Как грамотно купить недвижимость в Испании?

Как купить недвижимость в Испании

Главные условия покупки недвижимости в Испании в 2020 году — ваше желание и наличие необходимых средств. Иностранцы никак не ущемлены в вопросах покупки жилья в стране, но им приходится оформлять больше документов: получать NIE (идентификационный номер иностранца), открывать счет в испанском банке и т. д. Процедура покупки квартиры в Испании не отличается от процедуры покупки дома. Весь процесс происходит в 4 этапа, каждый из которых имеет несколько подпунктов:

1. Выбор недвижимости

  • поиск подходящих вариантов
  • поездка в Испанию на просмотры
  • резервирование объекта

2. Подготовка к сделке

  • получение идентификационного номера иностранца (NIE)
  • открытие счета в испанском банке
  • проверка юридического статуса недвижимости
  • подписание предварительного договора
  • получение ипотеки (при необходимости)

3. Заключение сделки

  • подписание договора купли-продажи
  • оплата налогов и регистрационных сборов
  • получение свидетельства о праве собственности

4. Владение недвижимостью

  • получение годовой мультивизы или ВНЖ
  • оформление или переоформление договоров на обслуживание жилья
  • регулярная оплата коммунальных услуг
  • сдача жилья в аренду (при необходимости)

В этой статье мы подробно расскажем о каждом из этапов.

  1. Выбор недвижимости
  2. Подготовка к сделке
  3. Заключение сделки
  4. Владение недвижимостью
  5. Консультация от Estate Spain/Virtoproperty

1. Выбор недвижимости

  • Поиск подходящих вариантов

Покупка жилья в Испании начинается с выбора объекта. Это можно сделать самостоятельно на нашем сайте, обратившись в каталог и выбрав интересующий тип недвижимости: квартиры, дома, таунхауcы, новостройки или жилье у моря. Другой вариант — позвонить нашим специалистам по телефону или обратиться лично в офисы Estate Spain/Virtoproperty в Аликанте или Торревьехе. Наши специалисты помогут подобрать оптимальные варианты в соответствии с вашими пожеланиями (по типу недвижимости, расположению, площади и цене).

Полезные ссылки для поисков жилья:

  • Поездка в Испанию на просмотры

Недвижимость — крупное приобретение, которое обычно не совершается вслепую. Мы настоятельно советуем выделить время и съездить в Испанию, чтобы осмотреть все выбранные объекты и принять окончательное решение. Это связано с тем, что даже при наличии большого количества фотографий, где каждая комната видна в разных ракурсах, вы не застрахованы от подводных камней.

Условно их можно поделить на две группы. Во-первых, собственно недостатки недвижимости: строительные дефекты квартиры или целого здания, нахождение дома в составе недостроенного жилого комплекса и т. п. Во-вторых, недостатки окружающей территории: отсутствие инфраструктуры, «вымирание» урбанизации в зимний период (люди уезжают, магазины закрываются), большое расстояние до ближайших городов, несоответствие реальной дороги до моря расстоянию по прямой и так далее.

  • Резервирование объекта

После того, как вы нашли подходящую недвижимость, можно ее зарезервировать. Договор резервации заключается между покупателем, с одной стороны, и собственником жилья, либо агентством недвижимости, либо застройщиком, с другой. В договоре прописывается цена объекта и оговариваются сроки выхода на подписание купчей. При этом покупатель вносит залог в размере 1-1,5% от стоимости жилья, обычно для квартиры достаточно €3000. Поскольку договор свидетельствует о намерениях подписантов совершить сделку, после его заключения объект снимается с продажи, его показы другим лицам прекращаются. Если покупатель решит отказаться от приобретения объекта, залог останется у продавца.

2. Подготовка к сделке

  • ОформлениеNIE

После того, как объект выбран, первым делом необходимо получить идентификационный номер иностранца (Número de Identificación de Extranjero, NIE). Без этого документа в Испании нельзя совершить ни одного юридически значимого действия — ни купить недвижимость, ни приобрести автомобиль, ни зарегистрировать компанию, ни открыть счет в банке (а это ваше следующее действие!).

NIE можно получить непосредственно в Испании либо в консульстве Испании в России. Необходимы: заполненное заявление, загранпаспорт и его копия, две фотографии 3 на 4 см, квитанция об оплате пошлины. Если запрос происходит в Испании, заявитель должен иметь действующую Шенгенскую визу и обратный билет. В соответствии с законодательством, номер присваивается в течение 5 рабочих дней, но на практике случаются задержки.

  • Открытие счета в испанском банке

Для покупки недвижимости потребуется открыть счёт в испанском банке. Он необходим для расчета с продавцом, а в дальнейшем — для уплаты налогов и коммунальных платежей. Открывать счет лучше в том банке, где вы собираетесь брать ипотеку. Если ипотека не нужна, выбор банка обуславливается только привлекательностью его тарифов на обслуживание счетов физических лиц. При открытии счета потребуются российский и заграничный паспорта и договор о резервации недвижимости. Российские граждане должны быть готовы к тому, что банк попросит детальную информацию о происхождении средств: справку о доходах или налоговую декларацию. Открытие счета обычно происходит в течение часа.

Полную инструкцию по открытию банковского счета в Испании можно найти по этой ссылке.

  • Проверка юридического статуса недвижимости

Процедура покупки недвижимости в Испании включает проверку юридического статуса недвижимости: какова её точная площадь, кто является собственником, нет ли неоплаченных счетов и долгов (они переходят к новому владельцу). Вся информация содержится в выписке из реестра недвижимости (Nota Simle), которую можно заказать лично или через интернет и получить в течение 1-2 дней.

  • Предварительный договор

Далее, если отсутствовал договор о резервации, происходит подписание предварительного договора. В нем указываются те же самые данные: цена, форма оплаты, срок совершения сделки. При этом покупатель вносит 10% от суммы, подлежащей оплате. Если он передумает приобретать эту недвижимость, залог останется у продавца. А если покупку заблокирует продавец, он выплатит покупателю залог в двойном размере.

  • Получение ипотеки (при необходимости)

Многие россияне интересуются, как купить квартиру в Испании в ипотеку. Сегодня испанские банки готовы предоставить 50-60% от стоимости жилья на срок от 10 до 30 лет под 3,2-4% годовых. Таким образом, первый взнос составит около половины суммы или меньше. Оформление ипотеки связано с необходимостью предоставления различных документов о доходах, таких как справка с работы, налоговая декларация, выписка с банковского счета, бумаги о владении недвижимостью или акциями. Стоит помнить, что по общеевропейскому правилу выплаты по ипотеке не могут превышать 30% дохода. Иными словами, необходимо зарабатывать в 3 раза больше, чем составляет ежемесячный платеж.

Процесс оформления кредита занимает до одного месяца. Издержки заемщика выражаются в комиссии банка в размере 1%–2% и гербовом сборе в размере 0,1%-2% от суммы кредита. Отдельно оплачиваются оценка недвижимости (€200-€500) и ее страхование (€200-€300 в год для объекта средней ценовой категории).

Как продать недвижимость в Испании без посредников или через риелтора

Причины для продажи зарубежной недвижимости могут быть самые разные: решение переехать в другой регион, желание сократить свои ежегодные расходы или острая необходимость в денежных средствах. Говоря о том, как продать недвижимость в Испании, следует отметить, что это можно сделать двумя способами: обратиться к риелтору или действовать самому. В любом случае важно изучить юридическую сторону вопроса и особенности местного рынка недвижимости.

  1. Что собой представляет современный испанский рынок недвижимости
  2. Продажа недвижимости в Испании без посредников: пошаговая инструкция
  3. Где разместить объявление о продаже недвижимости в Испании
  4. Как правильно написать объявление
  5. Встреча на объекте с потенциальными покупателями
  6. Этапы оформления сделки купли/продажи
  7. Список документов для продажи недвижимости в Испании
  8. Продажа недвижимости в Испании через риелтора
  9. Какие налоги потребуется уплатить
  10. Как продать недвижимость в Испании максимально быстро
  11. Подводя итоги
  12. Продать недвижимость в Испании : Видео

Что собой представляет современный испанский рынок недвижимости

По состоянию на 2019 год экономика Испании характеризуется экспертами как стабильная. Страна вышла из недавнего кризиса, а благосостояние населения улучшилось.

Объемы строительства в стране растут, увеличивается количество недвижимости, приобретаемой в ипотеку, что способствует дальнейшему росту цен на нее.

Прогнозы экспертов на ближайшее будущее не могут не радовать: согласно им, рост цен на недвижимость в Испании составит около 10 %, увеличение продаж – около 20 %. Наиболее востребованными будут объекты в Барселоне, Мадриде, Малаге, Валенсии, Аликанте и Сан-Себастьяне.

Прогнозируя развитие испанского рынка недвижимости, эксперты советуют обратить внимание на следующие нюансы:

  1. В 2019 году в приобретении собственного жилья заинтересовано около 2,2 миллионов испанцев. Рост цен привлекает также и зарубежных инвесторов.
  2. Покупательский интерес частных лиц будет сосредоточен, в основном, на периферийных объектах. Причина проста: низкие цены. Интерес инвесторов к историческим центрам уже достиг своего пика и будет смещаться в сторону небольших городов.
  3. Строительство новых объектов набирает обороты, однако большинство операций все еще будет сосредоточено на покупке/продаже вторичного жилья.

Продажа недвижимости в Испании без посредников: пошаговая инструкция

Чтобы продать недвижимость на территории Испании выгодно и без лишних трудностей, следует действовать по следующей схеме:

  • подготовить объект к продаже, чтобы представить его потенциальным покупателям в наилучшем виде, без явных недостатков;
  • собрать пакет документов;
  • написать объявление и разместить его;
  • встретиться с потенциальными покупателями на объекте;
  • заключить сделку и подписать отдельный договор с покупателем;
  • уплатить все необходимые налоги.

Где разместить объявление о продаже недвижимости в Испании

Вы можете опубликовать объявление в местных газетах или рассказывать о намерении продать недвижимость своим знакомым. Однако наилучшим вариантом станет размещение объявления в интернете.

https://www.casaktua.com//

Платные и бесплатные испанские доски объявлений в интернете
СсылкаОсобенностиСтоимость услуг
https://www.idealista.comСпециализированный портал
https://www.fotocasa.es/es/Специализированный портал
https://www.pisos.comСпециализированный портал
https://www.habitat24.comПортал для профессиональных риэлторов и компанийСтоимость ПО:

бесплатно для физических лиц;
19,9 € для агентов;
49,9 € для агентств

Фирма-посредникПлатные услуги по договору
https://www.milanuncios.com/inmobiliaria/Универсальная доска объявлений.
https://www.aldeasabandonadas.comСпециализируется на работе с элитными объектамиПлатные услуги по договору
http://www.pisosembargadosdebancos.comПрофессиональное агентствоПлатные услуги по договору
https://www.bbvavivienda.com/es/Фирма-посредникПлатные услуги по договору
https://www.servihabitat.com/es/
https://www.solvia.es/es/home/1

Как правильно написать объявление

На большинстве порталов объявления составляются посредством внесения данных в специальную форму. При этом предоставляется возможность дать собственное описание объекта. Этому тексту следует уделить особое внимание, чтобы он привлек внимание как можно большего числа людей.

При составлении объявления о продаже зарубежной недвижимости в Испании нужно учитывать следующее:

  • в нем не должно быть грамматических ошибок, которые отталкивают покупателей (если вы не уверены в собственной грамотности, отдайте объявление на проверку знатоку или закажите текст переводчику);
  • объем текста не должен быть более 50 слов, иначе он становится сложным для восприятия;
  • должно быть больше конкретики, интересующей покупателей, и меньше шаблонных выражений, призывающих к покупке именно вашего объекта;
  • объявление должно содержать привлекательные фото. Если это дом или квартира, эксперты советуют сделать фотографии с домашними питомцами и цветами для создания уютной атмосферы, вызывающей положительные эмоции (риски при этом тоже есть, ведь у кого-то из просматривающих объявление может оказаться аллергия, и это вызовет негатив).

Встреча на объекте с потенциальными покупателями

Осмотр квартиры, дома, офиса или ресторана заинтересованными лицами – это не просто обход территории, а настоящая презентация вашей собственности. Поэтому к встрече потенциального покупателя следует правильно подготовиться и грамотно провести ее:

  • проведите тщательную уборку помещения, устраните мелкие погрешности в ремонте и неполадки. Помните, что одна-единственная нерабочая лампочка может испортить все впечатление;
  • если это жилые апартаменты, используйте приятные нейтральные ароматы для создания уютной атмосферы (свежей выпечки, ванили, универсальные цветочные и фруктовые запахи);
  • создайте атмосферу уюта: поставьте вазу с фруктами на кухне, повесьте красивые полотенца, поставьте декоративное мыло в ванной, разложите теплый плед на диване, включите приятную тихую музыку;
  • предложите своим гостям чашку кофе, чая или прохладительные напитки, дайте им почувствовать себя уже «как дома»;
  • уберите отовсюду свои личные фотографии (дом/квартира/офис не должны выглядеть вашими);
  • поставьте зеркала, которые увеличат обзор помещений и помогут обратить внимание на красивые детали. На косте (побережье) можете открыть окна, чтобы продемонстрировать прекрасные виды.

Этапы оформления сделки купли/продажи

Продавая недвижимость, необходимо соблюдать определенные правила, чтобы обеспечить безопасность своей собственности и финансовых средств. Оформление сделки купли-продажи недвижимости в Испании включает в себя следующие этапы.

  1. Заключение контракта резервации объекта и выплата покупателем 1-1,5 % стоимости недвижимости в подтверждение своего интереса к ее приобретению. Таким образом, покупатель «бронирует» свое право на покупку в оговоренные контрактом сроки.
  2. Заключение Contrato de arras (задаткового контракта) с покупателем и получение на руки 10 % стоимости объекта.
  3. Подписание Escritura Publica (купчей) и выплата остатка стоимости продаваемого объекта исключительно в присутствии нотариуса. При этом выплата средств покупателем должна быть подтверждена документально (выписка из банка или чек).
  4. Отправка нотариусом факса в Реестр собственности.
  5. Передача купчей из нотариальной конторы новому собственнику.
  6. Оплата I.A.J.D. (гербового сбора) в размере 1 % от суммы сделки.

На уплату гербового сбора и предоставление данных в Реестр собственности отводится 30 суток с момента совершения сделки.

Эти правила едины для всех, поэтому неважно, продаете вы дом в Каталонии или офис в столице.

Список документов для продажи недвижимости в Испании

В обязательный пакет документов для продажи жилой или коммерческой недвижимости на территории Испании входят:

  • бумаги, удостоверяющие право собственности на объект недвижимости (зарегистрированная в Registro de Propriedad (Реестр собственности) Escritura Publica Compraventa (купчая) и Nota Simple (выписка из Реестра собственности) с информацией о владельцах объекта и его собственниках);
  • документ, подтверждающий отсутствие задолженности по IBI (налогу на недвижимость);
  • выданный мэрией по месту нахождения собственности Certificado de No Infraccion Urbanistica (сертификат об отсутствии нарушений градостроительных норм);
  • NIE (индивидуальный номер иностранца);
  • Licencia de primera ocupacion (сертификат на заселение), свидетельствующий об окончании строительных работ и сдаче здания в эксплуатацию. Оформляется на основании Certificado Final de Obra (разрешения на здание) и Declaracion de Obra Nueva (декларации об осуществлении работ).

Если сделка осуществляется через представителя, понадобится доверенность на него, подписанная всеми владельцами объекта.

Продажа недвижимости в Испании через риелтора

Схема продажи жилой или коммерческой недвижимости в Испании через риелторское агентство осуществляется по следующей схеме:

  • подбор фирмы и подача заявки через специальную форму на ее официальном сайте или по телефону;
  • консультация с менеджерами компании;
  • посещение объекта представителями фирмы, составление описания вашей недвижимости и ее фотографирование;
  • определение рыночной стоимости вашей виллы, дома или коммерческого объекта;
  • составление и подписание договора с риелторской фирмой;
  • предоставление компании пакета документов для работы с вашей недвижимостью;
  • реклама объекта и поиск покупателя;
  • заключение предварительного договора с покупателем и получение от него резервационного депозита;
  • подписание контракта;
  • зачисление на ваш счет суммы, оставшейся после уплаты налогов и гонорара риелторской фирмы.

Средняя стоимость услуг посредника составляет 2-5 % общей стоимости продаваемого объекта.

Какие налоги потребуется уплатить

Любая сделка купли-продажи недвижимости в Испании подразумевает обязательную уплату следующих налогов:

  1. Impuesto sobre el Incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana (налог на прирост стоимости земли). Начисляется на разницу в кадастровой стоимости земли на момент приобретения вами недвижимости и на момент ее продажи. Размер налога зависит от муниципалитета – их насчитывается более 8 000. Продавая квартиру в Барселоне или в провинции, вы можете заплатить до 30 % от положительной разницы в цене земли.
  2. IRNR Impuesto sobre la Renta de no Residentes (налог с прироста капитала для нерезидентов). Налог берется с разницы между стоимостью покупки недвижимости с учетом всех сопутствующих расходов/налогов и ценой ее продажи. Корректировочные коэффициенты меняются и ежегодно публикуются в испанском налоговом мониторе.

Продавая недвижимость в Испании, иностранные граждане по умолчанию получают на руки только 97 % ее стоимости. Три процента удерживаются государством в счет покрытия возможного прироста капитала.

Как продать недвижимость в Испании максимально быстро

Если вы ограничены во времени, продать свою собственность в короткие сроки вам помогут следующие рекомендации:

  1. Снизьте цену – на фоне общего роста цен на испанском рынке недвижимости ваше предложение будет выглядеть максимально привлекательно. Специалисты рекомендуют выставлять цену на 5-10 % ниже среднерыночной.
  2. Подчеркните имеющиеся бонусы. Это может быть обустроенная кладовка, расположенные поблизости пляжи, встроенная мебель, бытовая техника.
  3. Заранее подготовьте все документы. Чтобы не упустить потенциального покупателя, имейте все необходимое уже к моменту подачи объявления.
  4. Внесите все коммунальные платежи и уплатите налоги, чтобы не терять на этом время.
  5. Прибавьте к стандартной комиссии риелтора 1-2 %, если он продаст вашу собственность в более короткие сроки. Это будет хорошим стимулом.
  6. Заложите в стоимость объекта возможную скидку для покупателя, если тот начнет торговаться.

Подводя итоги

В настоящее время продажа жилья и коммерческой недвижимости в Испании – это отличный способ улучшить свое благосостояние. Испанский рынок недвижимости переживает подъем, цены на нем значительно выросли, а покупательский интерес распространяется на все регионы.

Иностранные инвесторы с удовольствием приобретают объекты в курортных городах: Аликанте, Ла-Манге, Плайя-де-Аро, Марбелье, Тосса-де-Мар, Кадисе, Кальпе, Сан-Себастьяне, Тарифе, Салоу и других. Местные жители больше настроены на покупку недорогого жилья в пригородах.

Если вы хотите максимально быстро продать квартиру или офис, приведите объект в порядок, проверьте документы, заранее уплатите все налоги и коммунальные платежи, а также наймите профессионального риелтора.

Продать недвижимость в Испании : Видео


Главные особенности приобретения недвижимости в Испании

Коротко о главном

Сегодня Испания является одной из самых привлекательных стран Европы для приобретения недвижимости. Цены пока еще ниже докризисных и постоянно растут, а спрос уверенно восстанавливается – как со стороны местных жителей, так и иностранных граждан. На островах и в ключевых городах существует дефицит предложения, туристические апартаменты востребованы, cтоимость аренды демонстрируют хорошую динамику роста. Рынок строительства находится на подъеме.

Ключевой особенностью приобретения недвижимости в Испании является то, что иностранцы имеют те же права, что и граждане страны, а жилье или коммерческие объекты могут приобретаться как на физическое, так и на юридическое лицо без каких-либо ограничений. Покупка недвижимости в Испании прозрачна, безопасна и надежна с точки зрения юридической регистрации. Все сделки регистрируются нотариусом.

Главный совет, который дают эксперты будущим покупателям – при поиске и для осуществления сделки обращаться исключительно к профессиональному агентству недвижимости. Сотрудничество с проверенной компанией – это не только гарантия того, что выбранный дом, апартаменты или коммерческий объект будет максимально соответствовать целям покупателя, но и то, что сделка будет совершена легально, прозрачно, и в будущем не возникнут спорные моменты, на решение которых придется потратить много времени и средств. К тому же, профессиональные агентства недвижимости в Испании предоставляют очень удобную услугу постпродажного обслуживания сделки. Это сопровождение покупателя и всех действий, которые ему придется совершить для «ввода недвижимости в эксплуатацию» в течение двух-трех месяцев после получения ключей на руки. К списку услуг относится помощь с уплатой коммунальных платежей и налогов, подключение необходимых коммуникаций, решение бытовых вопросов и многое другое.

Визы и ВНЖ для покупателей испанской недвижимости

При покупке любой недвижимости в Испании нерезидент, а также члены его семьи, имеют право на получение шенгенской мультивизы сроком действия пять лет с возможностью дальнейшего продления. Пребывать в стране по такой визе можно 180 дней в году. А в случае приобретения недвижимости стоимостью от €500 000, иностранцы могут претендовать на получение вида на жительство страны. Испанский ВНЖ дает возможность перемещаться без виз по странам Европы и пользоваться множеством преимуществ статуса «европеец». Для Испании характерна гибкая политика миграционных властей, позволяющая сравнительно легко получить ВНЖ при подтверждении финансовой состоятельности соискателя.

Получение ипотеки

Покупка недвижимости в Испании становится еще более привлекательной для иностранцев ввиду возможности получения ипотечного кредита на покупку жилья или коммерческих объектов без каких-либо преград. Это заметный бонус к сделке, поскольку многие европейские страны отказывают иностранцам в кредитовании. Если нерезидент запрашивает ипотечный кредит, то банк ставит перед собой только два вопроса: получены ли средства, которые покупатель планирует потратить в Испании, легальным путем, а также – имеет ли иностранец достаточный доход в своей стране для того, чтобы обеспечить своевременные платежи по погашению ипотечного кредита. Для этого заявителю необходимо предоставить в испанский банк все документы, подтверждающие суммы ежемесячного дохода, а также легальность его получения. К ним относятся справки по форме 2 НДФЛ, сертификаты о получении дивидендов в акционерной компании, выписки с банковских счетов в России.

Что касается ставок по ипотечным кредитам в Испании, то они несколько отличаются для местных жителей и для иностранцев. Так, если граждане страны с легкостью могут получить ипотеку на 70-80% суммы покупки сроком на 30-40 лет под 1-2% годовых, то для иностранцев реальнее финансирование 50-60% сделки под 2,-3,5% годовых.

Основные этапы при покупке недвижимости в Испании

  • Выбор объекта недвижимости. Потенциальный покупатель должен обязательно посетить один из регионов Испании, чтобы выбрать объект, максимально четко соответствующий его целям. В этом ему поможет профессиональное агентство недвижимости. Во время этого визита можно подать документы для получения налогового номера иностранца (подобие ИНН) и открыть счет в отделении местного банка.
  • Подготовка документов для сделки. Осуществляется нотариусом и включает в себя проверку объекта на отсутствие легальных обременений, ипотечных платежей, задолженностей и т.д., в результате чего получаются соответствующие сертификаты.
  • Составление «частного контракта договора купли-продажи», по-испански – Contrato Privado de Compraventa, в котором указываются продавец и покупатель недвижимости, вносятся их персональные данные, оговариваются права и обязанности сторон. В договоре указывается сумма, за которую объект недвижимости будет приобретен, сумма первоначального взноса (как правило, 10%), сроки окончательного расчета всей суммы и подписания нотариального акта Escritura Publica. К этому этапу нужно подойти со всей серьезностью, четко проверив все условия, указанные в договоре и сравнить их с реальными характеристиками объекта.
  • Смена владельца в Регистре собственности. Происходит через два месяца после подписания договора. После этого этапа можно запрашивать выписку, которая носит название Nota Simple, для получения мультивизы.

Особенности совершения сделки

При сделке купли-продажи недвижимости в Испании обязательно присутствие продавца и покупателя недвижимости или их поверенных представителей. Сделку проводит государственный нотариус – региональный представитель Регистрационной палаты, законный представитель власти. Все документы, подтверждающие юридическую чистоту сделки, «проходят» через нотариуса, что является гарантией надежности и законности покупки недвижимости в Испании. Сертификаты об отсутствии обременений объекта, грамотное составление договора, открытие банковских счетов, переход права собственности – все эти процессы проходят при непосредственном участии нотариуса.

Дополнительно грамотные покупатели могут заручиться помощью адвоката или юриста для 100% уверенности в максимально тщательной проверке объекта на наличие ограничений. Во время подписания договора настоятельно рекомендуется участие аккредитованного переводчика, который разъяснит покупателю все особенности сделки в мельчайших деталях. Данные переводчика будут фигурировать в данных договора, как дополнительная гарантия верно переданной информации.

Налоги и сборы

  • Как и в других государствах, при покупке вторичной недвижимости в Испании существуют региональные различия в суммах налога на переход права собственности, Impuesto de Transmisiones Onerosas. Сумма налога может колебаться от 7% до 11%. К примеру, при заключении сделки в Каталонии покупатель уплачивает налог на переход права собственности в размере 10%, а в Андалусии действует более гибкая шкала, сумма налога рассчитывается прогрессивно и колеблется от 8% до 10%. То есть за виллу, приобретаемую за €1 млн, первые €400 000 облагаются по ставке 8%, с €400 000 до €700 000 – 9%, и с €700 000 до €1 млн – 10%.
  • При заключении «первичной» сделки покупатель оплачивает НДС (IVA) в размере 10%, если недвижимость приобретается у застройщика, а также гербовый сбор (AJD), достигающий 1,5% от стоимости объекта.
  • При покупке земельных участков сумма налога составляет 21%. При этом приобретение дома на участке земли облагается по ставке 10%.
  • Продавец также уплачивает налог на изменение кадастровой стоимости Plusvalía Municipal, но его сумма незначительна, отличается от муниципалитета к муниципалитету и рассчитывается по довольно сложной прогрессивной шкале, которая зависит от времени, в котором недвижимость была в собственности.
  • При продаже недвижимости в Испании иностранцы уплачивают налог на прибыль в размере 3%.

Дополнительные затраты при совершении сделки

Покупатель недвижимости в Испании всегда оплачивает затраты на ее регистрацию. Так, помимо общей суммы стоимости объекта и налоговых сборов, будущий собственник оплачивает около 1,5% на регистрацию, услуги нотариуса, составление нотариальных актов и оплату госпошлин. В случае получения ипотечного займа возникают дополнительные затраты на оформление ипотеки, которые в среднем составляют 1-2% от суммы сделки.

Пять советов эксперта всем покупателям недвижимости в Испании:

  1. Четко поставьте перед собой цели покупки и, в зависимости от этого, выбирайте регион. Если вы не уверены, хотите вы переезжать в страну на ПМЖ, получать доход от аренды или просто отдыхать в Испании – проконсультируйтесь с профессиональным риэлтором.
  2. Обязательно обращайтесь за услугами в профессиональные агентства недвижимости. Они помогут найти максимально соответствующий вашим целям объект, совершить юридически грамотную сделку, а также предоставят услуги постпродажного обслуживания.
  3. Еще до заключения сделки оцените все суммы дополнительных затрат на налоги, коммунальные платежи и обслуживание недвижимости и поймите, точно ли вы сможете их регулярно оплачивать.
  4. Не бойтесь приобретать недвижимость в ипотеку. Ставки по ипотечному кредитованию в Испании сейчас очень привлекательны, а условия получения займа для иностранцев выгодны и просты.
  5. Убедитесь в том, что объект прошел полную юридическую проверку перед тем, как заключается договор купли-продажи. На нем не должно быть никаких обременений. Если есть хотя бы один пункт, вызывающий сомнение, откажитесь от сделки.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Олега Бакалюка (Cadespa) и Павла Маслова (Estate Barcelona) за помощь в подготовке статьи.

Покупка недвижимости в Испании для россиян

Поделитесь статьей

Спрос со стороны россиян на недвижимость в Испании растет год от года. Граждане России наряду с другими иностранцами отдают предпочтение Барселоне, Мадриду, а также побережьям Коста-Бланка, Коста-дель-Соль, Коста-Брава и Коста-Дорада.

Покупка недвижимости в Испании для россиян не представляет никаких сложностей. О том, как купить недвижимость в Испании мы писали в нашей статье здесь. Можно совершать покупку с привлечением заемных средств, либо обходиться собственными накоплениями – и в том, и в другом случае оформление сделки будет происходить по стандартной схеме. Особое внимание необходимо уделить финансовым документам, которые понадобятся как для открытия счета в испанском банке, так и при покупке недвижимости в Испании в ипотеку.

Покупка недвижимости в Испании за свои деньги

Купить дом или квартиру в Испании без дополнительного финансирования – процедура несложная. Вы можете воспользоваться услугами посредника – профессионального риелтора, а можете выйти на продавца напрямую и обсудить с ним условия сделки. Разница состоит лишь в том, что во втором случае все обязательные формальности и административные вопросы вам придется решать самостоятельно:

  • получить номер NIE,
  • открыть счет в испанском банке,
  • проверить статус объекта, наличие возможных ограничений или обременений, получить разрешение на покупку от Министерства обороны (по необходимости),
  • внести задаток,
  • договориться с нотариусом об оформлении сделки,
  • нанять переводчика.

При оформлении сделки через агентство все хлопоты возьмет на себя ваш риелтор. Если вы планируете покупку недвижимости в Испании, то задать интересующие вас вопросы и подобрать объект вы можете в нашем агентстве недвижимости “Estate Barcelona”.

Покупка недвижимости в Испании всегда предполагает участие банка. Обычно в качестве расчетного документа используется именной банковский чек. Соответственно, прежде чем купить испанскую недвижимость, необходимо обзавестись счетом в одном из коммерческих банков.

Стоит отметить, что Испания вслед за странами Скандинавии стремительно развивает и поощряет систему безналичных расчетов. Поэтому банковский счет вам понадобится не только для расчета с продавцом понравившегося вам объекта, но и в дальнейшем для оплаты услуг коммунальных служб (подробнее об этом читайте в нашей статье “Расходы на содержание жилья в Испании”, телекоммуникационных компаний и налогов.

Для открытия счета в банке потребуется представить финансовые документы, подтверждающие источник и размер дохода. Это общее требование, которому следуют все коммерческие банки. Обычно в качестве подтверждающих документов принимаются справки с работы с указанием должности, стажа и оклада, декларации 2-НДФл и 3-НДФЛ, уставные документы, выписки со счета в российском банке с указанием движения средств за последние полгода.

Подробно о банках мы писали в нашей недавней статье “Рейтинг банков в Испании”.

Покупка недвижимости в Испании в кредит

Недавно вышедший в Испании закон об ипотечном кредитовании наделал немало шума и посеял панику среди иностранных покупателей, планирующих купить недвижимость в Испании в ипотеку. Ходили слухи о том, что иностранным гражданам, имеющим доход не в евро, в финансировании и вовсе будет отказано.

На самом деле в законе нет никаких ограничений. Наоборот, положения закона направлены, в первую очередь, на защиту прав и интересов заемщика. Любые ограничения – это инициатива банков, которые, являясь коммерческими организациями, всеми силами хотят обезопасить себя и минимизировать риск невозврата займов. Банкам приходится искать золотую середину: не потерять иностранных заемщиков, соблюсти требования закона и гарантировать возврат собственных средств.

Новый закон вступил в силу в середине июня 2019, и в течение месяца банки, нотариальные конторы и агентства недвижимости пребывали в состоянии легкого хаоса, т.к. не была отработана новая схема оформления сделок. Однако с середины июля работа вернулась в размеренный ритм: покупка недвижимости в Испании для россиян также оформляется посредством банковского финансирования.

Давайте посмотрим, что же так напугало банки и посеяло всевозможные слухи. В первую очередь интересен пункт закона, гласящий о том, какие ипотечные кредиты следует считать кредитами, выданными в иностранной валюте. В настоящее время к ним относятся все ипотечные договоры:

  • в которых сумма кредита обозначена в валюте, отличной от валюты страны-участницы ЕС, где проживает заемщик,
  • в которых сумма кредита обозначен в валюте, отличной от той, в которой он имеет основную часть активов или получает основной доход.

Следующая статья закона говорит, что иностранный заемщик вправе сконвертировать свой ипотечный кредит в другую валюту (если он, согласно вышеуказанному определению, признается кредитом, выданным в иностранной валюте) и, соответственно, погашать его в другой валюте.

Конечно, банкам невыгодно выдавать кредиты в евро, а затем получать возврат в другой валюте. И речь не о кронах, франках или долларах, с ними как раз проблем не ожидается. Речь о валютах, не являющихся СКВ. Таким образом, кредитовать россиян продолжат те банки, которые готовы принять на себя риски.

Отметим, что никакие ограничительные условия банк не вправе навязать заемщику. Еще до нотариального оформления ипотечного договора заемщик должен провести личную встречу с нотариусом, на которой ему будет предложено заполнить анкету, где в числе прочих пунктов будет указано, что он знает о своем праве на конвертацию кредита в иностранной валюте, о том, как будет определяться курс, а также о возможных рисках, связанных с колебаниями курсов.

Если вам необходим ипотечный кредит от испанского банка, то первостепенной задачей станет расположить банк к себе. И в этом вам поможет правильно оформленный пакет документов, характеризующий вас как надежного заемщика, имеющего безупречную кредитную историю, стабильный доход и прозрачные источники его получения. Помимо этого велика роль проверенного риелтора, который обладает достаточным опытом работы с испанскими банками и понимает их требования в случае покупки недвижимости в Испании россиянами.

Как грамотно купить недвижимость в Испании?

Процесс покупки недвижимости в Испании

Покупка недвижимости в Испании состоит из нескольких этапов, о которых вам нужно знать.

Начнем с того, что нужно выбрать агентство, которому вы можете доверять. Casa Dorada специализируется на покупке, продаже и аренде любого типа недвижимости, а именно: вилл, квартир, коммерческой недвижимости, земли в районе Коста Бланка. Вы сообщаете нам ваши пожелания к недвижимости, а мы найдем для вас наилучшие предложения на побережье.
После того, как вы определились с тем что вы хотите приобрести, между продавцом и покупателем составляется договор о намерениях по покупке недвижимости, по условиям которого покупателем оплачивается задаток в размере 1-1,5% от стоимости объекта. Эта сумма будет учтена при оформлении сделки у нотариуса. Если же вы на конечном этапе передумаете покупать недвижимость, залог не возвращается.

Следующим вашим шагом будет открытие банковского счета для всех денежных операций (оплаты коммунальных сборов, налогов, страхования и т. д.) и платежей, в том числе и по приобретению недвижимости. Об открытии этого счета необходимо будет уведомить в течение 30 дней с момента открытия налоговую инспекцию в России, чтобы можно было на него переводить деньги из российских банков. И получение испанского идентификационного номера иностранца (NIE). NIE получается для осуществления любых финансовых операций на территории Испании, а также для учета иностранных граждан в государственных органах управления. Без этого номера нельзя оформить ни одну сделку. Он получается один раз и пожизненно закрепляется за человеком. Заявление на получение NIE должно быть подано лично заявителем в соответствующие органы власти в Испании, но в отсутствии такой возможности, может подать заявление от вашего имени наш сотрудник при наличии нотариальной доверенности. Если вы подаете заявку на NIE лично, то вы должны заполнить специальный бланк — форму, а также при подаче при себе иметь паспорт, предварительный договор купли-продажи или договор о намерениях покупки, ваши фотографии и выписку из банка с информацией об открытии банковского счета в испанском банке. Есть и другие основания получения NIE – например, открытие юридического лица.

Когда все это пройдено, заключается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается основные условия сделки, такие как стоимость, форма оплаты и описание имущества в Реестре. В соответствии со стандартными условиями предварительного договора купли-продажи покупатель должен заплатить 10% от согласованной стоимости имущества продавцу. Как и сумма в 1-1,5%, эта сумма будет вычтена из цены недвижимости при полной оплате сделки у нотариуса.
Если вы хотите взять ипотеку, то Casa Dorada поможет вам на всех этапах получения ипотеки от поиска банка до получения кредита: найдет лучшие условия кредитования в разных банках, поможет со сбором всех необходимых документов, сопроводит в банке, переведет всю необходимую информацию, окажет содействие в переговорах.

Подписание договора купли-продажи (документа о покупке) (Escritura Publica) у нотариуса и внесение изменений в реестр собственности. В Испании все документы о покупке недвижимости подписываются в нотариальной конторе, что позволяет максимально гарантировать юридическую чистоту сделки для всех участников. Новый владелец получает ключи от недвижимости в момент подписания Escritura Publica. После того, как вы подписали документ о покупке у нотариуса, на руках у вас должны остается копия Escritura Publica и оригинал Nota Simple (небольшая выдержка Escritura Publica, которая содержит официально подтвержденное описание собственности , информацию о смене собственников и их данные). Оригинал Escritura Publica вам отравят через 3- 6 месяцев.

Регистрация сделки в Кадастре. В Кадастре ведется реестр собственности недвижимости, в котором указаны все точные характеристики объекта и дано его точное описание. Более того, все изменения по самому объекту недвижимости, а также изменение состава собственников, наличие задолженностей собственников также заносятся в реестр собственности. Именно по выпискам из реестра можно получить полную информацию по тому, что происходило с недвижимостью с момента его постройки.

Когда вся информация будет проверена, они смотрят на оплату налога по покупке недвижимости (I.A.J.D.) (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). Если налоги были оплачены (мы рекомендуем проплачивать их при оформлении покупки у нотариуса, но можно проплатить и позже , в течение 30 календарных дней), то в реестре собственности меняются данные по владельцам: переписывается собственность на ваше имя.

Процесс покупки недвижимости занимает около 2-3 месяцев, а дополнительные расходы на покупку будут составлять примерно 12-15% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи, включая расходы на нотариальные услуги по переводу (так называемые ITP), налоговые сборы и пошлины за регистрацию в Реестре, нотариальное оформление.

Поздравления! Вы самый счастливый обладатель испанской собственности!
Мы покажем Вам другую Испанию. Присоединяйтесь к нам.

Как купить недвижимость в Испании россиянину в 2020 году?

Уже само Ваше решение о приобретении жилой или коммерческой недвижимости в Испании – это очень серьезный шаг. Именно поэтому, чтобы процедура покупки испанской недвижимости не была для Вас чем-то сложным и обременительным и Вы смогли бы максимально сэкономить средства и время, мы предлагаем Вам свои услуги и помощь на всей территории Испании. Работа нашего агентства недвижимости – это гарантия того, что процедура покупки Вашей недвижимости в Испании пройдет легко, без риска и не займет много времени. Русскоговорящие специалисты нашей компании проведут мониторинг рынка недвижимости в предпочтительной Вами части Испании, и подберут наилучшие объекты, отвечающие Вашим запросам и пожеланиям.

Вся процедура приобретения недвижимости в Испании на сегодняшний день включает в себя нескольких этапов:



    Контакт с нашей риелторской компанией «Picolo Europa».

Мы будем вести вашу сделку от момента Вашей заявки на поиск вариантов недвижимости до самого последнего момента вручения Вашей купчей и ключей от испанского жилья. Мы убедительно советуем Вам ни в коем случае не пытаться купить квартиру или дом напрямую у их владельца, даже если Вы все же с ними имели возможность познакомиться. Доверяйте это дело только профессионалам, так как им известны абсолютно все нюансы оформления сделок по недвижимости с гражданами Российской Федерации или гражданами из стран СНГ.

Определение точных сроков и продолжительности Вашего ознакомительного тура в Испанию и оформление шенгенской визы.

Агентство «Picolo Europa» принимает непосредственное участие в оформлении шенгенских виз для всех своих клиентов, которые собираются в ознакомительный тур на территорию Испании.

Осмотр предварительно подобранных, согласно Вашим предпочтениям, объектов недвижимости – по бюджету, типу недвижимости, площади, местоположению.

Внесение залоговой суммы – взноса в размере 10% от общей стоимости выбранного Вами жилья. Это необходимо для того, чтобы понравившейся Вам объект недвижимости обязательно убрали из каталога продаж.

  • Мы обязательно проверим выбранный Вами объект на юридическую чистоту. Это входит в перечень предоставляемых нами услуг.
  • Подписание контракта купли-продажи, в котором будут прописаны и перечислены все условия передачи объекта недвижимости в Вашу собственность – это и условия сделки, необходимые денежные суммы на будущие оплаты, указание их очередности и все даты.

    Открытие банковского счета на Ваше имя. Для покупки недвижимости в Испании Вам непременно будет нужен счёт в испанском банке. Эта процедура занимает не более 20 минут, а с помощью нашего агентства не будет стоить Вам абсолютно ничего. Вы должны будете только предоставить Ваш заграничный паспорт

    Если будет такая необходимость – оформить ипотеку, то нужно будет собрать определенный пакет документов и подать его в банк для вынесения решения банком о выдаче Вам кредита.

    Подписание Эстриктуры — купчей и непосредственно полная оплата Вашей испанской недвижимости. Подписание Эстриктуры происходит в банке или в Нотариальной конторе. На подписании купчей должны присутствовать все заинтересованные лица. При необходимости, наше агентство предоставит Вам аккредитованного переводчика.

  • Регистрация объекта собственности на Ваше имя (имя нового владельца) в Государственном регистре частной собственности. После данной регистрации, Вам выдается сертификат на владение Вашей испанской недвижимостью со всем необходимым описанием – Нота Симпле (Nota Simple), который является прототипом российской информационной выписки из ЕГРП.
  • Вот собственно так и выглядит весь путь покупки недвижимости на территории Испании, пройдя которую, вы станете счастливым обладателем недвижимости в этой великолепной Европейской страны. Мы очень надеемся, что предоставленная нами информация станет для Вас действительно полезной. Мы будем очень Вам признательны, если Вы поделитесь этой информацией с Вашими друзьями в социальных сетях , указав адрес нашего сайта – www.catalunyamia.ru.

    Удачи Вам и исполнения Ваших самых смелых желаний!

    Читайте также:  Регистрация граждан киргизии в москве и других городах россии в 2020 году
    Добавить комментарий