Анализ инвестиционной привлекательности недвижимости Магдебурга

Магдебург (Magdeburg) – город Оттона Великого на Эльбе – краткий портрет

Источник: http://commons.wikimedia.org/wiki/File:ViewOfMagdeburg.jpg# Автор: Chris 73];group[photo]” type=”image” >Город Магдебург является столицей земли Саксония-Ангальт. Это второй по величине (после Халле) город Саксонии-Ангальт, с населением около 232.306 человек (на 31.12.2014). После объединения Германии количество населения города падало, но с 2005 года стабилизировалось и сейчас растет небольшими темпами. Это хороший показатель.

Город занимает очень важное место в истории Германии. С 962 года в нем была резиденция первого императора Священной Римской Империи Оттона I. Во времена позднего средневековья этот ганзейский город был одним из самых крупных в Германии, центром Реформации и сильнейшей прусской крепостью Германской Империи.

Магдебург – важный транспортный узел, а также промышленный и торговый центр. Город прекрасен и своим культурным ландшафтом – с театрами, музеями и культурными центрами. В нем расположены университет и институты.
На официальный сайт города можно перейти по ссылке: www.magdeburg.de

Экономика

Следующие отрасли промышленности получили в Магдебурге широкое распространение и имеют наиболее хорошие шансы в плане дальнейшего развития:

  • Машиностроение и производство промышленного оборудования
  • Экологически чистые технологии и вторичная переработка
  • Здравоохранение
  • Логистика

Машиностроение и производство промышленного оборудования являются традиционными отраслями в экономике Магдебурга и развиваются дальше инновационными путями. Кроме того, в последние годы приобрели важное значение области экологически чистых технологий, вторичной переработки и здравоохранения.

Инфраструктура Магдебурга создает идеальные условия для предприятий логистики. С точки зрения оптимизации транспортных затрат этому способствует географическое положение города в самом центре Европы. В городе пересекаются важнейшие автомобильные и железнодорожные трассы. Скоростные автодороги (Autobahn) A2 и A14 соединяют его соответственно с Берлином и Дрезденом. Через город проходят междугородние поезда (Inter City) на Лейпциг, Ганновер и Кельн. Кроме того, каждый час отправляется региональный поезд на Берлин. Магдебург занимает срединное положение между Берлином (150 км), Ганновером (150 км) и Лейпцигом (130 км). В городе пересекаются водные транспортные пути Европы. У него огромные шансы занять одну из лидирующих позиций среди крупнейший европейских центров логистики.
Процент безработных за последние годы снизился: с 13,5% (Февраль 2012) до 10,3% (Февраль 2016).

Рынок недвижимости

Город является очень привлекательным с точки зрения приобретения приносящей доход недвижимости и для собственного проживания. Для Магдебурга характерны низкие цены на недвижимость, превосходное положение, культурное богатство и красивая природа.

Как и в любом другом городе, в Магдебурге есть разные категории районов: простые, средние, хорошие, очень хорошие и топ. В простых и средних районах процент пустующего жилья достаточно высок, цены стоят на месте. Но в хороших, очень хороших, и особенно топ-районах картина совсем другая. Особым спросом пользуются жилые кварталы вблизи воды – р. Эльбы.

По данным ассоциации немецких маклеров (IVD), средняя годовая доходность (EBITDA) вложений в жилую недвижимость в Магдебурге (также как и в г. Халле) составила в 2011 году:

  • в домах постройки до 1948 года – 12,5%,
  • в домах постройки с 1949 года – 10,0 %,
  • в элитных домах в топ-местах – 8,3%.

В отношении средней рыночной цены за 1 кв.м жилой площади в г. Магдебурге по состоянию на 2011 год
(на примере трехкомнатной квартиры площадью 80 кв.м)
IVD приводит следующие данные:

Инвестиционная привлекательность

С покупкой недвижимости для себя, для жизни и собственного отдыха всё более или менее понятно. Человек выбирает то, что ему больше нравится, и где ему комфортней будет проводить время. Обычно это квартира в уже построенном доме рядышком с морским побережьем.

При покупке же недвижимости в качестве актива, первостепенную важность имеет инвестиционная привлекательность, поэтому необходимо более детально углубиться в анализ рынка и исследовать анализ рынка, потенциал роста цены, арендные ставки по аналогичным объектам. Инвесторы чаще приобретают недвижимость в строящихся домах и комплексах, если только они не ставят перед собой цель начать получать доход от аренды сразу после покупки объекта. При покупке на начальной стадии строительства цена на квадратные метры значительно отличается от цены в сданном в эксплуатацию доме. В течение процесса строительства цена может вырасти на 20-50%. А в случае, если инвестор покупает сразу несколько апартаментов, застройщик предоставляет ещё и существенную дополнительную скидку.

  • Приведём пример расчёта доходности:

Возьмём для примера квартиру стоимостью 50 тысяч евро, которая покупается После окончания срока строительства инвестор продаёт апартаменты и фиксирует прибыль. За это время повышается и инвестиционная привлекательность: квартира растет в цене на 30-50% и её стоимость составит 65-75 тыс. евро.на этапе начала строительства (сразу после получения разрешенияна строительство) следующим образом:

— на 50% стоимости квартиры (25 т. евро) инвестор берёт кредит в турецком банке под 9% годовых сроком на 10 лет. Итого, выплаты за первый год составят 3,8 т. евро (2,2 тыс. на тело кредита и 1,6 тыс. на %).
— 50% стоимости и дополнительные затраты (ок. 6%, итого: 25 + 3 = 28 т. евро) инвестор оплачивает за свой счёт.

Подведём итоги. Затраты инвестора составили 31,8 тыс. евро:
— 28 тыс. сразу;
— 3,8 тыс. – платежи по кредиту в течение года.
Оставшаяся задолженность = 23,4 тыс. евро (25 т. – 1,6 т. от тела кредита).

Инвестиционная привекательность в виде чистого дохода составит:
65(75) – 31,8 – 23,4 – 2,8(затраты при продаже) = 7 (17) тыс. евро
Рентабельность составит от 22 % до 53,4%.

Данный пример является ориентировочным с использованием среднестатистических показателей.
В таблице ниже приведена сравнительная характеристика для рассмотренного примера для сделок, осуществляемых с использованием собственных и заёмных средств.

Этот пример расчитан с использованием среднерыночных индикаторов. В зависимости от стратегии инвестора и рыночной ситуации, более целесообразным может быть сдать апартаменты в аренду либо продать их позднее, чем через 1 год.

  • Аренда недвижимости

Альтернативный продаже вариант: сдача квартиры в аренду, доход от которой зачастую полностью перекрывает выплаты по кредиту.

Инвестиционная привлекательность от аренды составляет порядка 7-14% в год на вложенные средства для жилой недвижимости. Это один из лучших показателей среди европейских стран и он указывает на то, что покупатель квартиры может вернуть её стоимость за 7-14 лет, сдавая квартиру в аренду.

Одно из преимуществ покупки квартир в уже построенных домах – это возможность сразу после покупки сдавать недвижимость в аренду и использовать в личных целях (для отдыха).

Стоимость услуг компаний, специализирующихся на сдаче недвижимости в аренду, колеблется на уровне 10 – 20 % от чистой прибыли (для посуточной / помесячной аренды).

При подписании же договора аренды на длительный срок комиссия обычно оплачивается единоразово. Оплатой налогов на прибыль от сдачи апартаментов в аренду также занимается кампания (налог составляет от 15 до 35 % в зависимости от площади квартиры, но на практике далеко не все платят его в полном объёме)

Также пользуется спросом сервис гарантированной аренды, когда собственник квартиры и кампания договариваются о фиксированной цене, которую кампания платит за право сдавать квартиру, а всё что зарабатывается свыше гарантированной суммы является прибылью кампании.

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

Вложение денежных средств в объекты недвижимого имущества всегда пользовалось большой популярностью — это не только отличный способ сохранить капитал, но и существенно преумножить его. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимого имущества проводится с целью решить вопрос о рентабельности проекта.

Сегодня мы рассмотри основные моменты, касающиеся вопроса оценки инвестирования в подобные проекты. Фото и видео в этой статье поможет наглядно представить все аспекты данного процесса.

Вполне логично, что любой инвестор будет вкладывать свои денежные средства только в тот объект недвижимого имущества, который способен через определенный период времени принести приличный доход. При этом он сделает выбор в пользу проекта с наименьшим сроком окупаемости и наибольшей привлекательностью в финансовом плане.

В непростой экономической ситуации, складывающейся в настоящее время во всем мире, сделать правильный выбор становится все сложнее. Так как не прогадать?

Когда необходимо проведение оценки инвестиционного проекта недвижимости?

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости требуется в двух основных случаях:

  1. Если план представляет собой самостоятельный объект оценки.
  2. Если имущественный объект входит в структуру собственности юридического лица.

Инструкция по определению привлекательности объекта недвижимости для вложения денежных средств

При принятии решения об инвестировании в недвижимость следует:

  1. С максимальной точностью определить период, по прошествии которого вернутся все вложения.
  2. Установить фактическую прибыль от проводимой деятельности.
  3. Рассчитать величину риска (см. Риск инвестиций и доходность, или Будь уверен — игра стоит свеч), характерного для инвестирования в данный объект недвижимого имущества.

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости должна осуществляться при обязательном учете следующих показателей:

  • экономическая ситуация на инвестиционном рынке;
  • положение на рынке финансов;
  • уровень образования инвестора, его навыки и способности, определяющие возможность грамотного ведения проекта;
  • политическая обстановка в стране;
  • прибыльность планируемой деятельности;
  • система налогообложения;
Читайте также:  Болгарская виза: куда можно поехать со штампом Болгарии

В ходе оценки инвестиционной привлекательности любого объекта недвижимого имущества специалистами проводится:

  1. Аудит правового поля проекта.
  2. Финансовый анализ бизнес-плана.
  3. Изучение всего пакета документации объекта, его истории.
  4. Разработка модели.
  5. Установление маркетингового положения определенного сегмента рынка.
  6. Возможность проведения дополнительных работ на территории объекта – перепланировки здания и перепрофилирования каждого его помещения.
  7. Изучение потребительского спроса на подобные проекты.
  8. Оценка оптимальности расходов.

Основные способы оценки инвестиционной привлекательности проектов, связанных с объектами недвижимого имущества

В настоящее время экономическая оценка инвестиций в недвижимость проводится специалистами посредством нескольких методов.

Самыми распространенными из них являются:

  1. Простые.
  2. Усложненные.

В первом случае ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости предполагает применение специальной системы показателей.

В их число входят:

  • коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений;
  • период окупаемости;
  • коэффициент сравнительной экономической эффективности капитальных вложений.

Оценка инвестиций в недвижимость, согласно приведенному выше способу, осуществляется крайне редко ввиду наличия одного существенного недостатка – данная система не принимает в расчет тот факт, что цена денег постоянно изменяется.

Помимо непостоянной стоимости денег при проведении оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимого имущества необходимо учитывать:

  1. Уровень инфляции.
  2. Расходы на обслуживание инвестиционного портфеля.
  3. Возможность вложения средств в другие объекты.

Оценка или переоценка инвестиционной недвижимости при помощи техники усложненных показателей базируется на теории несопоставимости доходов и расходов по инвестиционному проекту. В данном случае необходимо произвести дисконтирование доходов, то есть установить соотношение расходов и доходов по их стоимости на конкретный момент времени. При этом обязательно должны учитываться все риски по бизнес-плану.

Показатели инвестиционной привлекательности объектов недвижимого имущества

Проведение оценки рентабельности вложения денежных средств в определенный объект собственности необходимо для того, чтобы установить его финансовую привлекательность по сравнению с остальным недвижимым имуществом.

В настоящее время в ходе данной деятельности профессиональными инвесторами учитывается фактор времени и применяются следующие показатели:

  1. Период окупаемости проекта (см. Расчет срока окупаемости инвестиционного проекта: основные цели).
  2. Ставка его доходности.
  3. Фактическая стоимость объекта.
  4. Внутренняя ставка доходности.
  5. Внешняя ставка доходности.

В подавляющем большинстве случаев используются все вышеперечисленные показатели для определения рентабельности вложения денежных средств в недвижимость: оценка инвестиционных проектов – весьма сложный процесс, требующий максимальной проработки всех факторов. Для этого специалистами и используются одновременно несколько способов, благодаря чему устраняются практически все недостатки каждого из методов.

Надеемся, что обучение оценке инвестиционной привлекательности объектов недвижимого имущества, представленное в этой статье, поможет принять правильное решение и получить ощутимую прибыль.

Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 15 Ноября 2012 в 18:55, курсовая работа

Краткое описание

Цель курсовой работы:исследование методов оценки инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.

Задачи курсовой работы:
 рассмотреть понятие инвестиционной привлекательности объектов недвижимости
 изучить особенности оценки финансовой привлекательности объектов недвижимости
 Освещение наиболее известных и применяемых на практике способов анализа инвестиционной привлекательности проектов.

Содержание

Введение 3
Глава 1. Теоретические основы инвестиционной привлекательности объектов недвижимости. 5
1.1. Нормативно – правовая база оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. 5
1.2. Основные инвестиционные характеристики недвижимости 7
Глава 2. Факторы и методологические основы оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. 8
2.1. Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости. 8
2.2. Методы оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости 10
Глава 3. Оценка инвестиционной привлекательности на примере строительства жилого дома. 20
3.1 Предпринимательский замысел проекта (цель проекта) 20
3.2 Описание проекта и текущее состояние 20
3.3 Организационный план 21
3.5 Финансовый план 27
3.6 Показатели эффективности проекта 29
Заключение 30
Список используемой литературы 31

Вложенные файлы: 1 файл

курсовая оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.docx

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ, СТАТИТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ (МЭСИ)

ИНСТИТУТ НЕПРЕРЫВНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Институт Экономики и Финансов МЭСИ

Кафедра Финансов, Кредита и Банковского Дела

К У Р С О В А Я Р А Б О Т А

на тему: «Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости»

по дисциплине: «Оценка недвижимости»

Глава 1. Теоретические основы инвестиционной привлекательности объектов недвижимости. 5

1.1. Нормативно – правовая база оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. 5

1.2. Основные инвестиционные характеристики недвижимости 7

Глава 2. Факторы и методологические основы оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. 8

2.1. Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости. 8

2.2. Методы оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости 10

Глава 3. Оценка инвестиционной привлекательности на примере строительства жилого дома. 20

3.1 Предпринимательский замысел проекта (цель проекта) 20

3.2 Описание проекта и текущее состояние 20

3.3 Организационный план 21

3.5 Финансовый план 27

3.6 Показатели эффективности проекта 29

Список используемой литературы 31

Введение

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления.

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке. Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно- правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.

Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций – как иностранных, так и стороны российских партнёров.

Цель курсовой работы: исследование методов оценки инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.

Задачи курсовой работы:

  • рассмотреть понятие инвестиционной привлекательности объектов недвижимости
  • изучить особенности оценки финансовой привлекательности объектов недвижимости
  • Освещение наиболее известных и применяемых на практике способов анализа инвестиционной привлекательности проектов.

Глава 1. Теоретические основы инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.

    1. Нормативно – правовая база оценки инвестиционной привлекательности объекта недв ижимости.

Правовой основной для развития всего российского законодательства является Конституция РФ, которая имеет высшую силу и прямое воздействие. Все существующие и принимаемые правовые акты должны полностью соответствовать Конституции РФ.

Принципы, изложенные в Конституции РФ, определяют законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Конституция гарантирует «единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции и свободу экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности». «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Согласно ст. 36 и 40 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, каждый имеет право на жилище.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) содержится ряд разделов, которые регулируют отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения связанные со сделками с недвижимым имуществом, например мена, дарение, купля-продажа, аренда и др.

Основным документом нормативно-правовой базы оценочной деятельности является Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (принят Государственной Думой 16 июля 1998 г., одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г.), который был опубликован в «Российской газете» в августе 1998 г. Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. 1

Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого с юридической точки зрения является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ.1 2

    1. Основные инвестиционные характеристики недвижимости

К основным инвестиционным характеристикам недвижимости, к таким особенностям недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют анализа и учета являются:

Недвижимости присуща относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью – от функционирования или реализации – по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операция с ценными бумагами). Кроме этого эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками ее доходности.

Читайте также:  Достопримечательности Беларуси - Топ интересных мест

Значительная зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента так же является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости.

Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфелям (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере – доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами.

Повышенный уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а так же недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого. Уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и ее недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.

Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

Глава 2. Факторы и методологические основы оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости.

2.1. Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости.

Можно выделить четыре основные группы факторов, которые определяют инвестиционную стоимость объектов недвижимости: социальные, экономические, экологические факторы и государственное правовое регулирование. Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости, и каждый воздействует на нее как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения региона. Сюда относятся демографическая структура, количество браков и разводов, среднее число детей в семье и т.д. Эти факторы связаны с потенциальным спросом на недвижимость и его структурой.

Экономические факторы предполагают необходимость анализа соотношения между спросом и предложением на данный момент с последующим прогнозом будущих изменений, а так же покупательной способности населения. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость населения, средняя заработная плата, ее распределение, степень экономического развития региона, возможности и условия кредита и т.д.

Факторы государственного регулирования на всех уровнях (федеральном, региональном, местном) оказывают на стоимость имущества большое влияние, порой способное возобладать в отдельных районах над такими экономическими факторами, как соотношение спроса и предложения. К факторам государственного регулирования относятся:

  • регулирование (ограничение) оборота недвижимости и способов землепользования;
  • стоимость коммунальных услуг и общественного транспорта;
  • политика налоговых органов;
  • специальные правовые нормы (нормативное установление арендных ставок, ограничение прав собственности, охрана окружающей среды, организация государственных инвестиций и т.д.).

Экологические факторы при оценке недвижимости – совокупность природных и природно-антропогенных факторов, оказывающих непосредственное воздействие на полезность объекта недвижимости и эффективность его использования. Экологические факторы при оценке объекта недвижимости необходимо рассматривать как его окружение, существенно влияющие на стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этого окружения, преобразованная в стоимостную (денежную) форму, определяет вклад экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. Причем данный вклад может быть как позитивным, так и негативным.

К негативным экологическим факторам относятся:

  • ухудшение электромагнитных, радиационных характеристик окружающей природно-антропогенной среды;
  • тепловое загрязнение;
  • ухудшение естественной освещенности объекта недвижимости;
  • увеличение интенсивности шума сверх естественного природного уровня;
  • ухудшение химических свойств атмосферного воздуха, почвы, воды.

2.2. Методы оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

В основе принятия инвестиционных решений лежит оценка инвестиционных качеств предполагаемых объектов инвестирования, которая в соответствии с методикой современного инвестиционного анализа ведется по определенному набору показателей эффективности. Определение значений показателей эффективности инвестиций позволяет оценить рассматриваемый инвестиционный объект с позиций приемлемости для дальнейшего анализа, произвести сравнительную оценку ряда конкурирующих инвестиционных объектов и их ранжирование, осуществить выбор совокупности инвестиционных проектов, обеспечивающих заданное соотношение эффективности и риска.

Оценка эффективности инвестиций является наиболее ответственным этапом принятия инвестиционного решения, от результатов которого в значительной мере зависит степень реализации цели инвестирования. В свою очередь, объективность и достоверность полученных результатов во многом обусловлены используемыми методами анализа.

Инвестиционная привлекательность недвижимости

Данное исследование было проведено Гильдией Управляющих и Девелоперов вместе с компанией GVA Sawyer в 2012 году. Целью исследования является сопоставление инвестиционной привлекательности различных сегментов рынка недвижимости в крупных региональных городах Российской Федерации. Были рассмотрены следующие города: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-До- ну, Уфа, Волгоград, Пермь, Красноярск, Краснодар.

В исследовании приняли участие более 80 экспертов из различных отраслей, связанных с недвижимостью. Это застройщики, девелоперы, консультанты, оценщики, банки, инвестиционные фонды, брокерские, риелторские и управляющие компании, архитекторы и др. Экспертам было предложено оценить инвестиционную привлекательность сегментов недвижимости в тех регионах, в которых ведет деятельность их компания, а также ожидаемую в ближайший год динамику рынка с точки зрения арендных ставок и цен продажи. Оценки экспертов по инвестиционной привлекательности ранжировались от 1 (минимальная) до 5 (наибольшая инвестиционная привлекательность). Оценки по динамике рынка ранжировались по отношению к инфляции (выше, на уровне, ниже). В связи с тем, что по каждому из вопросов экспертные оценки носят скорее качественный характер, то результатом исследования является консолидация экспертного мнения по регионам и сегментам.

Такие вопросы, как «Какие из сегментов недвижимости по инвестиционной привлекательности являются лидерами, какие аутсайдерами? Какой сегмент коммерческой недвижимости перспективен для вложений? Какие сегменты недвижимости характеризуются наиболее быстрыми сроками окупаемости?» – не имеют однозначного универсального ответа, однако выявить некоторые особенности текущей ситуации и тенденции развития и призвано настоящее исследование.
Несмотря на то, что в рамках исследования привлекались эксперты из разных регионов и сегментов, структура полученных ответов не всегда равномерна. В большей степени оказались охвачены такие города, как Москва, Санкт-Петербург, Самара, Казань, Волго- град, Екатеринбург, Омск, в меньшей степени – Новосибирск, Челябинск, Уфа, Красноярск. Наибольшее количество ответов получено по сегментам жилой, офисной и торговой недвижимости. Наименьшее количество ответов – в сегментах гостиничной и складской недвижимости.
Как известно, с точки зрения долгосрочных циклов экономического развития рост инвестиций в жилую недвижимость предшествует общему подъему экономики, тогда как рост инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдается уже после роста экономики в целом. Именно такую картину мы наблюдаем сейчас в России, это подтверждается выводами данного исследования, к основным выводам которого можно отнести следующие:

• Согласно полученным данным, в настоящий момент наиболее инвестиционно привлекательными для нового строительства являются сегменты жилой и торговой недвижимости, а с точки зрения приобретения готовых объектов – сегмент торговой недвижимости.
• Жилая городская недвижимость является одним из наиболее привлекательных сегментов недвижимости в столицах, а также в Нижнем Новгороде, Казани, Перми, Омске, Красноярске, Самаре, Ростове-на-Дону, Краснодаре. Загородная недвижимость – в Москве, Нижнем Новгороде, Казани, Са-аре, Омске, Краснодаре. Торговая недвижимость – в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Уфе, Перми, Омске, Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, офисная недвижимость – в Казани и Челябинске, складская недвижимость – в Перми.
• Следствием этой ситуации является и ожидаемая динамика цен в различных сегментах. Именно в жилой недвижимости, а также в торговой недвижимости в ближайший год экспертами ожидается наибольший рост цен продажи и ставок аренды. Это касается как Москвы и Санкт-Петербурга, так и большинства остальных крупных городов России. В сегменте гостиничной недвижимости ситуация достаточно сбалансирована, в среднем ожидается небольшой рост цен. В отношении офисной недвижимости, многое зависит от локальных особенностей рынка.

В рамках данного исследования рассматривались следующие основные сегменты недвижимости:
• жилая городская недвижимость;
• жилая загородная недвижимость;
• офисная недвижимость;
• торговая недвижимость;
• складская недвижимость;
• гостиничная недвижимость.
Безусловно, в каждом из сегментов и в каждом из регионов есть локальные особенности. Всегда на рынке есть более привлекательные объекты, есть менее привлекательные объекты. В рамках настоящего исследования речь шла об инвестиционной привлекательности сегмента в целом, без учета возможного расположения конкретных объектов.

Читайте также:  Рабочая шенгенская виза: инструкция по оформлению

Инвестирование в готовые проекты

Общая характеристика

Отметим, что инвестирование в готовые жилые проекты (по сути, в приобретение доходных квартир) может быть привлекательным только в случае наличия сформированного спроса на арендные квартиры или апартаменты, который может быть выделен из всего рынка аренды жилья. Такие примеры есть в Санкт-Петербурге, в частности деятельность фирмы Sato или финского фонда ICECAPITAL Housing Fund, а также апарт-отель YE’S от ГК «Пионер» на севере Санкт-Петербурга. Однако доходность арендного бизнеса невелика и существенно уступает другим сегментам рынка недвижимости. Это компенсируется меньшими рисками, именно поэтому этот вид инвестиций более привлекателен для различных пенсионных фондов или как средство сбережения средств. В дальнейшем мы не будем сравнивать привлекательность инвестирования в готовые жилые объекты с другими секторами рынка недвижимости. Подобное сравнение сегментов жилой и коммерческой недвижимости применимо, на наш взгляд, лишь для
инвестиций в строительство объектов.

Однако следует отметить, что инвестиции в приобретение качественных бизнес-центров и складских комплексов классов А/В+/В более привлекательны, нежели в объекты более низкого класса. С точки зрения институциональных инвесторов, объекты низкого класса не представляют интереса, их приобретение может осуществляться с целью дальнейшего повышения классности объектов, редевелопмента, а не с целью приобретения действующего бизнеса.

Кроме того, следует отметить региональные различия. Так, например, в Самаре выше оценка для крупных торговых центров, в Москве выше оценка для бизнес-центров класса А/В+/В, а в Санкт-Петербурге – для гостиниц категории 4-5*. Свыше 90% состоявшихся инвестиционных сделок приходится на столицы, что частично объясняет структуру инвестиций в приобретение готовых объектов, которая наблюдается в последние 1-2 года. Отчетливо наблюдается рост инвестиций в торговые и гостиничные объекты, при сохранении объема сделок в офисном сегменте.

Инвестирование в строящиеся объекты

С точки зрения инвестирования в строящиеся объекты недвижимости (как коммерческой, так и жилой), предпочтения экспертов распределились следующим образом.
Если останавливаться на отдельных подсегментах подробнее, то ситуация выглядит следующим образом.

Текущая ситуация по инвестиционной привлекательности сегментов недвижимости во многом определяется докризисным развитием. Наиболее динамично до 2008 года развивались сегменты офисной и торговой недвижимости, а также связанный с торговлей сегмент складской недвижимости (если говорить об инвестициях в строительство объектов недвижимости). Но за периодом подъема всегда идет снижение активности.

Несмотря на то, что «особый путь России» имеет право на существование, наблюдаемые явления совпадают и с исследованиями по западному опыту. Большинство исследователей сходятся на том, что рост инвестиций в жилую недвижимость предшествует общему подъему экономики, тогда как рост инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдается уже после роста экономики в целом.

Аналогичные процессы происходят сейчас и в России. Последние два года основной целью девелоперов все-таки является жилой сектор, тогда как к инвестициям в коммерческую недвижимость (если говорить о вложениях в девелоперские проекты) относятся намного более осторожно.

В 2008-2009 годах мы наблюдали падение активности во всех сегментах. Тем не менее, уже с 2010 года очевидно существенное увеличение вложений в жилую недвижимость, а среди объектов коммерческой недвижимости – в сектор гостиниц и торговой недвижимости. Здесь хочется отметить, что гостиничная недвижимость после кризиса выровнялась по привлекательности с другими секторами коммерческой недвижимости. А учитывая, что до кризиса гостиничная недвижимость сильно отставала в развитии от других сегментов коммерческой недвижимости, инвестиции в гостиничный сектор сейчас достаточно привлекательны.

В сегменте торговой недвижимости, несмотря на кризисное падение спроса, восстановление идет более быстрыми темпами, нежели в офисном и складском сегменте. Кроме того, именно в торговом сегменте наиболее заметно влияние накапливания опыта проектирования, строительства, управления. Профессиональные девелоперы имеют возможность наиболее грамотно спланировать объект, исходя из требований арендаторов, а, следовательно, минимизировать потери площадей и максимизировать экономическую эффективность.

Запас предложения в сегменте офисной недвижимости, накопленный по завершению проектов, начатых до кризиса, оказался достаточно велик. Но, например, в Москве, в связи с предпринятыми городскими властями мерами по ограничению строительства, основной объем текущего офисного предложения сосредоточен за ТТК. В связи с этим и с растущим спросом на аренду качественных офисных помещений, уровень вакантных площадей в центре столицы продолжает снижаться. Как следствие, девелоперы рассматривают новые офисные проекты, но инвестиции в офисный сектор осуществляют с осторожностью. Многие девелоперы активно рассматривают и анализируют проекты к покупке, но окончательные решения откладывают.
Значительно увеличилось количество многофункциональных проектов (особенно в столицах). Некоторые инвесторы с целью диверсифицировать риски пересматривают свои «докризисные проекты» в сторону многофункциональности, в первую очередь, отказываясь от офисной составляющей в проекте.

Исследование подготовлено Гильдией Управляющих и Девелоперов вместе с компанией GVA Sawyer

Инвестиционная стоимость и привлекательность недвижимости

Инвестирование в объекты недвижимости совершаются в целях получения прибыли. Для того чтобы определить насколько успешным будет инвестиционный проект инвестор должен рассмотреть ряд аспектов. В том числе привлекательность выбранного объекта, а также сопоставить как соотносятся потенциальные доходы и инвестиционная стоимость недвижимости.

Другими словами, чтобы принять правильное решение по покупке квартиры или офисного помещения инвестору необходимо верно определить их рыночную стоимость и грамотно спрогнозировать денежные потоки, которые в будущем принесет рассматриваемый проект.

Определяем рыночную стоимость недвижимости

В настоящее время инвесторы применяют три основных метода:

  • затратный;
  • доходный;
  • сравнительный.

Затратная методика отталкивается от следующей мысли: инвесторы никогда не станут платить за недвижимость больших денег, чем те, которые понадобятся на покупку земли и постройку на ней объекта с сопоставимыми характеристиками.
Доходная методика отталкивается от ожиданий фактической прибыли. Естественно, инвестиции в рассматриваемые объекты подразумевают под собой последующее извлечение дохода. Чем больше ожидаемая прибыль, тем выше может быть стоимость рассматриваемого инвестиционного актива.

Сравнительная методика отталкивается от принципа замещения. Инвестор готов осуществить капиталовложения в сумме, равной тому, какова цена на похожие объекты недвижимости. Проще говоря, данный подход опирается на проведение анализа конъюнктуры рынка или конкретные цены, сложившиеся на нем в настоящий момент.

Для того чтобы принять оптимальное решение, инвестор должен иметь в наличии все три приведенных выше оценки стоимости актива. Понятно, что возникнет дилемма, как именно стоит сопоставлять имеющиеся цифры. Эксперты, работающие на инвестиционном рынке недвижимости, предлагают делать это следующим образом:

  • затратная схема – 40%;
  • доходная схема – 30%;
  • сравнительная схема – 30%.

Давайте рассмотрим ситуацию на конкретном примере. Предположим, что вы планируете приобрести 2-комнатную квартиру в Московской области. Вы производите оценку и получаете, что по затратному способу она должна стоить 4 миллиона рублей, по доходному 5,2 и по сравнительному 4,3.

Получив данные значения, мы без труда произведем следующие вычисления 4*0,4 + 5,2*0,3 + 4,3*0,3=4,45 миллиона рублей. За такую или меньшую сумму инвестору имеет смысл покупать рассматриваемую квартиру.

Оцениваем эффективность инвестиций

Корректный расчет эффективности инвестиционных проектов в сфере недвижимости предполагает правильный учет фактора времени. Согласно ему для всех инвесторов денежные средства в момент приобретения актива и в момент проведения оценки стоят по-разному. Другими словами, нам необходимо приводить стоимость денежного потока, который генерирует проект, к его стоимости на момент совершения сделки. Для того чтобы сделать это, необходимо воспользоваться методикой дисконтирования денежных потоков.

Оценка вложений в объект недвижимости требует составления бизнес-плана, который смоделирует ситуацию, которая сложится по прошествии нескольких лет.

Давайте вернемся к анализируемой нами 2-комнатной квартире в Подмосковье. Сдача в аренду данного объекта недвижимости принесет не только прибыль, но и определенные издержки. То есть нам нужно заранее определиться с потенциальной величиной доходов (арендная плата) и расходов (ремонт и коммунальные платежи) от инвестиций в этот актив. Так, мы произведем оценку прибыльности недвижимости.

Теперь нам нужно учесть все существующие альтернативы. Ведь мы можем инвестировать наши деньги не только в покупку квартиры или офиса. Также следует рассмотреть банковские вклады, инвестиции в акции, ПИФы и другие активы. Покупать недвижимость следует лишь в той ситуации, когда эффективность таких инвестиций будет выше всех остальных возможных вариантов.

Определяем привлекательность недвижимости для инвестора

Инвестиционная привлекательность недвижимости является сравнительной характеристикой, которая позволяет ранжировать рассматриваемые объекты в глазах инвестора. Проще говоря, благодаря ей можно выделить наиболее удачные и прибыльные для вложений активы.

  • выявить время, которое потребуется на возврат первоначально инвестированных денег;
  • проанализировать фактический прирост активов, произошедший в результате покупки объекта недвижимости;
  • произвести оценку существующих рисков.

Произвести оценку инвестиционной привлекательности объекта недвижимости можно только при учете таких факторов:

  • экономической ситуации, которая сложилась на рынке инвестиционной недвижимости;
  • динамики основных макроэкономических показателей;
  • конкретных навыков и опыта инвестора;
  • стабильности политической ситуации в государстве;
  • планируемой прибыльности вложений;
  • существующей системы налогообложения.

Инвестиционная стоимость и привлекательность объекта недвижимости всегда находятся в тесной сцепке. Их правильное понимание поможет инвестору в принятии окончательного решения.

Добавить комментарий