Жильё в Черногории многие россияне рассматривают как второй дом. Давайте узнаем, почему!?

Недвижимость в Черногории.
Что ждать россиянам в ближайшие годы

Черногория вот уже как лет пятнадцать притягивает взгляды и внимание россиян, многие из которых рассматривают эту страну не только как место отдыха, но и в качестве «дальней дачи» или страны постоянного проживания. Попробуем разобраться во всех аспектах этого интереса.

Начну с недавнего исторического прошлого. После развала социалистической Югославии, в состав которой входила Черногория, она стала членом союзного государства Сербия-Черногория. В 2006 году, по результатам референдума, с небольшим перевесом было принято решение о полной самостоятельности этого государства. Сразу после получения самостоятельности, власти страны главной целью провозгласили вступление в Евросоюз, в качестве национальной валюты был принят Евро.

Забавно, что, приняв такое решение власти Черногории, не удосужились спросить об этом у Европейского банка. В силу различных факторов, правительство страны приняло решение увеличивать доходную часть бюджета в основном за счет поступлений от сферы туризма и отдыха. Вот здесь и кроется одна из причин интереса для россиян, для которых въезд в Черногорию стал безвизовым.

Нам можно было находиться здесь в течение трех месяцев каждые полгода, имея на руках только действующий загранпаспорт. Конечно, вторым мощнейшим фактором, привлекающим россиян, является великолепная природа и благодатный климат. Не буду подробно останавливаться на описании красот Черногории. Могу лишь сказать, что мир довелось посмотреть, и вот это сочетание Адриатического моря, гор, заливов, рек и озер, меня привели в восторг. Это ощущение осталось до сих пор.

Пик интереса россиян к Черногории пришелся на период между 2006 и 2008 годами. В это время иностранцами, в том числе гражданами России, массово стали раскупаться земельные участки, дома, виллы и квартиры. Поначалу невысокие цены на черногорскую недвижимость стали расти, причем в основном по «вине» россиян. Львиная доля покупателей была жителями Москвы, где, как известно цены на недвижимость очень высокие. Достаточно было продать обыкновенную двухкомнатную квартиру и купить в Черногории приличную квартиру или домик на побережье теплого моря. Самым излюбленным местом для россиян стал небольшой городок под названием Будва. Недаром впоследствии его стали называть «Москва на море». У черногорцев появилось понятие «русская наценка».

Ажиотаж по поводу Черногорской недвижимости длился вплоть до лета 2008 года, когда цены были уже максимальные. Многие покупали здесь недвижимость просто от того, что им понравилась страна и невысокие по сравнению с раскрученными европейскими направлениями цены.

Кто‑то планировал использовать купленную недвижимость как дальнюю дачу, некоторые хотели заработать на росте цен. Были естественно и те, кто хотел перебраться в Черногорию на постоянное место жительства. Кризис 2008 года изменил ситуацию не только на рынке недвижимости, где продажи серьезно упали, но и в понимании целесообразности ее приобретения и дальнейшего использования. В какой‑то мере на эти размышления повлияла практика использования Черногорской недвижимости, купленной иностранцами.

Необходимо учитывать, что законодательство этой страны стало формироваться только с 2006 года и с тех пор постоянно совершенствуется. С учетом того, что Черногория стремится в Евросоюз, власти стараются привести законы в соответствие с ними.

Постепенно ужесточаются правила пребывания иностранцев на территории страны. Если ранее россияне могли находиться в Черногории в течении 90 дней в каждом полугодии, то сейчас уже только 30 дней. Въезд пока остается безвизовым, но с приближением срока вступления в Евросоюз ситуация может измениться.

Главная же проблема появляется у тех, кто хотел бы жить в Черногории на законных основаниях. Не буду рассматривать вопрос получения Черногорского гражданства, поскольку таких случаев не так много и пути решения во многом схожи и для других стран. Россиян больше волнует получение вида на жительства.

В начале бума покупки недвижимости многие полагали, что ее наличие облегчает процедуру получения вида на жительства, но это оказалось не так, и этот процесс мало отличается от большинства европейских стран. Легально длительное время можно проживать в Черногории зарегистрировав в ней юридическое лицо, или самому получить разрешение на работу и устроится на нее.

Процедура получения вида на жительства и его продления, к сожалению, прописана не очень четко и инспектор по делам иностранцев, который сидит в каждой општине, может толковать ее по‑своему. Проблема, как правило, решается привычным для нас способом, хотя и не всегда. Да и аппетиты совсем иные, чем у наших чиновников.

Многие постоянно проживающие в Черногории россияне идут другими путями. Например, фиктивно устраиваясь на работу и платя за это небольшие деньги, они получают медицинский полис и отчисления в пенсионный фонд.

Другая категория наших граждан, предпочитает «мышковать», т. е. при приближении месячного срока пребывания, они на один день заезжают в соседние Сербию, Хорватию, Албанию или Боснию-Герцеговину, получают заветный штамп о пересечении границы и продолжают жить в стране дальше. Каждый выбирает вариант по своему усмотрению, о случаях депортации наших граждан я пока не слышал.

Рано или поздно владелец черногорской недвижимости встает перед вопросом: а что дальше? У некоторых после эйфории наступает прозрение, и они жалеют о сделанном приобретении, другие начинают размышлять о том, как жить дальше, а некоторые безоговорочно влюблены в Черногорию со всеми ее плюсами и минусами и стараются особо не заморачиваться на некоторых трудностях. Вот так постепенно мы подошли к вопросу, а стоит ли выбирать Черногорию местом будущего проживания. Начну с минусов.

Как я уже писал, эта страна маленькая и пока еще не очень‑то богатая. Недавние балканские конфликты не обошли Черногорию стороной, хотя военных действий здесь не велось. Из-за этого она лет на десять затормозилась в своем развитии. Основная инфраструктура построена еще во времена Югославии, новых комфортабельных гостиниц введено в строй за последние годы единицы.

Если вы привыкли к хорошему европейскому сервису, то здесь его будет не хватать. До недавних пор в период пиковых летних нагрузок бывали случаи перебоя с водоснабжением. Сейчас это проблема почти решена. В Черногории пока еще недостаточно хороших дорог. Одна из самых серьезных проблем, это люди. Хотя слово «серьезных» я бы взял в кавычки. Вообще надо сказать, что черногорцы очень нам близки по менталитету.

Многие, кто уже бывал в этой стране, знают о десяти заповедях, смысл которых сводится к одному — человек родился для того, чтобы отдыхать. Соответственно работать они не очень любят. Хотя, выезжая на заработки за границу, работают весьма неплохо. Черногорцы могут часами сидеть в кафане, попивая крепкий кофе и ракию. Они не обязательны и могут нарушить договоренности, в чем‑то по‑детски наивны.

Этот человеческий фактор, к сожалению, определяет многие стороны обыденной жизни. Бюрократия развита достаточно сильно. Как ни странно, именно человеческий фактор в тоже время определяет положительные моменты для россиян. Я уже писал о схожем менталитете, и у нас действительно много общего, в том числе достаточно близкий язык, похожий на старославянский.

Много слов близких по смыслу и уже нам знакомых ранее. Знаю немало случаев, когда русские дети, общаясь с местными ребятишками в течение месяца, могли с ними после этого свободно разговаривать. Некоторые местные, что‑то помнят из уроков русского языка, который в былые времена был обязательным предметом. Таким образом, серьезного языкового барьера не будет. Иногда, из‑за обилия русской речи, при посещении Черногории возникает ощущение, что вы находитесь на Черноморском побережье.

Безусловно, главный положительный фактор — это все‑таки великолепная природа и климат, о которых я уже писал. Чего стоит только один Боко-Которский залив с длинной береговой линии около 100 км.

Уникальные особенности второго по величине фьорда в Европе недавно оценил миллиардер, канадец венгерского происхождения Питер Манк. Он задумал построить на месте бывшей военно-морской базы крупнейшую на Адриатике стоянку для яхт под названием «Порто Монтенегро». Она рассчитана на 850 судов длиной до 140 метров. Кроме этого, на берегу будет построен целый городок с комфортабельными гостиницами, апартаментами, магазинами и спортивными площадками.

По задумке совладельцев этого проекта, которыми в том числе являются всем известные Абрамович и Дерипаска, этот комплекс будет «вторым Монте-Карло». С учетом катастрофической нехватки в Европе мест для стоянки яхт, уникального расположения и относительно низких цен на стоянку и топливо, у «Порто Монтенегро» огромные перспективы. Уже в 2011 году в марине находились на стоянке более 180 судов, в том числе мегаяхт богатейших людей мира. Уже введены в строй комплексы апартаментов, в которых живут очень состоятельные и известные люди, предпочитающие не светится перед окружением и прессой. Судя по всему, планы Питера Манка будут осуществлены.

Вообще инвестиционный потенциал Черногории огромен, сдерживает его только экономический кризис и несовершенство законодательства. Тем не менее, немало известных людей проявили интерес к Черногории. Кроме вышеупомянутого Питера Манка в Черногории засветились бывший мэр Москвы Ю. Лужков, известные теннисистки сестры Уильямс, звездная голливудская пара Майкл Дуглас и Кетрин Зета Джонс. Известный кинорежиссер Павел Лунгин организовал с коллегами по творческому цеху поселение на юге Черногории. Популярный певец Стас Михайлов строит виллу на берегу залива.

К положительным моментам необходимо отнести и то, что большинство населения православные, хотя назвать их очень набожными нельзя. В отличие от западноевропейских стран, вы практически не встретите на улицах человека с темной кожей. Можно увидеть только небольшое количество китайцев, открывших здесь свои магазинчики Уровень преступности в Черногории очень низкий, а полиция работает достаточно эффективно. Налоги в Черногории одни из самых низких в Европе.

По мере продвижения Черногории к вступлению в Евросоюз, власти этой страны вынуждены будут привести многие стороны ее жизни к европейским нормам и правилам. В этом также будут свои плюсы и минусы. Главное в том, что будет введен визовый режим. Правда в последнее время активно обсуждается вопрос об отмене виз между Россией и странами Евросоюза.

В любом случае, для принятия решения о возможном постоянном проживании в Черногории, необходимо побывать в этой стране и прожить в ней хотя бы месяц и понять ее изнутри. Как известно, идеальных мест не бывает, но для меня Черногория — это маленькая сказка в центре Европы.

Мой опыт покупки недвижимости в Черногории

Решил поведать о том, как мы покупали квартиру в Черногории. Сразу же скажу, что эпопея с покупкой недвижимости у нас заняла почти два года. Изначально перед нами стояла достаточно сложная задача, купить квартиру площадью около 70 метров, потратив на это не более 100 000 евро. Когда мы только выезжали в Черногорию, задача казалась вполне реальная, мы, как и многие иммигранты думали, что на сайтах агентств недвижимости цены завышают, а, уже находясь в стране можно найти, что то и по нормальным ценами. Увы, реалии оказались совсем не радужными. Относительно недорогие квартиры действительно в Черногории встречаются, но, то, что предлагается – покупать не хочется. Нормальные квартиры стоят дороже. Насколько дороже это вопрос, не смотря на то, что мы два года искали жилье, я толком не понял, сколько же оно может стоить скажу только одно, что такие объекты, которые нам реально понравились дешевле 1800 евро за метр я не видел. Увы, по такой цене у нас не хватало денег, что бы купить квартиру площадью не менее 70 метров, как мы планировали изначально. Конечно, можно было бы купить квартиру меньшей площади, но, семье проживать в маленькой квартирке будет не комфортно, да и честно говоря, как то не по душе мысль, что надо отдать около ста тысяч евро за пятидесяти метровую квартиру.

Здесь уместно рассказать пару слов о работе большинства русских агентств недвижимости. К слову сказать, хорошо работающие агентства в Черногории есть, я нашел аж две штуки))) С большинством работать очень тяжело. Проблемы у нас с ними были следующие:

  1. Большинство не отвечают на письма, или отвечают спустя несколько недель.
  2. Забывают тебе перезвонить.
  3. За многими приходится бегать, что бы они нашли тебе время показать квартиры.
  4. Почти на всех сайтах агентств, предложения по квартирам не актуальные, либо не правильные цены, либо самих предложений уже нет в наличии.
  5. Один раз нам пытались впарить проблемную недвижимость. Об этом случае стоит рассказать подробнее. Нашли квартиру, хорошо построенную, большую, в более менее нормальном районе. Стоимость была 95 000 евро и это за квартиру, площадью 120 метров. У нас естественно слюни текут, а тут риелтер еще говорит, поговорила с хозяйкой квартиры, она согласна скинуть 7 000 и это при том, что мы о скидке и не просили. Ну чего думаем, надо брать. Изучаем документы и выясняем, что дом построен на чужой земле. Спрашиваем у риелтера «как так», тут же стали из «друзей» врагами.

В общем, в конце концов, мы нашли пару вменяемых агентств, с помощью которых посмотрели некоторые варианты. Но, нормальные цены видели только на квартиры 30 летней давности или в тех локациях, в которых жить не очень хорошо. Найденные нами агентства работают хорошо, просмотрели варианты, но мы ничего не выбрали. Либо дорого, либо плохо. Что такое в нашем понимании «плохо»? Разумеется, хочется как то более менее нормальный район, не обязательно на первой линии, но не в Сутоморе (пригород Бара) же жить, и не на Сушчепане (это район одного из городов побережья). Хочется хорошо построенный дом, в котором не будет потом проблем. Ну и т.д. Отлично построенные дома в Черногории есть, но, по соответствующим ценам. А из того, что подешевле, если в более менее нормальном месте, то….ну вот Вам пример, приходим смотреть большую квартиру, около 100 метров, цена приемлемая. До моря буквально метров 200, по дому видно, что строили хорошо, нормальная теплоизоляция. Вроде как все отлично. Заходим в квартиру…..вот как так можно проектировать, архитектору руки нужно оторвать. Одна большая комната, огромная терраса и куча крохотных комнат. Т.е., вроде как квартира большая, но, она не функциональная. Две ванные, такие, что там еле протискиваешься, спрашивается, почему не сделать одну большую ванную и еще один отдельный туалет? Выходим на улицу, представьте картину, многоквартирный дом, а парковочных мест предусмотрено всего несколько штук. Я это описываю не для того, что бы рассказать об одном доме, который мы видели, а для того, что бы показать, что именно можно купить относительно дешево. Еще раз пишу, что интересных предложений, которые соответствуют нашему пониманию качества дешевле 1800 евро за метр мы в Черногории не встречали, и это за два года поисков, почти за два года.

Мы обдумывали купить квартиру в доме на этапе строительства. Но, решили, что в этом есть риск. Да, в Черногории мошенничество не так распространено как в России, да, риски меньше, но, все равно они есть.

Читайте также:  Малоизвестный Сан-Марино: самые лучшие туристические места

Тут у нас возникла мысль, а не построить ли дом самим. Ну, согласитесь, звучит логично, самому можно построить дешевле, чем купить. Вам такая мысль в голову не приходила? Начали узнавать, выяснилось, что да, строить выгодно, но, относительно большие дома. Со ста тысячами евро строить не имеет никакого смысла, очень высокая получается себестоимость. Можно построить дом в доле, с какими-то приятелями, ну, скажем на три семьи, скинулись по 90-100 тысяч и построили трехквартирный дом, где каждому будет принадлежать по большой квартире. Идея хорошая, реальная, но, к сожалению, у меня в Черногории нет приятелей, которые хотят строить дом, а с малознакомыми людьми затевать какие то мероприятия рискованно. В итоге, пришлось от идеи со строительством отказаться.

Все закончилось тем, что купили квартиру в строящемся доме в Герцег Нови. Вы помните, я выше писал, что покупать в строящемся доме на наш взгляд несколько рискованно, и мы от таких вариантов отказывались. Но, тут ситуация несколько иная. Во-первых, этот дом начал строится не абы где, а в лучшем районе города, в котором мы давно хотели иметь квартиру. На наш взгляд в лучшем районе, возможно, кому то какие-то другие районы нравятся.

Вот, отметил место на карте, это в Герцег Нови.

Во-вторых, эту квартиру строил не абы кто, а фирма с очень хорошей репутацией. И, что более важно, мы видели дома, которые они строили ранее, качество на пять баллов, у ребят с головой все в порядке. Что еще понравилось, что прошлые дома они строили на заемные деньги, а сейчас уже строят на свои, т.е., проблем с финансированием быть не должно, причем строят сразу же два дома. В общем, к этим строителям уровень доверия выше, чем не пойми к кому. Сколько стоит это удовольствие? На начальном этапе строительства покупка квартиры нам вышла в 1400 евро за метр, по местным меркам весьма умеренная цена. Продолжительность строительства дома около года. Заключение сделки у нотариуса вместе с оплатой услуг судебного переводчика вышла немногим более четыреста евро. Квартира находиться в 500 метрах от моря, площадь 68 метров, есть пяти метровый балкон.

Морская болезнь

Россияне скупают жилье в Черногории. Некоторым придется пожалеть

Спрос на курортную недвижимость обычно связан с туризмом: где человек любит отдыхать, там со временем начинает присматриваться к жилью. Неудивительно, что одна из самых популярных у россиян стран — наряду с Болгарией и Турцией — это Черногория. Недорогой и душевный отдых давно сделал страну популярной у соотечественников, а с 2015 года за покупку местной недвижимости можно еще и получить ВНЖ.

Что характерно — никакой минимально необходимой суммы вложений закон не предусматривает. Достаточно предоставить выписку из кадастра недвижимости и подтвердить наличие средств на счете в размере 3650 евро (из расчета по 10 евро в день в течение года). Правда, Черногория еще не вошла в ЕС — страна пока в кандидатах. Но многие инвесторы предпочитают дождаться вступления уже в качестве собственников недвижимости.

По данным исследования Tranio, за последние годы количество русскоязычных инвесторов в черногорскую недвижимость ради ВНЖ заметно увеличилось — это отметили 79 процентов местных риелторов, говорящих по-русски. При этом, как подчеркивает большинство респондентов, в основном их русскоговорящие клиенты интересуются жильем в ценовой категории «ниже среднего» (до 150 тысяч евро). Такие же данные — у Болгарии, Таиланда и Турции.

Еще одно обязательное условие получения ВНЖ — недвижимость должна быть без каких-либо обременений, так что на ипотеку рассчитывать не приходится. Впрочем, ее без вида на жительство в любом случае не дадут.

Почем все удовольствие

Итак, покупать придется на свои — и если задача состоит в том, чтобы отдыхать со вкусом, то бюджет будет сопоставим с покупкой московской «двушки». Разброс цен по стране и даже внутри каждого из населенных пунктов довольно велик — в среднем, по данным Numbeo, метр черногорской недвижимости стоит около 3550 евро. Но без учета элитного сегмента цифра будет все-таки пониже.

В основных курортных городах жилье с приличным ремонтом, хорошим видом, площадью от 55-60 квадратных метров обойдется в 120-150 тысяч евро. Так, по данным черногорского агентства недвижимости Value One, 56-метровую двухкомнатную квартиру в Тивате с видом на Адриатику можно купить за 140 тысяч евро, жилье площадью 80-100 метров будет стоить от 200 тысяч евро. Похожие цены и в Которе, и в Херцег-Нови, чуть подороже — в Будве, чуть подешевле — в Баре.

Виллы, само собой, стоят куда дороже — особенно просторные. Скажем, 200-метровый четырехкомнатный дом в Будве, с собственным бассейном и видом на Адриатику, обойдется в 600 тысяч евро, а вилла в 1200 «квадратов» по соседству вполне может стоить и два, и три миллиона евро. В Баре, который только набирает популярность, 200-метровый дом можно найти за 130-150 тысяч евро.

Стать собственником черногорского жилья реально и с куда меньшей суммой — в том числе и в одном из курортных регионов. Но придется выбирать что попроще и с минимальной площадью. Например, студию площадью 26 «квадратов» в курортной Будве можно купить за 43 тысячи евро. Дом находится в 900 метрах от моря, сама квартира — на первом этаже, с видом на кусты и водосточный желоб. В квартире есть все необходимое, но она, конечно, больше напоминает по своей конфигурации гостиничный номер, чем просторную виллу. Хотя, если жилье приобретается для отпуска — прийти с пляжа или из клуба и забыться сном — такой вариант вполне подойдет. Опять же, и ВНЖ можно оформить. «На самом деле, дешевле 1700-2000 евро за метр приличного жилья в Черногории не найти — мы с женой потратили на выбор два с половиной года и неплохо изучили рынок, — предостерегает москвич Степан. — Еще один закон покупки нормальной недвижимости — ищите проверенного риелтора. Здесь полно кидал, это в том числе и российские фирмы. Плюс каждый второй местный житель что-то хочет вам впарить: через два часа после того, как ты появляешься в городе, к тебе уже идут. Но если удастся прорваться через все это и найти нормального риелтора, все идет легко и быстро. Страна маленькая, все всех знают, так что нормальные профи тут дорожат своей репутацией».

Перегибы на местах

Плюсы владения курортной недвижимостью расписывать не имеет смысла — в отличие от минусов и, скажем так, нюансов. К последним относится уже упомянутый факт: Черногория — маленькая, в столице Подгорице живет 150 тысяч человек (это самый населенный город и единственный, в котором можно сходить в кино или посетить торгово-развлекательный центр), а во всей стране — чуть больше 600 тысяч человек.

По разным оценкам, русских в стране от 10 до 20 тысяч. Такой разброс объясняется, в частности, тем, что очень многие недвижимостью владеют, но приезжают только в сезон — отдохнуть. Иногда этот отдых весьма специфичен, жалуется жительница Лобни Марина, купившая квартиру в Которе в 2016-м. «Здесь есть такой термин — “русские” жилые комплексы, их обычно строят выходцы из России и продают своим же соотечественникам. Когда я присматривалась к местному жилью, сначала хотела выбрать такой ЖК, но сейчас рада, что остановилась на “вторичке”. “Русские” дома часто стоят в несезон пустыми, зато летом там праздник каждый день — в том числе, с шансоном и шашлыками». Сама Марина живет в небольшой «двушке», которую купила за 100 тысяч евро. «Я и сама переехала не полностью, подмосковную квартиру оставила, не продаю. Но зиму стараюсь проводить здесь, — рассказывает женщина. — Мне не скучно: я работаю, занимаюсь переводами. Иначе я бы и не сунулась в Черногорию: никакой работы кроме туристического сектора тут нет. Сначала поселилась в Будве, платила за аренду 350 евро в месяц, параллельно просматривала варианты. Сейчас довольна всем, но поначалу некоторые вещи коробили. Например, расходы на коммуналку — вода, свет, интернет — больше 100 евро в месяц. Кроме того, здесь в домах есть кондиционеры, но нет отопления — зимой подскакивают расходы на электроэнергию. А еще через полгодика выяснилось, что сначала мне в местных лавках продукты продавали раза в два дороже, чем “своим”».

Это касается и услуг по продаже недвижимости, добавляет Степан. «И есть еще один чисто бытовой нюанс — тут очень высокая влажность, поэтому в домах часто заводится плесень».

К нюансам стоит добавить и типичные для южных стран неторопливость в делах и весьма приблизительную пунктуальность. «Это страна не для работы, — резюмирует Степан. — Но для отдыха тут все, на мой вкус, идеально». Примерно так же считают и тысячи россиян: по статистике «Яндекса» за последние два года, Черногория входит в пятерку стран с максимальным количеством поисковых запросов на недвижимость со стороны русскоязычных пользователей интернета. Только со второго квартала 2016-го по первый квартал 2018-го россияне обращались в сеть для поиска сведений о черногорской недвижимости 336 тысяч раз. Географически особенно популярны у россиян Будва и Бар, на третьем месте — Котор. Считать ли это плюсом или отягчающим фактором при выборе квартиры — дело вкуса.

Зачем покупают недвижимость в Черногории ?

Черногория – это лучшая страна для приобретения квартиры или виллы. Практически все города этой удивительной, но небольшой по площади страны, расположены вдоль береговой линии. Именно поэтому так привлекательна мысль приобрести в собственность недвижимость и отдыхать уже в собственном доме в любое время, а не в арендованном. Все дома, квартиры, виллы максимально приближены к морю, а из их окон открывается потрясающий вид. Особенность береговой линии такова, что с одной стороны поселки вытянуты вдоль берега, а с другой – защищены горами, сохранившими первозданную красоту. Настолько чистую и красивую природу уже мало где найдешь, поэтому недорогая недвижимость в Черногории именно на побережье пользуется большим спросом. Все-таки жители этой страны, туризм для которых основной источник дохода, берегут свои природные богатства, так что посмотреть и отдохнуть тут однозначно еще есть, где.

Впрочем, если не упираться в первую линию, если вас не интересует элитная собственность у моря, купить что-то тут даже дешевле, чем в некоторых районах России. Удивительно, но это так – собственность за границей часто оказывается более доступной, чем в родной стране. Так почему тогда многие не рассматривают такой вариант вложения средств? Мы знаем, что многие просто интересуются, прицениваются, смотрят предложения, думают о том, что неплохо было-бы купить что-то за рубежом недорого, найти порядочных квартирантов в свою квартиру в России и уехать в страну с прекрасным климатом на заслуженный отдых. Наслаждаться жизнью, гулять, купаться в чистейшей морской воде и кушать свежие морепродукты … И, в итоге, никуда так и не уезжают, а свой дом так и остается несбыточной мечтой. Но если вы внимательно посмотрите наш каталог объектов, вы убедитесь, что купить коттедж в Черногории на берегу моря более, чем реально даже со средними доходами. Пожалуй, это реальнее, чем взять ипотеку в Москве.

Есть несколько опасений, которые не позволяют воплотить здравую, в общем-то, мысль.

Опасение первое: недвижимость у моря недорого – это миф

В интернете огромное количество информации, это даже если вы не доверяете нашим редакторам, и, если кого-то где-то обманут при покупке , сразу об этом станет известно. Но нет, мы в основном слышим и читаем о мошенничестве в родной России, как это ни прискорбно. Так вот, отличный повод потратить накопленный капитал на собственность в Черногории у моря, а не на студию в новой Москве – это гарантированное приобретение именно того жилья, за которое вы платите, и именно по такой цене, по которой это было оговорено.

Опасение второе: где самая дешевая недвижимость у моря там неблагополучно

Не будем врать, не существует стран абсолютно безопасных, даже если вы не заинтересуете уличных воришек, вас в горах может укусить гадюка. Это исключительно вопрос внимательности: смотрите под ноги, не разбрасывайте свои вещи и не разговаривайте с подозрительными незнакомцами ночью на границе с Албанией. А в целом в Черногории безопасно, точно безопаснее, чем в Сочи или Адлере летом, так как в этих регионах преступность уже практически на эпидемиальных показателях – качество жизни россиян в регионах не высоко, особенно в некоторых южных, и у некоторых жителей курортов это несколько подвинуло рамки морали.

Опасение третье: недвижимость за рубежом у моря это не гарантия устройства на работу

Так вот у нас для вас хорошая новость, если вы уже нашли наш портал и читаете эту статью, вы точно не относитесь к первой категории.

Опять-таки, купить – это “задел” на будущее в первую очередь. Она давно стала для россиян одной из самых перспективных стран в плане инвестиций, и это вполне логично. Наших соотечественников привлекает мягкий климат, схожесть культур, безвизовый въезд, невысокие цены рядом с морем, так что продажа недвижимости в Черногории — это еще отличный способ заработать денег и продавцу или застройщику, и вам, как будущему арендодателю.

Опасение четвертое: стоит только купить дом и изоляция обеспечена

Конечно, зачем учить черногорский или английский язык, если вас и так прекрасно понимают, но тогда какой смысл переезжать в эту чудесную страну, зачем нужна эта недвижимость у моря недорого, если вы не вливаетесь в культуру Монтенегро и не проникаетесь его самобытностью.

Опасение пятое: если купить жилье в Черногории, будут разорваны все текущие социальные связи

Многие, решившись на переезд, боятся, что их родственники и близкие друзья со временем будут потеряны, а то и вовсе затаят обиду. Видеться с ними сложно из-за расстояния, и в конечном итоге это приведет к тому, что семья, в широком смысле слова, распадется.

Мы вас успокоим, не только купить дом в Черногории недорого, еще и полеты в страну из Москвы достаточно бюджетны. В сезон, конечно, не очень, но зимой билеты туда-обратно доступны всем.

А пригласить друзей и родных провести отпуск с вами в красивейшей стране, которую вы изучите настолько, что самостоятельно устроите экскурсионную программу – что может быть лучше для укрепления внутрисемейных отношений. Детей и жену естественно, лучше брать с собой, в противном случае, никакой совместный отпуск не поможет.

Надеемся, мы смогли вас убедить в том, что это отличный выбор? Перейдем непосредственно к тому, где и как ее недорого купить, чтобы в перспективе получать доход от аренды и в целом, не ошибиться с выбором жилья.

Читайте также:  Правила ввоза и вывоза продуктов, алкоголя, сигарет и других товаров в израиль в 2020 году

Стоит ли приобретать недвижимость в Черногории на побережье?

Сезон отдыха в Черногории длится три-пять месяцев, так ли важно иметь возможность дойти до него за пять минут? Ведь логичнее купить квартиру или другое жилье чуть подешевле, но подальше. А на сэкономленные средства приобрести автомобиль, и путешествовать на нем по всей стране. И даже за ее пределы.

Страна превратилась в желанный уголок мира, ведь здесь одинаково приятно проводить летний отпуск и жить на постоянной основе. На сегодняшний день – это стабильный и благополучный регион с непревзойденной природой и мягким климатом. Что позволяет даже не в сезон наслаждаться прогулками и по старому городу, и по живописным холмам. Если вы сомневаетесь, на первое время можно снять виллу в районе, в котором вы планируете остановится, и пожить в ней с год, чтобы примерно понимать, что и в какое время вас ждет. Возможно, тишина окраины покажется вам достаточной компенсацией за долгую дорогу к пляжу. Купить жилье у моря можно недорого, и тем дешевле, чем дальше от моря. Так что не торопитесь, приезжайте на отдых, попробуйте для начала снять , а потом уже и перебирайтесь насовсем. Вам тут будут рады.

Почему приобретение недвижимости в Черногории – лучшее капиталовложение?

Во-первых, ее можно использовать для личных целей. Вы сможете приезжать в страну в любое время на отдых в собственных, а не арендованных апартаментах. Купленные недорого домик или квартира у моря станут любимой дачей детям и пожилым.

Во-вторых, свое жилье можно сдавать в аренду и получать тем самым стабильный ежемесячный заработок. Отдых и собственность отлично совмещаются. Длительная аренда в Черногории конечно не так выгодна, как работа в сезон и сдача посуточно, зато это постоянный источник дохода. Вы всегда будете уверены в завтрашнем дне. Собственность можно сдать в аренду в любое время года.

В-третьих, её всегда можно перепродать, часто по более выгодной цене. Покупка вилл и квартир в регионе привлекает не только россиян, но и итальянцев, шведов, голландцев, немцев, поэтому спрос достаточно велик .

В-четвертых, покупка жилья дает право на получение временного ВНЖ на год с продлением, что дает определенные бонусы если Вы хотите закрепиться в Европе.

И еще раз отметим самое весомое преимущество , в частности домов, в Черногории – доступная цена. Жилье на побережье стоит дешевле, например, чем в Сочи, Крыму или Москве.

ВНЖ в Черногории при покупке недвижимости

Вид на жительство в Черногории – разрешение, оформляющееся на год, и позволяющее на законных основаниях находится на территории страны, а также заводить счета и пользоваться услугами местных банков, вплоть до получения кредита. Но вот разрешения на работу он не дает, зато получать ренту вы можете спокойно.

С 2015 года вид на жительство может получить любой собственник – от виллы до прибрежного кафе. Таким образом, планка на въезд стала еще доступнее.Вам не обязательно приобретать большой дом. Черногория дает вид на жительство (ВНЖ, боравок) при покупке недвижимости при условии наличия у вас действующего в течение следующего года заграничного паспорта, предоставления свидетельства о праве собственности, выписки из банка с 3650 евро на счету и медицинской страховки, срок действия которой от 40 дней с момента подачи документов. Оформление всех необходимых документов вам обойдется примерно в 30 евро.

О чем еще стоит подумать, если вы полагаете, что аренда домов и вилл есть то, что принесет вам доход и доставит удовольствие от спокойной размеренной жизни рантье?

Налог на недвижимость в Черногории

Вы не поверите, но покупка и тут оказалась выгодным вариантом. Мало того, что тут относительно дешево , так и налог для россиян крайне щадящий. Всего 1% от стоимости вашего жилья. Правда, если вы собираетесь купить что-то у моря под бизнес , то вам нужно будет еще платить подоходный налог в размере 9%.

Но не все же так сладко, должны быть и минусы. А поскольку кредо нашего сайта – только честность, расскажем, что вас может оттолкнуть.

Недвижимость в Черногории: плюсы и минусы

Черногория — это курорт, так что, вероятно, вы станете объектом пристального внимания местных, которые будут вам постоянно пытаться что-то продать. Впрочем, это бич любого города у моря, живущего с туристов. А тут вы еще так выделяетесь!

Качество новостроек достаточно низкое. Зато если на стадии строительства – цены вас очень порадуют, а как первое жилье в другой стране вполне сойдет, если что-то пойдет не так, что ничего не помешает вам продать новоприобретенную квартиру через пару лет дороже другим желающим. Но это именно тестовый вариант, более надежное вложение — это виллы в Черногории, так как цены на них постоянно растут. Страна небольшая, и частный сектор постепенно становится элементом роскоши, как, впрочем, и везде, где есть дефицит земли. В этом стоимость подчиняется законам рынка, чего становится меньше, то дорожает с каждым днем. Уже сейчас если смотреть – купить дом в хорошем состоянии это от 60 000 евро. Так что дом купить недорого у моря можно или небольшой, или требующий ремонта. В каком-то смысле лучше приобрести участок и строится самостоятельно.

Если минусы вас не останавливают , цены будут ниже на месте. Или в нашем каталоге, так как мы работаем напрямую с местными продавцами. Может, приедете сами, предварительно созвонившись с владельцами из нашей рубрики? Здесь, как и везде, цены на месте будут ниже, чем через 2-3 посредников.

Где купить жилье ?

Сложно сказать, какой курорт больше приглянулся россиянам. Традиционно самым популярным местом считался город Будва и Будванская ривьера (Бечичи, Рафаиловичи, Пржно, и далее до города Петровац), однако сегодня охотно покупают дома в Баре, Ульцине, Тивате и Которе. Каждый из этих городов – отличная площадка для инвестиций.

Зарубежная недвижимость в Европе – что купить?

В качестве альтернативы владения часто рассматривают несколько стран. Квартиры в Крыму – это смог и не такое чистое море. Квартиры в Болгарии в Солнечном Береге характеризуются большей удаленностью от берега и менее чистым морем. Жилье в Чехии больше подходит тем, кто учится или ведет бизнес в Европе. Купить виллу или дом в Испании, Греции и на Кипре, или даже в Хорватии значительно дороже, а природа там более скудная.

Если Вас интересует продажа вашего объекта, то ознакомьтесь с руководством по размещению объявлений и почитайте отзывы на форуме.

Черногория для многих россиян — второй дом

Евгения Токарская, генеральный директор АН «Кристина» (г.Будва, Черногория)

На вопросы портала о зарубежной недвижимости «ZaMetrami.ru» отвечает Евгения Токарская, генеральный директор АН “Кристина” (г.Будва, Черногория). На рынке недвижимости в Черногории с 2008 года. Вы узнаете почему Черногория пользуется большой популярность среди россиян, о состоянии рынка недвижимости в этой стране, а также на что следует обратить внимание, если Вы решили обзавестись жильём в этой стране.

Как Вы оцениваете на сегодняшний день инвестиционную привлекательность рынка недвижимости в Черногории?

— Недвижимость в Черногории, как и любая другая курортная недвижимость — всегда привлекательна для инвесторов, независимо от процессов, происходящих в экономике разных стран. Ежегодный рост потока туристов в Черногорию, прозрачные правила для инвесторов по стандартам ЕС, безвизовый режим для граждан России, Украины и других стран делают приобретение недвижимости и инвестиционные вложения наиболее выгодным и безопасным способом сохранения накопленных денежных средств. Вместе с тем качество строящейся недвижимости заметно выросло. Во многих регионах Черногории были приняты урбанистические планы застройки, что также положительно влияет на прозрачность и планирование будущих инвестиционных проектов.

Ещё один момент, делающий инвестиции в недвижимость Черногории привлекательными — это низкий уровень затрат на покупку, продажу и содержание недвижимости.

Так, при покупке недвижимости на вторичном рынке надо оплатить налог в размере 3% от стоимости недвижимости. В случае если продажа недвижимости в Черногории происходит от застройщика, данный платёж не взимается.

Также в стране введён ежегодный налог на недвижимость, размеры которого варьируются от 0,1 до 1% от рыночной стоимости квадратного метра, цена которого в каждом регионе разная. Если говорить о коммунальных платежах, то, например, ежемесячный постоянный платёж – вывоз мусора – обойдётся в 5–10 евро в месяц. Электроэнергия и водоснабжение по счётчику обойдутся в 10 евроцентов за 1 квт/час и в 1,5 евро/куб. метр соответственно. В итоге ежемесячный платёж за апартаменты площадью 80 «квадратов» составит примерно 50 евро летом и 90 евро зимой. Таких низких затрат нет ни в одной стране Европы.

Какой сегмент рынка недвижимости наиболее выгоден в качестве вложения инвестиций? Сколько кв.м сдаётся в год?

— Однозначного ответа на этот вопрос нет. Если речь идёт о покупке недвижимости на побережье, в туристических центрах, то любое вложение в недвижимость является выгодным и высокодоходным.

Связано это с хорошей капитализацией приобретённой недвижимости и возможностью сдачи её в аренду, доходность составит до 20% в год.

Какие объекты недвижимости, и в каких городах (регионах) пользуются наибольшим спросом в Черногории? Почему?

Наибольшим спросом пользуются объекты в центральной части побережья, Будванской ривьере. Это такие города-курорты, как Будва, Петровац, Бечичи. Не менее популярны и престижны такие места, как Пржно, Милочер, окрестности Св.Стефана (туристическая достопримечательность и визитная карточка Черногории). Связано это с огромной популярностью данных мест у туристов из разных стран. Не менее интересны вложения в недвижимость и в Которском заливе.

Какова динамика роста цен на недвижимость в Черногории? Как она изменялась за последние годы?

— За последние годы наблюдается положительная динамика роста цен на недвижимость в Черногории. Связано в основном это с тем, что на рынке недвижимости стали появляться объекты с хорошим качеством строительства, с новыми архитектурными трендами. И, несомненно, это всё нашло отклик у покупателя.

Какая цена за кв.м установилась на рынке недвижимости в Черногории? Насколько она подвержена колебаниям и зависит от текущих политических и экономических событий?

— Цены на недвижимость в Черногории сложно подвести под единый стандарт, поскольку в стране не существует понятия «типового» строительства. Кроме того, стоимость земельных участков в границах одного города сильно отличается друг от друга. Это зависит от того, как далеко расположен земельный участок от туристической зоны города.

Тем не менее стоимость за кв. м установилась в пределах 1400 – 1800 евро в жилых домах комфорт-класса. За кв.м в жилых домах бизнес и элит класса придётся выложить от 2500 евро. Стоимость кв.м коммерческой недвижимости начинается от 3000 евро.

Что касается колебаний цен в зависимости от текущих политических и экономических событий, отметим, что в результате произошедших перемен в России, а в особенности на Украине, поток желающих инвестировать в недвижимость в Черногории заметно увеличился. Эта ситуация вызвала пока незначительный рост цен, поскольку затрагивает не весь спектр предложений на рынке.

Какие условия в Черногории созданы для привлечения иностранных инвестиций в сферу недвижимости? На что может рассчитывать иностранный инвестор?

Как уже было отмечено выше, одним из плюсов инвестиций в недвижимость Черногории это безвизовый въезд для граждан России, Украины и ряда стран СНГ.

В 2015 году вступил в силу закон, позволяющий собственнику оформить ВНЖ, сроком на один год с последующим продлением.

Насколько безопасны для иностранцев сделки с недвижимостью в Черногории, учитывая текущую политическую и экономическую ситуацию? Существуют ли в Черногории законы, защищающие права иностранцев в этой сфере? Какие риски существуют для иностранцев, покупающих недвижимость в Черногории?

Все сделки с недвижимостью в Черногории являются совершенно безопасными для иностранцев. Текущая политическая и экономическая ситуация в мире никаким образом не влияет на безопасность сделок.

Иностранные граждане вправе купить дома в Черногории на физическое лицо без ограничений. Все вопросы по сделкам с недвижимостью происходят в соответствии с действующим законодательством, где права на собственность иностранных граждан одинаково защищены наравне с гражданами Черногории.

С какой целью иностранные инвесторы приобретают недвижимость в Черногории? В каком сегменте?

Уникальная по своей красоте природа, мягкий климат, целебный воздух и чистейшее Адриатическое море давно сделали Черногорию излюбленным курортом огромного числа жителей Европы, России и стран СНГ. В связи с этим приобретённая недвижимость являет хорошим способом инвестиций как для более комфортного отдыха, так и для получения прибыли.

— Как быстро проходят сделки с недвижимостью для иностранцев, учитывая юридические процедуры?

Процедура оформления сделки проходит следующим образом:

  1. Стороны обращаются к нотариусу для составления предварительного договора купли-продажи недвижимости. Вначале составляется предварительный договор и вносится залог, как правило, это 10% от стоимости квартиры. При передаче денег продавец оформляет расписку в получении денежных средств.
  2. Нотариус проверяет все правоустанавливающие документы продавца, которые включают “Лист Непокретности” с указанием отсутствия обременений и ограничений по объекту недвижимости
  3. После проверки объекта составляетсяосновной договор купли-продажи. Когда он подписан, покупатель переводит оставшуюся сумму на счёт продавца в течение 30 дней. После полной оплаты продавец сообщает Нотариусу о полном исполнении договора покупателем. Нотариус делает соответствующие записи в договоре и передаёт договор в Кадастр. Кадастр в течение 30 календарных дней выносит решение о переводе права собственности на имя покупателя. Через 10 дней покупатель получает “Лист Непокретности” на своё имя.
  4. Покупатель оплачивает налог в размере 3%от указанной стоимости недвижимости и становится полноправным владельцем квартиры в Черногории. Если жильё в Черногории покупается у застройщика, то данный налог не уплачивается. НДС, как правило, включается в сумму сделки.

— Инвесторы, из каких стран больше всего вкладываются в недвижимость в Черногории? Какое место занимают среди них российские инвесторы? Какие объекты их больше всего интересуют? Какие объекты, возможно, ими недооценены? В какие объекты, на ваш взгляд, перспективно вкладывать капитал?

Недвижимость в Черногории всегда была интересна гражданам Италии, Австрии, Германии, Сербии, Израиля. Также наблюдается активный спрос со стороны англичан, шведов, финнов, канадцев и австралийцев.

В последнее время очень активно инвестируют в недвижимость Черногории представители из Азии. Доля инвесторов из России на рынке в Черногории составляет порядка 40%.

Такая активность со стороны россиян вызвана схожим менталитетом и радушием черногорцев, а также общей религией – 80% населения православные.

Что касаемо перспектив и неоцененности, на мой взгляд, так это недостаток внимания инвесторов к туристическим объектам. Экономика страны полностью зависит от туристической отрасли. Поток туристов ежегодно растёт. В последние годы приток туристов из восточной Европы вырос в 2 раза, а количество отелей, хостелов, гостевых домов не может в полном объёме удовлетворить наблюдающийся спрос. То же самое происходит и с отелями высокой категории (отели 4*—5*).

— Как будет изменяться рынок недвижимости в Черногории? Какие изменения могут произойти? Как будут расти цены?

В ближайшее время рынок недвижимости в Черногории будет активно развиваться.

Во всех регионах страны приинято большое количество урбанистических планов. Всё это говорит о большой заинтересованности государства в привлечении инвестиций в строительство недвижимости в Черногории.

ВНЖ в Черногории за недвижимость: шанс или ловушка?

С 3 ноября 2015 года для иностранных граждан, имеющих в собственности какой-либо объект недвижимости в Черногории, вступило довольно любопытное правило. Отныне такие иностранцы (а их только из стран СНГ – десятки тысяч) могут рассчитывать на получение ВНЖ в Черногории.

Ожидается также, что для многих граждан России/СНГ, которые ещё не обзавелись в крохотной стране на Адриатическом побережье квартирами и домами, возможность получить ВНЖ в Черногории за недвижимость станет (ещё одним) аргументом в пользу покупки зарубежных квартир и домов.

Однако, о чём следует сперва подумать, перед тем как ставить подпись под соответствующим договором? Об этом читайте в данном материале Портала «Швейцария Деловая» (статья актуализирована по состоянию на июнь 2017 года).

Как получить ВНЖ в Черногории за недвижимость?

Правовое основание

Указ, по которому иностранцы могут получить ВНЖ в Черногории за недвижимость, был принят 10 сентября 2015 года. Согласно нормативно-правовому акту, который подписал глава Правительства (вплоть до 2016 года) Мило Джуканович и который вступил в юридическую силу 3 ноября 2015 года, «иностранец, который в Черногории обладает недвижимостью, независимо от её стоимости может получить разрешение на временное проживание».

Примечательно, что объекты недвижимости Указ толкует довольно широко: ими считаются дома, дачи, виллы, квартиры, кафе и рестораны, а также офисы.

Получить ВНЖ в Черногории по новому закону можно будет на 1 год. Иностранцам понравится правило, согласно которому продлевать пермит (разрешение на пребывание) можно будет – хотя бы теоретически – без ограничений.

Условия

Для того, чтобы ходатайство о виде на жительство было одобрено, достаточно представить:

  • свидетельство о собственности на недвижимость в Черногории;
  • местную медицинскую страховку; и
  • подтверждение из банка о наличии на счету 3,6 тысяч евро (из расчета примерно 10 евро на каждый день).

По неофициальным оценкам, в собственности только граждан России в Черногории находится не менее, чем 30 тысяч объектов. На пике популярности черногорской недвижимости у россиян на их имя было оформлено около 70 тысяч объектов.

Напомню, что виза в Черногорию многим гражданам СНГ не требовалась и до сих пор. Правда, оставалась проблема, что находиться безвыездно в стране можно было не более месяца. Таким образом, иностранцам, имеющим недвижимость, нововведение определённо упрощает жизнь. Читайте также наш материал о том, что в мае 2016 года безвизовый режим в Черногории для россиян был продлён до 90 дней.

Новый закон: широкий поступок или жест отчаяния?

Что даёт ВНЖ в Черногории?

Иностранцам, не имеющим хотя бы общего представления о рынке недвижимости в стране на Адриатическом побережье, предложение о ВНЖ в Черногории может показаться крайне заманчивым. Однако какие конкретные преимущества даёт вид на жительство в Черногории?

Если посетить хотя бы один сайт, предлагающий юридические и маклерские услуги в данной балканской стране, и почитать его содержание, то можно предположить, что Черногории – самая лучшая страна на земле. Подобная хвальба понятна: посредники заинтересованы в рекламе продаваемого товара.

Преимущества

Учитывая, что в мире не так много стран, в которых граждане России и СНГ могут поселиться на продолжительное время лишь в силу своего паспорта, несомненной привилегией ВНЖ является право проживать в стране, расположенной на побережье Адриатического моря.

Данный вариант может быть особенно заманчивым для пенсионеров: климат Черногории (на побережье) – средиземноморский, а стоимость жизни – (пока что) не очень высокая. Кроме того, многим выходцам из России и других государств СНГ по душе определённое родство языка и менталитета. Русские газеты в Черногории – далеко не редкость.

Недостатки

Похоже, что на праве жить в Черногории преимущества ВНЖ и заканчиваются (с Вашего позволения оставляют нематериальные преимущества без внимания – например, чувство морального удовлетворения от наличия пермита в какой-никакой, но Европе).

Активно рекламируемый факт о том, что Черногория является кандидатом в члены ЕС и что на её граждан не распространяется обязанность получать визы для посещения шенгенского пространства, ровным счётом ничего не означает для обладателей ВНЖ или ПМЖ в Черногории. Для стран шенгенского соглашения данный вид на жительства не играет никакой роли. Иными словами, посетить, например, Швейцарию лишь с черногорским пермитом нельзя! По аналогичной причине черногорский вид на жительство никак не поможет в получении разрешения на работу в одной из стран ЕС/ЕАСТ.

В силу природы и климата многим по душе проживать в Черногории. Однако того же не скажешь о том, чтобы работать в Черногории. Зарплаты в стране на берегу Адриатического моря крайне низкие: с ними можно лишь свести концы с концами в самой бывшей части Югославии.

Административная карта Черногории. Графика: MacedonianBoy, CC BY-SA 3.0

Лихорадка по недвижимости

В 2006 году Черногория обрела независимость. Наряду с собственным государством пришла и ответственность за благополучие новой страны. Для местного правительства было важно показать финансовую состоятельность, поэтому рынок недвижимости Черногории был открыт для всех и вся, что привело к значительному росту цен.

Местные маклеры смогли неплохо нагреть руки: особо они рады были гражданам России, накопившим в то время достаточное количество нефте-долларов. До начала затяжного кризиса в российской экономике агентства недвижимости Черногории не испытывали недостатка в клиентах, готовых выложить сразу 150 тысяч евро и более. Никакой ипотеки – никаких хлопот с банками! Чем не сказка для фирм-посредников?! Клиенты из России стали настолько желаемыми, что для них вывески и объявления писали на русском языке.

Однако на фоне всеобщей лихорадки по недвижимости мало кто замечал (а кто замечал, старался сделать вид, что всё в порядке), что стараниями иностранных денег в стране на рынке жилья постепенно надувался мыльный пузырь.

Что заставляет иностранцев продавать недвижимость в Черногории?

Немного статистики

По традиции жанра вариант с покупкой недвижимости всегда имеет одно или даже несколько «но»: рынок недвижимости Черногории пребывает в кризисном состоянии, и правительство страны, опасаясь за свою политическую судьбу, старается всеми силами не допустить краха цен.

Будва. Графика: Bratislav Tabaš

В 2014 году средняя стоимость квадратного метра жилья в Черногории составила 1’037 евро, что на 16% ниже, чем в 2013 году. Жильё в Будве подешевело на рекордные 44%: средняя цена квадратного метра опустилась до 1’365 евро. В столице страны – Подгорице – покупатель должен выложить за квадратный метр 1’036 евро. В городе Никшеч – всего 539 евро.

Граждане СНГ, которые покупали свою недвижимость в Черногории в последнее десятилетие и сейчас срочно избавляются от неё, должны считаться с существенными потерями.

Однако, что вынуждает граждан СНГ продавать недвижимость в Черногории? Казалось бы, низкая стоимость (даже без возможности получить ВНЖ в Черногории) должна сделать дома и квартиры доступными для ещё большего числа выходцев из бывшего СССР, а уже ставшие собственниками домов и квартир должны их держать, поскольку продажа означала бы убытки в разнице стоимости приобретения и реализации.

И тем не менее, вместо повышения спроса на них со стороны граждан СНГ интерес к недвижимости в Черногории (и не только) не только не растёт, но и наблюдается тренд к продажам уже купленной недвижимости.

Число тех, кто желал бы продать свою недвижимость в Черногории, выросло в 2014 году на треть; по итогам 2015 года наблюдалась некоторая стабилизация.

Причины

Обременительная для кошелька квартира

Стремление избавиться от недвижимость в Черногории связано, прежде всего, с соображением оптимизации расходов в евро (валюта Черногории – евро). Это актиуально для тех, чей источник доходов номинирован в их местной валюте (например, в российском рубле).

С экономической точки зрения недвижимость в Европе становится рентабельной, если её собственник проводит в ней хотя бы 2-3 месяца в году. Если нет, то выгоднее становится брать в аренду. Пребывая в эйфории перед покупкой виллы, дома или квартиры, собственники недвижимости часто забывают, что они должны постоянно оплачивать коммунальные и прочие сопутствующие платежи, возросшие за последние годы из-за валютной разницы в 2-3 раза.

Важно понимать, что основной спрос на недвижимость в Черногории приходится именно на средний класс граждан РФ (очень состоятельные россияне предпочитают недвижимость в Швейцарии, Лондоне, Нью-Йорке или же – недвижимость в Монако), поэтому в силу ухудшившейся экономической ситуации в России им приходится считаться с любым повышением коммунальных платежей.

Маклеры не отрицают, что с каждым новым повышением курса евро к валютам стран СНГ ряды желающих продать свою недвижимость в Черногории пополнялись. При этом, по мнению всё тех же маклеров, маловероятно, что возможность получить ВНЖ в Черногории решающе переломит ситуацию.

Не упустить выгодный курс

Некоторые собственники решают продать недвижимость в Черногории именно на пике роста валют. Бывает, что в таком случае продавцы смогли получить даже прибыль (если они перевели сумму продажи в местные валюты).

В большинстве случаев продавцам удаётся вернуть значительную часть изначально уплаченного. Страх, что завтра квартира будет стоить ещё меньше, подгоняет собственников сбрасывать объекты недвижимости уже сегодня.

Проблемы дома

Экономические проблемы для целого ряда собственников из стран СНГ хотя и стали неприятным сюрпризом, но сами по себе могли быть недостаточными, чтобы вынудить продать свою недвижимость в Европе. Для многих дома и квартиры стали чуждыми из-за риска получить проблемы с законом и властями в своих странах (например, из-за «деофшоризации» в России; читайте также наш материал о том, как российские олигархи обходят закон о деофшоризации).

Страх перед НАТО

Не только экономические факторы заставляют россиян продавать свою черногорскую недвижимость. Многим, кому не нравится военный блок НАТО, не по душе стало событие мая 2016 года, когда был подписан протокол о присоединении Черногории к НАТО. О курсе Подгорицы на сближение с Северо-атлантическим Альянсом было известно за долго до самого дня подписания.

Сложно сказать, что именно не устраивает россиян: банальное неприятие НАТО, обусловленное главенствующей в России идеологией, или же опасение, что после окончательного вступления балканской страны в блок граждане РФ попадут у местных властей в немилость.

Не все сбрасывают черногорскую недвижимость

К слову, не все россияне продают недвижимость в Черногории по цене ниже рыночной. Нередки случаи, когда цену продажи россияне завышают в 2-3 раза: если покупалось жильё за 1000-1500 евро за кв.м., то в объявлении о продаже стоит до 3 тысяч. Возможно, ставя такую неоправданно высокую цену, собственники подсознательно стремятся сохранить жильё себе. Не важно, что на самом деле – жадность или оптимизм – является причиной, подобные предложения остаются без ответа.

По задумке правительства в Подгорице, предоставление возможности получить ВНЖ в Черногории за недвижимость должно поддержать рынок и предотвратить отток иностранных собственников. Насколько это удастся, зависит, прежде всего, от самого правительства Черногории, а точнее: от его добросовестности по отношению к новым владельцам видов на жительство. Чтобы пояснить данный тезис, следует по-подробнее рассмотреть новейшие события, произошедшие в Испании.

ВНЖ в Черногории за недвижимость и испанский опыт

Испания щедро раздавала ВНЖ при покупке недвижимости

Испания до сих пор пребывает в состоянии балансирования над пропастью банкротства. Однако, что плохо для государственных финансов – хорошо для иностранцев, которые могут себе позволить купить недвижимость в данной европейской стране. Тем более, что цены на дома и квартиры по сравнению с докризисным периодом значительно упали.

Официальный Мадрид – пример с которого теперь берёт Черногория – также не остался в стороне от тренда и решил поощрять зарубежные денежные вливания в экономику, предложив иностранным гражданам, приобретающим недвижимость в Испании стоимостью выше 500’000 евро, автоматическое получение вида на жительство (напомню, что Подгорица решила выдавать ВНЖ в Черногории за любую недвижимость).

Данный вариант был крайне заманчивым, поскольку счастливые новые владельцы элитного жилья могли путешествовать почти по всей Европе без необходимости каждый раз получать шенгенскую визу.

Счастливых домовладельцев попросили доплатить по налогам

В 2014 году из освободителя от визовых формальностей вид на жительство в Испании превратился в проклятье. В соответствии с вступившим в 2014 году в Испании Законом № 7/2012 все обладатели вида на жительство стали обязаны представлять в испанские налоговые органы ежегодную декларацию.

Главный неприятный сюрприз проявил себя в том, что, если иностранный гражданин уплачивает налоги со своего бизнеса у себя на родине (т.е. вне Испании), он обязан не только сообщить о данном факте в декларации, но и доплатить в испанский бюджет разницу между тем, что он уже заплатил в стране расположения бизнеса, и тем, что ему пришлось бы заплатить, если бы его бизнес находился в Испании.

Подлежат декларированию все доходы — как полученные от трудовой или предпринимательской деятельности в Испании стране, так и за рубежом. Включаются доходы от работы по найму, от бизнеса, акций любых компаний, банковских депозитов и сданного в наем недвижимого имущества. Иностранец должен сообщать даже о получаемом за пределами Испании наследстве.

Особо от «испанской ловушки» пострадали бизнесмены из России. Дело в том, что имеющие вид на жительство в Испании российские предприниматели живут (или жили – многие после вступления Закона покинули Испанию), как правило, за счет своего бизнеса в России, где и платят налоги. Однако, в Испании налоги выше, чем в России.

Если налог на прибыль компании в России — 20%, то в Испании он 25% (до 250 работников) и 30% — для более крупных. Налог на физические лица в России оставляет 13%, а в Испании он прогрессивный — от 25 до 52 процентов. Соответственно, иностранцам придётся возмещать испанской казне разницу между ставками налогов в 2 государствах.

Черногория отрицает параллели с Испанией

Пока что правительство в Подгорице отрицает намерение воспользоваться испанским опытом (или его модификациями). В любом случае, каких-либо изменений в краткосрочной перспективе (т.е. пока достаточное количество иностранцев не получат ВНЖ в Черногории) ожидать не следует.

Поэтому, в конечном итоге, каждому самому предстоит решить, что же из себя представляет программа получения ВНЖ в Черногории по новому закону: возможность или ловушку?

Автор: Марад Видмер (LL.M., Genève), швейцарский юрист и основатель Marad Widmer Rechtsberatung.

  • Где можно купить остров?
  • Почему инвестиции в недвижимость в Германии остаются бесприбыльными?
  • Почему недвижимость в Европе стала гражданам СНГ чуждой?

Добавить комментарий