Рыночная стоимость земельного участка (сколько стоит) – в 2020 году, установить цену, кадастровый, объект оценки, определение и документ

Кадастровая и рыночная стоимость земли: что это такое и для чего необходимы

Переход права собственности на землю регламентируется действующим законодательством РФ. Поскольку земля – один из самых ценных объектов недвижимости, вполне понятно стремление государства вести строгий регистрационный учет земельных участков, контролировать их использование и обложение владельцев налогом. Для выполнения этих задач осуществляется оценка объектов. Чтобы избежать лишних трат, каждый собственник недвижимости должен знать, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли и как определяются эти показатели.

  1. Понятие кадастровой стоимости земли
  2. Понятие рыночной цены земельного участка
  3. Цели определения рыночной и кадастровой стоимости земли
  4. Кадастровая и рыночная стоимость: соотношение величин
  5. Кадастровая стоимость земельного участка: как узнать цену
  6. Заключение
  7. Как правильно оценить рыночную стоимость недвижимости: Видео

Понятие кадастровой стоимости земли

Кадастровая цена, в отличие от рыночной, наделяет землю юридической значимостью. Ее размер определяется согласно Федеральному закону от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» . Данным актом устанавливается также процедура проведения кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается с учетом таких факторов:

  1. Регион, в котором расположен участок, и экономическая ситуация в нем.
  2. Расположение вблизи мегаполиса или, наоборот, вдалеке от крупных населенных пунктов.
  3. Категория земли.
  4. ВРИ: вид разрешенного использования.
  5. Наличие или отсутствие коммуникаций, их удаленность от объекта.
  6. Присутствие на участке построек или объектов незавершенного строительства.

Следует разъяснить понятие «категории земель». В соответствии с этой классификацией, все участки делятся на земли:

  • населенных пунктов,
  • специального назначения и промышленности,
  • имеющие особый статус,
  • водного фонда,
  • сельскохозяйственного назначения,
  • сады, огороды, дачи.

Для определения кадастровой стоимости (КС) участка оценщики используют сравнительный, доходный, затратный или комбинированный методы. Если особенности объекта не позволяют применить перечисленные методики, его изучают индивидуально.

Более детально узнать о порядке проведения процедуры можно в статье «Кадастровая стоимость недвижимости».

Понятие рыночной цены земельного участка

Еще один важный показатель, о правилах формирования которого должен знать каждый землевладелец, – рыночная стоимость (РС) земли. Это величина, отражающая реальную, конкурентную цену объекта на рынке.

При определении этого показателя эксперты учитывают следующие факторы:

  1. Место расположения участка. Приближенность к населенным пунктам увеличивает цену земли, а отдаленность, соответственно уменьшает.
  2. Ландшафт и качественный состав грунта – специфический фактор, позволяющий по-разному оценивать находящиеся рядом объекты. Наличие оврагов, канав и других особенностей рельефа могут существенно снизить цену. Не менее важное значение имеет плодородность грунта, а также его устойчивость.
  3. Наличие построек на объекте и их состояние. Добротный дом и хозяйственные постройки могут сделать объект значительно дороже. Ветхое же состояние зданий повлечет за собой снижение цены, так как будущему владельцу придется затратить дополнительные средства на их снос и последующую расчистку территории.
  4. Инженерные коммуникации. Подведенные к участку газ, вода и электричество существенно повлияют на РС.

После проведения оценки объекта недвижимости владельцу предоставляется официальный отчет о рыночной цене исследованного участка. Он может иметь форму справки или акта, содержащего результаты производимых расчетов. Документ обладает юридической силой.

Цели определения рыночной и кадастровой стоимости земли

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – не синонимы, а совершенно разные величины, определение которых обусловлено разными целями.

Кадастровая цена принимается во внимание при расчете:

  • налога на недвижимость;
  • налога с продажи объекта недвижимости;
  • арендной ставки, при условии, что арендодателем является государство;
  • пошлин и штрафов.

Штрафные санкции могут начисляться, например, в соответствии со статьей 8.8 КоАП РФ , предусматривающей наказание за нецелевое использование земли.

Владельцам объектов недвижимости следует помнить, что переоценка их собственности проводится не реже одного раза в пять лет, но и не чаще, чем каждые три года. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя минимальный период между оценочными мероприятиями по определению КС составляет два года.

Определение рыночной цены земли дает ст. 3 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 № 135-ФЗ . В соответствии с этим законодательным актом, под РС понимается наиболее приемлемая цена, по которой объект может быть отчужден в условиях конкуренции.

Земля – востребованный вид недвижимого имущества. Определение ее рыночной цены производится при необходимости отчуждения или приобретения имущественных прав. Это может быть заключение договоров:

  • купли-продажи,
  • аренды,
  • страхования.

Официальное подтверждение рыночной цены понадобится для процедуры приватизации, при оформлении наследства, разделе имущества при разводе или в случае возникновения имущественных споров.

Кадастровая и рыночная стоимость: соотношение величин

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка должна быть минимальной или вообще отсутствовать. До 2012 года эти показатели очень отличались, поэтому было принято решение о проведении переоценки. Оказалось, что в большинстве случаев цена по кадастру превышала рыночную на 20-25%.

Чтобы разница показателей не отразилась на сумме налога, бюджетный платеж насчитывается по таким правилам:

  1. В случае, когда в договоре купли-продажи указана сумма, превышающая на 70% КС объекта, для расчета используется рыночная цена.
  2. Если участок продан дешевле, размер налога составит 70% от указанной в кадастре цены.
  3. В случае отсутствия оценки для расчета бюджетного отчисления используется цифра, указанная в договоре.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли или то, на сколько эти величины отличаются друг от друга, зависит от ряда причин. Государственная кадастровая цена устанавливается законодательными актами РФ. Она статична и изменяется не чаще одного раза в три года.

На формирование РС влияет множество факторов, которые не принимаются во внимание при проведении кадастровой оценки. Ее размер зависит от ситуации на рынке недвижимости, сложившейся на момент определения величины.

Разница между КС и рыночной ценой не может быть большой, иначе это сильно отразится на размере налога на недвижимость. Поэтому каждый собственник должен знать, как определяются эти величины и как они соотносятся.

Размер рыночной стоимости существенно увеличивается, если на участке есть добротные постройки. На формирование кадастровой цены этот факт не влияет.

Кадастровая и рыночная стоимость – два совершенно разных показателя. Несмотря на это, они тесно связаны между собой. При проведении оценки для внесения данных в Росреестр учитывается и рыночная цена объекта.

По каким причинам кадастровая стоимость земли выше рыночной

Случаи, когда зафиксированный в Росреестре результат оценки участка превышает его рыночную цену, не редки. Возникают они в основном потому, что время проведения этих оценок не совпадает.

Рыночная стоимость постоянно изменяется под влиянием множества факторов. Если обстоятельства, определяющие ценность участка, ухудшаются, он теряет в цене. При этом кадастровая цена остается неизменной.

Если КС значительно превышает рыночную стоимость объекта, владельцам земельных участков придется платить большую сумму налога.

Если с момента проведения оценки прошло менее шести месяцев, можно написать заявление в комиссию по решению споров при Росреестре. В других случаях КС объекта недвижимости можно оспорить в судебном порядке.

Кадастровая стоимость земельного участка: как узнать цену

Чтобы продать, купить, сдать или взять в аренду участок, нужно знать его цену по кадастру. Без этого показателя не обойтись и при расчете суммы налога на недвижимость. Узнать необходимую информацию можно несколькими способами:

  • просмотрев онлайн-справочник на сайте Росреестра ;
  • изучив публичную кадастровую карту ;
  • обратившись в территориальный орган кадастровой палаты ;
  • заказав выписку из ЕГРН;
  • обратившись за выпиской в МФЦ.

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра. Чтобы получить необходимую информацию, достаточно знать кадастровый номер объекта недвижимости или адрес участка.

Заключение

Каждый владелец земельного участка должен знать, что его собственность имеет кадастровую и рыночную стоимость. Эти величины важны при оформлении прав собственности, начислении налогов и штрафных санкций. Чтобы избежать лишних трат, следует знать, как определяются эти показатели и что делать, если разница между ними слишком велика.

Как правильно оценить рыночную стоимость недвижимости: Видео

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

С 1 января 2020 года во всех регионах определять и оспаривать кадастровую стоимость будут согласно закону о государственной кадастровой оценке

.shock / Depositphotos.com

Кадастровая оценка и оспаривание кадастровой стоимости пока могут осуществляться согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон № 135-ФЗ). Но с 1 января 2020 года во всех субъектах РФ эти вопросы должны будут регулироваться Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке”(далее – Закон № 237-ФЗ). В течение переходного периода, который начался с 1 января 2017 года, государственная кадастровая оценка (ГКО) может проводиться в соответствии с обоими законами. При этом ГКО, начатая в соответствии с Законом № 135-ФЗ, должна быть завершена до 1 января 2020 года. Точная дата начала применения к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, исключительно Закона № 237-ФЗ определяется высшим исполнительным органом государственной власти субъекта (ч. 1-3, ч. 5 ст. 24 Закона № 237-ФЗ).

Согласно “новому” порядку определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о ГКО, а не оценочной организацией, отбираемой на основе конкурса (ч. 1 ст. 14 Закона № 237-ФЗ). Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости – то есть вступления в силу соответствующего акта уполномоченного органа субъекта РФ, считается 1 января года, следующего за годом проведения ГКО. Но в любом случае акт вступает в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (ч. 4 ст. 15 Закона № 237-ФЗ). Убытки, причиненные в результате нарушений при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения (ч. 4 ст. 7 Закона № 237-ФЗ).

На практике нередко кадастровая стоимость объектов оказывается завышенной. А правообладатели, конечно, заинтересованы в справедливой оценке, поскольку кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физлиц. Главный юрисконсульт ООО НКЦ “Эталон” Александр Попов на круглом столе “Кадастровая оценка и налогообложение объектов недвижимости. Вопросы, возникающие на стыке бизнеса и власти”, состоявшемся в МТПП, обозначил ключевые шаги, которые следует, как правило, предпринять для оспаривания кадастровой стоимости: подготовка отчета об оценке рыночной стоимости, оспаривание кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия), подготовка и подача соответствующего административного искового заявления (п. 15 ч. 1 ст. 20, глава 25 Кодекса административного судопроизводства), разбирательство в суде первой инстанции и затем в апелляции (чаще всего дело уходит в апелляционную инстанцию и на этом процесс завершается). Эксперт обратил внимание на то, что в отличие от порядка, предусмотренного ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, досудебная процедура оспаривания в комиссии для юрлиц согласно Закону № 237-ФЗ не является обязательной, можно сразу обращаться в суд (ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Ключевыми документами, которые необходимо представить в суд при обращении с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости являются:

  • правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на объект недвижимости;
  • выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;
  • отчет о рыночной стоимости объекта (ч. 2 ст. 246 КАС РФ, ч. 9 ст. 22 Закона № 237-ФЗ, ч. 16 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Может ли требование установления кадастровой стоимости в размере рыночной рассматриваться как оспаривание императивно установленного налогового платежа? Узнайте ответ в “Энциклопедии судебной практики. Закон об оценочной деятельности. Кадастровая оценка интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Александр Попов напомнил о том, что в случаях, когда удовлетворение требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, судебные расходы относятся на заявителя. Решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов (п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости”). Между тем, правило, обозначенное ВС РФ, расходится с позицией по этому вопросу Конституционного Суда Российской Федерации, о нюансах котрой можно узнать из авторской колонки управляющего партнера правового бюро “Тимофеев и партнеры” Александра Тимофеева, подготовленной специально для ГАРАНТ.РУ.

Напомним также, что с 1 января 2019 года будет изменен порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости. Стоит отметить, что измененная после указанной даты кадастровая стоимость должна учитываться при налогообложении с даты начала применения изначальной стоимости.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

1. Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн?

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ).

2. Как получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости?

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления. Получить готовый документ можно на e-mail в виде файла, содержащего электронную подпись , или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой. Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

Обратите внимание, в Москве в офисах Росреестра подать заявление на получение выписки из ЕГРН лично нельзя.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра. Подпись на заявлении удостоверьте нотариально. К нему приложите копию документа, удостоверяющего личность.

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

3. На что влияет кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это фиксированная стоимость недвижимости, которую устанавливает государство, ориентируясь на рыночную стоимость и руководствуясь строго установленной методикой. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

  • земельного налога;
  • налога на имущество физических лиц (в большинстве регионов ).

4. Как определяют кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость недвижимости определяют:

  • в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли);
  • в результате Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — старый, и Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — новый, он вступил в силу в январе 2017 года.

С 1 января 2017 года до 1 января 2020 года действует переходный период. То есть в этот период пересмотр кадастровой стоимости и установление кадастровой стоимости в отношении ранее не учтенных объектов недвижимости производятся по старым правилам, а вот провести новую государственную оценку можно только по новым.

В общих чертах процедура проведения государственной кадастровой оценки по обоим законам одинаковая. Росреестр по заказу исполнительного органа государственной власти субъекта России (в Москве — Департамента городского имущества) формирует перечень объектов недвижимости, которым необходима оценка. Списки получают оценщики., которые проводят оценку объектов. Как только готов отчет об оценке этих объектов, Росреестр включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки и размещает у себя на сайте на 20 дней. В течение этого времени любой желающий может внести свои замечания к проекту. С учетом этих замечаний оценщиками составляется итоговый отчет.

Разница заключается в основном в следующем:

  • по новому закону при снижении индекса цен на рынке недвижимости на территории региона на 30% и более может быть проведена внеплановая государственная кадастровая оценка;
  • по старым правилам оценку проводили частные оценщики, которых на конкурсной основе отбирал заказчик. Их деятельность также контролировала саморегулируемая организация оценщиков. По новым — специально созданные постоянно функционирующие бюджетные учреждения субъектов России;
  • по новым правилам период общественного обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости, в рамках которого каждое заинтересованное лицо может подать замечания оценщику, увеличивается с 20 до 60 дней.

“>государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

5. Как часто проводится государственная кадастровая оценка?

Государственная кадастровая оценка должна проводиться не чаще чем раз в 3 года (в городах федерального значения, в том числе в Москве, — раз в 2 года), но не реже чем раз в 5 лет.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2015 году, а в 2016-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2015 года, а не с 2016 года.

6. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

7. Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Если вы считаете, что кадастровую стоимость установили, опираясь на недостоверные сведения, либо считаете, что в результате кадастровой оценки стоимость вашей недвижимости была завышена по сравнению с рыночной, вы можете потребовать ее пересмотра в сторону уменьшения.

Как определить стоимость земельного участка и кем устанавливается оценка?

Большинство землевладельцев не понимают разницы между стоимостью по рынку и по кадастру, несмотря на то, что это совершенно разные понятия. Рыночная стоимость нужна собственнику, а стоимость по кадастру – налоговой. Для определения цены земельного участка (ЗУ) на рынке нужно учесть разные показатели и прибегать к разным методам вычисления. Тонкости этих методов и процесс фиксации стоимости на рынке регламентирует законодательство.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночной ценой называется та сумма, в которую оценен конкретный ЗУ исходя из того, куда движется рынок недвижимого имущества. Ее используют чаще всего при сделках по купле или продаже недвижимых объектов, располагающихся на участках, возведенных по всем нормам капитального строительства.

Устанавливается эта сумма произвольным образом и зависит от того за сколько ее хочет продать собственник, но продажа так или иначе осуществится по актуальной цене.

Стоимость можно узнать:

  • обратившись к независимому специалисту;
  • обратившись в компанию по сделкам с недвижимым имуществом;
  • вычислить ее собственными силами.

Если было принято решение рассчитать ее самостоятельно, то есть несколько способов расчета, однако все они основаны на простейших арифметических вычислениях и не требуют дополнительных знаний.

Слово закона

Процедура оценки определяется законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем подробно разобраны все ситуации, когда определение размера стоимости недвижимости на рынке необходима.

Из данного закона следует, что оценивать ЗУ нужно обязательно при:

  • оформлении ипотечного кредита для физического лица;
  • приватизации человеком ЗУ;
  • сдаче надела в качестве арендуемого;
  • передаче управления землей согласно доверенности;

Методы оценки земли

  • оставлении гражданином данного объекта в качестве залога;
  • продаже;
  • условии, что стоимость не удалось согласовать между сторонами в процессе национализации земли;
  • составлении контрактов между супругами при заключении брака;
  • изымании этого участка у гражданина;
  • расчетах, проводимых для того, чтобы проверить правильно ли уплачены имущественные налоги.
  • Этот закон действует на любые типы муниципальных или частных организаций и касается любой формы собственности на землю. Кроме того, он справедлив и для физических лиц, собирающихся стать участниками сделки, которая связана с тем или иным ЗУ.

    Процедура оценки и расчет

    Оценка происходит в несколько этапов:

    1. Первым делом устанавливают задачу;
    2. Затем собирают, проверяют и анализируют необходимую информацию;
    3. Проводят анализ как наиболее выгодно можно использовать ЗУ;
    4. После чего приступают непосредственно к расчету рыночной цены, базируясь на сразу 3-х методиках.
    5. Согласуют результаты расчетов.
    6. Подготавливают отчет о проделанной работе.

    Постановка задачи

    Этот этап предполагает определение основных оцениваемых параметров:

    • цель, с которой проводится оценка;
    • для чего оценка предназначена;
    • дата, на которую будет определена рыночная цена ЗУ. Обычно эта дата совпадает с датой осмотра и не может быть позже него.
    • по каким стандартам будет проведена оценка;
    • правовая составляющая. включает в себя определение категории земель, номера по кадастру, сервитутов и ограничений вещных прав на ЗУ, а так же наличие/отсутствие построек на нем.

    Анализ и сбор информации

    После того, как параметры оценены нужно собрать и проанализировать нужную информацию. Типы данных, которые используют для оценивания ЗУ, делятся на специальный и общий. Общий тип включает в себя данные о природных, социальных, экономических и иных факторах, которые способны повлиять на цену на рынке.

    Специальный тип включает в себя данные о том, в каком состоянии находится рынок земли и недвижимого имущества в конкретном регионе, о том, насколько высок потенциал участка и позволяют в дальнейшем выбрать подходящий метод для оценивания. Особо внимания заслуживают следующие из специальных данных (см. таблицу).

    Виды данныхХарактеристика
    Данные о регистрации и описание с юридической точки зрения
    • договор, по которому осуществляется передача титула участка;
    • документация, в которой описаны где заканчивается участок и какую площадь он занимает;
    • данные арендатора и/или собственника;
    • описание сервитута земельного участка;
    • правила деления на зоны и то, как именно можно использовать землю;
    • предъявляемые градостроителем требования к использованию земли;
    • ограничения, накладываемые законом, экологами и т.д.
    Физические параметры ЗУЭти данные подразумевают подробное изложение информации о размере и форме участка, его геометрических размерах, фронтальных границах, а также дефектах (при их присутствии).

    На основании этих данных оценщик может сделать вывод о том, как они могут повлиять на стоимостную характеристику объекта. Особенно внимательно оценщик относится к каким-либо данным, которые не характерны для района, в котором находится участок.

    Размер и форма влияют по-разному – это зависит от того как предполагается использовать тот или иной участок. Если участок нестандартной формы, то он может использоваться под застройку жилого помещения, но не может быть использован для построения производственных зданий или иных коммерческих целей.

    Экономический анализС точки зрения экономики важными данными являются:

    • какова средняя цена участков-соседей;
    • есть ли на рассматриваемом участки инженерные коммуникации, и, если их нет, то возможно ли их проложить, и сколько это будет стоить;
    • за сколько продавались подобные ЗУ;
    • сколько стоит аренда подобных участков;
    • сколько будет стоить построить на этом участке что-либо или улучшить уже имеющуюся постройку;
    • насколько доходным будет данный объект;
    • эксплуатируется ли этот участок сейчас или эксплуатация временно приостановлена. Ведутся ли на нем подготовительные работы для продажи или передачи.
    Данные, которые вытекают из места расположения участкаОценщиком прикладывается карта местности, на которой указано где именно располагается участок. Помимо этого, он прилагает фотоснимки ЗУ и то как он был улучшен (если был).

    Решение об использовании участка

    После того, как данные собраны, необходимо определиться с тем, чтобы наиболее эффективно использовать участок. От этого будет зависеть и цена на рынке. Эффективным использованием считается такое использование, которое:

    • возможно физически;
    • не нарушает закона;
    • оправдано с точки зрения экономики;
    • можно осуществить с финансовой точки зрения;
    • позволит установить максимальную цену на участок.

    Текущее использование участка может быть не самым эффективным. Однако, можно сменить характер использования и снести ненужные улучшения, не навредив при этом окружающей среде.

    Расчет цены на рынке

    Он может быть произведен одним из 3-х способов: доходным, затратным или сравнительным. Полученные результаты подлежат согласованию. Согласно букве закона, оценщик обязан использовать все 3 метода сразу для того чтобы обосновать отказ в использовании или оценить участок.

    Им так же определяется то, каким именно образом он будет оценивать участок в рамках каждого из методов. При этом он обязан проверить насколько достоверна информация, необходимая для того или иного способа расчета.

    Рекомендации по проведению оценки ЗУ

    Каждый метод может дать стоимость, отличную от других. Поэтому все три полученные цифры сравниваются между собой и делается вывод о том насколько каждая из них близка к реальности и отвечает критериям. После чего, выводится итоговая цифра. Она должны быть в рублевом эквиваленте и должна быть единственной или в виде диапазона значений (если это оговорено в договоре).

    После того как стоимость ясна, оценщик отчитывается о проделанной работе.

    Методы расчета

    Для каждого из 3-х вышеперечисленных методов справедливы свои формулы для расчета стоимости ЗУ, поэтому нужно разобрать каждый в отдельности с примерами.

    Доходный метод

    Доходный метод один из самых сложны методов расчета. Чтобы применять его нужно хорошо прощупать экономическую и рыночную ситуацию. Он включает в себя еще три метода:

    • остаточный метод;
    • метод предполагаемого использования;
    • метод земельной ренты

    Рассмотрим методику земельной ренты. Для этой методики справедлива формула:

    где С – стоимость, ЧОД – чистый доход, К – коэффициент капитализации

    Пусть чистый доход составил 20 000 рублей, а коэффициент капитализации составил 28%, тогда:

    С=20 000/0,28=71428,57 руб.

    ЧОД и К рассчитываются отдельно весьма сложным образом, поэтому для упрощения мы взяли их известными величинами.

    Затратный метод

    Может применятся параллельно с предыдущим методом. Тогда он будет учитывать то сколько будет затрачено средств на возведение объекта капитального строительства.

    Граждане решили построить жилой дома, чтобы продавать квартиры. Им потребуется некоторый стартовый капитал. Допустимая цена за землю будет равна:

    где ПД – величина планируемого дохода, который может быть получен от этого бизнеса, Р – расходы, которые определяет затратный метод, ПРД – реальная возможная прибыль.

    Для определения Р, то есть стоимости, нужно воспользоваться методом капитализации, который доступен лишь профессионалам.

    При самостоятельном расчете необходимо определиться с тем какова приемлемая разница между потенциальной прибылью и реальными затратами. Деньги, которые буду получены в будущем и те, которые есть в распоряжении сейчас, могут «стоить» по-разному. Поэтому нужно исходить из того, собственник участка получит прибыль в размере 25-30% ПРД.

    Кроме того, данный метод применим тогда известно среднее значение окупаемости земли.

    Примером могут являться земли, принадлежащие ИЖС. В таком случае Р вычисляется как сумма вложенная собственником.

    Пусть земля ИЖС была куплена за 500 тыс. руб., а коммуникации были проложены после покупки. Тогда расходы на коммуникацию и иные побочные расходы следует прибавить к 500 тыс.руб и в итоге получается желаемая стоимость земли.

    Метод сравнения продаж

    Применим для типовых объектов недвижимого имущества. Формула такова:

    ЦЗУ – цена участка земли по порядковому номеру;

    ОПУ – общая площадь участков, которые были проданы и приняты в расчет;

    УРС – удельная стоимость на рынке, т.е. стоимость одного квадратного метра массива.

    Применять данную формулу можно только если участки скомпонованы по признакам, которые влияют на формирование цены.

    Самостоятельный расчет таким методом будет не точен, поэтому лучше обратиться к квалифицированному специалисту.

    Необходимые документы

    Для того, чтобы произвести расчет стоимости ЗУ, нужно иметь на руках выписку из ЕГРН. Однако, если получить ее не удалось, то пригодится следующий пакет документов:

    • документы, подтверждающие право на владение ЗУ;
    • паспорт по кадастру или выписка из него;
    • документ, подтверждающий наличие/отсутствие каких-либо ограничений на участок, не отраженных в иной документации.

    Выписка из ЕГРН о ЗУ

    Должны быть предоставлены не оригиналы, а копии этих документов.

    Если возможность предоставить их отсутствует стоимость участка все равно можно рассчитать, однако отсутствие документов наложит определенный отпечаток на итоговую стоимость и выводы.

    Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость?

    Между кадастровой и рыночной ценой участка земли есть взаимосвязь. Для стандартных сделок по покупке или продаже земельного участка работает правило, которое гласит, что стоимость рынок выше кадастра примерно на 30%. Различия же между этими двумя величинами заключается в том для чего они предназначены:

    РыночнаяКадастровая
    Нужна того чтобы совершить сделку (покупку, продажу, сдачу в аренду и т.д.)Нужна для того чтобы правильно обложить налогами тот или иной участок земли

    Кадастровая стоимость считается посредством формул членами комиссии, которые основывают свои действия на законе №52-ФЗ от 07.02.08 г., который регулирует деятельность по оценке участков в России.

    Ревизия может быть назначена федеральными или региональными властями исходя из 66-ой статьи ЗК РФ. С помощью нее выясняют постоянную суму, которая остается таковой до следующей проверки. Исключительные случаи, когда стоимость по кадастру может быть изменена без проверки, определяются в судебном порядке.

    Средняя величина кадастровой стоимости утверждается исполнительными властями конкретного субъекта РФ. Оценка по кадастру проводится по крайней мере 1 раз в пятилетний период, но не более 1 раза в 3-х летний срок. Оценка базируется на том, как классифицируются земли по предназначению и способу их использования:

      земли, лежащие в черте городов и сёл, садоводств, огородов и дач. Оценка исходит из анализа статистики цен на рынке и других данных;

    Классификация земель по целевому назначению

  • угодья сельскохозяйственного назначения, которые лежат вне городов или сел, а также земельных участков, принадлежащих лесным фондам. Они оцениваются исходи из капитализации дохода по ренте;
  • иные земли, которые находится вне поселков и городов. Оценка также базируется на расчетном рентном доходе и его капитализации и количестве трат, требующихся для того, чтобы сохранить или воспроизвести ценность земельного участка.
  • Когда происходит оценка государственного земельного кадастра территория делится на оценочные зоны. Оценочной зоной называются части земли, которые имеют одинаковое или близкое предназначение по кадастру.

    В зависимости от того, насколько велика оценочная зона их совмещают с границей участков, учитывая уже сложившуюся застройку различными объектами, а также квартальные и районные границы.

    В результате такой оценки появляется карта на которой отмечены все оценочные зоны и кадастровые стоимости одного квадратного метра каждой из них. При оценке по кадастру в учет берутся земельные, градостроительные, лесные, водные кадастры и их данные. Полученные результаты заносятся в государственный земельный кадастр.

    Выводы

    Рыночная цена ЗУ необходима для совершения сделок по нему. Кадастровая же стоимость нужна для законного обложения участка налогами. Существует 3 основные методики расчета стоимости.

    Однако, самостоятельно стоимость рассчитать довольно сложно. Это так, потому что у человека может попросту не хватать данных, что приведет к достаточно приблизительным результатам, а сбор всей необходимой информации у человека, не специализирующегося на покупке/продаже земли может сильно затянуться.

    Для того, чтобы начать процесс оценки земли будет достаточно предоставить в компетентные органы выписку из ЕГРН, однако если ее нет можно обойтись и другими документами, которые дадут полную информацию о владельце и его земельном участке.

    Статья проверена экспертом: Нефедовой Анной.

    Как формируется рыночная стоимость земельного участка

    Земельный участок является одним из основных видов недвижимости, поэтому со стороны государства уделяется особое внимание в отношении его регистрационного учёта, контроля использования и налогообложения. В связи с этим все операции, связанные с переходом прав на земельную собственность, регламентируются законодательством.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

    +7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    На среднюю рыночную стоимость земельного участка также ориентируются банки при оформлении суды под залог и судебные органы в случае, если необходимо оспорить раздел имущества. Кроме того, по данному показателю государство определяет кадастровую стоимость участка, чтобы установить, какой налог должен быть начислен на недвижимое имущество.

    Что это такое

    В условиях нерегулируемого рынка цена на землю формируется его участниками. В связи с этим находящиеся в одной и той же местности участки, как правило, стоит одинаково. Иными словами, осуществляется так называемое саморегулирование рынка, несмотря на то что изначально определение цены может показаться хаотичным.

    Таким образом, рыночная цена земли – это стоимость, по которой можно её продать в течение приемлемого срока при условии взаимного соглашения сторон. При этом возникает вопрос, а как узнать, какова на данный момент рыночная стоимость земельного участка. В первую очередь сделать это можно при помощи ознакомления с объявлениями о продаже земли в конкретной местности. Если таких предложений в наличии нет, то придется обратиться к услугам оценщиков.

    В случае если необходимо заключение эксперта, например, для судебного разбирательства, можно заказать независимую оценку рыночной цены объекта недвижимости. Специалист определит стоимость участка, используя подходящие методы оценки, которые зависит от назначения земли.

    Кроме назначения земельного участка при оценке принимается во внимание ещё и ряд других факторов, которые будут перечислены далее.

    Центральные условия

    Какие факторы влияют на цену

    На реальную стоимость земли могут влиять множество факторов.

    При этом основополагающими являются:

    Местонахождение участкаЭтот фактор нужно учитывать в первую очередь, так как именно он влияет на ценообразование. Чем ближе участок расположен к какому-либо населенному пункту, тем дороже он стоит.
    Ландшафт и структура грунтаНесмотря на то что участки могут находиться в одной и той же зоне, их цена может быть разной. Она может объясняться рельефом местности, а также тем, насколько почва является плодородной. Грунт, в котором содержится много солей, либо земля, находящаяся в болотистой местности, значительно снижают рыночную стоимость участка. Также нежелательно наличие оврагов и канав непосредственно на участке либо на прилегающей к нему территории.
    Наличие сооружений и их состояниеЕсли на земле имеется жилой дом, то, как правило, рыночная стоимость земельного участка увеличивается. Но многое зависит от состояния постройки. Поэтому если дом ветхий, то такой объект недвижимости вряд ли повлияет на продажную стоимость земли, так как его всё равно придётся сносить.
    Коммуникационные сетиЕсли земля была предоставлена государством под ИЖС, то в большинстве случаев подведение инженерных коммуникаций спонсируется из государственного бюджета. Разумеется, если к участку подведены газовые трубы, электричество и водоснабжение, то они значительно увеличивают рыночную стоимость земли.
    Потенциальный доход от использованияЗемли, которые могут приносить доход в результате ведения сельского хозяйства либо организации на них промышленного производства ценятся намного выше. При этом также важно их местоположение. Так, участки, расположенные вдоль автомобильных шоссе федерального значения, стоят гораздо дороже.

    Как происходит передача земельного участка в муниципальную собственность — читайте в этой статье.

    Методы и порядок оценивания

    Существует несколько методик определения рыночной цены земли:

    • посредством сравнения продажных цен;
    • распределительный метод;
    • метод выделения;
    • по капитализации ренты;
    • по потенциальному использованию;
    • метод затрат.

    Наиболее часто используется доходный, сравнительный и затратный методы.

    Затратный метод учитывает расходы, возникающие при сооружении капитальных объектов на участке. Таким образом делается поправка на затраты, которые вычитаются из планируемого дохода от ведения бизнеса на данном земельном участке.

    Затратный метод может применяться и независимо от доходного. Например, если участок был предоставлен государством под ИЖС и к нему не были подведены коммуникации, то при строительстве дома и проведении инженерных сооружений за счёт средств владельца в его оценочной стоимости должны учитываться все понесенные на данные мероприятия расходы.

    Особенности расчёта рыночной стоимости земельного участка

    Оценка земельных участков состоит из следующих этапов:

    Заключение договора на проведение оценкиВ нём прописываются такие параметры, как:

    • цель оценки;
    • категория, к которой принадлежит участок;
    • характер собственности;
    • дата оценки;
    • правовые вопросы процедуры и т.д.
    Получение исходных данных и их анализИсполнитель собирает необходимые сведения об объекте, устанавливает основополагающие его характеристики и анализирует факторы, которые прямо либо косвенно оказывают влияние на рыночную стоимость земли.

    Такими факторами могут быть:

    • наличие недвижимости на самом участке либо прилегающей территории;
    • окружающая экологическая обстановка;
    • нюансы, оказывающие отрицательное воздействие;
    • присутствие зеленой зоны;
    • потенциальные доходы и расходы, которые может понести новый владелец.

    Также эксперт прикладывает к отчёту фотографии объекта и карту, на которой обозначается участок.

    Выбор методики оценивания и проведение соответствующих расчётовКак правило, проводятся расчёты по нескольким методам, после чего методом сравнительного анализа выявляются преимущества и недостатки каждого из них.
    Определение конечной цены участкаЗаключительный этап – это подготовка письменного отчёта, который содержит результаты оценки. Он служит непосредственным доказательством рыночной цены объекта и предназначен для всех заинтересованных лиц, в том числе для самого заказчика. Документ содержит вывод о конечной рыночной цене участка и итоговое заключение.

    Важные уточнения по процедуре

    Кто и как занимается обзором

    Оценку в 2020 году можно заказать у следующих организаций и лиц:

    У специальных оценочных бюроПри этом необходимо учитывать, что такие учреждения должны иметь допуск СРО.
    У частного оценщикаЗакон допускает проведение оценки частными лицами. При этом такое лицо также должно подчиняться нормативному акту об оценочной деятельности.
    В агентстве недвижимостиКак правило, крупные агентства имеют своих оценщиков, поэтому одновременно можно воспользоваться не только услугами риэлтора, но и оценщика.
    В юридических фирмахМногие юридические компании помимо предоставления юридических услуг могут оказывать и услуги оценочной деятельности. При этом одновременно с помощью юриста можно решить какой-либо спорный вопрос, связанный с разделом земельного участка.

    Документы, отчёт и соотношение

    Основная цель обращения к эксперту-оценщику заключается в получении официального отчёта о рыночной цене участка. Он предоставляется в виде справки либо специального акта, в котором содержатся результаты произведённых расчётов.

    В случае если оценка производилась самостоятельно, владелец в свободной форме может подготовить собственный отчёт, приложив документы, подтверждающие понесённые расходы. Такая оценка не имеет юридической силы, но может применяться продавцом в целях обоснования ценообразования.

    Алгоритм вычисления

    О том, сколько стоит ориентировочно земля, можно узнать, даже не обращаясь к посредникам. Для этого необходимо узнать кадастровую стоимость объекта, которая указывается в Росреестре.

    Как правило, она приближена к рыночной цене участка. На сайте Росреестра необходимо будет найти участок по его кадастровому номеру либо по адресу, если земля уже официально зарегистрирована.

    Если же нужен официальный документ, подтверждающий рыночную цену объекта (например, для заключения соглашения об аренде), то придётся обратиться к профессиональным экспертам.

    Для этого нужно выполнить следующие шаги:

    Выбрать оценочные фирмыВ первую очередь нужно узнать, какие оценочные компании находятся в районе проживания. Далее необходимо выбрать среди них подходящие по стоимости предоставления услуг. Очень важно также ознакомиться с отзывами об оценщике, которые публикуются в сети.
    Постановка вопросов для специалистаДо заключения соглашения нужно определиться со всеми вопросами относительно процесса оценивания.

    Необходимо узнать:

    • будет ли выезд специалиста на участок либо оценка будет проведена, основываясь на документах;
    • из чего будет складываться стоимость услуг;
    • какие методы будут использоваться при оценке;
    • в течение какого срока будут выполнены работы.
    Предоставление требуемой документацииДля оценки эксперту понадобится технические бумаги на участок, а также правоустанавливающие документы на имущество.

    Необходимо предоставить:

    • справку из кадастра;
    • выдержку из ЕГРН;
    • технические документы на земельный участок.

    Данные документы можно заказать на сайте ЕГРП-365.

    Оплата услуг и подписание соглашенияПосле подготовки всех документов необходимо заключить соглашение и оплатить стоимость услуг. Перед подписанием рекомендуется ознакомиться со всеми пунктами договора. Особое внимание нужно уделить разделу об ответственности поставщика услуг за некорректный расчёт рыночной цены участка.
    Согласование сроков и времени осмотра участкаДля более точной оценки земельного участка обязателен выезд специалиста. Только после него эксперт должен приступить к расчетам. Необходимо также выяснить, входят ли данный выезд в общую стоимость услуг.
    Приезд экспертаНеобходимо встретить специалиста в назначенные время и день. При осмотре объекта рекомендуется всё время находиться рядом с экспертом, так как у него могут возникнуть какие-либо вопросы относительно нюансов земельного участка, которые могут повлиять на расчёт рыночной стоимости.
    Получение отчётаВ отчёте должна содержаться информация о применяемой методике расчёта и обоснование причины применения именно данной методологии.

    Сравнение с кадастровой

    Кадастровая стоимость земли необходима в первую очередь для государственных целей, а именно – для налогообложения. Согласно нормативным актам, она меняется раз в 3 года, поэтому может значительно отличаться от рыночной стоимости.

    В отличие от рыночной стоимости, на кадастровую не влияет возведённые на участке строения.

    Несмотря на различия между данными категориями, между ними существует взаимосвязь: при определении кадастровой стоимости обязательно учитывается рыночная цена участка.

    Кадастровая стоимость недвижимости, как правило, несколько выше рыночной.

    Что гласит градостроительный регламент про минимальный размер земельных участков — мы расскажем далее.

    Что такое изменение целевое назначение земельного участка — узнайте из данной публикации.

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
      • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
      • Регионы – 8 (800) 222-69-48

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Как рассчитать кадастровую стоимость в 2020 году

    Проблемы с поиском?

    Загрузка данных с сервера Росреестра.

    Произошла ошибка при обмене данными

    Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

    Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

    По вашему запросу ничего не найдено

    Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
    Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

    Найдено объектов

    Кадастровый номерАдрес объекта
    Выбрать

    Чтобы точно определить размер налогообложения имущества, каждому владельцу недвижимости нужно понимать, как рассчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости. Подробнее об этом расскажем в данной статье.

    Проведение любых операций с недвижимым имуществом требует расчета оценочной стоимости объекта по кадастру. Этот показатель является главным при расчете имущественного сбора, которым облагается недвижимость физических и юридических лиц.

    Кадастровая стоимость – что это такое

    Кадастровая стоимость (цена) – это ключевой показатель, использующийся при определении размера налогового сбора за владение недвижимым имуществом для физических и юридических лиц. Согласно положениям государственного законодательства имущественным налогом облагаются следующие объекты:

    • частные дома;
    • участки земли;
    • квартиры;
    • комнаты.

    Каждый из объектов имеет свою стоимость по выписке из ЕГРН, которая непосредственно влияет на размер налогового сбора.

    От чего зависит размер кадастровой стоимости земельного участка

    Расчеты суммы налогового сбора на земельные наделы осуществляются на основании ЗК РФ, утвержденного муниципальными властями. Окончательная сумма зависит от параметров земельного участка и включается в себя категорию, предназначение, количество квадратных метров надела и т. д.

    Цена земли по кадастровому паспорту представляет собой денежную сумму, которой выражается реальная стоимость территории. Чаще всего цена по кадастру выше рыночной, так что собственникам приходится оплачивать сборы по более высокой ставке.

    Где рассчитать кадастровую стоимость квартиры

    Владельцам недвижимого имущества больше не нужно искать, где рассчитать кадастровую стоимость квартиры, так как сделать это можно прямо на нашем сайте. Процедура занимает буквально 1-2 минуты и требует только знания адреса или кадастрового номера объекта. Чтобы через Росреестр рассчитать кадастровую стоимость, необходимо выполнить два простых действия:

    1. В поисковой строке ввести точный адрес объекта или номер по кадастру.
    2. Нажать кнопку «Найти объект» и просмотреть информацию о недвижимом имуществе.

    Это наиболее простой способ получение информации. Для получения справки о стоимости паспорту, которая требуется для подачи в судебную инстанцию или другие учреждения, необходимо оставить заказ в соответствующем разделе сайта.

    Какой орган определяет кадастровую стоимость

    Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость квартиры, важно знать, что единственным органом, который ведет федеральный учет недвижимого имущества является Росреестр. Процедура государственного оформления имущества на собственника проходит по следующему алгоритму:

    1. Муниципальные власти подают запрос о потребности изменения территории, которая относится к ее ведению.
    2. Перечень наделов, подлежащих оценке, составляется управлением Росреестра. Прописываются отличия и характеристики объекта, включая почтовый адрес, наличие построек на территории и их качества, а также общее количество квадратных метров территории.
    3. Рассчитываются удельные показатели для земли под каждый из видов использования. Процедура выполняется оценщиком.
    4. На основании результатов оценки муниципальные власти составляют официальный законодательный документ.
    5. Данные об объекте размещения вносятся в единую федеральную базу.

    Важно! Чтобы рассчитать кадастровую стоимость онлайн, вы можете просто заказать справку о кадастровой стоимости или справку из ЕГРН у нас на сайте.

    Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры

    Перед тем как рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости для квартиры, необходимо понимать какие значения влияют на формирование цены. На цену по кадастру оказывают влияние:

    • регион и район расположения;
    • технические параметры объекта;
    • общее состояния имущества;
    • средний доход по жителям населенного пункта.

    Рассчитать кадастровую стоимость дома калькулятором нет прямой необходимости, так как государственные власти один раз в 5 лет обновляют оценочные данные по базе Росреестра.

    Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок

    Не знаете как рассчитать кадастровую стоимость, формула довольно простая:

    Ск = П * (Ки + Кл) * Кп, где:

    Ск – кадастровая стоимость

    П – площадь земельного участка

    Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)

    Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)

    Кп – переходной коэффициент

    Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость участка выбирается один из подходов (или их совокупность):

    • доходный метод – определяется размер прибыли, получаемой с эксплуатации участка, а также прогнозируется ее дальнейший приход;
    • сравнительный метод – проводится анализ имеющейся по наделу информации;
    • затратный метод – выполняется экспертная оценка надела с определением его стоимости.

    Чтобы определить стоимость по кадастру, предварительно потребуется провести оценку участка земли. Данные о каждом из объектов недвижимости, которые относятся к собственности гражданина, должны быть внесены в госреестр. Оценка имущества проводится специалистами уполномоченных госучреждений.

    Документы для расчета кадастровой стоимости

    Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость, необходимо собрать пакет документации:

    • документы, подтверждающие право владения объектом;
    • заявление;
    • удостоверение личности;
    • чек или квитанция об оплате госпошлины в размере 250-400 рублей.

    Владельцам или представителям организаций потребуется предоставить доверенность.

    Для чего необходимо устанавливать кадастровую оценку, и на что она влияет

    Кадастровая оценка имущества является одним из наиболее важных показателей среди характеристик земельного участка. Определение этого показателя необходимо для решения следующих задач:

    • справедливый расчет налоговых сборов для владельцев частной недвижимости, точное определение рыночной стоимости имущества для аренды, купли-продажи и инвестирования в участки земли;
    • для рационального распределения участков земли муниципальными властями: приватизации, перераспределения, оформлении разрешений на строительство и других управленческих моментов;
    • на уровне государственных властей это позволяет создать и поддерживать функционирование единой системы обложения налогами земель, находящихся в частной и федеральной собственности, благодаря чему можно точно высчитывать налоги, пополнять казну государства, а также прогнозировать изменения в налоговых сборах.

    Важно! Не нужно искать, как рассчитать кадастровую стоимость по формуле, достаточно просто купить выписку из ЕГРН на нашем сайте.

    Можно ли оспорить или снизить

    Если владелец недвижимости считает, что оценка имущества по кадастру была проведена неверно, то он может полноправно обратиться в суд или Росреестр для оспаривания. В случае, если собственник докажет ошибочные расчеты, то новая кадастровая цена применяется на все предыдущие периоды, когда налог рассчитывался по ошибочной цене.

    Получив положительный ответ, владелец недвижимости может получить перерасчет и компенсацию. Однако, получить компенсацию можно только по тем искам, которые будут поданы до 1 января 2021 года.

    В каких случаях могут завысить реальную цену надела

    Определяются всего два случая, когда реальная цена земельного участка может быть завышена:

    1. Достаточно часто цена по кадастру повышается для участков определенных видов использования. Это связано с тем, что владелец неправильно указал информацию об эксплуатации надела. Выявить неточности можно изучив технический паспорт. Исправить ошибку можно путем обращения в Росреестр.
    2. Стоимость по кадастру может превышать рыночную. В такой ситуации в работу включается специальная комиссия, изучающая документы на имущество.

    Сроки кадастровой оценки

    Проведение расчета повторной оценки, согласно действующему законодательству, допускается не чаще 1 раза за 3 года. Предельный срок переоценки недвижимости составляет 1 раз в 5 лет. За нарушение установленных правил собственник несет ответственность, предусмотренную Административным Кодексом РФ. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя определяются отдельные сроки, здесь повторная оценка выполняется не чаще 1 раза за 2 года.

    Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке

    Чтобы добиться принудительного снижения цены недвижимости, по проведенной кадастровой оценке, собственник может воспользоваться одним из следующих способов:

    • написать заявление руководителю комиссии в Росреестре;
    • подать иск в судебную комиссию для обжалования решения госучреждения и отстаивания собственных интересов.

    Владелец имущества сам выбирает учреждение, в которое он будет обращаться для решения своего вопроса.

    Читайте также:  Что нужно для отказа от гражданства Узбекистана в 2020 году
    Добавить комментарий