5 классических разводов при покупке недвижимости в Германии

О чем не подозревают россияне, покупая недвижимость в Германии – советы адвоката

После решения Великобритании о выходе из Еврозоны риэлторы отмечают, что в Германии увеличилось число инвесторов, ориентированных на вложения в европейские рынки недвижимости. Покупателей привлекают прежде всего низкие кредитные ставки, постоянно растущие цены и спрос на жилье. В итоге рынок недвижимости в Германии в последние годы растет непрерывно. Если объем инвестиций в 2010 г. составлял 19,4 млрд евро, то в 2015 г. он превысил 55 млрд. Согласно данным аналитической компании Real Capital Analytics в III квартале 2016 г. впервые за четыре года Германия опередила Великобританию по объему инвестиций. Если в немецкую недвижимость было вложено 13,6 млрд евро, то английская недвижимость получила только 10 млрд евро инвестиционных средств. При этом около половины из инвестиций – иностранные. Число россиян, желающих вложиться в немецкую недвижимость, также растет. Об этом можно судить по увеличивающимся в последнее время обращениям к нам от российских клиентов.

К сожалению, часто некоторые из клиентов недооценивают особенности немецкого законодательства и попадают в сложные ситуации, а иногда просто не могут извлечь правильно выгоду из особенностей нашего закона.

Купить и не потерять отель

Не так давно к нам обратился бизнесмен, владеющий в России успешной торговой сетью. Он хотел купить в Германии отель и просил подготовить сделку. При этом он не хотел, чтобы его имя значилось в регистрационных документах, а просил зарегистрировать собственником отеля холдинг, на который были заведены его другие активы, находившиеся в доверительном управлении. В конце управленческой цепочки этого холдинга в качестве генерального директора значился гражданин третьего государства. Этот иностранный гендиректор был в доверительных договорных отношениях с нашим российским клиентом-инвестором. А согласно немецкому законодательству в госреестре регистрируется в качестве собственника не доверитель, который по факту оплачивает цену, а его компания, которую он подключает для того, чтобы не фигурировать в реестре. Однако директор этой компании может распоряжаться ее имуществом, в том числе и продать недвижимость третьему лицу, которое может и не знать о существовании российского доверителя. В итоге российский инвестор все же купил отель, который хотел, но на это пришлось потратить много времени, за которое в иных условиях объект мог быть продан другому покупателю.

Жилье растет в цене

В крупных городах Германии продолжается рост цен на жилую недвижимость, начавшийся в 2010 г., свидетельствуют результаты исследования отраслевого объединения Immobilienverband Deutschland (IVD), передает «Интерфакс». Среди основных причин повышения стоимости домов и квартир – низкие ставки ипотечных кредитов, нехватка жилья в крупных городах и приток беженцев. В среднем по стране квартиры подорожали на 6% за 12 месяцев, завершившихся в августе 2016 г. Средняя стоимость дома на одну семью выросла на 4,2%. В городах с населением более полумиллиона человек рост цен на квартиры составил 9,4%, сообщается в отчете IVD. Самые высокие темпы роста отмечены во Франкфурте-на-Майне (на 18,9% до 2200 евро за кв. м), Кельне (на 15% до 2300 евро за кв. м) и Штутгарте (на 11,3% до 2950 евро за кв. м). При этом самое дорогое жилье в стране — в Мюнхене, где 1 кв. м стоит в среднем 4200 евро (повышение на 7,7%), а в новом здании — 5900 евро. В настоящее время в Германии спрос на жилье значительно превышает предложение ежегодно примерно на 350 000-400 000 квартир, полагает эксперт земельного банка Helaba Штефан Митропулос (Stefan Mitropoulos). Ожидается, что к концу 2017 г. будет сдано всего около 300 000 новых квартир, поэтому недостаток жилья сохранится, сообщает Deutsche Welle. Дополнительную нагрузку на рынок жилья оказал резкий приток беженцев в Германию, большая часть которых пытается осесть в крупных городах. Только за прошлый год число жителей Берлина выросло на 50 000 человек, Гамбурга — на 25 000 человек, Франкфурта-на-Майне — на 15 000 человек.

Рост цен ограничивает государство

Много подводных камней существует и при покупке жилой недвижимости с целью сдачи в аренду. Тут, например, необходимо осведомиться, находится ли желаемый объект в зоне, в которой действует закон об ограничении роста платы за наем. Немецкий рынок в этом плане отличается от многих других европейских стран, так как у нас процент собственников жилья намного ниже, чем, например, в Италии, Франции, Испании или Греции. Но при этом очень высок спрос на жилье в университетских городах и мегаполисах. Про эти особенности, очевидно, не рассказал другой нашей клиентке – российской предпринимательнице из Поволжского региона – ее посредник. Клиентка купила три квартиры в Берлине. А между тем в Берлине с прошлого года действуют ограничения на повышение цен на сдачу жилья. Согласно этим нормам цену можно поднять максимум на 10% от среднего размера квартплаты. Клиентка планировала сдачу квартир внаем, пока жилье не понадобится ее еще пока несовершеннолетним детям. Так, договорная стоимость квартплаты за «квадрат» одного из ее объектов составляла 7,50 евро, а средняя квартплата – около 8,00 евро. Таким образом, клиентка могла повысить плату за аренду только до 8,80 евро, что не было учтено при составлении бизнес-плана и планировании инвестиций. В то же время в других городах она могла бы повышать тарифы без ограничений в связи с огромным спросом на рынке. Эти ограничения касаются, однако, только вторичного жилья, новостройки исключены из запрета.

Много налоговых льгот

Также при сдаче объектов недвижимости в аренду стоит изучить все льготы, которые предоставляет собственникам налоговое законодательство Германии. Здесь также таится много сюрпризов. Весьма приятно были удивлены некоторые наши клиенты, узнав о широкой трактовке понятия «расходы», их списании и уменьшении налогооблагаемой базы. Коротко перечислю расходы, которые могут быть списаны при начислении налога:

– расходы на приобретение жилого здания могут быть списаны по амортизации по ставке 2-2,5% в год;

– расходы за некоторые ремонтные работы, затраты на приобретение техники или мебели для сданной в аренду квартиры и даже затраты на поездку и деловой ужин в целях встречи с арендатором;

– расходы по содержанию объекта, на вознаграждение управляющей компании, модернизацию системы отопления, электрооборудования, окон и др., на оплату услуг налоговых консультантов при оформлении декларации, вознаграждение адвокату при оказании юридической помощи в связи со сданным в аренду объектом;

– побочные расходы при приобретении объекта, например расходы на регистрацию в госреестре, нотариальные расходы;

– проценты по кредиту, полученному собственником в целях приобретения объекта для последующей сдачи в аренду (актуально в связи с рекордно низкими процентными ставками – в размере уже от 1-1,5% финансирование заемными средствами может послужить эффективным инструментом).

Также стоит обращать внимание на налоговые последствия наличия недвижимости в Германии при сделках с ними, даже если эти сделки заключаются в России на основании российских договоров. Например, налог на покупку недвижимого имущества, ставка которого устанавливается федеральными землями (3,5 – 6,5%), рассчитывается исходя из цены объекта и оплачивается покупателем. Данный налог возникает также при приобретении долей участия в немецком ООО, которое является собственником объекта недвижимости, при условии, что «в одних руках» объединяются минимум 95% долей этого ООО. Несведущие инвесторы рискуют дважды заплатить один и тот же налог. Так, случайно избежал дополнительной уплаты этого налога один из наших клиентов – инвестор из Москвы, который обратился к нам, еще не успев закончить сделку в Москве по приобретению его российской компанией доли от его партнера и участника немецкого ООО, и смог вовремя изменить структуру сделки.

Как избежать обмана мошенников: 6 типичных разводов при покупке доходных домов в Германии

Привет всем! На связи Геннадий Лопатников — директор агентства недвижимости в Германии «Стадивелт». В этом обзоре я расскажу о главных уловках недобросовестных компаний при покупке доходных домов и недвижимости в Германии.

К нам сбегают клиенты от проблемных компаний, иногда приходится готовить коллективные иски против недобросовестных фирм. Эта статья придется не по нраву агентствам-мошенникам, обзор написан по просьбам клиентов-собственников недвижимости в Германии, которые пострадали от обмана.

Не попадайтесь, учитесь на чужом опыте!

По понятным причинам мы не можем здесь упоминать агентства, которые обманывают клиентов. Но с удовольствием предупредим в личной беседе и дадим контакты людей, которым помогли.

Развод 1. Скрытые платежи

Компании публикуют на своих сайтах голую цену дома. Клиент до последнего момента не знает, во сколько обойдется покупка недвижимости в Германии.

Агентства не сообщают о налогах, сборах и прочих расходах, которые обязательны при покупке дома.

Развод 2. Пустые дома

Мошеннические компании продают пустые дома и НЕ заселяют их. Делается ловкая приписка с обманом «возможный доход» недвижимости, который не соответствует реальности.

Работы по заселению дома не регламентируются, поиск жильцов не ведется. Главная цель фирмы — втюхать объект, после сделки — клиента кидают с пустым домом.

Развод 3. Грабительские цены на управление

Недобросовестные компании завышают цены на управление домом в 3-5 раз (выше немецких цен!). Используют неосведомленность клиента о реальной стоимости услуг.

Многие компании принципиально не работают над заселением объектов. Услуга за баснословные деньги сводится к оплате счетов, не покидая офиса, а доход и развитие недвижимости игнорируется.

Развод 4. Неадекватные цены на ремонт

Большинство агентств перекладывают работы по ремонту недвижимости на немецкие строительные фирмы — с надбавкой за посредничество. Никого не заботит целесообразность ремонта, услуга втюхивается ради повода вытянуть с клиента еще денег.

Выбирается ремонт в фирмах Германии — самый дорогостоящий, хотя на рынке доступно много предложений в 2-3 раза дешевле!

Развод 5. Договор без права расторжения — кабала

Мошенники заключают договор без права расторжения, в результате обмана клиент обязан по закону оплачивать услуги компании.

В нашей практике встречался договор на 5 лет! Мало того, что цены на услуги были завышены, недобросовестная компания получала оплату при отсутствии какой-либо деятельности — так был составлен договор.

Запомните и требуйте: должна быть возможность расторжения договора в течение одного месяца.

Развод 6. Договора на немецком языке

Компании-мошенники не переводят договора на русский язык, что и понятно, обманы и уловки с разводом могут прокатить только в этом случае.

Требуйте перевод всей документации, договоров, описаний — всего-всего.

Обязательно присутствие присяжного переводчика при покупке дома или русскоговорящего юриста! Мошенники умалчивают об этой обязанности и используют неосведомленность клиентов в корыстных целях.

Список обновлен 2 мая 2016 года. Он также будет обновляться при необходимости.

Сохраните ссылку на эту страницу или запомните, предупредите знакомых!

Как работаем мы

Независимо от того, к кому вы обратитесь за помощью в покупке доходного дома в Германии, используйте советы выше — не попадайтесь!

Читайте также:  Программа Work and Travel Usa (Ворк энд Тревел) – работа в Америке для студентов в 2020 году (видео)

В компании Стадивелт я работаю открыто и честно, смотрите сами:

  1. Цены на сайте включают все налоги, сборы и оплату наших услуг. Например, в разделе дешевые дома в Германии цены на объекты уже включают ВСЮ стоимость наших услуг, налоги, сборы и пр. И так везде на сайте.
  2. Заявленный доход на странице дома — УЖЕ существует. Люди заселены, дом приносит прибыль сейчас.
  3. Мы управляем недвижимостью по реальным немецким ценам — от 15-30 евро в месяц. Дома выводятся на приличный доход через грамотный поиск съемщиков и наработанные схемы по повышению ценника. Вообще все заботы по поиску жильцов и максимальному доходу дома — на нас.
  4. При необходимости мы организуем выгодный ремонт в 2-3 раза дешевле, чем у немецких фирм. Привлекаем дешевую рабочую силу, директор всегда на объектах — следит за качеством и сроками. На доходных домах мы «собаку съели», предлагаем решения для повышения доходности дома. Примеры с доходом «до и после» на странице директора и в отзывах.
  5. Мы даем возможность расторжения договора в течение одного месяца. Что-то не понравилось? Вы вправе «уволить» нас. Нам кажется, это честно, и в таких условиях мы заинтересованы, чтобы все было на высшем уровне: быстро решаем все вопросы, оперативно ищем съемщиков, следим за домом и имуществом. Положительные отзывы привлекают новых клиентов — это выгодно и нам, и вам.
  6. Мы переводим договора, рассказываем по-русски и на пальцах о всех нюансах немецкой недвижимости. При покупке дома ВСЕГДА присутствует присяжный переводчик.

Если вы хотите задать любой вопрос или начать сотрудничество — сообщите на почту info@studywelt.de

Подробнее о нашей работе: агентство невидимости в Германии «Стадивелт»

Мы перенимаем клиентов и проблемные дома. Если вам требуется наш опыт и услуги — пишите на info@studywelt.de

С уважением,
директор Стадивелт,
Геннадий Лопатников

Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы приобретения, преимущества владения и стоимость

Покупка недвижимости в Германии — это ряд существенных преимуществ: доступность по цене, стабильность, прозрачность сделок.

Недорогие квартиры и дома — привлекательный вариант и для жилья, и для заработка: доход от аренды может составить до 12% годовых!

Покупка доходного дома — один из наиболее выгодных вариантов вложения средств: ежегодный доход от аренды составляет до 15% годовых!

Покупка коммерческой недвижимости в Германии — инвестиции в бизнес. Актуальные предложения по аренде
от 450 евро за кв. м.

Хотите приобрести дом или квартиру с дисконтом до 50% от рыночной стоимости? Покупка недвижимости с аукционов с помощью риелторского агентства — оптимальное решение!

Выкуп недвижимости до аукциона по фиксированной цене, ниже среднерыночной, — один из наиболее привлекательных вариантов покупки жилья.

Важно помнить: для получения недвижимости в собственность, нужно не только грамотно оформить сделку, но и своевременно уплатить все необходимые налоги.

Покупка недвижимости в Германии становится все более популярным видом инвестиций у россиян. Причина тому — высокая доходность активов, экономическая стабильность и юридическая защищенность. Особенно важно, что на немецком рынке пока отсутствуют какие-либо ограничения для иностранцев.

Рынок недвижимости Германии

В Германии, помимо классических квартир и домов, можно также приобрести замок, виллу или коммерческую недвижимость, которые используют как в качестве доходной недвижимости, так и для личных целей. Коммерческий спектр включает в себя доходные дома, отели, кафе и рестораны, различные офисные помещения, спорткомплексы и поля для гольфа, автосалоны, автомойки и сервисные центры, а также другие виды бизнес-площадей.

Основными преимуществами такого инвестирования остаются надежность, стабильность, регулярный доход, а также прозрачность сделок и предсказуемость развития рынка. К тому же, после выхода Великобритании из Евросоюза привлекательность лондонской недвижимости резко снизилась, и потоки инвестиций стали перераспределяться по-новому.

Согласно рейтингу, составленному аналитиками PwC и Urban Land Institute, в 2018 году в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы входят Берлин, Франкфурт и Мюнхен [1] .

По данным Knight Frank, берлинская недвижимость в 2018 году дорожает быстрее всего в мире: за год цены выросли на 20,5%. Гамбург, Мюнхен и Франкфурт показали рост цен на 14,1%, 13,8% и 13,4% соответственно [2] . Сейчас однокомнатную квартиру в Восточном Берлине, где исторически жилье стоит недорого, можно купить примерно за 64 000 евро, три года назад ее цена была бы около 35 000 евро.

Квартиры в Германии дорожают в связи с постоянным притоком мигрантов, которые активно скупают жилье в сегменте «новостроя». Ярким примером может служить Франкфурт, где за последние семь лет население выросло на 62 500 жителей, а новых квартир появилось только 14 200 [3] . Привлекательность города для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы — всего 5,6%.

В целом, спрос на жилье в Германии превышает количество предложений, и такая картина может сохраниться еще многие годы, поскольку строительство новых домов — дело небыстрое.

В исследовании компании Dr. Klein утверждается, что рост цен на жилье в крупнейших немецких городах превышает уровень инфляции в 3–7 раз, так что жилая недвижимость представляется привлекательной для инвестирования. Что касается коммерческой недвижимости, то она тоже популярна и прибыльна: в некоторых случаях ее доходность достигает 12%. В Германии в среднем можно выручить до 7–8% годовых, причем наиболее удачный вид вложения — не магазины и рестораны, а доходные дома, офисы, общежития для студентов и даже места на кладбищах.

Стоит сказать, что большая часть жителей Германии предпочитает снимать жилье, а не покупать его. При этом, чем крупнее город, тем больше возможностей найти работу и больше арендаторов. Поэтому прибыльность доходных домов из года в год растет. Причем необязательно покупать большие доходные дома, можно обойтись 4–6 квартирами. Кстати, немецкие банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов.

Перспективы и возможности

Если вы планируете приобрести квартиру для последующей сдачи в аренду, то в Берлине или Мюнхене можно рассчитывать на доходность этого предприятия около 4% в год. В то же время в менее крупных городах доходность может быть выше. Например, стоимость квадратного метра в Вуппертале —1 400 евро, а доходность — 8%. В Гельзенкирхене — 9,76% при стоимости квадратного метра 600 евро. Также можно обратить внимание на такие города, как Эссен, Дуйсбург, Дортмунд.

Наиболее востребованными со стороны россиян являются недорогие квартиры для личного пользования и сдачи в аренду, дома и квартиры в курортных зонах, доходные дома в крупных городах, а также доходные коммерческие объекты, которые могут быть основанием для бизнес-иммиграции. При этом стоит учесть, что спрос на коммерческие объекты очень высок: эксперты отмечают, что в крупных городах найти выгодный вариант довольно сложно, так как наилучшие предложения распродаются в считанные дни. Это касается и коммерческих объектов, и квартир в новостройках.

Приведем пример расчета рентабельности доходного дома. Стоимость подобного объекта на восемь квартир в Дортмунде — около 620 000 евро. За одну квартиру можно получать в среднем 6 500 евро в год, за восемь — 52 000 евро. То есть рентабельность может составить около 8% в год. Также при желании можно продать часть апартаментов дороже, чем вы их купили. Если вы потратили примерно 100 тыс. евро на одну квартиру при покупке доходного дома, то при продаже за нее можно получить порядка 140–150 тыс. евро. Также стоить учесть постоянный рост арендных ставок, что повышает рентабельность инвестиций.

Кроме того, покупка недвижимости в Германии обладает рядом преимуществ по сравнению с другими странами:

  1. Отсутствие ограничений для нерезидентов страны на приобретение любого вида недвижимости.
  2. Приобрести любой объект может как физическое, так и юридическое лицо с правом сдачи в аренду, перепродажи или дарения.
  3. Собственник имеет возможность получить мультивизу и даже вид на жительство (в зависимости от объема инвестиций).
  4. Спустя 10 лет после приобретения коммерческой недвижимости собственник освобождается от налога на прибыль при ее продаже.

Особенности покупки недвижимости в Германии

Процесс совершения сделки полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Все взаиморасчеты происходят через банковский счет нотариуса, а предварительный договор регистрируется в государственном реестре. После того, как вы нашли подходящий объект и договорились о его стоимости, нотариус готовит проект договора купли-продажи и отдает его обеим сторонам для изучения и внесения изменений (при необходимости).

Процесс подписания договора также происходит у нотариуса, который обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. В его задачи входит проверка объекта на наличие каких-либо задолженностей. После проверки нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги.

Через 20–30 дней после подписания договора деньги поступают на этот счет, и только после регистрации прав на нового владельца продавец получает деньги. Далее происходит оформление купленного объекта: для этого нотариус посылает документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии — Grundbuchamt, после чего покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности. В целом, весь процесс покупки и регистрации занимает около 2 месяцев.

Налоги на недвижимость в ФРГ

Следует иметь в виду, что при заключении сделки вам придется заплатить специальный налог, а также выплатить комиссию риелтору. Покупатель вносится в реестр как собственник только после оплаты налога на приобретение недвижимости. Перечислим дополнительные затраты:

  1. Налог на приобретение недвижимости составляет порядка 3,5–6,5% в зависимости от региона.
  2. За услуги нотариуса придется заплатить порядка 1–1,5% от стоимости объекта.
  3. Наконец, комиссия риелтора — 3,5–6% от стоимости объекта.

Первое и основное правило: в восточной части страны стоимость квадратного метра значительно ниже, чем в западной, однако если вашей целью является получение прибыли, стоит отдать предпочтение западной части. Однако, учтите, что район города и год постройки дома также имеют значение.

Для Берлина, который в 2019 году лидирует по ценам на недвижимость, деление на «восток» и «запад» тоже актуально. Например, квартира в восточном Берлине может стоить около 2000 евро за квадратный метр — в полтора раза дешевле, чем в Мюнхене.

Для частных домов свои правила: стоимость дома площадью 180 кв. м на юге страны составит порядка 390 тысяч евро, на западе и севере дешевле — можно уложиться в 200 тысяч евро. В восточной части страны можно найти варианты по цене 150 000 евро.

Доходный дом в Земле Северный Рейн–Вестафалия можно приобрести в пределах 90 000 – 400 000 евро. Например, доходный дом в Эссене площадью 375 квадратных метров с годовой доходностью 30 000 евро будет стоить порядка 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год — 91 100 евро. Что касается отелей, то стоимость может достигать нескольких миллионов евро при расположении объекта в исторической части крупных городов.

Читайте также:  Нужна ли виза в Прагу для россиян в 2020 году. Цена и сроки изготовления

Если говорить о коммерческой недвижимости, то ее стоимость зависит прежде всего от масштабов города. Например, если рассматривать ту же Землю Северный Рейн-Вестфалия, то 473 квадратных метра в Кельне стоят больше полутора миллионов евро, а 456 квадратных метров в Райнберге — примерно в пять раз меньше.

Как можно купить недорогую недвижимость в Германии?

Мы обратились за комментарием в компанию DEM GROUP GmbH, и вот что нам рассказали:

«Обращаясь в риелторское агентство, вы можете быть уверены в том, что сделка пройдет согласно немецкому законодательству. Кроме того, риелтор избавит вас от необходимости личного присутствия при заключении договора. Большинство агентств также предоставит вам услуги по управлению собственностью в Германии, если у вас нет для этого времени или возможности. Для того чтобы купить недвижимость в Германии с минимальными финансовыми и временными затратами, лучше всего обратиться в риелторское агентство, которое специализируется именно на этой стране. Например, немецкая компания DEM GROUP GmbH является международным агентством и работает в Германии, России и Казахстане, что делает процесс покупки собственности наиболее простым. Компания работает со всеми видами объектов недвижимости Германии, включая дешевую аукционную недвижимость, квартиры со вторичного и первичного рынка, коммерческие и доходные объекты, эксклюзивные предложения от собственников».

Нотариус Петер Шуберт — наиболее частые вопросы по приобретению недвижимости в Германии

Нотариус Петер Шуберт, доктор юридических наук, любезно согласился ответить на вопросы Бориса Бронштейна, генерального директора компании Kaiser Estate.

Ниже вы найдете ответы на вопросы, которые наиболее часто задают наши клиенты, собирающиеся приобрести недвижимость в Германии.

— Необходимо ли обращаться к нотариусу для покупки недвижимости в Германии?
— Нотариус — это необходимость при покупке недвижимости. Нотариус должен засвидетельствовать куплю-продажу недвижимости (Beurkundung).

После подписания договора и оплаты, нотариус вносит нового владельца в Земельную книгу (Grundbuch).

— Как определяется стоимость нотариальных услуг?
— Оплата услуг нотариуса установлена законом и составляет 0,7% от стоимости недвижимости. Еще 0,8% нотариус взимает и отчисляет за внесение собственника в Земельную книгу.

Если квартира покупается в ипотеку, то нотариус взимает дополнительно 0,5% (Grundschuld).

Если вы производите оплату на доверительный счет нотариуса (Anderskonto), то дополнительно взимается 0,25% от стоимости недвижимости.

— Как можно быть уверенным в чистоте сделки?
— Нотариус является независимой стороной. За прошедшие несколько десятков лет в Баварии не было зарегистрировано ни одного случая, в котором возникли бы какие-либо проблемы со сделкой. И даже если бы такой случай возник, то это никак бы не отразилось на покупателе — все покрыла бы страховка нотариуса. Таким образом, нотариус отвечает за чистоту сделки своим имуществом, и, помимо этого, у него есть специальная страховка.

Всего в Баварии около 500 нотариусов. Это элитарный клуб и каждый нотариус старается сохранить свое место.

— Могут ли иностранцы свободно покупать недвижимость в Германии?
— Недвижимость в Германии может покупать любое частное и юридическое лицо, также и иностранцы. В этом Германия отличается от Австрии и Швейцарии, где для иностранцев существуют определенные ограничения. Обычно, частную недвижимость покупают частные лица, коммерческую — компании.

— Как следует производить оплату?
— Нотариусу нужно сообщить о предстоящем договоре за 2-5 дней до назначения даты подписания договора. Оплату следует производить только после того, как нотариус об этом попросит. Надежнее всего производить оплату на доверительный счет нотариуса (Anderskonto). За эту услугу нотариус взимает 0,25% стоимости недвижимости.

Обычно оплату нужно произвести спустя 2-6 недель после подписания договора. Еще через 2-4 недели недвижимость переходит к новому владельцу.

— Необходимо ли привлекать юристов к составлению договора?
— Договор на куплю-продажу недвижимости составляет нотариус — в отличии от Америки или Англии, где договор составляют юристы покупателя и продавца и каждый пытается получить для себя более выгодные условия. В Германии привлечение юристов к проверке договора не имеет смысла, так как нотариус составляет нейтральный договор.

— Можно ли купить недвижимость в Германии, находясь в СНГ?
— Возможно купить недвижимость в Германии, не покидая свою страну. Для этого нужно заверить в ближайшем консульстве Германии доверенность (Vollmacht) на покупку недвижимости. Такую доверенность можно заверить у любого нотариуса в своей стране, а затем сделать апостиль.

— Какие документы нужны нотариусу для заключения сделки?
— Для того, чтобы составить договор купли-продажи, нотариусу нужны только личные данные продавца и покупателя. Иностранный покупатель может предоставить заграничный паспорт. Помимо этого продавец должен сообщить нотариусу цену объекта. Все остальные данные нотариус получает самостоятельно. Эти данные включают в себя выписку из Земельной книги, планы, права собственности, разрешения на строительство и т.д.

— Какие дополнительные документы имеет смысл запросить у владельца?
— При покупке недвижимости стоит запросить:

  • страховку от пожара (Brandschutzversicherung). Впрочем, все здания застрахованы от пожара;
  • строительные планы, разрешения (Bauplane, Baugenehmigungen);
  • счета за газ, воду и электричество (Abrechnungen);
  • обременение недвижимого имущества обязательствами (Belastungen);
  • решения собрания собственников (Beschlusse);
  • размер оплаты на расходы дома (Hausgeld);
  • размер отложенной суммы на расходы дома (Rucklage).

— Как устроена Земельная книга, кто имеет к ней доступ?
— Земельная книга хранится в участковых судах (Amtsgericht), доступ к ней имеют только нотариусы. Помимо нотариуса информацию о владельце может получить сам владелец, а также его сосед, если он планирует перестраивать свой дом.

— Нужен ли переводчик при заключении договора?
— Желательно при заключении договора иметь его письменный перевод. Переводчик не обязательно должен быть присяжным переводчиком, но должен отлично разбираться в терминологии в области недвижимости и права.

— Возможно ли анонимно купить недвижимость в Германии?
— Анонимность можно обеспечить, покупая через траст или доверительную компанию и заключив с ней отдельный договор.

Важно понимать, что покупка на юридическое лицо, например, на общество с ограниченной ответственностью (GmbH), анонимность не обеспечивает, так как собственника можно будет найти в торговом реестре (Handelsregister).

— Где наиболее надежно покупать недвижимость в Германии?
— Наиболее надежно покупать недвижимость в Мюнхене и Гамбурге. Берлин в настоящий момент весьма дешевый, но это связано с гигантскими вливаниями бюджетных средств. Стабильный рост цен на недвижимость наблюдается на протяжении несколько десятилетий сильнее всего в Мюнхене.

— Какие налоги существуют на покупку недвижимости в Германии?
— Покупка недвижимости в Германии НДС не облагается. Однако, при покупке нужно уплатить налог на покупку земельного участка (Grunderwerbssteuer), который составляет 3,5%-5%. Например в Баварии он составляет 3,5%, в Берлине — 5%.

Если вы продаете недвижимость в течение 10 лет после ее покупки, вам нужно заплатить налог на прибыль от спекулятивных сделок (Spekulationssteuer).

— Какие существуют отличительные особенности при покупке недвижимости в Германии гражданами России и СНГ?
— Отличительной особенностью при покупке недвижимости в Германии гражданами России и СНГ является российское имущественное право (Guterrecht), в случае, если покупатель имеет супруга или супругу. Дело в том, что гражданин России при покупке должен определиться, хочет ли он покупать по имущественному праву России или Германии. В первом случае при разводе или в случае смерти его доля переходит супругу/супруге. Если же супруги решили покупать по имущественному праву Германии, то он может составить завещание по немецкому праву.

— Что еще вы хотели бы сообщить покупателям из России и СНГ?
— Если покупается новостройка, то на нее дается 5 лет гарантии. На вторичное жилье гарантий нет и действует принцип «купил как увидел».

Если покупатель приобретает земельный участок для строительства, важно получить документы, подтверждающие, что строительство разрешено.

Недвижимость можно приобретать долями, прописывая, какую именно долю получает каждый из владельцев.

Если продавец делает ложные заявления, договор в последствии можно признать недействительным. Продавец должен не только правдиво отвечать на заданные вопросы, но и самостоятельно рассказывать о скрытых недостатках, даже если покупатель о них не спрашивает.

Маклер имеет своей основной целью заключить сделку, поэтому он старается представить квартиру в наиболее выгодном свете. Поэтому при покупках от 200-300 тысяч евро имеет смысл нанять оценщика, который сможет, во-первых, установить юридическую чистоту объекта, во-вторых, ее реальную цену, и, в-третьих, наличие технических недостатков.

Интервью провел Борис Бронштейн, генеральный директор немецкой компании Kaiser Estate и управляющий партнер швейцарской компании Sander Estates AG.

5 классических разводов при покупке недвижимости в Германии

Приобретение недвижимости в Германии — выгодное вложение. Но сам процесс выбора, покупки, оформления требует подготовки и специальных знаний, которыми покупатель зачастую не обладает. Чем активно пользуются недобросовестные маклеры.

В этой статье я расскажу о 5 распространенных способах относительно честного отъема денег у доверчивых клиентов. Читайте внимательно, чтобы не стать жертвой мошенников. Предупрежден, значит вооружен.

Способ 1. Горячая и холодная аренда

Наши клиенты чаще всего приобретают дом в Германии для последующей сдачи ее в аренду и получения стабильного пассивного дохода. В этом случае важно рассчитать реальную итоговую доходность объекта.

В Германии используются такие понятия, как горячая и холодная аренда. Горячая включает в себя помимо арендной платы коммунальные платежи, холодная — это чистый доход перед налогообложением. Мошенники часто вводят в заблуждение доверчивых клиентов, рассчитывая доход по горячей аренде, искусственно его завышая.

Способ 2. Ипотека с минимальным первоначальным взносом

Сейчас многие агентства недвижимости в Германии предлагают ипотеку для нерезидентов, обещая быстрое оформление и выгодные условия.

Запомните, пожалуйста. Если вам предлагают размер первоначального взноса 10 %, а ставка по кредиту ниже 2,5% годовых, вас обманывают. Вот несколько фактов об ипотеке для нерезидентов в Германии, которые помогут вам избежать обмана.

Вы должны иметь не менее 50% собственных средств на покупку выбранного объекта.

Немецкие банки не дают ипотеку:

  • на аукционные квартиры,
  • на покупку игорных заведений или зданий, на первых этажах которых расположены подобные заведения,
  • на приобретение кафе, ресторанов и других гастрономических объектов.

Если решили взять ипотеку в Германии, выбирайте только проверенное и надежное агентство с хорошей репутацией.

Способ 3. Вид на жительство при покупке недвижимости

Наличие недвижимости в Германии не дает право на получение ВНЖ. Есть другие способы получения этого статуса: обучение, брак, регистрация бизнеса. В любом случае, процесс получения ВНЖ долгий и трудоемкий и никак не связан с приобретением недвижимости.

Способ 4. Дом с арендаторами “под продажу”

В Германии есть города, в которых до 30% недвижимости пустует. Местные авантюристы скупают такие многоквартирные объекты за копейки, слегка ремонтируют и сдают сомнительным арендаторам.

Читайте также:  Профессия нефтехимик: зарплата в России

В дальнейшем дом выставляется на продажу, как полностью сданный в аренду, с доходностью 20% годовых.

Вы приобретаете этот “выгодный” объект, арендаторы месяца через три исчезают в неизвестном направлении, а вы остаетесь с головной болью по сдаче квартир в аренду и ежемесячными расходами по содержанию нерентабельной недвижимости.

Поэтому крайне важно проверять не только наличие арендаторов, но и сами договора аренды: с кем, когда и на каких условиях они заключены.

Способ 5. Слишком низкая цена на аукционную недвижимость

В Германии аукционы по продаже недвижимости — отличная возможность приобрести хороший объект по выгодной цене. Но надо учитывать, что в крупных городах с высоким спросом на недвижимость купить доходный объект по сильно заниженной цене невозможно. Насторожитесь, если вам предлагают такой вариант.

Тем не менее на аукционах выгодно покупать дома или квартиры в небольших городках или сельской местности.

Если вы решили вложить свои сбережения в недвижимость в Германии, не ленитесь, собирайте и изучайте всю полезную информацию. Это поможет вам не только избежать обмана, но и грамотно контролировать действия вашего агента по недвижимости.


Тема этого видео выстрадана печальным опытом, причем, опытом моих клиентов.Они не могут долгое.

Долгожданный закон о маклерах, а точнее об их огромных гонорарах, которые они брали с покупателя.

Очередной обзор недвижимости в Германии от Антимаклера.

Status Invest GmbH & Co.KG

Офис г. Москва:
Ленинский проспект,
дом 15, подъезд 1, 4-й этаж.
Tel: + 7 916 6758287

Главный офис:
Zum Gewerbepark 11, 44532, Lünen
Tel: +49 2306 980-86-65

Лицензия на ведение маклерской деятельности согласно параграфу §34c GewO. Разрешение на продажу, сдачу в аренду, управление, заключение договоров и другие операции с объектами недвижимости и земельными участками.

Недвижимость в Германии: доступная Европа

Рынок недвижимости Германии — один из наиболее стабильных рынков в Европе. Иностранцы по закону имеют равные права с гражданами страны при покупке недвижимости. В экономическом отношении Германия — высокоразвитая индустриальная страна, самая богатая в Европе с безупречной репутацией банков. Официальная столица — Берлин, административная столица — Бонн. Известная своей педантичностью, порядком и высочайшим уровнем развития технологий Германия уже давно стала самым популярным местом проведения конференций, конгрессов, семинаров: здесь проходит более 80% всемирных выставок. Среди иностранцев, покупающих недвижимость в Германии, много американцев, англичан, испанцев, датчан, чехов. Возможности капиталовложений отметили для себя и российские инвесторы.

Кроме того, по данным социологических опросов, многие россияне рассматривают Германию как потенциальное место жительства. Это объясняется высоким уровнем жизни и социальной защиты населения, качественным образованием, многолетними культурными и политическими связями.

К тому же покупка недвижимости в Германии обойдётся вам дешевле, чем в любой другой европейской стране и, тем более, России. Допустим, в Мюнхене можно купить квартиру экстра-класса в тихом квартале рядом с известной площадью и всей необходимой инфраструктурой, с 2-мя спальнями и высококачественной отделкой натуральными материалами всего за 190 тыс. евро. В Москве за эти деньги вы разве что сможете приобрести однокомнатную квартирку где-нибудь на окраине в спальном районе. Что может быть ещё более привлекательным? При этом квартира или дом в Германии позволят вам иметь жильё в прекрасной стране со здравоохранением европейского уровня, а также возможностью получения возобновляемой Шенгенской визы, с которой можно путешествовать по всей Европе.

Покупка недвижимости в Германии является экономически выгодной по разным критериям:

— самое низкое налогообложение в Европе;
— при покупке нерезидентом недвижимости в Германии земля, на которой распложен дом, становится собственностью владельца в отличие от некоторых других стран Европы, где нерезидент не имеет права покупать землю;
— при покупке недвижимости вы и ваша семья автоматически получаете Шенгенскую мультивизу.

Приобретая недвижимость в Германии не для постоянного жительства, вы можете не беспокоиться о своей квартире или доме — управляющие компании всегда позаботятся об имуществе в ваше отсутствие. Выбор управляющих компаний большой, в том числе многие агентства недвижимости предоставляют такие услуги. В среднем по Германии управление стоит 16-20 евро за квартиру в месяц, т.е. управление 6-ти квартирным домом обойдется в 100-120 евро в месяц за весь дом. Если арендатор — юридическое лицо, управление обойдется в 5% от суммы поступающего арендного платежа.

Интересна Германия и тем, кто приобретает жилье с целью последующей сдачи в аренду, т.к. считается традиционно страной квартиросъемщиков. 57% жителей страны снимают жилье в аренду! Аренда популярна также и среди туристов, и тех, кто приезжает в Германию с целью учебы или работы, так что в этом случае прибыль гарантирована не только в летний сезон, но и круглый год.

Жилые помещения арендуются в крупных городах в 5 раз чаще, чем покупаются. Повышенным спросом пользуются квартиры небольшой площади и квартиры класса «люкс». Потребность арендуемой площади растет с каждым годом, эксперты прогнозируют динамичный рост цен.

О процедуре покупки недвижимости в Германии

Для начала надо выбрать подходящий объект и, когда решение о покупке окончательно сформировано, составить контракт купли-продажи. Подписание контракта происходит у государственного нотариуса, защищающего интересы обоих сторон. Нотариус открывает специальный банковский счет, с которого в дальнейшем будет оплачиваться приобретенная недвижимость.

Затем нотариус производит проверку покупаемого объекта на наличие долгов или каких-либо других обязательств, также производит оплату маклерской комиссии и расходов, связанных с занесением в земельную книгу. После подписания двухстороннего договора у нотариуса и 100% оплаты сделки, покупатель становится собственником приобретенного объекта. После этого нотариус отправляет документы в ведомство по регистрации недвижимости (Grundbuchamt) и в течение двух месяцев покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности. Любая недвижимость в Германии должна быть зарегистрирована в реестре собственности (Grundbuch), где можно получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее покупная стоимость, площадь земли и построек, а также о возможных задолженностях.

Недвижимость в Германии может быть приобретена, как на частное, так и на юридическое лицо. Иностранные лица без ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость. На имя покупателя оформляется документ, которому потом присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа, тома для занесения в реестр.

Продать недвижимость может только сам владелец или лицо, им назначенное и имеющее доверенность, заверенную нотариусом. Как правило, право продажи доверяется адвокату. Продавцом могут также выступать банки, если недвижимость была изначально приобретена в кредит или была заложена в банк. В таком случае она часто реализуется через аукцион (Zwangsversteigerung).

Покупка недвижимости через аукцион

Покупка недвижимости через аукцион довольно частое явление в Германии. Недвижимость в Германии может быть приобретена, как на публичных, так и на судебных аукционах по принудительной продаже. На таких аукционах скидка может достигать 40%. Но рекомендуется для совершения такой сделки воспользоваться профессиональным сопровождением, потому что довольно часто качество такой недвижимости оставляет желать лучшего. Нередко на аукционы выставляют здания, нуждающиеся в капитальном ремонте или с другими недостатками. Более приемлемый способ — это покупка объекта в “доаукционном” режиме. При достижении договоренности с банком можно приобрести очень качественный объект со скидкой до 60-70%. Чтобы собрать информацию о такой недвижимости в Германии, договориться с банками, продавцами, подготовить и успешно провести сделку, нужно нанять специализированное агентство, имеющее соответствующую лицензию.

Покупая недвижимость в Германии можно рассчитывать только на Шенгенскую мультивизу с максимальным сроком пребывания 90 дней в течение полугода.

Иммиграция в Германию

Иммиграция в Германию может быть осуществлена следующими путями:
— возвращение этнических немцев;
— иммиграция в Германию по еврейскому признаку;
— бизнес-иммиграция;
— воссоединение семей.

Бизнес-иммиграция

Бизнес-иммиграция — интересное и перспективное направление получения ВНЖ и затем ПМЖ и гражданства в Германии. В Германии принят и введён в действие новый более либеральный закон, связанный с возможностью получения вида на жительство. Данный закон гарантирует получение гражданства через покупку коммерческой недвижимости, либо действующей фирмы стоимостью от 250 тыс. евро и создания 5 рабочих мест. При этом закон не запрещает приобретение готового бизнеса в кредит.

Сначала иммигранту выдают разрешение на проживание сроком до 3 лет. Через 3 года лицу может быть выдан и бессрочный вид на жительство при условии, что предполагаемая деятельность была успешно осуществлена и имеются гарантированные средства к жизни.

Проверка условий, при которых возможна бизнес-иммиграция в Германию, осуществляется Управлением сената по экономике, труду и делам женщин. Для проведения данной проверки иностранец должен представить бизнес-план. Также должны быть представлены документы, подтверждающие финансирование предприятия.

Преимущества бизнес-иммиграции

1. Член ЕС со всеми вытекающими отсюда плюсами. (Германия — влиятельный член Евросоюза, подписавший Шенгенский договор, и право безвизового въезда и ведения дел в любой европейской стране.)
2. Гибкая система налогообложения.
3. Мягкие требования к деятельности предприятий.
4. Достаточно простая и быстрая процедура регистрации предприятий, при которой управляющим может быть нерезидент Германии, т.е. гражданин РФ, проживающий в РФ. 5. Возможность получения вида на жительство на 3 года.
6. Сроки реализации программы — 3-4 месяца.
7. Через 3 года возможность получения статуса резидента страны — Aufenhalt unbefristet, через 7 лет получение гражданства (исчисление с момента первого получения ВНЖ).
8. Возможность получения бесплатного высшего образования в Германии для себя и своих детей.
9. Пользование медицинским страхованием, накопительный пенсионный принцип.
10. Возможность взятия в кредит средств для развития бизнеса.

Затраты на покупку недвижимости в Германии

Для начала вам потребуется полная сумма на покупку того или иного объекта недвижимости. Банки в последнее время неохотно кредитуют иностранных покупателей. Оформление сделки у нотариуса обойдется в 1-1,5% от суммы покупки, исключение — Берлин: здесь оформление стоит 2,5%. В течение полугода приходит счет на оплату налога на покупку, который составляет 3,5% от суммы сделки. В Берлине налог выше на 1%. После проведения оформления нотариусом необходимо оплатить комиссию маклера, в Германии она называется «провизион» или «куртаж». Сумма комиссии зависит от того, в какой земле находится маклер: в Берлине — 6%, в Саксонии — 6%, в Баварии и Баден-Вюртенберг — 3%. Часто комиссия не взимается, особенно если объект принадлежит маклеру или продается с внутренней комиссией.

Единовременный налог на покупку недвижимости составляет в Германии — 3,5%, в Берлине — 4,5%. После покупки и оформления всех нужных документов на недвижимость необходимо оплачивать налог на землю, если объект сдается в аренду (доходный дом, торговый центр и т.д.) с целью получения дохода владельцем, необходимо уплачивать подоходный налог. В случае аренды помещений юридическим лицом, владелец еще оплачивает НДС.

Добавить комментарий