Как взять ипотеку в Испании: необходимые документы

Ипотека в Испании для россиян, украинцев и других нерезидентов

Подробная информация о том, как получить ипотеку в Испании на покупку жилья. Документы, ставки, сроки выплаты, примеры расчета ипотеки, рекомендации по получению. Как взять ипотечный кредит россиянину, украинцу или другому жителю СНГ.

Как купить квартиру в Испании в ипотеку и дают ли кредиты на покупку жилья испанские банки? Это самый популярный вопрос, который задают нашей компании жители России, Украины, Казахстана и других стран СНГ и Балтии (и другие нерезиденты Испании).

Забегая вперед, скажем, что любые иностранцы (нерезиденты), включая россиян, украинцев, белорусов и жителей любой другой страны, могут получить ипотечный кредит на покупку жилья в Испании от испанского банка. Для этого нужно предоставить комплект документов, оформленный определенным образом, и подтвердить свою кредитоспособность. Поручители или залог при этом не требуются.

Средняя ставка по ипотечному кредиту в Испании — от 2,8 до 3,2%, кредит можно получить на срок от 5 до 30 лет с возможностью досрочного погашения. Максимально можно получить кредит на 60% от стоимости жилья для неграждан ЕС, и до 70% — для резидентов Евросоюза. Теперь рассказываем обо всём подробнее. Информация обновлена с учетом реалий 2021 года.

1. Процедура получения ипотеки в Испании

Сама процедура получения ипотечного кредита несложная, и включает в себя шесть этапов, которые нужно пройти последовательно один за другим после того, как сам объект для покупки уже выбран. Перечислим их:

1. Открытие счета в испанском банке;
2. Процедура оценки объекта недвижимости, который планируется к покупке (занимает от 5 до 10 рабочих дней);
3. Подготовка и отправка в банк комплекта документов для ипотечного кредита;
4. Ожидание решения банка о возможности и сумме выдаваемого кредита (обычно это не более 60 процентов от стоимости объекта);
5. В случае принятия положительного решения — перечисление покупателем на счет в банке денег, необходимых для первого взноса, а также для покрытия дополнительных расходов, связанных с покупкой (налогов, нотариата и других, подробнее читайте в этой статье);
6. Оформление и подписание ипотечного договора и купчей, а также оформление сделки в государственном регистре;

Поручительство не требуется

Следует отметить, что гражданину другой страны, покупающему испанскую недвижимость, не требуется поручительство по ипотечному кредиту, и это основное отличие в процедуре получения ипотеки между резидентами и нерезидентами Испании. Несмотря на такое солидное преимущество, максимально запрашиваемая сумма может быть не более 60% (крайне редко 70%) стоимости жилья, тогда как гражданин Испании может претендовать на 100%-е покрытие ипотеки банком.

2. Основные элементы ипотеки в Испании

После запроса ипотечного кредита банк проводит оценку приобретаемой недвижимости. На основе этой оценки принимается решение и выделяются денежные средства. Обычно ипотека нерезидентам Испании выдается на сумму до 70% стоимости жилья максимально, но при покупке залоговой недвижимости с низкой ликвидностью (по оценке банка) эта сумма может быть уменьшена до 50%.

Ипотека в Испании для россиян предоставляется на длительнй срок. При этом можно выбрать и согласовать с банком наиболее удобный период погашения. Как правило, это 10, 15 или 20 лет, можно даже продлить срок выплаты кредита до 30 лет (если нет ограничений по возрасту). Однако брать ипотеку на очень длительный срок не рекомендуется, чтобы не переплачивать лишние проценты по кредиту.

Процентная ставка по ипотеке в Испании бывает трех типов: фиксированная, переменная/плавающая и смешанная.

Подходит тем, кто хочет стабильности в выплатах. Она неизменна на протяжении всего срока выплаты ипотеки. Никакие волнения в экономике не повлияют на величину такой процентной ставки. Главный минус такой ставки в том, что на сегодняшний день ее размер может превышать величину переменной ставки. Размер фиксированной ставки по ипотеке находится в пределах 3%-3,4%.

Вариант довольно рискованный. Процент по ней в разные периоды может быть как снижающимся, так и растущим.Каждые 6 или 12 месяцев (в зависимости от банка) проводится рекалькуляция, основанная на официальных показателях рынка. В Испании, как и во всей еврозоне, этот показатель (индекс), называется Euribor. Обычно такую ставку выбирают граждане, получающие стабильный доход в евро.

Это сочетание первых двух типов ставок. Схема следующая: в течение первых двух-трех, а иногда и 10 лет устанавливается фиксированная процентная ставка, а на оставшийся срок ставка будет переменной. Также содержит в себе элементы риска, но, как правило, ипотечный кредит по такой ставке выплачивается до наступления срока применения переменной ставки. На практике это почти тот же самый вариант с фиксированной ставкой.

3. Список документов для россиян

• Документы, подтверждающие личность

• Договор резерва недвижимости

• Справка о доходах

• Банковская выписка

• Справка с места работы

• Выписка NBKI.ru

• Для собственников бизнеса (учредителей)

• Для индивидуальных предпринимателей

• Подтверждение дополнительных доходов (если есть)

Дополнительные документы, которые могут помочь получить ипотеку, но требуются не всегда (зависит от банка): справка об отсутствии судимостей, справка о сумме ежемесячной пенсии (для пенсионеров).

Список требований банка одинаков для жителей всех стран СНГ и Балтии, поэтому мы рекомендуем придерживаться указанного выше перечня жителям любой другой страны (Белоруссии, Казахстана и так далее) с поправкой на формы документов, актуальные для вашей страны. Для примера далее мы покажем, как будет выглядеть список для граждан Украины.

4. Список документов для украинцев

— Справка с места работы (заверенная бухгалтерией и с подписью директора), в которой должны быть указаны: ваша зарплата, период работы и должность, а также вид деятельности компании.

— Выписка расходов с банковского счета за 3-6 месяцев, с указанием остатка на день выписки.

— Справка 2-ПДФО (аналог российской 2-НДФЛ) за прошлый и текущий год, заверенная печатью предприятия, на котором вы работаете.

— Справка из Национального бюро кредитных историй (желательно, чтобы кредитная история была “чистая”, то есть все кредиты погашены или отсутствуют). Берется в бюро кредитных историй (ubki.ua) или в кредитном отделе вашего банка. При любом варианте не забудьте заверить документ печатью.

— Рекомендательное письмо из банка.

5. Расходы на получение ипотеки

Ипотека в Испании требует дополнительных расходов на оформление:

• комиссию за открытие кредита (1,5% от суммы займа);
• банковскую оценку недвижимости — примерно 300 евро);
• расходы на страхование самой недвижимости (от 150 до 300 евро в год);
• расходы на медицинскую страховку покупателя (оформляется обычно 1 раз при получении кредита);

С учетом указанных комиссий и взносов, а также всех налогов, при покупке недвижимости через ипотеку в Испании общие расходы составляют 13-14% от стоимости жилья за объект вторичной недвижимости и 14-15% – за жилье в новостройке (на 1-2% больше – из-за уплаты Гербового сбора). То есть, при покупке жилья в ипотеку расходы на оформление увеличатся примерно на 2%.

Подробнее о налогах и сборах при покупке жилья читайте в нашей специальной статье.

Примерно через 1-3 месяца после подписания предварительного контракта, когда все проверки завершились и банк одобрил ипотеку, стороны в присутствии нотариуса подписывают окончательный договор купли-продажи (Escritura Publica). В этот момент продавец передает покупателю ключи от дома в Испании, а покупатель – оставшуюся сумму в виде банковских чеков. В случае покупки недвижимости в кредит это делает представитель банка.

Если оплата производится в рассрочку, даты и размеры выплат указываются в договоре. В документе содержатся все сведения о продавце и покупателе, характеристики участка и построек, перечень имеющегося оборудования и т. д. При желании в договоре прописывается имя не только владельца, но и членов его семьи.

Оригинал договора купли-продажи направляется в Реестр собственности, где проверяется юридическая чистота сделки. Также к этому моменту покупатель и продавец должны уплатить необходимые налоги.

Регистрация занимает от двух месяцев до полугода. После этого владелец может заказать выписку о праве собственности — Nota Simple, чтобы претендовать на мультивизу или вид на жительство на основании владения собственностью (от €500 000). Подробнее о предварительных этапах покупки читайте по этой ссылке.

7. Что влияет на положительное решение об ипотеке?

• Трудовая стабильность

• Уровень дохода

• Возраст

• Уверенность в клиенте

8. Советы по получению ипотеки

Чем ниже запрашиваемая у банка сумма, тем больше вероятность беспрепятственно получить ипотеку в Испании. Кроме того, чем меньше запрашиваемая сумма, тем ниже будут риски невыплаты ипотеки лично для вас и меньше финансовая нагрузка в будущем. Постарайтесь внести больше, чем стандартные 30% первоначального взноса, если такая возможность есть.

Рекомендуем ознакомиться с условиями разных банков, чтобы выбрать оптимальные для вас. Как правило, агентства недвижимости смогут предоставить вам такую информацию.

Перед запросом ипотеки оцените свои финансовые возможности для покупки недвижимости, тщательно распланируйте свой бюджет, чтобы избежать чрезмерной суммы ипотеки, которую будет сложно выплачивать. Учитывайте все расходы на содержание жилья, а также возможные доходы от его сдачи в аренду (если это планируется).

9. Какие испанские банки предоставляют ипотеку?

Ипотеку в Испании можно получить во многих испанских банках: Sabadell, BBVA, Santander, La Caixa, Bankinter, IngDirect, Deutsche Bank, Abanca, Bankia и других. В целом, условия займа и списки документов во всех банках схожи. На практике, ряд банков более лоялен к выдаче кредитов на покупку жилья иностранцам, в том числе россиянам. Некоторые банки более охотно выдают кредиты украинцам, какие-то банки более лояльны к пенсионерам. Список этих банков может быть разным в зависимости от региона Испании, и эту информацию обязательно предоставит риэлтор или агентство недвижимости, через которое проходит сделка.

Рассмотрим условия ипотеки в некоторых из них.

• Sabadell

Вариант 1:
— Срок кредита: до 30 лет.
— Условия кредита: финансирование покупки основного жилья до 80% (применяется к меньшей из сумм: цена продажи или оценочная стоимость), финансирование покупки дополнительного жилья до 70%.
— Фиксированная ставка: 2,70% с ежегодным увеличением ежемесячных квот на 2% до достижения определенного максимума.
— TAE: 3,63%.

Вариант 2:
— Срок кредита: до 30 лет.
— Условия кредита: финансирование покупки основного жилья до 80% (применяется к меньшей из сумм: цена продажи или оценочная стоимость), финансирование покупки дополнительного жилья до 70%.
— Фиксированная ставка: от 2,90%.
— TAE — 3,93%
Чем меньше срок кредита, тем ниже ставка по ипотеке, например, для кредита на 15 лет ставка будет 3.5%

• BBVA

— Плавающая ставка: от Euribor + 1,25% до Euribor + 2,25% (в зависимости от соблюдения всех условий либо их части — пользование кредитной картой, страхование жилья, жизни и пр., перевод зарплаты на счет, отчисления в частный пенсионный фонд и т.п.)
.—TAE: от 1,957% до 2,664%.
— TIN: 1,25% в течение первого семестра.

Вариант 2:
Фиксированная процентная ставка на первые 10 лет, затем переход на плавающую.

— Плавающая ставка: от Euribor + 1,25% до Euribor + 2,25% (в зависимости от соблюдения всех условий либо их части – пользование кредитной картой, страхование жилья, жизни и пр., перевод зарплаты на счет, отчисления в частный пенсионный фонд и т.п.).
— TAE: от 2,498% до 2,543%.
— TIN — 2% в течение первого года.

Ипотека в Испании для иностранцев: что нужно знать, прежде чем за ней обратиться?

Ипотека в Испании для иностранцев: что нужно знать, прежде чем за ней обратиться?

Учитывая, что процентные ставки по ипотеке в Испании сегодня выгодные, как никогда, неудивительно, что многие покупатели недвижимости предпочитают прибегать к услугам банковского кредитования. Хорошая новость заключается в том, что ипотека в этой стране доступна не только ее гражданам и резидентам, но и иностранным покупателям. Однако условия, на которых последние смогут ее получить, будут немного отличаться от тех условий, которые банки Испании предлагают испанцам.

Прежде чем задумываться об оформлении ипотеки в Испании, стоит учесть, что на данный момент в стране действуют новые ипотечные законы, которые, в отличие от прежних, защищают не банки, а заемщиков. В частности, законом предусматривается более длительный период, предшествующий переходу недвижимости неплательщика в собственность банка, а также целый ряд комиссионных, которые теперь выплачивает кредитное учреждение, а не его клиенты. Кроме того, иностранным заемщикам стало удобнее конвертировать валюту своей страны в евро.

Однако нерезидентам, приобретающим недвижимость в Испании, стоит учитывать, что ипотека для них будет дороже, чем для резидентов. В настоящее время ставка по ипотеке для нерезидентов составляет около 2,5 %, а при расчете плавающей ставки к Еврибор добавляются три процента. Причины этому просты: нерезиденты приобретают в Испании второй дом и не предоставляют испанскому банку дополнительных гарантий в виде страхования жизни или регулярного перечисления своей зарплаты в банк, выдавший ипотеку.

Кроме того, тем, кто проводят в Испании менее 183 дней в году, будет несколько сложнее получить одобрение заявления на ипотеку. Первоначальный взнос для них также будет выше. В то время как резиденты обычно могут рассчитывать на то, чтобы получить от 70 до 80 % стоимости приобретаемой недвижимости, нерезидентам обычно предлагают не более 60 %.

В отличие от резидентов и граждан Испании иностранцам, оформляющим ипотеку, как правило, приходится предоставлять испанскому банку документ о своем кредитном рейтинге на родине.

Кроме того, период выплаты по ипотеке для иностранцев гораздо короче, чем для жителей страны. В то время как резиденты могут получить ипотеку сроком до 40 лет, нерезиденты могут рассчитывать максимум на 20 лет. Другими словами, ежемесячные платежи по кредиту будут для них гораздо выше.

Приобретая недвижимость в Испании, стоит иметь в виду, что окончательная стоимость сделки будет примерно на 10-12 % выше стоимости самого дома или квартиры. Эта сумма, связанная с выплатой налогов и оформлением сделки, будет одинаковой для всех покупателей. Однако когда дело доходит до продажи недвижимости, нерезиденты обязаны будут выплатить так называемый IRNR – налог на доход для нерезидентов. Величина IRNR составляет 3 процента от цены продажи, и эта сумма поступает непосредственно в налоговый орган Испании.

Иностранцам нужно знать, что одобрение заявления на получение ипотеки в Испании будет существенным образом зависеть от их страны происхождения. Как свидетельствует статистика работы испанских банков, проще всего получить ипотеку потенциальным покупателям из стран ЕС, Австралии, Гонконга, Новой Зеландии, США, Сингапура. Несколько сложнее дело обстоит для покупателей из стран Ближнего Востока, Китая, Индии, России и Африки. Однако специалисты полагают, что по мере роста количества покупателей из-за рубежа бюрократические препятствия для получения ими ипотеки постепенно будут уходить в прошлое.

Еще один момент, который должны учитывать иностранцы, касается подготовки документов, необходимых для обращения в банк. Тем, кто не живет в Испании и не работает в этой стране, придется предоставлять документы, выданные на языке страны покупателя. Многие банки требуют не только заверенного перевода всех подаваемых документов, но еще и проставления на них апостиля.

Кроме того, прежде чем заключить сделку по покупке недвижимости, иностранцам необходимо получить NIE – идентификационный номер, позволяющий им совершать финансовые и иные действия на территории Испании.

Некоторые небольшие испанские банки вообще не работают с иностранцами, а это значит, что у иностранных покупателей будет меньше возможностей выбора ипотечных продуктов. Однако самые крупные банки страны – BBVA, Santander и CaixaBank – давно уже предлагают ипотеку для иностранцев и в ближайшем будущем не собираются менять свою политику.

Несмотря на определенные минусы ипотека в Испании для иностранцев продолжает оставаться выгодным способом приблизить мечту о собственном доме или квартире в этой стране. Оформляя заем, иностранные клиенты испанских банков оплачивают при ее оформлении лишь услуги оценки и так называемый tarifa de acuerdo, а все остальные расходы несет финансовое учреждение. Нерезиденты из стран, не входящих в Еврозону, могут оплатить покупку в валюте своей страны по курсу, действующему на момент покупки, если внесут соответствующий пункт в договор, заключаемый с банком.

Как взять ипотеку в Испании: необходимые документы

Испания, в отличие от многих других стран, предлагает достаточно простые условия ипотечного кредитования при покупке недвижимости для иностранных граждан. Чтобы взять ипотеку в Испании, россиянину или гражданину другой страны СНГ нужно представить в банк действующий заграничный паспорт и некоторые другие документы.

Документы для ипотеки в Испании

Чтобы получить ипотеку в Испании, гражданину РФ необходимо подготовить следующие документы:

• справка о доходах (форма 2 НДФЛ) за последние 2 года (текущий и предыдущий). Для граждан других стран нужна аналогичная справка, если она имеется, или декларация о доходах из налоговых органов за такой же период.
• выписка/выписки с личного банковского счета/счетов в своей стране за последние 6-12 месяцев, доказывающие регулярное поступление средств на счет. Суммы поступлений не обязательно должны соответствовать сумме указанной заработной платы или же суммам, фигурирующим в 2 НДФЛ, − они могут быть несколько меньше. Это объясняется тем, что зарплату, к примеру, в России часто не переводят напрямую на банковский счет сотрудника, а выдают на руки.
• справка из бюро кредитных историй о том, что у вас нет долгов по кредитам (www.nbki.ru).
• справка с места работы на фирменном бланке с указанием занимаемой должности, размера зарплаты в рублях и продолжительности работы в данном учреждении. Чем больше стаж работы, тем лучше.
• если вы не работаете по найму, а владеете собственным бизнесом, то необходимо представить свидетельство о регистрации фирмы и соответствующие страницы из документа, где указано, что вы являетесь вледельцем или совладельцем данной фирмы. Также понадобятся налоговые декларации за последние 2 года.
• не обязательна, но желательна, справка из банка/банков о наличии депозита/депозитов, если они имеются.
• не обязательно, но желательно представить свидетельство из государственного органа о владении недвижимым имуществом в своей или другой стране с указанием размера объекта в квадратных метрах и записью, что на него нет никаких обременений.
• идентификационный номер иностранца (NIE), который оформляется на месте в Испании.

Проверку достоверности представленных документов банки не производят.

Посмотрите подготовленное компанией «Alegria» видео о том, как взять ипотеку в Испании:

Особенности ипотеки в Испании

Ипотека в Испании обычно выдается на срок от 5 до 25 лет, в отдельных случаях − до 30 лет. Для лиц, не являющихся гражданами Испании или стран Евросоюза, сумма ипотечного кредита в настоящее время составляет максимум 70% от оценочной стоимости покупаемой недвижимости или от цены покупки, которая будет указана в эскритуре (купчей). При этом для расчета суммы ипотеки банк берет за основу меньшую из двух сумм.

Процентная ставка ипотеки в Испании

Процентные ставки по ипотеке в Испании в настоящее время находятся на уровне примерно 3,5% − 4% годовых. Оформить ипотеку в Испании можно в срок от 2 до 3,5 недель с момента получения от клиента перечисленных выше документов.

Размер ежемесячных выплат по ипотечному кредиту не может превышать 30% − 35% от суммы совокупного месячного дохода получателей кредита. Поэтому и цифры, фигурирующие в документах о доходах, должны быть соответствующими.

Оформить ипотеку в Испании на супругов

Чтобы оформить ипотеку в Испании на семейную пару, необходимо представить документы на обоих супругов (исключением являются семейные пары, заключившие брачный договор). Позиция банка понятна: ведь если один из супругов по каким-то причинам не будет работать, то второй сможет продолжать выплаты. По желанию покупателя ипотечный кредит может быть оформлен сразу на нескольких человек, в том числе и не являющихся родственниками.

Оформить ипотеку в Испании можно в несколько шагов

Открытие счета в испанском банке (это займет 20-30 минут). Подробно об этом мы писали в нашей статье «Как открыть счет в Испании» .
Необходимые документы:

• справка с работы,
• справка о доходах (форма 2 НДФЛ) за последние 2 года (лучше за текущий и предыдущий год),
• действующий загранпаспорт.
  Вы присылаете нам перечисленные выше документы на русском языке по электронной почте. Мы предварительно проверяем их и в случае необходимости просим внести необходимые коррективы. После этого мы переводим их на испанский язык. Этот процесс может занять от 3 до 10 дней. Нотариальный перевод можно сделать также в испанском консульстве, но это более сложный и длительный процесс.

Подробнее о банках Торревьехи читайте в нашей статье .

С предложением объектов недвижимости в Испании от компании «Алегрия» для покупки в ипотеку вы можете ознакомиться в нашем каталоге. Компания «Алегрия» оказывает комплексную помощь в оформлении ипотеки в Испании. Мы гарантируем стопроцентное одобрение ипотечных кредитов на уровне банков при предварительном рассмотрении вашего пакета документов нашими специалистами. Для получения консультации оставьте заявку на сайте.

Все подробности получения ипотеки в Испании для иностранцев вы также можете узнать из видео, подготовленного специально для вас юристом компании «Alegria».

Сопутствующие расходы на оформление ипотеки в Испании

При покупке недвижимости в Испании в ипотеку к цене приобретаемого объекта недвижимости необходимо также добавить сумму в размере 14% − 16% от его стоимости, куда входит:

• государственный налог в размере 10% от цены покупки,
• комиссия банка за открытие ипотеки в размере 1,5% − 2% от цены покупки,
• 3,5% − 4% от цены покупки на оплату услуг оценщика, а также нотариальный и регистрационный сбор за договор купли-продажи.

Не обязательно, но очень желательно перевести эти деньги на банковский счет в Испании до начала рассмотрения пакета документов центральным отделением банка.

После принятия банком положительного решения об оформлении ипотеки в Испании вы подписываете в присутствии нотариуса договор купли-продажи недвижимости и одновременно с ним − ипотечный договор.

Как оформляется ипотека в Испании для россиян в 2022 году: условия, банки и процентная ставка

Большинство испанских банков, включая La Caixa, BBVA, Santander, Popular, Bankinter и другие, рассматривают в качестве ипотечных заемщиков не только своих граждан, но и нерезидентов из других стран. Ипотека в Испании для россиян является реальностью, однако оформить ее будет сложнее, нежели в РФ. Подробнее об условиях и особенностях кредитования, а также об имеющихся ограничениях – читайте далее.

Какие требования выставляют банки Испании

До серьезных экономических кризисов 2008 и 2014 гг. взять ипотечный займ или купить квартиру в Испании для россиян было довольно просто. Сегодня условия выдачи обеспеченных кредитов серьезно ужесточились.

Новости рынка недвижимости напрямую свидетельствуют о том, что Испания – страна с «дешевой» и привлекательной ипотекой, переживающая строительный бум. Поэтому спрос на получение займов на приобретение жилья здесь высок.

Практически все банки Испании кредитуют иностранцев. Главное условие заключается в соответствии установленным требованиям. К таким требованиям относятся:

• привлекательность объекта недвижимости (оценивается местоположение, год постройки, техническое и внешнее состояние);
• достаточная платежеспособность (действует правило: сумма ежемесячного дохода не должна быть меньше 3-х ежемесячных платежей по ипотеке);
• стабильная занятость (непрерывных трудовой стаж должен составлять не менее 2-х лет);
• соответствие возрастным рамкам для заемщика (от 21 до 70 лет);
• единовременная оплата части стоимости жилплощади (обычно не менее 20% от рыночной цены).

Все эти параметры тщательно анализируются банковскими экспертами, после чего клиенту оглашают окончательное решение по заявке.

Важно! Если клиент имеет положительную кредитную историю в Испании, то банки готовы пойти на смягчение условий (например, увеличить сумму кредита или снизить долю первоначального взноса).

Условия ипотеки для россиян

Для граждан РФ и иных нерезидентов кредитные учреждения Испании предлагают привлекательные условия ипотечного кредитования, подразумевающие лояльное отношение и выгодные процентные ставки.

Рассмотрим подробнее, какую недвижимость россияне могут купить в ипотеку, каков уровень процентов, сроки и максимальные суммы.

Варианты недвижимости

С помощью заемных средств можно приобрести абсолютно любую жилую недвижимость: апартаменты, небольшие квартиры, дома, таунхаусы, виллы. Клиент здесь ограничен только стоимостью приобретаемого объекта и, соответственно, максимальной суммой займа, так как не все банки одобряют крупные кредитные заявки.

Рынок предлагает множество объектов с ценой до 100 тысяч евро в пляжных районах страны, и они пользуются высоким спросом, в том числе для покупки в ипотеку среди российских граждан.

Если недвижимость расположена в престижном районе Испании и ценник превышает 200-300 тысяч евро, то официальный доход потенциального заемщика должен существенно превышать сумму ежемесячных платежей.

Что касается объектов коммерческой недвижимости, то вероятность одобрения заявок банками по ним существенно ниже, чем по жилью. И здесь также обязательна высокая платежеспособность, которая подтверждается справками и иными документами.

Процентные ставки и сроки

В испанских банках действует 3 вида процентных ставок по ипотечным займам:

Она подойдет для тех заемщиков, которые хотят стабильности в выплатах. Обычно ее величина составляет около 3-4% годовых и никакие катаклизмы в экономике изменений не внесут.

1. Плавающая (переменная).

Такая ставка сопряжена с некоторыми рисками, так как процент в различные периоды может быть, как снижающимся, так и растущим. Различные банки каждые полгода/год могут проводить рекалькуляцию, учитывающую макроэкономические показатели в стране и мире (в большинстве индекс Euribor). Плавающая ставка по ипотеке подойдет заемщикам, получающим стабильный доход в евро.

Суть смешанной ставки заключается в сочетании фиксированной ставки в течении первых нескольких лет кредитования и плавающей ставки в последующий период. Смешанный процент выбирают клиенты, готовые расплатиться с банком досрочно.

На официальных сайтах банков в Испании обычно одновременно указывается значение 2-х ставок: TIE и TAE. TAE – эффективная процентная ставка, учитывающая сумму займа, начисленные проценты и все дополнительные издержки для клиента. TIE – рыночная ставка, не учитывающая инфляции.

Сроки ипотеки рассчитываются с учетом нескольких важных факторов: возраста заемщика и стоимости покупаемой недвижимости. Большинство предложений предусматривает максимальный срок выдачи ипотечного займа до 30 лет. На практике среднее значение данного параметра составляет 10-15 лет.

Максимальная сумма займа

Нерезидент может рассчитывать на получение до 80% от оценочной стоимости приобретаемого объекта недвижимости. В случае низкой ликвидности жилья сумма заемных средств может быть уменьшена до 50% от его цены. То есть заемщику потребуется внести оставшуюся сумму (от 20 до 50% от стоимости жилплощади) из личных средств.

Банки Испании крайне щепетильно относятся к вопросу отмывания денег через покупку недвижимости, поэтому любые операции с займами осуществляются только через открытый в конкретном банке счет. Именно на него нужно будет перевести сумму первоначального взноса.

В некоторых случаях кредиторы выдают до 100% от цены будущего объекта залога.

Вывод! Предельная сумма ипотеки будет определяться кредитоспособностью клиента и рыночной ценой покупаемого объекта.

Какие существуют ипотечные программы и банки

Россияне могут оформить ипотеку практически в любом испанском банке, включая таких крупных игроков, как Caixa, BBVA, Santander, Popular, Bankinter, Sabadell, Abanka и другие. Рассмотрим подробнее условия получения ипотечного займа нерезидентам в нескольких из них подробнее.

Банк

1-й год ставка фиксированная – 1,99;

последующие годы – Euribor+0,99 при или Euribor+1,25 в зависимости от суммы кредита

1,6 в течение первого года кредитования, далее – Euribor+1,10

Ипотека с фиксированным процентом 25

2,5 для бонусных продуктов;

3,7 для продуктов без бонусов

Ипотека с фиксированным процентом 20

2,35 – с максимальным бонусом;

3,55 – без бонусов

2,95 – с бонусами;

4,15 – без бонусов

Как видно из таблицы, испанские банки предлагают программы с фиксированными и плавающими ставками. В зависимости от целей заемщик может подобрать для себя оптимальный вариант кредитования.

Оформление ипотеки в Испании может включать следующие дополнительные платежи и расходы:

• комиссия за выдачу займа (в среднем около 1,5% от суммы);
• плата за оценку объекта недвижимости банка (около 300 евро);
• покупка страховки (от 20 евро в месяц);
• платежи в счет отчисления налогов (налоги в Испании включают госналог на покупку недвижимости (10%) и налог за оформление сделки);
• расходы на содержание объекта;
• приобретение медстраховки заемщиком (оплачивается единоразово перед выдачей кредита).

Все эти издержки несет сам клиент за счет собственных средств.

Список необходимых документов для оформления ипотеки

Приняв решение о покупке недвижимости в Испании, будущий заемщик должен заблаговременно подготовить следующий комплект документов:

1. Действующий загранпаспорт.
2. Справка о доходах за последний год и больший период (с указанием наименования работодателя и занимаемой должности).
3. Договор резерва недвижимости между продавцом и покупателем.
4. Выписка из банка с информацией о движении денежных средств минимум за последний год (можно сделать как для российских, так и зарубежных счетов).
5. Документы о регистрации фирмы и выписка из ЕГРЮЛ (для собственников бизнеса).
6. Выписка из НБКИ о качестве кредитной истории.
7. NIE (идентификационный номер нерезидента).

Дополнительно может потребоваться написать резюме с краткой информацией по содержанию всех предоставленных документов.

Внимание! Все документы должны быть переведены на испанский язык и заверены нотариусом.

Инструкция по оформлению ипотеки в Испании

Процедура получения ипотечного займа в Испании включает в себя следующие этапы:

1. Сбор и подготовка пакета документов.

Заняться этим стоит еще задолго до поиска конкретного объекта недвижимости, так как оформление некоторых бумаг может затянуться. Одновременно необходимо заказать банковские выписки, справки с места работы, выписку из НБКИ, а затем перевести их и заверить у нотариуса.

1. Открытие счета в испанском банке.

Обычно такая процедура занимает не более 30 минут с момента обращения в банк. Некоторые финансовые учреждения могут затребовать документы, подтверждающие занятость и получение дохода.

Номер нерезидента оформляется уже в самой Испании по прибытию. Для его получения необходим загранпаспорт с шенгенской визой и штампом о пересечении испанской границы. Срок окончания действия загранпаспорта не должен составлять меньше 6-ти месяцев.

1. Поиск недвижимости.

Для поиска жилья можно обратиться к посредникам (например, русскоязычным агентам и агентствам) или сделать это самостоятельно через специализированные площадки и сайты.

1. Заключение договора резерва.

Это предварительный договор о покупке недвижимости, в котором прописывается цена объекта и максимальный срок оформления сделки между продавцом и покупателем.

1. Подача кредитной заявки в банк.

Банк анализирует предоставленные документы и сведения, а также оценивает приобретаемую жилплощадь. В среднем процедура занимает от 5 до 10 рабочих дней, после чего клиенту озвучивается решение.

1. Пополнение счета (в испанском банке) на сумму установленного первоначального взноса + сумму дополнительных расходов.

В случае вынесения банком положительного решения о выдаче россиянину ипотечного кредита, ему оглашается сумма займа и размер первоначального взноса. К дополнительным издержкам относятся налоги, регистрационные и нотариальные платежи, страховки и иные комиссии.

1. Заключение договора с банком и регистрация сделки.

Если все условия выполнены и оплачены комиссии, то стороны подписывают договор об ипотеке и оформляют купчую. Оба документа регистрируются в Государственном Регистре Испании.

Перед подписанием любых документов рекомендуется внимательно ознакомиться с предлагаемыми условиями и нюансами, сделать предварительные расчеты с помощью ипотечного калькулятора.

1. Перечисление банком оставшейся суммы.

После регистрации обременения недвижимости и права собственности банк перечислит обозначенную в договоре сумму продавцу. После этого, с установленной даты, банк начнет ежемесячные списания в счет погашения задолженности по кредиту.

Все кредитные учреждения Испании предусматривают возможность досрочного погашения долга, но в большинстве случаев, эта операция будет платной (около 0,5% от оставшейся суммы). Также действуют ограничения по минимальной сумме, вносимой в качестве досрочной оплаты по кредиту.

Кредитная политика большинства банков Испании позволяет брать кредит гражданину России на покупку собственного дома или квартиры. Взять в Испании ипотеку можно в таких банках, как Caixa, Bankinter, BBVA, Santander, Abanka, Popular, Sabadel, предлагающих программы с фиксированной и плавающей ставкой. Получить можно до 80% от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости на срок до 30 лет. Ставки напрямую зависят от индекса Euribor и подлежат периодичной рекалькуляции.

Гражданин России, имеющий стабильно высокий ежемесячный доход и готовый предоставить полный пакет документов, имеет все шансы получить ипотеку в Испании на льготных условиях.

Также вам будет интересно узнать, как взять ипотеку в Германии и Чехии.

Ждем ваших вопросов.

Всегда на связи наш юрист, который может проконсультировать по покупке недвижимости за рубежом, в том числе и с ипотекой. Заполните специальную форму и мы вам обязательно перезвоним.

Есть ли у вас опыт оформления ипотеки в Испании? Поделитесь им в комментариях, пожалуйста.

Ипотека для российских граждан в Испании

Испания привлекает многих россиян не только благоприятными климатическими условиями, уникальным культурным наследием, но и широкими возможностями для ведения бизнеса и трудоустройства. В университетах Испании дети российских граждан могут получить современное образование и обрести престижную профессию, а пенсионеры имеют возможность спокойно и комфортно жить. Наличие дома или квартиры в этой стране станет серьезным подспорьем – легче будет получить многоразовую шенгенскую визу, не нужно думать о жилье во время отпуска. Тем, у кого нет больших денег на покупку недвижимости, на помощь придет ипотека в Испании.

Недвижимость в Испании: коротко о главном

У граждан России, Беларуси, Украины и других стран, желающих приобрести недвижимость в Европе, в 2017-2018 гг. Испания занимает первое место по популярности. На то есть несколько причин:

• высокие жизненные стандарты и стабильно развивающаяся экономика страны – за 2017 рост ВВП в Испании составил 3,5 %;
• туристический бум и растущий потребительский спрос, в том числе на недвижимость;
• рост долгосрочных и краткосрочных арендных ставок и получение стабильного дохода от 7 до 9% после уплаты всех налогов;
• рост рынка недвижимости. Увеличение стоимости квадратного метра в 2017 году составило в среднем 6,7 %, а в 2018 году – 9 %. При этом количество продаж объектов недвижимости в 2017 г. возросло на 16,7 % по сравнению с 2016 г.;
• выгодное ипотечное кредитование – иностранные клиенты пользуются такими же правами, как и граждане Испании;
• широкий выбор новостроек и вторичной недвижимости, высокое качество строительства и доступные цены.

На стоимость испанской недвижимости влияют такие факторы, как регион, близость к морю, развитость инфраструктуры, год постройки, площадь и благоустройство. Более высокие цены в Барселоне и Мадриде, на побережье Коста-Брава.

Ипотека в Испании для иностранцев: что необходимо знать

Более 30 банков в Испании (La Caixa, BBVA, Popular, Sabadell, Santander, Bankia) готовы предложить ипотечный кредит иностранцам и подготовили разнообразные программы для своих платежеспособных клиентов, в том числе для россиян.

Привлекательной ипотеку в Испании делают следующие факторы:

• отсутствие ограничений по цене и увеличение с 2017 г. тела кредита. Размер ипотечного кредита сегодня может составлять не 50-60 % от стоимости недвижимости, как ранее, а 70-80 % (например, в банке Sabadell);
• индивидуальный подход к клиентам, возможность выбирать наиболее выгодные для заемщика сроки выплаты кредита – от 5 до 30 лет, в зависимости от того, что желательно в конкретном случае – возможность быстрее выплатить ипотеку и не переплачивать лишнего или снизить сумму ежемесячных выплат;
• оформление ипотеки на приобретение любого вида недвижимости;
• возможность досрочного погашения кредита – это право специально прописывается в договоре;
• не требуется поручительство по ипотечному кредиту.

Особый интерес вызывает вопрос процентных ставок – в Испании иностранный клиент может выбирать между плавающими, фиксированными и смешанными.

Фиксированная ставка неизменна и действует в течение всего срока выплаты ипотеки. Расчет плавающих ставок производится из суммы усредненной Европейской межбанковской ставки предложения (Euribor) и маржи банка-кредитора, которая может составлять от 0,75 до 2 %.

В мае 2018 года плавающая ставка на кредит сроком от 5 до 30 лет в банке Bankia составляла 2,39 %, тогда как фиксированная – 4,06 %.

Ряд банков предлагает своим клиентам сочетание разных типов ставок: первое время (от года до десяти лет) – фиксированная, а далее – плавающая.

При оформлении ипотеки могут быть зафиксированы следующие виды процентных ставок:

• ТАЕ или эффективные проценты. Этот показатель включает фактическую стоимость ипотеки. При фиксированной ставке сумма будет рассчитана на весь период выплаты, при плавающей – только на текущий год;
• TIN или номинальные проценты без учета инфляции и дополнительных платежей. Показатель рассчитывается суммированием стандартной ставки и маржи кредитодателя.

Примеры процентных ставок

Новый закон Испании об ипотеке, который был принят правительством еще в ноябре 2017 г. и в настоящее время находится на рассмотрении в парламенте, призван еще более надежно защитить права и интересы граждан.

Закон имплементирует директиву ЕС 2014/17 по ипотечным вопросам и вводит ряд положений, которые призваны ограничить стремление банков получать больше выгоды и упрощают процедуру оформления ипотечного кредита.

Так, например, банки не могут премировать или каким-то образом стимулировать своих работников за количество оформленных ими ипотек. Одновременно усиливается контроль за квалификационным уровнем сотрудников банка.

Как иностранному гражданину получить ипотеку в Испании

Граждане стран СНГ, которые решили купить недвижимость в Испании, могут претендовать на получение ипотеки при таких условиях:

• на момент ее погашения возраст заемщика не будет превышать 70 лет;
• наличие стажа работы и успешной кредитной истории от трех лет;
• подтверждение платежеспособности;
• наличие открытого счета в банке-кредиторе и внесение на него суммы от 500 евро. Эти деньги в последующем будут использованы для оплаты оформления ипотеки и кредитных выплат;
• обязательное согласие супруга на получение кредита.

Условия оформления ипотеки в Испании в целом характеризуются выгодными процентными ставками и в разных банках существенно не отличаются. Тем не менее следует внимательно подойти к вопросу выбора ипотечной программы банка.

Ипотека: поиски лучшего варианта

Поиск недвижимости возможен как дистанционно, так и непосредственно в Испании. В первом случае следует воспользоваться многочисленными испанскими сайтами по продаже недвижимости: idealista.com, fotocasa.es/, habitaclia.com и другими. Здесь можно быстро проанализировать предложения, имеющиеся на рынке, рассчитать цену, связаться с продавцом.

Если покупатель уже находится в Испании, то имеет смысл посетить агентства недвижимости в конкретном городе или регионе.

Еще один вариант – приобрести арестованную банком недвижимость: в этом случае автоматически решается и вопрос выбора банка-кредитора – им будет банк-владелец недвижимости.

В остальных случаях – при покупке нового жилья или вторичного жилого фонда – необходимо определиться с банком.

Большинство банков в Испании готовы предложить широкий спектр ипотечных программ в сочетании с индивидуальным подходом к клиенту. Вместе с тем при принятии решения следует учитывать ряд факторов:

• размеры штрафов в данном банке, которые необходимо будет выплатить при досрочном погашении кредита;
• высокую стоимость оформления кредита и сопутствующих банковских услуг;
• сроки процедуры изъятия залога при просрочке платежей;
• банковские прибавки к стандартным процентам кредитования;
• при покупке банковской арестованной недвижимости – ее несоответствие требованиям заявителя.

Лучшим выходом в такой ситуации будет посещение нескольких банков для того, чтобы сравнить предлагаемые условия и выбрать максимально подходящие.

Чтобы анализ был полным, необходимо учитывать такие параметры, как размер кредита, сроки, ставки, страховки, дополнительные услуги и их стоимость.

При проведении анализа целесообразно воспользоваться ипотечными калькуляторами, которые имеются во всех банках. Это позволит вам рассчитать суммы погашений в зависимости от условий ипотечной программы.

При возникновении затруднений всегда можно воспользоваться услугами ипотечного брокера.

После того как выбор недвижимости и банка сделан, можно переходить к следующему этапу – подготовке документов.

Какие документы необходимы для оформления ипотеки

Для того чтобы иметь возможность совершать в Испании сделки, иностранные граждане должны оформить:

• сертификат Numero de Identificacion de Extranjero или NIE. Его можно получить в миграционном отделе по месту пребывания в Испании. Для оформления сертификата понадобится загранпаспорт и договор задатка или резервирования недвижимости или заверенный нотариально акт о намерениях;
• предварительный ипотечный договор с банком Ficha de información personalizada или FIPER, в котором банк гарантирует сохранение всех условий оформления ипотеки и указывает срок действия оферты. До истечения указанного срока необходимо собрать пакет документов и представить его в банк;

Поскольку банку важно подтверждение платежеспособности клиента, то для иностранцев необходимо подготовить:

• справку 2-НДФЛ за предыдущий и текущий годы.

Юридические лица должны дополнительно предоставить декларацию 3-НДФЛ за предыдущий год и выписку из Единого реестра юридических лиц с указанием доли участия в уставном капитале;

• справку с места работы. Справка подается на бланке фирмы со всеми реквизитами и должна содержать информацию о должности, продолжительности ее занятия и размере зарплаты;
• выписку с банковского счета. Необходимо показать движение средств на протяжении полугода и остаток наличности на счете. При наличии депозитов или срочных вкладов их также следует указать;
• дополнительные документы о платежеспособности клиента. Это может быть подтверждение права собственности на недвижимость, владение автомобилем, договор о сдаче в аренду имущества;
• справку о чистой кредитной истории в родной стране. За такой бумагой целесообразно обратиться в Национальное бюро кредитных историй РФ. При наличии позитивной кредитной истории в Испании вся информация будет отражена в базе данных, и справка не потребуется;
• экспертное заключение независимой лицензированной компании о проведенной оценке дома или квартиры с указанием реальной стоимости и состояния.

Все официальные бумаги должны быть в обязательном порядке переведены на испанский язык.

Заключение ипотечного договора

По завершении проверки и после одобрения банком ипотеки участники сделки в присутствии нотариуса подписывают договор купли-продажи или нотариальную купчую и уплачивают налоги, регистрационные сборы и пошлины, гонорар нотариусу.

Оригинал договора следует направить для регистрации в Реестр собственности – Registro de Propiedad.

Новый закон об ипотеке предусматривает важные изменения в процедуре заключения ипотечного договора. В частности, работники банка должны предложить клиенту для изучения подготовленный предварительный ипотечный договор за семь дней до момента его подписания со всеми сопровождающими документами.

• FEIN – Европейский стандартизированный информационный лист;
• FIAE – стандартная карточка предупреждений;
• предварительный расчет ипотеки по месяцам (при выборе клиентом «плавающей» ставки).

Стандартный контракт должен содержать все расходные статьи: налог на прибыль, оплату услуг нотариуса, юриста-бухгалтера, услуг за внесение в реестр. В указанный срок клиент имеет право обратиться с этими бумагами к нотариусу за бесплатной консультацией.

Лишь после того, как нотариус проверит документы на наличие неточностей или ошибок, клиент может подписать сертификат о получении информации по договору на ипотеку. При этом банк не может выдвигать никаких условий по приобретению в обязательном порядке дополнительных финансовых продуктов, например, страховки жизни и жилья на 5-20 лет, кредитных карт и прочего. Подобные предложения должны компенсироваться улучшением условий кредитования.

Пока различные банки продолжают предлагать свои дополнительные продукты (от 1 до 4).

Сколько времени понадобится на оформление ипотеки

Несмотря на то что процедура оформления ипотеки несложная, ожидать быстрого оформления всех документов и получения ипотечного кредита не следует.

Сроки оформления ипотеки во многом зависят от банка. Так, например, в банке Sabadell можно рассчитывать на более быстрый сервис – решение будет принято в срок до трех недель. В других же банках рассмотрение вопроса может растянуться на полтора месяца, а иногда и дольше.

Ко времени ожидания также следует отнести десять дней на оформление NIE, 5-10 рабочих дней на проведение оценки объекта недвижимости. Регистрация в Реестре недвижимости может занять от двух-трех месяцев.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в ипотеку

При оформлении ипотечного кредита на недвижимость в Испании следует помнить о дополнительных расходах, которых невозможно избежать. К ним относятся:

• налоги. Для новой недвижимости это налог на добавленную стоимость или IVT – 10% от стоимости; для объектов вторичного фонда – налог на передачу недвижимости или ITP, который может составлять от 6 до 10%;
• регистрация купчей в Реестре – 300 евро;
• гербовый сбор AJD – от 0,1 до 2% в зависимости от региона. Взимается при покупке новой недвижимости;
• оплата независимой оценочной работы на объекте купли-продажи, которая зависит от стоимости недвижимости и в среднем составляет от 300 до 800 евро;
• проверка в Реестре собственности перед покупкой – 25 евро;
• страхование жилья – в среднем 200-800 евро в год;
• открытие и управление счетом в банке – 15-20 евро в год;
• комиссия банку за открытие кредита – 1-2 % от суммы кредита;
• перевод документов на испанский язык – до 500 евро;
• нотариальные услуги – в среднем от 600 до 800 евро.

В новом законодательстве Испании об ипотеке предусмотрено уменьшение подобных расходов. Так, например, в десять раз уменьшается оплата регистрации в Реестре – до 30 евро, а ее заверение у нотариуса – до 24 евро. Вводится бесплатное нотариальное сопровождение в течение семи дней.

Что следует знать о досрочном погашении кредита

Полностью или частично погасить ипотечный кредит раньше оговоренного срока можно, но за этим последуют штрафные санкции: банки не заинтересованы в том, чтобы терять доход от процентов. Условия досрочного погашения ипотечного кредита зависят от банка и должны быть оговорены в контракте, заключенном с ним.

Неустойка при плавающей ставке может составлять от 0,25 до 1 % от суммы, которая вносится досрочно. При фиксированных ставках официального предела не существует. Как правило, штрафные санкции составляют от 2 до 4 %.

Интересный факт. Новый закон Испании об ипотеке предусматривает снижение штрафных санкций за досрочное погашение кредита. При фиксированной ставке штраф составит 4 % в первые 10 лет и 3 % – в последующие годы. При плавающей ставке – 0,5 % в первые три года и 0,25 % – от трех до пяти лет. После пяти лет за досрочное погашение штраф не взимается.

Ипотека в Испании: что чаще всего интересует россиян

В процессе оформления ипотеки в Испании российские граждане часто сталкиваются с незнакомыми и непонятными терминами, в связи с чем у них возникает множество вопросов, на которые они не могут найти ответы. Вот некоторые из них.

Что означает Euribor и зачем он нужен

Европейские банки регулярно одалживают друг другу денежные суммы в евро по усредненной ставке – Euro Interbank Offered Rate или Euribor. Текущее значение этой ставки постоянно меняется.

Отследить информацию о ставках можно на специальном сайте. При ипотечном кредитовании банки берут ее за основу и рассчитывают свои ставки.

Если значение Euribor будет повышаться или понижаться, то соответственно возрастет или уменьшится и процентная ставка. Каждые 3, 6 и 12 месяцев банки проводят рекалькуляцию и реагируют на колебания ставки.

Как гарантированно получить ипотечный кредит

Стопроцентной гарантии получения ипотеки не даст никто. Однако существует несколько советов, следуя которым можно максимально увеличить возможность благоприятного исхода. Так, шансы возрастут, если:

• ежемесячные выплаты кредита составят менее 30 % бюджета семьи;
• при предоставлении всех необходимых справок о платежеспособности;
• если непрерывный трудовой стаж составляет не менее двух лет;
• возраст клиента находится в диапазоне от 25 до 55 лет;
• у клиента есть позитивная кредитная история.

Что такое NIE и обязательно ли его иметь для получения ипотеки

Numero de Identificacion de Extranjero – это уникальный налоговый номер иностранца или ИНН. Номер состоит из буквы (типа резиденции), семи цифр и контрольной буквы. С его помощью иностранные граждане могут совершать в Испании официальные финансовые операции: открывать банковские счета, заключать договоры купли-продажи, получать зарплату и оформлять ипотеку. Таким образом, отсутствие NIE сделает невозможным получение ипотечного кредита иностранным гражданином.

Какое наказание предусмотрено в Испании за просрочку ипотечных платежей

В настоящее время просрочка и невыплата ежемесячных погашений в Испании наказывается тем, что недвижимость переходит в собственность банка и реализуется им. Законодательно установленный процентный лимит за просрочку выплат установлен на уровне 3 % в месяц.

Если этот лимит будет превышен в три раза (достигнет 9 %), то банк направит письмо с предложением внести платежи в течение 90 дней. В противном случае недвижимость будет арестована, а кредитная история клиента пострадает.

В заключение

Ипотека в Испании пользуется большой популярностью среди иностранных граждан в связи с выгодными условиями ипотечного кредитования и несложной процедурой его оформления. Российские граждане благодаря ипотеке могут не просто взять квартиру в кредит, но еще и приобрести недвижимость по выгодной цене.

Большинство испанских банков готовы предложить разнообразные программы кредитования. При этом условия примерно одинаковые во всех банках.

Процедура оформления ипотеки в Испании несложная, однако следует учитывать, что весь процесс может занять довольно продолжительное время – до 2-3 месяцев.

Принятие нового законодательства Испании об ипотеке в 2019 году сделает ипотечное кредитование еще более доступным и выгодным для иностранцев, в том числе и граждан РФ.

Ипотека в Испании для Россиян

Условия предоставления ипотечного кредита в Испании совпадают с подобными условиями других стран – членов Евросоюза.

Сегодня любой испанец, а также иностранец, желающий купить в Испании
жилую недвижимость, вправе рассчитывать на предоставление испанским
банком ипотечного кредита на величину до 50 – 60%, изредка даже до 70%
от оценочной стоимости квартиры под примерно 3,5 – 5,0% годовых на срок
до 35 лет с возможностью досрочного погашения. Давайте подробнее
рассмотрим эти параметры.

Перед тем, как дать своё заключение о возможности выдачи ипотечного
кредита, банк затребует документы о приобретаемом жилье, которое будет
являться залогом данного кредита.

В банк необходимо будет предоставить в случае приобретения жилья на
вторичном рынке предыдущую купчую (Escritura de compra – venta) и
выписку из Госрегистра собственников (Nota simple informativa), которая
удостоверяет наличие собственности у продавца и отсутствие или наличие
обременений на ней.
В случае покупки жилья у строительной компании банк запрашивает
соответствующие документы у строительной компании. На основании этих
документов банк направляет запрос в независимую компанию, производящую
экспертную оценку стоимости приобретаемого жилья. Результат этой оценки и
является оценочной стоимостью недвижимости, на которую выдаётся
ипотека.

Оценочная стоимость может несколько отличаться от стоимости покупки
как в одну, так и в другую сторону. Но эти отличия обычно не велики.
Процентная ставка по кредитам за последние годы изменялась довольно
существенно. В последние годы прошедшего века она была в районе 8 – 11%,
затем постепенно снизилась к моменту введения евро в 2002 году до
уровня 3% и пару – тройку лет продержалась на этом низком уровне.
После этого Банк Европы несколько раз немного повышал учётную ставку,
что неизменно приводило к постепенному увеличению ставки ипотечного
кредитования.

В настоящее время она приблизилась к величине 4,5% годовых и имеет
тенденцию к колебанию вблизи этой величины. Как правило, банки
используют европейский финансовый индекс EURIBOR, прибавляя к его
величине 0,7 -1,5% для себя. Те годовые проценты, о которых говорилось
выше, устанавливаются на первый год или первые полгода. А затем ежегодно
пересматриваются исходя из величины EURIBOR на день смены процентов,
прибавив к ней обусловленную в ипотечном договоре надбавку. Это так
называемый кредит с плавающей процентной ставкой. Годовая ставка по
кредиту может в зависимости от величины европейского финансового индекса
как увеличиться, так и уменьшиться.

Иногда банки в кредитном договоре прописывают пределы этого
изменения, а иногда и нет. Существуют также кредитные договора с
фиксированной процентной ставкой, которая не изменяется в течение
действия кредита. Но эта ставка изначально существенно выше, чем в
случае кредита с плавающей процентной ставкой. Практика показывает, что
выгоднее брать ипотеку с плавающей ставкой, особенно если есть желание
гасить кредит досрочно.

При установлении срока действия кредита банки обычно руководствуются
простым правилом: кредит даётся на число лет, равное 70 минус возраст
заёмщика. Иногда округляют эту величину до срока, кратного пяти годам.
Чаще всего в меньшую сторону. Если ипотека оформляется не на одного, а
на нескольких человек, то ответственность за выплату кредита ложится на
всех заёмщиков. Тогда срок действия кредита может устанавливаться по
самому молодому из заёмщиков. Но это правило действует не всегда.
Досрочное погашение кредита возможно как частями, так и полностью. При
погашении частями по выбору заёмщика либо уменьшается срок действия
кредита, либо месячная квота выплаты.

Если гасится в течение года не более 25% от суммы кредита, многие
банки не берут комиссии за досрочное погашение. Если гасится большая
величина, то банки взимают в качестве платы за досрочное погашение в
первые пять лет 0,5% от гасимой суммы, а после пяти лет действия кредита
– 0,25%. Но гасить кредит досрочно всё равно выгодно, так как плата за
досрочное погашение существенно меньше процентной ставки по кредитам.
Коммерческую недвижимость тоже можно покупать в кредит. Но условия
кредитования коммерческой недвижимости жёстче, чем жилой. Кредит даётся
на величину до 50, изредка до 60% от оценочной стоимости недвижимости на
срок до 20 – 25 лет.

Процентная ставка и условия досрочного погашения ипотеки, как
правило, такие же, что и для жилой недвижимости. Для получения
ипотечного кредита банки запрашивают ряд документов. Для испанцев и
резидентов Испании это ежемесячные справки о доходах с места работы
(номины) за последние три месяца, а также последняя годовая налоговая
декларация. Иногда могут попросить предоставить контракт с места
работы.

Для нерезидентов Испании просят предъявить справки с места работы
всех работающих заёмщиков и их супругов. Справка должна быть на бланке
предприятия со всеми его реквизитами, с подписями руководителя и
бухгалтера и с печатью. В справке указывается должность, срок, с
которого она занимается, а также ежемесячный доход. Кроме этого просят
форму 2/НДФЛ для граждан России или аналогичную форму для граждан стран
СНГ за последний год.

Неплохо представить и дополнительные документы, свидетельствующие о
материальной состоятельности соискателя ипотечного кредита:
свидетельства о владении недвижимостью в стране проживания,
предприятиями или долями в них, выписки с банковских счетов с хорошими
оборотами, какие возможно справки из налоговой инспекции и т.д. Кроме
справок о доходах с места работы и формы 2/НДФЛ или её аналога, вышеперечисленные документы не носят обязательный характер, но весьма желательны.
Чем больше солидных бумаг предоставляется в банк, тем легче
принимается положительное решение о предоставлении ипотечного кредита на
лучших условиях. Практика показывает, что предоставление небольших
кредитов на покупку недорогого жилья проходит легче и быстрее, а условия
кредитования оказываются лучше, чем при запросе большого кредита для
крупной покупки.

Это объясняется тем, что каждый директор филиала банка имеет свои
пределы полномочий по выдаче ипотеки: не более такой-то суммы денег на
величину до стольких-то процентов от оценочной стоимости на срок не
более стольких-то лет… Всё, что выходит за рамки полномочий директора
филиала, направляется в департамент коммерческих рисков головного офиса
банка. А там и сроки рассмотрения заявки дольше, и условия
предоставления ипотеки строже.

Для получения ипотеки необходимо открыть счёт в банке, положить на
него небольшую сумму в пределах 500 евро для оплаты услуг независимого
оценщика недвижимости, предоставить копию контракта на покупку
недвижимости и представить те документы, о которых говорилось выше. Срок
рассмотрения заявки на предоставление ипотечного кредита обычно не
превышает трёх недель, а при запросе небольшого кредита иногда не
превышает недели.

Получение ипотеки в Испании
– это действительно просто. Тем более если Вы работаете с надёжной
риэлторской компанией, имеющей хорошие связи в банковской среде. Для
оформления кредита Вам необходимо предоставить в банк следующие
документы: – Загранпаспорт – Справку о зарплате по месту Вашей работы,
или справку о доходах, например, доход по акциям (по испанскому
законодательству сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать
30% месячного дохода). Некоторые банки дополнительно просят форму
2/НДФЛ для граждан России или налоговую декларацию либо какой-нибудь
документ об отсутствии задолженности по налогам для граждан СНГ и
Балтии.

Также полезно предоставить документы, доказывающие Вашу финансовую
состоятельность, например, свидетельства о владении Вами недвижимостью в
любой стране мира, о владении акциями, предприятиями или долями в них,
выписки с Ваших банковских счетов и т.п. При этом банки Испании всегда
гарантируют конфиденциальность предоставляемой информации. Оценка банком
стоимости жилья занимает от двух до семи дней. Рассмотрение вопроса о
предоставлении Вам кредита занимает 1-2 недели. Если Вы оформляете
ипотеку на строительство дома (до его завершения), то для получения
кредита необходимо заранее оформить Эскритуру (права собственности) на
земельный участок.

Банк перечисляет сумму кредита на счет продавца недвижимости и затем
начинает снимать ежемесячно или ежеквартально (по Вашему желанию) суммы в
погашение превышающую 25% от величины кредита. Если вдруг на Вашем
счету не оказалось средств для уплаты очередного взноса, банк повысит
процентную ставку за просрочку платежей.

Если Вы не можете уплатить очередной взнос в течение 2-3 месяцев,
банк забирает (через суд) Ваш дом себе. Если вы решили вернуть кредит
раньше оговоренного срока, необходимо уплатить банку 1 % от суммы
преждевременного погашения. Выплата всей суммы кредита и завершение
ипотеки оформляется нотариальным актом и фиксируется в регистре
собственности.

Как получить ипотеку в Испании в 2021 году

Большинство иностранных граждан, которые только переехали в Испанию, или только планируют покупку жилья или другой недвижимости берут ипотеку. Это хороший способ для тех, у кого на данный момент нет крупной суммы денег, они могут взять ипотеку и постепенно ее выплачивать. Оформление ипотеки в Испании имеет свои особенности, при этом есть и свой порядок ее закрытия, который так же заслуживает внимания. Чтобы закрыть ипотеку в Испании, нужно пройти несколько этапов.

Ипотека в Испании

В этой статье вы узнаете все что нужно чтобы получить ипотеку в Испании а также о ее закрытие

Получить ипотеку может каждый желающий (резидент и не резидент) Испании, подходящий под определенные требования и собравший необходимый пакет документов.

Средняя ставка по ипотеке составляет от 1% до 4,5% от 5 до 30 лет ( есть возможность досрочного погашения). А также, если говорить о максимальных показателях, 50-70% от стоимости жилья для нерезидентов ( и граждан стран, не входящих в Евросоюз), и 70-90% для резидентов и граждан стран входящих в Евросоюз.

Необходимые документы чтобы получить ипотеку в Испании 2021

1. Загранпаспорт ( оригинал и копии всех страниц).
2. NIE ( идентификационный номер иностранного гражданина). Как получить NIE, читайте по ссылке.
3. Договор резерва недвижимости. Документ должен содержать конкретные сведения: залоговая сумма, вся стоимость недвижимости и сроки для совершения сделки.
4. Справка о доходах 2-НДФЛ ( за предыдущий год и прошедший период текущего года).
5. Выписка с банковского счета. Для оформления ипотеки вы должны будете доказать свою платежеспособность, поэтому выписка по движению с личного банковского счета, обязательна ( доказательство платежеспособности должно быть за последние 6-12 месяцев).
6. Справка с места работы. Обязательные данные документа: занимаемая должность, размер заработной платы, вид договора, сроки работы. Должны стоять печать компании и подпись руководителя.
7. Выписка с NBKI (Официальный сайт) . Дает информацию о других кредитах, если вы уже их брали ( кредитную историю).

Возможны еще и другие документы, но это уже зависит от банка, к которому вы обратитесь. Так, некоторые банки запрашивают: справку об отсутствии судимостей ( Как ее получить, читайте у нас), и документ о ежемесячной пенсии ( для пенсионеров).

Особенности ипотеки в Испании

Что нужно знать чтобы получить ипотеку в Испании:

1. При оформлении ипотеки вы должны будете открыть счет в том же банке в котором собираетесь брать ипотеку и постоянно поддерживать в нем положительный баланс. Особенно ближе к срокам оплаты ипотеки ( там должна быть необходимая сумма). В день списания денег, приходить в банк не нужно, деньги будут списываться автоматически.
2. Должен быть единый банковский счет. Перечисление денег на ипотечный счет должно осуществляться только с того счета, который вы указали в документах и который записан именно на ваше имя. Если банк обнаружит перечисления с неофициальных счетов, он может заблокировать все платежи.
3. За досрочное погашение ипотеки предусмотрен штраф. Его размер будет зависеть от того, в какие сроки вы досрочно погасили ипотеку и процентной ставки. В среднем от 0,5 если вы решили погасить ипотеку в первые 2 года, далее штрафной процент уменьшается

Порядок закрытия ипотеки

Многие заемщики думают, что получить ипотеку в Испании автоматически после внесения последнего платежа. Но это большая ошибка, которую многие допускают из-за недостаточной осведомленности. В Испании, чтобы закрыть ипотеку нужно соблюсти установленный для этого порядок и внести дополнительные платежи.

Главные этапы закрытия ипотеки в Испании

Во-первых, после внесения последнего платежа, заемщик должен обратиться в банк и попросить сертификат о нулевом долге (Certificado de deuda cero). В нем будет указано, что вы полностью оплатили ипотечный кредит и больше не имеете по нему задолженностей перед банком.

Во-вторых, нужно купить декларацию ( 1 — 2 евро), заполнить ее и предоставить в налоговую.

В-третьих, после получения сертификата нужно обратиться в нотариус, который должен оформить официальный нотариальный акт погашения ипотеки (Escritura de cancelación de la hipoteca).

В-четвертых, необходимо оплатить гербовый сбор- налог на документированные акты ((impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)). В зависимости от того, в какой провинции вы живете, зависит ставка налога ( везде она разная).

И, наконец, после этого, можно обращаться в Реестр собственности.

Закрытие ипотеки в Реестре собственности

Когда вы пройдете все этапы, то уже можете обратиться в Реестр собственности, чтобы внести необходимые сведения.

Итак, из документов вам понадобятся:

1. Сертификат нулевого долга (Certificado de deuda cero).
2. Нотариальный акт закрытия ипотеки (Escritura de cancelación de hipoteca)
3. Квитанция об оплате налога на документированные правовые акты.

С этими документами вы обращаетесь в Реестр собственности, которые вносит соответствующие сведения, что ваша недвижимость больше не обременена долгом. После всей процедуры, советуем сразу запросить выписку об отсутствии залога в ипотеки (Nota Simple Informativa).

Для чего нужна Nota Simple Informativa?

Если в будущем вы решите продать свою недвижимость, выписка об отсутствии обремения — обязательный документ при продаже. Благодаря ему потенциальный покупатель убедится, что на недвижимости нет долгов и ограничений. Если в Реестре не будет соответствующей записи, это станет препятствием для продажи недвижимости, так как у покупателей будет возникать много сомнений.

В каком случае нужно обязательно закрыть ипотеку в Реестре собственности?

1. При продаже жилья. Это обязательный процесс.
2. Для оформления другой ипотеки. Должным образом незакрытая ипотека станет препятствием для оформления новой. Сотрудники банка обязательно проверят, есть ли запись об отсутствии обременений в Реестре собственности.
3. При получении вида на жительства. Есть специальная категория вида на жительство для инвестора ( Как получить ВНЖ инвестора, читайте у нас). Главным ее условием: инвестирование в недвижимость не менее 500 000 евро. Если вы собрались часть суммы брать в ипотеку, то незакрыта предыдущая ипотека так же станет препятствием.

Не затягивайте процесс

Как только у вас появится право на закрытие ипотеки, затягивать не советуем. В процессе может возникнуть много проблем, которые будут еще больше увеличивать сроки закрытия. Тем более, если продаете недвижимость и уже нашли потенциального покупателя, долгое ожидание не удовлетворит ни одного покупателя.

Из проблем могут быть изменения в банковской системе. Ваш банк может объединиться с другим, изменить название, или переехать. На поиск документов уйдет много времени, поэтому, если вы как можно быстрее начнете собирать документы на закрытие ипотеки, лишним не будем.

В крайнем случае вы имеете право обратиться в банк для решения вопроса. Но, как показывает практика, они не смогут быстро решить вашу проблемы, объясняя, что для этого установлен неопределенный срок.

Также есть вариант отправить жалобы на имя банка и потребовать комиссию за невыдачу сертификата о нулевом долге. Большинство банков, на основе жалобы, начинают быстрее решать проблему.

Часто задаваемые вопросы о ипотеке в Испании.

-Что выгоднее: досрочно закрыть ипотеку или лучше эти деньги инвестировать?

Для начала нужно оценить все риски и понять, в каком случае вы получите больше выгоды. Если доход от инвестиций будет больше, чем ваш процент по ипотеки, то инвестиции — выгодный вариант.

Если нет, то в них нет смысла, если дополнительно на нас лежит ипотечный кредит. Чем ниже процентная ставка ипотеки, тем невыгоднее ее досрочное погашение.

— Если я не могу сама осуществить процедуру закрытия ипотеки, могут это сделать за меня?

Да, за вас это может сделать доверенное лицо или вы можете обратиться в компанию, которая оказывает такие услуги.

— Какие сроки внесения изменений в Реестр собственности?

В среднем придется подождать 2-4 недели.

Заключение

Закрыть ипотеку в Испании непросто, это определенная процедура, обязательная к исполнению. Советуем ответственно отнестись к этому вопросу, так как в результате, если вовремя не закрыть ипотеку, в будущем могут возникнуть проблемы. Мало того, что не сможете взять новую ипотеку, вам так же будут отказывать в оформлении вида на жительство.