Плюсы и минусы покупки и сдачи в аренду недвижимости в Эстонии для россиян
Покупка жилья в Европе – хорошая инвестиция. Эстония, как часть Евросоюза, привлекает россиян своей близостью к России и выгодными предложениями на рынке недвижимости. Однако большинство граждан перед куплей-продажей задумываются, стоит ли вкладывать деньги в квартиры или дома на территории Эстонской Республики.
Плюсы покупки квартиры и сдачи в аренду в Эстонской Республике
В приобретении жилья, как для личного пользования, так и для сдачи в аренду в данном государстве есть свои преимущества.
Низкие цены
Стоимость квартир и домов в Эстонии варьируется. Самое дешевое жилье можно приобрести от 2000 евро, но в небольших населенных пунктах. Такую недвижимость вряд-ли можно сдать в аренду, спроса на нее не будет. Купить можно только для личного проживания.
Жилье для инвестиций следует покупать в столице – Таллинне, можно рассматривать крупгые города, такие как Тарту и Пярну. Однако из-за возросшего интереса к квартирам, цены на них поднялись, и в центре города составляют примерно 1400 евро за квадратный метр. Жилые помещения в столице, студенческом городе и курортных районах можно быстро и выгодно сдать в аренду.
Право на шенгенскую мультивизу
Приобретение жилья в Эстонской Республике не дает права ходатайствовать о виде на жительство, но собственник может подать заявление на получение многократной шенгенской визы. Она позволяет находиться на территории Евросоюза до 90 календарных дней в течение шести месяцев. Закон не устанавливает минимальную стоимость недвижимости.
Многие россияне покупают дешевое жилье в провинциях Эстонии и относят в Консульство документы из электронного регистра собственников недвижимости, получают визы и путешествуют по всему Евросоюзу. Однако, есть нюансы, пересекать границу лучше через ту страну, в которой находится недвижимость, в противном случае при продлении визы могут возникнуть трудности. Также при наличии собственности, можно делать приглашения друзьям.
Удобное транспортное сообщение
Транспортное сообщение между Россией и Эстонией хорошо развито. Из центральной части Российской Федерации легко можно доехать до Эстонской Республики. Из Москвы и Санкт-Петербурга в Таллинн регулярно ездят скоростные поезда.
Существуют регулярные авиарейсы и комфортабельные автобусы. За несколько часов до государственной границы можно доехать и на автомобиле. Из Эстонии легко посетить другие страны Евросоюза. До Стокгольма можно доплыть на пароме, до Риги и Вильнюса — на автобусе, поезде или самолете.
Близость к Петербургу и Москве
Покупка недвижимости именно в Эстонии привлекает жителей двух мегаполисов России – Москвы и Санкт-Петербурга. За считанные часы можно добраться с одного государства в другое. С Санкт-Петербурга до Таллинна на поезде, автобусе или автомобиле время в пути будет составлять 6-8 часов. С Москвы до Эстонии летают регулярные рейсы.
Преимущество Таллиннского аэропорта Леннарт Мери, в том что он располагается в черте города и добраться на общественном транспорте до остальных точек легко.
Возможность отдыха на море
Эстония располагается на берегу Финского залива. Летом хорошо отдыхать на побережье Балтийского моря. Если купить квартиру в Эстонии россиянину, летом можно ездить в курортный город – Пярну. Старый город, пляжи, променады ждут гостей города. Другой живописный курорт – Хаапсалу, известен своими санаториями.
Провести отдых можно на самых больших островах Эстонии:
Курорт Тойла известен своим чистейшим воздухом и санаторием, и спа-отелем. Самый ближайший к России небольшой город-курорт Нарва-Йыэсуу. Он знаменит своим побережьем и сосновым лесом. Большинство туристов – жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Минусы
При приобретении жилья в Эстонской Республике гражданам России придется столкнуться в трудностями и негативными последствиями.
Тяжелое экономическое положение
Экономика Эстонии сильно пострадала от кризиса и до сих пор до конца не оправилась. Страна является одной из самых бедных стран Евросоюза, за чертой бедности живет практически 16 % населения. Большинство населения уезжает из страны из-за отсутствия рабочих мест. В маленьких городах «процветает» безработица и половина населения живет на дотации от государства.
Почему цены на квартиры стали дешевыми? Во время кризиса резко снизились цены на жилье, квартиры и офисы сдавались в аренду практически «бесплатно», только за коммунальные платежи. Стабильности на рынке недвижимости пока нет.
Низкие доходы от аренды
За счет высоких коммунальных платежей собственнику сложно получить хороший доход от аренды. В маленьких городах, где счета за коммунальные услуги в месяц достигают 150-200 евро, очень сложно найти арендаторов. В лучшем случае можно заработать 20-30 евро в месяц. В Таллинне и Тарту, куда съезжаются на учебу и работу, в разы выгодней сдавать жилье.
Высокие коммунальные платежи
Содержать недвижимость с каждым годом становится все дороже. Цены на электроэнергию и отопление в Эстонии значительно дорожают. Средний счет за квартиру в 50 кв.м. в зимний период может составлять 150-200 евро. Частный дом обходится в несколько раз дороже.
Неоднозначное отношение к русским
В Эстонии постоянно проживает до трети количества русскоязычного населения, но коренные жители относятся к ним негативно. До сих пор сказывается влияние советского прошлого. Присоединение к СССР считается оккупацией. Однако агрессии по отношению с 90-ми значительно поубавилось.
Обычно нелюбовь проявляется в нежелании говорить или понимать русский язык. Чем дальше от государственной границы в Россией вглубь Эстонии, тем реже можно услышать русскую речь. Часто эстонцы демонстративно делают вид, что не понимают русских и говорят с ними исключительно на эстонском языке.
Неподходящий климат
Климат Эстонии можно характеризовать как переходный от умеренно-морского к умеренно-континентальному с мягкой зимой и прохладным летом. Преобладает пасмурная и облачная погода. Лето здесь довольно прохладное, самый теплый месяц – июль, со средней температурой 17 градусов. Балтийское море редко прогревается даже за лето и для самих эстонцев зачастую является холодным.
Итак, учитывая все плюсы и минусы, можно сказать что спрос на недвижимость в Эстонии все-же медленно, но растет. Есть относительно дешевое жилье, привлекательное для инвестиций. Поэтому недвижимость в Эстонской Республике можно и нужно покупать. Особенно жилье в центральной части страны или в курортных районах – выгодное вложение средств.
Эксперт по недвижимости оценил новую ситуацию на эстонском рынке
Почему цены на рынке недвижимости Эстонии в последнее время стремительно растут и надо ли, сломя голову, бежать в банк за жилищным кредитом, рассказал эксперт по недвижимости Мати-Дмитрий Терестал.
ТАЛЛИН, 7 мая – Sputnik Meedia. С начала года интерес к недвижимости как к инвестиционному объекту действительно вырос, подтвердил эксперт в интервью Sputnik Meedia. По словам Терестала, продажи квартир каждый месяц увеличиваются на 10%, да и многие объекты загородной недвижимости, которые не продавались в течение долгого времени, уже раскуплены.
“В связи с пандемией появился очень большой интерес к загородной недвижимости, многие ищут для себя дачи, участки земли и так далее. Те объекты, которые стояли на продаже по полгода и по году, ушли за минувшие два месяца, хотя стали немного дороже”, – сказал он.
Вслед за увеличившимся спросом растут и цены на недвижимость, причем этот процесс продолжается. “Цены на недвижимость выросли также потому, что буквально месяц назад подорожали и стройматериалы (до 30-40%). Девелоперы, которые составляли свой бюджет еще осенью, сейчас пересчитывают сметы, а значит, те объекты, которые построят к концу лета, будут стоить больше по сравнению с объектами, которые были построены в прошлом году”, – пояснил Терестал.
Эксперт опроверг расхожее мнение о том, что ажиотаж на рынке недвижимости связан с доступностью жилищного кредитования.
“Банки дают кредиты не так легко, как об этом многие говорят; не так, как это было в 2007-2008 годах, когда был строительный бум. Банк всегда оценивает риски клиента, риски объекта и тогда уже составляет предложение”, – заметил Терестал.
По его словам, любой банк на сегодняшний день подходит к каждому клиенту индивидуально, смотрит его доход, его ежемесячные расходы, смотрит на работодателя и, исходя из этого, либо дает кредит, либо, если стоимость жилья слишком высока, предлагает клиенту более дешевые варианты, либо просит дополнительный залог.
Зачем люди скупают недвижимость
Основная причина того, почему люди сейчас хаотично скупают недвижимость – незнание того, что случится в следующем году, считает эксперт.
По его мнению, многие люди, особенно молодые семьи, хотят улучшить свои жилищные условия с помощью денег, накопленных во второй пенсионной ступени, которые будут возвращены в конце года. Те, кто уже накопил по 30-40 тысяч евро, стараются вложить эти деньги в любую квартиру, чтобы потом сдавать ее в аренду.
“Есть две категории покупателей. Первая – это частные инвесторы, которые, скорее всего, будут ждать более низкой цены на недвижимость либо будут искать очень дешевую недвижимость, чтобы в течение недели-двух перепродать ее подороже. У них, как правило, всегда есть деньги на случай выгодной сделки”, – заметил Терестал.
Вторая категория людей, по словам эксперта, – это простые люди, которые никогда не занимались недвижимостью, но на фоне общего ажиотажа решили вложить свои деньги хоть в какое-то жилье. “Даже если аналитик будет говорить им, что в следующем году рынок упадет, и вы сможете купить эту квартиру на 15-20% дешевле, они все равно будут покупать эту недвижимость сегодня”, – сказал он, добавив, что рынок недвижимости падает всегда очень быстро.
По мнению Мати-Дмитрия Терестала, при покупке недвижимости очень важно трезво оценить свои возможности. “Должна быть уверенность в том, что в ближайшее время ничего не случится с доходом и с работодателем, потому что мы можем купить недвижимость в кредит сегодня, но выплачивать его придется 15-20 лет. Что за это время произойдет – никому не известно”, – заключил эксперт.
3000 евро за квадратный метр – это не предел
Sputnik Meedia уже писал, что в первых числах мая на рынке недвижимости в столице Эстонии был установлен новый ценовой рекорд – стоимость квадратного метра достигла 3000 евро. При этом, как говорят банковские аналитики, рост цен на недвижимость в Эстонии продолжится.
Эксперты объясняют эту ситуацию двумя основными факторами. Во-первых, у многих жителей Эстонии в прошлом году из-за коронавируса резко сократились потребительские расходы, а теперь сэкономленные средства поступили на рынок недвижимости.
Второй причиной роста спроса на новое жилье называется страх перед осенним повышением цен на недвижимость, который связывают с пенсионной реформой.
С сентября ожидаются крупные выплаты из второй пенсионной ступени, которые планируют получить многие жители Эстонии, а они, по мнению экспертов, могут дополнительно разогреть рынок недвижимости.
Личный опыт: я сдаю 5 квартир в аренду и живу на эти доходы
Может показаться, что сдача квартир в аренду — это лёгкий заработок, который не требует никакого труда. Герой нашей статьи — профессиональный рантье с пятью квартирами — утверждает обратное. Он рассказал, какой доход приносит аренда и с какими проблемами ему приходится сталкиваться.
У меня в собственности — пять квартир под сдачу. Я получил их по договорам пожизненного содержания с иждивением: на протяжении нескольких лет ухаживал за пожилыми людьми, покупал им продукты и лекарства, а после их смерти квартиры доставались мне. Вложения в каждую из квартир (только уход за пожилым человеком в течение 5 – 7 лет) составляли до 500 – 700 тысяч ₽.
Мои квартиры — однокомнатные, метражом от 30 до 36 квадратных метров. Они находятся в старых домах возле метро в хорошем районе (не центр). Рыночная цена каждой из них на момент наступления полноправного владения — от 3 миллионов ₽ (сейчас они стоят 4 – 4,5 миллиона ₽). Получается, каждая квартира доставалась мне примерно за 1/8 стоимости (в нынешних ценах).
Около восьми лет назад я перестал работать по найму и переключился на сдачу квартир, так что сейчас это моя полноценная работа и единственный доход. Звучит неплохо, но на самом деле быть профессиональным рантье — далеко не всегда выгодно.
Первоначальные расходы
Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в них косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую необходимую технику — чаще всего стиральную машину, иногда холодильник. На это уходит минимум 100 тысяч ₽.
Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30 – 40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50 – 70 тысяч ₽).
Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.
Как устроена аренда
Все квартиры сдаются на длительный срок. Жильцов ищу с помощью постоянного риелтора. Его разовую комиссию (50% от стоимости аренды в месяц) оплачивают сами арендаторы. И ещё 50% от стоимости аренды я беру в качестве залога, который возвращается при выезде человека, если он ничего глобально не испортит или не сломает.
Аренда моих квартир сейчас стоит 18 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги. В период коронакризиса из одной квартиры человек съехал, и сдать её пока не удалось. При этом в последнюю квартиру (которая долго стояла и недавно наконец стала готова к сдаче) как раз в мае нашёлся арендатор.
Регулярные траты
Поскольку вся моя недвижимость в старом фонде и без капитального ремонта, каждый месяц где-то что-то происходит. К примеру, в этом году в двух квартирах ломалась газовая колонка. Ремонт с заменой комплектующих — 10 тысяч ₽, эту сумму пришлось отдать дважды.
Когда люди съезжают, то оставляют что-нибудь поломанным или испорченным. Чаще всего — ламели на кроватях (это каркасные рейки под матрацем), краны на смесителях, двери на шкафах. И постоянно пачкают обои. Всё это нужно восстанавливать.
Траты на возвращение квартире нормального вида после жильцов подсчитать сложно, потому что они всегда разные. На всякие мелочи уходит около 5 – 7 тысяч ₽: вызвать сантехника, чтобы он поправил смеситель, и плотника, чтобы отремонтировал пару ламелей (хотя это можно сделать самостоятельно). Убрать квартиру тоже можно самому, но если заказывать уборщицу — 2500 ₽. Если человек долго жил и надо менять обои, то материалы и работа обойдутся в 20 – 25 тысяч ₽.
Да, залатывать дыры экономически неэффективно. Лучше отремонтировать всё хорошо, чтобы долго не ломалось. Но это уже другие первоначальные затраты, могут потребоваться заёмные средства — а залезать в кредиты мне совсем не хочется.
Доходы
Пять квартир приносят мне 90 тысяч ₽ в месяц — это в лучшем случае, когда они все сданы, но иногда бывают простои.
Из этого дохода вычитаем коммуналку за жильё, где я сейчас живу сам (около 7 тысяч ₽ со светом и интернетом), и постоянные расходы на машину (около 5 тысяч ₽ в месяц). Ещё 8 тысяч ₽ я трачу на пожилого человека, за которым сейчас ухаживаю. Итого на жизнь мне остаётся 70 тысяч ₽. Это средняя зарплата в Санкт-Петербурге, по данным Петростата.
Но квартиры требуют постоянных трат. Их содержание сжирает, по сути, весь доход. Остаётся только на питание и небольшие покупки: одежда, по необходимости — новый телефон, и так далее. Откладывать ничего не удаётся. Все лишние деньги уходят на ремонт жилья для сдачи в аренду.
Поскольку я сам занимаюсь сдачей квартир, то не могу надолго уехать, например, из города. Регулярно требуется моё личное участие. Только недавно получилось съездить в отпуск первый раз за 15 лет.
Проблемные арендаторы
Прошлым летом из одной квартиры съехала девушка, которая оставила после себя клопов! Пришлось выбрасывать ВСЮ мебель, вызывать санэпидстанцию на обработку, а затем снимать линолеум и делать косметический ремонт в комнате. Общие незапланированные затраты за три месяца — 130 тысяч ₽. Залог девушки, который удержали при выезде, — 4 тысячи ₽. Это квартира, которая была впервые сдана за год до этого, принесла за 13 месяцев в общей сложности 221 тысячу ₽ (сдавалась по 17 тысяч ₽), после чего сожрала больше половины этого дохода. Невероятно обидно.
Я стараюсь не сдавать квартиры людям с животными, чтобы по итогу ремонт не был испорчен ещё сильнее. Одну из квартир однажды арендовала молодёжь, и соседи постоянно жаловались на шум, так что студентов я с тех пор тоже избегаю.
Вообще, приятнее всего сдавать квартиру семье с уже подросшим ребёнком. Такие люди более склонны поддерживать чистоту, при этом не устраивают пьяных дебошей.
Выводы
Я не советовал бы покупать квартиру за свои или, ещё хуже, за кредитные деньги, чтобы сдавать её в аренду. Это постоянная головная боль и куча проблем. Средняя окупаемость небольших квартир в Петербурге, по данным портала « Мир квартир » , около 14 лет. Но при арендной ставке в 18 тысяч ₽ (а сейчас кризис, и дороже стоят только квартиры с хорошим ремонтом) и затратами на ремонт и доделки, 14 лет превращаются примерно в 20.
Сдавать может быть выгодно только жильё, которое досталось по наследству или по иной схеме без полных затрат. Или это должны быть классные апартаменты в дорогом районе, где можно было бы сдавать посуточно.
В моём случае при первоначальных затратах (содержание бывшего владельца квартиры + косметический ремонт) окупаемость составляет 3 – 4 года. Но после этого затраты тоже продолжаются. В общем, это такой вариант, который позволит уйти с наёмной работы и просто жить без излишеств.
Советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду
1. Периодически обязательно осматривайте квартиру на предмет поломок. Во всех договорах аренды прописано, что собственник вполне может делать это раз в месяц — например, при приёме очередной оплаты.
2. Найдите хорошего риелтора и сотрудничайте только с ним. Пусть он, как ваш стоматолог, всё про вас знает: и особенности квартир, и ваши пожелания к жильцам. Риелторы всегда работают качественнее с постоянными клиентами.
3. Если жильцы хотят интернет, то пусть вызывают провайдера и заключают договор на себя: мало ли какие дела они там собираются вести. Это неочевидные, но необходимые меры предосторожности в наше время.
4. Совет из личного опыта. Будет лучше, если при любых проблемах с квартирой (газовая колонка, сантехника и пр.) арендаторы будут не сами вызывать мастеров, а ставить в известность хозяина. Это позволяет контролировать процесс ремонта, чтобы горе-мастера ничего не наворотили и не взяли втридорога.
5. Не включайте коммуналку в общую оплату аренды. Это особенно актуально, если есть счётчики. Недавно был случай, когда резко у жильца вырос счёт за электричество. Думали, майнит, так много уходило киловатт. Оказалось — электронная музыкальная установка. Сколько потратил — столько и оплатил. Было бы неприятно, если бы плата была фиксированной.
Плюсы инвестирования в недвижимость Эстонии
Рынок недвижимости всегда считался наиболее привлекательным для инвестиций. Объекты недвижимости, будь то загородный коттедж или квартира, редко становятся дешевле, а уж, если говорить о приморских курортных городках, так и вовсе никогда. Цена на них лишь увеличивается год за годом. Но Эстония занимает особое место даже здесь. Именно поэтому иметь недвижимость в Эстонии удобно и выгодно. Не верите?
Шенгенская виза
Покупка недвижимости в Эстонии – это самый короткий путь к получению шенгенской визы, которая даёт полное право преспокойно путешествовать по странам Евросоюза. Всего-то и нужно – после покупки недвижимости, причём, абсолютно неважно, что это будет – дом на берегу Балтийского моря или небольшая квартирка в Тарту, принести документы, подтверждающие это, в консульство. И Европа для вас открыта. Правда, даже здесь имеются свои нюансы. В страны Евросоюза лучше въезжать именно с той стороны, где находится купленный объект недвижимости, в противном случае могут возникнуть проблемы с продлением визы.
Потрясающий климат
Эстония – это прекрасное место для отдыха и очень красивая страна. Только здесь вы сможете найти и лыжные курорты, и рай для рыбаков, у которых есть возможность поймать рыбу из чистейших эстонских озёр, и, конечно же, море. А ещё – чистый целебный воздух, напоенный ароматами хвои в лесах и морской свежестью на пляжах. Балтийское море считается одним из самых чистых водоёмов в мире. Не последнюю роль играет и то, что климат приблизительно такой же, как и в средней полосе России, следовательно, долгой адаптации к нему, по приезду в Эстонию, не потребуется.
Мы – европейцы!
Да-да, именно так могут сказать россияне и выходцы других стран ближнего и дальнего зарубежья, которые обзавелись недвижимостью в Эстонии. Эта страна уже давно относится к Европейскому Союзу, и стала его полноправным членом. Это прекрасно ощущается, когда проходишь по улочкам эстонских городов – моментально бросается в глаза чистота улиц. Приезжая во многие города, вы как будто оказываетесь в прошлом – загадочном и таинственном. С другой стороны, курортные города Эстонии прекрасно оснащены – белоснежные (опять же, европейского уровня) пляжи, СПА-комплексы, аквапарки – развлечений вполне хватает. Это делает курорты привлекательными, как с точки зрения отдыхающих, так и с точки зрения инвесторов.
Доступность
Эстония доступна с нескольких точек зрения.
Транспортная доступность – в неё легко попасть не только самолётом, но и другими видами транспорта – автобусом, поездом – для россиян это не проблема. Причём занимает дорога меньше суток, а это значит, что, имея недвижимость в Эстонии, можно преспокойно ездить на море, когда заблагорассудится. Особенно, в этом смысле повезло жителям Москвы и «северной столицы» – Санкт-Петербурга.
Ценовая доступность – цены на недвижимость Эстонии держатся на самом низком уровне среди стран Балтии. И уж гораздо ниже, чем в российских городах, даже не особо больших. Следовательно, намного больше граждан бывшего СССР может позволить себе купить уютный домик на морском побережье. Дополнительным плюсом является отсутствие налога на недвижимость. По эстонским законам, налог взимается лишь на земельный участок. А, если вы купите объект недвижимости в популярном курортном городке, (например, в Пярну), то сможете ещё и неплохо заработать за курортный сезон. Доходность от аренды недвижимости в этом городе составляет до 10% годовых.
Всего понемногу
Не так давно Россия и Эстония относились к одному государству, а это значит, что добрая половина населения в этой стране – русскоязычная. Следовательно, такая проблема, как языковой барьер, полностью отсутствует.К тому же, эстонцы – весьма доброжелательная и спокойная нация и найти с ними общий язык вполне реально. Да и менталитет немного похож на российский. Тем не менее, это – одна из самых быстро развивающихся стран. С каждым годом уровень жизни в Эстонии всё ближе подходит к европейскому. В Эстонии очень развитая финансовая система, в частности, банковская. Эстонские банки достаточно легко соглашаются на ипотеку, в крайнем случае, на лизинг, поэтому с приобретением недвижимости проблем не возникнет. Да и кредитные ставки по ипотечным кредитам у них гораздо ниже, чем в России – 4-5% годовых. К тому же любой вид недвижимости имеют право приобретать, как физические, так и юридические лица.
Итак, эстонская недвижимость является «лакомым кусочком» и для россиян, и для жителей других государств. Это возможность увидеть Европу, а также весьма выгодное вложение средств. А, так как спрос на эстонскую недвижимость потихоньку начинает подниматься, стоит поторопиться с её приобретением. Спустя пару лет, такой возможности может уже и не предвидеться.
7 советов для россиян, которые в первый раз покупают жилье за рубежом
Некоторые россияне хотят купить недвижимость за рубежом. Одни стремятся инвестировать свои накопления для получения пассивного дохода, другие хотят использовать квартиру или дом в качестве дачи, третьи планируют переезд или покупают в мировых столицах жилье для своих детей.
Этим летом россияне проявили повышенный интерес к недвижимости в Болгарии, Испании, Италии, США и Германии. Мы сделали подборку из 7 самых популярных экспертных рекомендаций, которые помогут купить жилье за рубежом.
1. Узнайте о стране как можно больше
В первую очередь необходимо посетить страну, в которой планируется покупка. А еще лучше — пожить там какое-то время. «Как минимум, это поможет быстрее определиться с критериями поиска, как максимум — сразу выбрать объект», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. К тому же, если планируется ипотека, можно заранее подготовить документы и во время поездки подать их в банк.
«Если вы хотите сдавать жилье, то стоит ознакомиться с нюансами налогообложения — как на недвижимость, так и на доход от аренды. Заранее проверьте, есть ли у страны заключенный с Россией договор об избежании двойного налогообложения», — советует управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.
Все вопросы можно прояснить путем консультации с риелторами и юристами. Также есть смысл лично пообщаться с собственниками недвижимости в данном регионе, рекомендует президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.
При выборе недвижимости для постоянно проживания проводится более глубокий анализ. Особенно тщательно изучается инфраструктура района, в котором находится объект. «Речь идет об уточнении состава населения и уровня развития социальной и транспортной инфраструктуры. Одновременно с этим выясняется отношение местного населения к иностранцам», — комментирует Станислав Зингель.
Важно также узнать о возможностях рынка труда и иммиграционном законодательстве страны. «В части приобретения жилья иностранными гражданами могут быть установлены как ограничения, так и разные бонусы. Например, упрощенный порядок приобретения вида на жительства или гражданства при покупке недвижимости», — рассказывает адвокат, эксперт по судебной защите Тарас Котосин.
2. Проанализируйте риски
До принятия решения о покупке жилья за рубежом следует оценить свои финансовые возможности: хватит ли средств на покупку и содержание такой недвижимости, есть ли риск сокращения ваших доходов. «Может оказаться, что экономически целесообразнее и проще не покупать «зарубежную дачу», а просто арендовать ее в случае необходимости. Если выгоды от приобретения жилья окажутся весомее, то сделку заключать действительно стоит», — говорит Станислав Зингель.
«Перед оформлением сделки необходимо оценить последующую стоимость владения. Налоги, коммунальные платежи и мелкий ремонт могут обойтись в сумму, которую вы не готовы выплачивать», — рекомендует эксперт Prian.ru Филипп Березин.
3. Посмотрите объект перед покупкой
По оценке Prian.ru, около 2-3% сделок совершаются удаленно. Однако покупать жилье дистанционно эксперты не рекомендуют. «Изучите его потребительские характеристики, посетите в дневное и вечернее время. Очень важно понять, ликвиден ли приобретаемый объект — как с точки зрения дальнейшей перепродажи, так и с точки зрения аренды», — объясняет директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова.
Отправляясь на просмотр, сформулируйте 8-10 основных параметров, по которым будете сравнивать все варианты. Составьте свою таблицу, чтобы потом было проще анализировать, советует Филипп Березин. Обратите внимание на техническое состояние объекта, наличие необходимых коммуникаций, придомовую территорию. «Обязательно самостоятельно убедитесь в отсутствии существенных недостатков. Если возникают сомнения, можно также обратиться к специалистам, которые оценят недвижимость», — советует Владимир Старинский.
При этом ехать на просмотры лучше уже с небольшой денежной суммой, которую при необходимости можно оставить в качестве задатка. «Особенно это актуально для разогретых рынков. В Германии хорошие объекты продаются за несколько дней, поэтому решение нужно принимать как можно быстрее», — рассказывает Марина Филичкина из Tranio.
При покупке курортной недвижимости, основное внимание обращают на близость объекта к морю или горнолыжным курортам, качество пляжей, чистоту воды, температуру воздуха. Значимыми становятся конструктивные особенности жилья — наличие террас или лоджий с хорошими видовыми характеристиками. Большим плюсом является близость расположения международных аэропортов, рассказывает Станислав Зингель.
Выбирая жилье в мегаполисе, покупатели изучают состав населения района, наличие рядом с домом парков, школ, остановок общественного транспорта и паркингов для автомобилей. Их интересует информация о сетях розничной торговли, качестве и стоимости услуг ЖКХ, наличии смога и уличного шума. Близость метро и отсутствие автомобильных пробок становится важнее близости международного аэропорта.
4. Узнайте о дополнительных платежах
К цене объекта можно сразу прибавить до 12% на сопутствующие расходы, говорит эксперт Tranio Марина Филичкина. К ним относятся перевод документов, открытие счета в местном банке, оплата услуг риелтора и нотариуса.
Не стоит забывать и о расходах, сопутствующих заключению сделки купли-продажи. «Может быть предусмотрен единоразовый сбор, величина которого зависит от цены договора. Например, на Кипре уплачивается налог на регистрацию права собственности — от 3 до 8% от стоимости жилья, а также гербовый сбор в размере 0,15-0,2%», — рассказывает Владимир Старинский.
Эксперт по судебной защите Тарас Котосин перед покупкой советует проводить независимую оценку недвижимости. «Даже если вы разбираетесь в средних ценах на жилье в данной стране, оценка не помешает — это избавит вас от неприятных сюрпризов в будущем. К тому же эта оценка пригодится, если впоследствии вы решите продать недвижимость», — объясняет он.
5. Забудьте про заочный торг
Договариваться о скидках лучше всего не заранее, а уже по итогам просмотров. Это еще одна причина, почему стоит проводить независимую экспертизу объекта, считает руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. «В этом случае у потенциального покупателя появятся убедительные основания для снижения цены. Заочный торг отпугивает продавцов и агентов», — добавляет она.
6. Выберите способ оплаты
Далее необходимо определиться с финансированием покупки и продумать все нюансы оплаты. Как вы будете переводить деньги за недвижимость? С какого счета? Станете ли привлекать ипотечные кредиты, если такая возможность предусмотрена в выбранной стране?
Скорее всего, понадобится открыть счет в иностранном государстве, а это не всегда простая процедура. Во-первых, на нее потребуется время. Во-вторых, необходимо будет подготовить определенный пакет документов. Не стоит забывать и о том, что резидент России, открывший счет за рубежом, должен уведомить об этом Федеральную налоговую службу России, предупреждает адвокат Тарас Котосин.
Нередко для приобретения недвижимости за границей используются кредитные деньги. Поскольку после рассмотрения заявки банк может отказать в выдаче займа, покупателю следует заранее продумать свои действия. Например, прописать в договоре возврат средств, если заемщик отдает первоначальный взнос до одобрения кредита, советует управляющий Владимир Старинский.
7. Не экономьте на услугах специалистов
Не стоит пренебрегать помощью юристов и риелторов. Они проверят «чистоту» объекта, чтобы обезопасить покупателя от всевозможных рисков — будь то переплата или покупка объекта с обременениями. «Полная проверка включает четыре вида экспертизы: юридическую, техническую, финансовую и налоговую. Ее проводят инвесторы в доходные объекты. Покупатели жилой недвижимости, в свою очередь, могут ограничить круг вопросов, на которые хотят получить ответ», — рассказывает Марина Филичкина.
При покупке жилья на первичном рынке следует изучить прописанные в соглашении сроки сдачи объекта, а также ответственность застройщика в случае задержки исполнения обязательств. «Если же вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке, то обращайте внимание на отсутствие на ней долгов. Велика вероятность, что оплачивать их в итоге придется новому собственнику», — говорит Владимир Старинский.
С особой тщательностью нужно изучить документы, касающиеся перехода права собственности. Для этого лучше всего обратиться к адвокатам, которые смогут объяснить все нюансы. Не стоит надеяться только на себя и свое знание языка, так как это может привести к большим проблемам в будущем, предупреждает Тарас Котосин.
Юлия Овчинникова из Savills рекомендует поручить поиск жилья и заключение сделки проверенным риелторам с большим опытом работы и положительными рекомендациями от клиентов. «Тщательно анализируйте все данные и не совершайте эмоциональных, не подкрепленных разумными доводами приобретений. Покупка недвижимости за рубежом — это серьезный шаг, который требует ответственного и взвешенного подхода», — добавляет она.
elezzz
Последние пару лет Эстония переживает настоящий русский бум (слава богу, не бунт). Кризис 2008 г. резко обрушил цены на недвижимость в этой прибалтийской стране. Сметливые россияне сразу же просекли момент и едва ли не массово бросились скупать в Эстонии квартиры. Особенно отличились питерцы. Оно и понятно – до границы с Эстонией рукой подать, а цены на загородные дома в Ленобласти не идут ни в какое сравнение по дороговизне с эстонской недвижимостью. Учитывая великолепную экологию и крайне низкую плотность населения, эстонская квартира даже в крупном по эстонским меркам городе может стать прекрасной альтернативой дачи.
Скажу сразу, таких цен на недвижимость, как были в Эстонии, пару лет, сейчас нет. Если 2 года назад реально было купить двухкомнатную квартиру за 1000 евро и даже меньше, то сейчас нижняя планка – 5000 евро (все, что ниже, как правило, очень плохое состояние в не самых лучших местах).
Но, тем не менее, знаю, что желающих приобрести в Эстонии квартиру еще хватает. Поэтому для них – краткий обзор положительных и отрицательных сторон владения недвижимостью в Эстонии (проверено на собственном опыте).
Какие плюсы вам сулит покупка своего жилья в Эстонии?
1. Эстония – это Европа. Причем не просто в геополитическом смысле, ведь Эстония с 2004 г. член ЕС, но и в культурно-цивилизационном. Это бросается в глаза сразу же при пересечении нашей границы. В плане «европеистости» Эстония оставила далеко позади себя не только соседнюю Латвию, но, как говорят, даже Польшу. Уровень жизни здесь, конечно, существенно ниже, чем в «старой» Европе, но все основные стандарты европейской жизни стараются соблюдать или стремятся к этому. Здесь свято чтят права собственников, здесь минимальный уровень бюрократии и коррупции, здесь многие вопросы уже давно решаются при помощи интернета, а местные жители давно забыли, что такое паспорт (если, конечно, они не российские подданные). В общем, если вы цените европейские стандарты и стиль жизни, Эстония придется вам по душе.
2. Кроме экономического и политического моментов Эстония еще удивительно красивая и самобытная страна. Необычайно маленькая, она поражает разнообразием ландшафтом и обилием памятником архитектуры и культуры, которые сумела бережно сохранить и пронести сквозь века. По сравнению с Россией в Эстонии поражает развитость инфраструктуры. Даже в небольших городках (да что говорить – по российским меркам в поселках!) есть несколько крупных торговых центров и супермаркетов, спортивный и культурный центры. В городе Йыхви (10 000 чел.) имеется три довольно больших торговых центра, шесть или даже больше супермаркетов, ультрасовременный концертный дом, кинотеатр, бассейн (и это только из того, что мне известно). Даже имея квартиру в небольшом городке или поселке, вы не будете оторваны от достижений цивилизации, вместе с тем сможете наслаждаться неторопливой и тихой эстонской жизнью (хотя это, безусловно, не для всех является плюсом).
3. Почему-то многие россияне считают, что недвижимость в Европе дает право на ВНЖ (вид на жительство). Не скажу за всю Европу, но в Эстонии это не так. Говоря по правде, владение недвижимостью даже не является основанием для получения визы. Но это теоретически. А на практике недвижимость в собственности – это почти 100 % гарантии получения шенгена (конечно, мульти и, как минимум, годового). В общем, не стоит обольщаться насчет ВНЖ, зато ломать голову над тем, в какое посольство податься за легкой визой вы больше не будете. Теперь, просматривая форумы путешественников, я с каким-то недоумением отношусь к темам, где обсуждаются трудности получения европейской визы. Мое сознание уже не допускает даже возможности того, что визу можно не получить. Что таить, конечно, когда получение шенгена превращается в формальность, чувствуешь себя почти европейцем, не знающим, что такое границы между странами…
4. Собственное жилье в Европе, в Эстонии в частности, практически избавляет вас от необходимости заранее планировать отпуск. Даже если не будет других вариантов, вы всегда сможете приехать в свою квартиру или дом и получить великолепные европейские каникулы.
5. Считается, что недвижимость в Европе – это отличная инвестиция. В этом случае Эстония – едва ли не лучший вариант для инвестиций. Те цены, которые установились там сейчас на недвижимость, рано или поздно начнут расти (ну не может квартира стоить таких денег, как сейчас), принося вам неплохие дивиденды. Другой способ получения прибыли от своей собственности – сдавать ее в аренду. Но, если вы преследуете именно такую цель, стоит очень серьезно подойти к месту расположения своей недвижимости. Ведь вряд ли среднестатистический турист захочет поехать в какой-нибудь полузаброшенный город с развалинами бывшего производства. Аналогично и с длительной арендой. Там, где недвижимость сбрасывается за «копейки», спрос на аренду тоже минимальный.
[Примечание. Говоря по правде, этот материал я написала больше года назад. За это время на эстонском рынке недвижимости произошли позитивные сдвиги. Я постоянно мониторю предложения по продаже. И точно могу сказать, что даже за лето 2012 г. цены успели подрасти. Сужу по Таллинну. В 2008-м и даже в 2010-м году квартиру в эстонской столице можно было купить дешевле, чем в российской провинции. Сегодня таллиннские цены на недвижимость уже сравнялись с ценами в российских регионах. Наверное, время для тех, кто ловит рыбку в мутной воде кризиса прошло, но в качестве долгосрочной инвестиции вкладывать в квартиру в Таллинне, наверное, по-прежнему имеет смысл. То, что таллиннский рынок недвижимости почти восстановился до докризисного, безусловно, хороший знак.]
А теперь немного о минусах, или вы уверены, что вам действительно нужна недвижимость в Европе?
1. Как я уже сказала, в Эстонию уважительно относятся к частной собственности. Такие ситуации, когда жителей старого фонда фактически продают инвесторам, которые сжигают их живьем, здесь исключены. Вместе с тем собственность в Эстонии – это не только права, но и ответственность. Поскольку последнее не свойственно россиянам, считаю нужным заострить на этом внимание.
Приобретая недвижимость в Эстонии, приготовьтесь к высокой коммуналке. Если в России сплошь и рядом случаи, когда владельцы элитных квартир не считают нужным оплачивать коммунальные счета, в Эстонии такой номер не пройдет. В случае задолженности там разговор короткий – квартиру пускают с молотка. Этим и объясняется такое обилие дешевых предложений в разгар кризиса: людям просто нечем было платить за лишнее жилье, поэтому они и старались избавиться от недвижимости. Правда, дороговизна коммунальных расходов в Эстонии уже не столь абсолютна. Россия практически догнала свою соседку.
Конечно, если вы приобретете дом или квартиру с печным отоплением от ежемесячных расходов на отопление в зимнее время вы избавитесь. Ничего страшного в печном отоплении нет. Просто будьте готовы к тому, что ваш зимний отдых будет начинаться в холодной квартире. Хотя всегда можно навести дружбы с соседями, которые только будут рады возможности немного подзаработать, протапливая в ваше отсутствие ваше эстонское жилище.
2. Если вы планировали купить недвижимость в Эстонии, чтобы ее сдавать, серьезно подумайте. Спрос на аренду квартир в Эстонии упал во время кризиса настолько низко, что владельцы готовыбыли пристроить свои квартиры просто за коммуналку. Сейчас рынок аренды немного поднялся, но серьезно (по московским или питерским меркам) заработать на долгосрочной аренде сейчас вряд ли получится. Краткосрочная аренда, конечно, может принести определенный доход. Но, чтобы заинтересовать туристов, ваша квартира должна быть современной и удобной и находиться в хорошем месте. В этом случае покупайте жилье в крупных городах – Таллинн, Тарту, либо курортных центрах – Пярну, Хаапсалу, Нарва-Йыэсуу.
Всё по теме Недвижимость в Эстонии (как выбрать, купить и содержать квартиру в Эстонии, полезные советы от владельца эстонской недвижимости – в общем, есть что почитать)
Преимущества инвестиций в эстонскую недвижимость
Самым привлекательным для инвестиций всегда был и остается рынок недвижимости. Любая недвижимая собственность (дом, загородный коттедж, квартира) практически никогда не дешевеет, особенно в курортных приморских городах. Наоборот, год от года стоимость их постоянно растет. Конечно, кризис вносит свои коррективы и зачастую немалые, но даже в такой нерадужной ситуации Эстонии отведено особое привилегированное место. Поэтому владеть недвижимостью здесь очень удобно и выгодно. Сомневаетесь?
Эстония – маленькая, но очень прогрессивная страна, являющаяся одним из продуктивно развивающихся государств Европы. Цивилизованность рынка и низкие цены на эстонскую недвижимость дают возможность делать выгодные инвестиции в собственность этой страны с перспективой дальнейшего эффективного использования недвижимости и высокой прибыльности в будущем.
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т.д.
Свяжемся с вами в течение 10 минут
Свяжемся с вами в течение 10 минут
Невзирая на общеевропейский кризис, поразивший рынки недвижимости, в Эстонии наблюдается реальный рост экономики и увеличение доходности недвижимости, что объясняется принадлежностью Эстонии к Еврозоне, а также взвешенной внутренней экономической политикой государства.
Стоимость социального жилья на эстонском вторичном рынке сейчас находится на очень низком уровне. Одновременно с этим повышается интерес к новой элитной недвижимости: в престижных районах Таллина и на Балтийском взморье.
Привлекательность эстонской недвижимости стала уже традиционной для инвесторов из Финляндии, а в последнее время все больше активизируются покупатели из России.
Несмотря на то, что Эстония – европейское цивилизованное государство, она все же является одним из ближайших соседедей России и имеет с ней общие исторические и культурные корни. По этой причине Эстония и представляет высокую привлекательность для россиян как место для комфортного отдыха и любопытнейших туристических маршрутов.
Некоторые преимущества Эстонии
Шенгенская виза.
Приобретение недвижимости в Эстонии – это кратчайший путь к приобретению шенгенской визы, дающей полное право свободно перемещаться в странах Евросоюза. Всего лишь нужно после приобретения недвижимости (неважно какой: дом на берегу Балтики, небольшая квартирка в г.Тарту и т.п.) предъявить в консульство документы, подтверждающие это, и Европа полностью открыта для вас! Здесь, правда, имеются некоторые нюансы. В государства Евросоюза желательно въезжать со стороны месторасположения купленного вами объекта недвижимости, иначе могут возникнуть трудности с продлением визы.
Изумительный климат.
Эстония – одна из красивейших стран мира и великолепное место для отдыха. Только в Эстонии вы встретите и ласковое море, и снежные лыжные курорты, и настоящий рай для любителей ловли рыбы в чистейших эстонских озёрах. А самое главное – целебный чистый воздух, пропитанный ароматами лесной хвои и морской свежести. Балтийское море по праву считается одним из самых незагрязненных в мире. Большим плюсом является и то, что климат Балтики очень схож с природными условиями средней полосы России, и особого дискомфорта у приезжающих он не вызывает.
«Мы – настоящие европейцы!»
Именно это могут утверждать россияне и уроженцы других стран дальнего или ближнего зарубежья, которые приобрели эстонскую недвижимость, поскольку страна уже давно вошла в Европейский Союз и пребывает его равноправным членом. Это отлично чувствуется на узких эстонских улочках: сразу бросается в глаза их безупречная чистота. Проезжая по многим городам, вы будто бы окунаетесь в прошлое – загадочное и таинственное. С другой стороны, современные курортные центры Эстонии отлично обустроены: белоснежные пляжи европейского уровня, аквапарки и SPA-комплексы – развлечения весьма разнообразны. Это придает курортам привлекательность, как для отдыхающих, так и для инвесторов.
Широкая доступность.
Эстония – государство, доступное с нескольких позиций.
Транспортная доступность – в страну можно легко попасть различными видами транспорта: самолётом, поездом, автобусом, что для россиян вообще не составляет проблемы. Причём поездка занимает менее суток, а значит, обладая недвижимостью в Эстонии, можно спокойно ездить к морю, когда заблагорассудится. В особенности, это выгодно для москвичей и жителей «северной столицы» Санкт-Петербурга.
Ценовая доступность. Стоимость эстонской недвижимости находится на самом низком уровне из всех стран Балтии. И, конечно же, она намного скромнее, чем в городах России, даже не особо крупных. А это значит, что все большее количество граждан бывшего Союза может позволить себе обзавестись уютным домиком на морском побережье. Еще одини плюс – отсутствие налога на собственность. По эстонскому законодательству налогом облагается только земельный участок. Если же вы покупаете домик в известном курортном городке (например, Пярну), то ещё и неплохо заработаете за летний сезон — доход от аренды недвижимости здесь достигает 10% годовых.
Развивающаяся экономика Эстонии уверенно формирует обеспеченный класс населения страны, который предпочитает современные дома и квартиры в стиле Скандинавии с максимальным уровнем комфорта, высокоразвитой инфраструктурой и чистой экологией. Уровень цен здесь очень выгодно отличается от других стран Европы и крупных городов России.
Эстония получает огромные суммы иностранных инвестиций, особенно от соседей – финских инвесторов, вкладывающих основные средства в развитие инфраструктуры, дорог и доступной недвижимости. А это обеспечивает в три раза меньшую стоимость нового жилья, в сравнении с остальными европейскими государствами.
Стабильность и безопасность инвестиций в недвижимость страны обеспечивают минимальные внешние долги Эстонии и рост ее ВВП.
Для эстонцев все большую доступность при покупке недвижимости приобретает ипотека, что означает повышение возможности приобрести жилье обычным гражданам, и тем самым развивает рынок недвижимости.
В итоге эстонская недвижимость стала «лакомым кусочком» не только для россиян, но и для граждан других государств. Это – и возможность увидеть Европу, и весьма выгодное размещение капитала. А, в связи с тем, что спрос на эстонскую недвижимость постепенно начинает расти, желательно поспешить с её приобретением. Уже спустя пару-тройку лет такой возможности может и не представиться.
На нашем портале обитают специалисты разных профилей и среди них есть те, кто очень любит Эстонию и разбирается во всех закулисных делах этой страны. Если у вас возникли вопросы по поводу недвижимости или каких-то других Эстонских нюансов – не тормозим и задаем их по адресу [email protected]
