Порядок приобретения недвижимости в Италии

Покупка недвижимости в Италии

Интерес к итальянской недвижимости со стороны граждан СНГ постоянно растет. Процедура покупки недвижимости в Италии непростая и может оказаться очень запутанной, особенно для людей, не владеющих итальянским языком и не знающих всех особенностей работы с итальянцами. Рынок итальянской недвижимости строго регламентирован законодательством и все процедуры должны быть выполненны в строгом порядке, а итальянское законодательство радикально отличается от российского.

Поэтому всегда необходимо иметь хорошего, опытного консультанта, хорошо владеющего итальянским и русским языком, способного оценить все риски и вынести независимую оценку, до того, как вы что-то подпишете или оплатите. Только при правильном сопровождении стресс будет сведен на минимум. Помните, что согласно итальянскому законодательству, недвижимость может предлагать лицензироваанный посредник, уполномоченный собственником, или сам собственник недвижимости. Обычно посредником между продавцом и покупателем является агентство недвижимости, в лице его учредителя. Подробнее о том, кто может заниматься продажей недвижимости.

Прежде, чем вы начнете интересоваться всеми деталями процедуры, необходимо оценить все предстоящие расходы.

Выбор жилья

Прежде всего, вам нужно определиться какой тип жилья и для каких целей вы хотите приобрести. Это может быть современная вилла или квартира со всеми удобствами, построенная с использованием самых современных материалов и технологий, или старый дом, нуждающийся в кардинальной реконструкции. Как только вы определились с выбором и нашли жилье своей мечты, нужно организовать осмотр. При осмотре важно обратить внимание на состояние стен (трещины, сырость), состояние крыши, наличие всех коммуникаций.

Если Вы планируете в будущем сдавать в аренду свою недвижимость, уточните хорошо ли обслуживается район общественным транспортом, и учтите, как далеко находится аэропорт. В больших городах поблизости обязательно должна быть остановка автобуса или метро, так как в Италии использование общественного транспорта является нормой. Апартаменты и виллы вблизи от пляжа имеют очень высокий рентабельный потенциал, как благодаря постоянному росту в цене, так и ввиду практически полного отсутствия новостроек на берегу.

Если Вы хотите искать жилье самостоятельно для поиска используйте эти сайты:

1. Недвижимость на «Италии по-русски»
2. Casa.it
3. Immobiliare.it

Можете воспользоваться также сайтами крупнейших риэлтерских агентств Италии:

Защита ваших прав

После того как вы выбрали свой дом, нужно обеспечить защиту своих прав. Проверить, соответствует ли жилье заявленным параметрам и правильно ли жилье оформлено в кадастровом и коммунальном регистрах, так как нередко данные в этих двух учреждениях различаются. Быть может через 2 года над вашим домом пройдет скоростное шоссе? Соответствует ли планировка недвижимости указанной в документах муниципалитета? Существует целый ряд параметров, по которым проверяют жилье. Если проверка недвижимости будет выполнена поверхностно, можно столкнуться с множеством неприятных моментов даже через несколько лет после ее приобретения.

Для большинства покупателей итальянское законодательство, регламентирующее покупку недвижимости, может показаться чрезвычайно сложным, поэтому на данном этапе для проверки недвижимости и сопровождения акта, вы можете обратиться в консалтинговую компанию, которые оказывает услуги по независимой проверке недвижимости.

Процедура приобретения недвижимости в Италии

Процедура покупки жилья в Италии состоит из нескольких этапов.

Первый шаг, после того как вы выбрали недвижимость в Италии, делается официальное предложении о покупке, называемое proposta irrevocabile d’acquisto (дословно с итальянского “окончательное предложение о покупке”).

Предложение о покупке

В тексте предложения о покупке указывается цена, за которую вы готовы купить недвижимость и срок, на который действует ваше предложение (обычно 7-15 дней). «Предложение о покупке» не обязывает продавца принять его, в то время, как вы обязуетесь купить недвижимость за указанную цену, если продавец примет ваше предложение. Поэтому важно получить все необходимые сведения и консультации до составления «предложения о покупке». Как правило, «предложение о покупке», это стандартный бланк, который предоставляет агентство недвижимости, но можно составить свое предложение самостоятельно.

Обычно на этом этапе оставляют залог (acconto) в размере 2-5% от стоимости жилья.

После того, как продавец принял ваше предложение, следующим этапом становится подписание предварительного договора (preliminare di vendita или compromesso). Подписывая этот договор, продавец обязуется совершить сделку на перечисленных в нем условиях. В договоре могут быть перечислены все пункты, которые стороны пожелают включить, и основные пункты, состоящие из:

• данных объекта;
• имен продавца и покупателя;
• цена сделки, а также способа и срока оплаты;
• дата подписания;
• размер залога.

Обычно compromesso составляет риэлтор на итальянском языке, но вы должны перевести его для себя, чтобы понимать, о чем идет речь и на каких условиях вы берете на себя обязательства.

Залог, называемый “caparra”, оплачивается при подписании compromesso и составляет, обычно, от 10 до 20% от стоимости объекта.

Существует два вида залога:

• caparra penitenziale

В случае, если покупатель передумает продолжать покупку после подписания предварительного договора, продавец оставляет себе залог. В случае, если продавец решит пересмотреть условия сделки, он должен будет вернуть залог покупателю в двойном размере в качестве компенсации.

• caparra confirmatoria

Caparra conformatoria, это тоже самое что и caparra penitenziale, но дает обоим сторонам возможность обратиться в суд для форсированного завершения сделки.

Нотариальный акт

В одну из обязанностей нотариуса входит проверка жилья по различным параметрам для составления купчей, так называемого rogito или atto di compravendita. В любом случае, если обе стороны согласны, можно попросить нотариуса обойтись без проверок. Но, всегда лучше провести проверку, даже повторную, самостоятельно или при помощи доверенного лица, чем потом обнаружить, что за дом прежним владельцем не выплачено 20.000 евро налогов. Обратите внимание, что в обязанности нотариуса входит выполнение проверки только по определенным, а не по всем параметрам.

После завершения всех необходимых проверок назначается дата и время нотариального акта.

Если вы не владеете итальянским языком, то, согласно итальянского законодательства, вы обязаны нанять переводчика, чтобы полностью понимать, о чем идет речь и что вы подписывате. В случае, если вы не можете присутствовать на сделке лично, вы можете делегировать представителя, владеющего итальянским языком, который представит ваши интересы по выписанной вами на его имя нотариальной доверенностью.

Как только обе стороны подписали нотариальный акт, собственность жилья переходит от продавца к покупателю. После этого покупатель должен рассчитаться за купленное жилье, оплатить налоги и услуги нотариуса. После этого нотариус зарегистрирует нотариальный акт и отдаст вам вашу зарегистрированную копию. Время регистрации может занимать от трех недель до трех месяцев.

Статья защищена авторским правом. Без разрешения автора перепечатка, даже частичная, запрещена.

Приобретение недвижимости в Италии

Покупка недвижимости на престижном итальянском побережье – мечта многих россиян. Такое приобретение сулит владельцу немало приятных бонусов. Однако существуют и минусы, о которых нужно знать, прежде чем решиться на этот дорогостоящий шаг, и купить квартиру в Италии.

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Италии

Итальянское законодательство не предусматривает разницы в порядке приобретения недвижимости гражданами страны и иностранцами. Это значит, что любое физическое лицо, независимо от гражданской принадлежности может приобрести в собственность:

• Квартиру;
• Дом;
• Земельный участок.

Для совершения сделки гражданину России или представителю другой страны постсоветского пространства не нужно открывать фирму, как этого требуют некоторые другие европейские страны. Главное, соблюсти предусмотренную законом процедуру и грамотно оформить документы.

Чтобы оценить достоинства и недостатки приобретения недвижимости в Италии, прежде всего, покупатель должен определиться с целью, ради которой он планирует осуществить эту сделку.

1. Долгосрочные инвестиции. К плюсам можно отнести тот факт, что квадратные метры итальянской недвижимости отличаются устойчивой тенденцией к росту стоимости. Даже кризис, поразивший большинство европейских стран, не сумел понизить цену на них более, чем на 10%. Рынок итальянской недвижимости не раздут искусственно, поэтому сохраняет и приумножает свою ценность. Минусом является низкая ликвидность жилых объектов. Покупатель может годами подбирать подходящее жилье и также долго его продавать.
2. Сдача недвижимости в аренду. Плюсом можно считать гарантированное получение дохода, поскольку Италия ежегодно принимает на своей территории миллионы туристов со всего света. Кроме того, сдавать в аренду жилье несложно. Любой агент по недвижимости с удовольствием возьмет на себя ответственность обслуживанию объекта и оплате счетов за оговоренное вознаграждение. Минусом, в данном случае, будет низкий уровень дохода, который в год не превысит 5% от произведенных вложений. Еще одним недостатком может стать невозможность выселения долгосрочных арендаторов, поскольку закон страны защищает их интересы.
3. Собственный отдых. Недвижимость в Италии позволяет проводить длительный отпуск в этой солнечной стране, экономя расходы на проживание. Но если владельцу надоест приезжать из года в год в одно и то же место, и он захочет перемен, дорогостоящее содержание пустой квартиры или дома станет существенным минусом.
4. Постоянное проживание. Несомненно, наличие собственного жилья в стране, где россиянин планирует жить и работать, относится к плюсам. . Многие ошибочно считают, что приобретение квадратных метров автоматически подарит собственнику вид на жительство с последующей возможностью вступления в гражданство. Это не так. При наличии недвижимости россиянин может рассчитывать лишь на беспрепятственное получение шенгенской визы, позволяющей находиться в Италии 6 месяцев в году.

Как найти недорогую недвижимость в Италии для проживания

Италия славится роскошными виллами и старинными замками на средиземноморском побережье. Многие инвесторы из России приобретают достаточно дорогие объекты для постоянного проживания или временных наездов. Однако, не стоит думать, что покупка недвижимости в Италии по карману лишь очень состоятельным людям.

Рынок недвижимости в этой стране отличается большим разнообразием. При определенных усилиях любому россиянину, белорусу или украинцу можно найти и купить квартиру, сравнимую по цене с недвижимостью на родине. Главное, знать, на какой из регионов следует обратить внимание.

В поисках недорогих объектов не стоит отправляться на север страны. Самая дешевая недвижимость располагается в ее южной части. Именно они менее развиты индустриально и экономически, поэтому не могут похвастаться высокими ценами. На юге вполне реально приобрести небольшую квартиру в пределах 10 тысяч евро, а сельский домик обойдется в 20-30 тысяч европейских рублей.

Особенностью итальянского рынка является устойчивое и бесконфликтное соседство роскошных зданий и недорогого жилья. Наиболее отчетливо она проявляется на острове Сицилия. Здесь расположено наибольшее количество недорогих объектов, представляющих интерес для покупателей со средним достатком.

Чуть дороже, но на уровне доступности, можно найти подходящий объект и в южном районе Калабрия. На цены этого региона оказывает влияние:

• Удаленность от модных респектабельных курортов;
• Невысокая экономическая развитость.

За относительно небольшие деньги здесь можно купить дом с хорошим земельным участком. И находиться он будет всего в нескольких километрах от морского побережья, в краю вечнозеленых оливковых рощ и пышных виноградников.

Если же покупателю больше по вкусу горнолыжные курорты, его удовлетворит покупка квартиры в приальпийских районах, недалеко от Швейцарии. Правда, находиться такая недвижимость будет не вблизи фешенебельных мест зимнего отдыха с дорогими ресторанами и клубами, а в живописной северной деревеньке. Но, приобретая дешевый домик на севере, следует быть готовым потратиться на его ремонт и благоустройство по собственному вкусу.

Необходимые документы при покупке недвижимости в Италии

Процедура продажи и покупки недвижимости четко регламентирована итальянскими законами. Она предусматривает несколько этапов, каждый из которых сопровождается оформлением определенных документов. После того, как выбор сделан, покупателю предстоит:

1. Получить идентификационный налоговый номер. Сделать это можно в территориальном отделении налоговой службы того города, в котором находится приобретаемое жилье. Для получения номера достаточно иметь при себе паспорт.
2. Открыть в банке личный расчетный счет. Для этой цели можно обратиться в любой офис любого банка.
3. Оформить предложение о приобретении недвижимости. Этот документ составляется в письменной форме и подразумевает уплату взноса в размере 1% от стоимости объекта или согласованной сторонами фиксированной суммы, подтверждающими серьезность намерений покупателя.
4. Подписать предварительный вариант договора о покупке. Этот документ содержит подробные сведения о сторонах, а также описание и технические характеристики объекта сделки. Нередко на этом этапе выясняется, что жилье находится в залоге у банка в рамках ипотечного договора. Бояться этого не стоит, но следует учесть, что при совершении сделки должен присутствовать уполномоченный банковский работник. При подписании договора покупатель вносит залог в размере 10% от стоимости. При отказе от сделки он теряет эти деньги, если же передумает расставаться со своим недвижимым имуществом продавец, он обязан вернуть полученный залог, но уже в двойном размере.
5. Оформить окончательный вариант договора. Заверение согласия сторон на сделку производится в присутствии нотариуса. В это же время производится окончательный расчет, а также уплачиваются все предусмотренные законом налоги и сборы. Право собственности на жилье переходит к новым владельцам в момент подписания документа. На основании него нужно переоформить на них счета на воду, электроэнергию, газ, вывоз мусора.
6. Зарегистрировать договор. Регистрация производится в Департаменте кадастрового реестра и занимает примерно месяц. После юридического оформления покупатели могут получить выписку, в которой будут указаны уже как собственники недвижимости.

Способы заключения сделки

Сделка по покупке недвижимости может быть совершена двумя способами:

• При личном участии покупателя;
• Через посредников, действующих в рамках доверенности.

Чаще всего, расчет за выбранный недвижимый объект производится с помощью банковских чеков. Это значит, что на счету у покупателя должна находиться достаточная для проведения сделки сумма.

Однако, не стоит отказываться от мечты стать владельцем квартиры в Италии и в том случае, если денег не хватает. В европейских странах развит инструмент ипотечного кредитования. Ипотеку можно взять под небольшой, по российским меркам, процент. Правда, такой способ покупки подразумевает соблюдение дополнительных условий.

Покупателю предстоит доказать свою кредитоспособность и дождаться одобрения банка. Период ожидания может длиться от нескольких недель до 2-х месяцев. Обращаясь за кредитом, следует помнить, что иностранцы не могут рассчитывать на получение суммы, превышающей 60% стоимости жилья. Соответственно, покупатель должен иметь в наличии средства, способные покрыть не только 40% цены объекта, но и все сопутствующие сделке расходы.

Сколько стоят квартиры в Италии

Цены на итальянском рынке недвижимости могут существенно разниться. В разных регионах страны жилье одного уровня может стоить и 10 тысяч евро, и сотни тысяч в рублях Евросоюза. Политика ценообразования учитывает следующие факторы:

1. Регион. Самую низкую стоимость могут предложить южные районы, например Калабрия И Сицилия. Цена за квадратный метр здесь держится на уровне от 1 до 2,5 тысяч евро. Чем ближе к северу, тем цены выше. В Лацио квартира обойдется в 3 тысячи евро за квадрат, а в Лигурии, Ломбардии, Тоскане продавцы могут запросить и до 15 тысяч евро за метр площади.
2. Тип жилья. Объекты на вторичном рынке дешевле новостроек.
3. Расположение. Чем дальше квартира расположена от исторических достопримечательностей, модных морских курортов или фешенебельных озер, тем меньше денег попросят с покупателя.

Сколько стоят дома в Италии

Стоимость домов также зависит от нескольких основных факторов:

• региона нахождения;
• близости к морским или горнолыжным курортам;
• Площади постройки и земельного участка;
• Класса жилья.

Конечно, фешенебельные виллы с бассейнами, построенные на побережье, не могут сравниться с сельскими домиками. Стоимость домов может варьироваться от нескольких десятков тысяч евро до миллионов и даже миллиардов европейских рублей. Рынок изобилует предложениями и ограничивается только финансовыми возможностями покупателя.

Налог на недвижимость в Италии для россиян

В 2022 году размер налогов, которые следует платить россиянам при покупке жилья в Италии, не изменился. Он зависит от нескольких основных показателей:

• Типа жилья;
• Налогового статуса иностранца;
• Количества жилья, находящегося в собственности покупателя.

Нерезидентам при совершении сделки следует уплатить разные суммы и виды налогов в зависимости от ее условий.

Закон предусматривает для покупателей иностранцев более высокие ставки налогов, чем для граждан Италии, однако нерезиденты имеют возможность использовать при покупке определенные налоговые льготы. Получить послабление можно при соблюдении следующих условий:

1. Объект недвижимости не должен носить статус элитного жилья, то есть официально относиться к классу люкс;
2. Приобретаемая квартиры или дом должны являться для иностранца единственным жильем на территории Италии, то есть подпадать под классификацию «первый дом»;
3. Нерезидент должен оформить регистрацию по адресу приобретенного жилья в течение 1,5 лет от даты сделки, для чего следует получить ВНЖ.

Если иностранный покупатель воспользуется льготой, но не оформит вид на жительство в оговоренный законом срок, ему предстоит внести в итальянскую казну сумму сэкономленных налогов, и уплатить штраф, который будет равняться 30% от ее размера.

Также при покупке недвижимости следует знать, что, приобретая квартиру у собственника на вторичном рынке, нужно исчислять 9% НДС не с рыночной стоимости объекта, а с его кадастровой оценки, которая может быть существенно ниже. Например, продавец может просить за виллу 3 млн. евро, в то время, как кадастровая ее стоимость составит всего 600 тысяч евро. В этом случае и НДС будет гораздо меньше.

А вот при покупке новостройки налог предстоит заплатить от рыночной цены по установленной ставке в полном объеме.

Другие расходы на содержание недвижимости

Планируя становиться владельцем недвижимости в центре Европы, следует помнить о том, что такое приобретение потребует немалых средств и на текущее содержание.

1. Ежегодно объекты недвижимости облагаются налогом в размере 0,4-0,7 % от их кадастровой оценки. Расчет производится индивидуально с учетом ставок, принятых для конкретных регионов.
2. В Италии собственники жилья обязаны страховать свое имущество. Размер ежегодно выплачиваемых взносов составляет 1-2 % от стоимости.
3. Владельцы обязаны нести финансовое бремя по содержанию территорий, прилегающих к объекту, а также самого здания. Сумма платежей за квартиру может составлять от 200 до 5 тысяч евро в год, за виллу же предстоит ежегодно выплачивать кондоминиуму от 1 до 6 тысяч евро. При этом, содержание на территории объекта бассейнов, тренажерных залов, охраны, консьержей способно существенно повысить сумму платежей, поскольку расходы делятся между всеми жильцами комплекса.
4. Не стоит забывать и о коммунальных платежах за свет, воду, газ, вывоз мусора, интернет и услуги телевидения. Эти расходы производятся на основании показаний счетчиков и заключенных с поставщиками услуг договоров. Тарифы на коммунальные услуги могут отличаться по регионам и времени суток.

Покупка недвижимости в Италии, несомненно, серьезный шаг. Такое приобретение может потребовать, как дорогостоящих инвестиций, так и относительно небольших вложений. В любом случае, поскольку получить бесплатное жилье иностранцу не удастся, ему следует реально оценить свои финансовые возможности, прежде чем отправляться в Италию на поиски квартиры или дома.

Процедура приобретения недвижимости в Италии

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Италии?

В Италии на законодательном уровне закреплены равные права для иностранцев и местных на покупку недвижимости в стране. Соответственно, для россиян, украинцев, белорусов нет и не может быть никаких ограничений.

Для покупки нет необходимости запрашивать разрешение у местных властей или получать вид на жительство в Италии.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?

Разрешено приобретать в полную собственность все типы объектов, включая незастроенные земельные участки, а также акции или доли компаний, владеющих недвижимостью в Италии. Сделки можно заключать на физическое и/или юридическое лицо.

Несмотря на «Пакт о равноправии», налоги на покупку для иностранцев, не владеющих ВНЖ, в определенных случаях выше. Подробнее смотрите в разделе «Дополнительные расходы».

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Италии?

Владение недвижимостью в Италии – достаточное основание для оформления многократной шенгенской визы. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие, а также путешествовать по другим государствам Шенгена. Если необходимо проживать в Италии дольше, чем позволяет виза, надо получать вид на жительство.

Покупка недвижимости любой стоимости не дает автоматического права на ВНЖ. Для его получения есть множество других оснований: учеба, работа, ведение бизнеса, воссоединение семьи. Можно получить разрешение, заявив о своем намерении жить в Италии и доказав, что у вас достаточно средств для этого (основание «Выбранное место жительства» / Residenza Elettiva). Наличие недвижимости в собственности будет считаться преимуществом при рассмотрении заявки на ВНЖ.

Читайте подробнее: Визовый режим и вид на жительство в Италии

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Италии?

У иностранцев такие же права на покупку недвижимости, как и у итальянцев, но и такие же обязанности. Любой собственник должен оплачивать ежегодные налоги на недвижимость и коммунальные услуги.

Читайте подробнее: Содержание недвижимости в Италии

При этом у налоговых резидентов Российской Федерации (люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году) остаются обязанности и перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки.

Читайте подробнее: Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России, НАЛОГИ В РОССИИ для владельцев недвижимости за рубежом

Поиск недвижимости в Италии

Как искать недвижимость в Италии

Для начала рекомендуем ознакомиться с трендами рынка, узнать об особенностях разных регионов и возможностях для инвестиций в стране. Смотрите статьи и новости об Италии на Prian.ru – мы публикуем все самое важное для иностранных покупателей. Обратите внимание на «Личные опыты» тех, кто уже приобрел дом или квартиру. Прицениться к местным квадратным метрам поможет «Статистика цен» от Prian.ru, а также отчеты Налоговой инспекции.

Когда общее представление о рынке составлено, можно переходить к поиску объектов. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам и подписывайтесь на обновления. Если вы не нашли подходящий вариант, оставьте заявку – риэлторы и застройщики Италии подготовят подборку объектов, соответствующих вашим требованиям.

Как искать риэлтора в Италии

В Италии – участие риэлтора в сделке не обязательно (в отличие от нотариуса, без которого договор не зарегистрируют). Теоретически вы можете сами искать объекты, договариваться о просмотрах, вести переговоры о цене… Но на практике иностранцы крайне редко решаются проходить процедуру самостоятельно.

Россияне и выходцы из других стран Восточной Европы не единственные покупатели в Италии, здесь много инвесторов из Европы, Америки, Ближнего Востока. Но все-таки среди «наших» страна очень востребована (по статистике Prian.ru, она входит в ТОП-5 популярных направлений). Поэтому у некоторых итальянских агентств, работающих в курортных регионах и крупных городах (т.е. локациях, популярных среди иностранцев), будут и русскоговорящие сотрудники.

Также в Италии можно найти немало компаний (консалтинговых, риэлторских, девелоперских), основанных эмигрантами из России и стран бывшего СССР. Плюс, российские агентства часто налаживают партнерские связи с итальянскими, чтобы предлагать своим клиентам итальянскую недвижимость на русском языке. Есть и международные компании с офисами в разных странах. Словом, найти помощника несложно.

Смотрите список риэлторов и застройщиков, работающих в Италии

При выборе риэлтора в Италии стоит учитывать, что эта деятельность лицензируется. Чтобы легально работать агентом по недвижимости, надо сдать экзамен и получить сертификат, доказывающий знание итальянского законодательства, а также зарегистрироваться в профессиональном Реестре агентов при торгово-промышленных палатах. Также риэлторы должны страховать свою профессиональную ответственность. Рекомендуем проверить лицензии у тех специалистов, с которыми вы будете работать, а также почитать отзывы о деятельности компании. Один из важных показателей надежности фирмы – участие в профессиональных организациях, например, Федерации агентств недвижимости Италии.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Подготовка к сделке

Получаем идентификационный налоговый код

Идентификационный налоговый код (codice fiscale) – это индивидуальный номер, в котором закодированы персональные данные (аналог ИНН в России). Он необходим для совершения любых операций с госорганами Италии – получения медицинской страховки, устройства по найму, ведения бизнеса, заключения контрактов, открытия счета в банке, подписания договоров с поставщиками коммунальных услуг и т.п.

В Италии его можно получить в местных отделениях налоговой службы, предъявив паспорт. Также оформить идентификационный налоговый код можно в консульствах Италии в своей стране.

Открываем счет в банке

Для последующих денежных расчетов, как правило, открывают счет в итальянском банке, на который покупатель переводит необходимую сумму со счета в своей стране. В последующем с этого же счета можно будет оплачивать коммунальные услуги.

Возможен также вариант перевода денег напрямую с зарубежных счетов, но при этом есть риск непредвиденных задержек. А ведь средства обязательно должны прийти на счет продавца до подписания купчей.

Этап 2. Резервация объекта

Готовим предложение о покупке

На итальянском рынке недвижимости принято торговаться. Но местная особенность в том, что все переговоры ведутся в письменной форме. Сначала покупатель делает письменное предложение о покупке продавцу (Proposta di acquisto). Тот может или сразу согласиться, или предложить встречные условия. В предложении прописывается не только желаемая цена объекта, но и сроки заключения дальнейших договоров.

Когда продавец принимает предложение о покупке, покупатель перечисляет ему задаток. Как правило, 5-10% от цены объекта.

В дальнейшем, если какая-то из сторон сорвет сделку, это повлечет для нее материальную ответственность. Если откажется покупатель, он потеряет задаток, а если передумает продавец, он должен будет вернуть депозит в двойном размере. Штрафные санкции также прописываются в предложении о покупке.

Этап 3. Заключение договора

Заключаем предварительный договор

Заключение предварительного договора не является обязательным. Обычно этот договор подписывают, если сделка растянута во времени, суммы достаточно большие или на этом настаивает одна из сторон. Если покупатель готов внести всю сумму сделки единовременно, можно сразу подписывать финальный договор купли-продажи.

Предварительный договор заверяется нотариусом и содержит следующую информацию:

Персональные данные продавца и покупателя

Стоимость недвижимости и порядок оплаты, в том числе, размер внесенных задатков

Описание объекта недвижимости, его кадастровые данные

После подписания договора нотариус приступает к проверке предоставленных продавцом документов о собственности, в ходе которой выясняется, действительно ли продавец является собственником, не находится ли недвижимость в залоге, нет ли каких-либо других причин, препятствующих сделке. Если проверка показывает невозможность продажи данного объекта, то сделка считается несостоявшейся по вине продавца и тот несет перед покупателем материальную ответственность в виде двойного размера депозита.

После подписания предварительного договора продавец не вправе отказаться от своего решения продать объект. Сделка считается полностью необратимой.

На этом этапе покупатель оплачивает услуги агента.

Заключение договора купли-продажи

Основной договор купли-продажи – купчая (Contratto notarile di compravendita) – подписывается продавцом и покупателем у нотариуса и подлежит нотариальному заверению. Перед подписанием нотариус обязан зачитать договор вслух и исключить вариативность в непонимании всех его пунктов.

Для покупателей, не владеющих итальянским языком, подписание купчей может пройти по одной из следующих схем:

На сделке присутствуют переводчик и два свидетеля, владеющие двумя языками. Услуги переводчика и свидетелей также оплачивает покупатель. При этом договор купли-продажи составляется на двух языках.

Оформляется доверенность на представителя, владеющего итальянским языком.

Важно помнить, что к моменту подписания основного договора покупатель обязан оплатить налоги и гонорар нотариуса. Только после этого подписание купчей будет возможно. На данном этапе также полностью оплачивается стоимость недвижимости – покрытыми чеками или предварительным банковским переводом.

Этап 4. Оплата сделки

Оплату в Италии принято производить так называемыми покрытыми чеками. Данные финансовые документы выписывает итальянский банк, где у покупателя открыт счет. В день подписания нотариального договора купли-продажи покупатель передает чек продавцу.

Можно также перечислить средства со счета за рубежом напрямую продавцу или (что надежнее) на доверительный счет нотариуса, который передаст их продавцу после соблюдения всех условий договора.

Оплачивать сделку необходимо в евро, соответственно, если средства хранятся в другой валюте, надо учитывать расходы на конвертацию. Рассчитываться за недвижимость наличными запрещено.

Этап 4. Регистрация права собственности

После подписания основного договора происходит государственная регистрация сделки. Нотариус передает всю информацию в соответствующие государственные органы – кадастровое ведомство, регистрационную палату по недвижимости, налоговое ведомство.

Регистрация права собственности занимает от нескольких дней до трех месяцев, в зависимости от муниципалитета, к которому относится кадастр. Однако само право собственности переходит уже в момент подписания купчей, вместе с ключами.

Оригинал купчей новый владелец получает после его регистрации в государственных органах. Сразу после подписания нотариус выдает сертификат о проведенной сделке.

Возможно ли купить недвижимость удаленно?

Если у покупателя нет возможности присутствовать при сделке лично, его интересы может представлять доверенное лицо. В этом случае необходимо оформить доверенность у нотариуса. Доверенность составляется в стране постоянного проживания доверителя. На нее ставится апостиль (это занимает около шести дней), затем осуществляется перевод на итальянский язык. Перевод можно заверить как в итальянском консульстве в России, так и непосредственно в Италии.

Смотрите примеры объектов недвижимости в Италии

Налоги на покупку недвижимости

Размер налогов при покупке зависит от типа недвижимости (первичная / вторичная), статуса покупателя (резидент / нерезидент), а также количества объектов у него в стобственности

Покупка у частного лица* первого дома (не элитная недвижимость) для резидентов Италии: Налог Реестра (Imposta di Registro) – 2% Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €50 + €50 *вторичная недвижимость, или квартира от застройщика в здании, построенном более 5 лет назад, или продаваемая другим юрлицом

Покупка у организации первого дома для резидентов Италии: Налог Реестра (Imposta di Registro) = €200 Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €200 + €200 НДС (IVA) – 4%

Покупка у частного лица для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии: Налог Реестра (Imposta di Registro) – 9% Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) – €50 + €50

У организации для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии: Налог Реестра (Imposta di Registro) = €200 Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €200 евро + €200 НДС (IVA) – 10% (22% – элитное жилье).

Обратите внимание! Для нерезидентов налоги намного выше. Но у всех иностранцев есть возможность использовать налоговые льготы.

Для использования льгот надо, что соблюдались все три условия:

объект не должен быть классифицирован как недвижимость класса «люкс»;

покупатель не должен владеть другой недвижимостью в Италии, купленной с помощью налоговых льгот (требование «первый дом»);

покупатель долже зарегистрировать свое место жительства по адресу объекта в течение 18 месяцев с момента заключения договора купли-продажи. Для иностранцев из стран, не входящих в Евросоюз, для регистрации по месту жительства придется оформить ВНЖ.

Если покупатель использует льготу, но не получит ВНЖ и не зарегистрируется за 18 месяцев, то в дальнейшем он должен будет заплатить в казну разницу от налоговых ставок, а также штраф в размере 30%.

Обратите внимание! При покупке недвижимости на вторичном рынке налог 9% начисляется не с рыночной, а с кадастровой стоимости, а она часто в разы ниже. Например, кадастровая оценка элитной виллы за €3 млн может составлять €500 тыс., соответственно, налоги будут ниже, чем кажется на первый взгляд. На первичном рынке расчет НДС ведется от рыночной цены объекта.

По итальянским законам, сертифицированный риэлтор имеет право брать вознаграждение с двух сторон (продавца и покупателя), если его деятельность привела к заключению сделки. При этом закон не регламентирует размер комиссии – это предмет для обсуждения с вашим агентом. На практике сложились ставки – 3-5% +НДС. Если в сделке участвовало несколько компаний, то они делят комиссию между собой (покупатель не должен платить больше).

Гонорар нотариуса + плата за регистрацию недвижимости в Реестре

В Италии покупатель перечисляет нотариусу всю сумму, а он уже сам рассчитывает и оплачивает налоги на покупку, государственные сборы за внесение записей в реестр и собственный гонорар.

Размер вознаграждения нотариуса зависит от стоимости недвижимости – чем больше сумма сделки, тем ниже процент. Как правило, стоимость услуг составляет от 1% до 3,5% с учетом расходов на регистрацию в Реестре.

Подключение коммуникаций (только для новостроек)

При покупке новостройки покупатель оплачивает также подключение к коммунальным сетям. Размер этих расходов зависит от муниципалитета, в котором находится недвижимость. Как правило, получается около €2000.

По итальянским законам, при подписании договора должен присутствовать переводчик, если покупатель является иностранцем. Им может быть любой человек, свободно говорящий на итальянском и, например, русском. Если вы сотрудничаете с русскоязычным агентом, то эти услуги будут включены в его гонорар, если нет, то дополнительно стоит заложить в бюджет несколько сотен евро.

В Италии на законодательном уровне закреплены равные права местных и иностранцев на покупку недвижимости.

Сама по себе сделка с недвижимостью не дает права на ВНЖ, но является преимуществом при рассмотрении заявки по другим основаниям.

Во всех сделках с недвижимостью обязательно участвует нотариус, который является гарантом юридической «чистоты».

Размер налога на покупку для нерезидентов выше, но все иностранцы также могут получить налоговые льготы, если обязуются оформить ВНЖ и зарегистрироваться в купленной недвижимости.

Автор Анастасия Фалей

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала компанию Minetti Immobiliare

Покупка недвижимости в Италии: от А до Я

Несмотря на все богатство выбора среди стран, расположенных на побережье Средиземного моря, для миллионов граждан России наиболее привлекательной является Италия, которая способна удовлетворить их изысканные культурные и гастрономические вкусы.

Эта страна, расположенная на изящном «сапоге» Апеннинского полуострова, отличается от многих сопредельных государств нескончаемым многообразием природных пейзажей, изысканной кухней, не поддающимися исчислению памятниками древней архитектуры и изобразительного искусства, а также чистейшим пляжами и таким же морем, которое привлекает сюда не только иностранных туристов, но и жителей материковой части Италии. Все это вкупе служит более чем достаточным основанием для покупки недвижимости в Италии иностранцами вне зависимости от их происхождения и финансовых возможностей.

Покупка недвижимости в Италии: признак респектабельности

В отличие от Испании или Франции, которые также обладают богатым историческим и культурным наследием, купить недвижимость в Италии даже после первого визита в эту страну стремятся представители многих творческих профессий – в частности, дизайнеры и модельеры.

Тем более, что особенности покупки недвижимости в Италии не представляют собой особых затруднений для граждан не только Евросоюза, но и бывших постсоветских республик.

С одной стороны, цены на жилье в Италии значительно выше, чем в других государствах, расположенных на популярных морских побережьях, с другой – это вполне оправдано отсутствием здесь массового нашествия гостей из низших слоев британского общества, для которых определяющую роль играет дешевизна.

В прошлом таковые устремлялись в Тоскану, из-за чего эту область в шутку прозвали «Chiantishire” (от популярного итальянского напитка «кьянти» и английского «шир»), но постепенно этот контингент вытеснили более респектабельные европейцы и граждане России, благо никаких ограничений для покупки недвижимости в Италии иностранцами не существует.

Самые обеспеченные из россиян обосновываются в таких престижных местах как Виареджо или Форте-дей-Марми, где вилла обойдется в несколько миллионов евро, или же приобретают элитную недвижимость на севере Италии. Одним из таких мест стали окрестности озера Комо, где в период кризиса владельцы средневековых фамильных замков выставляли их на продажу с большими скидками. В то же время в других регионах вполне реально купить очень приличные апартаменты по цене ниже ста тысяч евро.

Процедура покупки недвижимости в Италии

1. Выбор региона и объекта недвижимости. Как и в случае приобретения жилья в ряде других стран ЕС, пользующихся повышенной популярностью у россиян, процесс начинается с выбора региона, которые в Италии отличаются большим разнообразием как в плане цен, так и климата, безопасности, близости основных транспортных путей и достопримечательностей. Определиться с этим вопросом, равно как и с типом жилья (апартаменты, отдельный дом и т. д.), лучше всего еще до прибытия в Италию, где крайне желательно прибегнуть к услугам риэлтерского агентства с большим опытом работы и профессиональным знанием итальянского и русского языков.
2. Просмотр объектов. Осмотр вариантов будущего «второго дома» и принятие окончательного решения, как правило, не занимает более трех-четырех рабочих дней. Однако перед тем, как покупатель сделает окончательный выбор, риэлтерское агентство обязано продемонстрировать «чистоту» объекта – то есть, отсутствие задолженностей у владельца по налогам и коммунальным платежам, соответствие указанной в документах планировки реальной, правильность оформления в кадастровом и коммунальном реестре и множество других параметров.

1. Предоплата. Только после этого от имени покупателя продавцу делается окончательное или неотзываемое предложение о покупке недвижимости (proposta irrevocable d’aquisto), где содержится вся необходимая информация о цене, сроке осуществления сделки и сумме залога (caparra) – обычно порядка 10% от стоимости жилья, который в дальнейшем считается предоплатой.

Документы и расходы при оформлении сделки купли-продажи недвижимости в Италии

Если ни одна из сторон не отказалась от своих первоначальных намерений, то нотариус составляет предварительный договор (compromesso), который обычно имеет место в том случае, если цена объекта является слишком высокой, или же покупателю требуется время для реализации банковского перевода второй части стоимости объекта. В большинстве случаев, она варьируется в пределах от 10% до 30%, хотя иногда речь идет и о половине суммы.

На полный расчет предоставляется месяц-полтора, после чего стороны заключают сделку купли-продажи (atto notarile di compravendita) в присутствии нотариуса, который и заверяет подлинность всех документов, официального переводчика и двух свидетелей, один из которых владеет итальянским языком, а другой – русским.

После подписания договора ключи передаются новому владельцу, а прежний получает банковские чеки, тогда как при покупке недвижимости в Италии расчет наличными исключен при любых обстоятельствах.

Последним этапом процедуры покупки недвижимости в Италии является регистрация права собственности, которую также берет на себя нотариус, направляя соответствующие документы в различные государственные органы.

Въехать же в свою новую квартиру или дом в Италии можно уже сразу после передачи ключей, но к тому времени должны быть оплачены все полагающиеся в таких случаях налоги, сборы и гонорары. К ним относятся следующие выплаты, размер которых напрямую зависит от того, является покупатель резидентом или нет, продавец – организацией или частным лицом, а жилье – новостройкой, «вторичкой» или же относится к категории элитного:

Порядок приобретения недвижимости в Италии

Все чаще граждане СНГ стремятся приобрести дом или квартиру за рубежом. Одна из стран, жителями которой они хотят стать – Италия, которую предпочитают за лояльное отношение её властей к иммигрантам, особенности климата и изыски кухни. Без знания нюансов законодательства купить недвижимость в Италии непросто. Однако сделка купли-продажи, заключенная в соответствии с нормативно-правовыми актами, обещает быть «прозрачной».

Популярные регионы

Жизнь в Италии для русских привлекательна тем, что каждый ее регион имеет различные природные составляющие, окружение и стиль существования. Всего здесь 20 округов. Поэтому прежде чем решиться на покупку жилья здесь, следует определиться с регионом проживания.

Согласно статистике, для россиян наиболее предпочтительным местом проживания в Италии является Калабрия, где самые низкие расценки на недвижимость. Второй по популярности регион – Тоскана. Здесь во многих провинциях можно услышать русскую речь. В дополнение к этому благоприятный климат, море с пляжем и живописные холмы.

Еще один популярный регион – Лигурия. В некоторых ее городах можно приобрести виллу, расположенную недалеко от пляжа. Предприниматели отдают предпочтение Риму, Милану и Флоренции. Здесь они строят бизнес и обучают детей. Недвижимость тут – это дома, одновременно окруженные морем, озером и холмами.

Формирование ценовой политики в стране

Иммигранты задаются вопросом, сколько стоит квартира в Италии? Кризис не сказался на ценовой политике в сфере недвижимости. Большинство риэлторов не завышали стоимость жилья до его возникновения. Поэтому после экономического спада оно подешевело не более чем на 7%. Цены на жилье в Италии формируются за счет его регионального расположения и классификации.

Тип жилья

Цены в 2021 году на недвижимость в Италии, в зависимости от типа, варьируются от 22 тысяч до нескольких миллиардов в европейской валюте. Самые дорогие апартаменты – это виллы, таунхаусы, другие элитные объекты в курортных зонах. Новостройки также обойдутся недешево. Варианты подешевле – квартиры в глубинках и на окраинах.

Где находится

Стоимость дома в Италии зависит от его месторасположения. Самые низкие цены устанавливают на дома, расположенные на юге страны, где сконцентрированы области со слаборазвитым производством. Ближе к северу происходит удорожание недвижимости. Ценовая политика при этом выглядит так:

• квартира в Калабрии – от 1 100 € за м2;
• недвижимость у моря (Средиземное) – от 2 000 до 2 500 € за м2;
• дома в Лацио – от 3 000€ м2;
• вилла в Лигурии, Тоскане, Венето и Ломбардии – 10 000 – 15 000 € за м2.

Наиболее популярны среди иностранцев северные регионы страны.

Покупка недвижимости

Задавшись вопросом, как купить недвижимость в Италии гражданину России, стоит обратить внимание на порядок действий во время процесса ее приобретения. Каждый этап имеет нюансы. Однако условия заключения сделки для иностранцев и местных жителей практически одинаковы.

Принятие решения

Для начала нужно выбрать жилье в Италии. Заняться его поиском можно такими методами:

• интернет-ресурсы, специальные выставочные мероприятия, газеты и другие издания тематической направленности;
• через представителя итальянского агентства по реализации недвижимых объектов, действующего в РФ;
• с помощью российских компаний, занимающихся вопросами продажи недвижимости через компаньонов из Италии.

Выбрав жилье, нужно посмотреть его. Некоторые организации предоставляют возможность посетить Италию для смотрового тура. За эту услугу придется расплатиться отдельно. Стоимость рассчитывается индивидуально с учетом длительности поездки, места расположения жилья и предоставления дополнительных возможностей. В день клиент осматривает около пяти объектов. На основе своих впечатлений он и делает выбор.

Резервирование недвижимости

Заявив о том, что решение о приобретении недвижимости принято, иностранец подписывает неотменяемое предложение о покупке, где прописаны нюансы сделки и порядок оплаты. После чего делается первый взнос (депозит). Его минимальный размер – 5% от стоимости выбранного объекта. Отказ от своих обязательств какой-либо из сторон предполагает выплату неустойки. Покупатель лишается денег, выплаченных в качестве первого взноса. Если от сделки отказался продавец, с него взимаются денежные средства в объеме, в два раза превышающем внесенную клиентом сумму.

Заключение предварительного договора

Процедура заключения предварительного договора не носит обязательного характера. Он составляется по желанию одной из сторон соглашения, если сделка имеет длительные временные рамки или проводятся операции с крупными суммами.

По условиям предварительного договора покупатель должен сделать второй взнос. Это задаток в размере 10-30% от общей стоимости жилья. Кроме того, клиент оплачивает услуги агентства. Предварительно все документы на недвижимость, которые имеются в наличии у продавца, проверяются нотариусом. Если в ходе процедуры выяснится, что объект нельзя продавать, сделка объявляется несостоявшейся. Виноват в этом продавец, который будет обязан выплатить покупателю материальную компенсацию равную двойному размеру депозита.

Основной договор

Договор купли-продажи (купчая) на недвижимость обязательно должен заверяться нотариусом и подписываться обоими участниками сделки. При этом документ зачитывается вслух с целью исключения двусмысленности понимания его пунктов. До заключения соглашения покупатель уплачивает налоги и вносит первый взнос за услуги нотариальной конторы.

Если покупатель не владеет итальянским языком, сделка проводится по одной из предложенных схем. Первая – это приглашение переводчика и двух свидетелей, которые говорят на обоих языках. Их услуги оплачивает покупатель. Соглашение составляется на двух языках.

Второй вариант развития событий – покупатель оформляет доверенность на представителя, владеющего итальянским языком. При заключении основного договора стоимость недвижимости полностью покрывается чеками или банковским переводом.

Государственная регистрация

Подписание основного договора подразумевает регистрацию в государственных органах сделки, утверждающей переход объекта в распоряжение нового владельца. Все данные передаются в налоговую инспекцию, кадастровый отдел, палату по регистрации недвижимости. Там должны зафиксировать право собственности в сроки от 5 дней до 2 месяцев. После чего стороны договора подписывают купчую. Покупателю передается право собственности вместе с ключами от нового жилья. Также он получает сертификат о проведенной сделке.

Расходы

При регистрации сделки на покупателя возлагается уплата только части расходов. При этом их объем зависит от того, приобрел ли он новую недвижимость или взял ее на вторичном рынке.

На первичном рынке

Приобретая жилье от застройщика, покупатель вносит в казну государства НДС, размер которого зависит от класса жилья. За новый объект придется уплатить 10% от стоимости. Если ему присвоен класс «люкс», процентная ставка увеличивается до 20. Также взимаются регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги. Их размер составляет 168€.

На вторичном

На жилье со вторичного рынка уплата НДС не распространяется. На размер других налогов влияет стоимость объекта. При регистрационном сборе придется отдать 900€ за каждые 100000€, необходимых к уплате за покупку. Размер ипотечного и кадастрового налога – от 1 до 2% от стоимости недвижимости. Выплата в казну государства за покупку земли под застройку равна 8% от ее цены.

Ежегодные платежи

Налог на недвижимость в Италии для россиян взимается в соответствии с соглашением двух стран. Согласно ему, сбор платится один раз в год в казну того государства, где иммигрант зарегистрирован как налогоплательщик. Налогообложение иностранных граждан осуществляется в соответствии с теми же требованиями, которые применяются к гражданам страны. Так, налог на недвижимость варьируется в пределах 0,4-0,7% от ее кадастровой стоимости.

Визовый режим для владельцев недвижимости

Власти каждый год выдают и продлевают владельцам недвижимости в Италии мультивизы шенгенского образца. Они наделяют правом каждое полугодие в течение 3 месяцев находиться на территории государств Шенгена. ВНЖ в Италии получить на основании владения жильём нельзя. Для этого необходимо подтвердить, что в стране иммигрант получает доход.

В заключение

Спрос на жилье в Италии остается на довольно высоком уровне. Иностранцы выбирают эту страну за лояльное отношение к иммигрантам. Условия приобретения недвижимости здесь одинаковы для приезжих из других государств и местных жителей. Однако при покупке иммигранты могут столкнуться с определенными сложностями. Таким образом, прежде чем решиться на это, нужно рассмотреть все нюансы сделки, обратить внимание на ее плюсы и минусы.

Процедура покупки и оформления недвижимости в Италии

В Италии нет ограничений для иностранных покупателей. Сделку можно оформить как на юридическое, так и на физическое лицо. Покупка недвижимости осуществляется в несколько этапов.

1. Выбор объекта. О том, какие вопросы должен задать себе покупатель, читайте в статье .

При выборе участка стоит иметь в виду, что в Италии сложно получить разрешение на строительство, особенно в старинных городах или на охраняемых природных территориях. К тому же в некоторых регионах, например в Лигурии или в районе озера Комо (Ломбардия), мало свободных территорий под застройку. Перед тем, как заняться строительством на своем участке, нужно выяснить, на каких условиях в местной коммуне можно получить разрешение на перепланировку.

Общая площадь 170 м² 5 спален

Общая площадь 120 м² 2 спальни

Общая площадь 240 м² Площадь земли: 1 200 м²

2. Получение индивидуального налогового номера. Потенциальный покупатель должен получить итальянский аналог ИНН (codice fiscale), без которого нельзя завести счет в банке и приобрести недвижимость. Постановкой на налоговый учет занимается Квеструра (Questrura), отделения которой есть в каждой провинции Италии. Для получения ИНН иностранцем требуется только заграничный паспорт.

3. Открытие счета. Покупатель открывает расчетный счет в итальянском банке. Для этого понадобится налоговый номер и заграничный паспорт. На счет сразу нужно положить около 500 евро (сумма зависит от требований конкретного банка).

4. Предложение о покупке. Делая предложение о покупке (compromesso или proposta d’acquisto или riserva-offerta), покупатель выплачивает взнос — 1 % от стоимости недвижимости или фиксированную сумму, например, 1 000 евро. При этом оговаривается срок (от 5 до 30 дней), в течение которого покупатель обязан приобрести данное жилье, а продавец пока может рассматривать другие предложения.

5. Подписание соглашения о невозможности расторжения сделки. Чтобы избежать газампинга, можно заключить с продавцом соглашение о невозможности расторжения сделки (proposta irrevocabile d’acquisto) после согласования цены. При этом необходимо внести залог (caparra) в размере 10 % от стоимости объекта. Если покупатель расторгнет сделку, эта сумма не будет возвращена.

6. Подписание предварительного договора купли-продажи. Продавец и покупатель подписывают предварительный договор (compromesso di vendita или preliminare di vendita). В этом документе указываются точные данные о собственности, сроки внесения платежей, время владения и гарантия получения ипотечного кредита. Договор составляется на двух языках, один из которых — итальянский. При подписании договора покупатель вносит задаток (caparra) в размере 10–30 % от стоимости недвижимости. Если после этого он откажется от сделки, то потеряет эту сумму. Если передумает продавец, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Также покупатель оплачивает агентскую комиссию.

7. Подписание окончательного договора купли-продажи. Покупатель выплачивает оставшуюся часть суммы. Окончательное соглашение (contratto notarile di compravendita или atto notarile) подписывается в офисе нотариуса через 1–3 месяца после подписания предварительного договора. Этот документ сопровождается приложениями — технической документацией (servetutte) и энергетическим сертификатом (certificazione energetica). Нотариус следит, чтобы все документы были оформлены в соответствии с законами. Он также должен, как того требует антимафиозное законодательство, в течении 48 часов известить местную полицию о смене домовладельца. В отличие от других стран, в Италии переход права собственности происходит уже в момент подписания окончательного договора купли-продажи.

8. Регистрация договора. После подписания договор проходит государственную регистрацию в департаменте реестра недвижимости (conservatoria dei registri immobiliari). Обычно на это уходит 35–40 дней. Затем новый владелец получает ключи, договор купли-продажи и выписку из реестра недвижимости.

9. Получения акта приема-передачи. Существует также акт приема-передачи, но его подписание не является обязательным. Новый владелец жилья в течение 24 часов с момента подписания контракта обязан обратиться в администрацию города и заявить о себе как о собственнике. Затем на него автоматически переводится часть государственных услуг по обслуживанию недвижимости. Новому собственнику нужно снять показатели счетчиков электричества, газа и воды и обратиться в администрацию для заключения новых договоров. Зачастую эти заботы берет на себя риелторское агентство.

Налоги и сборы

Покупатели, приобретающие вторичную недвижимость, платят фиксированный регистрационный взнос (imposta di registro или tassa di registro). Ставка налога на вторичные объекты для основного места жительства составляет 2 %. Покупатели второго жилья («дачи») платят по ставке 9 %.

Нотариальные сборы — 2–4 % от оценочной стоимости объекта. В эту сумму входят кадастровый налог (imposta catastale) и ипотечный взнос (imposta ipotecaria) — по 50 или 200 евро в зависимости от наличия ВНЖ у покупателя, госпошлина (imosta di bollo) — 230 евро, налог на имущество (tassa archivio notarile) — 24,71 евро, налог за внесение в государственный реестр (trascrizione e voltura) — 90 евро и работа нотариуса — примерно 1–2,5 % (при стоимости недвижимости от 300 тыс. до 1 млн евро гонорар составляет 5–7 тыс. евро).

НДС (Imposta sul Valore Aggiunto, IVA) по ставке 4 % платят те, кто приобретает первичную недвижимость для основного места жительства, по ставке 10 % — те, кто покупает у застройщика «дачу». При покупке второго жилья премиум-класса НДС выплачивается по ставке 22 %. Чтобы обзавестись домом или квартирой в Италии для постоянного проживания, понадобится оформить ВНЖ в течение 18 месяцев с момента покупки.

Комиссия агентства недвижимости составляет в среднем 3 %. Ее платят как покупатель, так и продавец. Согласно Гражданскому Кодексу Италии (ст. 1 755), агент имеет право получить вознаграждение от каждой из сторон, если сделка состоялась в результате его посредничества. Если недвижимость стóит менее 250 тыс. евро, риелторы иногда берут 4 %. Комиссия должна выплачиваться в момент подписания предварительного договора.

Вознаграждение юриста — 1–2 % от стоимости недвижимости.

Покупатель оплачивает техническую экспертизу (perizia). Если недвижимость стóит около 100 тыс. евро, то эти расходы составят 200–300 евро.

Страховать жилье обязательно, только если оно приобретается в кредит. Страховка стóит от 350 до 500 евро в год.

Покупка недвижимости в Италии шаг за шагом

Покупка недвижимости

В начале приведем краткую обобщенную информацию о последовательности действий при покупке квартиры в Италии.

Шаг первый. Осмотр недвижимости
1. По приезду в Италию Вы получаете итальянский налоговый код — codice fiscale. Это можно сделать в налоговом офисе недалеко от Скалеи или в итальянском консульстве в Москве.
2. Открываете счет в итальянском банке.
Для открытия счета в некоторых банках могут потребоваться данные о Вашей «прописке», которых нет в загранпаспорте. Поэтому при поездке в Италию, возьмите с собой копии главной страницы российского паспорта и страницы с данными о регистрации по месту жительства.
3. Выбираете недвижимость.
4. Подписываете предложение о покупке (Proposta d’acquisto) , которое передаете напрямую или через агентство недвижимости собственнику квартиры. К предложению о покупке квартиры или дома в соответствии с принятым в Италии порядком Вы должны приложить чек на сумму задатка (или наличные). Как правило, сумма задатка составляет 5-10% от стоимости недвижимости.
5. Одновременно с предложением о покупке (если оно принимается продавцом, а оно принимается) подписывается предварительный договор купли-продажи недвижимости между Вами и продавцом, в котором оговариваются все условия сделки, а также сроки окончательного расчета и подписания окончательного договора у нотариуса. Сроки, как правило, порядка 1 месяца, но могут быть по Вашему желанию и более длительными, вплоть до нескольких месяцев. Если Вы покупаете недвижимость в Италии при посредничестве агентства недвижимости, вместо предварительного договора с продавцом Вы подписываете аналогичный договор с агентством недвижимости, которое является полномочным представителем продавца. В этом договоре указываются все условия сделки и, кроме того, величина комиссионного вознаграждения агентства. Также необходимо указать все Ваши дополнительные затраты по покупке квартиры в Италии, такие как налог на покупку и гонорар нотариуса.
6. Уезжаете из Италии домой и переводите деньги со своего счета в банке в России на свой счет в банке в Италии. Для этого Вам необходимо представить в российский банк копию уведомления налоговой инспекции по месту вашей регистрации об открытии счета в зарубежном банке. На нашем сайте Вы можете скачать эту форму уведомления .
7. Приезжаете к оговоренному в предварительном договоре сроку в Италию. Выписываете в итальянском банке чек на имя продавца недвижимости на сумму сделки минус задаток, чек на имя нотариуса на общую сумму его гонорара и налога на приобретение итальянской недвижимости, а также чек на имя представителя агентства недвижимости. Все эти расходы составляют порядка 10% от суммы сделки.
8. Идете вместе с продавцом, представителем агентства и переводчиком к нотариусу, где подписываете договор купли-продажи недвижимости в Италии — нотариальный акт(Atto notarile di compravendita) и передаете чеки продавцу, нотариусу и агентству.
9. Нотариус направляет договор в кадастр недвижимости Италии, затем получает оттуда выписку, в которой уже указано Ваше имя, как собственника приобретенной итальянской недвижимости. Через 20, максимум 30 дней весь комплект документов на Вашу итальянскую квартиру готов и находится у нотариуса, где Вы или представитель агентства можете его забрать.

Шаг второй. Предложение о покупке.
После осмотра квартир, предлагаемых Вам агентством недвижимости, и принятия решения о покупке понравившейся Вам квартиры, Вы должны подписать документ, называемый Proposta d’acquisto — предложение о покупке, в котором указываются параметры выбранной квартиры, ее стоимость и сроки подписания контракта у нотариуса, а также величина задатка, который Вы передаете через агентство продавцу в качестве обеспечения своего предложения о покупке. Кроме того, именно на этапе внесения задатка агентство должно подписать с Вами договор, в котором в дополнение к данным, содержащимся в предложении о покупке, указываются все Ваши дополнительные расходы, а именно — налоги при покупке недвижимости, гонорар нотариуса и комиссионные агентству. Иногда агентство не требует, чтобы Вы подписали предложение о покупке, а все аспекты предстоящей сделки указываются только в договоре с агентством. Это вполне нормально, а вот если агентство просит Вас подписать только предложение о покупке и не подписывает ничего со своей стороны, если о сумме дополнительных расходов Вам говорят только на словах, если комиссионные пытаются взять уже в момент внесения задатка, то это уже нарушение общепринятой в Италии процедуры покупки недвижимости.
Что касается сроков окончательной оплаты и подписания договора купли-продажи у нотариуса, то в предложении о покупке Вы указываете «крайний» срок (до нескольких месяцев), точную дату можно определить позднее.
Сумму задатка в разных агентствах недвижимости просят оставить разную сумму — от 1000 евро до 10% от цены квартиры. Признаком «хорошего» агентства недвижимости является тот факт, что сумма задатка в процентном отношении от стоимости квартиры составит не более 5-10%. Также Вам покажут правоустанавливающие документы на квартиру, такие как контракт прежнего владельца на покупку, план квартиры, копии документов владельца, согласие или доверенность супруги на продажу, если это совместная собственность или она приобретена во время брака. На этом же этапе Вы можете узнать величину коммунальных платежей за приобретаемую квартиру.
Ваше предложение о покупке оформляется в двух экземплярах, подписывается Вами и агентством и передается вместе с чеком продавцу. Если продавец живет в другом городе, Вас могут попросить перевести ему сумму задатка через банк обычным банковским переводом.

Шаг третий. Предварительный договор.
Если продавец принимает предложение, то формально необходимо подписание следующего документа — Preliminare di vendita — предварительного контракта между покупателем и продавцом, при этом Вы оплачиваете еще часть общей суммы — по договоренности до 10-20%. На практике же эта часть процедуры всегда пропускается и подписание предварительного контракта и оплата промежуточных сумм не происходит.
Просто агентство недвижимости передает продавцу Ваше предложение о покупке и сумму задатка, получая от продавца документ с обязательством продать квартиру на условиях Вашего предложения. При этом, если Вы откажетесь от покупки, то сумма задатка Вам не возвращается, если уже после принятия Вашего предложения и задатка откажется от сделки продавец, он должен будет Вам вернуть задаток вдвойне (но таких случаев еще не было в природе).
На практике представитель агентства просто звонит продавцу по телефону и сообщает, что появился покупатель, обговаривает предложенную Вами цену и сроки сделки.
Все описанное выше (также как и возможный торг) происходят в агентстве недвижимости. С продавцом (который может быть в другом городе или стране) Вы не пересекаетесь. У агентства есть необходимый для последующего оформления у нотариуса комплект документов на квартиру, а возможно есть и доверенность от продавца (procura speciale) на подписание контракта у нотариуса.

Шаг четвертый. Подписание договора у нотариуса.
Далее Вы должны встретиться с продавцом и с представителем агентства недвижимости у нотариуса для подписания контракта — заключительного нотариального акта о покупке — Atto notarile di compravendita. Этот акт подписывается в срок, оговоренный в предложении о покупке, точную дату можно определить позднее, главное, что не позднее оговоренного срока. Как правило, это происходит через месяц после передачи задатка. За это время Вы можете вернуться домой и перевести деньги на свой итальянский счет из российского банка. При этом, в соответствии с действующим российским законодательством, Вы должны уведомить налоговую инспекцию по месту жительства об открытии счета в иностранном банке и предоставить копию уведомления в российский банк. Прочитать о порядке уведомления и скачать форму уведомления Вы можете на нашем сайте — здесь.
Перед Вашим вторым приездом агентство должно произвести техническую проверку недвижимости, для чего необходимы услуги geometra (дословный перевод — землемер), который готовит документ, аналогичный справке БТИ и энергетический сертификат на квартиру — A.C.E. (Attestato Certificazione Energetica). На самом деле, эти документы уже могут быть подготовлены собственником квартиры, т.к. они оформляются на его имя. В таком случае квартиру можно оформить у нотариуса практически сразу. Иначе необходимо время и деньги на их оформление. Таким образом, за оформление этих документов с Вас могут попросить, а могут и не попросить некую сумму, порядка 500 евро. Можете не соглашаться, подготовка документов — это дело продавца.
Подписание контракта у нотариуса занимает немного времени. В назначенный нотариусом день у Вас должны быть чеки из итальянского банка: на имя продавца — на сумму сделки минус задаток; на имя нотариуса — на сумму налогов и гонорара; на имя представителя агентства — на сумму комиссионных. Вы приходите к нотариусу вместе с продавцом, агентом и переводчиком. В присутствии нотариуса Вы передаете чек продавцу (его номер записывается в контракте). Ну и нотариусу тоже. Нотариус читает текст договора, переводчик переводит, потом все расписываются, продавец передает Вам ключи от уже Вашей итальянской квартиры. Нотариус говорит «auguri», т.е. «поздравляю» — и все, квартира Ваша! Нотариус направляет контракт в реестр. Через 20-30 дней он получает зарегистрированный в реестре договор, выписку из реестра на Ваше имя. Эти документы Вы можете забрать в следующий приезд или попросить агентство отправить их Вам по почте, лучше курьерской. Да, перед подписанием контракта помощник нотариуса спросит Вас — женаты ли Вы и какой режим владения собственностью — общий или раздельный. Все это будет записано в контракте. Теоретически требуются данные супруги(а), и ей(ему) тоже надо получать codice fiscale, но на практике это необязательно, нотариус все равно все оформит, но уточните на всякий случай в агентстве. Данные о Вашем семейном положении не проверяются и записываются нотариусом с Ваших слов. Как и в России, квартиру в Италии можно оформить в собственность на двоих. Вообще, процесс покупки квартиры в Италии может быть и более быстрым, все зависит от степени готовности описанных выше документов

Подведем итог. Для покупки квартиры или виллы в Италии Вам надо:
1. Получить итальянский ИНН — Codice fiscale.
2. Открыть счет в итальянском банке, на который перевести деньги на покупку.
3. Подписать предложение о покупке квартиры, внеся задаток.

Далее приведем информацию о дополнительных расходах при покупке квартиры в Италии.
Во-первых, существует ряд налогов и сборов при покупке квартиры, сумма которых зависит от того, является ли приобретаемая квартира Вашей первой квартирой и кто продавец — частное лицо или фирма-застройщик. Для иностранца-нерезидента Италии квартира, покупаемая в Италии, всегда не первая, а вторая (seconda casa). В случае покупки у частного лица величина налогов составляет 10% от кадастровой стоимости недвижимости (Valore Catastale), которая в подавляющем большинстве случаев раза в 2-3 раза ниже рыночной. Эту стоимость рассчитывает и удерживает с нее налоги нотариус, но можно рассчитать кадастровую стоимость самостоятельно. Для этого надо узнать величину рентного дохода итальянской квартиры — Rendita (сокращенно r.c.e.), посмотрев контракт на покупку прежнего владельца, она также будет указана Вашем контракте. Для расчета кадастровой стоимости квартиры надо умножить Rendita на 126.
Во-вторых, Вы должны заплатить гонорар нотариусу, сумма которого рассчитывается в процентах от реальной цены квартиры, указанной в контракте, но по дифференцированной шкале, т.е. чем больше сумма сделки, тем меньше процент. На главной странице нашего сайта приведены ссылки на сайты итальянских нотариальных палат, где можно,посмотреть сумму гонораров нотариуса при оформлении недвижимости, для квартир, стоимостью до 1000.000 евро они составляют от 2.500 до 3.500 евро. (Мы работаем с хорошим нотариусом, его гонорар в подавляющем большинстве случаев — от 1500 до 2000 евро). Государство устанавливает максимально возможную величину гонораров нотариуса в зависимости от стоимости квартиры.
В-третьих, Вы должны будете заплатить комиссию агентству недвижимости. Ее величина в разных агентствах варьируется от 3 до 6 процентов. Итальянцы платят не более 3% (но не менее 1500 евро). Кстати, ставка тоже дифференцированная, чем больше сумма сделки, тем меньше процент. Постарайтесь не заплатить больше, чем итальянцы!
Таким образом, при покупке квартиры за 50.000 евро Ваши дополнительные расходы составят:
налог — 1000 евро — 10% от кадастровой стоимости, которая будет скорее всего 20.000 евро;
нотариус — 2500 евро.
Т.е. всего 3500 евро или примерно 7% от стоимости недвижимости. Плюс 1500 евро агентству — 3%. Итого — 10 % от стоимости недвижимости.
На деле эта сумма может варьироваться в пределах +/- 500 евро.
И в заключение приведем величину ежегодных расходов на содержание недвижимости в Италии.
1. Муниципальный налог на имущество I.C.I.(Imposta Comunale sugli Immobili), составляющий 0,7% от кадастровой стоимости недвижимости. На практике 100-150 евро в год. С 2012 года налог ICI заменен на новый налог IMU, который увеличился примерно в 2 раза.
2. Оплата электроэнергии – 180 евро в год фиксировано + расход по счетчику 0,25 евро за 1Квт.
3. Оплата водоснабжения – порядка 100 евро в год.