Налоги на недвижимость в Болгарии для россиян в 2022 году

Как россияне справляются с содержанием зарубежных квартир и домов

Если до событий 2014 г., изменивших политическую и экономическую ситуацию в России, наши соотечественники за рубежом приобретали в основном недвижимость для отдыха, то после присоединения Крыма, санкций и очередного удешевления рубля многие задумались о «запасном аэродроме», который может стать плацдармом для дальнейшей легализации в другой стране.

«Социальный состав покупателей тогда тоже изменился, следом за бизнесменами недвижимость стал покупать так называемый средний класс, в том числе и люди творческих профессий, которые не имели возможности инвестировать лишние деньги. Они продавали дачи, квартиры в столице и в регионах и на вырученные средства приобретали наиболее доступные варианты жилья», – отмечает Елена Богородицкая, владелица агентства Drina.

«Число тех, кто думает о приобретении зарубежной недвижимости, продолжает расти, число запросов только в нашей компании увеличилось до 20 000 в год. Но если до 2014 г. люди активно приобретали курортную недвижимость, то сейчас их больше интересует та, которую можно сдать в аренду и получать доход. Самый массовый спрос сейчас на недвижимость в Испании и Германии, в наших офисах сделки происходят каждый день», – рассказал Георгий Качмазов, генеральный директор Tranio.

По оценке Tranio, 75% россиян, владеющих в настоящий момент зарубежной недвижимостью, приобрели ее в Европе. Качмазов отмечает, что россияне не одиноки в таком подходе: «Как и граждане Турции и Китая, они приобретают недвижимость в Европе, опасаясь за собственную безопасность на родине. Посыл простой, если что – она прокормит. Запросы сейчас сильно изменились, вызывает фрустрацию необходимость отчитываться перед налоговой о зарубежных счетах и доходах. Российским покупателям не хватает осознанной стратегии, они не знают, где будут жить, в какой стране зарабатывать деньги».

Мало кто из соотечественников готов светить свои заграничные активы, этим объясняется анонимность историй, которые будут приведены ниже.

О доходах и налогах: не так страшен черт

По словам экспертов, самый большой страх покупателей зарубежной недвижимости – высокие налоги – обычно не оправдывается. В большинстве случаев налоги на доходы, полученные от сдачи в аренду, нужно платить в стране нахождения недвижимости. «Если между странами существует договор об избегании двойного налогообложения, то второй раз в стране постоянного налогового резидентства платить не нужно. Однако, согласно налоговому и валютному законодательству РФ, все валютные резиденты РФ должны декларировать свои счета в зарубежных банках и движения по ним», – объясняет Юлия Овчинникова, директор департамента продаж зарубежной недвижимости Savills в России.

Николай Лавров, вице-президент ГК «АРИН», отмечает, что общая практика такова, что если человек сдает квартиру в аренду, то правительство большинства стран, даже самых цивилизованных, закрывает на это глаза. «Такой налог трудно взимаем: сложно доказать, что у тебя жили не родственники и друзья, а квартиросъемщики. Даже если сдаешь через агента – как правило, все строится на личных контактах и многое делается вчерную. Кроме того, для многих государств это способ сохранения частных иностранных собственников на их территории: поскольку содержание недвижимости обходится недешево, сдача в аренду зачастую единственный способ для них избежать разорения», – объясняет Лавров.

Деньги к деньгам

По словам Юлии Овчинниковой, директора департамента продаж зарубежной недвижимости Savills в России, в элитном сегменте покупатели часто не хотят сдавать собственную квартиру или дом в аренду, если хотя бы иногда пользуются ей сами. Как правило, сдается недвижимость, которая изначально приобреталась с инвестиционными целями – или та, которую перестали использовать. «Занимаются этим не сами собственники, а агентствп недвижимости. Последние берут на себя ведение рекламной кампании, ищут арендаторов, проверяют их надежность, часто даже получают арендные платежи и следят за техническим состоянием дома или квартиры», – говорит Овчинникова. С ней согласна и Марина Шалаева, директор по зарубежной недвижимости Knight Frank, которая, тем не менее, отмечает, что некоторые владельцы высокобюджетного жилья за рубежом сейчас тоже экономят и сдают объект в аренду на период своего отсутствия, что, как минимум, позволяет покрыть эксплуатационные расходы на его содержание.

Вопреки распространенному мнению, что собственники элитных домов и квартир предпочитаются передавать все заботы о сдаче в аренду «специально обученным людям», организатор группы в одной из социальных сетей о недвижимости в Испании Ольга утверждает, что существует категория владельцев, которые самостоятельно подыскивают клиентов на свои объекты стоимостью в несколько миллионов евро. «В наших группах есть люди, которые сдают дома стоимостью в 2-5 млн евро, более того, они владеют несколькими такими особняками. Конечно, за порядком и техническим состоянием объектов следит персонал, однако арендаторов предпочитают подбирать самостоятельно», – рассказала Ольга.

Тем не менее бывают и исключения. Например, в прошлом году во Франции у Airbnb были затребованы данные по квартирам, с которыми сервис работает. «Многим владельцам, в том числе и моим русским коллегам, работающим во Франции, пришли бумажки из налоговой, тут же выросли цены на аренду, особенно в курортных городах вроде Ниццы, где сдается чуть ли не 80% недвижимости. Кончилось тем, что кто-то выплатил налоги, но не все», – рассказал Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru. Однако, по его словам, в таких странах, как Испания, Греция, Болгария, Сербия, Черногория, проблем не возникает, хотя в любой момент законодательство может измениться.

Высоких доходов от европейских активов ожидать не стоит, в этом солидарны и эксперты, и собственники. «Кто-то сдает недвижимость в аренду самостоятельно, кто-то – через посредников, у некоторых застройщиков есть собственные управляющие компании, которые предоставляют гарантированный доход от аренды, например на Кипре это в среднем 4−5% годовых», – говорит Татьяна Бурлаковская, руководитель Kalinka International. По словам Качмазова, покупателю европейской недвижимости не стоит ожидать больше чем 5% годовых от аренды. «Если следовать схеме «купить/починить/продать», а такие возможности есть в Германии, на Лазурном берегу и в Афинах, то можно рассчитывать на 10–15% годовых при пороге входа от 100 000 евро», – отмечает спикер, и с ним согласны практически все опрошенные «Ведомостями» владельцы недвижимости.

Несмотря на рост заявок и ежедневные сделки, россияне не только покупают недвижимость за границей, но и избавляются от нее. Многие из тех, кто приобрел ее в 2014 г., так и остались жить и работать в России и своим «запасным аэродромом» продолжают пользоваться в качестве «совсем дальней дачи» или сдают в аренду, а кто-то, разочаровавшись, продал то, что содержать слишком дорого. «Ведомости» опросили владельцев недорогой – до 250 000 евро – недвижимости в разных европейских странах, для того чтобы узнать, как они ее используют и считают ли инвестиции удачными.

Испания: возвращенцы и новый заезд

По данным аналитического центра Prian.ru, в предпочтениях россиян Испания занимает первое место, существенно обогнав более доступную Болгарию. Ольга приобрела в 2014 г. дом стоимостью 250 000 евро в Коста-Бланко, успев до падения рубля. Сначала семья с двумя детьми жила на две страны, еще два года провели там безвыездно, там же старшие дети пошли в школу и появился на свет третий ребенок. Однако в прошлом году семейство вернулось в Москву, дом сдавали в аренду и потом выставили на продажу.

«Содержание дома – около 200 евро в месяц, если не живешь, то все равно приходится оплачивать счета за электричество, воду и услуги УК, плюс ежегодный налог 300 евро и 150 евро за страховку, не считая затрат на поддержание недвижимости. Аренда позволяла эти затраты окупать, но не зарабатывать», – рассказала Ольга. На родину было решено вернуться по вполне прозаическим причинам – мужу потребовалась дорогостоящая операция, качество образования также не соответствовало желаемому. Сейчас дом выставлен за те же 250 000 евро. По словам Ольги, местный рынок серьезно пострадал из-за англичан, которые после изменения законодательства и лишения льгот стали массово избавляться от испанской недвижимости.

Тем не менее, по общим наблюдениям, поток покупателей из России продолжает расти. В частности, семья Ольги, продав дом, планирует приобрести неподалеку апартаменты в строящемся жилом комплексе стоимостью до 100 000 евро, чтобы приезжать в сезон на отдых.

Болгария: опасные УК и балканское разгильдяйство

В 2007 г., в разгар бума курортной недвижимости, Максим из Москвы приобрел две небольшие квартиры в строящихся домах на Солнечном Берегу и в Равде. Удачными эти инвестиции не считает – с тех пор недвижимость упала в цене в 2 раза. «Квартира, которую покупал за 40 000 евро, сейчас стоит около 20 000, ту, за которую заплатил 45 000, можно продать в лучшем случае за 22 000 евро, и это не считая удешевления рубля», – сокрушается Максим. Он признает, что с удовольствием избавился бы хотя бы от одной из квартир, если бы нашелся покупатель. Тем не менее свое содержание оба объекта оправдывают за счет сдачи в аренду, а одну из квартир в сезон Максим использует для отдыха.

За эти годы ему пришлось научиться взаимодействовать с управляющими компаниями, экономить на воде и электричестве, а также перепробовать все методы сдачи в аренду. Налоги здесь небольшие, около 35 евро в год, а обслуживание обходится примерно в 300 евро за год плюс расходы по счетчикам на электричество и воду. Максим считает сезон удачным, если «получает сверху (т. е. доходы минус расходы) хотя бы 50 евро». Кстати, управляющие компании – серьезная проблема в Болгарии: часто просто собирают с жильцов деньги и исчезают в неизвестном направлении, «забыв» перечислить оплату ресурсоснабжающим организациям и оставляя собственников квартир с гигантскими долгами.

Уставшие от «балканского разгильдяйства» россияне, в свою очередь, ищут возможности снизить затраты на обслуживание и платить как можно меньше по счетам. «Провести воду или свет в обход счетчиков, обмануть УК – своего рода вид спорта, которым не брезгуют даже владельцы дорогой недвижимости», – отмечает Александр, владелец двух домов на болгарском побережье. Кстати, русские собственники в Болгарии для обслуживания жилья и общения с арендаторами предпочитают пользоваться услугами соотечественников, а не болгар, считается, что русские более обязательны.

Черногория: турки подняли цены

Михаил из Москвы, купивший в 2016 г. за 40 000 евро небольшую квартиру под Будвой (Черногория) для отдыха, напротив, считает инвестиции удачными. Для того чтобы окупить расходы на содержание, на 2–3 летних месяца он сдает квартиру, самостоятельно подыскивая арендаторов. «В Черногории много компаний и частников, которым можно поручить общение с арендаторами, есть специальные группы в социальных сетях, кто-то сдает через Booking и Airbnb, хотя этот метод считается не самым выгодным. Соотечественники, которые хотят заработать на аренде, приобретают по нескольку квартир в комплексе, и тогда это может быть интересно с точки зрения бизнеса», – отмечает Михаил.

Сейчас его недвижимость на треть выросла в цене, последние арендаторы из России предложили выкупить квартиру за 60 000 евро. Как оказалось, цены на небольшие лоты в окрестностях Будвы подняли турецкие покупатели. «Опасаясь за свое будущее, недвижимость на черногорском побережье в последнее время массово скупают граждане Турции, уже произошло вымывание дешевых лотов в наиболее популярных местах», – рассказал «Ведомостям» Михаил из Санкт-Петербурга, также владеющий квартирой в Будве. А вот налоговая собственников местной недвижимости вообще не беспокоит, налоги оплачивают единоразово при покупке жилья (3% от стоимости), а ежегодный налог, по его словам, за пять лет так ни разу и не был выписан. «Это меня, если честно, беспокоит, но в нашей налоговой меня посылают подальше с этими вопросами, говорят, что все уже оплачено», – удивляется Михаил.

Еще один тренд, который видят владельцы местной недвижимости, – постепенное снижение интереса к апартаментам. «Меняется структура турпотока: если традиционно здесь было много русских, которые с удовольствием селились в апартаментах, то сейчас в страну приезжает больше европейцев, стремящихся останавливаться в отелях, и это в среднесрочной перспективе приведет к тому, что апарт-комплексы будут реконструированы хотя бы в мини-отели», – прогнозирует владелец черногорской квартиры.

Сербия: белградский синдром и отдых на стройке

Россияне в последние годы перебираются не только в раскрученные страны, все более популярна становится Сербия, единственная европейская страна, позволяющая легализоваться на Западе через покупку даже недорогой недвижимости.

Евгений, продав квартиру на Урале, в начале этого года приобрел за 25 000 евро маленькую, около 20 кв. м, студию в центре Белграда именно для получения ПМЖ. Его семья снимает двухуровневую квартиру в зеленой части города, а студию решили сдавать через Airbnb. Первый сезон оказался не самым удачным, хотя клиенты забронировали квартиру с мая по октябрь. Во время летних ливней недвижимость, которая находилась в «приземье», т. е. полуподвальном этаже, затопило. «Девушка-арендатор позвонила нам ночью с криками, что воды уже по колено, а по дому плавают вещи. Деньги пришлось возвращать, а потом еще вкладывать в ремонт, который в условиях сербского «полако» (неспешно), занял около двух месяцев», – рассказал Евгений. Впрочем, подобная ситуация может случиться в любой стране.

По словам Богородицкой, количество русских владельцев недвижимости в Сербии с каждым годом растет практически в геометрической прогрессии. Россияне скупают дома по всей стране, приобретают квартиры в крупных городах и инвестируют в апартаменты на местных бальнеологических курортах. За последние пять лет цены на недвижимость выросли на 15–30%, в зависимости от качества и расположения, а расценки на ее обслуживание здесь отнюдь не испанские. «Ежегодный налог на недвижимость и землю, если речь идет о доме, составляет около 20–50 евро, электричество и вода, если совсем не экономить, обойдется в 100 евро, а на отопление дома площадью около 200 кв. м придется за сезон потратить около 600 евро», – говорит Богородицкая.

Наиболее высокий доход – но не выше среднеевропейских 5% годовых – приносит не столько недвижимость в городах (дома не сдают даже сами сербы), сколько сдача в аренду апартаментов на местных круглогодичных курортах – в Златиборе, Копаонике, Старой Планине и в термальных «банях» – Бане Вернячка, Бане Ковиляча и других. «Самый популярный сербский горнолыжный курорт Златибор так активно и плотно застраивается, что уже в среднесрочной перспективе цены там упадут, уже сейчас туристам просто негде гулять, а шум от многочисленных строек мешает отдыху», – сокрушается Татьяна, отказавшаяся от приобретения недвижимости в этом городе.

Финляндия: горожане продают, дачники остаются

Финляндия традиционно пользовалась спросом у жителей северо-запада, домами и квартирами в этой стране обзавелись многие петербуржцы. Однако, по словам Бобашева, большинство из них в дальнейшем от недвижимости избавились. «Из-за курса евро содержание квартир становится золотым, а содержание домов – тем более», – объяснил эксперт. По его словам, содержание однокомнатной квартиры, например, в Иматре, обойдется в 150–200 евро в месяц коммунальных платежей (включая оплату электричества и отопления). «Но все зависит от местоположения дома и от этажа, на котором находится квартира. Известны случаи, когда только пользование лифтом для владельцев квартиры, расположенной на 2-м этаже, обходится в 50 евро в месяц, а для той, что на 4-м этаже, – уже 150 евро. Первый этаж за лифт не платит», – рассказал Бобашев.

Сбором налогов на недвижимость и их расчетом занимается местный муниципалитет. К примеру, для дома размером 100 кв. м и стоимостью 200 000 евро на участке в 15 соток налог приблизительно составит 4000 евро в год. Еще 300 евро придется потратить на страховку. Для квартиры в 50 кв. м этот показатель в 2 раза меньше, а ее страховка обойдется в 100 евро в год. «Из-за того, что владельцы живут не весь сезон, чтобы отбить коммунальные платежи, они вынуждены сдавать квартиру, но заработать на этом не очень получается», – объясняет Бобашев.

Однако не все так плохо, особенно если стоимость недвижимости невысока. У Дениса в Финляндии дом стоимостью около 20 000 евро, в маленьком городке в 150 км от Санкт-Петербурга. По его словам, расходы не так велики – около 300 евро в год налог на дом и землю и около 200 евро – коммунальные платежи. «Мы используем его как дачу, как и многие другие жители Санкт-Петербурга, и не видим необходимости сдавать, расходы нас не обременяют», – говорит Денис.

Налоги в Болгарии

Каждый иностранец, оформивший в этой стране вид на жительство, обязан платить налоги. Налоги в Болгарии одни из самых низких в мире, поэтому приобретение недвижимости или предпринимательская деятельность не ляжет тяжёлым налоговым бременем на плечи налогоплательщика.

Таблица существующих налогов в Болгарии

Что облагается налогом в Болгарии

В Болгарии взимается определённый пакет налогов с россиян, которые приобрели недвижимость для постоянного проживания. Это следующие налоги:

• Налог на недвижимое имущество – 0,15 %;
• Налог на вывоз мусора – 0,1-0,3 %;
• Налог на автотранспортное средство – зависит от возраста приобретаемого автомобиля.

Налог на недвижимость в Болгарии очень мал даже по российским меркам. Это 0,15 % от стоимости жилья, которое указано в нотариальном акте. Эта сумма, как правило, ниже рыночной стоимости раз в десять.

Нетрудно подсчитать, что сумма налога на среднюю квартиру, которая обошлась в 30 000 евро, составляет всего 45 евро в год. Это является важным плюсом для тех, кто хочет переехать в Болгарию на ПМЖ.

Налог может быть выплачен частями в следующие сроки:

• до 31 марта;
• до 30 июня;
• до 30 сентября;
• до 30 ноября.

Если собственник недвижимости в Болгарии планирует заплатить налог сразу, не разбивая его на 4 части, то его ожидает скидка 5 %.

После приобретения недвижимости в собственность, её владелец должен встать на налоговый учёт в течение 2 месяцев.

Где конкретно это можно сделать, объяснят по месту жительства. В противном случае у собственника жилья могут возникнуть проблемы. Вообще, обязательные платежи, в Болгарии, нужно платить в указанные сроки. Это поможет избежать возможных неприятностей. В последнее время много говорят о повышении налога на недвижимость в 2022 году, поскольку многие в правительстве Болгарии считают, что сумма в 0.15 % слишком мала, но страна построила слишком много недвижимости и можно говорить, что предложение намного превышает спрос. Даже пенсионеры могут купить недвижимость в Болгарии, потому что ее стоимость ниже чем в других странах Европы.

Квитанция оплаты налога на недвижимость в Болгарии

Увеличение налога, как предлагается, в 10-20 раз просто отпугнёт потенциальных покупателей, особенно россиян, и красивая и удобная недвижимость повиснет мёртвым грузом, поэтому в 2022 году и в следующих годах, никакого повышения не будет.

В налоги на недвижимость в Болгарии входит ещё один важный налог, это плата за вывоз мусора. Он также невелик, а конкретная сумма зависит от места проживания и может меняться в небольших пределах. Обычно этот налог платится вместе с налогом на недвижимость, и включается в общий платёж. Квартплаты и расходов на капитальный ремонт в Болгарии нет. Собственник оплачивает электроэнергию, воду и отопление там, где оно есть.

Большинство квартир, находящихся в курортных посёлках таких, как Солнечный берег, Св. Влас или Равда, отопления не имеют и тем, кто живёт там круглогодично, приходится покупать электрообогреватель или отапливать квартиру Сплит-системой.

Карта Болгарии с обозначением курортов, городов и дорог

Такие кондиционеры имеются практически во всех квартирах Черноморского побережья Болгарии. Поскольку зимы здесь тёплые, то этого бывает вполне достаточно.

Любая жилплощадь оборудована счётчиками воды и электричества, поэтому оплата осуществляется по факту расходов. В крупных городах существует центральное отопление, за которое оплата взимается по отдельному тарифу. В 2015 году стоимость природного газа снизилась на 14 %.

Оплата в жилых комплексах

Если квартира находится в отдельном комплексе, то к сумме расходов следует прибавить так называемую таксу поддержки. Жилые комплексы представляют собой, как правило, закрытые огороженные территории, где на входе стоит шлагбаум и имеется будка охранника.

Проект жилого комплекса в Болгарии

Сама территория может выглядеть как небольшой парк, где растут деревья, декоративные растения, имеются красивые клумбы.

На территории находится один или несколько бассейнов, детские площадки и парковки для автотранспорта. Конечно, вся площадь комплекса оборудована камерами видеонаблюдения. Для поддержания всего этого в хорошем состоянии и взимается такса поддержки. Сюда также входит уборка лестниц и коридоров в жилых домах. Эта сумма выплачивается один раз в год управляющей компании и может составлять от 5 до 12 евро с квадратного метра общей площади квартиры.

Налог на транспортное средство в Болгарии

С сентября 2015 года изменилась сумма налога на транспортное средство. Этот налог платится при покупке авто. Налог на авто старше 5 лет будет немного увеличен, а налог на авто младше 5 лет, наоборот уменьшен. В результате получится следующая схема:

• Налог на новый автомобиль – 138 лев;
• на авто младше 5 лет – 194 лев;
• на авто от 5 до 10 лет – 260 лев;
• на авто старше 10 лет – 275 лев.

Кроме того, для свободной езды на авто по дорогам Болгарии необходимо приобрести виньетку (своего рода дорожный налог).

Размер болгарского дорожного налога

Для езды строго в черте города виньетка не нужна. Для того чтобы не было проблем при путешествии по стране виньетку приобрести необходимо, так как при её отсутствии придётся заплатить штраф. Виньетка на одну неделю стоит 5 евро, на один месяц 13 евро и на год – 34 евро. Она закрепляется за лобовым стеклом авто со стороны пассажира.

Подоходный налог

Подоходные налоги выплачиваются не только гражданами Болгарии, но и иностранными резидентами, которые прожили на территории Болгарии на протяжении минимум 183 дней в 12-месячный период.

Подоходный налог не выплачивается только гражданами стран, с которыми у Болгарии заключён договор, регламентирующий избежание двойного налогообложения. В 2022 году таких стран 58, в которые входит также РФ, Канада и США.

Схема подоходного налога в разных странах

Разновидности подоходного налога:

• Налог при сдаче недвижимого имущества в аренду. Если человек сдает недвижимость в аренду и получает прибыль, то он обязан отчислять в государственный бюджет 10% с прибыли ежемесячно. Стоит сразу отметить, что иностранцы, сдающие жилье в аренду данный налог не уплачивают. Он распространяется только на граждан Болгарии.
• Налог на увеличение стоимости капитала. Имеется в виду продажа недвижимого имущества, в результате которой человек получает дополнительную прибыль. Налоговый взнос равен 10%.
• Патентный налог. Данный налоговый сбор выплачивается индивидуальными предпринимателями, чей оборот превышает 50 000 левов в год. Налоговая ставка -10%. Данный размер налога является одним из самых низких в Европе.
• Налоговый взнос на получение дивидендов. Если человек получает прибыль от дивидендов, то он обязан отчислить в казну Болгарии 5% от полученной прибыли.
• Налоговый взнос с депозитных счетов. Если человек получает прибыль с депозитов, то в таком случае им выплачивается 10% от прибыли.
• Налоговый сбор за торговлю валютой. Данный платеж выплачивается только в том случае, если при продаже или покупке валюты человек получил прибыль. Взнос равен 10% от полученной прибыли.
• Подоходный налог с заработной платы выплачивается только физическими лицами в размере 10% от месячного оклада.

Какой налог на недвижимость в Болгарии?

Граждане России и других стран заинтересованы в выгодном приобретении недвижимого имущества на Балканах. Вдобавок к благоприятному климату, доступным ценам на продукты питания и низкой стоимости жилья их подкупает одно из самых низких в мире налогообложение недвижимости. На территории республики, как и в любом другом государстве, всякий иностранец (физическое или юридическое лицо), который хочет купить квартиру в Болгарии, должен вносить в региональный бюджет обязательный платеж.

Какой налог на недвижимость в Болгарии для россиян?

Привлекательная для коренных жителей и оформивших вид на жительство в стране мигрантов низкая стоимость жилья на Балканах связана с большим количеством возведенных зданий и отставанием спроса на них. Добавочный бонус – низкая ставка. Оплатить налог на недвижимость совсем не сложно.

Однако неуплата или задержка платежа – серьезное нарушение закона, за которое придется отвечать по всей строгости. После приобретения в собственность болгарского недвижимого имущества следует в течение 2 месяцев его зарегистрировать в налоговом органе. При этом заполняется документ со списком всех характеристик жилья, на основании которых рассчитывают ежегодный налог на недвижимость в Болгарии. В него вносят сведения:

качество строительного материала;

конструктивные особенности объекта;

площадь и этажность помещения;

Где оплатить налог на недвижимость, определяет муниципалитет. Единовременная разовая плата в местный бюджет за оформление жилого объекта составляет от 4 до 5 % стоимости жилья, а ежегодный взнос – 0,15%. Для юридических лиц ставка – 0,15% от балансовой стоимости здания.

Налог на недвижимость в Болгарии начисляется не от рыночной цены, а от кадастровой (нотариальной). Сбор за квартиру, приобретенную за 30 тыс. евро, рассчитывают исходя из указанной в нотариальном договоре суммы в 15 тыс. 0,15% от нее составляет всего 45 €.

Важно. При покупке жилья на первичном рынке в первый год собственник освобождается от уплаты сбора, его начинают вносить только на второй год после приобретения. Однако обязательная уплата налога на недвижимость должна вноситься строго в назначенное время, чтобы избежать проблем с законом, как минимум, штрафов.

Как формируется налог на недвижимость в Болгарии?

Ежегодной всеобщей уплате подлежат основные налоги в Болгарии: муниципальный («Данък имот») и коммунальный («Данък смет»), представляющий собой сбор за вывоз и переработку бытовых отходов. Реальная сумма невысока, она определяется местом жительства и входит в общий платеж. Налог на недвижимость в Болгарии для иностранцев не отличается от суммы, которую платят граждане страны.

Как таковой квартирной платы и затрат на капремонт в стране не существует. Хозяин помещения должен оплачивать услуги, исходя из показаний счетчиков (электроэнергию, воду). Тепло есть не везде. Жители курортных поселков не пользуются центральным отоплением, им достаточно электрообогревателей или сплит-систем.

В правительстве неоднократно планировали увеличить размер налога на недвижимость. Однако повышение сбора может привести к падению спроса на комфортабельные квартиры. С 2019 г. вступили в силу изменения в болгарском налоговом законодательстве. До этого времени на единственное основное жилье собственники получали скидку 50%. По новому закону, собственники, имеющие больше одного помещения, эту льготу теряют, привилегия остается только у владельца единственного жилья. Хозяева нескольких квартир теперь будут платить этот сбор в полном объеме.

Как начисляется налог на недвижимость?

За жилплощадь в обособленных кварталах улучшенной инфраструктуры, оборудованных парковками, детскими площадками, требуется платить т.н. «таксу поддержки». В органах самоуправления подскажут, как оплатить налог на недвижимость в Болгарии.

Ценообразование на болгарское жилье зависит от особенности расчета оплачиваемого метража. Кроме самих комнат, санузлов, прихожих, в него включают также толщину стен, подсобные помещения, балконы. К этому значению прибавляют долю общей постройки в процентном содержании:

площадки и пролеты лестниц;

подвалы и мансарды;

Сумма этих показателей составляет площадь помещения. Платеж обычно совмещают с коммунальным сбором и вносят одновременно.

Законодательство устанавливает, когда платить налог на недвижимость. В отличие от вывоза мусора, оплачиваемого раз в год, сумму пошлины можно выплачивать долями поквартально – до конца марта, июня, сентября и ноября. При оплате сбора полностью одним платежом собственник получает скидку 5%. В год приобретения квартиры или дома сумма делится пропорционально числу месяцев. Каждый владелец выбирает наиболее удобную систему, как оплатить налог на недвижимость.

Помимо земельных участков с расположенными на них дорогами, водоемами и сельхозугодьями, входящими в государственную собственность, к тем, кто освобожден от налога на недвижимость, относятся владельцы объектов, кадастровая стоимость которых меньше 1680 левов.

Налог на недвижимость в Болгарии для нерезидентов – один из самых невысоких в мире. В связи с низкими ценами на жилье и южным климатом это считается дополнительным бонусом для приобретения квартир там.

Пройдите курс повышения квалификации по теме «Управленческий учет с нуля до внедрения». 120 ак.часов, обучение онлайн 1 месяц, официальное удостоверение.

При записи на курс до 6 февраля подарок 12 тысяч рублей — 3 месяца безлимитных консультаций от лучших экспертов «Клерка».

Налоги на недвижимость в Болгарии

Вы обзавелись квартирой на местном курорте или только планируете покупку? В таком случае вам придется столкнуться с болгарским налоговым законодательством. О налоге на недвижимость в Болгарии для россиян и граждан СНГ, актуальных ставках и методике расчета читайте в нашей статье.

Ежегодный налог на недвижимость

Согласно болгарскому законодательству налогом облагается вся недвижимость на территории Болгарии. Исключение составляют сельскохозяйственные угодья и леса.

Иностранный гражданин, купивший в Болгарии дом или квартиру, автоматически становится плательщиком налога на имущество. Не позднее 60 дней после заверения договора купли-продажи у нотариуса новый владелец должен встать на учет в налоговую инспекцию, представив декларацию об объекте.

Декларация жилого объекта содержит полное его описание:

Налог на недвижимость в 2017 году, как для россиян и других иностранцев, так и для граждан Болгарии, составляет 0,15% от кадастровой стоимости объекта. Кадастровая или оценочная стоимость объекта устанавливается налоговыми органами и, как правило, на 50-70% ниже рыночной.

Для юридических лиц налог на имущество рассчитывается по ставке 0,15%, исходя из балансовой стоимости объекта .

Налог на недвижимость, исходя из оценочной стоимости жилого объекта. Ставка актуальна для физических и юридических лиц.

Помимо общегосударственного, собственник оплачивает муниципальный сбор, который по сути является платой за вывоз бытовых отходов. Размер сбора составляет 0,2–1% от кадастровой стоимости жилья и устанавливается каждым муниципалитетом в зависимости от престижности района расположения жилья. В 2017 году размер муниципального сбора составляет для:

• Варны – 0,15%;
• Софии – 0,32%;
• Бургаса – 0,25%.

Муниципальный сбор уплачивается одновременно с имущественным налогом, поэтому условно считается его составной частью.

Ставка сбора на вывоз бытовых отходов одинакова как для физических, так и для юридических лиц вне зависимости от гражданства плательщика.

Схема оплаты

Налог на недвижимость уплачивается один раз в квартал, до последнего числа каждого месяца (март, июнь, сентябрь, декабрь). При оплате всей суммы до 31 марта предоставляется скидка в размере 5%.

Сервисное обслуживание недвижимости или такса поддержки

В элитных апартаментах Болгарии существует такса на сервисное обслуживание помещений, которое включает в себя охрану и уборку объекта, работы по озеленению близлежащей территории и чистке бассейнов. Такса рассчитывается в зависимости от площади квартиры и составляет от 5 до 15 евро в месяц.

Такса поддержки установлена, как правило, в жилых комплексах курортного типа и апарт-отелях, предлагающих постояльцам дополнительные услуги (бассейн, ресепшн, охрана, зоны отдыха, ресторан и др.). В многоквартирных жилых домах и некоторых комплексах такса поддержки отсутствует.

Налоги на доходы от продажи и аренды недвижимости

Аренда. Согласно болгарскому законодательству, арендодатель должен уплатить подоходный налог в размере 10% и НДС в размере 9% с полученного дохода с аренды. Из налогооблагаемой суммы разрешаются вычеты, в размере расходов, понесенных арендодателем при предоставлении услуги. Для получения разрешения на вычет, расходы необходимо подтвердить документально.

Налог уплачивается ежемесячно или один раз за отчетный период. Процедуру получения разрешения на сдачу недвижимости в аренду и особенности уплаты налога на аренду квартиры, можно уточнить в налоговой инспекции или в управляющей компании.

Также владелец жилого объекта должен осуществить единовременную выплату в размере 5 левов за каждое спальное место.

Продажа. Продавец уплачивает налог на прирост капитала в размере 10% от разницы между покупной и продажной ценой жилого объекта.

От уплаты налога на прирост капитала освобождаются следующие категории собственников:

• продающие основное жилье и владеющие им более 3 лет;
• продающие не более 2 объектов, находящиеся в собственности более 5 лет.

Важно: если вы продаете недвижимость от юридического лица и ее стоимость превышает 50 000 левов, вы автоматически становитесь плательщиком НДС. В данном случае налог в размере 20% взимается с суммы, превышающей 50 000 тыс левов. Также вы оплачиваете налог на добавленную стоимость, покупая недвижимость от застройщика на первичном рынке, однако эта сумма, как правило, уже включена в стоимость покупки.

Налоги на недвижимость в Болгарии

Болгария – одна из самых популярных стран среди покупателей недвижимости из стран СНГ, особенно часто здесь приобретают жилье представители России, Украины и Белоруссии; как и везде в мире, здесь необходимо оплачивать налоги при покупке, содержании и продаже недвижимого имущества.

Налог на покупку и продажу недвижимости

В Болгарии налоги на покупку и продажу недвижимости одинаковы как для граждан Болгарии, так и иностранцев. Все расходы по сделке оплачивает покупатель, а продавец только подготавливает документы. Будущий владелец обычно оплачивает в местном муниципалитете 3% от стоимости сделки. Максимальный налог на покупку недвижимости в Болгарии составляет 3,3% – размер ставки зависит от расположения, например, в Бургасском регионе все платят 3% от стоимости объекта или от суммы налоговой оценки, в зависимости от того, в каком случае сумму будет больше. Если сумма сделки составляет 15 000 евро, а налоговая оценка – 16 000 евро, то налог на покупку будет рассчитываться по второму варианту и составит 480 евро. Также оплачивается нотариальная такса на внесение в Реестр недвижимости — она составляет 0,1% от стоимости объекта.

Налог на владение недвижимостью

Владельцы болгарской недвижимости каждый год должны оплачивать налог на недвижимость («данък имот» или муниципальный налог) и таксу поддержки («данък смет», сбор за вывоз мусора и переработку бытовых отходов или коммунальный налог). Это касается как физических, так и юридических владельцев, как граждан Болгарии, так и иностранцев. Если сравнивать налоговые ставки на владение недвижимостью в Болгарии с другими европейскими странами, то здесь они будут одними из самых низких. Но их размер каждый год может быть разным – это определяет налоговый орган по формулам, которые рассчитываются, исходя из местонахождения недвижимого объекта, его стоимости и т.д.

Окончательную ставку указывает конкретный муниципалитет и ее значение может находиться в промежутке от 0,15 до 0,25% от налоговой оценки недвижимости, которая как правило, ниже рыночной стоимости объекта. Начисление налога начинается с того момента, как объект был введен в эксплуатацию, и оплачиваться он должен независимо от того, используется недвижимость или же пустует. Как было указано выше, вместе с налогом на недвижимость необходимо оплачивать и коммунальный налог, его ставку определяет конкретный муниципалитет, исходя из ряда определенных факторов. Размер коммунального налога обычно находится в пределах 0,14 – 0,45% от нотариальной стоимости недвижимости. В Бургасе такса составляет 0,25% от налоговой оценки имущества, в Варне она равна 0,15%, в Софии придется отдать 0,325%, а в маленьких городах размер ставки будет меньше.

По средним подсчетам, если речь идет о квартире-студии, то за год сумма налога на недвижимость и таксы составляет около 25 евро (эти два налога необходимо оплачивать одновременно). У владельца квартиры с одной спальней расход по этим ставкам обычно составляет 45 евро. Эта такса поддержки в Болгарии состоит из следующих составляющих: расходы на общее электричество по дому, общую воду (бассейн), а также полив растений, озеленение территории, охрана, сбор за лифт, уборка территорий (обычно каждый день проводится влажная уборка всех общий площадей), налог на землю, взнос в фонд капитального ремонта. Но ее размер или ее наличие зависит от конкретного жилого комплекса и его услуг. Как и везде, есть управляющие компании, которые хорошо работают и не очень, поэтому при выборе объекта очень важно прислушиваться к мнению риэлтора и потенциальным соседям.

Индивидуальные коммунальные расходы имеют следующие расчеты: двухтарифное электричество: ночью – 0,10 стотинок (0,05 евроцентов) за киловатт/час, днем – 0,18 стотинок (0,09 евроцентов) за киловатт/час. 1 куб воды обойдется в 2,80 лева (1,4 евро).

Налог при сдаче недвижимости в аренду

В Болгарии при сдаче недвижимости в аренду заключается договор найма – в последующем году этот договор подается в налоговую службу до 30 апреля и оплачивается подоходный налог в размере 10% от суммы аренды за прошедший год. Если речь идет о сдаче на короткий срок туристам, то необходимо пройти процедуру категоризации, получить статус и звезды. И, в зависимости от «звездности» имущества, будет определен конкретный налог в муниципалитет. При сдаче недвижимости на долгий срок, оплачивается только подоходный налог.

Сдача недвижимости в аренду в Болгарии часто осуществляется с помощью управляющих компаний, их стоимость услуг начинается от 30% от вырученной суммы после вычета расходов на уборку и оплаты таксы поддержки – это самая частая схема работы. Иногда управляющие компании берут вознаграждение в размере 50% от вырученной суммы, но данный процент зависит от количества услуг, которые они предоставляют, в том числе и гарантированный процент доходности. Также встречаются варианты выкупа права сдачи в аренду перед высоким сезоном.

Налог на дарение и наследование недвижимости

В случае если имущество дарится родственникам первого уровня, то в таком случае налог составит 1%. Во всех других случаях необходимо оплатить налог в размере 4%.

Сроки и способы оплаты налогов

Оплачивать налоги в Болгарии необходимо своевременно и в указанном размере. За просрочку платежа начисляются пени, которые составляют 4-5% годовых по ставке рефинансирования Национального банка Болгарии. В тот год, когда недвижимость была только приобретена, оплата налога на недвижимость производится пропорционально оставшимся месяцам до конца текущего года. Есть случаи, когда можно оплачивать меньший размер налога, подробнее с ними можно ознакомиться в документе «Закон за местните данъци и такси».

Для тех, кто постоянно проживает в Болгарии, имеет смысл выплачивать налог частями. Вся сумма делится на четыре равные части и перечисляются по одной каждый квартал. Если оплатить сразу весь налог до 30 марта года, который следует за отчетным, то плательщику предоставляется скидка 5%. Многие предпочитают оплачивать налог двумя равными суммами. Первую часть перечисляют в период с 1 марта по 30 июня, а оставшуюся сумму оплачивают до 30 октября. Каждый может выбрать удобный способ оплаты, главное не просрочить.

Недвижимость в Болгарии: итоги 2020 года, тенденции и прогнозы на 2021 год

Стоит ли покупать недвижимость в Болгарии? Плюсы и минусы владения болгарской недвижимостью интересны всем, кто задумывается о покупке здесь квартиры или дома. Попробуем разобраться, насколько оправданна такая покупка.

Плюсы

Больше всего, конечно, в Болгарии покупают недвижимость у моря

Минусы

Недвижимость на горнолыжных курортах тоже пользуется спросом

Как правило, при желании купить недвижимость в Болгарии о минусах не задумываются. А между тем, они есть, и не только упомянутые нами. Даже риэлторы, заинтересованные в покупателях болгарской недвижимости, разбирают, почему не стоит покупать недвижимость в Болгарии.

Некоторые нюансы

Любителям собственных урожаев несложно заполучить в Болгарии домик в деревне вместе с большим участком земли

Покупка болгарской недвижимости не дает никаких преимуществ в получении вида на жительство (единственное исключение – если вы готовы потратить на недвижимость более 600000 лев, то есть больше 300000 евро). Пенсионеры получат ВНЖ без проблем, остальным же придется искать другие возможности. Покупая недвижимость, нужно сразу определиться, зачем она вам нужна: для отдыха или для постоянного проживания. В большинстве случаев это совершенно разные апартаменты/дома. Вообще, тем, кто не уверен в том, что будет постоянно жить в Болгарии, лучше с покупкой до поры до времени вообще не заморачиваться. Арендовать квартиру совсем несложно, с домами дело обстоит похуже, но варианты есть (порой даже бесплатные). Имеет смысл пожить пару лет в арендованном жилье, чтобы получить представление о жизни в Болгарии вообще и о рынке недвижимости в частности. А потом уже и о покупке подумать. Если хочется приобрести недвижимость для отдыха, то тоже начать лучше с аренды, причем по возможности – с аренды где-то неподалеку от приглянувшегося объекта.

В общем, недвижимость в Болгарии — на любой вкус и кошелек!

Если же решение о переселении в Болгарию окончательное и бесповоротное, то стоит ответственно подойти к покупке, учесть все подводные камни и возможные сложности. То есть сразу подыскивать недвижимость в подходящем месте, с подходящими соседями и в подходящем состоянии. Покупка квартиры или дома – серьезное мероприятие, так что не стоит слепо доверять эмоциям, чтобы не пожалеть об этом. Для большей уверенности и снижении рисков работайте с профессионалами: например, вбейте в поисковике «недвижимость в Болгарии bolgarskiydom». Вообще, более подробно мы об этом писали:Как купить недвижимость в Болгарии, чтобы не пожалеть об этом? Часть 1. Принимаем решение о покупкеКак купить недвижимость в Болгарии, чтобы не пожалеть об этом? Часть 2. Вникаем в детали Об обмане покупателей вы можете узнать тут:Как обманывают покупателей недвижимости в Болгарии. Часть 1.Обман покупателей недвижимости. Часть 2. «Реновированные» дома.Обман покупателей недвижимости в Болгарии. Часть 3. Инвестиции Но есть возможность и сэкономить на покупке недвижимости в Болгарии! Вам также могут быть интересны другие наши статьи:Такси в БолгарииВид на жительство в Болгарии: основанияБолгарский язык: первое знакомство Нравится статья? Поделитесь с друзьями, нажав на кнопки соцсетей! Спасибо!

Недвижимость в Болгарии риелторы нахваливают наперебой как самую дешевую в Европе, да еще и на море, а еще там русских очень любят и каждый второй говорит на языке Пушкина. А сейчас начинается пятиминутка правды: коротко и емко о том, что нужно знать тем, кто решился купить жилья в Болгарии.

Недвижимость в Болгарии – самая дешевая в Европе

Жилье в Болгарии – самое дешевое. Да, есть Прибалтика, но мы же хотим получить загар, а не простуду. На фото: Свети-Влас

Если речь идет о странах Евросоюза, то спорить с этим утверждением трудно. Конечно, есть еще Прибалтика, но мы же хотим получить загар, а не простуду. Студия в Болгарии с видом на море стоит от €40 тыс., в пределах получасовой прогулки до пляжа – от €20 тыс. Дом в Болгарии можно купить еще дешевле – что-нибудь разваливающееся и требующее ремонта (а если по-честному, то сноса) где-то в глуши. Не вариант. Цены на недвижимость у моря в Болгарии подкупают, и это несомненный плюс этой страны.

Не надо ждать

Ценовое дно не пройдено, Болгария все еще на нем, но пытается всплыть. На фото: Албена

Долгое время, начиная с 2008 года, рынок падал, падал, падал. До кризиса бешеными темпами строились жилые комплексы на море, зачастую незаконно, лишь бы удовлетворить спрос, а после краха экономики и спрос упал на несколько порядков, и цены обрушились. Многие бетонные остовы вдоль побережья до сих пор стоят недостоенно-непроданными. Жилье на вторичном рынке Болгарии дешевело с каждым месяцем вплоть до конца 2013 года, но сейчас цены стабилизировались с едва заметной тенденцией к росту на отметке в €444 за кв.м. В Варненской области – €705, в Бургасской – €586 (Национальный статистический институт). Ценовое дно не пройдено, Болгария все еще на нем, но пытается всплыть.

Они возвращаются

Вторая половина 2014 года оказалась успешной для некоторых болгарских агентств недвижимости

Вслед за стабилизацией цен на рынок хлынул поток покупателей, уяснивших, что вряд ли уже будет дешевле. Исполнительный директор Bulgarian Properties Полина Стойкова: “Наши оптимистичные ожидания на 2014-й полностью оправдались, особенно во втором полугодии, когда мы отметили активизацию покупателей в Софии. Продажи жилья в столице выросли на 15% по сравнению с прошлым годом, и можно со всей уверенностью заявить, что вторая половина 2014-го станет самым успешным периодом для рынка жилой недвижимости Болгарии с начала кризиса”.

Осенне-зимняя пора – за покупками в горы пора!

Пока жители Причерноморья замерзают от пронизывающего ветра, владельцы недвижимости в Банско отдыхают и радуются жизни

Зачем думать о покупке недвижимости в Болгарии осенью или зимой, если за полгода до начала сезона все может поменяться? Самое время вспомнить, что сезон бывает не только летний, но и зимний. Пока жители Причерноморья замерзают от пронизывающего ветра, владельцы недвижимости в Банско отдыхают и радуются жизни. TripAdvisor признал Банско самым дешевым горнолыжным курортом Европы: проживание, питание, уроки катания и само катание на четверых обойдутся в €2100 за неделю. По данным портала TheMoveChannel.com, по сравнению с 2012 годом количество запросов на недвижимость на Солнечном берегу снизилось, а на недвижимость в Банско, Пампорово и Боровце – увеличилось. Горнолыжные курорты Болгарии рулят.

Невечное лето

Небольшая квартира приобретается для себя и используется 3-4 месяца в году, не дольше, ибо прохладно

Болгария – не Испания, и это надо четко понимать и осознавать. Дешевизна квартир в Болгарии на море, а именно там совершается большинство покупок, перекрывается недолгим летом. Классический пример: небольшая квартира приобретается для себя и используется 3-4 месяца в году, не дольше, ибо прохладно. Болгары купаются в июле и августе, и только самые отчаянные открывают сезон в мае. За долгим европейским летом приезжайте на Кипр, в Испанию или на средиземноморское побережье Турции.

Море русских

Каждый 20-й человек в Болгарии – это русский. На фото: Несебр

На семимиллионную Болгарию уже приходятся 350 тыс. российских собственников жилья. Выходит, что каждый 20-й человек в Болгарии – это русский. Граждане России, в том числе звезды, начиная от Лолиты и заканчивая Филиппом Киркоровым, скупили все побережье. Будучи в Бургасе, Варне или Несебре, вы увидите огромное количество вывесок на русском языке, но все они посвящены одной тематике: “престижные апартаменты недорого”.

Русских любят по-русски. Или нет?

Каждый официант сможет принять у вас заказ на великом и могучем – это явный миф

Приезжают там всякие… Повышают цены… А если миллион китайцев приедет в ваш город и организует спрос на то, что раньше стояло нераспроданным? Цены на недвижимость в Болгарии могли бы быть ниже, если бы не “эти русские”. Конечно, речи о ненависти не идет, скорее болгары относятся к русским как и ко всем остальным. Хотя наименование “братушки” до сих пор часто мелькает на страницах газет и журналов, это скорее дань традиции или недостаток синонимов: ну не писать же слово “русские” в каждом предложении. А то, что вы начнете понимать болгарский со второго дня, или что каждый официант сможет принять у вас заказ на великом и могучем – это явные мифы. Ничто не дается без усилий: язык придется учить, а в крайнем случае – объясняться на английском.

Купить, сдать и дома на диване отдыхать

При покупке недвижимости в Софии можно рассчитывать как минимум на 6%, чего нельзя ожидать ни на море, ни в банке

Можно купить квартиру в Болгарии, летом отдыхать на море, зимой сдавать в аренду и отбить затраты за 10 лет. Утверждение спорное. Если вам приморская болгарская зима не нравится, то кому в здравом уме она понравится? Зачем кому-то снимать квартиру на море зимой? Если покупать, то уж для себя, а если покупать не для себя, то только в городе. Самая доходная недвижимость в Болгарии – это однокомнатная квартира на “внутреннем” рынке, не на курорте. При покупке недвижимости в Софии можно рассчитывать как минимум на 6%, чего нельзя ожидать ни на море, ни в банке.

Текст: Александр Фетюков, ee24.ru

Читайте также:

Певец Юрий Лоза о Болгарии: “Чудес здесь не бывает”

Русский интерес к Болгарии просел на треть

Недвижимость в Болгарии начинает “пятилетку роста”

Мнение автора статьи может не совпадать с позицией редакции ee24.ru.

Вопрос, что будет с рынком недвижимости Болгарии в 2021 году, волнует риэлторов, застройщиков, инвесторов. В нынешней ситуации трудно делать какие-либо прогнозы, так как все подчинено развитию мира.

Актуальная информация рынка недвижимости в Болгарии

Количество инвестиций в недвижимость и продаж в Болгарии в сентябре составило 18 142, что на 13% больше чем в том же месяце прошлого года, когда было совершено 16 065 сделок. Об этом свидетельствуют данные Регистрационного агентства.

Сентябрь – первый месяц с начала кризиса COVID, в котором рыночная активность выше, чем в прошлом году. Это произошло после трех месяцев двузначного снижения, за которым последовал квартал, догоняющий объемы 2019 года.

Всего за девять месяцев 2020 года в стране было зарегистрировано 113 265 сделок, что на 23% меньше, чем 147 609 продаж за аналогичный период 2019 года. В сентябре рост наблюдался в каждом из шести крупных городов страны. .

В целом на шесть крупных городов, согласно анализу рынка недвижимости, в сентябре пришлось 34,4% продаж недвижимости в стране по сравнению с 33,6% в том же месяце прошлого года. Это означает, что рынок в этом сезоне активнее, чем в это же время в прошлом году.

За три месяца карантина – март, апрель и май – активность на рынке недвижимости упала в среднем на 38% по сравнению с уровнем прошлого года. Наихудшим был апрель, когда ежегодный обвал на 55% составил 7678 транзакций по стране. В марте снижение составило 27,5% до 11 808 сделок, в мае – 30,7% до 11 270 сделок.

В летние месяцы – июнь, июль и август – активность начинает восстанавливаться. Сделки были в среднем на 0,5% меньше, чем годом ранее. В июне с 18 955 продажами рынок был на 0,96% ниже результата того же месяца в 2019 году. Июль был самым сильным летним месяцем для рынка недвижимости в Болгарии – с увеличением на 2,6% до 18 204 сделок. В августе транзакции сократились на 4,3% в годовом исчислении до 17 802 сделок.

При позитивном раскладе и успешном преодолении коронного кризиса можно ожидать активного рынка и динамику стабильных цен на недвижимость в Болгарии.

Цены на недвижимость в Болгарии в 2021 году

Обзор цен и рынка недвижимости Болгарии в следующем году зависит от действий Европейского центрального банка. Рынок, вероятно, выиграет от мягкой денежно-кредитной политики в Европе, цены останутся стабильными и, возможно, даже продолжат расти.

Рынок находится в очень хорошей форме, хотя многие аналитики ожидали, что он испытает больший шок. Основная причина – банки. Они действовали неожиданно привлекательно для клиентов.

Кризис с коронавирусом увеличивает интерес на недвижимость в Болгарии для россиян, украинцев, израильтян, европейцев, к жилым домам и новострою. При этом предложение все еще не соответствует резкому изменению спроса – оно растет в 2-2,5 раза.

Тенденции и прогноз роста в отдельных городах и районах сохранится!

Стоит ли покупать недвижимость в Болгарии в 2021 году

Недвижимость долгое время считалась способом сбалансировать инвестиционный портфель, ее предпочитают пенсионные фонды и страховые компании, занимающиеся поиском активов, которые сочетают рост стоимости капитала, предлагаемого акциями, с безопасным доходом, подобным облигациям.

В то время, когда доходность государственных облигаций снижается, около 15% корпоративных облигаций понижается, а дивиденды по акциям откладываются, инвесторы жаждут дохода, который может обеспечить недвижимость.

Ожидания, что глобальные меры по стимулированию экономики могут увеличить инфляцию в 2021, вероятно, повысят спрос на недвижимость, которая является защитой от воздействия инфляции на облигации и золото.

Компания Bulgaria Avenue считает, что сегодня самое надежная инвестиция – приобретение недвижимости.

Коронавирусный кризис не привел к новым тенденциям, скорее усилил существующие.

Коммерческая недвижимость подвергается большой и ускоренной трансформации, при этом больше всего пострадают торговые площади, которые рискуют не оправиться от пандемии.

Где в Болгарии лучше покупать квартиру в 2021 году

В первую очередь необходимо определить возможность инвестиции, какую сумму планируете потратить?

В каком районе? Имеет ли значение близость к морю, к крупным городам, вид, изложение? В некоторых случаях имеет, в других – нет, зависит от целей.

Как вы решаете, куда инвестировать и где купить дом, что само по себе тоже неплохо для инвестиций? Вы слепо доверяете родным и близким? Вы принимаете решение, основываясь на чувствах? Как вы относитесь к принятию осознанного решения, в котором вы не сомневаетесь и которое заставляет вас чувствовать себя хорошо, спокойно спать и быть удовлетворенным?

Если Вы планируете инвестировать в городскую недвижимость:

Сегодня есть несколько причин, по которым большинство покупателей предпочитают новое строительство:

• новые и ухоженные зоны общего пользования;
• возможность приобрести парковочное место или гараж;
• соседи из идентичного круга общения – молодые люди со схожими интересами;
• более высокий процент финансирования банками при использовании ипотечного кредита и соответственно необходимость более низкого процента франшизы со стороны покупателя.

Если Вы планируете инвестировать в курортную недвижимость: мы предупреждаем, что когда недвижимость очень дешевая и предлагаются большие скидки, для этого есть причины.

Ликвидность недвижимости – соотношение цены, места и качества.

Компания Bulgaria Avenue поможет сделать правильный выбор, проведет анализ цен, Организуем ознакомительный тур, предложим местоположение, где есть сочетание ликвидности, комфорта и выгодной цены. Недвижимость будет приносить Вам радость и удовольствие.

Ипотека в Болгарии в 2022 году: ставки, условия получения, порядок оформления

Болгарский рынок недвижимости привлекает иностранцев из ближнего и дальнего зарубежья в первую очередь уровнем цен. Вдобавок иностранцам доступна ипотека в Болгарии. Для местных банков не имеет значения, откуда приехал потенциальный заемщик: как гражданам стран ЕС, так и россиянам финансовые организации дают кредиты на равных условиях. Конечно, граждане Болгарии могут рассчитывать на более привлекательные условия кредитования, но разница не столь существенна, как в других странах.

Общая информация о болгарском рынке недвижимости

Недвижимость в Болгарии находится в топе у покупателей из России на протяжении последних 15 лет, наряду с недвижимостью Испании. Девять из десяти покупателей ищут дешевые объекты на суммы до 50 тыс. евро.

В 2018-2019 годах жилье в Болгарии является выгодным капиталовложением, даже если купить недвижимость в кредит. С 2009 по 2013 год цены на рынке совокупно упали на 48 % и составили в среднем 442 доллара за кв.м.

Сегодня наблюдается очередной виток их роста: с 2014 по 2019 совокупный рост средних цен превысил 25 %, и они продолжают расти. Эксперты дают умеренно оптимистичные прогнозы, что связано с увеличением количества разрешений на строительство, активизацией процесса вступления Болгарии в Шенгенскую зону и, конечно же, возможностью взять ипотеку в Болгарии.

Самыми динамичными считаются рынки недвижимости Софии, Варны и Бургаса, где вторичный рынок в 2017 году продемонстрировал рост цен на 9,4, 13,5 и 13,4 % соответственно. Помимо этих городов, привлекательны курорты на море, где небольшую студию в паре километров от пляжа можно купить за 10 тыс. евро, а за 20-50 тыс. евро – весьма приличную квартиру.

Условия кредитования иностранцев

В условиях кризиса на рынке недвижимости болгарские банки стали активно привлекать иностранный капитал за счет кредитов иностранцам под залог недвижимости. Условия ипотечного кредитования в Болгарии для иностранцев, конечно, жестче, чем для местных жителей.

При оформлении ипотеки тип недвижимости принципиального значения не имеет, предпочтение отдается ликвидным объектам – квартирам и домам в туристических зонах. Сельская недвижимость практически не кредитуется – проще получить кредит под ремонт, чем под покупку дома в деревне.

Иностранцам болгарские банки готовы давать обычно не более 200 тыс. левов, что составляет около 100 тыс. евро. Учитывая цены на недвижимость, такого займа вполне достаточно. Но сумма кредита обычно покрывает только 60-80% от стоимости объекта, остальное покупатель обязан внести сам, демонстрируя платежеспособность. Плюс 15% первоначальный взнос.

Срок кредитования для нерезидентов – от 5 до 20 лет в зависимости от программы, допустимый возраст заемщиков – 20-65 лет (60 лет для женщин).

Ставки кредитования варьируются от 7 до 9,5, иногда до 14 % в зависимости от условий. Например, Unikredit Bulbank готов предложить процентные ставки в размере около 6 %.

Ипотека Сбербанка в Болгарии для россиян, к сожалению, недоступна, однако банк входит в число финансовых организаций, дающих кредиты под залог недвижимости за рубежом. Помимо “Юникредита”, ипотеку иностранцам также выдают “Альфа-банк”, DSK-bank, Postbank, “Болгаро-американский кредитный банк” и некоторые другие.

Для сравнения: средний процент ипотеки для болгар хоть и выше средних ставок по Европе, но ниже 4%.

Обратите внимание, что ставка может состоять из двух компонентов: фиксированного процента и плавающего индекса (SOFIBOR для кредитов в левах и EURBOR для евро), который может этот процент как уменьшать, так и увеличивать. При этом фиксированный процент для каждого клиента обычно индивидуален.

Досрочное погашение ипотеки обычно предполагает выплату штрафа в размере до 1-3 %.

Как получить ипотеку в Болгарии

Ипотека для россиян в Болгарии доступна по программам от 7 банков. Самые доступные и простые с точки зрения оформления варианты – это покупка жилья от застройщика, который, продавая жилье, уже сотрудничает с одним или сразу с несколькими банками. В таком случае заемщик может рассчитывать на изначально лояльное отношение со стороны кредитора.

Что касается вторичного рынка, то, чтобы купить квартиру в ипотеку в Болгарии, необходимо придерживаться такого порядка действий:

1. Выбор подходящего объекта и его бронирование. Поиск жилья можно осуществлять как самостоятельно, так и через агентства недвижимости/частных риелторов. Самые популярные порталы: Alo, Imot, Bazar. Системы лицензирования агентов по недвижимости в стране нет, потому доверяйте сделки только проверенным риелторам. Осуществив выбор, необходимо забронировать объект: покупатель перечисляет через банк сумму для резервирования, обычно это 2-3 тыс. евро.
2. Выбор банка и сбор документов. Условия в банках похожие, тем не менее рекомендуется провести предварительный анализ предложений. Пакет документов обычно стандартный – о нем ниже.
3. Подача заявки на ипотечный кредит в Болгарии. Обязательного личного присутствия заемщика при подаче заявки и ее рассмотрении не требуется, достаточно делегировать уполномоченного представителя по доверенности.
4. Одобрение заявки, оформление кредита. В среднем процедура оформления от момента выбора подходящего объекта и до перечисления итоговой суммы продавцу занимает 1,5-2 месяца. За это время проводятся и сопутствующие процедуры: оценка недвижимости, подписание договора страхования, нотариальное оформление и так далее.
5. Заключение сделки, передача денег продавцу, перерегистрация объекта недвижимости.

Как выбрать лучшую ипотечную программу

Ипотека иностранцам в Болгарии обычно предоставляется по стандартным условиям. Беглое сравнение нескольких программ кредитования в болгарских банках дает понять, что предлагаются относительно одинаковые условия. Ключевым фактором является ипотечная ставка: чем она ниже, тем выгоднее считаются условия кредита.

Но при выборе подходящей программы, учтите, что:

• во-первых, в Болгарии существует практика увеличения ипотечной ставки через несколько лет в сравнении с первоначальной;
• во-вторых, могут применяться плавающие индексы SOFIBOR/EURBOR. Их применение может начинаться в том числе через несколько лет после оформления займа.

При выборе программы, чтобы купить дом в кредит, обратите внимание и на другие аспекты:

• общую сумму переплаты с учетом всех ставок;
• размер первоначального взноса;
• срок кредитования;
• размер комиссионных за рассмотрение и за другие банковские действия;
• возможность и условия досрочного погашения.

Перед тем как оформить договор, рекомендуется пройти консультацию с кредитным экспертом.

Пакет документов

Покупая недвижимость в Болгарии в кредит, иностранцы-нерезиденты представляют в финансовые организации стандартный пакет документов, в том числе:

• копии внутреннего и заграничного паспортов;
• брачное (для состоящих в браке) или бракоразводное (для разведенных) свидетельство;
• справку о доходах, а также об уплате налогов за последний налоговый период;
• справку о зарплате с работы, выписку из банка о движениях по счету за последние полгода;
• выписку из ЕГРН со сведениями об имеющейся в собственности недвижимости, а также об отсутствии обременений на нее;
• справку из бюро кредитных историй и, при необходимости, рекомендательное письмо из российского банка, клиентом которого является заявитель;
• предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Документы предоставляются в оригинале, а также в копиях с нотариально заверенным переводом на болгарский язык.

Подписание ипотечного договора

После одобрения ипотека на недвижимость в Болгарии может быть оформлена и без личного присутствия заемщика. Достаточно делегировать на подписание договора уполномоченного представителя по доверенности (с обязательным указанием полномочий на заключение такого договора).

Учтите, что ипотечный договор, как и в России, требует нотариального удостоверения, расходы на которое также возлагаются на заемщика.

Кроме того, договор подлежит регистрации в реестре недвижимости в местной регистрационной службе (Агенция по вписванията).

Обратите внимание, что заключить ипотечный договор может только дееспособное лицо. Общий срок ипотеки составляет 10 лет, однако ипотечный кредитор вправе продлить ее по нотариально удостоверенному заявлению в регистрационную службу.

В договоре обязательно должны быть прописаны основные реквизиты сделки, в том числе:

• предмет залога;
• основания для возникновения требований кредитора;
• сумма кредита;
• процентные ставки;
• условия их изменения и так далее.

Дополнительные расходы

Квартира в кредит в Болгарии – это не только сумма по сделке для продавца и переплата по процентам для банка. Заемщика ждет множество сопутствующих расходов, которые придется понести как при оформлении кредита, так и при оформлении недвижимости в собственность.

Так, при оформлении ипотеки заемщик дополнительно оплачивает:

• комиссию за рассмотрение банком заявки заемщика – в каждом случае индивидуально, но обычно не более 75 евро;
• комиссию за юридическое сопровождение заключения договора ипотеки и услуги нотариуса – 30-50 евро;
• оценку собственной кредитоспособности – до 100 евро;
• оценку недвижимости – 50-250 евро в зависимости от оценочной компании;
• комиссию за обслуживание счета – 3-5 евро ежемесячно;
• страховой полис на объект недвижимости и при необходимости страхование жизни заемщика – 200-300 евро в год.

Дополнительные расходы потребуются и при оформлении купли-продажи, в том числе на:

• уплату муниципального налога на покупку недвижимости – не более 4 % от стоимости (обычно от 1,5 до 2,5 %);
• нотариальное оформление договора – в зависимости от стоимости квартиры, обычно в диапазоне 300-1000 левов;
• регистрационную пошлину – 0,1 % от стоимости;
• внесение сведений в реестр недвижимости – от 5 евро;
• плату за выдачу выписки.

Порядок погашения кредита

Способ расчета ежемесячных платежей обязательно должен быть предусмотрен договором. Специфика болгарского ипотечного кредитования в том, что заемщику позволяется самостоятельно выбирать схему погашения ипотеки:

• аннуитетная, когда сумма платежа неизменна на протяжении всего периода погашения кредита. Несмотря на неизменность суммы, структура платежа постоянно меняется – сначала 80 % средств идет на погашение процентов по кредиту, а в конце срока – на погашение непосредственно суммы кредита.
• дифференцированная, когда осуществляется постепенное уменьшение суммы выплат. По этой схеме сумма погашаемого долга остается неизменной, а проценты, начисляемые на остаток долга, снижаются.

При досрочном погашении выгоднее представляется дифференцированная схема. Но помните, что на случай досрочного погашения многие банки вводят комиссию в размере 1-5% от общей суммы долга.

Получение визы и вида на жительство по недвижимости

Владельцы недвижимости в Болгарии на основании имеющихся у них нотариальных актов о покупке имущества в республике вправе получить краткосрочную годовую визу категории С для временного пребывания в стране на протяжении 90 дней в течение полугода. В сети можно встретить иную информацию, например, о выдаче национальной визы категории D, но это не так.

На основании владения недвижимостью выдается только краткосрочная виза С. Обращаем внимание, что она не является шенгенской и позволяет пребывать только на территории Болгарии, Румынии, Хорватии и Кипра, въезд по ней в ЕС невозможен.

По факту владения недвижимостью получить вид на жительство в Болгарии могут лишь владельцы объектов, собственность которых превышает 300 тыс. евро. В остальных случаях, помимо жилья, для оформления ВНЖ иностранцу нужно обеспечить одно из указанных ниже оснований:

• найти место трудоустройства или быть направленным в командировку;
• учредить предприятие или филиал иностранной компании и обеспечить работой 10 местных жителей;
• вступить в брак с гражданином Болгарии;
• являться членом семьи обладателя ВНЖ;
• поступить на длительное медицинское лечение.

Заключение

Покупка недвижимости в Болгарии в ипотеку для россиян имеет два весомых плюса: доступную стоимость недвижимости и относительно низкие ставки ипотеки. Но заемщикам придется понести значительные сопутствующие расходы, связанные не только с перелетом, а в первую очередь с оформлением ипотечного кредита – любые банковские действия обременяются комиссией. Даже если заемщик решит сэкономить и погасит ипотеку досрочно, его всего равно ждет штраф в размере 1-5 % от суммы кредита.