Налог на недвижимость в Америке

Во сколько обойдется содержание жилья в США? Рассказываем про налог на недвижимость

Прежде чем стать счастливым обладателем квартиры или дома в Америке, стоит узнать о том, какие налоги на недвижимость существуют в этом государстве. Оказывается, величина пошлины здесь зависит не только от штата, но и от многих других нюансов. Попробуем разобраться в налоговых хитросплетениях вместе, а заодно – узнаем о том, как купить таунхаус в США, и сколько придется заплатить американскому дворнику и лифтеру за их услуги.

Покупаем дом или квартиру

С чего начинается покупка жилья в Америке? Поиск апартаментов своей мечты лучше начать с просмотра объявлений на нашем сайте. Внимательно рассмотрите предлагаемые объекты, почитайте информацию про район, в котором располагается помещение, изучите местные форумы, задайте вопросы собственнику или риэлтору в переписке. Затем стоит выезжать на место. В США сегодня работает достаточно русскоязычных квартирных агентов, которые помогут провести сделку от начала до победного конца. Профессиональный агент также сможет проконсультировать вас по налогообложению в этой стране.

Таунхаус, кондо и другие виды домов в США

Наверняка, по американским фильмам, клипам и сериалам вы знаете, что здешние жилые кварталы не очень похожи на наши. В Америке вы не найдете привычных иммигранту из СНГ «хрущевок» или панельных девятиэтажек. Так, где живут обычные американцы? Самая популярная недвижимость тут – частные коттеджи с тремя-четырьмя спальнями. Еще один распространенный вид проживания для семей – таунхаусы (блокированные 2-3 этажные квартиры с отдельным входом и небольшим внутренним двориком).

Аналог наших многоэтажек – это кондоминиумы, или «кондо». Они бывают совсем простыми и vip-класса: с приватными зонами отдыха, бассейнами и фитнес-залами. В крупных городах весьма распространены микроапартаменты (microflat) – небольшие квартирки-студии на 15-30 метров. Стоимость квадратного метра зависит от престижности района, общей площади и состояния жилого помещения.

Топ-10 штатов с самым высоким налогом на недвижимость

Каждый владелец недвижимого имущества в США обязан один раз в год уплачивать налог на собственность. В среднем его размер будет составлять 1-2% от стоимости объекта. При этом, значение имеет штат вашего обитания. Самый значительный сбор на жилье ожидает обладателей «квадратных» метров в Нью-Джерси. Здесь владельцы «квадратов» ежегодно отдают в казну около 3,5-4 тысяч долларов. Примерно в такую же сумму обойдется владение домом в Иллинойсе, Нью-Гемпшире и Висконсине. Пятерку штатов с самыми большими платежами замыкает Техас. Тут жильцы вносят в-среднем по 3-3,5 тысячи долларов «оброка». Довольно ощутима налоговая нагрузка будет в Коннектикуте, Небраске, Мичигане, Вермонте и Род-Айленде. В этих местах акциз на имущество составит около 2-3 тысяч “баксов”.

Ставки налога в Америке

Налоги – это то, за счет чего финансируется работа местного муниципалитета, школ, полиции, пожарных и медицинских служб. Ставка ежегодного платежа в различных городах может значительно отличаться. В Нью-Йорке она составляет 11%, в Лас-Вегасе – 3%, а во Флориде – 1%. В целом, чем выше уровень среды проживания (школы, дороги, безопасность), тем выше налоговая ставка. Порой для уменьшения выплат русскому, украинцу или белорусу будет достаточно переехать на соседнюю улицу. Неуплата налогового взноса грозит пеней, штрафом и даже арестом имущества с его последующей продажей.

Величина коммунальных услуг

В зависимости от площади помещения коммунальные траты (электричество, газ, вода) могут составлять около 200-300 долларов в месяц. Помимо «коммуналки», жильцы, проживающие в кондоминиумах, должны ежемесячно делать отчисления в местное «товарищество собственников». Чем больше общественных зон в вашей высотке, тем выше будет плата за их обслуживание. Жители частных владений также должны оплачивать вывоз мусора и стрижку газонов.

Не забудем о страховке

В американском государстве принято страховать свое жилище. Здесь фактически у всех есть страховка от пожаров (в жилых комплексах она включена в ежемесячный взнос). Кроме того, американцы страхуют свои дома от стихийных бедствий, землетрясений, затоплений и других форс-мажорных ситуаций. При желании человек может отдельно застраховать электропроводку, кондиционеры и сантехническое оборудование. В год на страхование уходит 1-5% стоимости объекта.

Особенности налогов на недвижимость в США

Каждый год в Соединенные Штаты приезжают сотни тысяч человек: на учебу, по работе, для ведения бизнеса или просто на ПМЖ. Уезжают в США за лучшей жизнью и наши соотечественники.

Для среднестатистического жителя СНГ Соединенные Штаты – страна исполнившейся мечты: огромные небоскребы, благоустроенные парки, качественные дороги, уютные дома с зелеными лужайками. Не удивительно, что первые эмигранты из СССР, впервые попав в США, считали, что оказались на курорте.

Однако, как показывает жизнь, эмиграция – не курорт, а ухоженные парки и отремонтированные шоссе – результат того, что американцы платят налоги. Новоиспеченному иммигранту сложно понять: платить налоги придется за все, в том числе и за приобретенное имущество.

Налог на недвижимость – диковинка для жителя СНГ. В данной статье поговорим об американском налоге на недвижимость и его особенностях.

Общие сведения

Налог на недвижимость – неотъемлемая часть жизни американцев. Именно этот налог дает средства на финансирование властей муниципалитетов (и отчасти округов и штатов), государственных школ, библиотек, полицейских участков, пожарных частей и отделений скорой помощи. Кроме того, налог на недвижимость идет на поддержание в рабочем состоянии дорог и шоссе, озеленение парков и уборку зон отдыха.

Налог на недвижимость отличается от округа к округу, а это значит, что вы можете:

• без проблем выбирать, где жить и какой налог платить. Если в семье дети, предпочтительнее купить жилье в районе с хорошими школами. Налог на недвижимость будет выше, но не придется платить за частную школу. Напротив, если детей нет, имеет смысл выбрать район с плохими школами (или вообще без них) и платить меньше.
• выбрать, с людьми какого класса хотите жить. Налог на недвижимость и стоимость жилья зависят друг от друга. Это позволяет людям примерно одного социального и экономического спектра жить по соседству: богатые – с богатыми, бедные – с бедными. Как результат, низкая преступность и повышенный комфорт жизни.
• влиять, на качество услуг местных властей. Так как налог на недвижимость рассчитывается исходя из средней стоимости жилья в районе, властям приходится работать, чтобы стоимость жилья росла. Чем чище улицы, зеленее лужайки и благоустроеннее парки, тем больше налогов они получат.

Средний налог на недвижимость разнится от штата к штату. Самый высокий – в Нью-Джерси, Иллинойсе, Нью-Гэмпшире, Висконсине и Техасе. Самый низкий – на Гавайях, в Алабаме, Луизиане, Делавэре и Южной Каролине. Однако, при выборе штата для покупки недвижимости обращать внимание на эти цифры не стоит: платить существенно меньший налог на недвижимость часто можно, купив жилье на другой стороне улицы.

Важно! При покупке недвижимости договоритесь с продавцом о tax proration. Продавец вычитает из стоимости жилья налог на недвижимость, который он обязан заплатить за каждый месяц владения недвижимостью. Не забудьте, что налог на недвижимость платится дважды в год.

Как высчитывается налог на недвижимость

Сначала оценщик определяет среднюю рыночную стоимость жилья на рынке. Например: дом с двумя спальнями и двумя туалетами в данном районе стоит 180 тысяч долларов. Официальная оценка проводится каждые 2-3 года. Владелец недвижимости имеет право подавать заявлении о пересмотре стоимости ежегодно.

Важно! Многие иммигранты не понимают, что налог на недвижимость высчитывается из рыночной стоимости жилья. Даже если вы купили дом за 200 тысяч долларов, а сейчас он стоит 300 тысяч – платить придется исходя из последней цифры.

После того как оценщик определяет среднюю стоимость жилья, для расчета налога берется 33% от стоимости (в отдельных округах это может быть 20-25%, а то и все 10%). Например: дом оценен в 600 тысяч долларов. Для расчета налога берем треть стоимости – 200 тысяч долларов.

Далее применяется коэффициент уравнения. Он может равняться 100%, то есть сумма не поменяется, либо быть меньше – если стоимость жилья в районе слишком высока, или больше – если жилье просело в стоимости. Например: 200.000 x 75/100 = 150.000.

Следующим этапом идут вычеты и льготы. На них могут рассчитывать пенсионеры, военные, лица, которые живут в приобретенном жилье (Homestead Exemption) и другие категории граждан.

Предположим, что вы приобрели жилье и живете в нем. Homestead Exemption в округе 5 тысяч долларов. Получаем 150.000 – 5.000 = 145.000.

На последнем этапе полученная сумма умножается на местную налоговую ставку. Например, в округе налоговая ставка 2%. Получаем: 145.000 x 2/100 = 2900. То есть, налог на недвижимость за год равняется 2900 долларов.

Помощь Feinstein & Partners

Feinstein & Partners – юридическая компания, оказывающая услуги на рынке недвижимости с 2000 года. Наши юристы, адвокаты, брокеры, риэлторы и налоговые консультанты помогут:

• провести выгодную сделку на рынке недвижимости;
• уменьшить налогооблагаемую стоимость жилья за счет переоценки рыночной стоимости;
• снизить налог на недвижимость с помощью льгот и вычетов;
• решить тяжбы с банками и кредиторскими организациями;
• грамотно подать налоговую отчетность.

Мы на вашей стороне. Соберем проанализируем необходимую информацию, подготовим кейс для налоговой службы, поможем снизить налог на недвижимость или вернуть ранее уплаченные налоги и т.п.

Налог на недвижимость в США

Особенности американской системы налогообложения стоит изучить до приобретения недвижимости. Налоговые условия различаются в зависимости от штата. Чтобы избежать ошибок, лучше проконсультироваться со специалистом.

Налоговые полномочия государственного законодательства

Налогообложением в США занимается федеральная налоговая служба или IRS (Internal Revenue Service). Сборы делят на 3 уровня:

• федеральные (касаются всех жителей США);
• налоги штата;
• местные (устанавливают власти округа или города).

По федеральному закону иностранных граждан не ограничивают в правах на покупку недвижимости в США. Местное законодательство каждого штата может вносить свои поправки.

Рекомендуем прочитать про основные законы США.

Налоги на имущество в США платят каждый год по месту нахождения дома или участка.

Основные виды налогов на недвижимость в США

Типы налогов на недвижимость в Америке:

Property Transfer Tax

Передаточный налог. Обычно его платит продавец после передачи покупателю документов на владение собственностью. Сумма исчисляется по оценочной стоимости продаваемого имущества.

Property Tax

Налог на недвижимость уплачивают на всё недвижимое имущество, находящееся во владении. От штата расположения имущества зависит, платит его собственник 1 или 2 раза в год.

Сумму рассчитывают из оценки стоимость жилья и участка. Обычно она составляет не более 2%. Выплату перечисляют в бюджет округа. Она идёт на развитие инфраструктуры.

Сравнение ставок налога на недвижимость в других странах

Capital Gains Tax

Налог на прибыль (прирост капитала) – ещё одна выплата при продаже имущества. Налогооблагаемая сумма – это разница между ценой недвижимого объекта при его покупке и последующей продаже.

При сроке владения объектом более 1 года налоговая ставка 20%. При продаже раньше, чем через 12 месяцев, ставка 39,9%.

Необлагаемая разница в цене – 250 000 $ на одного человека или 500 000 $ на семью. Пошлиной не облагают единственное жильё владельца.

Подробней о налогах на недвижимость в США узнайте из видео.

Рекомендуем прочитать какие налоги в США.

Удерживаемый налог

Оплачивают продавцы-нерезиденты. Он составляет 10% от вырученной суммы.

Виды и ставки налогов на недвижимость в США

Покупка недвижимости в США

Иностранные покупатели имеют право на приобретение жилой и нежилой недвижимости в Штатах. Покупку оформляют на частное или юридическое лицо.

Второй вариант освобождает владельца от налоговых пошлин при наследовании и дарении.

Налоги на недвижимость в США отличаются по штатам. Чтобы избежать проблем, лучше получить полную информацию у местного риелтора и налогового консультанта.

Перед покупкой имущества уполномоченное риэлтерское агентство проверяет состояние недвижимости, осматривают конструкцию здания, состояние всех коммуникаций и электропроводки, осматривают помещение на наличие плесени и термитов.

После получения прав собственности покупатель заключает договор обязательного страхования квартиры или дома.

Проще всего купить участок без строений. В этом случае не нужны проверка и страховка.

При владении участком в США оплачивают налог на землю.

Схема стандартной сделки с недвижимостью в США

Требования к продавцам и покупателям недвижимости в США

Иностранным гражданам не обязательно открывать счёт в американском банке. Средства на покупку можно перечислить с зарубежного счёта.

Владение недвижимостью в Штатах даёт иностранцу право на получение визы типа EB5 или L1. Визу EB5 выдают, если приобретенная недвижимость стоимостью более 1 000 000 $ предназначена для бизнеса и обеспечивает работой не менее 10 человек.

Необходимо наличие идентификационного номера налогоплательщика или Individual Taxpayer Identification Number (ITIN). Его выдаёт Федеральная налоговая служба иностранным гражданам с налоговыми обязательствами.

Став собственником недвижимого имущества, иностранный гражданин становится налоговым резидентом США и уплачивает все пошлины.

От продавца требуется предоставление полного пакета документов и уплата постпродажных налоговых сборов.

Выплаты налогов противоположными сторонами при купле-продаже жилья

При заключении сделки две стороны заранее делят расходы. Обычно продавец оплачивает услуги риелтора (4-6% от суммы продажи) и передаточный налог. По общему согласию стороны делят эту сумму между собой.

Продавец вносит налог на прибыль, если она есть. Покупатель платит адвокату или фирме, оформляющей сделку, страховку и судебные пошлины при регистрации права собственности.

Общая сумма выплат – 1-2% от стоимости объекта.

Оплата передаточного налога

Передаточный налог оплачивают при передаче документов новому владельцу. Размер выплаты зависит от оценочной стоимости владения и штата.

Например, в Калифорнии ставка 0,55 $ с каждых 500 $.

Налог оплачивает продавец. Иногда стороны делят его. При покупке нового жилья у застройщика передаточная пошлина ложится на покупателя.

Как рассчитываются налоги на недвижимость в США узнайте из видео.

Налог на прибыль

Подоходным налогом на прибыль в США облагается разница между стоимостью дома при покупке и последующей продаже. Capital Gains Tax в США оплачивает продавец.

Избежать уплаты можно в нескольких случаях:

• цена продажи ниже цены покупки, прибыли нет;
• продаваемое имущество было основным жильём владельца;
• продавец являлся владельцем не менее двух лет.

Налогом на жильё в США не облагается сумма менее 250 000 $ на одного владельца и 500 000 $ на семейную пару. В остальных случаях существует несколько налоговых ставок:

• 0% для единственного владельца с годовым доходом менее 39 375 $ и для пары с годовым доходом до 78 750 $;
• 15% для единственного владельца с годовым доходом менее 434 550 $ и для пары с годовым доходом до 488 850 $;
• 20% для единственного владельца с годовым доходом более 434 550 $ и для пары с годовым доходом более 488 850 $. Это максимальная ставка.

В некоторых штатах есть дополнительные пошлины при продаже.

Сравнение ставок налога на покупку жилья в странах Европы

Налогообложение арендной платы

Так как получение арендной платы является доходом, она облагается обычным подоходным налогом. Это 30% от получаемой ренты. В некоторых случаях применяют максимальную ставку 39,6%.

Уменьшить сумму можно, если учитывать расходы на содержание помещения или оформить его на юридическое лицо.

Рекомендуем прочитать какая аренда жилья в США.

Налоги на недвижимость для инвесторов

Для иностранцев, инвестирующих в недвижимость США, обязательны те же налоговые выплаты, что и для резидентов. Кроме этого, иностранные граждане платят федеральный налог в 10% от стоимости объекта независимо от штата.

Избежать оплаты такой пошлины можно, если цена продаваемого имущества меньше 300 000 $, и покупатель подписывает обязательство о том, что он будет лично проживать в доме не менее двух лет.

Если до продажи жильё сдавали в аренду, можно зачесть оплаченные налоги по доходу за аренду в 10% за продажу.

Что будет в случае задержки отчетности или неуплаты налогов

Инвесторы также могу избежать оплаты налога на прирост капитала. При продаже одного объекта и покупке аналогичного оформляют сделку обмена, а не продажи.

При этом необходимо уложиться в строгие временные рамки. Если после продажи недвижимости деньги инвестируют в другое направление, налоговые сборы придётся платить.

Советы инвесторам перед покупкой жилья в США

Порядок выплаты налогов на недвижимость

В США каждый штат назначает свои льготы, ставки и условия налогообложения. Федеральные пошлины идут в общий бюджет страны, а местные – в бюджет штата или округа.

Существуют налоги у источника выплаты (при продаже и приросте капитала) и периодические (ежегодный и за аренду). Периодические сборы оплачивают один или два раза в год в зависимости от штата не позднее 1 июня и 1 сентября равными частями.

При оплате действует принцип задолженности: в текущем году платят за предыдущий. При продаже имущества продавец передаёт новом владельцу сумму налога за фактический период владения.

Методика расчета налога на недвижимость в США

Примеры налоговых выплат на жильё в разных штатах

В США суммы налогов на недвижимость зависят от штата. Примеры ставок:

Сравнение налога на недвижимость в разных штатах США

Можно ли не оплачивать налог на недвижимость в США

Налоги и сборы – важный источник для пополнения бюджета. Пошлины на недвижимое имущество идут в местный бюджет на содержание управления округа, полиции, пожарных, общественных транспортных сетей, парков, школ.

Поэтому американцы ответственны в вопросах налогообложения и не уклоняются от уплаты. Неплательщиков наказывают по закону, их порицает общество.

Последствия неуплаты налогов:

• штрафы и пени после месяца просрочки;
• судебное разбирательство;
• потеря прав на имущество в случае непогашения задолженности;
• аннулирование визы и выдворение из страны.

Ваш комментарий отправлен и будет опубликован на сайте после модерации

Поделитесь своим мнением Прямо Сейчас.

Visasam.ru – это портал о самостоятельных путешествиях, эмиграции и жизни в России и заграничных странах. Авторами сайта являются опытные путешественники и миграционные юристы. На нашем портале вы узнаете о поездках, оформлении визы, получении ВНЖ, ПМЖ и гражданства из первых рук.

Способы получить Грин-карту США

Сроки подачи заявки на розыгрыш Green Card США 2022-2023

Заработная плата в США в 2022 году

Как уехать жить в США – законные способы иммиграции в Америку

Легальное устройство на работу в США

Как иммигрировать и уехать в Канаду на ПМЖ

© Visasam.ru, 2013-2022. Все материалы, опубликованные на сайте, принадлежат Visasam.ru и защищены авторским правом.
Любое полное или частичное копирование материалов разрешено только при размещении активной и не закрытой от индексации ссылки на сайт.

Номер государственной регистрации товарного знака на сайте Федеральной Службы по интеллектуальной собственности РФ 734897

Cвидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 – 80064 выдано федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 31.12.2020

Главный редактор: Соколов Б.А., электронная почта: [email protected] Фактический адрес редакции: 123022, г. Москва, ул. Красная Пресня, 24. Телефон: +74951284185

Редакция не несет ответственности за размещенную рекламу, мнения, предложения об услугах и работе, оставленные в комментариях читателями. Информация на сайте предоставлена для ознакомления.

Пользователь сайта visasam.ru гарантирует, что размещение представленных им материалов не нарушает права третьих лиц (включая, но не ограничиваясь авторскими правами), не наносит ущерба их чести и достоинству.

Используя и читая сайт, Вы соглашаетесь с тем, что сохраняются и используются cookies на Вашем устройстве.

Система налогообложения недвижимости США: основы

Налогообложение недвижимости в США – это сложная, комплексная система с массой нюансов, большим объемом необходимых к предоставлению документов и серьезной структурой контроля; к тому же, в каждом штате – собственные методы начисления суммы налогов на недвижимость; поэтому эксперты рекомендуют: при покупке жилья в Америке стоит непременно заручиться помощью профессионалов, которые хорошо разбираются в законодательстве страны. Именно они рассказывают об основах, которые необходимо знать всем потенциальным инвесторам.

Особенности покупки и налогообложения недвижимости в США

1. Федеральное законодательство США позволяет иностранцам владеть недвижимостью: покупать ее, передавать права собственности и т.д. Ограничения на владение могут возникать в отдельных штатах, согласно местным законам. Все налоги на недвижимость выплачиваются владельцами жилья или земельного участка в том округе, в котором они расположены.

2. Многочисленные – и весьма серьезные требования предъявляются к иностранным инвесторам и лицам, продающим недвижимость иностранным гражданам. А объем налоговой документации весьма велик. Власти США стремятся к максимальной прозрачности сделок, поэтому на всех этапах четко контролируют процесс. Задержка отчетности и неуплата налогов может привести к наложению административного штрафа в размере до 25% от рыночной стоимости недвижимости. А также – привести к депортации из страны и даже тюремному заключению.

3. Владеть объектом недвижимости в Америке могут несколько человек.

Это могут быть инвесторы, не являющиеся членами одной семьи, которым принадлежат как равные, так и различные доли владения объектом. Всего в штатах существует около 10 видов договоров купли-продажи недвижимости – и их гибкая структура позволяет оговорить все тонкости будущего владения жильем несколькими инвесторами.

4. Ипотечное кредитование – реальный вариант финансирования покупки жилья для иностранцев в Америке. Для получения ипотеки в банке США потребуется подтверждение наличия стабильной работы, справка о доходах, а также документальное подтверждение благоприятной кредитной истории.

5. Во время заключения сделки купли-продажи стороны могут договориться о том, какая из них какие налоги выплачивает – это разрешено законодательством. Но все расходы по поиску жилья, его регистрации, страхованию, работе титульной компании и риэлторского агентства, оплате госпошлин берет на себя покупатель. Сумма, которую нужно добавить к бюджету при покупке жилья, составляет минимум 2%-5% от его стоимости.

Основные виды налогов на недвижимость в США

Передаточный налог (Transfer Tax) уплачивается во время сделки, после передачи документов на собственность. Как правило, этот вид налога выплачивает продавец, но по совместной договоренности сторон его сумма может быть разделена между обоими участниками сделки – или быть выплачена покупателем. Сумма передаточного налога рассчитывается, исходя из оценочной стоимости «передаваемой» недвижимости – и различна для разных штатов. К примеру, в Калифорнии это $0,55 на каждые $500 стоимости объекта недвижимости.

Налог на недвижимость (Property Tax) в зависимости от округа уплачивается один или два раза в год. Сумма налога на недвижимость рассчитывается на основе оценочной стоимости объекта – и, как правило, составляет 1%-2%. Также, в зависимости от штата, собственники недвижимости ежегодно выплачивают и другие – местные – налоги, которые используются для финансирования учебных заведений, больниц и иных объектов социальной инфраструктуры. Объем и суммы этих налогов утверждаются местными властями.

Налог на прирост капитала / налог на прибыль (Capital Gains Tax) выплачивается собственником при продаже недвижимости. Его сумма основана на размере прибыли: налогом на прирост капитала облагается разница между стоимостью объекта при его покупке и продаже. В том случае, если объект находился в собственности 12 месяцев и более, то ставка на долгосрочный прирост капитала составляет 20%. В том случае, если этот срок составлял менее 12 месяцев, то прибыль облагается стандартными налоговыми ставками, предельная ставка составляет 39,6%.

Данный налог не взимается с владельца недвижимости в том случае, если выставленный на продажу объект является его основным и единственным жильем, а также если он продается по более низкой цене, чем за которую был приобретен. Допустимый доход при продаже составляет $250 000 для одного собственника или до $500 000 для семьи.

Удерживаемый налог (для иностранных инвесторов)

Согласно «Акту об иностранных инвестициях в рынок недвижимости США», иностранцы при продаже недвижимости должны заплатить дополнительный налог, который составляет 10% от стоимости продажи.

Налогообложение аренды

Прибыль от аренды в США облагается на уровне стандартного подоходного налога, предельной ставкой которого является 39,6%. Обычно ставка на доход с аренды находится на уровне 30% от суммы ренты. Но ее можно снизить, списав затраты на содержание жилья. Как это сделать, подскажет риэлтор.

Нововведения

С 2013 года повышены максимальные ставки налога на прирост капитала – с 15% до 20%, а также налогов на наследство и дарение – с 35% до 39,6%. Это, безусловно, сказывается и на владельцах недвижимости.

Три совета инвесторам

1. В каждом штате, а порой, и в каждом городе США существуют собственные налоги. Перед сделкой стоит подробно обсудить со своим риэлтором основные особенности муниципального налогообложения – и выявить все «подводные камни», которые могут возникнуть до, во время и после покупки.

2. Для снижения налогового бремени эксперты рекомендуют оформление американской недвижимости не на частное лицо, а на американскую компанию: Limited Liability Company (LLC) – аналог российского Общества с Ограниченной Ответственностью, траст или партнерскую организацию. У каждой из них есть свои плюсы и минусы, и профессионалы отмечают, что LLC является наиболее удобным вариантом. Его оформление занимает немного времени. Во всех случаях главной целью является структурирование собственности таким образом, чтобы предоставить нерезиденту возможность снизить ставки на прирост капитала от продажи имущества, а также защитить его от налогового бремени в случае смерти владельца.

3. Следует тщательно спланировать сделку. При грамотном подходе, с профессиональной помощью, суммы налоговых выплат можно заметно снизить.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Ирину Симонян, директора по маркетингу компании Henley&Partners и Джефри Рубинжера, специалиста по внутреннему и международному налогообложению юридической компании Bilzin Sumberg (США).

Продажа недвижимости в США: налог на прибыль

Что такое «прирост капитала с продажи недвижимости? Это – первый вопрос, который должен занимать вас при продаже недвижимой собственности в США за более высокую цену, чем вы ее в свое время приобретали.

Выручка – это очень хорошо, но нужно понимать, что на эту сумму тоже полагается налог. Да, даже если уже платите подоходный налог и налог c продажи, прибыль с продажи дома тоже облагается налогом.

В двух словах, налог на прирост капитала – это пошлина, взимаемая с недвижимости, которая пребывала в вашей собственности более года и теперь продается с выручкой по цене.

«Но в отличие от других инвестиций, налог на прирост капитала выигрывает за счет множества исключений, которые могут полностью освободить продавца от этого налога при определенных условиях», – говорит агент компании RE/MAX Кайл Уайт.

Налоговая служба дает возможность каждому гражданину, вне зависимости от суммы доходов, свободу от налогов на первичное, то есть основное, жилье изначальной стоимостью $250 000 и ниже.

«Таким образом, если вы с супругом покупаете дом за $100 000, а через несколько лет продаете за $600 000, то выручка за продажу налогом на прирост капитала не облагается», – объясняет юрист из Нью-Йорка Энтони Парк.

В любом случае нужно доказать, что ваша продажа попадает под этот случай, то есть доказать, что:
– это ваше основное жилье;
– вы числились собственником этого жилья в течение хотя бы 2-х лет;
– вы проживали в этом месте хотя бы 2 года за последние 5 лет.

Если не все из перечисленных вариантов вам подходят, то можно рассчитывать на частичное освобождение от налога на прирост капитала.

Налог на недвижимость в Америке. Каков процент от прибыли?

Какой же кусок откусит Дядюшка Сэм от вашей прибыли, в случае, если базовая (изначальная) стоимость продаваемой недвижимости превышает отметку в $250 000 на человека? Это зависит от налоговой категории, в которую вы попадаете. По новому налоговому закону, процент зависит от ваших доходов:

– вы платите 0%, если: вы – налогоплательщик-одиночка с доходом в $39 375 и меньше; вы – женатая пара налогоплательщиков или кормилец семьи с доходом в $78 750 и меньше.

– вы платите 15%, если: вы – налогоплательщик-одиночка с доходом в границах от $39 376 до $434 550; вы – женатая пара налогоплательщиков с доходом в границах от $78 751 до $488 850; вы – кормилец семьи с доходом в границах от $52,751 до $461,700.

– вы платите 20%, если: вы – налогоплательщик-одиночка с доходом более $434 550; вы – женатая пара налогоплательщиков с доходом более $488 850; вы – кормилец семьи с доходом больше $461 700.

Для тех, кто зарабатывает больше $488 850, максимальная процентная ставка – 20%.
Стоит помнить, что ваш штат может дополнительно облагать недвижимость своим собственным процентом налога на прирост капитала.

Как ремонт может повлиять на налог?

Благодаря тем изменениям, которые вы внесли в свой дом, можно уменьшить процентную ставку налога. Деньги, что вы потратили на любые улучшения жилья, будь то перекладка крыши, пристройка веранды, укладка пола, обустройство подвала, могут быть добавлены к изначальной стоимости вашего дома, чтобы скорректировать ее в итоге.

Например, вы купили свой дом в 1990 году за $200 000, а теперь продаете за $550 000, но за эти 29 лет вы вложили в него $100 000, то эти деньги будут вычтены из актуальной стоимости продаваемой недвижимости. Таким образом, налогом облагается не $350 000, а уже $250 000. А эта сумма попадает в категорию необлагаемого налогом прироста капитала.

Налог на прирост капитала и наследство

Налоговая служба США так же дает возможность воспользоваться опцией «бесплатная база вступления» при наследовании недвижимого имущества. Что это значит?

К примеру, родители купили свой дом годами ранее за $100 000. После их смерти вы получаете его в наследство, а его стоимость уже составляет $1 млн. Его ценовая «база» в таком случае будет составлять именно $1 млн. Обкладываемого налогом прироста, как такового, нет.

Как избежать налога на прирост капитала инвесторам в недвижимость?

Если вы продаете недвижимость, которая не является вашим основным местом проживания (дача, к примеру), то избежать данного налога будет сложнее. Здесь можно будет воспользоваться пунктом «1031 Обмен» Налогового кодекса и, продав один объект недвижимости и, купив на эти деньги другой, оформить это не как сделку продажи, а именно сделку обмена без какой-либо потенциальной прибыли.

«По сути, вы обмениваете один инвестиционный архив на другой», говорит Уайт. Он предупреждает, что в рамках обмена действуют очень строгие временные и процессуальные правила, поэтому желательно все подготовить и продумать заранее со специалистом.

Если вы отказываетесь от бизнеса в сфере инвестиций в аренду недвижимости и вкладываете свои деньги в другое предприятие, то вы будете должны уплатить налог на прирост капитала с прибыли.

Важно! Стоит отметить, что нерезиденты США также обязаны платить налоги, как и граждане Америки или обладатели Грин-карты. Между Россией и США был заключен договор от 17.06.1992 «Об избежании двойного налогообложения» согласно которому отношения регулируются так, чтобы одному и тому же лицу не пришлось оплачивать одни и те же налоги дважды.

Налог на недвижимость в США

Система налогообложения в США — сложная многоуровневая система, включающая в себя большое многообразие нюансов и узких моментов, которые необходимо знать при составлении и заполнении отчетной документации. Более того, налоги в США имеют определенную иерархию и направления и, конечно, для каждой сферы деятельность есть свой фискальный список.

В этой статье мы расскажем о налогообложении в области недвижимости, его особенностях и видах.

Некоторые особенности процесса приобретения недвижимости в США и уплаты налогов на неё

1. Федеральные законы США дают иностранцам право на владение недвижимостью в США. Так, иностранные граждане могут не только приобретать недвижимость, но и передавать права собственности на неё. Некоторые ограничения существуют в отдельных штатах, вернее в законах на уровне некоторых штатов. Примечательно, что все фискальные обязательства по недвижимости оплачиваются владельцами жилого фонда или земельных участков в округе их фактического расположения.
2. К иностранным инвесторам, а также тем, кто продает недвижимость иностранным гражданам в США предъявляются серьезные и очень многочисленные требования. Вместе с тем пакет документов, который необходимо предоставить вместе с налоговой отчетностью также достаточно велик. Контролирующие органы в США стремятся к тому, чтобы процесс заключения сделок был максимально прозрачным, поэтому все этапы процесса контролируются властями. Если по какой-то причине отчетность или налоговые платежи поступили не в срок, то на плательщика может быть наложен административный штраф в размере порядка 25% от рыночной стоимости объекта недвижимости. Более того, уклонение от налогов может привести также к таким плачевным последствиям, как депортация или даже тюремный срок.
3. В США иметь права собственности на один объект недвижимости могут сразу несколько человек. Речь идет об инвесторах, не являющихся родственниками друг другу, в собственности которых находятся равные или различные доли владения объекта недвижимости. В настоящий момент в США насчитывается порядка 10 различных типов договоров купли-продажи объектов недвижимости. Вместе с тем эти договоры характеризуются достаточно гибкой структурой, что позволяет в момент сделки оговорить все нюансы по распределению прав собственности на объект между несколькими инвесторами.
4. Идеальный способ финансирования покупки недвижимости для иностранных граждан в США — ипотека. Для того, чтобы получить ипотеку на покупку жилья в банке США, нужно привести доказательства наличия официального и стабильного трудоустройства, приложить справку о доходах за определенный период, а также выписки по кредитной истории.
5. При заключении сделки купли-продажи у сторон есть возможность прийти к соглашению о том, какую часть налогового бремени возьмет на себя каждая из сторон. Законодательство США это вполне допускает. Вместе с тем следует понимать, что все затраты на поиск, регистрацию и страхование жилья, а также на услуги титульной компании и агентства по недвижимости по умолчанию возлагаются на покупателя. Также именно покупатель будет оплачивать и все госпошлины. Как правило, на все эти расходы эксперты советуют выделить в бюджете на покупку жилья дополнительную сумму в размере порядка 2-5% от рыночной стоимости объекта.

Какие типы налогов на недвижимость существуют в Соединенных Штатах

Налог на передачу прав собственности уплачивается после того, как документы на собственность были переданы новому владельцу. Как правило, оплата происходит в момент сделки и уплачивается продавцом. Но бывают случаи, когда сумма налога делится между продавцом и покупателем или полностью оплачивается покупателем. В разных штатах величина передаточного налога различна и зависит от оценочной стоимости предмета сделки — недвижимости. Например, в Калифорнии размер налога составляет 0,55$ на каждые 500 долл. стоимости предмета сделки.

Налог на недвижимость — это налог, сумма которого формируется исходя из оценочной стоимости объекта и зачастую составляет 1-2%. В зависимости от округа или штата сумма налога может оплачиваться один или два раза в год. Кроме того также в зависимости от округа собственники недвижимости могут облагаться и другими дополнительными местными налогами, суммы сборов по которым в дальнейшем могут быть использованы для обеспечения объектов соц. инфраструктуры, школ. больниц и прочих заведений. Величины подобных налогов устанавливаются местными органами власти.

Налог на прибыль уплачивается собственником имущества при его продаже. Сумма налогового сбора формируется на основе того, какую сумму прибыли получит собственник недвижимости по завершении сделки по продаже. Причем под налогообложение подпадает не вся сумма сделки, а лишь сумма разницы между стоимостями дома при его покупке и при продаже. Также величина ставки налога зависит от периода, в течение которого объект находился во собственности:

• если лицо владело недвижимостью менее 12 месяцев, то прибыль от продажи объекта недвижимости будет облагаться стандартными фискальными ставками, максимальная из которых доходит до 39,6%;
• если дом находился в собственности владельца более 12 месяцев, то величина налоговой ставки на прибыль будет составлять 20%.

Примечательно, что собственник освобождается от уплаты налога на прибыль в том случае, если:

• имущество, выставленное на продажу, является основным и единственным жильем для своего владельца (речь о доме или квартире);
• имущество продается с отрицательным сальдо, то есть цена продажи дома ниже цены его покупки.

В рамках сделки купли-продажи сумма допустимого дохода от продажи имущества составляет порядка 250 тысяч долларов США для единственного собственника и около 500 тысяч долларов для семьи.

В отношении иностранных инвесторов действует так называемый удерживаемый налог. Дело в том, что в “Акте об иностранных инвестициях в рынок недвижимости США” прописано правило, согласно которому иностранные граждане при совершении сделки по продаже объектов недвижимости или жилья обязаны платить дополнительный фискальный сбор. Эта сумма равна 10% от суммы продажи.

Налог на прибыль от аренды — это по своей сути разновидность налога на прибыль. Поэтому максимальная ставка налога составляет 39,6%. Хотя чаще всего стандартная ставка налога на прибыль от аренды не превышает 30% от суммы полученной ренты. К слову, квалифицированный риэлтор может подсказать, как снизить налогооблагаемую сумму. Например, часть ренты можно списать как сумму, необходимую для обслуживания и содержания сдаваемой в аренду недвижимости.

Несколько советов для иностранных инвесторов

1. Величина налога на недвижимость в каждом штате различно. Кроме того, в некоторых из Штатов также могут быть дополнительные налоги на недвижимость. Поэтому перед тем, как приступить к оформлению сделки, мы советуем проговорить все моменты с риелтором, дабы избежать трат, на которые не был рассчитан ваш бюджет.
2. Часто эксперты советуют оформлять недвижимость в США не на частное лицо, а на юридическое лицо, зарегистрированное в США. Это необходимо для того, чтобы снизить величину налогов на недвижимость. Кроме того, владелец недвижимости будет защищен юридически от всех сложностей, связанных со случаями кончины владельца.
3. Если грамотно спланировать сделку, выбрать правильный тип договора купли-продажа и прислушаться к советам экспертов — то величина налога на недвижимость в США может быть существенно снижена.

Консалтинговая компания ArKa Commerce group создана в 2018 году. AK Group оказывает широкий спектр услуг для клиентов желающих жить и развивать бизнес в США. Наша сфера деятельности это инвестиционные визы L-1, Е-2, EB-5, а также другие вопросы, связанные с организацией жизни в США. Мы специализируемся на оказании комплексной услуги “бизнес-иммиграция в США“ с полным циклом сопровождения и выполнением всех документальных работ.

Компания ARKA GROUP поможет с любыми сложными и нестандартными вопросами, которые связаны с налоговым планированием в США.

Хотите получить первичную бесплатную помощь эксперта?

Наши менеджеры всегда рады проконсультировать Вас по телефону +1 954 918 7067 (США) или в мессенджерах:

Налоги При Продаже Недвижимости В США

Ослабевшее положение доллара и низкие процентные ставки по ипотеке вызвали рост иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость США. Основным препятствием на сегодняшний день для иностранных граждан, является FIRPTA (Налоговой акт об иностранных инвестициях в недвижимость), конкретно раздел 897, гласящий, что любая прибыль иностранных лиц, полученная в соответствии с USRPI (Закон США о праве на недвижимость) будет рассматриваться так, будто получена от торговли или бизнеса на территории Соединенных Шатов. Данная процедура предусмотрена с целью контроля, чтобы инвестиции иностранных граждан также облагались американским федеральным налогом на прибыль, распространяющимся на граждан США. Также не следует забывать, что покупателю, приобретающему недвижимости в США о том, что он в обязательном порядке должен перечислять в IRS (служба по внутреннему налогообложению) 10% от покупной цены в соответствии с разделом 1445 Закона США о праве на недвижимость.

Однако все же предусмотрена возможность, дающая право обойти действия FIRPTA – это применение договора общего ипотечного признания (SAM), в случае если кредитор готов предоставить заемщику кредит с более низкой процентной ставкой, чем рыночная, а также долю прибыли, полученную после реализации имущества. Мы расскажем, как можно грамотно провести сделку для того, чтобы инвестиции в недвижимость США не облагались налогами.

Основное о FIRPTA. Как правило, доходы из американских источников, полученные иностранными гражданами не подлежат налогообложению на прибыль, если только они не относятся к торговле или бизнесу в США. Доходы иностранных лиц в соответствии с USRPI приравниваются к доходам, которые были полученным путем ведения бизнеса или торговли в США.

В широком понимании USRPI принято определять как:

– право владения на недвижимость, расположенную на территории США;
– доля (кроме права кредитора) в какой-либо корпорации, являющейся собственником американской недвижимости (а именно, корпорация, в которой USRPI составляет не менее 50% от общей стоимости недвижимого имущества и бизнес-активов).

Для иностранных покупателей особенно важно брать во внимание статью Закона, в которой говорится о том, что “кредит на физическое или юридическое лицо, в соответствии с условиям которого за должником закреплены любые прямые или косвенные права на долю от повышения стоимости выручки или прибыли, интерес на недвижимое имущество должника, является правом на недвижимость не только в качестве кредитора”.

Проиллюстрируем этот принцип следующим примером: налогоплательщик, не являющийся гражданином Соединенных Штатов, ссужает деньги резидентам США, с целью дальнейшего приобретения кондоминиума, так как Кредитор, не являющийся резидентом, имеет право на предоставление 13% годовых в течение первых десяти лет кредита и 35% в конце периода. Согласно приведенной ситуации, за кредитором закреплено право участвовать в повышении цены кондоминиума, однако, его интерес заключен не только в качестве кредитора в кондоминиуме (т. е. USRPI), таким образом, SAM, привязанная к американской недвижимости является USRPI для целей, регламентированных разделом 897 Налогового акта об иностранных инвестициях в недвижимость.

Покупателям важно понимать, что владение USRPI, не обязательно влечет за собой неблагоприятные налоговые последствия в соответствии с разделом 897, и, скорее всего, иностранные налогоплательщики будут облагаться налогом в рамках этого положения только в случае отстранения USRPI. Несмотря на то, что раздел 897 не включает в себя такое понятие как “отстранение”, существует пункт, предусматривающий “любую передачу, которая представляет собой распоряжение для любых целей, регламентированных Налоговым кодексом». Что же касается SAM, то в рамках кредитного соглашения, иностранный корпоративный кредитор будет получать фиксированные ежемесячные платежи от внутренних заемщиков, которые составляют погашение основного долга в совокупности с процентами по фиксированной ставки, а также процентах в случае повышения стоимости недвижимости к моменту займа, когда кредит будет полностью погашен.

Поскольку за иностранным кредитором закреплено право принимать участие в увеличении стоимости недвижимости, то долговые обязательства представляют для них интерес в недвижимости не только в качестве кредитора. Тем не менее, раздел 897 не будет применим к иностранным кредиторам в силу того, что долговые выплаты состоят только из основной суммы и процентов, предназначенных для нужд федерального подоходного налога. Следовательно, получение окончательного платежа, полученного от прибыли в связи с повышением стоимости недвижимости США, не приведет к вступлению в силу USRPI для целей, прописанных Разделом 897, так как окончательный платеж рассматривается как интерес, а не как прибыль. Необходимо понимать, что продажи долговых обязательств иностранными компаниями не обязательно поспособствуют получению прибыли, которая также облагается налогом в соответствии с Разделом 897 .

Таким образом, проанализировав пропорциональные выплаты в SAM в качестве процентов (а не отчуждение USRPI), Разделом 897 Регламента за иностранными налогоплательщикам закреплено право избежать федерального подоходного налога США, связанного с продажей недвижимости в США, если сделка грамотно структурирована.

УДЕРЖАНИЕ ПРОЦЕНТОВ ИЗ ИСТОЧНИКОВ США

Как правило, налогоплательщики, не являющиеся резидентами США, облагаются 30% налогом (в случае, если он не был уменьшен в рамках договора) на доходы из пассивных источников, также включая проценты. Однако, как и в любом правиле, существуют и исключения, которыми в данном Законе являются так называемые “портфельные выплаты”, освобожденные уплаты подоходного налога в США. Портфельные выплаты представляют собой любые проценты, которые выплачиваются в двух вариантах: в зарегистрированной или в незарегистрированной форме, если есть соответствующие причины полагать, что эти проценты назначаются исключительно нерезидентам.

Однако существуют исключения и из портфельных выплат, в частности, это понятие не предусматривает “условные права”. Установим, вследствие чего оно возникает:

– денежные поступления от продажи или других финансовых потоков должника;
– доход или прибыль должника или связанного с ним лица;
– изменения в стоимости имущества должника или соответствующего лица;
– дивиденды, распределения партнерства или аналогичные платежи, произведенные должником,
– изменения в других типах условного права, закрепленных Регламентом, при которых отказ в портфельных выплатах является целесообразным, для предотвращения уклонения от установленного подоходного налога.

Исходя из вышеизложенного, выплаты по SAM, в противном случае считающиеся процентами и подлежащие оплате подоходного налога, не вправе претендовать на исключение из портфельных выплат, в случае если оплата будет исходить от цены недвижимости. Соответственно, договор не имеет юридической силы на уменьшение подоходного налога, а на условное право SAM будет распространяться 30% подоходный налог США.

На сегодняшний день существует как минимум семь юрисдикций, заключивших с США договоры о подоходном налоге. Данные договоры содержат положения, которые полностью освобождают от уплаты налога на прибыль США такие страны как:

– Чехия,
– Венгрия,
– Норвегия,
– Польша,
– Россия,
– Греция,
– Украина.

Таким образом, прибыль, которая была получена от одной из этих юрисдикций, не является объектом налогообложения США. (Следует заметить, что США и Венгрия подписали новый договор по налогу на прибыль, но он так и не вступил в силу).

Субъекту необходимо быть резидентом одной из юрисдикций и удовлетворять предписанным требованиям для того, чтобы иметь возможность пользоваться преимуществами по данному соглашению. Большинство современных договоров о налоге на прибыль, устанавливают обязательный статус физического или юридического лица, согласно которому не менее 50% собственности должно принадлежать гражданам или резидентам США, а также не более 50% от валового дохода должно выплачиваться лицам, не являющимися гражданами или постоянными жителями страны, где было сформировано юридическое лицо.

Соответственно, иностранные налогоплательщики, соответствующие всем перечисленным выше положениям, не должны быть субъектами налога на платежи SAM, а также и на условные платежи. В настоящее время существует еще четыре юрисдикции, предусматривающие освобождение от уплаты условных платежей, включая проценты, и не имеющих LOB положения, а именно:

– Венгрия,
– Норвегия,
– Польша,
– Греция.

Таким образом, иностранный налогоплательщик, не проживающий ни в одной из перечисленных стран, может получить полное освобождение от уплаты налогов на условный интерес путем инвестирования в корпорации, созданных в одной из этих четырех стран. После того, как доход будет получен в соответствии с иностранном государством, в ход вступают альтернативные стратегии с целью сведения к минимуму или исключения любых налогов на такой доход.