Российские инвестиции в недвижимость Черногории составили 27 млн евро

Что нужно знать при покупке недвижимости в Черногории: интервью с экспертом

Инвестиции в недвижимость всегда славились своей надежностью. На протяжении многих лет квадратные метры подтверждают свою стабильность относительно других активов. Особенно ценен в этом отношении европейский рынок, а именно Черногория, которая незаслуженно недооценена. Сегодня совместно с Ксенией Колыбелиной — владелицей агентства недвижимости Galeo d.o.o — выясняем, насколько хороша эта страна на Балканах для жизни и бизнеса.

Какова экономическая ситуация в Черногории на данный момент?
Средний заработок в Черногории составляет около 480 евро в месяц, минимальный — 160 евро. Цены на продукты гораздо ниже, чем в других европейских странах. Здесь можно прожить на 10–20 евро в день.

Правительство пытается внедрять европейские стандарты во все управленческие системы страны. Примерно четвёртая часть ВПП — от туризма, и доход составляет 1,1 миллиарда евро. В этом году в связи с эпидемией он, конечно, снизится, но это временное явление. Надо понимать, что для страны с численностью населения всего 650 тысяч человек это немаленькие цифры.

Черногорский язык похож на русский, поэтому на бытовом уровне всегда можно объясниться, даже не изучая его. Но чтобы овладеть языком — много усилий не требуется.

Черногорцы — православные христиане, у них те же религиозные праздники, что и в России: Рождество, Пасха. В последнее время многие люди рассматривают покупку недвижимости за рубежом как «запасной аэродром» для переезда или получения дополнительного дохода.

Важно знать, что в течение пяти лет Черногория планирует стать членом Евросоюза, а данная интеграция неминуемо повлечет за собой рост цен. Поэтому, если вы собирались приобрести недвижимость в этой стране, лучше не откладывать.

Русскому человеку свойственно острое чувство ностальгии. Что Черногория может предложить в обмен на переезд, чтобы уменьшить это чувство?

При переезде я не испытывала чувства ностальгии. Мне здесь комфортно: великолепная природа, хороший климат, здоровая еда, чистый воздух, прекрасная экология, доброжелательные люди. Некоторые мои клиенты считали, что жить в Черногории скучновато, нет такого количества событий, как, например, в Москве.

Жизнь здесь спокойная, размеренная, и кому-то не хватает динамики. Но потом эти люди меняют свое мнение, находя удовольствие в простых прогулках вдоль моря, чашечке кофе на веранде ресторана. В Черногории проживает много русских и украинцев, отношение к ним со стороны местных доброжелательное, дружеское. В стране есть русская и украинская диаспора, так что приезжий не будет чувствовать себя одиноко.

Какие возможности предоставляет страна для мигрантов?

Для того чтобы переехать в Черногорию, не нужно располагать большими средствами. Чтобы получить так называемый боравак — разрешение на временное пребывание в стране (вид на жительство), достаточно покупки самого дешёвого жилья.

Другой способ — открытие бизнеса. Это совсем недорого: всего за 250 евро через неделю вы получите документы компании и печать. Содержание фирмы по минимуму обходится в 100–150 евро в месяц, но наличие фирмы и непрерывного боравка позволит через пять лет подать заявление на ПМЖ.

Для владельцев недвижимости ПМЖ не предусмотрен. При отсутствии боравка иностранец может проживать в Черногории от одного до трёх месяцев (граждане России — месяц вне сезона и три месяца летом; граждане Украины могут без визы находиться в Черногории три месяца). Но многие люди проживают здесь без боравка годами — просто выезжают в соседнюю Албанию или Боснию, ставят пограничный штамп в паспорте (который позволяет продлить пребывание в Черногории) и живут спокойно дальше.

Что касается работы, то большинство приезжих пытается заниматься собственным бизнесом. В летний сезон легко найти работу в сфере туризма. Можно применить свои знания в качестве переводчика, преподавателя, инженера — квалифицированные специалисты ценятся везде. Также обладатели ВНЖ могут пользоваться теми же социальными услугами, что и коренные черногорцы: получать бесплатную медицинскую помощь, дошкольное и школьное образование.

В каких районах стоит приобретать постоянное жилье и какой средний порог стоимости жилой недвижимости?
Лучше жить в городке, где зимой есть хоть какая-то жизнь, страна ведь туристическая. На побережье это Будва, Тиват, Котор, Бар, Герцег Нови, Ульцинь. Надо понимать, что города здесь небольшие. В туристическом центре Будва вне сезона проживает всего 13 тысяч человек, а в столице Подгорице — всего лишь 186 тысяч.

Тем, кто любит уединение и спокойствие, можно поселиться где угодно. Черногория маленькая, и ее можно проехать за пять часов из одного конца в другой. И если понадобится доступ к цивилизации — полчаса на машине, и вы в городе.

Можно рассмотреть недвижимость в городах где-нибудь на севере. К примеру, в Никшиче квартира может стоить и 500–700 евро за квадратный метр. Но таких запросов немного, потому что большинство иностранцев хочет приобретать недвижимость именно у моря, где летом кипит жизнь.

Стоимость квартиры на вторичном рынке на побережье начинается от 1 000 евро за квадратный метр. Новые дома в курортных зонах рядом с морем ценятся выше — до 2 500–3 500 евро. Хороший эконом-вариант на побережье можно приобрести за 1 500–1 800 евро за метр.

Перейдем непосредственно к инвестициям. Чем Черногория может быть привлекательна для российских инвесторов?

Между Россией и Черногорией существует ряд культурных сходств. Кроме того, страна имеет удобное для россиян географическое положение. В 2019 году российские покупатели вложили в рынок недвижимости Черногории порядка 33 млн евро. В первом месяце 2020 года в недвижимость Черногории было инвестировано 8,7 млн евро, на долю россиян пришлось 2,2 млн евро.

Камни и стены никогда не подведут — недвижимость не может упасть в цене до нуля. Деньги и ценные бумаги могут обесцениться или пропасть, а инвестиции в недвижимость являются более надёжным способом сохранения капитала.

Приобретение недвижимого имущества — прекрасный способ сохранить сбережения во время инфляции. Стоит однажды вложиться в недвижимость, и можно получать доход длительный период времени, параллельно занимаясь другой деятельностью.

Какие еще преимущества и привилегии получит человек, купивший недвижимость в Черногории?

Есть возможность получения так называемого экономического гражданства, которая распространяется и на членов семьи инвестора. Для этого необходимо профинансировать проект на севере страны в объёме 250 000 евро, либо на побережье в объёме 450 000 евро.

Для того чтобы подать заявку, инвестор вносит ещё 100 000 евро в правительственный фонд, и после этого ему предлагаются проекты для вложений. Самостоятельно выбрать проект нельзя — только участвовать в предлагаемых.

Что необходимо знать потенциальному инвестору перед покупкой?

Нужно хорошо изучить рынок. Это сложно сделать самому, если вы не живёте в этой стране, не знаете законов. В этом поможет опытный риелтор — к его выбору тоже следует отнестись внимательно. При покупке недвижимости вы ведь хотите опираться на мнение только проверенных людей, не так ли?

Риелтор поможет выбрать объект, который наилучшим образом подходит для целей инвестора, проконсультирует по ценам, преимуществам и недостаткам того или иного месторасположения объекта. Если речь идёт о покупке земли под застройку — необходимо проверить возможность строительства на ней, узнав об этом в отделе урбанизма местной администрации.

В какой тип недвижимости лучше вкладываться и по каким причинам?

Всё зависит от суммы, которой вы располагаете. Вы можете купить квартиру за 60 000 евро, а можете и за 150 000, и за полмиллиона. В зависимости от этого различается и арендная стоимость. Если вы приобретаете недвижимость с целью получения дохода, а не просто «для души», то необходим точный расчёт.

Если правильно выбрать объект — можно получать 5–6 % ежегодного дохода от сдачи в аренду. Квартира или дом будут окупаться достаточно долго — лет двадцать, но все эти годы вы будете получать стабильный доход. Иногда появляются «горящие» предложения, когда можно купить объект ниже рыночной стоимости и быстро перепродать его. В этом случае сроки окупаемости будут гораздо ниже.

Помощь и советы риелтора-профессионала будут крайне полезны, потому что это даст вам возможность понять реальные цифры. Часто продавцы предоставляют расчёт, где преувеличивают сумму будущих доходов, которые расходятся с фактическими.

Другой вид инвестиций — в строительство жилого дома. Иностранный инвестор заключает нотариальный договор с застройщиком, и чем больше доля инвестора, тем лучше условия. Здесь прибыльность может достигать и 100 %, то есть при строительстве небольшого дома в хорошей локации вы можете через год получить квартиры, стоимость которых будет вдвое выше вложенной суммы. Но для такого результата необходимо знать рынок, чтобы свести риски к минимуму.

Инвестировать можно и в коммерческую недвижимость, например в отель. Эта инвестиция отбивается в течение 15 лет, но отелем нужно управлять, что совсем нелегко. Этот вид вложений годится для тех, кто хочет жить в стране и самостоятельно заниматься управлением, или если у человека есть хороший управляющий, которому он доверяет.

Можно инвестировать в коммерческие помещения — главное, чтобы у них было выгодное расположение, привлекательное для арендаторов. Это обеспечит инвестору стабильный доход при минимуме хлопот.

Какие города Черногории наиболее привлекательны для таких инвестиций и почему?

Я бы порекомендовала выбирать популярные туристические центры, такие как Будва, Бечичи, Котор. Недвижимость в этих городах прекрасно сдаётся в летний сезон; кроме того, есть возможность сдачи в аренду и зимой. Из северных курортов привлекательными являются Жабляк и Колашин — там недвижимость сдаётся круглый год. В зимнее время это популярный лыжный курорт, а летом сюда приезжают альпинисты, любители отдыха на природе и рафтинга.

Какие риски могут возникнуть при оформлении сделки с недвижимостью?

Все «страшилки», которых начитались в интернете потенциальные покупатели, имели место главным образом в прошлом. Сейчас проблем намного меньше: все сделки оформляются у нотариуса, который отвечает за их чистоту. Если существует какое-либо обременение или риск — нотариус обязан предупредить об этом покупателя, и это непременно вписывается в договор купли-продажи, так что опасности сведены к минимуму.

Если речь идёт о покупке недвижимости на стадии строительства, то договором предусмотрены сроки завершения стройки. Но по разным причинам, в том числе и не зависящим от застройщика (плохие погодные условия, много дождей зимой), бывают задержки. За это предусматривается штраф в сумме 0,03 % от суммы сделки за день просрочки. За мою пятнадцатилетнюю практику было всего два таких случая (с задержкой примерно на полгода), и в каждом из них покупатели получили от застройщика компенсацию. Ситуации, когда строительство осталось незавершенным, крайне редки.

Недавно в Черногории начался процесс легализации незаконно построенных объектов, и многие владельцы подали властям соответствующие заявления. Сам процесс достаточно долгий и может привести к тому, что собственнику придётся заплатить так называемые коммуналии — это может быть сумма 3–10 тысяч евро (если речь идёт о квартире), а владельцам домов может быть начислено и больше.

При покупке нелегализованного объекта покупатель должен понимать, что в будущем он может понести дополнительные расходы в ходе легализации, а сумма этих расходов не ясна. Но это также и повод поторговаться с продавцом, попытаться снизить цену.

Насколько важно проконсультироваться со специалистом перед покупкой?

Люди пытаются сэкономить на услугах риелтора, но делают это зря. Покупая недвижимость в чужой стране, сложно учесть все нюансы — велика вероятность ошибки.

Покупатель не знает законов страны, ему неизвестны проблемы, с которыми можно столкнуться. Да, обо всём можно узнать в интернете, но если человек не живёт в стране — эти знания сложно применить на практике. Грамотный риелтор поможет сориентироваться при покупке и избежать возможных ошибок, просчитать все риски.

Он проконсультирует покупателя по всем юридическим вопросам, самостоятельно или с помощью адвоката будет сопровождать сделку от начала до конца, вплоть до получения покупателем документов, подтверждающих право собственности. По ходу сделки у покупателя возникнет множество вопросов, на которые сможет ответить только специалист.

Я сталкивалась со многими случаями, когда человек совершал покупку самостоятельно, а потом обращался за помощью к риелтору при возникшей проблеме. Часто, вместо того чтобы обратиться в агентство недвижимости, покупатель прибегает к услугам своих знакомых или даже незнакомых соотечественников, наивно полагая, что те помогут бескорыстно.

Продажа недвижимости — прибыльный бизнес, на котором хотят заработать многие, в том числе и дилетанты, закладывающие в сумму сделки 10–20 % процентов комиссии (при средней агентской в 3–5 %). При этом они плохо разбираются в юридических вопросах и не несут никакой ответственности в случае возникших проблем.

Важно, чтобы человек не просто хотел продать что-то любой ценой, а был вашим союзником. Моё агентство Galeo d.o.o работает только с проверенными застройщиками, мы не предлагаем покупателям сомнительные объекты. При желании покупатель может проверить документы при помощи независимого адвоката.

Агентство Galeo d.o.o. зарегистрировано в 2005 году и работает в Черногории уже 15 лет. За эти годы компанией накоплен огромный опыт, в её базе данных находится более 3 000 предложений недвижимости — дома, виллы, квартиры, земельные участки, коммерческие объекты, инвестиционные проекты. Агентство сотрудничает с местными и зарубежными застройщиками, опытными юристами, владельцами отелей и других видов бизнеса. Сотрудники Galeo d.o.o, в особенности Нада Божович, — специалисты с колоссальным опытом, которые не только помогают своим клиентам в выборе недвижимости и при открытии бизнеса в Черногории, но и вкладывают душу в свое дело, работая как настоящая команда.

«Граждане России — крупнейшие собственники недвижимости в Черногории»

Черногория рассчитывает на открытие прямого регулярного авиасообщения с РФ до конца июня. Об этом в интервью «Известиям» заявил министр экономического развития республики Яков Милатович. По его словам, задержка с открытием рейсов может быть связана с тем, что страна присоединилась к антироссийским санкциям. Но в целом эти меры не сказались негативно на двусторонних отношениях. Министр отметил, что за 2020 год российские инвестиции в страну выросли на 25%, в основном в сфере недвижимости: на фоне пандемии и падения цен россияне стали активнее покупать недвижимость в Черногории. Сейчас они — крупнейшие ее владельцы в стране. Министр также уточнил, что Черногория ведет переговоры о закупке второй партии «Спутника V» в количестве 40 тыс. доз и новой версии вакцины «Спутник Лайт».

Председатель президиума Боснии и Герцеговины Милорад Додик — о ситуации на Балканах, борьбе с «российской угрозой» в регионе и вступлении страны в НАТО

«Правительство предоставляет бесплатные ПЦР-тесты»

— Вы присутствовали на Петербургском экономическом форуме. Что обсуждалось в ходе встреч с российскими коллегами?

— ПМЭФ — это отличная платформа для обмена идеями между ключевыми лицами, принимающими решения в России, и более широким международным сообществом.

Новое правительство Черногории решило принять активное участие в форуме в этом году. К сожалению, до этого года оно не было представлено на министерском уровне. По сути, это первый раз, когда от страны приехал министр, и я очень рад побывать здесь в этом качестве.

— Как пандемия отразилась на экономике Черногории, какие отрасли пострадали больше всего?

— Экономика Черногории очень сильно зависит от туризма, и, как вы знаете, в результате введенных ограничений наша экономика в прошлом году упала на 15%. Сокращение туристического сектора по сравнению с 2019 годом составило 85%. Мы ожидаем восстановления в этом году. В конечном итоге оно будет зависеть от подъема туристического сектора. Но в этом отношении мы настроены очень оптимистично.

Министр экономики Черногории Яков Милатович

— Черногория открыла свои границы для российских туристов. Сколько россиян уже посетили вашу страну?

— До пандемии в 2019 году Черногорию посетили 400 тыс. россиян. Для российских туристов наша страна была одним из излюбленных мест летнего отдыха. Естественно, в прошлом году это число значительно сократилось не только из-за пандемии, но и из-за того, что прежнее правительство не открыло своевременно границы для российских туристов.

Знаете, на этот раз все по-другому. Границы для российских туристов открыты еще с 1 мая, без каких-либо тестов. Россияне могут попасть в Черногорию точно так же, как они въезжали до пандемии. Это стало возможным благодаря стабильной эпидемиологической ситуации в стране.

В настоящее время у нас всего около 700 активных случаев заболевания. Некоторые части страны, особенно прибрежные районы, практически свободны от вируса. Так, например, город Будва, основной двигатель нашего туристического сектора, который обычно выбирают российские туристы, — сейчас там всего 10–15 активных случаев COVID-19. Все это очень хорошие основы для восстановления туристического сектора.

Помимо принятия решения об открытии границы для российских гостей правительство также предоставляет бесплатные ПЦР-тесты на случай, если они понадобятся для туристов, возвращающихся в страну происхождения (с 1 мая по возвращении в РФ россияне обязаны сдать два ПЦР-теста. — «Известия»).

«Полеты будут возобновлены в ближайшее время»

— Известно ли, сколько уже россиян побывало у вас в стране?

— По сравнению с 2019 годом, потому что 2020 год не совсем удачный для сравнения, у нас уже есть реализация туристического сектора на уровне 60–65%. Ну, естественно, я думаю, что цифры, особенно для россиян, могли бы быть выше, если бы прямые рейсы между Россией и Черногорией были восстановлены.

Мы очень надеемся, что полеты будут возобновлены в ближайшее время, потому что нет причин, по которым этого нельзя было бы сделать.

— А вы обсуждали этот вопрос со своими российскими коллегами на ПМЭФ?

— Конечно. Мы информируем российские власти об эпидемиологической ситуации, о процессе вакцинации. Мы находимся в постоянном контакте с ними и рассчитываем, что решение о возобновлении полетов, в котором заинтересованы и российские туристы, и российские авиакомпании, и турагентства, скоро будет принято.

— Обсуждалась ли конкретная дата возобновления полетов?

— На прошлой неделе была встреча оперштаба РФ, тогда было принято решение о возобновлении полетов с некоторыми странами региона. Мы надеемся, что на следующей встрече в новую группу попадет и Черногория. Я думаю, что это произойдет уже в июне.

«Признаю большую роль российской науки в глобальной борьбе с пандемией»

— В Турции правительство решило сначала вакцинировать работников туристического сектора. Как развивается ситуация в Черногории? Вы тоже дали им препарат первым делом?

— Конечно. Туристические работники, как вы знаете, также были включены правительством Черногории в список приоритетных групп для вакцинации. Цифры довольно высокие. Я также могу вам сказать, что в целом этот процесс стартовал в начале февраля, и это стало возможным благодаря вакцине «Спутник V».

Позвольте мне также воспользоваться этой возможностью, чтобы еще раз признать большую роль российской науки в содействии в глобальной борьбе с пандемией, ведь Россия создала четыре разные вакцины.

Помимо «Спутник V» мы также использовали китайскую Sinopharm, AstraZeneca и Pfizer, нам удалось вакцинировать 35% нашего населения как минимум одной дозой и 20% — обеими дозами.

— А вы обсуждали дальнейшие поставки «Спутник V» в Черногорию?

— Да. Как я уже говорил, первая партия «Спутник V» была доставлена к нам еще в феврале. На данный момент мы получили 10 тыс. доз напрямую из России, и мы уже договорились о дополнительных 40 тыс. дозах.

— Не обсуждали ли поставки и других российских вакцин, например «Спутник Лайт»?

— Это входит в обсуждения, которые ведет наш минздрав.

«Санкции — не лучший механизм для разрешения международных споров»

— Черногория присоединилась к европейским санкциям против России. Что стало причиной этого шага? Как повлияло это решение на двусторонние отношения и торговый баланс?

— Черногория — первая страна-кандидат в списке на вступление в ЕС, мы в течение нескольких лет следуем во внешней политике за Евросоюзом на 100%. И, естественно, санкции — это все результат такой политики.

От себя могу сказать, что в целом санкции, пожалуй, не лучший механизм для разрешения международных споров. Правительство Черногории считает, что диалог — это ключевой ответ на любую международную проблему. И это — единственный механизм, который может способствовать углублению взаимопонимания, которое обычно необходимо для решения международных проблем.

И если рассматривать это в контексте уже упомянутой глобальной пандемии, COVID-19 показал нам, насколько часто требуется совместная реакция международного сообщества.

Скандалы вокруг паспортов на Кипре и Мальте вряд ли остановят выдачу видов на жительство за капиталовложения

— И все-таки как санкции повлияли на двустороннее сотрудничество?

— Я думаю, что пока мы не могли оценить негативный эффект от этого шага, если не считать того факта, что прямые полеты до сих пор не возобновлены, несмотря на относительно позитивную ситуацию. Хотя я должен сказать, что прямые инвестиции из России в Черногорию увеличились в 2020 году, несмотря на пандемию и напряженность между Москвой и Брюсселем.

Вообще, я думаю, что для РФ очень важно, чтобы регион Западных Балкан, Черногория, в частности, продвигался по пути в ЕС, ведь это путь, с помощью которого мы можем быстро провести структурные реформы, улучшить качество институтов, верховенства закона и в целом улучшить качество жизни в Черногории и остальной части региона, что опять же на руку российским инвесторам, туристам и в целом международной торговле между нашими странами.

— Хочу уточнить: вы упомянули, что в прошлом году объем прямых инвестиций из России увеличился. В каких сферах?

— У меня нет точных данных, но могу сказать, что прямые иностранные инвестиции из РФ в прошлом году были на уровне $100 млн. По сравнению с предыдущими годами это рост примерно на 25%.

— Не вызвано ли это тем фактом, что россияне стали активнее покупать недвижимость в Черногории?

— Вы знаете, среди прочего это действительно связано. Граждане России — крупнейшие собственники недвижимости в Черногории. Они выбирают нашу страну из-за культурного сходства, географического положения, ведь всего два часа на самолете из Москвы. А еще средиземноморский климат и многое другое, что объединяет наши страны, например определенные исторические моменты, когда РФ выступала большим сторонником Черногории и других западно-балканских стран в их борьбе против некоторых крупных иностранных держав.

— То есть россияне действительно в прошлом году купили больше домов в Черногории. Это связано с пандемией?

— Да, но это только часть ответа. Я бы предположил, что это вызвано еще и с падением цен, начавшимся в рамках общего экономического кризиса.

Гражданство Черногории за инвестиции — обзор программы

Интерес ко второму гражданству растет с каждым годом. Это вполне логично. Паспортные программы открывают перед инвестором новые возможности. Ранее европейское гражданство за инвестиции можно было получить на Кипре, Мальте и Болгарии. В этом году Черногория выходит на рынок второго гражданства.

Уже сейчас многих волнует вопрос — насколько выгодно гражданство Черногории и как его получить. Ведь на первый взгляд программа выглядит заманчиво. Но стоит ли программа вашего внимания? Чем отличается гражданство Черногории от карибских паспортов и гражданства стран — членов ЕС — Кипра и Мальты? Что лучше — гражданство Черногории или золотая виза Португалии? Мы разобрались во всех подводных камнях программы и готовы поделиться с вами фактами. А выводы делайте сами.

Зачем инвестору гражданство Черногории?

Черногория привлекает россиян с точки зрения инвестирования. С 2008 по 2018 год более трети ВВП страны составляли прямые инвестиции из России. Также россияне являются учредителями 30% всех иностранных компаний в стране. Об этом в интервью для «РИА Новости» сообщил Марко Милачич, экс-участник президентских выборов 2018 года. Большая часть инвестиций России в Черногорию концентрируется в отраслях недвижимости, гостиничного бизнеса, кафе и ресторанов.

Черногорию ежегодно посещают около 200 000 россиян. При этом 40 000 из них – владельцы жилья в этой стране. По данным российского посольства в Черногории, постоянными жителями страны являются около 6 000 граждан РФ.

Паспорт Черногории дает возможность безвизового въезда в 125 стран мира. Экономика страны признана одной из самых быстроразвивающихся на Балканах. Черногория является членом НАТО, в ближайшей перспективе может стать членом ЕС. Тогда, помимо безвизовых путешествий по странам Шенгенской зоны, все граждане Черногории смогут еще и жить, учиться и работать в ЕС.

Программа «Гражданство Черногории за инвестиции» стала 17-й «паспортной программой» в мире. Получить паспорта кроме главного заявителя могут ближайшие родственники инвестора: супруг(а), дети возрастом до 26 лет, родители старше 65 лет. Весь процесс оформления документов длится до шести месяцев. Гражданство выдается пожизненно.

Отмечу, что в последнее время все больше состоятельных россиян получают паспорта в обмен на инвестиции. По данным исследования Global Wealth Migration Review 2018, в 2017 году из России уехали 3 000 долларовых миллионеров. Это шестой показатель в мире. Большинство из них эмигрировали в США, Великобританию, Португалию и на Кипр.

Сколько стоит паспорт Черногории?

Чтобы получить паспорт Черногории, инвестору нужно выполнить два инвестиционных требования:

Пожертвовать деньги в правительственный фонд — €100 000 (приблизительно от ₽7 млн).

Приобрести недвижимость (инвестировать в девелоперский проект курортного типа), выбрав один из двух вариантов:

вложить средства в проект на юге (побережье) стоимостью от €450 000 (приблизительно от ₽33 млн);

вложить средства в проект на севере (горнолыжные курорты) стоимостью от €250 000 (приблизительно от ₽19 млн).

Итого: минимальная сумма инвестиций составляет €550 000 (приблизительно от ₽40 млн) для приобретения недвижимости на юге Черногории и €350 000. (приблизительно от ₽26 млн) — на севере. В этой статье мы расскажем лишь о ключевых моментах программы, а с деталями оформления можно ознакомиться в этой Детали новой программы гражданства за инвестиции Черногории: условия, требования, процедура.

Сейчас рынок недвижимости Черногории стабилен. Но практика показывает, что в небольших странах, где работают паспортные программы, недвижимость часто бывает переоценена. Так было и есть на Кипре. На Карибах цены также завышены на 30–50%. Вместе с тем в Черногории есть и другие предпосылки для роста цен на квадратные метры:

строительство инновационного автобана, призванного соединить Черногорию с сербским Белградом;

рост количества туристов (на 15% за год);

«заход» лоукостеров в страну.

Выбрать хороший проект недвижимости в Черногории хоть и сложно, но возможно. Повышенный спрос инвесторы проявляют к проектам в Будве, Херцог-Нови, Тивате на юге и в Колашине и Жабляке на севере. Недвижимость в этих городах ликвидна. Со временем свою часть недвижимого имущества можно будет продать, вернув вложенные деньги, или же оставить во владении, зарабатывая от 4 до 6% годовых. Что касается цены, то прослеживается четкое повышение стоимости квадратного метра постепенно от Ульциня до Херцег-Нови.

Узнайте о подробностях программы гражданства Черногории за инвестиции в видео:

Налоги и косвенные затраты при владении недвижимостью

Налоговая система Черногории не сложная и достаточно лояльная. Налоги, которые уплачивают покупатели/продавцы и владельцы недвижимости, одни из самых низких в Европе.

Налог при покупке недвижимости. Если покупаете недвижимость непосредственно у застройщика, который уплачивает НДС, платить налог не нужно. Если продавец не уплачивает НДС (например, это физлицо), то покупатель все-таки оплачивает 3% налога.

Ежегодный налог на недвижимость. Размер и порядок уплаты налога устанавливают органы местного самоуправления. Процентная ставка варьируется от 0,1 до 1%. Конечный результат зависит от расположения объекта, класса недвижимости, удаленности от моря и других факторов, которых свыше 12-и.

Ежегодный туристический налог. Оплачивают иностранцы, которые имеют в Черногории «второй объект недвижимости». Под эту категорию попадают апартаменты, квартира или дом, которые используются для отдыха и временного проживания, жилье в туристической зоне (вдоль Адриатического побережья).

Примечание: Чтобы сэкономить вам время, мы подготовили обширный материал о налогах, покупке и содержании недвижимости в Черногории. Расчеты всех затрат в графиках и цифрах можно посмотреть в статье «Недвижимость Черногории: Все, что нужно знать инвестору до оформления гражданства Черногории». В ней также можно найти информацию из отчетов независимых аналитических компаний (Knight Frank, PwC, Savills и т. д.).

Паспорт гражданина Черногории за инвестиции — главные преимущества

Иммиграционная программа Черногории отличается важными преимуществами:

Паспорт Черногории понятен для банков. Гражданин Черногории может без проблем открывать счета в прогрессивных европейских банках.

Недвижимость пользуется спросом. По неофициальным данным, россияне купили в стране более 30 000 объектов недвижимости.

Гражданину Черногории можно открыть визу Е-2 в США. Данный тип визы недоступен для граждан Российской Федерации. Е-2 — это бизнес-виза, которая позволяет инвесторам жить и работать в США. В 2018 году было выдано более 41 000 таких виз.

Перспектива вступления в ЕС. Ожидается, что Черногория станет членом Евросоюза в 2025 году.

Возможность безвизовых поездок в 125 стран. Ниже на карте можно увидеть, какие страны граждане Черногории могут посещать без оформления визы или получать визу по прибытии, e-визу:

Гражданство Черногории vs «Золотая виза» Португалии — что лучше?

В Европе спросом пользуется программа получения вида на жительство (ВНЖ) Португалии за инвестиции («Золотая виза»). Ее участниками с 2012 года стали более 7 000 человек.

Португалия привлекает рядом уникальных преимуществ:

Держатели «Золотой визы» могут через пять лет получить гражданство. В Испании, Греции и других странах, где есть программы «Золотых виз» натурализация длится 10–12 лет.

Держатели «Золотой визы» могут без виз въезжать и перемещаться по странам Шенгенского союза. Граждане Португалии получают право безвизового въезда в США и Великобританию.

Стоимость «Золотой визы» Португалии стартует от €350 000 (приблизительно от ₽26 млн). Инвестировать нужно в недвижимость, невозвратная дотация в экономику не требуется.

Вы можете сравнить программу Черногории не только с Португалией. Есть специальный сервис сравнения программ, в котором можно выбрать любую программу ВНЖ, ПМЖ и гражданства и увидеть ее преимущества или недостатки, разницу в цене.

Говорить, что привлекательность португальской программы снизится из-за появления на рынке нового игрока — Черногории, не приходится. Конечно, получить португальский паспорт можно только через пять лет владения «Золотой визой», но требования к инвесторам достаточно лояльны.

Держатель «Золотой визы» сразу получает неограниченный доступ к странам Шенгенского союза, а через пять лет может вернуть инвестицию в полном объеме. Также запуск паспортной программы Черногории может создать ажиотаж на рынке и большинство объектов недвижимости будут переоценены. Такую ситуацию мы можем наблюдать на Кипре, но не в Португалии.

Паспорт гражданина Черногории vs Кипр и Мальта

Помимо Черногории, оформить гражданство в Европе можно на Кипре и на Мальте. При этом у граждан этих стран гораздо больше преимуществ, чем у держателей черногорского паспорта. С паспортом Кипра или Мальты:

Можно въезжать без виз и находиться на территории стран Шенгенского союза и ЕС, Великобритании 365 дней в году.

У Мальты установлен безвизовый режим с США, Канадой и Австралией, у Кипра — с Канадой и Японией.

Нет ограничений на трудоустройство и получение образования в странах ЕС.

В сравнении с мальтийским и кипрским паспортами, паспорт Черногории — это, по сути, шенгенская виза. Пользоваться всеми преимуществами европейского гражданства черногорцы могут только после вступления их страны в состав ЕС, а это случится не раньше, чем в 2025 году. При этом держателям черногорского паспорта нужно будет получать визу для въезда в США.

Сейчас черногорская инвестиционная программа выигрывает только по стоимости. Если паспорт Черногории стоит от €350 000 (приблизительно от ₽25 млн) , то мальтийский — от €880 000 (приблизительно от ₽63 млн), а кипрский — от €2 млн 150 000 (приблизительно от ₽1,5 млрд). Паспортной программой Кипра предусмотрены невозвратные инвестиции размером €150 000 (приблизительно от ₽10 млн), а для оформления мальтийского паспорта нужно пожертвовать €650 000 (приблизительно от ₽46,7 млн).

Гражданство Черногории vs Вануату и карибский паспорт

Главные отличия паспорта Черногории от карибских паспортов и гражданства Вануату:

Без виз. Одинаковые правила по передвижению в шенгенской зоне — 90 дней в полугодие. Вместе с тем с паспортом Черногории нужно получать визу в Великобританию, в то время как с гражданством Вануату и Карибских стран можно находится в Британии 180 дней в году без визы.

Виза Е-2 в США. Можно получить с паспортом Черногории и паспортом Гренады.

Стоимость. Карибский паспорт стоит в четыре раза дешевле. Самый недорогой паспорт на Карибах для одного заявителя обойдется в $130 000 (приблизительно от ₽9,3 млн) со всеми затратами, минимальная цена черногорского паспорта — более $350 000 (приблизительно от ₽23 млн), при этом $250 000 (приблизительно от ₽18,3 млн) — это стоимость недвижимости, которая остается в собственности инвестора.

Недвижимость. Если выбирать опцию недвижимости — минимальная цена объекта на Карибах — $200 000 (приблизительно от ₽13 млн) + около $50 000 (приблизительно от ₽3,3 млн) другие затраты. Однако карибский рынок недвижимости проигрывает черногорскому.

Сравнение программ гражданства за инвестиции

Как инвестировать в недвижимость максимально выгодно?

Хотя программа ожидаема и вокруг нее наблюдаем ажиотаж, пока сложно сказать наверняка, составит ли Черногория достойную конкуренцию другим европейским странам. В любом случае, если вы всерьез рассматриваете перспективу получения гражданства Черногории, то не стоит медлить — программа будет действовать до 31 декабря 2021 года, а власти готовы принять только 2000 заявителей.

Решение о приобретении второго гражданства за инвестиции принимают не сразу. И мы понимаем, что к этому шагу необходимо подойти максимально скрупулезно.

У каждой программы есть свои плюсы и минусы, подводные камни. Я детально сравнила наиболее популярные инвестиционные программы и надеюсь, что это поможет вам сделать свой выбор. А возможно, вы придете к тому, что второе гражданство Вам и вовсе ни к чему.

Какое бы решение Вы не приняли, наша задача — максимально раскрыть детали и тонкости всех программ во время нашей консультации, привести примеры кейсов и рассказать не только о преимуществах, но и о недостатках.
А далее выбор за Вами.

Кристина Ружило · Управляющий партнер компании «Мигронис», магистр международного права, член Investment Migration Council

Российские инвесторы теряют Черногорию

На президентских выборах в Черногории победил Мило Джуканович, кандидат, поддерживающий западный вектор внешней политики страны. Это, в частности, может означать дальнейшее сокращение российских инвестиций в экономику Черногории. Но пока Россия остается основным инвестором в экономику этой страны. У пророссийских и прозападных зарубежных аналитиков есть разные взгляды на ситуацию.

Варвара Гертье / РИА Новости

В самой Черногории процент черногорцев не дотягивает до половины населения. Поэтому, несмотря на то, что большинство населения страны высказались за европейский вектор относительно дальнейших отношений с Россией, позиция у экспертов различается. Наиболее ярко высказана пророссийская позиция уроженцем Черногории, этническим сербом с российским гражданством Боро Джукичем, бывшим почетным консулом РФ в Черногории.

«За десять лет Россия привела в Черногорию, инвестировала, в том числе в туристическую отрасль, 3 миллиарда евро. Но (настоящая) цифра намного больше, она составляет 4,5 миллиарда евро, по моим сведениям. Так или иначе русские привезли в нашу страну 4,5 миллиарда евро. В ВВП российские инвестиции и российский туризм составляют 30%. Инвестициям препятствуют, инвестиции контролируются. Если знают, что инвестор русский… то эти инвестиции обречены на очень большой контроль. Все инспекции туда приезжают, проверки, людям не дают работать. В экономическом плане, к большому сожалению, это очень контролируется. Сейчас инвестиции из РФ поставлены все под большой знак вопроса. Ветку экономики под названием «Россия», на которой сидит Черногория, пилят, пилят, пилят».

Согласно статистике, Черногорию, в которой проживает около 650 тыс. населения, ежегодно посещает около 200 тыс. россиян, при этом 80 тыс. являются собственниками жилья в этой стране. Экономика Черногории стала бурно расти в нулевых, главным образом благодаря сотням миллионов евро российских инвестиций, а также туризму, который сделал города на черногорском побережье Адриатики местом отдыха или даже проживания далеко не самых последних в России людей. Российские инвестиции в Черногории по итогам 2015 года составили треть всех иностранных инвестиций. Однако, несмотря на все эти факты, в июне 2017 г. Черногория стала 28-м членом НАТО.

Впрочем, создается впечатление, что российские инвестиции за пределами таких секторов, как туризм, недвижимость и услуги, в Черногории чаще всего оборачиваются провалом. Инвестиции Олега Дерипаски закончились скандалом и международным правовым разбирательством. В 2005 году Дерипаска купил 58,7% акций Подгорицкого алюминиевого завода посредством кипрской компании Central European Aluminium Company (CEAC). В 2009 году Подгорицкий алюминиевый завод, производивший на тот момент 40% всего экспорта страны, был национализирован, чтобы избежать банкротства. Между тем, именно инвестиции Дерипаски послужили катализатором дальнейшего наращивания присутствия в стране российского капитала. Несмотря на потерю завода, Дерипаска является инвестором в проект яхтенной марины Porto Montenegro.

Черногория является уникальной для балканского региона страной в том смысле, что российские инвестиции в ней не концентрируются в энергетическом секторе. Черногория не имеет на своей территории каких-либо крупных трубопроводов, заводов по переработке нефти, ее энергетические потребности покрываются местными ГЭС и импортным топливом, а энергорынок контролируется местными и греческими компаниями. 70% ВВП страны приходится на сферу услуг, развитие которой стимулируется рынком недвижимости и туристической отраслью. На предприятия с российскими инвестициями в этих отраслях в ВВП страны приходится 5%.

Большая часть инвестиций России в Черногорию концентрируется в отраслях недвижимости, гостиничного бизнеса, кафе и ресторанов, тем не менее во внутренних районах страны российские инвесторы представлены также и в промышленности. Всего на российских собственников приходится около 40% всей недвижимости Черногории. Постоянными жителями страны являются, по данным российского посольства в Черногории, около 6 тыс. граждан РФ, особенно велик процент постоянно проживающих россиян на приморском курорте Будва. Накопленные российские инвестиции в 2016 году составили 1,3 млрд долларов США.

В текущей ситуации однако выгода от сохранения хороших отношений с Россией для Черногории сомнительна. В отличие от Запада, Россия не предоставляет грантовую финансовую поддержку, например, субсидии для развития инфраструктуры, а также не демонстрирует привлекательной модели модернизации экономики и увеличения ее конкурентоспособности. Несмотря на то, что ВВП Черногории растет относительно динамично (примерно на 2-3% в год), ее экономика нуждается в радикальных реформах. Существуют проблемы высокого бюджетного дефицита, государственного долга, который составляет 70% ВВП по состоянию на 2016 год, высокого уровня безработицы (по состоянию на 2016 год — 17,5%). Словом, Черногория испытывает те же проблемы, что и ряд других регионов, которые природа не обделила рекреационными ресурсами и которые из-за этого выбрали такой путь развития экономики.

Естественно, российские инвестиции в экономику Черногории упали не только потому что та вдруг стала выбирать других инвесторов; дело тут скорее в поведении самой России в ответ на присоединение Черногории к санкциям. Если в 2012—2014 годах объемы российских зарубежных инвестиций находились на исторических максимумах — в районе 160-170 млрд долларов США, то в 2015 году они составили уже около 40 млрд долларов США, правда, в последующие годы снова показали некоторый рост. Российские инвесторы стали меньше инвестировать, в том числе по политическим причинам, находясь в поиске других рынков среди стран, не поддержавших санкции. Также россияне стали меньше ездить отдыхать в Черногорию, внезапно из «почти Сербии» превратившейся во внешнеполитически недружественное государство. Однако, конечно, основная причина, по мнению зарубежных аналитиков, вполне прозаическая: наблюдавшееся за указанный период падение цен на нефть на мировых рынках и падение рубля. Об этом косвенным образом свидетельствует тот факт, что спад посещения страны российскими туристами оказался значительно меньше, чем спад российских инвестиций. Также можно вспомнить и то, что резкое ухудшение отношений между странами в 2016 году, когда официальная Подгорица обвинила Кремль в попытке организовать в Черногории переворот, не повлияло отрицательным образом на динамику российских инвестиций: они выросли по сравнению с самым проблемным 2015 годом. Также особого негатива не привнесло в апреле 2017 г. решение Роспотребнадзора запретить экспорт из Черногории продукции крупнейшего в стране производителя вина 13.Jul Plantaze за низкое качество.

Россия имеет ограниченные возможности предпринимать какие-либо жесткие экономические шаги относительно Черногории и трансформировать свое экономическое присутствие во внешнеполитическое влияние. Инвестиции в Черногорию в значительной степени генерируются той прослойкой российского общества, которая в западных источниках обычно причисляется к среднему классу (в России же это считается нижним уровнем состоятельного слоя), который очень далек от официальной кремлевской политики, и его трудно направлять по нужным политическим рельсам силами правительственных ведомств. Спад платежеспособного спроса со стороны россиян к тому же привел к падению цен на недвижимость в Черногории — соответственно, выгода от инвестиций в нее снизилась. Следовательно, и туристический поток за первое полугодие 2017 года снизился, поскольку значительная часть его генерируется именно российскими собственниками черногорского жилья. Правда, во втором полугодии этот показатель продемонстрировал некоторое восстановление.

В настоящий момент наблюдается усиление в Черногории Китая, который рассматривает эту страну как часть Нового шелкового пути. В 2014 году китайский Exim Bank предоставил Черногории кредит в размере более 800 млн евро на постройку хайвея Подгорица — Коласин. Проект модернизации черногорского флота стоимостью около 100 млн евро также реализуется в сотрудничестве с Китаем. Также в Черногорию инвестируют арабские страны. А вот доля стран Западной Европы по-прежнему остается низкой — около 5% от всех иностранных инвестиций.

Автор: Роман Мамчиц

Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»
Наша страница в Facebook
Наши телеграм-каналы:
Стартапы и технологии
Новые бизнес-тренды

Недвижимость в Черногории: обзор, покупка, затраты на содержание

В 2019 году получить гражданство Евросоюза стало проще – начала работу еще одна государственная программа, позволяющая оформить европейский паспорт за инвестиции. Речь идет о программе «Гражданство Черногории», о которой мы уже рассказывали в своем блоге. В сегодняшнем посте речь пойдет о рынке жилой недвижимости Черногории, ценах и вариантах.

• Привлекательный вариант для инвесторов и туристов
• Недвижимость Черногории для проживания, отдыха и получения прибыли
• 10 лучших городов Черногории для покупки недвижимости
• Стоимость недвижимости в Черногории
• Процедура покупки недвижимости в Черногории
• Затраты на владение
• Преимущества

Привлекательный вариант для инвесторов и туристов

Россияне в последние два года присматриваются к этой стране. Российские туристы – одни из лидеров по посещениям Черногории, а бизнесмены из России активно инвестируют в экономику. Это страна с благоприятным климатом, низким уровнем преступности, среднеевропейским уровнем жизни, расположенная практически в центре Европы. Сейчас здесь ежемесячно открывают новые авиарейсы в значимые столицы мира.

О динамичном развитии инфраструктуры свидетельствует, в частности, и данная программа, инвестиции из которой будут направлены на строительство отелей в различных регионах страны.

Недвижимость Черногории для проживания, отдыха и получения прибыли

Варианты оформления гражданства Черногории предполагают инвестиции от 250 тыс. евро в туристическую инфраструктуру (плюс невозвратный взнос 100 тыс. евро в благотворительный фонд). То есть по условиям программы, нет необходимости покупать жилье в этой стране и проживать здесь.

Однако получение паспорта Черногории – отличная возможность поселиться в европейской стране, переехать сюда на ПМЖ, используя недвижимость как второй дом для проживания или как дачу для отдыха в любое время года. Но наиболее востребован вариант с покупкой объектов для последующей сдачи в аренду. Нередко покупатели из России совмещают преимущества нескольких вариантов: проживают во время внесезонья, а в сезон получают прибыль от сдачи в аренду.

10 лучших городов Черногории для покупки недвижимости

Среди курортных городов, где выгодно покупать недвижимость для сдачи в аренду:

• Центральный курорт Будва
• Герцег Нови
• Ульцинь
• Свети Стефан
• Котор

Среди городов, комфортных для проживания, рекомендуем для покупки недвижимости:

Наиболее привлекательна для инвесторов Будва и Будванская ривьера. Именно здесь реализуют крупнейшие девелоперские проекты. Можно рассматривать варианты привлекательных для инвесторов квартир, апартаментов в Бечичи, Рафаиловичах, Добра Воде, Кунье, Ораховаце, Которе, Столиве. Всё это небольшие городки или поселки, где на месте старых домов вырастают современные жилые комплексы с новейшей инфраструктурой. Обустраиваются и сами населенные пункты.

Стоимость недвижимости в Черногории

Мы приведем несколько примеров, чтобы ориентировать наших читателей в местных ценах.

Квартиры, апартаменты в Черногории

Так, 2-3-комнатные квартиры площадью 50-60 «квадратов» в новых жилых комплексах, расположенных в 500-метровой зоне от моря, продают за 100-110 тыс. евро. Жилье меблированное и полностью готовое для заселения.

Квартиры на первой линии моря, имеющие площадь 80-90 кв. м предлагают за 240-260 тыс. евро. Дорогостоящее жилье предлагают в районах с исторической застройкой: квартира в 40 «квадратов» обойдется в 170-190 тыс. евро.

Апартаменты площадью 90-100 кв. м с четырьмя комнатами, полной отделкой, расположенные в новострое, выставляют на продажу за 160-170 тыс. евро. Можно сразу обустраиваться или сдавать объект в аренду, не прилагая никаких дополнительных усилий для приведения его в порядок.

Виллы, дома в Черногории

Абсолютно новые виллы с дизайнерским интерьером площадью 550-650 кв. м в 2-3 этажа, с 4-5 комнатами предлагают за 630-670 тыс. евро. Такие объекты расположены в 500-700 метрах от береговой линии. Нередко для 2-3 объектов построен один общий бассейн. Виллы в непосредственной близости от моря, с собственным бассейном и обширной территорией стоят, в основном, от 800 тыс. до 1,2 млн. евро.

Если рассматривать жилье без привязки к морю, то за 210-230 тыс. евро можно приобрести дом площадью 300-330 кв. м и таким же участком в тихом районе на расстоянии 1,5-2 км от пляжа.

Если же ориентироваться на жилье среднего уровня и ценового сегмента, то, например, в Тивате вы найдете предложения домов с 5-6 комнатами и площадью 260-280 «квадратов» и таким же участком по цене 170-190 тыс. евро. Получите большую террасу, гараж и вид на море. Правда, экстерьер и интерьер будут без особых изысков.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Черногории

• Средняя стоимость квартир в Будве и прилегающих курортных поселках колеблется от 1800 до 2400 евро/кв. м. В городе Бар и окрестностях квартиры обойдутся дешевле – в 1000-1600 евро/кв. м
• Вторичное жилье в Подгорице в среднем стоит 1100 евро/кв.м., в Будве – 2500 евро, в Баре – 1000 евро, в других городах стоимость примерно одинакова – 600-650 евро/кв.м
• Квартиры на стадии строительства стоят 1000-1300 евро/ кв. м. в Ульцине, 1200-1500 евро в Баре, от 1800 евро в Будве
• Премиальная недвижимость сосредоточена в Будванской Ривьере – 5-10 тыс. евро/кв. м, в Тивате – 4,5-5 тыс. евро, в Херцег-Нови – 2,5 тыс. евро

Процедура покупки недвижимости в Черногории

Предварительный договор

Стороны подписывают предварительный договор Predugovor, в котором указывают условия сделки. Покупатель вносит задаток, составляющий, как правило, 10% от стоимости недвижимости.

Банковский перевод

Расчеты проводят исключительно в безналичной форме. Сделать это можно либо со счета в российском банке, либо открыть счет в черногорском. Любые крупные переводы строго контролирует государство, поэтому вам необходимо обосновать платеж, предоставить предварительный договор.

Продавец должен иметь свидетельство о праве собственности, в котором указывается метраж, описание участка, информация о владельце, кадастровый номер.

Основной договор

Прежде чем подписать основной договор Glavni Ugovor, у вас есть время на проверку юридической чистоты объекта. Данный договор подписывают на территории Черногории, в присутствии нотариуса, переводчика, а сам процесс подписи договора купли-продажи проходит в государственных нотариальных органах. Документ скрепляют печатью судебного органа Черногории.

Уплата налога

Если вы покупаете объект на вторичном рынке, то в течение месяца из Uprava Prihoda вы получите документ, согласно которому вы обязаны оплатить налог на оборот недвижимости. Он составляет 3% от стоимости, которая указана в основном договоре. Его нужно оплатить в течение 15 дней с момента получения извещения.

Если вы покупаете объект на первичном рынке, этот налог вы не платите. Такая покупка облагается 17% НДС, однако его уже включают в стоимость жилья, что во многом упрощает процедуру покупки.

Регистрация

Чтобы оформить недвижимость после покупки, нужно подать заявление на изменение имени собственника в кадастре. В течение 30 дней органы государственной власти обязаны завершить эту процедуру, и вы получите документы о государственной регистрации. Необходимо оплатить регистрационный сбор – 0,5% от кадастровой стоимости объекта.

Важно!

Иностранцам в Черногории запрещено покупать земельные участки, чья площадь больше 5 тыс. кв. м.

Затраты на владение

В дальнейшем вы будете платить ежегодный налог на владение недвижимостью. Он составляет от 0,1% до 1% стоимости – в зависимости от состояния и расположения объекта. Средний размер коммунальных платежей для квартиры площадью 80-90 кв.м составляет 120-130 евро/месяц.

Преимущества

Получение паспорта Черногории и покупки здесь жилья открывает широкие возможности:

• «Запасной аэродром» в безопасной европейской стране, которая планирует в скором времени вступить в Евросоюз
• Безвизовые поездки по 117 странам, включая Шенгенскую зону, ОАЭ, Сингапур, Гонконг
• Возможность регистрации на второй паспорт движимого и недвижимого имущества, любых ценных активов
• Открытие счетов в надежных банках Европы
• Создание бизнеса в стабильной экономической среде
• Обучение детей в лучших вузах Европы по сниженной стоимости (для граждан ЕС)
• Отдых на курортах Адриатики

В наших следующих постах мы подробнее расскажем о рынке недвижимости Черногории, а также будет информировать вас о работе программы оформления второго гражданства. Если у вас остаются вопросы, задавайте их в комментариях и напрямую к нашим экспертам.

Свое Монтенегро. Выгодно ли покупать недвижимость в Черногории

В докоронавирусные времена в Черногорию приезжало по 300 тысяч россиян в год (для сравнения: в республике всего проживает 600 с лишним тысяч человек). Наши соотечественники занимают первое место среди покупателей черногорской недвижимости: за неполный 2019 год россияне потратили на квартиры, апартаменты, дома 33 миллиона евро, говорится в материалах Центробанка страны.

Наиболее популярна у граждан РФ недвижимость на побережье, в районе Тивата, Будвы, Которского залива, в окрестностях Бара. Рассказываем, что нужно знать о покупке недвижимости в Черногории и насколько это вообще выгодно.

Вид на жительство и гражданство

Недвижимость в Черногории не такая дешевая, как в Грузии или Турции. Квадратный метр в центре Будвы стоит 219,5 тысячи рублей, за пределами центра — 132 тысячи. В Тивате — 230 тысяч и 161 тысяча рублей соответственно. За квартиру площадью 40 метров придется выложить минимум 5,2 миллиона рублей. Впрочем, в Москве все равно дороже: в центре столицы квадратный метр стоит 421 тысячу рублей, а в спальном районе — 202,9 тысячи (данные сервиса сравнения цен Numbeo). Это 8,1 миллиона рублей.

При этом в последнее время недвижимость в Черногории стабильно дорожала в среднем на 10-15% в год. Росту цен способствовали развитие паромного сообщения, запуск новых авиарейсов, недорогие чартерные перелеты из России и, конечно, активное строительство новых домов.

В конце 2015 года в Черногории был принят закон, позволяющий иностранному гражданину при покупке недвижимости любой стоимости получить годовое разрешение на проживание на территории страны (вид на жительство) с возможностью его дальнейшей пролонгации, рассказывает Людмила Анисимова, эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами.

Кстати, помимо покупки недвижимости, ВНЖ иностранцу можно получить также через лечение, обучение, трудоустройство по найму, открытие бизнеса, воссоединение семьи.

А в 2018 году в республике стартовала программа получения гражданства за инвестиции в проекты недвижимости, одобренные государством. Продлится эта программа до 31 декабря 2021 года.

«Необходимая сумма инвестиций зависит от расположения объекта: от 450 000 евро на юге страны и от 250 000 евро — на севере. Обязательным условием участия является также внесение невозвратного благотворительного взноса в 100 000 евро в государственный фонд, занимающийся развитием региональных областей Черногории, включая проекты сельского хозяйства и промышленности», — рассказывает Анисимова.

Совершеннолетние родственники инвестора, подтвердившие свою финансовую зависимость от него, также смогут получить гражданство Черногории. Дети до 18 лет могут быть включены в заявление с получением гражданства по достижении совершеннолетия. Двойное гражданство в Черногории возможно в качестве исключения только для граждан, получивший свой статус путем инвестиций по данной программе.

Как купить недвижимость в Черногории?

Строительный сектор республики довольно активен. Помимо крупных жилых комплексов, здесь возводят виллы и малоэтажные жилые дома.

У иностранных инвесторов популярны апартаменты. Они хорошо подходят для собственного проживания и для сдачи в аренду. Наша читательница Маргарита Р. не была в Черногории полтора года, свои апартаменты в Будве девушка сдает: квартирантов нашла удаленно, доход получает в евро.

«Доход от сдачи в аренду может составлять 5-7% годовых. При этом владельцу необходимо открыть счет в местном банке, с которого будут уплачиваться налоги на недвижимость (0,1-1% от кадастровой стоимости объекта), плата за содержание жилья, выплачиваться подоходный налог согласно местным тарифам. Для российских граждан важно руководствоваться также нормами российского законодательства, в частности ФЗ-117 „О валютном регулировании и валютном контроле“», — предупреждает Анисимова.

По ее словам, при выборе объекта недвижимости для покупки следует обращать внимание на отсутствие пробелов в документации и на наличие разрешения на строительство. Это характерная проблема Черногории.

Также важны гарантийные документы от застройщика и соответствие объекта нормам сейсмоустойчивости.

Черногорское законодательство требует обязательного нотариального заверения всех сделок с недвижимостью. Нотариус самостоятельно передает пакет документов в государственный кадастр недвижимости для внесения записи о новом собственнике.

При этом договор с участием иностранца обязательно переводится на родной язык покупателя и подписывается переводчиком вместе с нотариусом и продавцом. Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, то после государственной рыночной оценки жилплощади нужно уплатить налог в размере 3%. А если это новостройка, то налог платить не надо.

Есть ли ограничения для иностранцев?

Никаких ограничений для иностранцев в приобретении недвижимости по сравнению с местными гражданами нет. Ограничения по покупке для всех физических лиц, вне зависимости от гражданства, — до 5 000 квадратных метров для земельного участка.

Юридические лица могут приобретать любую землю, разрешенную к продаже (кроме зеленых зон, национальных парков и т. п.).

А что с коммуникациями?

Как и везде, стоимость недвижимости в Черногории зависит от целого ряда факторов: населенного пункта, района, инфраструктуры, удаленности от моря, вида из окна, обслуживания и содержания дома, площади, количества спален и санузлов, ремонта, балкона, гаража, сада, участка, бассейна, отопления, коммуникаций.

«Рекомендую уточнять про утепление стен и гидроизоляцию, нарушение которых в средиземноморском климате с повышенной температурой в помещении летом и пониженной — зимой может приводить к неизлечимой плесени.

В некоторых районах страны отсутствуют центральное водоснабжение и канализация, большинство домов в Добра-Вода и южнее до сих пор пользуются резервуарами с привозной водой», — предупреждает эксперт.

Центральное отопление везде, кроме столицы, в Черногории отсутствует. Жители используют кондиционеры, теплые полы, дровяные камины или печи.

Инвестиции в Черногории

Переезд в Черногорию может повлечь за собой покупку дома. Это крупная инвестиция в недвижимость, но это руководство также охватит финансовые и более диверсифицированные черногорские инвестиционные возможности. Мы расскажем о том, что делает Черногорию отличным местом для инвестиций в 2022 году, чего стоит остерегаться, а также о деталях процесса инвестирования здесь.

Черногорские инвестиционные возможности

Черногория полностью преобразовала свою экономику со времен централизованного контроля, когда большинство предприятий находились в государственной собственности.

По сравнению с более развитыми странами с большим населением и более диверсифицированной экономикой, возможности инвестировать в Черногорию более конкретны. Они включают:

• Земля, которая когда-то принадлежала правительству и теперь может быть разработана для туристических проектов.
• Крупные государственные инфраструктурные проекты (в основном, модернизация автомобильных дорог и железных дорог) необходимо будет обслуживать.
• По мере расширения экономики и роста потенциала экспорта энергии проекты по устойчивому производству электроэнергии будут привлекать иностранные инвестиции.

В Черногории есть небольшая фондовая биржа в Подгорице. Десять участников (брокеры и банки) торгуют акциями и облигациями примерно для 400 зарегистрированных на бирже компаний.

MNSE в среднем совершает менее 20 сделок в день и имеет общую рыночную капитализацию около 3 000 000 000 евро на конец декабря 2018 года.

Какие факторы делают инвестиционные возможности Черногории привлекательными

Особенно по сравнению с другими странами на Балканах, Черногория является популярной и стабильной инвестицией с высоким потенциалом роста.

Этот радужный прогноз поддерживается Черногорией:

• Конкурентоспособная ставка корпоративного налога всего 9%.
• Сильные системы здравоохранения и образования для иностранных работников плюс хорошо обученная и недорогая местная рабочая сила.
• Отличные доходы и много места для развития туристического сектора страны.
• Общепризнанный статус страны, которая, скорее всего, получит новое членство в ЕС в следующем десятилетии.

Инвестиции в недвижимость Черногории по регионам

Черногорский рынок недвижимости имеет реальный потенциал. Тип, цена и качество возможностей инвестирования в недвижимость сильно варьируются от одного конца Черногории к другому.

Черногория предлагает возможности для инвестиций в недвижимость, как вдоль побережья Адриатического моря, так и внутри страны.

Важные соображения включают в себя:

• Большая часть туристической земли расположена вдоль солнечного побережья Адриатического моря. Это особенно актуально для «ривьер» вокруг Которского залива, а также в Будве и Баре.
• На горном севере, вероятно, есть хорошие возможности инвестировать в лыжный туризм.
• Подгорица, столица, является единственным местом в Черногории, которое приближается к крупному городу с диверсифицированной экономикой и ликвидным рынком нетуристической недвижимости.
• Небольшие, ранее индустриальные города (на самом деле больше похожи на большие города), такие как Никшич и Плевля, предлагают дешевые инвестиционные возможности и бизнес-зоны, но не обязательно имеют такой же спрос, который будет приносить прибыль.

Налоги на инвестиции

Налоговая система Черногории, включая низкий корпоративный подоходный налог (CIT), является одним из наиболее привлекательных аспектов инвестирования в страну.

CIT составляет 9% от дохода. Такая же ставка применяется в качестве удерживаемого налога на дивиденды, проценты и роялти, выплачиваемые компаниям-нерезидентам. По сути, если вы регистрируете компанию-резидента Черногории и хотите отправить деньги домой, вы должны рассчитывать на выплату 9% прибыли, получаемой вашей компанией.

Жители и компании платят 3% трансфертный налог с продажи земли. Для зданий эта же ставка применяется ко второй и последующей передаче. НДС 19% уплачивается при первой передаче нового здания.

Государственные стимулы для инвестирования

Черногорское правительство увидело, что путь к переходу от постсоветской индустриальной экономики и поддержания роста заключается в том, чтобы сосредоточиться на туризме и прямых иностранных инвестициях. Кроме того, частная собственность защищена в Конституции Черногории, и иностранцы (включая инвесторов) находятся на равных юридических основаниях.

Не было случаев, когда правительство экспроприировало собственность, принадлежащую иностранцам, в Черногории. Кроме того, иностранцы могут участвовать в продажах, предназначенных для приватизации государственных активов.

Инвестирование в Черногорию как путь к гражданству

Федеральное правительство достаточно заинтересовано в привлечении иностранных инвестиций в страну, и оно разработало программу продажи гражданства 3000 иностранным инвесторам в течение трехлетнего периода.

Если все пойдет по плану, программа «Гражданство за инвестицией» привлечет сотни миллионов евро инвестиций. Она предусматривает дополнительный стимул для тех, кто хочет вкладывать средства в проекты развития на севере Черногории. Только время покажет, как программа повлияет на цену и окупаемость инвестиционных возможностей.

Опасения для инвесторов в Черногории

Черногория – очень молодая страна в ее нынешней политической форме. Это означает, что инвесторы должны принимать во внимание определенные “красные флаги”:

Судебная система Черногории в некоторой степени подвержена политическому вмешательству.

В Черногории относительно мало реализуемых проектов в области новых проектов (2 в 2017 году по сравнению с 4 в 2015 году). Это может означать, что отдельные проекты могут исказить цифры и что глобальные корпорации имеют плохие перспективы в отношении экономической стабильности, системной прозрачности и конкурентоспособности рабочей силы в Черногории.

Поскольку туризм и прямые иностранные инвестиции (и строительство, связанные с обоими) являются такой огромной частью экономического роста, глобальный спад может оказать огромное влияние на возврат инвестиций.

Только 54% ​​черногорцев участвуют в рабочей силе (по сравнению с 62% в Германии), и существует большая (39% ВВП) неформальная экономика.

Процесс инвестирования

Законы Черногории об иностранных инвестициях современны и направлены на развитие бизнеса. Это действительно довольно легко участвовать в банковской системе Черногории и создать здесь компанию.

Формирование компании. Черногория имеет чрезвычайно простой процесс создания компании. Преимущества доступа одного окна ко всем аспектам государственной регистрации. Фактически, язык может быть единственным относительно сложным аспектом основания компании в Черногории.

Готовы ли вы инвестировать

Черногория не является основной инвестицией. Верховенство закона и политическая стабильность – очень молодые концепции для этой крошечной экономики на Адриатике.

Тем не менее, все пошло замечательно хорошо для Черногории с тех пор, как в 2006 году она провозгласила независимость от Сербии. Здесь наблюдается рост потока иностранного капитала и правительственных стимулов.