Как купить квартиру в Израиле — пошаговая инструкция, особенности приобретения недвижимости, стоимость жилья

Как купить квартиру в Израиле

Купить квартиру в Израиле мечтают как жители этой прекрасной страны, так и иностранцы. Цены на жилье постоянно растут, и израильская недвижимость признана одной из самых перспективных.

За последние 10 лет цены на недвижимость в различных городах страны выросли от 73 до 294%. Этот факт, делает покупку жилья в Израиле отличным вложением средств.

В связи постоянным ростом спроса на недвижимость, государство установило специальный налог. При покупке второй и третьей квартиры, придется заплатить государству достаточно большую сумму.

Этим решением Израиль усложнил возможность массовой скупки недвижимости состоятельными слоями населения, и упростил её для людей со средним достатком.

Кто может купить квартиру в Израиле?

Приобрести недвижимость в Израиле могут как граждане страны, так и иностранцы. Однако для последних действует ряд ограничений. Во-первых, иностранный покупатель вынужден будет заплатить повышенный налог на приобретенное имущество.

Во-вторых, иностранец не сможет купить любую понравившуюся квартиру. Дело в том, что в Израиле существует два типа земель – государственные и частные. Иностранец не имеет право приобретать государственные земли. Объем частных земель в Израиле составляет лишь 8-10%.

Какая часть стоимости квартиры нужна для совершения покупки?

Если вы имеете всю сумму, необходимую для покупки жилья – отлично. Но, в связи с высокой стоимостью недвижимости, большинство людей вынуждены брать ипотечный кредит.

Ипотека для репатриантов называется «Машканта». Она позволяет получить ипотечный кредит на льготных условиях. Иностранцы не могут получить машканту.

Для покупки недвижимости вам необходимо внести от 25 до 50% стоимости объекта в качестве первоначального взноса. Его размер зависит от города и района.

Стоит отметить, что в стране действует специальная государственная лотерея «мехир ле миштакен». Каждый гражданин Израиля участвующий в этой программе получает возможность купить квартиру в «новостройке» на 20-40% дешевле рыночной цены, имея на руках лишь 10% от стоимости объекта (но не менее 100000 ₪).

Однако стоит учитывать, что от момента регистрации, до наступления вашей очереди на получение такой скидки, может пройти от 1 до 3 лет.

Только если вы имеете на руках первоначальный взнос в полном объеме, вы сможете обратиться в банк для получения ипотеки на недостающую часть стоимости.

Основные этапы покупки квартиры в Израиле

1. поиск квартиры
2. заключение предварительного договора
3. проверка квартиры адвокатом
4. получение ипотеки в банке (опционально)
5. подписание договора
6. оформление права собственности

Поиск квартиры в Израиле

Поиск квартиры в Израиле можно проводить как самому, так и поручив это дело маклеру.

Если вы хотите искать квартиру сами, вы сможете сэкономить на комиссии маклера. Минусом данного способа является то, что часто найти квартиру без маклера очень сложно, а если вы не владеете ивритом на достаточно высоком уровне, то и вовсе непосильно. Вам нужно будет общаться с хозяевами квартир, читать документацию, посещать множество объектов недвижимости.

Если вы поручаете поиск квартиры маклеру, вы должны будете заплатить за его услуги. Но в данном случае вы сэкономите массу времени, а также не будете вынуждены переводить документацию.

Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, маклер может сэкономить вам достаточно большую сумму. Профессиональный маклер всегда в курсе особенностей местного рынка недвижимости, и может сэкономить вам несколько десятков тысяч шекелей, поторговавшись с продавцом.

Кроме того, маклер участвует в заключении договора. Представляя ваши интересы, он будет стараться сделать документ наиболее выгодным для вас.

Предварительный договор

При покупке квартиры со вторых рук, требуется заключить предварительный договор.

Заключение предварительного договора позволяет зарезервировать для вас квартиру, на время её проверки и оформления кредита. После заключения договора, квартиру точно никто не купит.

Как правило, при этом, покупатель передаёт продавцу часть денег (2-10% стоимости объекта). Размер суммы и условия передачи оговариваются индивидуально.

В составлении предварительного договора вам поможет грамотный адвокат. Без адвоката вы не сможете провести сделку купли-продажи. Его услуги обойдутся от 3000 до 6000 шекелей.

Проверка объекта адвокатом

После заключения предварительного договора, ваш адвокат начнет проверку объекта. Он проверит, не находится ли недвижимость под арестом, не имеет ли хозяин долгов по кредитам и коммунальным платежам. Также необходимо проверить наличие всех необходимых документов (выписок из реестров, земельного управления и т.д.)

Кроме того, важно проверить, не находится ли дом в городском плане по сносу. Так как в Израиле много старых жилых домов, их либо ремонтируют и перестраивают, либо сносят, и на их месте возводят новые.

Получение ипотечного кредита или Машканты

Получение ипотечного кредита или машканты имеет много особенностей и подводных камней. На неё влияет:

• размер кредита
• размер вашей зарплаты
• наличие движимого и недвижимого имущества
• срок жизни в Израиле
• наличие детей
• семейное положение
• служба в армии
• и т.д.

Кроме того, государство предоставляет льготные условия кредитования для определенной части населения:

• новые репатрианты
• солдаты
• семьи с маленькими детьми
• и другим

Помните, банк – частная организация. Она заинтересована выдать вам ипотеку на самых выгодных для себя условиях. Сотрудник банка не будет рассказывать вам, как спланировать выплаты, чтобы сэкономить.

Многие даже не догадываются, что кредит можно получить на гораздо более выгодных условиях. К примеру, часть ипотечного кредита можно получить с плавающей процентной ставкой, а часть с фиксированной.

В связи с огромным разнообразием условия по кредитованию, каждый человек получает индивидуальные условия. Чтобы разобраться в «дебрях» ипотечного кредитования и получить наиболее выгодные условия, в Израиле принято нанимать консультанта по ипотеке.

Такой человек поможет вам получить деньги в банке на самых выгодных условиях и разбить платежи таким образом, чтобы погашение долга не доставляло вам проблем. Стоимость услуг такого специалиста обычно составляет 4000 – 5000 шекелей. Сумма достаточно большая, но грамотный консультант может сэкономить вам сотни тысяч шекелей.

Оформление договора купли-продажи

В договоре прописываются все моменты передачи квартиры в собственность нового владельца. Если вы будете платить за недвижимость частями, это также прописывается в договоре. Оформлением договора купли-продажи также занимается адвокат.

Он составляет первоначальный договор, но вы можете вносить в него поправки. Когда обе стороны будут удовлетворены содержанием договора, происходит его подписание и передача денег от покупателя к продавцу.

После этого, остаётся только оформить право собственности на вашу новую квартиру.

Оформление прав собственности

После получения ключей от вашей квартиры сделка еще не считается завершенной. Адвокат еще должен провести перерегистрацию объекта на нового собственника во всех государственных реестрах. Процесс переоформления может занять до нескольких месяцев.

Чтобы быть уверенным, что адвокат точно завершит регистрацию, заключая с ним договор, укажите, что большую часть гонорара он получит лишь после завершения процесса перерегистрации.

Дополнительные расходы

Кроме стоимости квартиры, покупатель вынужден оплачивать дополнительные расходы. Их размер всегда индивидуален, но для удобства можно считать так:

Услуги маклера – 1-2% стоимости квартиры

Услуги адвоката – 1-2% стоимости объекта

Пошлина за перерегистрацию объекта на нового собственника – до 1000 ₪

В случае получения кредита в банке – до 0,5-1% от стоимости объекта на страховку и оценщика

Таким образом, дополнительные расходы при покупке квартиры могут составить от 2 до 10% от стоимости объекта недвижимости.

Аренда жилья и покупка недвижимости в Израиле

Немалое количество людей стремится уехать в Израиль. Эта страна считается наиболее благополучной для проживания. Право на получение гражданства Израиля есть у этнических евреев. Люди других национальностей имеют право находиться на территории израильского государства, оформив ВНЖ и ПМЖ.

Такую возможность даёт сегодня покупка недвижимости в Израиле. Подробнее об это можете узнать на сайт zacon.co.il.

Общая информация

Сегодня в Израиле проживает большое количество наших бывших соотечественников. Находятся там и студенты, выбравшие для обучения один из израильских вузов. Для них актуальна краткосрочная аренда квартир в Израиле. Согласно реалиям 2022 года, аренда небольшой квартиры обойдётся студенту относительно недорого.

Если же человек достаточно обеспечен и заинтересован в том, чтобы время от времени посещать израильское государство, ему лучше всего купить квартиру или дом. Получить ипотеку и взять кредит в Израиле на покупку недвижимости имеют право не резиденты этой страны.

Средняя стоимость израильской недвижимости

В 2021 году цены на израильскую недвижимость несколько поднялись. Это объясняется как очередным финансовым кризисом, который успешно шагает по миру, так и популярностью маршрута у туристов.

Цена квартиры или дома здесь, как и в любой другой стране, зависит от того, в каком районе находится недвижимость. Цена аренды двухкомнатной квартиры в Иерусалиме и пригороде Израиля будет существенно разниться.

Аренда квартир в Израиле имеет разную стоимость. Так, стоимость аренды полностью зависит от того, какую площадь имеет объект недвижимости. За ежемесячную аренду роскошной трёхкомнатной квартиры, находящейся в самом сердце столицы израильского государства, владелец может запросить и 10 тыс. шекелей.

Стоимость аренды скромной комнаты на окраинах Иерусалима варьируется от 500 шекелей до 1 тыс. ежемесячно.

Цены на жильё в Иерусалиме

Столица Израиля считается одновременно и его сердцем. В разгар туристического сезона сюда приезжают путешественники и паломники: как православные, так и католические. Цены длительной аренды жилья (в долл. США/мес.) в столице на 2016 год выглядели следующим образом:

1. Однокомнатная квартира в спальном районе – 800-1,1 тыс.; в центре – 740-1 тыс.
2. Трёхкомнатная квартира в спальном районе – 1-1,5 тыс.; в центре – 1-1,5 тыс.

Стоимость 1 кв. м квартиры, находящейся в спальном районе, варьируется от 5,5 до 6 тыс. в центре Иерусалима – от 6 до 8 тыс.

Цены на жильё в Тель-Авиве

Второй столицей Израиля по праву считается Тель-Авив. Именно в этом красивом городе проживает самая большая русская диаспора. Цены на аренду квартир в 2017 году несколько отличаются от иерусалимских. Они немного ниже и выглядят сегодня так:

1. Аренда однокомнатной квартиры в спальном районе – 700-900 долл.; в центре – от 900 долл. до 1 тыс.
2. Аренда трёхкомнатной квартиры в спальном районе города – 1,3-1,6 тыс.; в центре города – 1,6-2,2 тыс.

Тель-Авив, бывшая столица Израиля

Стоимость 1 кв. м квартиры, находящейся в спальном районе Тель-Авива – 5-7 тыс.; в центре, как и в Иерусалиме – 6-8 тыс.

Цены на жильё в Хайфе

Стоимость жилья в Хайфе выглядит сегодня следующим образом:

1. Цена однокомнатной квартиры в спальном районе варьируется от 500 до 700 тыс.; в центре Хайфы – от 700 до 800 тыс.
2. Цена трёхкомнатной квартиры в спальном районе – 800-1 тыс.; в центре – 1,1-1,4 тыс.

Цена 1 кв. м квартиры, находящейся в спальном районе Хайфы – 2-2,2 тыс. Стоимость 1 кв. м квартиры, находящейся в центре Хайфы – 2,5-3 тыс.

Цены на жильё в Нетании

Одним из самых посещаемых городов в Израиле является Нетания. Большинство российских туристов стремится побывать в этом красивом, старинном приморском городе.

Стоимость посуточной аренды квартиры в Нетании сегодня выглядит следующим образом:

1. Снять квартиру с 6 спальными местами можно за 150 долл.; с 3 спальными местами – за 50 долл.
2. Снять четырёхкомнатную квартиру на берегу моря можно за 350 долл. (в праздники цена повышается до 450 долл.).

Процесс приобретения недвижимости

Ответ на вопрос, почему большинство россиян предпочитает приобретать недвижимость в Израиле, лежит на поверхности. Подавляющее число людей любит и ценит домашний уют. Каким бы комфортабельным ни был гостиничный номер, настоящий уют можно создать только в собственном жилье.

Как и в любой другой стране, недвижимость в Израиле бывает первичной и вторичной. Алгоритм приобретения объекта зависит от того, на какую именно, вторичную или первичную недвижимость нацелен покупатель.

Алгоритм приобретения недвижимости пошаговая инструкция

Приобрести первичное жильё в любом израильском городе можно в 8 шагов:

• определиться с объектом недвижимости;
• заключить с продавцом предварительный договор (иногда требуется составление предварительной заявки);
• внести предварительный взнос (его размер варьируется от 1 до 5%);
• согласовать все моменты договора с израильским застройщиком;
• подписать контракт купли-продажи (актуально в течение 30 календарных дней);
• осуществить доплату (размер варьируется от 10 до 15%);
• согласовывать с продавцом систему платежей;
• оплатить налог на недвижимость в Израиле (актуально в течение 50 календарных дней).

Лица, не являющиеся этническими евреями, в правах не ограничиваются. Объект недвижимости приобретается как на физическое, так и на юридическое лицо.

Алгоритм приобретения вторичной недвижимости

Вторичная квартира в Израиле может быть приобретена ещё быстрее. Алгоритм приобретения вторичного жилья представляет собой следующее:

• покупатель выбирает объект;
• покупатель и продавец заключают предварительный контракт;
• время юридической экспертизы всех представленных документов на жильё;
• составляется договор купли-продажи;
• покупатель получает согласование гос. органов (этот этап не всегда является обязательным);
• покупатель и продавец подписывают договор;
• перерегистрация объекта недвижимости на покупателя.

Какие расходы предстоят покупателю

Важно быть готовым к таким дополнительным расходам, как:

• оплата налога на приобретение дома или квартиры;
• юридическое сопровождение договора;
• оплата госпошлины;
• регистрация жилища;
• защитой капиталовложения
• расходы, связанные с подключением газа, воды и электроэнергии.

Иногда иностранному лицу предстоят ещё и расходы, связанные со страхованием объекта недвижимости и собственной жизни.

Оформление ипотеки

Приобретение дома или квартиры на территории израильского государства сегодня возможно в кредит. Иностранное лицо при этом должно помнить о том, что:

• право на получение кредита есть как у гражданина Израиля, так и у иностранца;
• максимальный размер суммы кредитования не превышает 60%;
• оценка квартиры или дома – прерогатива банка;
• погашать ипотеку нужно каждый месяц.

Оформить ипотеку достаточно просто. Для этого россиянин обязуется предоставить справку НДФЛ, выписку со счёта в банке и заграничный паспорт. Важно учитывать, что сотрудники банка могут попросить предъявить и дополнительные документы.

В некоторых случаях покупателя ждут ещё и непредвиденные расходы.

Расходы на содержание частного дома

Владелец частного дома, находящегося на территории Израиля, должен учитывать некоторые немаловажные нюансы.

Так, выплачивать муниципальный налог в городскую казну нужно не менее одного раза в 60 дней. Размер этого налога зависит от нескольких факторов. В первую очередь, учитывается то, где находится объект недвижимости. Средний размер муниципального налога составляет 150 долл. США. Но в некоторых районах страны он повышается до 400 долл.

Содержание этого объекта недвижимости зависит от того, какие предпочтения в этом вопросе имеются у владельца.

Расходы на содержание квартиры

В этом случае размер муниципального налога также зависит от нескольких факторов. Если квартира находится не в многоэтажке, то размер муниципального налога заметно снижается. В среднем размер муниципального налога не меньше 0,5 и не больше 4 долл. США/1 кв. м.

Платить в государственную казну за квартиру нужно не реже двух раз в 60 дней.

Апартаменты

Многих людей интересуют апартаменты в Израиле. Сегодня беспроблемно снять роскошную квартиру можно как самостоятельно, так и при помощи маклера.

Стать временным владельцем апартаментов в любом уголке Израиля можно двумя способами. Первый способ является наиболее простым.

Способ первый

Так, россиянин, которого интересуют апартаменты в Израиле, должен зайти на специальный сайт. На этом сайте он сможет совершить виртуальную прогулку по интересующему его городу. Цены на большинстве сайтах актуальные. Но если россиянина заинтересует тот или иной объект, он должен уточнить стоимость, связавшись с маклером.

Практически на каждом маклерском сайте имеется свой виртуальный помощник. Это не робот, а живой человек. Солидные фирмы приглашают к сотрудничеству только компетентных сотрудников. Поэтому виртуальный помощник легко отвечает на любые вопросы посетителей сайта.

Способ второй

Иногда подходящий объект не находится или человек, планирующий посетить Израиль, желает ознакомиться и с другими вариантами. Для этого ему нужно заполнить форму-заявку на сайте. В заявке необходимо указать, какая именно квартира интересует, и какие характеристики у неё должны быть. Также в заявке нужно указать город. Выбрать город можно из предложенного списка.

Большинство маклерских сайтов предлагают посетителям эконом-вариант. Этот вариант актуален для не очень богатых путешественников. Но нельзя сказать, что квартира в этом случае будет хуже дорогостоящего варианта. Обычно в базу данных попадают только прибыльные и интересные для путешественников объекты недвижимости.

Путешественник всегда может самостоятельно снять квартиру. Но услуга хороших профессионалов поможет сэкономить как время, так и денежные средства.

Для профессиональной помощи и юридической консультации при покупке недвижимости можно обратиться в русскоязычную коллегию адвокатов zacon.co.il.

Как купить недвижимость в Израиле – 1

[FL]”Р[/FL]БК-Недвижимость” продолжает цикл публикаций, посвященных правовым вопросам приобретения недвижимости за границей. Постоянным автором колонки выступает Михаил Хаймович, адвокат, бизнес – консультант, автор более 15 печатных работ по проблемам налогового и предпринимательского права монографии “Бизнес в РФ. Правовые и налоговые проблемы”, 2012г. и учебника “Основы правовых знаний”, 2013г. Тема сегодняшнего материала – сделки с недвижимостью в Израиле (материал разделен на 3 части, следите за обновлениями).

Виды собственности и объекты недвижимости в Израиле

Более 90% земельного фонда Израиля находится в государственной собственности и управляется Земельным управлением, называемым “Минхаль”. Часть земель сдается в долгосрочную аренду физическим и (или) юридическим лицам, в соответствии с установленным предназначением.

Значительная часть земель капитализирована, то есть прошла процедуру, подобную приватизации. По капитализированному участку земли договор аренды с Земельным управлением заключается на 50 лет, и арендная плата вносится вперед на весь срок аренды. Договор с арендатором, его наследниками или правопреемником продлевается автоматически на следующие 50 лет. Кроме того, арендатор вправе переуступить право аренды другому лицу. Такой режим владения фактически устраняет разницу между правом частной собственности на вышеуказанный участок и правом на его долгосрочную аренду.

Если земля не капитализирована, то по ней существует обязанность выплаты ежегодной арендной платы государству и что самое важное – за государством остается право прекратить договор аренды, по истечении его срока. Поэтому перед осуществлением сделки важно проверить и убедиться, что приобретаемая земля капитализирована на основании подписанного договора аренды.

В соответствии с действующим законодательством Израиля, право собственности на землю и на возведенный в соответствии с законом на ней объект недвижимости неразделимы. Договор аренды включает в себя право на строительство определенного объекта недвижимости, который представляет собой неотъемлемую часть права пользования на землю.

Объекты недвижимости жилого предназначения можно разделить на:

• квартиры в многоквартирном доме;
• апартаменты в доме гостиничного типа;
• виллы;
• коттеджи.

Статус квартиры и возможность ее использования не имеет особенностей и не нуждается в пояснениях.

Вилла – отдельно стоящее здание, как правило, жилая площадь виллы не превышает 260 кв. м. Участок земли, на котором стоит вилла, может составлять несколько сотен кв. м., что по российским меркам почти что ничего.

Коттедж отличается от виллы меньшей жилой площадью, меньшим участком земли и наличием общей стены с соседями, поэтому вокруг коттеджа нельзя обойти вокруг.

Апартаменты – жилая квартира, расположенная в доме гостиничного типа, которая по форме записи представляет частную собственность, со всеми вытекающими из этого правами, однако такого рода квартира обременена обязанностью ее владельца по сдаче в аренду. Владелец апартаментов имеет право ограниченного срока проживания в данной квартире (от трех до шести месяцев), остальное количество дней в году квартира обязана сдаваться управляющей компании гостиницы в аренду.

Период использования апартаментов владельцем может быть разбит на несколько периодов пребывания. Владелец апартаментов участвует в разделе дивидендов гостиницы, которые могут быть зафиксированы в договоре с управляющей кампанией в фиксированном проценте от стоимости апартаментов.

Правовой статус покупателя и ограничения в использовании

Объект недвижимости в виде земельного участка и расположенного на нем строения, когда земельный участок находится в собственности государства Израиль и передан в аренду (возможно и капитализирован) может передаваться новому пользователю. В случае капитализированного участка такая передача практически не отличается от приобретения в собственность.

Право приобретения таких объектов недвижимости, даже капитализированных, подчинено некоторым ограничениям, а именно:

• земли или построенные на них объекты, имеет право приобрести только гражданин Израиля или иностранный гражданин, имеющий право на репатриацию на основании Закона о возвращении;
• любое действие, связанное с объектом недвижимости нуждается в согласии Земельного управления (за исключением квартир в многоквартирном доме).

Данных ограничений не существует в объектах недвижимости, находящихся в частной собственности.

Таким образом, физическое лицо, не являющееся гражданином Израиля и не имеющее никакого отношения к еврейству, имеет право приобрести объект недвижимости, находящийся только в частной собственности. Важно подчеркнуть, что на данное лицо не возлагается каких – либо дополнительных ограничений и его права и обязанности не отличаются от прав гражданина Израиля. На приобретателя объекта недвижимости возлагаются те же обязанности по оплате всех налогов и текущих платежей, которые возлагаются на гражданина Израиля, о которых пойдет речь в следующей статье.

Вместе с этим данное лицо будет обладать правом на неприкосновенность частной собственности, а также правом на осуществление каких либо действий по отношению к объекту недвижимости, как то продажа, сдача в аренду, получение прибыли, дарение, завещание, право пользования в соответствии с его предназначением и т.д.

Те же права и обязанности возлагаются и на иностранных граждан, которые имеют право на приобретение объекта недвижимости, находящегося в собственности государствам под управлением “Минхаль”, как указано выше.

Осталось выяснить, кто же эти люди, имеющие право на репатриацию, и на которых не распространяются ограничения по продаже недвижимости?

Закон о возвращении принят Парламентом Израиля (Кнессетом) 5 июля 1950 года. Он является правовой основой для предоставления израильского гражданства по Закону о гражданстве от 1952 года, который предусматривает автоматическое получение статуса гражданина каждым евреем, прибывшим в страну на основании Закона о возвращении.

В применении к настоящему Закону евреем считается тот, кто рожден от матери-еврейки и не перешел в другое вероисповедание, а также лицо, принявшее иудаизм.

Нееврейский супруг, дети и внуки еврея, прибывшего в страну на основании Закона о возвращении, располагают тем же гражданским статусом и пользуются теми же правами и льготами, что и другие репатрианты. Более точно людей, имеющих право на репатриацию, можно определить следующим образом:

• Еврей (человек, у которого мать-еврейка)
• Сын/дочь еврея (для тех, у кого отец — еврей)
• Внук/внучка еврея.
• Жена/муж человека, имеющего право на возвращение.
• Вдова/вдовец человека, имеющего право на возвращение, при условии, что он/она не вступил в повторный брак.

То есть если у вас или вашей жены хотя бы один дедушка еврей или одна прабабушка еврейка, то вся семья попадает под действие Закона о репатриации. При покупке недвижимости необходимо заявить об этом факте адвокату, оформляющему сделку, и ограничения, о которых говорилось выше, вас не коснуться.

Репатриироваться в дальнейшем нет необходимости. Покупатель может владеть недвижимостью, приезжать в Израиль как гражданин России на срок не более чем на 90 дней в течение полугода без визы.

Информация о виде собственности и ограничениях в ее приобретении сведена в таблицу.

Вид собственности

Ограничения

Никаких ограничений, право приобретения иностранным гражданином. Национальность покупателя не имеет значения

Земли, находящиеся в управлении “Минхаль” (капитализированные и не капитализированные) и строения, расположенные на них

Апартаменты, находящиеся в частной собственности

Обязанность сдачи в аренду управляющей компании гостиницы

Регистрирующие органы и регистрация недвижимости

В зависимости от статуса записи объекта недвижимости на момент продажи регистрация права собственности происходит в:

• Бюро по регистрации недвижимости;
• Земельном управлении Израиля;
• Расселяющей компании.

Иногда существуют варианты, когда объект недвижимости регистрируется одновременно в нескольких из вышеуказанных органов. Например, запись права собственности на частный дом, построенный на земле, находящейся в управлении земельного управления Израиля (Минхаль), происходит сначала в земельном управлении, а только после этого в Бюро по регистрации недвижимости.

В случае если объект недвижимости находится в частной собственности, в Земельном управлении регистрация не нужна, а актуальными регистрирующими органами будут являться бюро по регистрации недвижимости и (или) управляющая компания.

Когда речь идет о квартире в новом жилом комплексе, то, как правило, запись жилого дома в целом и каждой квартиры в отдельности в Бюро по регистрации недвижимости, занимает от 3 до 5 лет, а иногда даже больше, но стадия процесса не влияет на стоимость квартиры.

В данной ситуации расселяющая компания берет на себя полный объем обязанностей по ведению всех записей, связанных с квартирами в проекте, по регистрации права собственности приобретателя на квартиру, а также обязанности по предоставлению полной информацию о статусе каждой отдельной квартиры в проекте. Таким образом, до момента регистрации нового проекта в Бюро по записи недвижимости, расселяющая компания берет на себя его функции. Вместе с этим, расселяющая компания предоставляет возможность производства предупредительной записи в пользу приобретателей квартир в проекте, в Бюро по регистрации недвижимости до момента регистрации проекта.

Михаил Хаймович. Материалы статьи подготовлены при содействии президента израильской русскоязычной коллегии адвокатов Эли (Ильи) Гервица и президента международного агентства Gordon Rock Станислава Зингеля

Адвокат & риэлтор. Как купить жилье в Израиле?

О том, как стать собственником зарубежной недвижимости, избежав многих ошибок, читателям журнала «Недвижимость & цены» рассказал Валерий Кравиц.

О том, как стать собственником зарубежной недвижимости, избежав многих ошибок, читателям журнала «Недвижимость & цены» рассказал Валерий Кравиц.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Валерий Кравиц,

При покупке недвижимости на первичном рынке в Израиле граждане пользуются услугами адвоката. Именно он проверяет юридическую чистоту объекта и консультирует в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью. Если речь идет о приобретении объекта на вторичном рынке, участие адвоката становится обязательным.

— Можно обратиться и в агентство, но не стоит забывать, что главная задача риэлтора — поиск недвижимости, а задача адвоката — защита интересов покупателя. Именно адвокат (а не риэлтор) несет ответственность за чистоту сделки. Риэлтор же выступает лишь посредником и отвечает только за свои услуги, указанные в договоре. За них и получает комиссию.

— Я бы так не сказал: отбор в профессию строгий. Далеко не каждый желающий может работать на рынке недвижимости Израиля: риэлтор должен сдать экзамен и получить лицензию в Министерстве юстиции. Несмотря на то что в договоре нет пункта о проверке чистоты квартиры, риэлторы внимательно изучают объект. И если, на их взгляд, в истории квартиры есть нечто подозрительное, они обязательно предупредят покупателя. Хотя, конечно, бывают и досадные ошибки. Это связано с возросшим после отмены виз спросом на недвижимость Израиля. Пользуясь ажиотажем, некоторые недобросовестные компании грешат не совсем чистыми сделками. Хотя надо сказать, что, как только подобные факты выявляются, законодатели тут же устраняют брешь в праве, и второй раз провернуть подобную аферу уже не удастся.

— Это надо сделать обязательно. В лицензии имеется фотография и отражена вся информация о риэлторе. Кроме того, ее номер можно проверить в базе данных. Так что если вы обращаетесь за помощью в небольшую компанию или к частному посреднику, услуги которого кажутся вам дешевле, не забывайте проверить у него документ, который дает ему право работать на этом рынке. Иначе потом предъявить претензии будет некому.

— Давайте поговорим немного о рынке новостроек Израиля. Как долго оформляется разрешение на строительство?

— На это уходит обычно три — шесть месяцев. Если меняется назначение объекта, то дольше. Могут уйти и годы, если это памятник архитектуры или земли сельхозназначения.

Если нет разрешения на строительство, то обносить забором выделенный под застройку участок нельзя. И продавать тоже ничего нельзя, а вот рекламу давать можно.

— А как в Израиле осуществляется оплата будущей квартиры: деньги необходимо вносить сразу или поэтапно?

— Если вы участвуете в долевом строительстве, то оплату своей будущей квартиры осуществляете поэтапно и только через банк. Всю сумму сразу и в офисе компании у нас никто не платит. Вы приходите в банк, который курирует проект, и вносите не более 7% от стоимости квартиры. Если строительные работы уже начаты, то оплачиваете до 25%. Далее правил нет: по договоренности со строительной компанией вы вносите оставшуюся сумму по частям, исключая 10–15% стоимости объекта, которые передаются лишь по завершении строительства. То есть пока вы не получили ключи, вы не выплачиваете полную стоимость недвижимости.

— Конечно. Есть даже такие банки, которые не требуют оплату по кредиту, пока вы не вселитесь в квартиру. Ведь многие люди на время строительства объекта арендуют жилплощадь, поэтому им тяжело одновременно выплачивать ипотеку за жилье, которого еще нет, и платить аренду за съемную квартиру.

Создавая такие условия для заемщиков, банк, конечно, контролирует строительный процесс вплоть до того, что проверяет качество бетона. Иначе нельзя, ведь не должно быть никаких сбоев, или клиент уйдет в другой банк. Кредитная организация стремится гарантировать заемщикам, что инвестиции пойдут именно на возведение дома, а не на другие цели.

Ипотека в Израиле давно уже неотъемлемая часть рынка недвижимости. Примерно 95% населения покупает квартиру с помощью кредитов (процентные ставки 2,5–4%), поэтому никаких накладок быть не должно.

— Напротив, жилье строят только серьезные и крупные компании. Новичков даже не допустят к участию в тендере, поскольку главные критерии — репутация и стаж работы на рынке. Потому, если компания выиграла подряд на строительство, никто не сомневается, что дом будет достроен. Плюс ко всему застройщик дает семилетнюю гарантию качества возведенного объекта. Через год после сдачи дома к жильцам приходит инспектор и проверяет, не осело ли здание, не появились ли трещины на стенах. Если инспектор выявит некачественную работу застройщика, все ремонтные работы строительная компания обязана выполнить бесплатно.

— Да. Застройщик обязуется предоставить дольщику жилье в срок, указанный в договоре. Если по каким-то причинам сдача дома задерживается, ему придется выплачивать стоимость аренды за квартиру, в которой живет покупатель во время строительства. Это нормально и законно.

— Но ведь нарушение сроков может произойти не по вине застройщика, а по объективным причинам. К примеру, сменился мэр. Такие риски у вас есть?

— Таких рисков в Израиле нет. В любом муниципалитете работает независимая комиссия, которая и дает разрешение на застройку. Она мониторит ход строительства и принимает обращения и жалобы граждан. Эта комиссия не подчиняется ни мэру, ни вице-мэру, а только госкомитету. Поэтому смена главы муниципалитета никак не отражается на темпах строительства. Если есть разрешение, то свернуть стройку уже нельзя. Для этого должны быть очень веские основания.

— Наверное, в Израиле, так же как и в России, квартиры от застройщика продают и риэлторы. Как проверить, имеют ли они право это делать? Или лучше обратиться непосредственно к застройщику, чтобы не переплачивать посредникам?

— Думаю, что лучше обратиться в строительную компанию. Для оформления сделок застройщик нанимает адвоката, который проконсультирует будущего покупателя бесплатно, так как он получает комиссию от каждой продажи. Можно зайти в администрацию муниципалитета и все узнать о строительстве объекта, эта информация ни от кого не утаивается.

— Значительно. Смотрите сами: на начальном этапе строительства человек купил квартиру за 1 млн 700 тыс. шекелей. Это порядка 485 тыс. долл. Через два года, когда дом сдан и все жильцы заселились, квартира стоит уже 715 тыс. долл. Так что покупать на нуле выгодно и безопасно.

— Валерий, давайте поговорим о безопасности сделок, но уже на вторичном рынке жилья. Если покупатель захочет сам ознакомиться с документами на объект, он сможет их получить, или эти данные предоставляют только лицензированным специалистам?

— Конечно, сможет, у нас с этим нет проблем. Можно заплатить 15 долл. и получить все документы: что это за недвижимость, кто ею владеет, есть ли обременения и пр. Узнавать всю историю квартиры необязательно. Если недвижимость обременена, то это будет отражено в выданной вам справке. Тем не менее, если покупателя интересует дополнительная информация, он может обратиться к адвокату, который имеет доступ к базе данных. Либо в администрацию муниципалитета, предъявив предварительный договор о купле-продаже, который он заключил с продавцом.

— Скажите, а если покупатель зарегистрировал право собственности на квартиру, могут ли его в дальнейшем выселить на основании решения суда?

— Нет, государство отвечает за совершенную сделку. К примеру, если гражданин уже заплатил 10% аванса, он может попросить продавца включить его в список потенциальных покупателей. Это делается для того, чтобы забронированную квартиру не могли продать другому лицу. К сожалению, раньше такое было. Но затем оперативно внесли поправку в закон, и обман стал невозможен. Таким образом, если приходит другой человек, он видит запись о том, что данная квартира уже покупается. Еще одним претендентом он стать не может даже в том случае, если первый отказался от приобретения недвижимости. Пока есть запись о потенциальном покупателе, даже аванс нельзя внести. Понятно, что и совершить сделку тоже нельзя.

На сегодня законодательство Израиля максимально гарантирует чистоту сделки. У нас никогда никого не выселяли из квартиры. Честный покупатель обязательно получит жилье, а мошенников найдут и накажут.

Была компания, которая анонсировала строительство дома со всеми удобствами и отделкой. Под эти обещания ее владельцы собрали деньги с дольщиков и скрылись. Государство же компенсировало обманутым гражданам все понесенные убытки. После этого случая чиновники приняли закон, который сделал невозможными подобные махинации. А мошенников привлекли к уголовной ответственности.

В России часто возникают проблемы из-за внезапно объявившихся наследников. Квартира уже продана, но они заявляют на нее свои права и отсуживают у нового владельца. В Израиле такое произойти не может. Все обременения объекта недвижимости отражены в документах. Если покупатель приобрел квартиру, которая по документам чиста, никто не может на нее претендовать, тем более если уже внесены все деньги. Договор не могут расторгнуть, а наследники должны разбираться между собой и делить полученные деньги. Если сделка чистая, при чем здесь добросовестный покупатель? А вот тот, кто получил деньги, пусть и выделяет часть дохода забытому наследнику.

— Валерий, можете ли вы припомнить случаи, когда риэлторы что-то пропускали при проверке прошлого квартиры?

— Был случай, когда клиент купил квартиру без привлечения адвоката, но документ о собственности не может получить до сих пор. Дело в том, что риэлторы не до конца проверили юридическую чистоту сделки. И получилось, что на бумаге квартиру продали, деньги взяли, но собственником покупатель так и не стал из-за того, что квартира обременена. Он в ней живет, но принадлежит недвижимость до сих пор продавцу.

Взыскать денежную компенсацию за допущенные ошибки с риэлтора можно, но только через суд. И здесь все зависит от активности покупателя. Если он верит обещаниям риэлтора и ждет, пока тот разберется с проблемой, может истечь срок давности подачи искового заявления.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

— То учреждение, где он работает, несет ответственность за его действия. Был случай, когда арендодатель сдавал квартиру военным пенсионерам, получающим дотации от Министерства обороны. Арендаторы сфабриковали документы, согласно которым аренду должно было оплачивать Министерство обороны. И не платили за квартиру восемь месяцев. Все это время хозяйка жилья терпеливо ждала, пока не пришла в Министерство с вопросом, почему она не получает арендную плату. Сотрудники военного ведомства были очень удивлены, но заплатили за обманщиков. Однако после этого хитрых пенсионеров заставили возместить все расходы.

— Коснемся налогового законодательства Израиля. Что надо знать покупателям недвижимости в вашей стране?

— В соответствии с принятыми 16 февраля 2011 г. поправками в Закон «О налогообложении сделок с недвижимостью» расширено действие налоговых льгот на приобретение первого дома или квартиры. Если жилье стоит не дороже 1 млн 350 тыс. шекелей, гражданин освобождается от уплаты налога на покупку. Ранее планка льготного налогообложения была ниже — 1 млн. 140 тыс. шекелей. За приобретение первой квартиры стоимостью от 1 млн 350 тыс. шекелей до 1 млн 601 тыс. шекелей покупатель будет платить налог в размере 3,5% суммы сделки, а при покупке квартиры дороже 1 млн 601 тыс. шекелей размер налога составит 5% суммы сделки. В то же время расчет налога на покупку второй и последующих квартир другой. Вместо 3,5% при покупке жилья за 1 млн шекелей инвестору придется платить 5%-ный налог; на квартиры стоимостью до 3 млн шекелей — 6% вместо 5%; и 7% вместо тех же 5% на квартиры стоимостью свыше 3 млн шекелей.

— Жилье продолжает расти в цене, несмотря на усилия правительства. Конечно, растущий рынок очень привлекателен для инвесторов. Дело в том, что у нас не было спада даже во время мирового финансового кризиса. Причиной тому дефицит жилья. Несмотря на то что в 2010 г. началось масштабное строительство новых квартир, спрос все еще превышает предложение. Такая диспропорция стимулирует новый виток цен на недвижимость.

Стоимость жилья определяет его месторасположение. К примеру, в Тель-Авиве 1 кв. м жилья стоит в среднем 5 тыс. долл. В элитных квартирах — 15–17 тыс. долл. И этот рынок всегда ликвиден, так как строить практически уже негде. Сейчас здесь больше достраивают, перестраивают, реставрируют.

— Если брать прибрежную зону, то там стоимость метра колеблется в районе 3–3,5 тыс. долл. Причем чем больше туристов, тем дороже недвижимость в этом городе. Наибольшей популярностью пользуются двух-трехкомнатные квартиры на берегу моря стоимостью около 300 тыс. долл.: именно этот сегмент жилья особенно востребован у российских и украинских покупателей. В связи с тем, что рынок Израиля испытывает нехватку двух-трехкомнатных квартир и эта категория жилья является высоколиквидной, могу спрогнозировать еще большее увеличение дефицита в этом сегменте, а также рост стоимости таких квартир. Полагаю, что можно ожидать повышение цен и на аренду. В сезон достаточно сложно найти номер в отелях Израиля, поэтому туристы предпочитают снимать апартаменты или дом. На мой взгляд, сейчас лучшее время для инвесторов: покупка недвижимости на берегу моря может принести солидную прибыль от аренды.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Как купить квартиру в Израиле — пошаговая инструкция, особенности приобретения недвижимости, стоимость жилья

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Израиле

Для граждан России, Украины, Беларуси, Казахстана и других государств бывшего СССР в целом нет ограничений на покупку недвижимости в Израиле.

Есть возможность приобрести дома, квартиры, а также коммерческие объекты в полную частную собственность, зарегистрировать сделку, как на физическое, так и на юридическое лицо. Но это касается не всех типов недвижимости.

Плюс, иностранцы не будут иметь права на налоговые льготы при покупке (подробнее читайте в разделе «Дополнительные расходы на сделку»).

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам

Израильская система прав собственности на недвижимое имущество достаточно сложная. Если вкратце, то возможности для покупателей следующие.

В Израиле существует два типа земель – частные и государственные. Все объекты, расположенные на частной земле, иностранцы могут покупать свободно, никакие разрешения от властей не требуются.

Государственные земли, в свою очередь, могут быть приватизированными или нет. В любом случае, участки, закрепленные за объектом, передаются покупателям не в полную собственность, а на правах долгосрочной аренды на 25, 49 или 99 лет (аналог британской системы владения «лизхолд»).

Если квартира находится на приватизированном государственном участке, то ее покупка мало чем отличается от приобретения недвижимости на частной земле. По окончании срока договор аренды автоматически продлевается.

Если же участок не приватизирован, то собственник квартиры должен будет ежегодно выплачивать ренту государству, плюс за властями остается право прекратить договор аренды по истечении его срока.

Но самое главное, что покупать недвижимость на государственных землях, в том числе приватизированных, можно с некоторыми ограничениями:

• Совершить сделку могут только граждане Израиля или иностранцы, имеющие право на репатриацию по закону «О возвращении»;
• Для покупки нужно будет получить разрешение Земельного управления (за исключение квартир в многоквартирном доме).

Получается, что иностранцы без еврейских корней могут купить только объекты, расположенные на частных землях (а их всего 10% от общего объема). Но на практике, как рассказывают адвокаты, во-первых, покупателя никто не заставляет репатриироваться, достаточно просто заявить о таком намерении.

Во-вторых, никто детально родословную не проверяет. Иными словами, ограничение можно обойти, хоть и схема эта не совсем «белая».

Как купить квартиру в Израиле — особенности приобретения недвижимости в 2019 году

Квартиру или дом в стране может приобрести любое лицо, располагающее необходимыми средствами. Потенциальные покупатели жилья на Земле обетованной часто интересуются, даёт ли такое приобретение право на получение ВНЖ? Нет, вид на жительство в Израиле для россиян при покупке недвижимости не предоставляется.

Как купить квартиру в Израиле репатрианту? Для этого сначала ему нужно определиться, какое жильё он хочет приобрести, после чего следует приступать к изучению предложений.

Популярные интернет-​ресурсы

В Израиле имеется большое количество сайтов, на которых размещаются объявления о продаже жилья. Наиболее популярными из них являются:

1. yad2rus.co.il – крупнейший ресурс, на котором имеется большое число публикаций о реализации недвижимости;
2. israhouse.ru – портал, где размещается информация как о продаже «вторички», так и предложения от застройщиков.
3. doska.orbita.co.il – доска объявлений на разную тему, включая продажу недвижимости в крупных городах страны.

Все перечисленные сайты публикуют информацию на русском языке.

На первичном рынке

Покупка квартиры в Израиле в новостройке осуществляется в несколько этапов.

• Изучение предлагаемых вариантов и выбор застройщика;
• Подача заявки на покупку и уплата первичного взноса, не превышающего 5%-ной стоимости строящейся квартиры;
• Ознакомление с договором на приобретение и при необходимости консультация по нему у юриста;
• Его подписание. Это должно быть сделано в месячный срок после того, как заявка на покупку принята застройщиком;
• Составление графика платежей.

Следует учитывать, что в течение 50 дней после того, как подана заявка на приобретение квартиры, её будущий обладатель должен уплатить налог на покупку.

Вторичное жилье

Квартиры, которые уже были в пользовании, обойдутся значительно дешевле, однако во избежание разного рода недоразумений их покупка должна сопровождаться адвокатом по недвижимости. Сам процесс состоит из следующих этапов:

1. Подбор квартиры;
2. Подписание предварительного соглашения;
3. Изучение документов адвокатом покупателя;
4. Заключение договора;
5. Регистрация права собственности.

На вторичном рынке жильё стоит относительно недорого, а его покупка проходит довольно быстро.

Приобретение недвижимости в Израиле: пошаговая инструкция

Процесс купли-продажи включает несколько этапов и соответствует принятой мировой практике. Первый этап — подготовительный. Это поиск квартиры или дома, переговоры с владельцем, сбор информации о жилье, соседях, торг.

После того как объект выбран, а цена оговорена, начинается стандартная процедура оформления покупки, одинаковая как для израильских граждан, так и для иностранцев. Некоторые отличия обусловлены тем, желает покупатель купить вторичное жилье в Израиле или приобрести его непосредственно у застройщика.

При покупке у застройщика после выбора компании и подписания заявки на недвижимость покупатель должен:

• Оплатить первичный взнос — 1—5 % от суммы сделки;
• Согласовать с компанией-застройщиком условия договора и подписать его;
• Оплатить взнос в 10—15 % от указанной в договоре цены;
• Утвердить график платежей или оплатить 80 % суммы в течение 60 дней после подписания договора;
• Уплатить налоги на покупку.

При покупке вторичного жилья следует совершить четыре шага.

Шаг 1. Резервация и проверка жилой недвижимости

Если без риэлтора можно обойтись, то без помощи адвоката купля-продажа квартир со вторых рук в Израиле станет невозможной. Именно адвокат сможет проверить юридическую чистоту сделки (на наличие долгов по кредиту, арестов, принадлежность земельного участка) и приготовит все официальные бумаги.

На проверку необходимо время, поэтому квартиру необходимо зарезервировать: подписать “зихрон дварим” — предварительный договор. Для резервации необходим задаток — от 1 до 10 % от суммы сделки.

В документе следует четко прописать форс-мажорные ситуации, чтобы в случае расторжения сделки понести минимальный ущерб.

Шаг 2. Договор купли-продажи

Основной договор подписывают владелец и покупатель в присутствии адвоката или адвокатов. Нотариально такой документ не заверяется. Договор должен подробно оговаривать все основные юридические позиции:

1. Информацию об участниках сделки;
2. Описание жилья;
3. Цену, способ и сроки выплаты денег;
4. Порядок передачи недвижимости во владение;
5. Механизм возврата ссуды (при покупке в рассрочку);
6. Наказание за срыв сделки и другие аспекты.

Стороны также заполняют бланк для заявки в ТАБУ (Бюро регистрации недвижимости) для предотвращения иных транзакций с объектом недвижимости до момента завершения сделки; это особенно важно при ипотечном кредитовании.

После заключения договора в Израиле принято оплачивать от 10 до 30 % от оговоренной суммы.

Шаг 3. Оплата сделки

Оплата возможна исключительно в израильских шекелях через банк, согласно срокам, прописанным в основном договоре купли-продажи. Оплачивать можно через банковский счет покупателя, открытый в израильском банке, или через доверительный счет, открытый адвокатом.

В этом случае покупатель должен перечислить на счет адвоката сумму сделки, которая поступит продавцу после выполнения им всех условий. С 01.01.2019 можно оплачивать до 10 % от суммы наличными, но не более 11 тысяч шекелей.

Шаг 4. Узаконивание права собственности

После того как продавец получил полную оплату недвижимости, ключи от квартиры передаются в руки покупателю, который уже имеет право пользоваться объектом.

Завершение сделки наступит только после регистрации нового собственника и получения выписки из реестра. Регистрацией должен заниматься адвокат, который по ее завершении получает свой основной гонорар.

С 01.01.2019 покупатели для того, чтобы записать жилье на свое имя в ТАБУ, обязаны в течение 6 месяцев после даты сделки подать в Налоговое управление декларацию об источнике средств для оплаты квартиры.

Стоимость жилья в разных городах

Как и во всех странах мира, на Земле обетованной стоимость недвижимости колеблется и напрямую зависит от того, в каком месте она находится.

Если проанализировать цены на квартиры в Израиле по городам, то можно заметить, что наиболее высокими они будут в столице, куда устремляется значительное число переселенцев. В небольших же городках стоимость жилья существенно ниже:

• В Иерусалиме. Жизнь в столице Израиля имеет много достоинств, поэтому цены на жилплощадь здесь самые высокие в стране. Так, за 3-комнатную квартиру в Иерусалиме, находящуюся в центре города, придется заплатить около полумиллиона долларов. Для тех граждан, кто ограничен в средствах, есть варианты и дешевле, например, квартира в спальном районе Гили буде стоить около 250 тысяч долларов США;
• В Тель-​Авиве. Второй по величине город страны является идеальным местом для жизни, и немало переселенцев хотело бы купить квартиру в Тель-Авиве. Такую идею реализовать несложно, но для этого необходимо иметь на своём счету 300–400 тысяч долларов США – именно столько стоят здесь 2–3 комнатные апартаменты. Тем же переселенцам, которые хотели бы приобрести пентхаус на берегу моря, следует учитывать, что 1 квадратный метр элитного жилья обойдется им в 25 тысяч долларов США и выше;
• В Хайфе. Этот город-порт привлекает мигрантов из России и других стран СНГ, прежде всего, тем, что здесь проще трудоустроиться. Город считается рабочим, поэтому цены на недвижимость в нём ниже, чем в Иерусалиме и Тель-Авиве. Так, квартира, за которую в Тель-Авиве пришлось бы уплатить от 800 тысяч до миллиона долларов США, в Хайфе обойдётся примерно в полмиллиона американских долларов;
• В Нетании. Многие из тех, кто перебрался на жительство в Израиль, хотели поселиться в этом городе-курорте, расположенном на побережье Средиземного моря. Однако им следует учитывать, что жильё здесь является одним из самых дорогих в стране. Сколько стоит квартира с современной планировкой в многоэтажном доме недалеко от побережья Средиземного моря? Анализ предложений риэлторов говорит о том, что цены на такую недвижимость начинаются от 500 тысяч долларов США.

Дополнительные расходы

Прежде чем совершить покупку квартиры в Израиле, следует ознакомиться с сопутствующими мероприятию расходами:

1. Гонорар адвокату – в среднем услуги адвоката составляют примерно 1,5% от стоимости квартиры + НДС (около 15,5% от гонорара);
2. Проверка наличия регистрации на имя продавца – 20–40 долл. США;
3. Подача заявления в бюро регистрации недвижимости о намерении совершить сделку купли-​продажи – 60–70 долл. США;
4. Налог на покупку недвижимости – 8–10 % в зависимости от стоимости квартиры;
5. Комиссия агенту – около 2,5% при покупке квартиры на вторичном рынке; в случае покупки квартиры в новостройке комиссию агенту выплачивает компания-​застройщик.

Налог на недвижимость

В израильском государстве нет единого налога на недвижимость. Вместо него владельцы квартиры или дома обязуются выплачивать муниципальный налог. Ставка этого налога имеет зависимость от того, где именно находится жильё.

Не меньшее значение имеет площадь квартиры или дома. Начальная ставка составляет не более 200 шекелей в 30 дней.

В зависимости от стоимости апартаментов при покупке первой и единственной квартиры взимаются такие суммы:

• От 1 568 800 до 1 860 790 шекелей (от 427 тыс. до 506 тыс. долл. США) – налог составляет 3,5%;
• От 1 860 790 до 4 800 605 шекелей (от 506 тыс. до 1 млн 305 тыс. долл. США) – налог составляет 5%;
• От 4 800 605 до 16 002 015 шекелей (от 1 млн 305тыс. до 4 млн 350 тыс. долл. США) – налог составляет 8%;
• Свыше 16 002 015 шекелей (4 млн 350 тыс. долл. США) – налог составляет 10%.

При этом в случае приобретения квартиры стоимостью до 1 568 800 шекелей (427 тыс. долл. США) налог не взимается. При покупке второй и последующих квартир налоги несколько выше:

1. До 4 800 605 (до 1 млн 305 тыс. долл. США) – налог 8%;
2. От 4 800 605 шекелей (от 1 млн 305 тыс. долл. США) – налог 10%.

Льготы при налогообложении репатриантов

Граждане Израиля, вернувшиеся на историческую родину по закону «О возвращении», получают право на некоторые налоговые льготы, которые распространяются в том числе и на приобретенное жилье в Израиле для репатриантов.

В частности, покупая недвижимость, новые жители имеют право воспользоваться следующими налоговыми льготами:

• На квартиру стоимостью до 1 700 605 шекелей (до 462 тыс.565 долл. США) налог составляет 0,5%;
• На квартиру стоимостью свыше 1 700 605 шекелей (свыше 462 тыс.565 долл. США) налог составляет 5%.

Кроме того, некоторые репатрианты, нуждающиеся в социальной помощи и имеющие тому документальное подтверждение, могут претендовать на бесплатное жилье в Израиле.

В частности, право на получение государственной квартиры имеют пенсионеры, инвалиды, неполные и многодетные семьи, а также семьи, один из членов которых имеет тяжёлое хроническое заболевание.

Оформление ипотеки

Приобретение дома или квартиры на территории израильского государства сегодня возможно и в кредит. Иностранное лицо при этом должно помнить о том, что:

1. Право на получение кредита есть как у гражданина Израиля, так и у иностранца;
2. Максимальный размер суммы кредитования не превышает 60%;
3. Оценка квартиры или дома – прерогатива банка;
4. Погашать ипотеку нужно каждый месяц.

Оформить ипотеку достаточно просто. Для этого россиянин обязуется предоставить справку НДФЛ, выписку со счёта в банке и заграничный паспорт. Важно учитывать, что сотрудники банка могут попросить предъявить и дополнительные документы.

Израильские банки

Для того чтобы получить кредит на приобретение недвижимости в банке Израиля, покупателю нужно представить документы о доходах за последние 6 месяцев. До момента полной выплаты ссуды купленная недвижимость является собственностью банка.

Получение ипотечного кредита обычно сопровождается расходами на оплату делопроизводства в банке, оформление нотариально заверенной доверенности, а также оценку стоимости недвижимости (оценщик назначается банком).

Заключение

Если вам не важно, в какой именно части страны вы будете жить, то купить квартиру в Израиле дёшево можно на севере. Здесь квартиры большим спросом пользуются в Кирьят Шмона, где двухкомнатное жильё обойдётся всего в 150 тысяч шекелей. А вот цены в Хайфе в среднем составляют 450 – 500 тысяч за квартиру в 3 комнаты.

Принципы оформления сделок купли–продажи в Израиле

Операции с недвижимостью в Израиле достаточно просты и понятны даже неопытному человеку, однако есть некоторые нюансы, требующие участия профессионалов, чтобы не попасть впросак. Общеизвестно, «слезть с дерева» сложнее, нежели на него забраться.

• квартиру
• дом (коттедж, вилла),
• земельный участок под застройку.

Сделка с недвижимостью, начиная с выбора квартиры и заканчивая получением прав на нее – это не одномоментный акт, а процедура, состоящая из нескольких этапов. Правильность осуществления сделки гарантируется специалистом — адвокатом. Адвоката в Израиле выбирают, исходя из полученных рекомендаций от знакомых или от агента по продаже недвижимости.

Каждая стороны вправе нанять отдельного адвоката для себя, но чаще они поручают эту работу одному, Как правило, риэлтер советует не просто знакомого, а специалиста по вопросам оформлении недвижимости. Это естественно, ведь знаток нюансов, связанных с куплей–продажей жилья и земельных участков в государстве Израиль, всегда предпочтительней дилетанта.
«Общий» адвокат обязан сохранять нейтральность и в случае возникновения конфликта между покупателем и продавцом, ведь по закону он не имеет права представлять какую–либо из сторон против другой.

Стоит заметить, что грамотно составленный договор и профессиональное юридическое сопровождение могут уберечь стороны от разочарований и недоразумений, а рассматривая сделку с макропозиции — оправдать или даже «сэкономить» деньги, потраченные на услуги адвоката.

Стоимость услуг израильского адвоката, представляющего одну из сторон, как правило, составляет не менее 0.5% от стоимости квартиры, если сделка не имеет дополнительных, внутренних сложностей. Сумма гонорара не включает в себя Н.Д.С, который на сегодня составляет 16.5%, а также регистрационные сборы и прочие расходы, которые потребуются на регистрацию документов.
Для представления интересов и выполнения необходимых формальностей стороны дают адвокату доверенность специальной формы – действительную лишь на время сделки с недвижимостью.

Многие покупатели и продавцы начинают с составления преддоговорного соглашения, точнее – протокола (договора) о намерениях, дабы гарантировать осуществление предстоящей сделки. В соглашении о намерениях продавец и покупатель в общих чертах выражают обоюдное желание вступить в договорные отношения по сделке с конкретной недвижимостью.

Такой предварительный документ («зихрон дварим»), типовой или индивидуальный, предусматривает вручение продавцу небольшой суммы (несколько тысяч долларов) в качестве залога. Залог становится частью стоимости квартиры с момента подписания договора купли-продажи.

В случае отказа покупателя от сделки, залог становится штрафом, пеней за невыполнение обязательства исполнить намерение о покупке недвижимости. В договоре о намерениях также принято обозначать санкции, налагаемые на сторону, нарушающую договор – чаще всего речь идёт о штрафе в размере 10% от суммы сделки.

Окончательный договор, составленный адвокатами сторон или общим адвокатом, детально описывает действия каждой стороны, сроки платежей, сроки и процедуру перехода недвижимости во владение покупателя. Поскольку речь идет о весьма значительных суммах, переходящих из рук в руки, то несколько десятков страниц подробно регламентируют обязанности и права сторон в процессе осуществления сделки.

В обязанности адвоката входит проверка «чистоты» квартиры, то есть – наличие регистрации на имя продавца, завершенность регистрации, соответствие квартиры проекту и т.п., а также — отсутствие на ней арестов, долгов, штрафов и прочих обременений. Покупатель должен удостовериться, что продавец не возвёл незаконных (с точки зрения органов правосудия) пристроек, не совершил достроек, ответственность за устранение которых может лечь в дальнейшем на покупателя.

Как правило, часть стоимости квартиры оплачивается продавцу в виде аванса в момент подписания договора. Далее стороны договариваются об очерёдности последующих платежей, размеры которых устанавливаются в зависимости от платёжеспособности покупателя. Платежи увязаны с предоставлением справок, которые продавец вручает адвокату, поскольку те необходимы для изменения регистрационных записей на недвижимость.

Одновременно с подписанием договора и оплатой аванса, покупатель получает право подать просьбу на получение регистрационной записи о намерении совершить сделку купли-продажи. Госпошлина платится на месте и составляет примерно 60 — 70 долларов.

Такая «предупредительная запись» производится в бюро регистрации недвижимости непосредственно в момент подачи просьбы. Она представляет собой абсолютный барьер перед мошенниками, продающими одну квартиру нескольким покупателям, поскольку не позволяет продавцу в одностороннем порядке отменить сделку и продать квартиру третьей стороне (например, появившемуся позже покупателю, который предложит более высокую цену).

Остаток стоимости по сделке платится после оформления документов о регистрации квартиры на имя покупателя, в момент передачи ключей, то есть -получения квартиры от продавца. Договор предусматривает случай недостачи документов и справок, необходимых для перерегистрации недвижимости и свидетельствующих об отсутствии долгов со стороны продавца. Здесь вступает в силу условие, когда часть оставшейся суммы не передаётся продавцу, а переходит в доверительное хранение адвокату — для оплаты невыплаченных долгов или связанных с этим расходов.

Наиболее удобной формой расчета являются банковские чеки, которые стопроцентно гарантируют получение денег по ним. Такие чеки выдают банки, ведущие счета покупателя или ипотечные банки, если покупатель берет соответствующую ссуду.

Любая единица недвижимости в Израиле – вилла, квартира в доме, земельный участок – имеет точный адрес, регистрационный номер, обозначающие ее координаты и отношение к частным, государственным или общественным землям. Как правило, реестр недвижимости ведется в бюро регистрации недвижимости, но есть и немногочисленные исключения.

Процесс упорядочения регистрационных записей о владении недвижимостью, оставшихся со времен Британского мандата, продолжается до сих пор. В силу этого, а также по иным причинам, некоторые земли в Израиле еще не вошли в реестр бюро регистрации недвижимости, а записаны в управлении недвижимости Израиля. На юридическую силу сделки место регистрации земельного участка не влияет.

Любая сделка купли–продажи недвижимости всегда сопряжена с собиранием документов об уплате налогов, о снятии залогов, о выплате или переводе ипотечных ссуд со стороны продавца или о получении таковых покупателем, и т.п. и т.д.

Набор документов зависит от конкретной ситуации, возникающей в ходе сделки. Документы прилагаются к бланкам прошений и деклараций, идущих в инстанции, уполномоченные регистрировать залоги, аннулировать их, взимать налоги и пошлины. Поданные адвокатами декларации продавца и покупателя проверяются для исчисления размера налогов или освобождения от них.

Покупатель платит налог за покупку, размер которого зависит, прежде всего, от стоимости принадлежащей ему в Израиле недвижимости. Когда речь идёт о покупке первой квартиры (виллы), налог исчисляется так:

Первая ступень — квартира стоимостью до 907,700 шекелей не облагается налогом.

Вторая ступень — квартира стоимостью выше 907,700 шекелей. Сумма от 907,700 шекелей до 1,275,690 шекелей облагается налогом в размере 3.5%.
К примеру, за квартиру, стоимость которой 1,275,690 шекелей, будет оплачен налог в размере 12,879.65 шекелей.

Третья ступень — стоимость квартиры превышает 1,275,690 шекелей. Любая последующая сумма облагается налогом в размере 5%.
К примеру, за квартиру, стоимость которой 3,000,000 шекелей, будет оплачен налог в размере 99,095.15 шекелей.

Если покупатель уже является владельцем недвижимости в Израиле (и не собирается продать свою недвижимость в связи с куплей новой взамен существующей), размер налога вычисляется двуступенчато:

Первая ступень — стоимость квартиры не превышает 772,310 шекелей. Сделка облагается налогом в размере 3.5% от стоимости.
К примеру, за квартиру, стоимость которой 772,310 шекелей, будет оплачен налог в размере 27,030.85 шекелей.

Вторая ступень — стоимость квартиры превышает 772,310 шекелей. Любая последующая сумма облагается налогом в размере 5% от стоимости.
К примеру, за квартиру, стоимость которой 3,000,000 шекелей, будет оплачен налог в размере 138,415.35 шекелей.

Купля участка под застройку всегда облагается налогом в размере 5% от стоимости.

Налоги, связанные с продажей недвижимости, обычно оплачивает продавец, если у него нет соответствующих льгот. Величина данных налогов зависит от наличия дополнительной недвижимости у продавца и от того, продавал ли продавец иную недвижимость за последние 4 года.

Особо следует подчеркнуть, что иностранным жителям, приобретающим недвижимость в Израиле, не приходится платить дополнительных налогов или обходить ограничения. Для сделки по недвижимости годится действующий загранпаспорт иностранца. Процесс сделки иностранец может поручить родственника или иному лицу, нотариально уполномочив того на переговоры и/или на подписание необходимых документов во время своего отсутствия в стране. Общепринятым и удобным вариантом является назначение доверенным лицом адвоката сделки.

Приобретенная в Израиле недвижимость требует постоянного внимания и некоторых эксплуатационных расходов. В многоквартирном доме уборка лестниц, содержание газонов, освещение, обслуживание лифтов, домовой канализации – оплачивается владельцами вскладчину, через домовой комитет. Все коммунальные платежи с момента покупки недвижимости переходят на покупателя. Электрическая компания берет по обычному тарифу – чуть меньше полшекеля за киловаттчас. Платежи за воду взимаются через муниципалитет.

Владелец квартиры, кроме обычных коммунальных налогов, обязан платить муниципальный налог, так называемую «арнону», размер которого зависит от площади жилья, от престижности района. В каждом городе этот налог – разный, а величина колеблется от сотни шекелей до нескольких тысяч шекелей в месяц. Оплачивается «арнона» один раз в два месяца.

Цена недвижимости в Израиле напрямую связана с престижностью района. Риэлторы обычно специализируются на продаже квартир каждый в своём регионе, и владеют информацией, связанной с оценкой недвижимости.
Общепринятый гонорар риэлтора составляет 2% + н.д.с. от стоимости недвижимости. Порой эту сумму можно понизить — с риэлтором стоит поторговаться до подписания договора.

Иногда, для точной оценки недвижимости приглашается профессиональный оценщик. Он руководствуется при выдаче заключения возрастом, состоянием квартиры и другими критериями, среди которых — средневзвешенные цены из существующей статистики последних сделок купли-продажи и пр.

Вот приблизительные цены на четырехкомнатную квартиру в некоторых городах Израиля:
Хайфа = 160,000
Нетания = 520,000
Тель-Авив = 1,000,200
Бат-Ям = 500,000
Ашдод = 350,000
Эйлат = 240,000
Соотношение арендной платы и стоимости недвижимости в Израиле явно уступает аналогичным соотношениям, принятым в странах СНГ. Вместе с тем, принято считать, что по сравнению с существующими аналогами на международном рынке, Израильская недвижимость «держит» цены и признана надёжным вкладом средств.

На данный момент, в связи с существованием строгих законов о запрете «отмывания» финансовых средств, Израильские банки осторожничают и предпочитают не кредитировать недвижимость, приобретаемую гражданами из бывшего СНГ. Вместе с тем, существует возможность получения кредита от страховых компаний уже после заключения сделки и выплаты стоимости недвижимости продавцу.

Покупая недвижимость в Израиле, нельзя принимать возможность получения кредита за обеспеченную вероятность. Отказ банка предоставить кредит не является неким форсмажорным обстоятельством, могущим оправдать опоздание в платежах. Не выплативший полную стоимость недвижимости покупатель рискует получить от продавца уведомление об отмене сделки, сопряжённое с требованием выплатить штрафные санкции.

Расторжение договора с возвратом уплаченных сумм, с удержанием штрафов, с выплатой компенсаций за неисполнение – явление редкое. Так происходит в тех случаях, когда возникают препятствия с оформлением документов или получением ссуд, непреодолимые в предусмотренные договором сроки.

Приобретение земельного участка под индивидуальную застройку, особенно в престижных районах, означает собой только начало работы. Проектирование, привязка проекта, строительство, сдача в эксплуатацию – эти работы занимают некоторое время и требуют уплаты промежуточных платежей фирме, ведущей строительство коммуникаций в квартале.

Страхование производится компаниями при покупке готовой недвижимости в Израиле или по завершению строительства. Кроме обычного пакета, собственник может предусмотреть и особые страховые случаи.

Если собственник квартиры не намерен использовать ее для проживания, а собирается сдавать ее в аренду, то он может рассчитывать на получение арендной платы, размер которой зависит от места нахождения недвижимости, от престижности района и еще от множества причин. Договор сдачи в аренду рекомендуется заключать с участием специалиста – адвоката.

Может ли гражданин России купить в собственность квартиру или дом в Израиле

Кажется, что может быть сложного в приобретении недвижимости за границей, при условии, что есть необходимые средства. В Израиле существуют местные особенности, которые следует учесть. Одна из них – постоянный рост стоимости недвижимости, поэтому покупка дома или квартиры в стране является выгодной инвестицией. В этой статье подробно расскажем о том, как гражданину России приобрести недвижимость в собственность в Израиле.

Кому актуально?

Получить паспорт (даркон) и гражданство Израиля имеют возможность 3 категории Евреев

• Евреи по национальности
• Дети евреев
• Внуки евреев

• Супруги, вдовы, вдовцы евреев
• Супруги их детей
• Супруги их внуков

• Усыновлённые евреями, детьми или внуками евреев
• Удочерённые евреями, детьми или внуками евреев

Местные особенности покупки дома или квартиры в Израиле

Рынок израильской недвижимости привлекателен. Страна пользуется огромной популярностью для мигрантов, репатриантов и иностранцев. Покупателю есть, из чего выбрать.

Чаще в стране приобретается жилье эконом касса – 48% от всех сделок. Только 10% покупателей могут позволить приобрести элитные апартаменты. Самые популярные города – Нетания, Иерусалим, Тель-Авив, Герцлия, Петах-Тиква.

Цены на израильское жилье разнообразны. На них влияет не только первичность или вторичность рынка, а, в первую очередь, место расположения, год постройки, близость к берегу моря и прочие факторы.

Стоимость получения гражданства единая для семьи из 4х человек. Мы разработали 2 пакета услуг, с которыми вы можете ознакомиться в разделе “цены” и выбрать то, что вам нужно.

Срок получения гражданства Израиля состовляет от 3-х дней, и не обязывает к ПМЖ в Израиле. Вся процедура проводится в соответствии с “Законом о возвращении” Израиля.

• Не нужна виза в более 160 стран мира
• Высокий уровень израильской медицины
• Устойчивая банковская система и прозрачность инвестиций
• Прозрачные взаимоотношения между бизнесом и властью
• Низкий уровень преступности

Для россиян нет запретов на приобретение израильской недвижимости. То же относится к представителям всех стран, ранее входящих в состав Советского Союза. Кроме домов и квартир иностранцы могут купить коммерческую недвижимость. При этом неважно, является ли иностранец физическим или юридическим лицом.

Обратите внимание! Иностранцы имеют право на получение налоговых льгот при покупке недвижимости.

Особенность заключения сделки состоит в следующем. Земли страны разделяются на два вида:

• частные;
• принадлежащие государству.

Частные владения открыты для приобретения иностранными покупателями. Продажа государственной собственности осуществляется с ограничениями:

1. Второй стороной сделки может быть только гражданин Израиля либо особа с правами репатрианта.
2. Без разрешения Земельного Управления сделка покупки-продажи совершаться не может. Исключение – недвижимость в многоквартирных домах.

Специалист по гражданству бесплатно даст комментарий на Ваши ответы и поможет определить Ваши реальные шансы на получение израильского паспорта.

То есть россияне, не имеющие еврейских корней, могут претендовать только на приобретение частных домовладений. Такой недвижимости в Израиле 10%.

Внимание! Владение собственностью и в Израиле не дает льгот в отношении получения израильского гражданства или вида на жительство.

Порядок действий при покупке жилья

Не стоит заниматься поиском и покупкой недвижимости самостоятельно, лучше довериться опытному агентству. Предположим, что покупатель вместе с агентом подобрали подходящее жилье и согласовали цену его покупки. Дальнейшие действия заключаются в следующем:

1. Резервация и проверка объекта. Для процедуры подписывается предварительное соглашение. Оно подкрепляется задатком в сумме 1-10% от договорной стоимости недвижимости. Резервация необходима, чтобы объект не был перепродан, пока проверяется его юридическая чистота. Юрист определяет наличие или отсутствие долговых обязательств, права собственности на объект и землю, и прочие факторы.
2. Заключение сделки купли-продажи недвижимости. Здесь нет необходимости в нотариальном удостоверении сделки. В подписании контракта участвует только продавец и покупатель. Лучше, если у каждой стороны есть собственный юрист.
3. Оплата объекта недвижимости. Здесь два варианта. Россиянин должен открыть личный счет в Израиле и с него оплатить договор. Либо перевести сумму на счет адвоката.

Внимание! Нужно быть готовым, что израильский банк может затребовать справки об отсутствии налоговых долгов на Родине.

1. Регистрация собственности. Для этого нужно внести информацию о новом собственнике объекта во все реестры.

Это важно! Любая сделка с израильской недвижимостью подлежит государственному налогообложению в размере 8-10% от стоимости объекта. На льготный налог могут претендовать россияне, приобретающие вторую и последующую недвижимость в стране.

Не зная юридических тонкостей процедуры, будет сложно правильно заключить сделку купли-продажи объекта недвижимости. Юридически грамотную поддержку смогут оказать специалисты Еврейского Агентства Репатриации.

Оставьте свой контактный номер и получите консультацию нашего специалиста: