Недвижимость в Германии — как купить квартиру или дом

Как купить квартиру в Германии

Процент по ипотеке в Германии стал настолько низким, что брать кредит на покупку немецкой недвижимости выгоднее, чем снимать такое же жильё в аренду.

Не стану распространяться о стоимости и параметрах приобретённой квартиры. Скажу, что месячная сумма оплаты процента банку плюс расходы на владение жильём на две сотни ниже, чем аренда такого жилья соседом этажом выше. Я не учитываю часть денег, которая уходит на покрытие стоимости квартиры. Ведь при аренде в стоимость недвижимости проживающим тоже ничего не инвестируется.

Искать жильё я начал в декабре 2011. Главный критерий – жить в городе, где работаю, чтобы ездить в офис на велосипеде. Предложений о продаже квартир в городе Walldorf предостаточно. Близость к тысячам рабочих мест в компании SAP стимулирует как строить, так и покупать.

Я пришёл с работы в пятницу, поужинал и сел за компьютер. Зашёл на сайт ImmobilienScout24, заполнил форму поиска, нашёл несколько предложений. Через форму контакта под объявлением связался с продавцами, написав, что хочу посмотреть жильё. Сразу ответил маклер. Утром в субботу с женой осмотрели квартиру в строящемся доме, которая сразу понравилась. После нескольких минут торговли понравилась и цена. Мы дали устное согласие на покупку квартиры.

Услуги по оценке стоимости жилья в Германии

Бесплатная оценка немецкой недвижимости через немецкие финансовые сервисы Sprengnetter и vdpResearch GmbH. Помогаем в следующих ситуациях:

• Покупаете недвижимость в Германии и хотите узнать банковскую оценку стоимости жилья, чтобы понять насколько продавец завысил цену.
• Владеете квартирой или домом в Германии и желаете выставить объект на продажу.

Оставьте контактные данные ниже, мы с Вами свяжемся.

Нам повезло. Спустя 7 лет жалеть об экстраординарно быстром поиске с последующей покупкой жилья в Германии не приходится. Мы продали квартиру в полтора раза дороже и купили новую. Но рекомендовать брать первую попавшуюся недвижимость не стану. Везение и удача – редкость, поэтому выбирать квартиру следовало тщательнее.

Следующим шагом стало подписание предварительного контракта с продавцом. Покупали квартиру у фирмы. Муж и жена, немцы, архитектор и инженер-строитель, ведут совместное дело. Нас пригласили в офис, обсудили детали сделки. Мы попросили внести изменения в планировку квартиры. Отделочные работы в доме не закончились, поэтому расширить дверные проёмы и убрать часть внутренней стены не составило большого труда. После обсуждения, подписали “договор о намерении”, уплатив 500€ залога. Если бы мы передумали покупать квартиру, то деньги остались бы у хозяев безвозвратно. А так залог пошёл в зачёт стоимости квартиры.

Договор о намерениях означает, что хозяин перестаёт искать покупателей на жильё и убирает объявление.

Получение ипотеки в немецком банке

На момент покупки удалось накопить 20% стоимости квартиры. Пришлось искать ипотеку.

Услуги по поиску ипотеки

Помогаем подобрать предложения по ипотеке в Германии на русском языке с индивидуальным подходом к каждому клиенту. Сравнение условий всех немецких банков, ведение переговоров, разъяснения условий кредитования. Помогаем в следующих ситуациях:

• Покупаете недвижимость в Германии и хотите разобраться, какие варианты финансирования доступны.
• Платите ипотеку, контракт с банком подходит к концу, а долг ещё не погашен полностью, требуются Anschluss-Darlehen.
• Владеете немецким жильём, хотите взять доступный кредит на бизнес или для других целей под залог своей недвижимости.

Оставьте контактные данные, мы с Вами свяжемся.

В течение дня на email пришло несколько предложений. Я выбрал Sparkasse, созвонился с агентом и уточнил детали контракта.

Как выбирать ипотеку в Германии рассказано в отдельной статье. Я смотрел не на величину процентов, а на сумму месячного взноса и на итоговую сумму выплаты кредита. Цель – заплатить банку как можно меньше.

Дешёвые кредиты не всегда позволяют быстро расплатиться. Бывает, итоговый процент низок, но взносы в тело кредита небольшие. Либо кредит разбит на две неравные части с разными процентами. Процент показывается как среднее арифметическое. Но в конце концов сумма выплаченных банку денег окажется выше, чем если кредит с большим процентом, но не разбитый на две части.

Стратегию выплаты ипотеки каждый выбирает самостоятельно. Вооружайтесь калькулятором и считайте варианты. Когда подходящий кредит найден, надо связаться с банковским агентом.

Мы брали кредит в Sparkasse. Агент банка пришёл домой обсудить детали контракта. Банк получил гарантии наличия указанных 20% полной стоимости жилья и убедился, что доходы позволят платить по выбранному кредиту. Агенту понадобились выписки со счетов и зарплатные листки. Вдобавок сделали копии паспортов. Гражданство РФ вопросов не вызвало. В Германии покупка недвижимости иностранцами и немцами по процессу не отличается.

С агентом подписали договор о намерении взять кредит и документы ушли в банк. Через несколько дней пришло приглашение в офис банка для подписания контракта на получение ипотеки. Нам детально объяснили тонкости выбранного контракта и ответили на возникшие вопросы. Завершилась двухчасовая беседа подписанием договора. Хорошие знания немецкого или английского языка при заключении договора на ипотеку крайне необходимы. Разбирайтесь с каждым предложением. Работник банка уделит время и разъяснит детали, если задавать вопросы.

Заключив контракт с банком на ипотеку, мы подтвердили платежеспособность перед продавцом. Банк дополнительно выслал письменное подтверждение. Оставалось оформить сделку юридически. В Германии контракт на покупку жилья заключается только в присутствии нотариуса. Продавец договорился о приёме у нотариуса, согласовав время с нами.

Заключение контракта на покупку жилья в Германии

Нотариус в Германии отвечает, чтобы контракт на покупку жилья был “чист” с точки зрения немецкого законодательства, не содержал “спрятанных” фактов, неясных одной из сторон договора. Чиновник ответственен перед покупателем, чтобы продавец не оказался обманщиком. Нотариус обязан прочесть контракт вслух в присутствии продавца и покупателя и ответить на вопросы, даже возникающие на каждом абзаце.

Когда нотариус читал контракт, мы перебивали и просили объяснить на доступном немецком, что он прочёл. Юридический немецкий настолько сложный язык, что даже немцы понимают не на сто процентов. Стеснение или халатность неуместны. Покупка недвижимости – ответственный шаг. Недопонимание может стоить тысячи евро.

Восторг от покупки квартиры в Германии трудно передать словами

Когда контракт прочитан, покупатель, продавец и нотариус ставят подписи. Все получают заверенные копии контрактов. Сделка объявляется состоявшейся с юридической точки зрения. Услуги нотариуса не бесплатны — чиновник получает 1,5% суммы, указанной в договоре. Учитывайте дополнительные расходы при оформлении ипотеки.

Нотариус отправляет копию контракта в мэрию города, где находится недвижимость. Факт смены владельца жилья регистрируется в земельной книге – Grundbuch. В книге прописаны владельцы недвижимости на подвластной мэрии территории, указывается долг “висящий” на жилье при покупке в ипотеку. Услуга внесения в земельную книгу стоит денег. Сумма фиксированная и зависит от законов федеральной земли и конкретного города. Нам запись обошлась в 500€.

Данные о покупке поступают в налоговую службу. Покупка недвижимости в Германии облагается специальным налогом. Величина 3,5-6,5% стоимости жилья в зависимости от земли. Платит сбор покупатель, что необходимо учитывать, покупая немецкую недвижимость.

Налог на покупку недвижимости в Германии

Земля	Процент от стоимости в договоре
Баден-Вюртемберг	5%
Бавария	3,5%
Берлин	6%
Бранденбург	6,5%
Бремен	5%
Гамбург	4,5%
Гессен	6%
Мекленбург-Передняя Померания	6%
Нижняя Саксония	5%
Северный Рейн-Вестфалия	6,5%
Рейнланд-Пфальц	5%
Саар	6,5%
Саксония	3,5%
Саксония-Анхальт	5%
Шлезвиг-Гольштейн	6,5%
Тюрингия	6,5%

При оформлении кредита в банке, неопытные покупатели не учитывают расходы на запись в земельной книге, стоимость услуг нотариуса и налоги. Забывают о новой мебели и кухне, облагораживании прилегающей к жилью территории, отдельной парковке или гараже, стоимости переезда. Недостаток денег после заключения ипотеки фатален! Долги по ипотеке мешают заключить новый кредит, банки неохотно выдают займы закредитованным клиентам. Проблема решается за счёт денежных потерь — в долг дают под высокие проценты. Прибавляйте к стоимости жилья 15% минимум.

Передача ключей

Покупатель получает по почте счета за вышеперечисленные налоги и сборы. Обязательно переводите деньги в указанные сроки, иначе сделку объявят несостоявшейся по вине покупателя. Получите кучу неприятностей. С банком надо оговаривать, как оплачиваются счета – за счёт кредита или из собственных средств. Подтверждения платежей необходимо пересылать банку.

Когда продавец получает из банка полную сумму денег за жильё, назначается время передачи ключей. Продавец и покупатель составляют протокол осмотра недвижимости. Записываются найденные недостатки, показания счётчиков воды, отопления и электроэнергии. Необходимо запротоколировать всё до мелочей: состояние стен, полов и потолка, подоконников, дверей – в случае проблем с жильём с будущем протокол станет важнейшей бумагой, помогающей решать споры, например, в суде.

По окончании осмотра недвижимости, протокол подписывается и покупатель получает ключи от входной двери, подъезда, кладовки и прочих помещений, относящихся к жилью.

Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы покупки и стоимость

Покупка недвижимости в Германии — это ряд существенных преимуществ: доступность по цене, стабильность, прозрачность сделок.

Недорогие квартиры и дома — привлекательный вариант и для жилья, и для заработка: доход от аренды может составить до 12% годовых!

Покупка доходного дома — один из наиболее выгодных вариантов вложения средств: ежегодный доход от аренды составляет до 15% годовых!

Покупка коммерческой недвижимости в Германии — инвестиции в бизнес. Актуальные предложения по аренде
от 450 евро за кв. м.

Хотите приобрести дом или квартиру с дисконтом до 50% от рыночной стоимости? Покупка недвижимости с аукционов с помощью риелторского агентства — оптимальное решение!

Выкуп недвижимости до аукциона по фиксированной цене, ниже среднерыночной, — один из наиболее привлекательных вариантов покупки жилья.

Важно помнить: для получения недвижимости в собственность, нужно не только грамотно оформить сделку, но и своевременно уплатить все необходимые налоги.

Покупка недвижимости в Германии становится все более популярным видом инвестиций у россиян. Причина тому — высокая доходность активов, экономическая стабильность и юридическая защищенность. Особенно важно, что на немецком рынке пока отсутствуют какие-либо ограничения для иностранцев.

Рынок недвижимости Германии

В Германии, помимо классических квартир и домов, можно также приобрести замок, виллу или коммерческую недвижимость, которые используют как в качестве доходной недвижимости, так и для личных целей. Коммерческий спектр включает в себя доходные дома, отели, кафе и рестораны, различные офисные помещения, спорткомплексы и поля для гольфа, автосалоны, автомойки и сервисные центры, а также другие виды бизнес-площадей.

Основными преимуществами такого инвестирования остаются надежность, стабильность, регулярный доход, а также прозрачность сделок и предсказуемость развития рынка. К тому же, после выхода Великобритании из Евросоюза привлекательность лондонской недвижимости резко снизилась, и потоки инвестиций стали перераспределяться по-новому.

Согласно рейтингу, составленному аналитиками PwC и Urban Land Institute, в 2018 году в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы входят Берлин, Франкфурт и Мюнхен [1] .

По данным Knight Frank, берлинская недвижимость в 2018 году дорожает быстрее всего в мире: за год цены выросли на 20,5%. Гамбург, Мюнхен и Франкфурт показали рост цен на 14,1%, 13,8% и 13,4% соответственно [2] . Сейчас однокомнатную квартиру в Восточном Берлине, где исторически жилье стоит недорого, можно купить примерно за 64 000 евро, три года назад ее цена была бы около 35 000 евро.

Квартиры в Германии дорожают в связи с постоянным притоком мигрантов, которые активно скупают жилье в сегменте «новостроя». Ярким примером может служить Франкфурт, где за последние семь лет население выросло на 62 500 жителей, а новых квартир появилось только 14 200 [3] . Привлекательность города для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы — всего 5,6%.

В целом, спрос на жилье в Германии превышает количество предложений, и такая картина может сохраниться еще многие годы, поскольку строительство новых домов — дело небыстрое.

В исследовании компании Dr. Klein утверждается, что рост цен на жилье в крупнейших немецких городах превышает уровень инфляции в 3–7 раз, так что жилая недвижимость представляется привлекательной для инвестирования. Что касается коммерческой недвижимости, то она тоже популярна и прибыльна: в некоторых случаях ее доходность достигает 12%. В Германии в среднем можно выручить до 7–8% годовых, причем наиболее удачный вид вложения — не магазины и рестораны, а доходные дома, офисы, общежития для студентов и даже места на кладбищах.

Стоит сказать, что большая часть жителей Германии предпочитает снимать жилье, а не покупать его. При этом, чем крупнее город, тем больше возможностей найти работу и больше арендаторов. Поэтому прибыльность доходных домов из года в год растет. Причем необязательно покупать большие доходные дома, можно обойтись 4–6 квартирами. Кстати, немецкие банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов.

Перспективы и возможности

Если вы планируете приобрести квартиру для последующей сдачи в аренду, то в Берлине или Мюнхене можно рассчитывать на доходность этого предприятия около 4% в год. В то же время в менее крупных городах доходность может быть выше. Например, стоимость квадратного метра в Вуппертале —1 400 евро, а доходность — 8%. В Гельзенкирхене — 9,76% при стоимости квадратного метра 600 евро. Также можно обратить внимание на такие города, как Эссен, Дуйсбург, Дортмунд.

Наиболее востребованными со стороны россиян являются недорогие квартиры для личного пользования и сдачи в аренду, дома и квартиры в курортных зонах, доходные дома в крупных городах, а также доходные коммерческие объекты, которые могут быть основанием для бизнес-иммиграции. При этом стоит учесть, что спрос на коммерческие объекты очень высок: эксперты отмечают, что в крупных городах найти выгодный вариант довольно сложно, так как наилучшие предложения распродаются в считанные дни. Это касается и коммерческих объектов, и квартир в новостройках.

Приведем пример расчета рентабельности доходного дома. Стоимость подобного объекта на восемь квартир в Дортмунде — около 620 000 евро. За одну квартиру можно получать в среднем 6 500 евро в год, за восемь — 52 000 евро. То есть рентабельность может составить около 8% в год. Также при желании можно продать часть апартаментов дороже, чем вы их купили. Если вы потратили примерно 100 тыс. евро на одну квартиру при покупке доходного дома, то при продаже за нее можно получить порядка 140–150 тыс. евро. Также стоить учесть постоянный рост арендных ставок, что повышает рентабельность инвестиций.

Кроме того, покупка недвижимости в Германии обладает рядом преимуществ по сравнению с другими странами:

1. Отсутствие ограничений для нерезидентов страны на приобретение любого вида недвижимости.
2. Приобрести любой объект может как физическое, так и юридическое лицо с правом сдачи в аренду, перепродажи или дарения.
3. Собственник имеет возможность получить мультивизу и даже вид на жительство (в зависимости от объема инвестиций).
4. Спустя 10 лет после приобретения коммерческой недвижимости собственник освобождается от налога на прибыль при ее продаже.

Особенности покупки недвижимости в Германии

Процесс совершения сделки полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Все взаиморасчеты происходят через банковский счет нотариуса, а предварительный договор регистрируется в государственном реестре. После того, как вы нашли подходящий объект и договорились о его стоимости, нотариус готовит проект договора купли-продажи и отдает его обеим сторонам для изучения и внесения изменений (при необходимости).

Процесс подписания договора также происходит у нотариуса, который обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. В его задачи входит проверка объекта на наличие каких-либо задолженностей. После проверки нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги.

Через 20–30 дней после подписания договора деньги поступают на этот счет, и только после регистрации прав на нового владельца продавец получает деньги. Далее происходит оформление купленного объекта: для этого нотариус посылает документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии — Grundbuchamt, после чего покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности. В целом, весь процесс покупки и регистрации занимает около 2 месяцев.

Налоги на недвижимость в ФРГ

Следует иметь в виду, что при заключении сделки вам придется заплатить специальный налог, а также выплатить комиссию риелтору. Покупатель вносится в реестр как собственник только после оплаты налога на приобретение недвижимости. Перечислим дополнительные затраты:

1. Налог на приобретение недвижимости составляет порядка 3,5–6,5% в зависимости от региона.
2. За услуги нотариуса придется заплатить порядка 1–1,5% от стоимости объекта.
3. Наконец, комиссия риелтора — 3,5–6% от стоимости объекта.

Первое и основное правило: в восточной части страны стоимость квадратного метра значительно ниже, чем в западной, однако если вашей целью является получение прибыли, стоит отдать предпочтение западной части. Однако, учтите, что район города и год постройки дома также имеют значение.

Для Берлина, который в 2019 году лидирует по ценам на недвижимость, деление на «восток» и «запад» тоже актуально. Например, квартира в восточном Берлине может стоить около 2000 евро за квадратный метр — в полтора раза дешевле, чем в Мюнхене.

Для частных домов свои правила: стоимость дома площадью 180 кв. м на юге страны составит порядка 390 тысяч евро, на западе и севере дешевле — можно уложиться в 200 тысяч евро. В восточной части страны можно найти варианты по цене 150 000 евро.

Доходный дом в Земле Северный Рейн–Вестафалия можно приобрести в пределах 90 000 – 400 000 евро. Например, доходный дом в Эссене площадью 375 квадратных метров с годовой доходностью 30 000 евро будет стоить порядка 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год — 91 100 евро. Что касается отелей, то стоимость может достигать нескольких миллионов евро при расположении объекта в исторической части крупных городов.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то ее стоимость зависит прежде всего от масштабов города. Например, если рассматривать ту же Землю Северный Рейн-Вестфалия, то 473 квадратных метра в Кельне стоят больше полутора миллионов евро, а 456 квадратных метров в Райнберге — примерно в пять раз меньше.

Как можно купить недорогую недвижимость в Германии?

Мы обратились за комментарием в компанию DEM GROUP GmbH, и вот что нам рассказали:

«Обращаясь в риелторское агентство, вы можете быть уверены в том, что сделка пройдет согласно немецкому законодательству. Кроме того, риелтор избавит вас от необходимости личного присутствия при заключении договора. Большинство агентств также предоставит вам услуги по управлению собственностью в Германии, если у вас нет для этого времени или возможности. Для того чтобы купить недвижимость в Германии с минимальными финансовыми и временными затратами, лучше всего обратиться в риелторское агентство, которое специализируется именно на этой стране. Например, немецкая компания DEM GROUP GmbH является международным агентством и работает в Германии, России и Казахстане, что делает процесс покупки собственности наиболее простым. Компания работает со всеми видами объектов недвижимости Германии, включая дешевую аукционную недвижимость, квартиры со вторичного и первичного рынка, коммерческие и доходные объекты, эксклюзивные предложения от собственников».

Как купить недвижимость в Германии: пошаговое руководство

Прежде чем купить недвижимость в Германии, важно понять, как там работают риелторы. Все риелторы в Германии бывают двух типов:

• представители продавца (их 90%)
• представители покупателя (их 10%).

Представители продавца имеют в своём распоряжении несколько объектов, на которые они имеют право продажи от владельца. Представители продавца не занимаются поиском объектов. Если вы обратитесь к ним, они просто предоставят вам список своих объектов. Если у вас есть конкретный запрос, например «необходимо купить недвижимость в Германии: 3-х комнатная квартира в престижном районе Мюнхена Герцогпарк», то представитель продавца сможет найти в своей базе от силы 1–2 подходящих объекта, а, возможно и ни одного. Таким образом, работая с представителями продавцов, вам нужно обойти их всех, чтобы получить полный список объектов, подходящих под ваш запрос. Соответственно, каждый представитель владельца заинтересован в том, чтобы продать именно «свой» объект, независимо от того, подходит он вам или нет. Также представитель владельца будет говорить только о достоинствах своих объектов, и не будет упоминать недостатки, что вполне логично.

Представители покупателя работают как раз с другой стороны, с ними и следует покупать недвижимость в Германии. У них нет базы «своих» объектов, поэтому у них нет необходимости пытаться «протолкнуть» свои объекты. Они могут открыто говорить о недостатках каждой из квартир. Дело в том, что представитель покупателя представляет интересы именно покупателя. Поэтому ему, как и покупателю, неважно, у какого именно продавца будет куплена квартира или дом в Германии, важно, чтобы она подходила именно покупателю, то есть вам.

Следующее различие заключается в том, что представители продавца не сопровождают сделку и для них она заканчивается с подписанием нотариального договора. Представители покупателя, напротив сопровождают сделку от начала и до конца. Это значит, что они помогают выбрать квартиру или дом в Германии, ведут переговоры с продавцом, делают юридическую проверку нотариального договора и помогают решить вопросы с банком, которые непременно возникают, когда из России в Германию переводится крупная сумма. Представители покупателя дают консультации во время всего процесса покупки недвижимости в Германии, переводят все документы на русский язык и сопровождают сделку и после покупки. Конкретно, это управление недвижимостью в Германии, уплата налогов, сдача в аренду недвижимости в Германии.

Какие сложности подстерегают при покупке недвижимости в Германии?

Русскоязычное агентство недвижимости, находящееся в Германии:

1. Ограниченный выбор: вам предложат купить недвижимость в Германии избирательно, т.е. только те объекты, которые есть у этого агентства. Например, на рынке есть 3000 квартир. У одного агентства может быть 100 объектов. Итого, вам предложат менее 1% того, что есть на рынке.
2. Агентство будет заинтересовано продать вам то, что у них есть, а не то, что вам нужно. В том числе неликвидные и залежалые квартиры.
3. Агентство будет говорить только о достоинствах своих квартир, в том числе не существующих, но не скажет ни слова о недостатках. И их можно понять.
4. Агентство не будет заниматься комплексным сопровождением сделки, их цель — чтобы вы подписали договор, после этого их работа закончена.
5. Агентство представляет интересы продавца. То есть агенту очень невыгодно договариваться о скидке — этим он уменьшает свою комиссию.
6. Агент не будет вам помогать после покупки недвижимости в Германии — его работа закончилась на подписании договора, после этого он получил деньги и ему не нужно ничего делать.

Немецкое агентство в Германии
(дополнительно к минусам русскоязычного агентства в Германии):

1. В отличии от риелторов в России, риелторы в Германии кажутся не особо заинтересованы в том, чтобы продать объект. Свои отпечаток здесь накладывает и тот факт, что в таких городах как Мюнхен, цены на недвижимость стабильно растут и спрос превышает предложение. Это означает, что на практически любую квартиру найдётся покупатель по адекватной цене, поэтому риелторам нет нужды особо напрягаться.
2. Представители продавцов не особо активно реагируют на e-mail, не перезванивают, иногда до них днями невозможно дозвониться.
3. Просмотры назначают не тогда, когда вы хотите, а могут предложить через две недели — очень медлительны.
4. Иностранцам могут вообще не назначить просмотр.
5. Требуют адрес в Германии чтобы прислать информацию, и без адреса в Германии вообще могут не назначить просмотры.
6. Не очень охотно общаются на английском, многие английский просто не знают.
7. Просмотры не делают по субботам и тем более воскресениям.
8. Не назначают просмотры после 6 вечера, самому очень трудно назначить несколько просмотров на один день.
9. Не знают как оформить сделку у нотариуса, если покупатель иностранец.
10. Без справки из банка о наличии на счету всей суммы, вам могут вообще не показать квартиру.
11. Агентство представляет интересы продавца. То есть агенту очень невыгодно договариваться о скидке — этим он уменьшает свою комиссию.

Как выбрать дом или квартиру в Германии

Прежде чем купить недвижимость с Германии стоит определиться с городом, в котором вы хотите иметь свой дом или квартиру. Если денег совсем немного, то стоит обратить внимание на недвижимость в Восточной Германии. Если же вы располагаете суммой от 200 тысяч евро,то имеет смысл выбрать наиболее комфортный город для жизни в Германии — Мюнхен. Цены здесь стабильно растут на протяжении уже нескольких десятков лет, даже в кризис, а спрос превышает предложение.

Далее стоит выбрать район, в котором вам бы хотелось иметь свою недвижимость в Германии. Здесь имеет смысл во-первых проконсультироваться со специалистом, который сам живёт в этом городе, а во-вторых проехать по этим районам и прочувствовать их вживую.

Затем стоит проконсультироваться со специалистом и выяснить, какова цена на квадратный метр в понравившихся районах и какие особенности стоит учесть при покупке недвижимости в Германии в этом районе. Также имеет смысл узнать, есть ли в данном районе строящиеся проекты. Если вы собираетесь ездить на общественном транспорте, то стоит узнать, какие линии метро пролегают рядом, а также какие есть автобусы и трамваи поблизости. Имеет смысл изучить карту метро, а также карту трамваев. Расписание всех видов транспорта, например, в Мюнхене, можно посмотреть на сайте http://www.mvv-muenchen.de , там же можно посмотреть, как добраться из точки А в точку Б с точным указанием времени, пересадок и стоимости поездки.

Например, выбирая квартиру в Мюнхене, стоит знать наиболее комфортные для жизни районы: Грюнвальд, Альт-Богенхаузен, Герцогпарк, Изарфорстадт, Швабинг, Хиршгартен, а также наименее комфортные для жизни районы: Нойперлах, Хазенбергл, Банхофсвиртель.

Просмотры недвижимости в Германии

Назначать просмотры на квартиры в Германии имеет смысл за 2–3 дня до желаемой даты. Возможно, назначить просмотр удастся не с первого раза: маклеры иногда недоступны по телефону или же перезванивают позже. В любом случае, перед тем, как назначить просмотр на квартиру в Германии, у вас обязательно узнают ваше имя, телефон, e-mail и почтовый адрес в Германии, и пришлют информацию об объекте. Причём даже если вы уже из описания на сайте узнали всё, что хотели узнать и скажете об этом маклеру, вам всё равно пришлют подробную информацию. И только после этого дадут вам адрес квартиры.

Просмотры квартир в Германии назначаются по будним дням, с 9 до 19 часов. По субботам и воскресеньям, а также праздникам, просмотры на недвижимость в Германии маклеры не назначают.

После получения адреса имеет смысл посмотреть местоположение квартиры на Google Maps, в большинстве случаев можно будет даже увидеть реальную картинку через StreetView.

При просмотре квартиры в Германии имеет смысл обратить внимание на обычные для такого дела вещи: состоянии квартиры, не выходят ли окна на шумную дорогу. Если квартира сдана в аренду, имеет смысл выяснить, как давно в ней уже живут арендаторы. Чем дольше они в ней живут, тем более долгий срок вы будете обязаны им предоставить для выезда из квартиры после покупки. Этот срок составляет от 3 до 9 месяцев.

Настоящую оценку квартиру в Германии может сделать профессиональный оценщик. Такая услуга стоит около 3.000 €.

За день можно посмотреть около 8 квартир, учитывая время на просмотр и дорогу от одной квартиры к другой.

Бронирование квартиры в Германии

Вот вы уже выбрали понравившуюся вам квартиру в Германии и готовы её приобрести. Важно, сразу после принятия решения, забронировать квартиру. Если речь идёт о Мюнхене, в котором спрос значительно превышает предложение, это вдвойне важно. Квартиры в Мюнхене раскупаются невероятно быстро, и промедлив лишний день вы рискуете её упустить в пользу более расторопного покупателя.

Бронирование квартиры может быть как устным, так и письменным, и как платным, так и бесплатным. Маклер может взять с вас за бронирование аванс в размере около 500 евро, которые подтверждают серьёзность ваших намерений и будут зачтены при покупке недвижимости в Германии. Бронируется квартира в Германии обычно на срок 2 недели. Этот срок можно продлить по соглашению с продавцом.

Подготовка и подписание нотариального договора о покупке квартиры в Германии

Если у вас ещё не попросили раньше, то на этом этапе у вас обычно попросят справку о том, что на вашем счету достаточно средств для покупки. Немецкие продавцы предпочитают справки из немецкого или европейского банка. Однако, в некоторых случаях такую справку не требуют. После этого будет готовится нотариальный договор, для которого вам нужно будет предоставить свои данные из загранпаспорта: имя, фамилию, дату рождения. Также нужно будет предоставить адрес прописки и информацию о семейном положении. Женщинам также нужно будет указать свою девичью фамилию.

Вопрос о семейном положении возникает не просто так: дело в том, что по законам страны, супруги обязаны покупать недвижимость в Германии совместно. То есть супруг не имеет права подписывать нотариальный договор без присутствия или доверенности супруги.

Нотариальные договора на покупку недвижимости в Германии весьма похожи у всех нотариусов и за последние 50 лет в Баварии не было ни одной «нечистой» сделки. Тем не менее, имеет смысл проверить нотариальный договор с помощью опытного специалиста или немецкого юриста.

Также в договоре нужно указать, кто будет уполномочен принимать корреспонденцию для вас на территории Германии. Это обязательное условие, так как большая часть официальной корреспонденции присылается только на адреса в пределах Германии.

Обычно, свой адрес указывает компания, которая занимается сопровождением сделки.

Нотариальный договор занимает в среднем 15 страниц. На подписание уходит обычно около полутора часов. Если покупатель не владеет немецким языком, нотариусу необходимо, чтобы при подписании присутствовал переводчик. Переводчик не обязан быть присяжным. Желательно, чтобы переводчик был «в теме» покупки недвижимости в Германии: хотя нотариус и даёт пояснения, они иногда не особо понятны для российского покупателя, и здесь вам очень поможет русскоязычный консультант.

В Германии договор может быть подписан только на немецком языке. Нотариусы очень редко бывают русскоязычными — обычно такие есть в маленьких городках. А например, в Мюнхене нет ни одного русскоязычного нотариуса.

После прочтения договора, нотариус предложит его подписать продавцу и переводчику, покупателю нужно будет расписаться на документе, что он понял суть договора и согласен с его подписанием.

Оплата по нотариальному договору о покупке недвижимости в Германии

После того, как вам пришлют договор, вас попросят перевести оплату за квартиру в Германии на трастовый счёт нотариуса. Это сделано для защиты как ваших интересов, так и интересов продавца. Нотариус будет хранить деньги на своём трастовом счету до тех пор, пока не получит разрешение на внесение вас новым владельцем. В этот момент он одновременно переводит деньги продавцу и вносит вас как нового владельца квартиры в Германии.

Если же сделка по каким-либо причинам сорвалась, то нотариус переведёт вам деньги обратно на ваш счёт. Таким образом, нотариус выступает гарантом и в финансовом вопросе.

Переход права собственности на недвижимость в Германии

Через 2–3 дня после подписания вы получите скреплённый печатью нотариуса оригинал договора, а ещё через 7–10 дней вас зарегистрируют как владельца вашей новой квартиры в Германии. По-немецки это называется Auflassungsvormerkung, что можно перевести как «предварительное право собственности».

Внесение недвижимости в Германии в Поземельную книгу

Выписка из Поземельной книги приходит обычно через 2–3 месяца после подписания договора. Однако, владельцем недвижимости вы станете значительно ранее, уже через несколько дней после оплаты сделки.

Доступ к Поземельной книге есть только у нотариуса, который заверяет сделку, а также у других нотариусов, которые имеют обоснованный интерес. Также этот доступ могут получить соседи, если они собираются построить дом, граничащий с вашим. Таким образом, доступ к Поземельной книге закрыт для общественности, что гарантирует сохранение частной сферы и анонимность покупателя.

Управление, налоги, расходы

После покупки недвижимости в Германии, на вас лягут следующие расходы:

• Hausgeld: «домовые расходы»: оплата коммунальных услуг и управляющей компании. Для квартиры стоимостью 500.000 евро, домовые расходы составят 400 евро в месяц.
  В эту сумму входят все коммунальные платежи, расходы на воду и отопление, а также уборка мусора, оплата управляющей компании и оплата хаусмайстера / управдома (Hausmeister).
• Электричество оплачивается отдельно и стоит около 50 евро в месяц.
• Ежегодный налог на владение недвижимостью в Германии: он рассчитывается по специальной формуле. Например, для квартиры в Мюнхене стоимостью в 500 тысяч евро, он будет составлять около 800 евро в год.

Раз в год в домах в Германии происходит собрание владельцев квартир, на котором они решают текущие вопросы. Посещение таких собраний не является обязательным.

Как купить квартиру в Германии

В Германии иностранцы могут свободно приобретать все виды недвижимости: жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки. Германия — рынок продавца, поэтому условия продажи обычно диктует собственник, и покупатель платит комиссию маклеру (риелтору).

Занимает процесс покупки

Затраты на оформление сделки

Ставка по ипотеке

Основные расходы (процент от стоимости покупки)

Налог на покупку

Маклерская комиссия (для покупателя)

Регистрация в поземельной книге

Итого:

Дополнительные расходы

Банковская экспертиза перед оформлением ипотеки

1% от суммы займа

Открытие юридического лица

Due Diligence (аудит объекта)

0,5–1,5% от стоимости объекта

Использование трастового счёта

0,25% от стоимости объекта

Здесь представлена типичная схема покупки квартиры в Германии. Детали процедуры и порядок некоторых шагов могут варьироваться от сделки к сделке.

Шаг 1: подбор квартиры

Покупатель определяется с целью покупки, типом недвижимости и бюджетом, после чего обращается к маклеру. Заключается маклерский договор, при этом комиссия маклера (суммарно для покупателя и продавца) варьируется от 3,57 до 7,14% от стоимости объекта, включая НДС.

Сумма, которую нужно оплатить покупателю, зависит от локации. C 23 декабря 2020 в Германии вступает в силу закон, согласно которому при покупке квартиры или дома на одну семью для собственного проживания, расходы на комиссию маклера будут делиться поровну между покупателем и продавцом. На покупку объектов с инвестиционными целями действие нового закона не распространяется. Клиент выбирает подходящий объект недвижимости среди предложений маклера.

Срок сдачи: 2023.III Всего 38 квартир

Срок сдачи: 2023.II Всего 47 квартир

Срок сдачи: 2024.II Всего 160 квартир

Из-за высокого спроса на недвижимость в мегаполисах качественные объекты продаются за пару недель, поэтому покупателю нужно действовать оперативно Christian Wolf / Wikimedia

В это время покупатель обычно решает, собирается он оформлять покупку на физическое или юридическое лицо. От этого зависит величина налога на прибыль, если квартиру планируется сдавать в аренду.

Для физического лица налог рассчитывается по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475% (с учётом надбавки за солидарность), для юридического его ставка фиксирована и составляет 15,825% (при условии, если сдача недвижимости в аренду — это единственная коммерческая деятельность юридического лица).

Регистрация компании занимает до 4 недель и стоит 2,5 тыс. евро. Её дальнейшее содержание обходится в 500 евро в месяц.

— Можно ли приобрести квартиру, не приезжая в Германию?

— Личного присутствия покупателя требуют только две процедуры: открытие банковского счёта и регистрация юридического лица. Для остальных этапов выбора и покупки недвижимости клиент может оформить у нотариуса в родной стране доверенность на своего представителя в Германии и поставить на неё апостиль. Образец доверенности можно получить у юриста, оформляющего сделку, который также поможет найти сертифицированного переводчика документа.

Шаг 2: резервирование квартиры

Выбрав конкретную квартиру, покупатель заключает с продавцом резервационное соглашение, по которому маклер бронирует недвижимость на срок, необходимый для составления договора купли-продажи и других подготовительных действий. Как правило, при этом покупатель платит задаток.

В сделках с коммерческой недвижимостью стороны также подписывают письмо о намерениях (letter of intent, LOI), которое содержит ключевые условия сделки и сроки её заключения. Чаще всего при подписании LOI клиент не платит задаток и не несёт финансовых обязательств перед продавцом.

Старший консультант по инвестициям Tranio

На этом этапе покупатель открывает в одном из банков Германии расчётный счёт, с которого будет оплачиваться покупка квартиры. В дальнейшем этот же счёт можно использовать, чтобы оплачивать налоги, коммунальные и бухгалтерские услуги, получать арендные платежи. Если клиент оформляет ипотеку, то счёт обычно открывается в том же банке, который её выдаёт.

Чтобы открыть счёт, покупатель предоставляет резюме, паспорт и документы, подтверждающие легальность происхождения денег: банки обязаны проверять благонадёжность заявителя в рамках процедуры «знай своего клиента» (Know Your Customer, KYC), направленной против отмывания денег и финансирования противозаконной деятельности. Обычно открытие банковского счёта занимает 5–7 дней, хотя в отдельных случаях KYC может затянуться на несколько недель.

Шаг 3: подготовительные действия

Как правило, перед покупкой дорогостоящей квартиры покупатель заказывает всесторонний аудит объекта (Due Diligence). В эту процедуру может входить юридическая, техническая, финансовая и налоговая экспертизы, а также оценка рисков по заключению сделки. Аудит обычно длится около месяца и стоит от 0,5 до 1,5% от цены квартиры в зависимости от особенностей объекта.

Ипотека увеличивает доходность квартиры, поскольку стоимость заёмных денег меньше, чем выручка от аренды tupungato / Depositphotos

В это же время, если необходимо, покупатель обращается в банк за ипотекой. В зависимости от условий банка и стоимости квартиры нерезидент Германии может получить кредит в размере 40–70% от цены объекта недвижимости под 1,5–2% годовых. Средний срок кредитования — 15–20 лет.

Ипотека дёшево замещает часть вложений, увеличивает доходность на вложенный капитал и помогает оптимизировать налог на доход, если инвестор планирует сдавать квартиру в аренду: выплаты по кредиту вычитаются из вашего дохода и тем самым снижают налогооблагаемую базу

Старший консультант по инвестициям Tranio

Перед тем как предоставить ипотеку, банки-кредиторы обязывают клиента заказать проверку квартиры у независимых сертифицированных оценщиков, на основании результатов которой оценивают ликвидность недвижимости и существующие риски. Такая экспертиза становится для клиента дополнительной гарантией качества объекта и в среднем стоит 1–2 тыс. евро Расходы на оформление ипотеки составляют около 1% от суммы займа и оплачиваются покупателем после получения кредита.

Шаг 4: заключение договора

Для оформления сделки покупатель и продавец обращаются к нотариусу. Он составляет договор купли-продажи и согласовывает с обеими сторонами детали сделки.

— Кто выбирает нотариуса?

— Обычно это делает покупатель, поскольку он платит за нотариальные услуги. Все нотариусы в Германии независимы и представляют государственные структуры.

В частности, нотариус проверяет записи о квартире в поземельной книге (Grundbuch): сведения о бывших и действующих владельцах недвижимости, ограничениях на пользование, обременениях ипотекой или правами третьих лиц.

Нотариус несёт ответственность за часть сделки, связанную с данными в поземельной книге BrunoWeltmann / Depositphotos

Согласовав все пункты, нотариус составляет окончательный вариант договора на немецком языке и назначает дату его заключения. Покупатель и продавец подписывают договор в присутствии нотариуса.

Шаг 5: оплата и регистрация сделки

После подписания договора нотариус вносит в поземельную книгу предварительную запись о новом собственнике. Покупатель оплачивает оставшуюся часть стоимости квартиры. В зависимости от условий договора деньги перечисляются продавцу напрямую или через трастовый счёт (как правило, в крупных сделках).

Если у квартиры есть обременение в виде ипотеки, то нотариус обычно договаривается с банком продавца о вынесении ипотеки из поземельной книги при погашении задолженности. В этом случае покупатель переводит необходимую сумму банку, а оставшуюся часть — продавцу.

После оплаты покупатель получает ключи и становится экономическим владельцем квартиры: может пользоваться ею или сдавать в аренду. Он оплачивает налог на переход права собственности, комиссию маклера, гонорар нотариуса и регистрационную пошлину. Как правило, все эти расходы вместе составляют около 10–17% стоимости объекта недвижимости.

Когда продавец подтверждает получение средств, а налоговая инспекция — уплату налога, нотариус подает заявку на внесение окончательной записи в поземельную книгу. На основании этой записи сделка купли-продажи считается завершённой, и покупатель становится юридическим владельцем квартиры.

Пример расходов на покупку однокомнатной квартиры общей площадью 53 м² в новостройке в берлинском районе Вильмерсдорф

Как купить недвижимость в Германии гражданину России?

Покупка недвижимости в Германии — это определённая процедура, которую нужно пройти грамотно, чтобы в будущем не возникло проблем. А это означает необходимость разобраться с налогами и с юридической стороной вопроса, понять, как выбрать лучшее, как вникнуть в тонкости местного рынка недвижимости. Кажется, что вопросов слишком много, в них очень легко утонуть. Однако если подойти к вопросу покупки недвижимости в Германии грамотно, всё структурировать, то проблем не будет.

Чтобы не утонуть в рынке недвижимости в Германии, во всём надо разобраться по порядку

Для покупки недвижимости вам нужно:

1. Собрать как можно больше информации, чтобы вы отчётливо представляли себе всю картину.
2. Понять, будете ли вы лично выбирать недвижимое имущество или поручите всё посреднику.
3. Выбрать агентство недвижимости или другого специалиста, который станет представлять ваши интересы.
4. Понять, на какой бюджет нужно рассчитывать. Для этого уже необходимо разобраться со всеми предполагающимися расходами, включая траты на нотариуса, на риэлтора и налоговые отчисления.
5. Определиться с желаемым регионом. Цены на недвижимость в различных уголках Германии могут сильно отличаться.
6. Установить вид желаемой недвижимости — квартира или дом, новостройка или вторичка, коммерческая недвижимость или частная. Вариантов объективно много.
7. Провести сделку.

Какая информация вам потребуется?

Для начала нужно разобраться в том, какая информация вам потребуется. Пока вы не знаете правила игры, вы автоматически в проигрыше. Так, правила игры на рынке недвижимости Германии во многом диктует продавец. И это надо принимать во внимание.

Поэтому чтобы сделать покупку, нужно собрать всю основную информацию о правах иностранца, о том, что представляет собой процесс покупки, сколько длится и так далее. Можно поговорить, например, со специалистом, предложить ему описать этот процесс или ответить на конкретные вопросы.

Вот только несколько интересных фактов о покупке недвижимости в Германии:

1. Сам процесс занимает в среднем от 2 до 3 месяцев.
2. Правила игры диктует собственник. На рынке недвижимости Германии правило “клиент всегда прав” не работает.
3. Расходы на оформление сделки могут сильно колебаться в пределах 9,37–16,84%. Конкретика зависит от того, как именно проводится такая сделка, сколько задач вы делегируете, какой район выбрали.
4. Иностранцы могут купить любой вид недвижимости, причём как коммерческой, так и жилой. Никаких ограничений нет, в данном аспекте у них такие же права, как и у граждан Германии.
5. Иностранец может оформить ипотеку. Её ставка — примерно около 2% в год. Иногда встречаются и более выгодные предложения — вплоть до 1,5%. Однако чтобы вам выдали ипотеку, нужно будет доказать свою состоятельность, что далеко не просто.

Основные и дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии

В первую очередь при покупке недвижимости в Германии необходимо рассчитать бюджет. А для этого надо разобраться с тем, сколько у вас средств уйдёт на обслуживание самой сделки, а сколько останется непосредственно на недвижимость.

К основным расходам относится то, от чего вам не получится отказаться никаким образом. Их нужно рассчитывать очень внимательно. Любая ошибка может привести к тому, что денег не хватит. И учтите инфляцию, поэтому если поиски объекта затянулись, расчёт лучше периодически повторять. Итак, к основным расходам относится следующее:

1. Налог на покупку недвижимости. Колеблется в пределах от 3,5% и до 6,5%. Точные данные сильно зависят от того, в какой земле вы решили приобрести недвижимость, а также от характеристик объекта.
2. Выплата нотариусу. Гонорар в среднем составляет от 1,5% и до 2%. Опять же, разница во многом определяется регионом.
3. Регистрация права собственности в поземельной книге — 0,8%-1,2%.
4. Комиссия риэлтора — 3,57–7,14%. Такая разница непосредственно зависит от того, за какие услуги вы платите. В Германии агентства недвижимости, в отличие от СНГ, несут ответственность за прозрачность сделки. И если возникнут титульные риски, отвечать будет компания. Это и определяет такой высокий процент.

К дополнительным расходам относится следующее:

1. 2000 евро — столько в среднем стоит банковская экспертиза недвижимости. Её традиционно проводят перед выдачей ипотеки.
2. 1% от суммы займа нужно будет потратить при оформлении ипотеки.
3. 0,5–1,5% составляют расходы на аудит недвижимости.

При желании вы также можете нанять посредника, переводчика, обратиться к юристу. Стоимость услуг таких специалистов во многом договорная и напрямую зависит от того, в каком объёме оказывается услуга, к чему вы придёте.

Лично или через агентство?

Вы можете лично приобрести недвижимость или всё делегировать. Учтите, что персональный визит в Германию требуют исключительно две процедуры — это открытие банковского счёта и создание юридического лица. Всё остальное можно поручить своему представителю на основании доверенности. Доверенность можно оформить у юриста, перевести, перевод — нотариально заверить, а на документ поставить апостиль. После этого ваш представитель от вашего имени и по вашим указаниям сможет выполнять все операции.

Вообще выбор недвижимости лучше всего делегировать опытной команде. Чтобы грамотно подобрать объект, нужно ориентироваться в немецких реалиях в плане недвижимости, а это означает массу тонкостей. Если же что-то не учесть, то после покупки вас может ждать серьёзное разочарование.

Однако выбирать такое агентство также стоит осторожно. Во-первых, те объявления, которые нередко видят перед собой иностранцы, как правило, никому особо не приглянулись на внутреннем рынке. Причины бывают разными — завышенная цена, проблемы с титульными рисками, серьёзные недостатки самого объекта или региона. Во-вторых, нередко посредники делают серьёзную наценку. Чтобы убедиться в этом, достаточно заняться вдумчивым сравнением цен.

При покупке недвижимости в Германии нужно всё многократно анализировать

Поэтому обращаться к агентству можно. Но вам необходимо то, которое предоставляет доступ сразу ко всей базе данных, то есть без деления “для внутреннего рынка” и “для иностранцев”. Наценки тоже могут отсутствовать. Найти такое агентство сложно, но варианты есть.

Какой район? И какой вид недвижимости выбрать?

Следующий этап — это разбирательство с тем, какой район будет оптимальным, а также какой вид недвижимости вас интересует. Большинство русских предпочитает крупные города, несмотря на высокую стоимость недвижимости: здесь экономические перспективы лучше. И адаптироваться нередко оказывается проще. Например, в Берлине — очень большое сообщество русскоязычных за границей.

Также многие выбирают Франкфурт-на-Майне из-за экономической мощи региона. Здесь легко найти работу профессионалам. Большим потенциалом обладает Кёльн. К тому же он связан с ещё двумя городами (Дюссердольф и Бонн) транспортной системой настолько, что можно запросто жить в одном мегаполисе, работать во втором, а отдыхать в третьем.

Применительно к выбору недвижимости в Германии между районами существует разница по ценам и по расходу на содержание. Плюс далеко не везде легко оформить гражданство. В Германии многое определяет региональная политика. А покупка недвижимости всегда идёт в контексте переезда и других планов.

При выборе недвижимости в Германии обязательно сравните между собой разные земли

Выбор между различными объектами недвижимости обычно сводится к выбору между новостройкой и вторичным рынком, а также между квартирой или домом. Между коммерческой недвижимостью и жилой выбирают редко, так как эти виды собственности удовлетворяют разные запросы.

Новостройка или вторичный рынок? Надо учесть следующее:

1. Новостройкам в Германии можно доверять, в отличие от СНГ. Здесь совсем другая система контроля и страхования. По факту, застройщиков контролируют банки, выделяя средства исключительно на работы на конкретном этапе.
2. Экономия при покупке новостроек есть (на стадии строительства), но она не такая и значительная. Вторичный рынок традиционно доступнее.
3. Недвижимость на вторичном рынке может продаваться в очень разном состоянии. Нередко после покупки выясняется, что требуется срочный капитальный ремонт, чтобы жильё не стало аварийным.
4. Найти хорошую новостройку по доступной цене не очень-то и легко. В Германии за ними часто выстраиваются очереди.

Подбор квартиры в Германии

Итак, после того, как вы со всем определились, можете обратиться к маклеру. Раньше все выплаты ложились только на плечи покупателя. Но если покупку делает одна семья и речь идёт об одном объекте недвижимости для личного проживания, то расходы на маклера делятся поровну между покупателем и продавцом. Этот закон вступил в силу с 23 декабря 2020 года. Однако учтите, что инвестиционного приобретения недвижимости он не касается.

Дальше происходит подбор квартиры или дома. Выбор подходящего объекта возможен по целому ряду параметров — площадь, тип здания и многое другое. Следующим этапом нужно разобраться в том, на кого вы будете оформлять объект — на физическое лицо или на юридическое. Разница здесь заключается в первую очередь в налогообложении. Физическое лицо платит в виде налогов от 14,77 до 47,475% по прогрессивной шкале. Такое наращивание процентов стало реальным благодаря невыгодной надбавке за солидарность.

Но есть определённая хитрость. Вы можете открыть юридическое лицо, на что уходит до месяца и примерно 2 тысяч евро. После чего ставка налога будет фиксированной. Она составляет в 2021 году 15,825%. Правда, учтите, что содержание юридического лица обойдётся вам в 500 евро в месяц. Такая компания может заниматься сдачей квартир в аренду, например.

Как зарезервировать на себя квартиру в Германии?

Выгодную недвижимость всегда может кто-то купить. Чтобы такого не случилось, недвижимость надо зарезервировать. Это необходимо сделать за несколько месяцев до фактического заключения договора купли-продажи. Соответствующее время отводится продавцу на то, чтобы подготовиться к освобождению площади, а покупателю — на окончательное решение всех денежных вопросов.

Не забудьте зарезервировать за собой недвижимость!

При резервировании жилой недвижимости нужно заплатить около 10% от общей стоимости суммы. Передача этих денег фиксируется в договоре резервирования (он так и называется). Его подписание обычно происходит с непосредственным участием агента.

Также “застолбить” за собой можно и коммерческую недвижимость. Правда, в этом случае оформляется соглашение о намерении. Ничего выплачивать не нужно, покупатель имеет право отказаться от сделки. При этом финансовых последствий для него такое решение не несёт.

Открытие счёта в Германии для приобретения недвижимости

Для покупки недвижимости будущему владельцу нужен расчётный счёт, без него никак не обойтись. Для его открытия нужно будет посетить немецкий банк лично. Правда, сейчас наблюдается повышение лояльности к открытию таких счетов дистанционно с учётом пандемии. Однако стандартно нужен личный визит, и посредник в данном случае не подойдёт.

Расчётный счёт используется для перевода с него средств на покупку квартиры. С него же списываются налоги, связанные с недвижимостью. Также данный счёт можно будет впоследствии использовать для того, чтобы погашать все расходы, связанные с квартирой.

Открытие счёта — непростая процедура. Для неё покупатель предоставляет резюме, паспорт и доказательства того, что деньги получены легальным путём. Борьба с отмыванием средств в Германии поставлена на новый уровень. Поэтому к таким проверкам подходят предельно жёстко.

Открытие банковского счёта в первый раз занимает от 5 до 7 дней. Это связано с проверкой нового клиента. Однако если запрос нужно отправлять в другую страну, а ответ идёт долго, процедура способна растянуться и на несколько недель.

Заключение договора о купле-продаже недвижимости в Германии

В принципе, приобрести недвижимость в Германии можно и сразу. Для оформления договора купли-продажи нужно обратиться к нотариусу. Выбирает его покупатель. Нотариусы все в Германии независимы, но одновременно представляют официальные структуры (государство). То есть в плане полномочий такие специалисты равны между собой.

При покупке недвижимости без нотариуса не обойтись

Нотариус проводит базовую проверку недвижимости в поземельной книге. Он смотрит все записи о настоящих и прошлых владельцах, изучает, нет ли у третьих лиц прав, не может ли возникнуть риск подачи в суд с целью оспорить сделку. Также нотариус обязательно проверяет такую недвижимость на предмет разных ограничений.

После того, как все моменты согласованы, нотариус оформляет договор. Учтите, что юрист несёт ответственность за свою часть сделки, то есть за проверку данных по поземельной книге. А вот с остальными рисками нужно разбираться со страховой компанией, если был куплен соответствующий полис, или с риэлтором, если гарантии предполагались по договору.

Дальше нотариус согласовывает точную дату подписания договора. Его оформление может происходить и сразу. Подписание договора проводится в присутствии нотариуса. Следующий этап — перевод средств. Когда нотариус подтверждает, что покупатель перевёл деньги на счёт, сделка становится завершённой. Запись о новом владельце вносится в поземельную книгу. Теперь у собственника есть все права и обязанности в полном объёме.

Важный момент: в период между подписанием договора и полным расчётом покупатель становится экономическим владельцем. Он получает ключи, может уже сдавать недвижимость в аренду. Именно на него возлагаются с указанного момента все обязанности по выплатам, связанным с содержанием недвижимости.

Однако титульным полноценным владельцем такое лицо становится после того, как продавец подтвердит поступление средств на счёт, а налоговая — выплату всех налогов в полном объёме. Только после этого нотариус вносит запись в поземельную книгу.

При покупке недвижимости в Германии можно заказать полный аудит. Он стоит дороже услуг нотариуса, но зато включает в себя комплексную проверку сделки. Такой аудит также является обязательным при оформлении некоторых видов страховок, которые призваны защитить от титульных рисков.

Покупка недвижимости в Германии способна подарить вам отличный источник дохода, стать прекрасным вариантом жилья или же великолепным вложением средств. Однако чтобы результат точно устроил, к процессу покупки нужно подойти предельно вдумчиво. Для этого стоит собрать как можно больше информации, принять во внимание все существующие риски. И оптимально — обратиться к профессионалам хотя для консультирования.

Особенности покупки квартиры в Германии

Покупка квартиры в государстве Евросоюза, к которым относится и Германия, для гражданина России – важное капиталовложение, позволяющее не только сохранить, но и приумножить капитал. Многие российские жители интересуются, как купить квартиру в Германии, порядок и особенности процедуры покупки, во сколько обойдутся основные и сопутствующие расходы.

Предлагаемая статья отвечает на эти и некоторые другие сопутствующие вопросы.

Обзор рынка недвижимости в Германии

Перед обсуждением вопроса, как купить недвижимость в Германии, немного об особенностях немецкого рынка в данной сфере. В ФРГ возможна покупка следующих разновидностей недвижимости:

• классических квартир (апартаментов) – предлагаются к продаже в новостройках и старых домах, высотных многоэтажках или тихих районах пригорода;
• домов – различного времени постройки, площади и расположения, для одного хозяина и многоквартирных;
• особняков – от скромных отдельных строений с небольшим участком земли до многоэтажных замков;
• коммерческой недвижимости – предназначенной для предпринимательской деятельности (отелей, торговых комплексов и пр.).

Подобного рода вложение средств характеризуется следующими преимуществами:

• надежностью, стабильностью – покупатель становится обладателем жилья в одной из ведущих мировых держав;
• возможностью получения регулярного дохода – последующей сдачей в аренду, выгодной перепродажей;
• прозрачностью сделок, отсутствием каких-либо законодательных преград для иностранцев, способных подтвердить легальность дохода;
• предсказуемостью развития ситуации на рынке и пр.

Германские города, по результатам проведенных исследований, занимают лидирующие позиции по привлекательности инвестирования в приобретение недвижимости. В последние годы наблюдается повышенный интерес к квартирам в Германии со стороны граждан России и других постсоветских государств.

В связи с большим количеством мигрантов, спрос на немецкое жилье многократно превышает предложенные к продаже объемы. Поэтому, несмотря на серьезные темпы ввода в эксплуатацию объектов нового строительства, наблюдается постоянная тенденция возрастания цен на недвижимость. По прогнозам специалистов, в ближайшие годы жилье продолжит дорожать, что представляет повышенный интерес к недвижимости в стране со стороны иностранных инвесторов, включая граждан России.

Особенности покупки жилья

Немецкое законодательство гарантирует полную легальность сделок при приобретении жилья. Проведение взаиморасчетов осуществляется безналичным способом, путем перечисления средств через банк, на счет, открываемый нотариусом.

Чтобы выбрать подходящий объект, можно обратиться к услугам многочисленных тематических сайтов в интернете или риэлторское агентство. Подобные фирмы существуют двух разновидностей:

• представляющих продавцов;
• действующих от имени покупателя.

Если поставлена цель приобретения квартиры в заданном районе определенного города, первый тип риэлторской конторы не всегда способен помочь, поскольку располагает определенным комплектом недвижимости и не станет искать другую.

Исходя из изложенных обстоятельств, целесообразнее искать компанию, руководствующуюся интересами покупателя, чтобы подыскать квартиру, устраивающую по всем параметрам.

Процедура покупки жилья

Перед тем, как купить дом в Германии, необходимо подыскать подходящий объект. Но если предварительный просмотр возможен дистанционно, через интернет или представителя, то окончательное решение следует принимать по результатам реальной проверки. В этом случае будут учтены все возможные нюансы. При осмотре следует уделить внимание таким деталям:

• состоянию конструкций;
• месторасположению дома – не стоит выбирать район гетто, которых здесь достаточно много;
• наличию плесени, включая наружные стены и подвальные помещения;
• состояние оплаты коммунальных платежей;
• присутствие других жильцов и хозяев – на момент покупки квартира должна быть свободной.

Перед тем, как купить объект недвижимости в Германии, иностранцу потребуется:

• прибыть в страну, открыв туристическую или шенгенскую визу;
• открыть счет в немецком банке.

Покупка недвижимости в Германии возможна при наличии:

• загранпаспорта;
• паспорта гражданина или гражданки России (не всегда, часто достаточно загранпаспорта);
• легально полученных средств.

Когда подходящий объект найден, чтобы его приобрести, потребуется пройти следующее:

Этапы

• бронирование –письменное соглашение. Чтобы подтвердить серьезность намерений, покупателю придется заплатить не менее пятисот евро, чтобы в течение последующих двух недель объект не продали другому клиенту. Учитывая, что в большинстве немецких городов квартиры очень востребованы, подобная мера не станет излишней;
• нотариальное оформление контракта купли-продажи жилья. В процессе составления документа основные данные покупателя будут записаны согласно паспортным данным, помимо фамилии и имени, потребуется информация о месте прописки и семейном положении. Если речь идет о женатом мужчине или замужней женщине, то им придется присутствовать совместно при совершении сделки, поскольку законодательство Германии предусматривает участие в покупке квартиры обоих супругов. Помимо указанных данных, в контракте прописывается адрес представителя на территории страны для принятия корреспонденции, адресованной покупателю. Обязательно присутствие переводчика, если клиент не говорит на немецком. На процедуру заключения договора уйдет до двух часов. Рекомендуется проверить документ у квалифицированного юриста, чтобы исключить неясные моменты. Документ заключается после выполнения подписей продавца и покупателя, заверяется нотариусом;
• внесение средств – осуществляется при посредничестве нотариуса на его счет, специально открытый для подобной сделки. В случае разрыва сделки по вине продавца, деньги будут возвращены;
• закрепление права владения квартирой – спустя пару дней с момента подписания контракта покупатель получает свой экземпляр документа в оригинале, что удостоверяет печать нотариуса. По прошествии от семи до десяти суток россиянин будет предварительно зарегистрирован в качестве собственника квартиры.

Обратите внимание!

Перечисление средств производится при посредничестве нотариуса, в случае разрыва соглашения по вине продавца деньги возвращаются обратно.

Сопутствующие расходы

Покупая жилье в Германии, россиянину придется побеспокоиться об уплате следующих дополнительных отчислений:

• налога на покупку квартиры – от трех с половиной до шести с половиной процентов цены объекта (определяется региональным законодательством);
• за услуги нотариуса – до полутора процентов;
• риэлторской комиссии – от трех с половиной до шести процентов.

Оценку жилья производит лицензированная экспертная организация, имеющая разрешение на подобную деятельность в Германии.

После того, как куплена квартира в Германии, жилье требует существенного денежного содержания. Нужно платить за следующее:

• регулярно вносить коммунальные платежи. Если цена объекта составляла полмиллиона евро, средний размер указанных отчислений будет четыреста евро. Ежемесячные домовые расходы включают стоимость воды, отопления, вывоза мусора, управдома и услуг управляющей компании;
• электроэнергию – относится к отдельным платежам, за месяц придется заплатить около шестидесяти евро;
• оплату ежегодного налога на владельцев недвижимости (земельного). Величина этого сбора за квартиру в Мюнхене со стоимостью, указанной выше, составит около восьмисот евро.

Внесение недвижимости в Поземельную книгу

По данным, представленным нотариусом, вносится соответствующая запись о новом собственнике в Поземельную книгу, выписка из которой поступает спустя пару месяцев. Данные, внесенные в указанный реестр, строго конфиденциальны и предоставляются по соответствующему нотариальному запросу заинтересованной стороны или соседям, при намерении приступить к строительству дома на соседнем участке.

Как купить недвижимость гражданину России?

Чтобы россиянин смог избежать проблем, приобретая недвижимость в Германии, необходимо обратиться в риэлторскую фирму, оказывающую подобные услуги. Если собственных средств для покупки недостаточно, он имеет право оформить ипотечный кредит. Следует учесть, что немецким законодательством в подобных целях предусмотрено соблюдение следующих условий:

• цена объекта не меньше шестидесяти тысяч евро;
• сумма кредита не должна быть менее половины цены покупки;
• вероятность положительного решения возрастет, если жилье будет сдаваться в аренду.

Как следует из представленного материала, покупка квартиры в Германии – выгодное капиталовложение для российского гражданина. Однако будущим обладателям немецкой недвижимости следует учесть необходимость последующего содержания жилья и оплату сопутствующих расходов при покупке. Подобное приобретение не ускорит получение гражданства, для этого придется прожить в Германии не менее восьми лет, но значительно облегчит пребывание в чужой стране, позволив чувствовать себя значительно увереннее.

Купить квартиру в Германии || Алгоритм действий || Куда обратиться?

Покупка недвижимости в другом государстве — серьезный и ответственный шаг. Чтобы не ошибиться и остаться довольным итогом сделки, нужно загодя выяснить и продумать все детали, в том числе — менталитет и законодательные нюансы.

Рынок недвижимости Баварского региона за последние годы имеет неукоснительную тенденцию по возрастанию цен на все типы недвижимости — от домов торговых площадей, до простой однокомнатной квартиры. Это совсем не удивительно, так как регион динамично и прогрессивно экономически развивается, и наполняется большим потоком людей.

Объективными факторами, которые будут формировать цены на квадратный метр квартиры в Германии это этажность, возраст и состояние здания, его архитектурное исполнение и историческая ценность, район, город и инфраструктура вокруг, и, разумеется — состояние самой квартиры.

Если рассматривать престижность и ценовую политику по городам, дороже всего, как иностранцам, так и честным бюргерам обойдется недвижимость в мегаполисах.

Как купить квартиру в Германии? || Алгоритм действий

Приобретая недвижимость в Германии, можно обратиться к онлайн-сервисам поиска и покупки жилья, но среди объявлений от частных лиц большинство все-таки окажется риэлтерскими предложениями. Хотя услуги посредника могут обойтись дороже, чем самостоятельное оформление, зато они могут избавить вас, как от хлопот, так и от самой поездки для осмотра квартиры. Немецкие квартирные онлайн-сайты имеют фотографии и видеозаписи со всеми выставленными на продажу и в аренду квартирами.

Вот самые популярные сайты недвижимости в Германии:

Получая свидетельство о покупке недвижимости в Германии, Вы спустя два или три месяца можете взять выписку о факте владения собственностью в Германии и на основании этого получить мультивизу на полгода или год для беспрепятственного совершения поездок в Германию (и по всей Европе). Однако надо иметь ввиду, что право получить вид на жительство купленная квартира еще не дает — для этого нужно определенное время прожить и проработать законным образом на территории страны.

Приобретение квартиры согласно немецким законам, обязывает выплачивать ежемесячную плату за коммунальные услуги, как правило — фиксированную. В конце года, если фактические коммунальные расходы были меньше установленной нормы — разницу возвратят. Кроме того, с момента приобретения можно сдавать жилье в аренду как дому, в котором оно приобретено, так и частным лицам — что обычно выгоднее финансово, хотя и несколько более рискованно.

Принятие приобретенной недвижимости можно осуществлять лично, а можно — поручить этот процесс немецкому государственному инспектору, который засвидетельствует не только визуальное, но и технически исправное состояние купленной квартиры. Такая ответственная работа требует соответствующей оплаты, в пределах 2000 евро.

Плюсами покупки квартиры в Германии будут:

• прогрессивное законодательство и стабильность;

• возможность сдать жилье в аренду и в последующем получать стабильный доход;

• возможность беспроблемного получения мультивизы;

• преимущество при получении вида на жительство;

• рост цен на недвижимость позволяет впоследствии ее выгодно перепродать;

• отдых в Европе станет дешевле, в особенности если купить квартиру в Мюнхене и баварском регионе;

• есть возможность переложить оформление сделки и оплату комиссии на немецкую сторону.

Минусами являются> высокая стоимость и необходимость постоянных оплаты и вложений, которая легко окупается если вы работаете на территории страны или сдаете свою недвижимость. Так же, в отличие от стран СНГ, качество предоставления коммунальных, юридических, социальных и любых других услуг в Германии намного выше, что делает проживание на территории этой страны приятным во всех отношениях.

Покупка недвижимости происходит по безналичному расчету , а значит потребуется открытие счета в банке (в евро), личное присутствие покупателя в этом случае обязательно . Необходимы следующие документы для открытия счета:

* загранпаспорт;

* подтверждение адреса проживания;

* корректно заполненные формуляры (банковские);

* в отдельных случаях может быть необходимы рекомендации.

Немецкое законодательство настаивает на подтверждении юридической чистоты сделки. Она проверяется в Поземельной книге , в которую занесены все данные по каждому конкретному объекту недвижимости. Проверить такую информацию можно самостоятельно, но большинство предпочитает пользоваться услугами нотариуса.

Процесс купли продажи достаточно долгий, от 2-х до 4-х месяцев и проходит он в несколько этапов:

1. Покупатель и продавец договариваются о цене квартиры.

2. Открывается счет в банке, заключается договор с нотариусом, ведущим сделку.

3. Оформляется черновой вариант договора купли-продажи, который предоставляется покупателю и продавцу.

4. Обе стороны встречаются у нотариуса для обсуждения договора и его подписания.

5. Нотариус выставляет счета, которые необходимо оплачивать сразу же и вносит предварительную запись в Поземельную книгу.

6. Выставляется счет на покупку объекта недвижимости.

7. Покупатель и продавец снова встречаются у нотариуса, чтобы засвидетельствовать факт купли-продажи, а в Поземельную книгу окончательно вносятся данные о новом собственнике квартиры.

В том случае, если у покупателя нет необходимой суммы, то возможно получение банковского кредита. В этом случае порядок сделки несколько меняется:

* оформление кредита в банке, с предоставлением всей необходимой информации по приобретаемой квартире и чернового варианта договора с покупателем;

* получение письменного согласия банка на получение кредита;

* банк получает равные права с покупателем на собственность;

* подписывается кредитный договор с банком и полученными средствами оплачивается покупка.

В Германии на нотариусе лежит ответственность не только за проведением сделки, но и контроль за соблюдением всех формальностей. Для корректного оформления документов потребуется:

* копия паспорта;

* копия выписки из торгового реестра;

* копия выписки из Поземельной книги;

* налоговый номер;

* цена и предполагаемая дата оплаты недвижимости;

* предполагаемая дата передачи имущества покупателю;

В случае если покупка квартиры осуществляется через посредника необходимо предоставить данные о комиссии маклера, она обычно делится пополам между участниками сделки. Если квартира покупается в Германии, то придется заплатить налог от 3,5% до 6,5% в зависимости от земли, на которой оформляется сделка. Услуги нотариуса обойдутся в 3,5% от суммы покупки плюс гербовый сбор 0,5%.

Куда обратиться?

Если Вы решили приобрести квартиру в Германии, взять кредит в Германии, то необходимо составить хороший план для более успешной реализации Вашей цели, а также проконсультироваться с профессионалом, который связан с миром финансов и законов, а также всю эту кухню знает и стоит на стороне покупателя.

Многим на заметку о покупке недвижимости в Германии: город в Германии предлагает помощь в приобретении жилья и погашении ипотечного кредита , НО многие об этом не знают и, как показывает опыт людей, которые уже встречались с этим и которые в этой сфере работают, Банки часто об этой возможности молчат, т.к. им просто не выгодно, чтобы человек быстрее расплатился с кредитом.

Если у Вас возникнут вопросы или Вы захотите проконсультироваться по поводу недвижимости, кредитов и возможностей, то пишите мне на почту [email protected] ! ;=) Я вас свяжу с человеком знающим))

! Подписывайтесь на обновления блога + получи бесплатно книгу с немецкими фразами, + подписывайся на YOU-TUBE канал .. с обучающими видео и видео о жизни в Германии .

Если Вам понравилась статья, поделитесь ею в соц.сети ниже (кнопочки)=) Возможно кому-нибудь еще она будет интересна и полезна. Заранее спасибо вам мои дорогие читатели!