Сколько стоит недвижимость в Японии в 2022 году: актуальные цены и как можно приобрести жилье

Стоит ли покупать квартиру в 2022 году, и когда это лучше сделать

Специалисты в области недвижимости утверждают, что рынок перегрет. Значит ли это, что цены на жилье наконец начнут падать? Анализируем ситуацию и делимся своими выводами в статье.

Супруги Саша и Маша долго откладывали покупку квартиры и «дооткладывались». Коронавирус перевернул жизнь с ног на голову. Казалось бы, когда во всем мире кризис, спрос на недвижимость должен падать вслед за покупательной способностью. Но всё обстоит иначе. Недвижимость не менее популярна, чем в допандемийные времена, а цены к концу 2021 года достигли пикового максимума.

Перед супружеской парой встал сложный выбор: покупать жилье сейчас или отложить сделку до лучших времен. Давайте разберемся вместе.

Каким для сферы недвижимости был 2021 год

Несмотря на экономические проблемы, с которыми весь мир столкнулся в связи пандемией COVID-19, спрос на недвижимость во многих странах только вырос. Вероятно, вынужденная необходимость проводить дома бо́льшую часть времени повлияла на повышение потребности людей в комфортном месте проживания.

Это не могло не отразиться на рынке. 22 сентября 2021 года Председатель Центрального банка РФ Эльвира Набиуллина сообщила в своем выступлении перед Советом Федерации о росте средней стоимости жилой недвижимости в России почти на 40% по сравнению с концом 2019 года. Это на 6% больше, чем за предыдущие семь лет.

На интерес покупателей значительно повлияла небывалая ранее доступность ипотеки:

• в 2020 году были запущены программы кредитования, в рамках которых определенные категории граждан по сей день могут покупать жилье на льготных условиях;
• снижение ставок по ипотечным кредитам в связи с падением ключевой ставки ЦБ в том же году до 4,25%.

Конечно, повышение спроса – не единственная причина подорожания. Ограничения, введенные для борьбы с распространением коронавируса, негативно сказались на объеме новых предложений. Работы на многих стройплощадках замедлялись или вовсе приостанавливались.

Кроме того, по данным Росстата за последние 12 месяцев почти на 30% подорожали строительные материалы, стоимость которых напрямую влияет на цену квадратного метра. Это связано с инфляцией, повышением спроса, ростом расходов на логистику.

Не ждите повышения цен и ставок по кредитам, возьмите ипотеку на выгодных условиях и минимальным пакетом документов сейчас! Совкомбанк рассматривает заявки от всех граждан России старше 20 лет со стажем на последнем месте работы от 3 месяцев. Предварительное одобрение вы получите за 1 минуту!

Что изменится в 2022 году

К началу 2022 года в сфере недвижимости сформировалась непростая ситуация по ряду причин:

• условия льготной ипотечной программы уже не столь привлекательны, какими были изначально – ставку повысили до 7% (была 6,5%), а предельную сумму для всех регионов ограничили 3 млн рублей вместо 6 млн, доступных ранее (в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти давали 12 млн рублей).
• За последние 9 месяцев ЦБ поднимал ключевую ставку семь раз, допускается вероятность ее дальнейшего повышения по итогам ближайших заседаний, а это отражается на ставках по кредитам.
• Вопреки ожиданиям аналитиков, цены на жилье в течение прошлого года не стояли, а продолжали стремительно расти; темп несколько замедлился лишь в последнем квартале.
• Закредитованность населения достигла рекордного максимума – повысилась с 49,1% до 55%.
• Стремительно возросший уровень инфляции (8,39% вместо прогнозируемых 7,4%) привел к росту цен на товары массового потребления и, как следствие, снижению покупательной способности.

Строительные материалы продолжают дорожать, а вслед за ними – стоимость квадратных метров в новых домах

Наличие льготной ипотеки играет в формировании спроса все меньшую роль. Изменение максимальной суммы по льготной ипотечной программе привело к незначительному спаду спроса на первичку в крупных городах и смещению фокуса в сторону провинциального жилья.

Увеличение ключевой ставки повлияло на условия кредитования не только для населения, но и для застройщиков. Добавим сюда сырьевые затраты, которые по-прежнему растут. Это приведет к еще большему увеличению себестоимости квадратного метра.

Несмотря на то, что цены на любые товары ограничиваются платежеспособностью покупателей, серьезное падение соотношения спроса к предложению в области недвижимости не ожидается. Более вероятно, что следствием снижения доходов станет увеличение сроков ипотечного кредитования и рост популярности вторички.

С 1 января вступил в силу закон об освобождении от уплаты НДФЛ многодетных семей, которые продали одно жилье и купили новое с большей площадью до конца апреля следующего года. Возможно, это повысит популярность больших квартир.

Подешевеют ли квартиры в 2022 году

Более-менее точно предсказать, как изменятся цены в 2022 году, сейчас довольно сложно. Но мы все же поделимся выводами, исходя из текущей ситуации.

С декабря инфляция уже успела вырасти примерно на шесть сотых процента, а числа на ценниках магазинов не перестают шокировать. Жилье не может дешеветь, когда все вокруг дорожает, поэтому не стоит ожидать, что небольшой спад спроса пропорционально отразится на стоимости.

К тому же застройщики наверняка будут предпринимать свои способы стимулирования интереса покупателей, предлагая скидки на наименее ликвидные объекты и рассрочку.

Кстати, именно поэтому закрытие программы льготного кредитования (точнее, того, что от нее осталось после прошлогоднего реформирования), которое ожидается в июле, и повышение ставок по ипотеке едва ли окажут существенное влияние на интерес покупателей, а незначительное снижение компенсируется за счет уменьшения объема предложений в связи с замедлением строительства в пору самых строгих ограничений, связанных с пандемией.

Согласно прогнозам международной консалтинговой компании Knight Frank, Москва и Санкт-Петербург войдут в десятку мировых лидеров по росту цен на элитную недвижимость в 2022 году

Есть вероятность, что появление упрощенной схемы подачи заявок и оформления кредитов под строительство для девелоперов, которую сейчас разрабатывает Минстрой России, позволит бизнесу сократить издержки, но вероятность, что это сильно скажется на итоговой себестоимости объектов, крайне мала. Не стоит забывать о непрекращающемся росте цен на землю, стройматериалы, топливо и транспортные услуги.

Девелопер – предприниматель, который получает доход от создания или реконструкции недвижимости.

В общем, практически без сомнений можно сказать, что снижения стоимости жилья в ближайшее время не будет. Сейчас рынок перегрет, и до февраля–марта мы сможем наблюдать стагнацию цен на квартиры в новых домах и небольшое ослабление стоимости вторички.

С приближением тепла цены на недвижимость продолжат расти, но уже более сдержанными темпами, чем прежде, – на уровне до 8–12%.

Наиболее резкий скачок можно ожидать весной. Если вы твердо решили улучшить жилищные условия именно сейчас, лучше не откладывать покупку надолго.

Как выгоднее купить квартиру

В течение всего предыдущего года риелторы прогнозировали спад спроса и, как следствие, появление более дешевой недвижимости, но в итоге цены выросли в среднем примерно на 24%. И так может продолжаться бесконечно. Поэтому ответ на вопрос «покупать или подождать» один – покупать. Особенно если речь об ипотеке и приобретении жилья для себя.

О ключевых нюансах, которые стоит хорошо изучить, выбирая квартиру, читайте в этой статье. Также предлагаем несколько советов, которые помогут вам не потерять деньги при покупке недвижимости в 2022 году.

Подберите несколько похожих локаций для оценки адекватности предложенной цены. Обратите внимание на инфраструктуру, экологию, удаленность от центра. Сравните стоимость жилья с равными площадями в аналогичных районах. Это позволит исключить покупку переоцененного товара.

• Не берите ипотечный кредит, если у вас мало собственных накоплений.

Сейчас ставки довольно высоки, и в ближайшее время ситуация вряд ли изменится в лучшую сторону.

Если у вас нет причин для спешки, рекомендуем открыть пополняемый вклад на имеющуюся сумму и дождаться снижения ключевой ставки Центробанка (не ранее последнего квартала) – так вы сможете увеличить свой первоначальный взнос и получить более выгодные условия.

• Инвестируйте с умом.

Если вы собираетесь покупать квартиру, чтобы в дальнейшем перепродать ее, в текущей инфляции это может быть выгодно только без привлечения ипотеки. Прогнозируют, что цены на готовое жилье будут расти быстрее, чем на новые объекты, поэтому для инвестиций сейчас более пригодна молодая вторичка – речь идет о домах, построенных после начала двухтысячных. Если планируете сдавать недвижимость, обратите внимание на советские застройки – можно найти неплохие варианты по умеренной цене. Главное не прогадать с выбором локации.

Что выбрать – новостройку или вторичное жилье

Один из главных вопросов, который волнует покупателей: что купить – квартиру в новостройке или в давно сданном доме.

Если надеетесь найти однозначный ответ на этот вопрос, придется вас огорчить – никто не примет это решение за вас, так как выбор зависит от множества факторов. Однако мы все же можем немного помочь вам, обозначив основные плюсы и минусы обоих вариантов.

Плюсы и минусы новых квартир

Достоинства и недостатки жилья на вторичке

Сложности при оформлении ипотеки – например, банк не одобрит сделку, если прежние владельцы сделали незаконную перепланировку

Семьи с двумя и более детьми освобождаются от НДФЛ при продаже недвижимости в случае приобретения нового жилья для улучшения условий проживания

Если ситуация позволяет отложить переезд, и вас не смущают временные неудобства, связанные с ремонтом и плохой обустроенностью локации, то чаша весов склоняется в сторону новых построек. Особенно если вы планируете прибегнуть к помощи банка.

Если не готовы ждать, хотите получить проверенное временем жилье в благоустроенном районе, стоит поискать подходящие варианты на вторичке.

Насколько наши прогнозы верны, покажет время. А нам остается только надеяться на скорейшую стабилизацию жизни во всех ее проявлениях.

Недвижимость в Японии: поиск, цены, тонкости покупки

Недвижимость в Японии считается одной из наиболее дорогостоящих в мире. На это есть объективные причины: минимальное количество свободной земли, катастрофическая плотность населения, развитость экономики, острая нехватка свободного жилья. Но, даже несмотря на впечатляющие цены, количество потенциальных покупателей огромно. В их числе и сами японцы, и иностранцы, в том числе россияне.

Виды недвижимости в Японии

Как и в любой другой стране, японский рынок недвижимости представлен различными видами жилья на любой вкус (но далеко не на любой кошелек). Однако сразу стоит предупредить, что принадлежащая нерезиденту недвижимость не дает ему права на иммиграцию в Японию.

В числе наиболее распространенных на рынке видов недвижимости:

1. Небольшие квартиры-капсулы. Пожалуй, самое дешевое японское жилье. Площадь таких однокомнатных квартир обычно составляет не больше 15–20 кв. м. Подходит в качестве временного жилья для студентов либо иностранцев, приехавших в Японию на работу. Впрочем, японцы в таких квартирах проживают куда чаще, чем иностранцы.
2. Квартиры в новостройках. Квартиры от застройщика продаются в любом, даже не самом большом городе Японии. Реализацией квартир занимается обычно отдел продаж, который продемонстрирует потенциальным покупателям короткий ролик о жилом комплексе, опишет возможные варианты планировки и даже покажет образцы материалов, из которых сделана отделка. В новых домах гораздо больше люксового жилья на 4–7 и больше комнат.
3. Квартиры на вторичном рынке. Гораздо больше, чем новостроек, старого жилого фонда. Вторичное жилье в Японии значительно дешевле новостроек, но и условия в нем соответствующие. Недорогая квартира в старой многоэтажке может испугать не только летним нашествием паразитов, но и жуткой историей – не исключено, что в ней кто-то покончил жизнь самоубийством.
4. Частные дома. Японские частные дома обычно строятся в несколько этажей. Но это не делает из них особняки – типична ситуация, когда трехэтажный дом имеет площадь всего 80–120 кв. м. Впрочем, это не делает их неуютными: удачно вписанные в местную архитектуру, такие дома популярны у жителей страны.
5. Кондоминиумы. Альтернативная и относительно новая форма жилья в Японии. По сути, это такие же квартиры в современных многоэтажках, где право собственности жильцов распространяется не только на сами квартиры, но и на общее домовое имущество. В отличие от европейских, японские кондоминиумы обычно размещены в высотках в 20-30 этажей. Встретить 2-3-этажный кондоминиум – задача невыполнимая.
6. Нежилые помещения. Коммерческая недвижимость в Японии представлена различными видами помещений: торговыми, производственными, заведениями общественного питания, складами.

Как искать недвижимость в Японии

Как и в любой другой стране, рынок японской недвижимости преимущественно представлен в сети. Японцы также в первую очередь ищут квартиры в интернете. Но для русскоязычных покупателей большой проблемой оказывается языковой барьер.

Если вы читаете по-японски, в первую очередь стоит воспользоваться местными сайтами по подбору недвижимости. Вот несколько популярных из топа выдачи Google:

Google-переводчик воспроизводит японские слова не настолько корректно, чтоб вы смогли свободно пользоваться указанными сайтами без знания языка. Но в любом случае промониторить их и познакомиться с рынком стоит.

Если японский язык все же проблема, стоит обратиться к сайтам с поддержкой русского. Это будут объекты от международных риэлтерских агентств и представлена информация будет с ограничениями – получить контакты владельцев жилья вам не удастся.

В числе таких сайтов с поддержкой русского языка:

– международное агентство, имеющее около 3,3 тыс. объектов по всей Японии. Больше всего кооперативных квартир и частных домов для одной семьи. – агентство специализируется на продаже роскошных частных домов, в том числе и в Японии. Здесь представлено не так много вариантов, и чаще всего не бюджетных. – сайт недвижимости для состоятельных покупателей. Цены на объекты в Японии конвертируются сразу в рубли.

Также рекомендуем обратить внимание на такие ресурсы:

В качестве каналов поиска также можно использовать местные газеты и объявления в СМИ. Но этот вариант, опять же, подходит только знающим японский.

Если самостоятельный поиск совсем не для вас – наймите риелтора. А если находитесь в одном из японских городов, объявления от агентств недвижимости можно найти на специальных уличных стендах. Правда, вся информация на них размещена опять же на японском.

Вообще в Японии хватает агентств по недвижимости, многие из которых работают и с европейской публикой. Вот несколько лучших агентств, которые помогут купить жилье в Японии и вам:

– работает на японском рынке с 1972 года, имеет 7 офисов в разных городах страны. – имеет офисы в 70 странах мира, работает в Японии с 1997 года. – работает, как правило, на токийском рынке, первый офис открыт в 1985 году. – представлено на японском рынке с 2004 года, но за это время успело заработать авторитет. – очень крупное международное агентство, появилось на японском рынке лишь в 2017 году.

Цены на жилье

Цены на недвижимость в Японии отличаются от региона к региону, в некоторых местах в разы. Так, например, в Токио ожидаемо самые высокие цены: в 2019 году средняя цена на новую квартиру составляет 60 980 000 иен или 557 тыс. долларов. Цена за 1 кв. м достигает 931 000 иен или 8,5 тыс. долларов.

О том, что по сравнению с ценами на жилье во французской столице токийское – дешевле, о других вопросах, касающихся недвижимости, расскажет статья “Цены в Париже в 2019 году“.

При этом в разных префектурах Токио цены отличаются: в районе 23 Wards цены достигают 75 млн иен, в то время как в префектуре Тиба средняя цена – 43 млн, что значительно ниже средней по столице. А цены на квартиры в центре города легко могут достигать и 119 млн иен (1,1 млн долларов).

В Осаке цены несколько ниже: 1 кв. м жилья в центре города стоит 515 тыс. иен (4,8 тыс. долларов). Это значит, что в среднем стандартная квартира в 60 кв. м обойдется в городе в сумму около 300–400 тыс. долларов.

Похожие цены и в Киото: средняя цена за квадратный метр составляет 575 тыс. иен или 5,3 тыс. долларов. Стандартная квартира будет стоить не менее 350 тыс. долларов, и это не в центре.

Нагоя – город между Токио и Осакой, потому очень удобен для комфортного проживания. Здесь относительно невысокие цены на жилье в сравнении с другими крупными населенными пунктами: средняя стоимость жилья составляет 317 тыс. иен/кв. м. Стандартная квартира обойдется в 20–25 млн иен (190–230 тыс. долл.).

Популярна у иностранцев Йокогама – крупнейший портовый город. Цены на жилье здесь значительно ниже, чем в таких крупных центрах, как Токио и Осака. Так, если покупать вторичное жилье через местное агентство, в зависимости от района квартира обойдется в 15–30 млн иен (130–280 тыс. долл.).

Разброс цен на недвижимость в Японии соотносим со стоимостью жилья в Китае, о чем свидетельствует материал в статье “Недвижимость в Китайской Народной Республике“.

Пройдите социологический опрос!

Разобрались, сколько стоит купить дом в Японии – пришло время разобраться, как его купить. Сразу отметим, что никаких юридических препятствий для покупки жилья иностранцами в Японии не существует: чтобы купить дом, нет необходимости получать гражданство, вид на жительство или даже визу. Соответственно нерезидент не получает права на иммиграцию в Японию на основании принадлежащей ему недвижимости.

О процедуре получения статуса гражданина, сроках и стоимости расскажет статья “Как получить гражданство в Японии“.

Также нет ограничений и на владение земельными участками.

Но это не значит, что покупка недвижимости в Японии для нерезидента не составит трудностей. Она обязательно будет включать несколько шагов, в том числе:

1. Сбор денег. В Японии принято покупать жилье в ипотеку. Но для нерезидента этот путь финансирования закрыт – кредиты дают иностранцам неохотно, да и то только тем, которые живут в Японии. Руководство о получении кредита для иностранцев можно получить здесь. Так что если на него рассчитывать не приходится, придется копить.
2. Подбор вариантов. Сравнение цен, осмотр предложений на месте. На этом этапе важно просмотреть как можно больше вариантов, чтоб получить наиболее объективные представления о ценах.
3. Предварительное заключение договора. Если вы намерены купить квартиру в новом доме, вам необходимо заполнить и подать заявку на покупку (коунюу мошикомишо). Будьте готовы, что окажетесь не единственным потенциальным покупателем и что будут проводить аукцион. Если это вторичное жилье, потенциальный покупатель направляет собственнику письмо о намерениях – оно послужит отправной точкой для переговоров.
4. Если вы готовы к покупке – сделайте первоначальный взнос (tetsukekin). Обычно он делается в размере 5–10 % от суммы сделки.
5. После этого покупатель получает так называемое руководство по важным вопросам – юридический документ, составленный на 10–100 страницах, описывающий все возможные вопросы, которые могут возникнуть у покупателя и которые он намерен задать продавцу о приобретаемой недвижимости. Значение этого документа состоит в устранении дальнейших возможных споров между сторонами сделки – все возможные вопросы разъясняются в руководстве. Оно выдается, чтобы покупатель обладал достаточной информацией, прежде чем подписывать юридически обязывающее соглашение о покупке.
6. Подписание договора купли-продажи. Дополнительно следует проследить, чтобы договор включал все моменты, о которых было договорено с продавцом.
7. Оплата оставшейся суммы выкупной стоимости, перерегистрация права собственности.

Обратите внимание: если покупка оформляется в середине года, нужно также оговорить, что продавец оплатит часть налога на недвижимость, которая соответствует числу дней, в течение которых он владел недвижимостью до ее продажи. На эту же сумму можно снизить стоимость итоговой сделки.

Оформление договора купли-продажи

Договор – основной правоустанавливающий документ на недвижимость в Японии. Составляется исключительно на японском языке в присутствии нотариуса, потому при его оформлении важно участие персонального аккредитованного переводчика покупателя, который разъяснит ему суть и содержание договора. Также при подписании обычно присутствует и брокер по недвижимости, который сопровождает сделку.

Договор предварительно высылается покупателю, чтобы тот мог ознакомиться с его текстом на понятном ему языке. При этом, если в тексте договора на разных языках существуют разночтения либо противоречия, документ на японском языке имеет приоритет.

Когда все вопросы разъяснены, а покупатель одобряет покупку, обе стороны подписывают договор, ставя на своем имени, написанном иероглифами, оттиск персональной печати (факсимиле).

Затем дело передается адвокату, который будет заниматься подготовкой сертификатов на недвижимость и перерегистрацией права собственности на покупателя в Бюро по правовым вопросам. С момента регистрации в реестре недвижимости (toukibo) покупатель становится полноправным собственником и может свободно распоряжаться недвижимостью.

Документы для оформления

Для оформления договора купли-продажи покупателю потребуется минимальный пакет документов:

;
• печать;
• аффидевит (письменное заявление) присутствующего свидетеля;
• банковские реквизиты;
• налоговый номер. Налоговый орган требует, чтобы нерезиденты, владеющие недвижимостью в Японии, назначили резидента своим налоговым администратором. Эти функции может выполнять как знакомый японец, так и нанятый юрист.

Расходы при покупке недвижимости

Выкупная стоимость – далеко не все деньги, которые придется заплатить покупателю при оформлении недвижимости. Перечень обязательных расходов при покупке японской недвижимости обязательно будет включать:

• Налог на приобретение недвижимости – уплачивается с каждой сделки по перепродаже одного и того же объекта и составляет 4 % от суммы сделки.
• Регистрационный лицензионный налог (госпошлина за перерегистрацию) – зависит от типа регистрации. Например, первичная регистрация (новое жилье, наследство) осуществляется по ставке 0,4 % от стоимости жилья, при покупке у владельца – 2 % от сделки.
• Гербовый сбор – 500 тыс. иен.
• Комиссия брокера – как правило, составляет 3 % от суммы сделки + 60 тыс. иен.
• Налог на имущество и градостроительный налог – взимается с каждого владельца недвижимости ежегодно 1 января по ставкам 1,4 и 0,3 % соответственно (от оценочной стоимости объекта недвижимости).

Кроме указанных обязательных расходов покупателю из стран СНГ придется потратиться на услуги переводчика, нотариуса и адвоката для переоформления недвижимости в государственных реестрах Японии.

Советы при покупке недвижимости в Японии

При покупке японской недвижимости местные агенты советуют иностранцам:

• Чтобы сэкономить при покупке жилого дома, отдавайте предпочтение размещенным на арендованных земельных участках – они обходятся почти в два раза дешевле стоимости дома с землей.
• Отдавайте предпочтение местным брокерам, работающим с гражданами СНГ, а не русскоязычным посредникам – услуги первых обойдутся значительно дешевле.
• Если у вас нет возможности самостоятельно присутствовать на сделке и покупка жилья – исключительно инвестиция, заключите договор с местным агентством недвижимости на представительство. Они не только найдут квартиру и проведут сделку, но и будут управлять недвижимостью в ваших интересах.
• Выбирайте жилье в спальных районах – оно стоит значительно дешевле, но динамика роста цен на него превышает динамику в центре крупных городов.

Заключение

Японская недвижимость остается одной из самых дорогих в мире, потому позволить ее себе могут лишь состоятельные покупатели. В числе наиболее популярных городов для покупки жилья – Токио, Осака, Киото, Нагоя и Йокогама.

Цены на недвижимость в них могут значительно отличаться в зависимости от региона и вида жилья, а в среднем колеблются в пределах 300 тысяч – 1 миллиона долларов. Недвижимость более дорогого сегмента, в том числе квартиры с 5–7 комнатами, обойдутся на порядок дороже средних цен. При этом нужно учитывать, что стоимость сделки – далеко не все расходы, еще около 10 % уйдет на налоги и комиссии.

Для поиска жилья обычно используется несколько информационных каналов, но основные из них – профильные интернет-сайты и агентства недвижимости.

Цены в Японии в 2022 году

Жить в Стране Восходящего Солнца, как и отдыхать, очень дорого. И все равно туристы из многих государств мира стараются попасть в Японию, чтобы посмотреть на её достопримечательности, попробовать вкусную рыбу и морепродукты, проехаться на суперскоростных поездах и прикоснуться к восточной культуре.

Пытаться найти путёвки в низкий сезон – лишняя трата времени, поскольку такого понятия для посещения Японии не существует. И нет смысла в покупке горящих туров. Цены в Японии на всё сначала могут отпугнуть, но всегда есть способы сэкономить на отдыхе.

Летим в Японию: цены авиабилетов и визы

Самая затратная статья путешествия в эту азиатскую страну – билеты на самолёт. Стоимость зависит от удалённости населённого пункта РФ от японских островов.

Ближе всего к ним расположены Владивосток и Южно-Сахалинск. Из этих городов перелёт обойдётся в 11 тыс. руб. На несколько тысяч больше заплатят россияне, которые решат отправиться в Японию из Хабаровска и Иркутска. Билеты на рейсы до Токио из Петропавловска-Камчатского и Новосибирска будут стоить от 18 тыс.-24 тыс. руб.

Самые дорогие перелёты на прямые рейсы до японской столицы из Москвы и Санкт-Петербурга. Из столицы РФ до Токио без пересадок можно долететь за 36 тыс. руб. и больше, а с одной пересадкой – от 30 тыс. руб. Билеты на самолёт «Санкт-Петербург – Токио» обойдутся в 33 тыс. руб.

Экономить на билетах в Японию можно. Но для этого придётся мониторить тарифы авиакомпаний, которые осуществляют рейсы в Токио и другие города Японии. Лучше всего покупать проездные документы на рейс со стыковками или без пересадок за 2-3 месяца.

Советуем посмотреть экспертное видео: как и где лучше покапать самые дешевые авиабилеты в 2022 году.

Получить визу в Японию можно в дипломатических представительствах страны бесплатно. Оформить разрешение на въезд можно в посольстве в Москве и консульствах, открытых на Дальнем Востоке и в Санкт-Петербурге.

Жителям других регионов страны нужно обращаться в японские визовые центры. В этом случае нужно заплатить сервисный сбор и пересылку документов.

Цены на жильё в Японии в 2022 году

Российские бизнесмены, студенты, преподаватели ездят в Японию работать, учиться, читать лекции. Перед поездкой нужно узнать цены аренды жилья.

В Токио и других японских городах можно остановиться в:

• капсульных отелях;
• гестхаусах;
• гостиницах;
• квартирах;
• рёканах – традиционных японских гостиницах.

Выбирать жильё надо так, чтобы рядом было метро.

Проживание в отелях и рёканах

Бюджетные варианты жилья: гестхаусы, капсульные отели и хостелы. Там стоимость номера начинается с 16-27 долл. США в сутки.

Расценки на классические отели:

• 2-звёздочные – 45 долл. США;
• 3-звёздочные – от 55 долл.;
• 5-звёздочные – от 100 долл. и выше;
• рёкан с общей ванной – до 80 долл.;
• рёкан с собственной ванной – выше 100 долл.;
• рёкан с горячим источником (онсеном) – от 150 до 300 долл.

Проживание в отелях и гостиницах Токио и Киото обходится в разы дороже, чем в других соседних городах. Учитывая развитость метрополитена Японии, можно рассмотреть варианты бронирования отеля или квартиры в 20-30 мин. езды от города.

К недорогим местам проживания относятся сетевые отели, в том числе Токио Инн, где стоимость номера начинается с 4,7 тыс. руб. в сутки.

Японская гостиница Хоши Риокан (Hoshi Ryokan) – самая старая фирма в мире.

Аренда недвижимости

Окончательная цена определяется городом и районом проживания. В пригородах расценки ниже на жилую недвижимость, которая по размерам больше, чем в города.

Таблица 1. Тарифы на аренду 1-комнатных квартир в разных городах Японии.

Некоторые предприниматели и бизнесмены стараются купить своё жильё в Японии. Стоимость 1 квадрата в центре на 10-12 тыс. руб. выше, чем на периферии. Например, в Токио за 1 кв. м. просят до 32 тыс. руб., а в пригородах – 20 тыс. руб.

Дополнительно иностранцы платят 0,48% -1,1%. по ипотеке.

Приблизительные цены в трехзвездочных отелях Токи в 2022 году. Розовая линия – средняя цена, голубая – минимальная (данные booking.com).

Почему цены на продукты, алкоголь и сигареты в Японии такие высокие

Те, кто собирается самостоятельно посетить Токио, Киото или Кавасаки, должны заранее узнавать о стоимости еды в магазинах, торговых центрах, рынках, мини-маркетах и супермаркетах.

Продуктовая корзина на неделю туристам в среднем обходится в 15 тыс. иен. Напитки, сигареты и досуг придётся считать отдельно.

Для жителей России почти 9 тыс. руб. за еду на неделю – очень много. Особенно в городах, удалённых от Питера и Москвы.

Цены на японские продукты полностью соответствуют их качеству. Особенно это касается мяса, рыбы, морепродуктов, овощей, фруктов, молочной продукции.

За рыбой и морепродуктами надо отправляться на рынок, где стоимость таких товаров меньше, чем в супермаркетах.

Видео: обзор цен на продукты в японских супермаркетах

Подробное видео о стоимость продуктов и алкоголя в супермаркетах Японии.

Продукты

В торговых точках продаются полуфабрикаты, готовые блюда, а также продукты питания, из которых надо готовить рис, суп, салаты и т.д.

Японцы входят в число самых работающих наций мира, и с приготовлением еды они стараются не заморачиваться. В магазинах много продуктов в термоупаковках, которые можно быстро приготовить или разогреть в микроволновке.

Таблица 2. Цены на еду в магазинах страны.

Цены на колбасные изделия и мясо в Японии «кусаются». Недорогая еда продаётся около станций метро и внутри метрополитена, где расположены ресторанчики и кафе. Без опасения можно есть в торговых центрах и на вокзалах.

В заведениях фастфуда можно пообедать на 300-400 руб. Сосиска в тесте обойдётся в 125 руб., вафли – в 265 руб., молочный коктейль – около 240 руб.

Недорогими будут блюда, где есть рис или лапша, традиционные виды еды в Японии. В состав наборов входят рис/лапша, мясо, напиток, суп. Такой ужин легко организовать на арендуемой квартире или в номере отеля. Салаты, готовые блюда, мясо или рыба продаются в супермаркетах или готовятся в кафе на вынос.

Суши/роллы

В ресторанах и кафе суши и роллы дороже, поэтому многие иностранцы покупают это блюдо в готовом виде в супермаркете.

В Японии стоит сет около 150 руб

Алкоголь

Спиртные напитки в Японии дешевле, чем в России. Купить можно разные сорта водки, виски, вино.

Стоимость некоторых видов алкоголя:

• рисовая водка или рисовое вино – около 200-300 руб./0,33 л. Продаётся и в бутылках по 2 л.;
• водка из батата, которую привозят из Южной Кореи, стоит почти 500 руб. за 0,7 л.;
• виски – до 600 руб./бутылка;
• виноградное вино – 350-400 руб./0,7 л.;
• фруктовые вина – 450 руб./упаковка 2 л.

Коктейли в барах стоят от 220 руб., пиво – от 280 руб., виски – от 224 руб.

Рестораны

Еда в Японии всегда свежая. При этом цены в ресторанах и кафе доступные. Хотя есть много заведений экстра-класса, где стоимость блюд заоблачная. В дорогих ресторанах минимальный чек на двоих начинается с 10 тыс. руб.

Но иностранцы туда не ходят, а питаются в бюджетных местах:

• суши из морепродуктов, шашлык из тунца или морского ежа на рынке Киото – 850 руб.;
• завтрак или обед на рынках Киото – почти 1 тыс. руб.;
• ужин в конвейерном ресторане – чуть больше 1,5 тыс. руб.;
• суши-рестораны – 1 тыс. руб./порция.

Рекомендуется посещать китайские, корейские и индийские рестораны, где еда недорогая и вкусная.

Только надо быть осторожными с пряностями и специями, которых бывает очень много в традиционных блюдах.

Цены в кафе чуть ниже, чем в ресторанах. Минусы питания в кафе и фаст-фудах – отсутствие васаби, без которого японцы практически не едят ничего.

Маленькое уличное кафе в Токио

Цены традиционных блюд в кафе, закусочных, ресторанах и Макдональдсах (в иенах):

• рис с мидиями и креветками – 650;
• спагетти в воке – 800;
• суп том-ям – до 900;
• пицца с морепродуктами – 1,2 тыс.;
• хот-дог – 260;
• десерт – до 600;
• гамбургер – от 400.

1 иена – 0,64 руб. Сто иен – чуть больше 63 руб.

Табачные изделия

Одна пачка сигарет в Японии стоит 240-300 руб.

Расценки на проезд в общественном транспорте

Транспортная система в Японии прекрасно развита. Поэтому легко самостоятельно планировать поездки по стране. Только проезд дороже, чем в России. Стоимость билетов приблизительно такая же, как в Италии, Германии, Франции.

В Японии главная ж/д компания – Japan Railways.

Она разработала для туристов JR Пасс. Это транспортная карта для иностранцев.

После заполнения всех нужных строк проездной документ приходит на электронную почту. Файл надо распечатать и поменять на любой станции метро на проездной.

Карточка именная, поэтому передать её другому не получится. В случае потери иностранцу придётся платить за каждую поездку, поскольку проездной не перевыпускается. Действует на метро, пригородных поездах и синкансенах.

• 1 неделя – 264 долл.;
• 2 недели – 422 долл.;
• 3 недели – 542 долл.

Цены на метро в Японии зависят от зон, которые есть в подземке в больших городах. Метрополитен работает с 5 утра до 23 часов 30 минут.

К основным видам транспорта в Токио, Киото и других городах-мегаполисах относятся поезда, автобусы и метро.

• поезд Токио – Киото – почти 8 тыс. руб. в одну сторону;
• дневной проездной на метро – 500 руб.;
• разовая поездка в автобусе/трамвае – 110-300 руб.

Пользоваться такси в Токио, Осаке, Киото, Кобе и других населённых пунктах будет очень затратно для туристов.

Тарифы в дневное время:

• посадка в машину – от 300 руб.
• каждые 280 м – около 40 руб.

Цены на такси и общественный транспорт в столице Японии в 2022 году

Плюс придётся дополнительно платить за простой в пробках. Плата начисляется за каждые 105 секунд, когда скорость машины была ниже 10 км/ч.

После 23.00 до 6.00 начинает действовать ночной тариф, который выше обычного на 30%.

Кроме JR Пасс работает в Токио и другая система карточек, которая называется Пасмо. Продаются проездные в автоматах. Их надо пополнять наличными и потом использовать для поездок в метро или на поездах железной дороги. Стоимость – около 300 руб.

Перед каждой поездкой карту необходимо приложить к турникету, чтобы система считала нужную сумму. Карточку «Пасмо» используют и для оплаты товаров в магазинах Токио.

Связь

Можно купить симку, но процесс получения карточки сложный, как и тарифы. Поэтому иностранцы арендуют роутеры, сим-карты и смартфоны у мобильных операторов.

Стоимость аренды устройств для связи:

• айфон с пакетом на 1 тыс. минут внутри Японии и безлимитным интернетом – 100 долл. США;
• аренда сим-карты – около 100 долл. США;
• USB-модем – 45 долл./3 дня;
• простой телефон – 2 долл. США/1 день. Залог – 300 долл. Пакет услуг подключается отдельно.

В Японии тарификация идёт за байты, поэтому в пакетах указываются цифры 128, 256 байт и т.д. Тарификация на мобильный интернет зависит от оператора и пакета услуг.

• Оператор Комфорт Вэй – 147 руб./1 мегабайт;
• Теле2 – 50 руб./1 мегабайт;
• Мегафон – 28-33 руб./1 МБ;
• Билайн – 5 руб./1 МБ.

Развлечения

Япония – это страна, где надо много смотреть, гулять, фотографировать и приобщаться к местной культуре, историям, традициям.

Туристы стараются попасть в красивые храмы, которых в стране очень много. Кроме этого, есть активные развлечения – парки, Диснейленд, заповедники, ночные клубы, бары.

Особенности японской недвижимости: как купить квартиру в Японии в 2020 году? Рекомендации юриста

Японская недвижимость считается наиболее дорогостоящей в мире. Завышенная ценовая политика объясняется перенаселенностью страны, минимальным количеством свободной земли для строения домов, а высокий порог сейсмической активности вынуждает использовать дорогостоящие материалы и антисейсмические модернизации. Поэтому позволить себе войти на этот рынок может далеко не каждый человек. Многие российские граждане задумываются – как купить квартиру в Японии? Поможет ли это в приобретении статуса гражданина Японии? Сколько стоят квартиры в Японии? Попробуем разобраться.

Выбор жилья в Японии

Как и в любой стране, рынок недвижимости Японии представлен большим разнообразием объектов недвижимости. При этом, недвижимое имущество имеет свои особенности, как при покупке, так и при эксплуатации. Разберёмся в разнообразии японского жилья.

Новостройки

Приобрести японские квартиры в новостройках, которые еще не введены в эксплуатацию, можно в специальных шоу-румах. В центральном офисе будущим клиентам демонстрируют пятиминутные видеоролики о жилищном массиве. После просмотра покупателю показывают помещение, что в точности повторяет планировку апартаментов. Каждому покупателю раскрываются все технологические процессы по защите домов в случае сейсмической активности. Менеджеры используют миниатюрные здания, чтобы наглядно демонстрировать работу амортизационной системы.

Вторичное жилье

Цена недвижимости такого класса может быть в разы доступнее жилья в новостройке. К примеру, коренные жители страны не оформляют на себя квартиру, если в ней кто-то покончил жизнь самоубийством. Согласно законам, риэлторам или владельцам квартир запрещено скрывать такую информацию. В данном случае не суеверные иностранцы могут воспользоваться довольно выгодным предложением (цена иногда втрое меньше рыночной).

Классический дом обычно строят деревянным. Однако модернизированная недвижимость в Японии смоделирована далеко не по установленным канонам. Страна выделяется своими неординарными решениями в архитектуре – рынок переполнен домами нестандартной формы. Проектирование уникальных решений можно объяснить высокой ценой за квадратуру, поэтому архитекторы стараются максимально использовать свободное пространство.

Нежилые помещения

Страна входит в рейтинг передовых мировых гигантов, поэтому недвижимость здесь пользуется особенным спросом. Сумма годового оборота коммерческого сектора превышает 50 млрд. долларов США. Высоким спросом пользуются инвестиционные пакеты в офисном секторе с максимальной ставкой доходности.

Стоимость недвижимости в Японии

Сколько стоит квартира в Японии? Особенно дорогая недвижимость в столице и центральных регионах страны. Из-за недостатка свободного пространства, в городе набирает обороты подземное строительство. Стоимость одного кв.м. жилой площадки в центральном регионе начинается от 20 тыс. долларов, в спальном районе – от 8 тыс.

Строители чаще всего используют квадратуру в 65 м2. Такая квадратура считается средней и самой популярной среди покупателей. В итоге получается существенная сумма, поэтому иностранцы больше обращают внимание на загородные дома (действуют неплохие условия по ипотеке).

Где найти жильё для покупки?

Существует несколько способов покупки жилья: помощь риэлтора, покупка через интернет или непосредственно у застройщика.

Поиск в интернете

Русскоязычных сайтов, на которых можно посмотреть каталог недвижимости, не так и много.

На портале luxuryestate размещено больше 350 тыс. вариантов о продаже недвижимости не только в Японии. В ресурсе представлены только элитные апартаменты. При выборе русского языка, стоимость автоматически конвертируется в национальную валюту.

Компания Sotheby’s – популярный портал sothebysrealty.com для покупки дорогой недвижимости.

На сайте world-real-estate.ru есть несколько классов недвижимости. Здесь можно приобрести все: от подсобки до квартиры в Японии.

Агентство недвижимости

Помощь агентства – самое обдуманное и оправданное решение. Процедура приобретения апартаментов в других странах выделяется множеством нюансов, с которыми не так просто разобраться неопытному иностранцу. К тому же стоит скрупулезно подходить к составлению текста договора. Агент учитывает желания, бюджет и предлагает клиенту самые выгодные варианты.

Самостоятельный поиск

Объявлений о продаже потенциальных вариантов не найти в газетах. Можно поискать варианты на специализированных порталах, указанных выше. Однако процедура выделяется своими нюансами: шанс связаться напрямую с хозяином квартиры практически равен нулю. Обычно японцы предпочитают поручить продажу своей недвижимости агентству, чтобы избавить себя от проблем с составлением и подписанием договора. Поэтому лучше доверить это профессионалам.

Как приобрести недвижимость в Японии?

Вне зависимости от класса покупаемых апартаментов, процедура их регистрации проходит несколько этапов:

• обращение к агенту;
• выбор апартаментов;
• внесение аванса;
• внесение всей суммы;
• регистрация апартаментов.

Пакет документов

При наличии полной суммы для приобретения апартаментов, иностранец должен иметь при себе только документ, удостоверяющий личность. Законы страны не предъявляют специальных требований для покупки недвижимости при наличии необходимой суммы. Если же у человека не хватает денег на покупку, и он намерен брать кредит или оформлять ипотеку – ему необходимо поручительство гражданина Японии или вид на жительство.

Заключение договора

Заключение договора проводится в присутствии всех сторон сделки (приглашение переводчика – обязательное). Заключение проводится после внесение аванса и обсуждения всех нюансов.

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности проводится нотариусом после внесения остаточной суммы стоимости недвижимости. Регистрация также допускается после оформления кредитного или ипотечного договора.

Особенности налогообложения

При приобретении апартаментов граждане Японии и иностранцы должны уплатить налог. Его ставка устанавливается Законом и в среднем равна 1,4% от цены покупки. Кроме того, власти города удерживают дополнительных полпроцента от цены недвижимости, которые направляются на создание новых проектов и развитие города. Еще полпроцента нужно заплатить при покупке апартаментов в новостройке.

Эмиграция в Японию при покупке недвижимости

Получить постоянное место жительства в стране не просто. Есть несколько законных способов получить такой статус:

• брак с коренным японцем или японкой;
• наличие трудового контракта, договора;
• учеба в ВУЗе.

Оформить право собственности на жилье, чтобы получить статус ПМЖ, недостаточно. Хотя такая покупка может стать весомым фактом для того, чтобы иммиграционная служба быстрее рассмотрела заявку.

Возможность получения гражданства

На получение гражданства покупка апартаментов не влияет. Хотя квартира – плюс для иммиграционной службы при присвоении человеку такого статуса.

Нюансы покупки недвижимости в крупных мегаполисах

Крупные мегаполисы – бизнес центры страны, где стремятся найти работу многие иностранцы. Поэтому ценовая политика апартаментов здесь в разы выше, они пользуются особенным спросом у жителей города и приезжих.

Токио

Бизнес столица Японии. Это большой мегаполис, что расположился в восточной части острова Хонсю. Каждый район столицы выделяется особенной архитектурой и обстановкой, поэтому иностранцам может показаться, что каждый район – это отдельный город. Столица поражает своим неоновым освещением и разнообразной архитектурой.

Здесь есть места со старыми постройками, что олицетворяют национальную культуру. Жилые кварталы, которые были построенные после войны, привлекают своей доступностью и компактностью. Ближе к центру возвышаются масштабные дома и офисные помещения. Из-за нехватки земли для строительства цены на апартаменты высокие (от 10 тыс. долларов за один кв.метр и выше). Купить квартиру в Токио – мечта каждого начинающего бизнесмена.

Осаке

Город расположен в южной части острова Хонсю. Его омывает Японское море. Это — столица торговли страны. Здесь расположены многие бизнес-центры, соответственно, большая доля недвижимости коммерческого сегмента. Кроме иностранных инвесторов, что хотят вложить деньги в развитие бизнеса, в этот город приезжает множество иностранцев, которые хотят найти работу. Неслучайно город занимает второе место по количеству иммигрантов после столицы. Средняя цена за квадратный метр недвижимости здесь начинается от 6 тыс. $. Недвижимость вторичного рынка выделяется более доступной ценой и начинается от 3 тыс. за кв.м.

Киото

Город по праву считается самым красивым в стране. Когда-то именно он был центром культуры и бизнеса в стране. Город расположен в центре острова Хонсю. Это центр культуры, в котором все стараются сохранить исторические традиции и уникальную атмосферу страны. Поэтому здесь не меняют старинные дома, дворики, улицы, что сохранились еще со средневековья, не сносят классические японские дома из дерева. И хотя многие иностранцы приезжают сюда изначально за экзотикой, стоит отметить, что недвижимость пользуется здесь особенным спросом.

Ипотека в Японии

Оформление ипотеки – самый допустимый и популярный способ покупки недвижимости премиум или элитного сегмента. Практически все жители страны имеют право воспользоваться этой прерогативой.

Может ли гражданин России получить японскую ипотеку?

Для иностранных граждан действуют определенные ограничения:

• человек минимум 5 лет проживает в стране и ни разу не пересекал границу;
• наличие статуса – ПМЖ;
• знания японского языка на уровне выше среднего;
• в Японию иностранец переехал со своей семьей, или он оформил брак с гражданином/гражданкой страны;
• трудовой стаж в Японии (что нужно документально подтвердить) – минимум 5 лет;
• веские аргументы для получения статуса гражданина Японии.

Ипотечные ставки

Самый минимальный показатель по ипотеке сохранился в Японии. Сегодня его размер составляет меньше 1,4%. Такие доступные условия обусловлены минимальным повышением общего уровня цен на товары и услуги, а также высокой ценовой политикой жилья. Жители страны охотно пользуются этой прерогативой. Арендовать недвижимость позволит себе не каждый, а выплаты по ипотечному договору растягиваются на 30-50 лет. Для оформления ипотечного договора необходимо быть гражданином страны или иметь статус резидента Японии. Важно получать стабильный доход на уровне выше среднего. Средний размер кредита — 90% от цены апартаментов. В стране существует законодательная норма, согласно которой владелец обязан рассказать об истории недвижимости. Если там были совершены убийства или самоубийства, она продается по минимальной цене, аренда в этом случае будет неоправданной.

Особенности ипотечной политики Японии

Для получения ипотечного кредита необходимо выполнить ряд условий:

• внести первоначальный взнос в размере 10% от цены недвижимости;
• за иностранца должен поручиться гражданин страны с отличной кредитной историей;
• ставка по проценту –2 % в год;
• кредит должен быть выплачен через 35-50 лет. Если договор был оформлен сроком на сто лет, сумму возвращают дети или внуки покупателя.

Самыми подходящими для оформления ипотечного договора являются японские городские банки. В региональных банках условия немного хуже, потому что объем операций и их капитал в два-три раза меньше. Они ориентированы на физических лиц (резидентов) и маленькие фирмы.

Необходимые документы для оформления ипотечного договора

Для подписания ипотечного договора с одним из японских банков, важно иметь при себе перечень документов:

• идентификатор личности;
• справку об истории оформленных и оплаченных кредитов;
• справку о фиксированной прибыли;
• справку о прибыли членов семьи.

Заключение

Приобретением недвижимости в Японии заинтересованы иностранные граждане. Среди главных плюсов – активная поддержка государственной политики строительного сегмента. Возведение новых домов поддерживается на государственном уровне, поэтому страна занимает ведущие позиции на всемирном рынке недвижимости. Купить квартиру в Японии не составит труда, если обратиться к риэлторам.

Работаю юристом в консалтинге, защищаю интересы граждан и организаций в судах общей юрисдикции и арбитраже. В настоящее время получаю степень магистра юриспруденции по международному праву. Я обожаю путешествовать и знаю всё о заграничных поездках. Мои статьи это не только теория для путешественника, но и большой багаж практического опыта, которым я с удовольствием с вами делюсь. Надеюсь, что в них вы почерпнёте для себя много новой и полезной информации.

Взрывной рост или падение: прогноз цен на недвижимость в 2022 году

Пошатнувшиеся в очередной раз курсы рубля и акций российских компаний заставили некоторых инвесторов задуматься, правильно ли они хранят свои деньги. Может быть, лучше по старинке, вложиться в недвижимость? Купить квартиру-две-три. А что, если и цены на них рухнут? Финтолк объясняет, что ждет россиян после ипотечного бума 2020-2021 годов.

• Во всем виновата ипотека
• Почему цены на недвижимость пойдут вверх
• Почему цены на недвижимость пойдут вниз

Во всем виновата ипотека

В том, что недвижимость так резко подорожала, виновата в первую очередь льготная ипотека. Весной 2020 года на фоне все шире распространявшегося коронавируса правительство решило поддержать застройщиков и их клиентов. И предложило ипотеку с господдержкой на жилье в новостройках всего под 6,5 % годовых.

Дальше цены на квартиры просто не могли не рвануть вверх. Потому что на высокий спрос наложилось не поспевающее предложение. На застройщиков сильно повлиял локдаун — из-за карантина темпы работ снизились, из-за закрытия границ возникла нехватка рабочей гастарбайтерской силы. К тому же подорожали стройматериалы.

В итоге за 2020 год квадратный метр жилья в новостройках в среднем по России подорожал на 19 %. Такие цифры приводятся в исследовании сервиса объявлений «Авито».

Изначально льготная ипотека должна была действовать до 1 ноября 2020 года, затем ее продлили до 1 июля 2021 года. В воздухе висел вопрос: что же будет дальше? Ведь льготную ипотеку взяли даже те, кто изначально планировал покупать жилье попозже, исчерпав тем самым спрос. А тут еще ключевая ставка Центробанка начала расти, увеличивая стоимость обычной, нельготной ипотеки. В такой ситуации просто взять и отменить любую поддержку заемщиков и застройщиков было чревато.

Поэтому ее не отменили, но несколько урезали. Теперь ставка по льготной ипотеке = 7 % годовых, а сумма ограничена 3 млн рублей (было 12 млн для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей, 6 млн для других регионов). В таком виде программа действует до 1 июля 2022 года. Что будет дальше, в правительстве пока не решили.

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:

— За 2020 и 2021 годы покупатели максимально выбрали наиболее ликвидные предложения, на рынке сформировался дефицит, потому что значительный объем нового предложения не удалось вывести. За 2021 год в продажу вывели только около 3,7 млн кв. м жилья, то есть фактически только восполнили те квадратные метры, которые были сданы. В 2022 году к выводу планируется около 5 млн кв. м, что должно сбалансировать рынок.

Почему цены на недвижимость пойдут вверх

Большого снижения спроса на недвижимость эксперты пока не ожидают — даже несмотря на большую вероятность того, что программу господдержки в 2022 году могут свернуть окончательно.

Россияне в любом случае будут стараться улучшать свои жилищные условия, переезжать, поэтому обычная динамика рынка (какой она была до взрывного роста спроса от льготной ипотеки), скорее всего, восстановится.

Прогноз роста цен на недвижимость по итогам года от экспертов Финтолка — 10-12 %.

Татьяна Стародумова, директор по продажам ГК «Меридиан»:

— Ставка ипотеки будет выше, но не настолько, чтобы это привело к стагнации. Рост цен, который наблюдался в 2020 и 2021 годах, сохранится, но будет уже не таким большим и не таким методичным. Удлинился и временной цикл роста (не от месяца к месяцу, а от квартала к кварталу).

По мнению экспертов, способствовать повышению стоимости жилья будут, в частности, дальнейший рост цен на стройматериалы, увеличение затрат застройщиков в связи с новыми обязательствами по строительству социальной инфраструктуры и другие факторы.

Поэтому прогноз цен на недвижимость в России выходит для покупателей так себе.

Андрей Ковалев, стратегический и антикризисный управляющий:

— Доступнее жилье точно не станет. Если в прошлые годы цену на недвижимость сильно толкала вверх доступная ипотека, то в 2022 стоимость на недвижимость будут толкать вверх инфляция, проблемы с рабочей силой на большинстве строек, дорожающие финансовые ресурсы для девелоперов. Хорошая новость заключается лишь в том, что рост стоимости замедлится по сравнению с периодом 2019-2021.

Почему цены на недвижимость пойдут вниз

Но, как это всегда бывает, гарантировать рост цен тоже никто не может. Есть факторы, которые говорят о том, что жилье в 2022 году может внезапно заметно подешеветь. Это касается прогноза цен как на новостройки, так и на вторичку.

«За повышением ключевой процентной ставки Центробанка растут и ставки ипотечного кредитования. Соответственно, кредиты становятся намного дороже, и это будет влиять на снижение покупательского спроса. Также на цены повлияет открытие границ. Когда границы закрыты, люди не вывозят большой объем денежных средств за границу (в недвижимость, на отдых). Поэтому инвестируют в российскую недвижимость», — считает руководитель агентства недвижимости Oazis Estate Ольга Изосина.

Также есть точка зрения, что квартиры в России сейчас переоценены. Так, расчеты с использованием стоимости аренды однокомнатных квартир и доходности десятилетних ОФЗ для определения примерной стоимости денег в будущем показывают: справедливая стоимость средней российской однушки сейчас = 2,17 млн рублей. При том, что фактическая цена ее в феврале 2022-го составляет 2,8 млн рублей.

Эксперты Финтолка обращают внимание: если перевести цены на российские квартиры в доллары США, то можно увидеть, как динамика роста цен коррелирует с динамикой роста фондового индекса РТС.
Например, в 2021 году на пике РТС вырос на 30 % — и аналогичный рост наблюдался со стоимостью жилья. Поэтому если в ближайшее время индекс РТС скорректируется, то можно будет наблюдать и снижение на рынке недвижимости.

«Можно сказать, что российский рынок недвижимости в 2022 году, вероятно, ждет очень жесткая посадка. Скорее всего, это связано не столько с проблемами самого рынка, сколько с общими проблемами в российской экономике, которые будут сопровождаться девальвационными процессами. Из-за чего рублевая цена квадратного метра упадет на 5-7 %, а долларовая на 15-20 %», — предсказывает старший аналитик компании Esperio Антон Быков.

Здесь надо отметить, что и в прошлом году стоимость жилья не росла непрерывно. Например, в конце лета цены на новостройки в столице снижались на 1,5 % за счет активного ввода новых домов и скидок от застройщиков. Тогда уже звучал прогноз цен на недвижимость в Москве с большой вероятностью снижения на 10-15 %, но этот прогноз так и не сбылся.

Подведем итоги. Большинство опрошенных Финтолком экспертов утверждают, что, пока спрос на недвижимость не исчерпан, есть поводы для роста цен и без льготной ипотеки. В то же время свои коррективы может внести экономическая ситуация в стране, способная обрушить что угодно — и не только цены на жилье. Да и фактор отмены льготной ипотеки не стоит сбрасывать со счетов — он еще может преподнести неприятные сюрпризы для застройщиков.

Не хотим терять вас, давайте дружить! Подпишитесь на наш Telegram-канал, тут финансовые лайфхаки каждый день!

Особенности приобретения недвижимости в Японии

Планируя переезд в Токио или любой другой японский город, необходимо не только предварительно оформить визу и купить авиабилеты, но и позаботиться о поиске квартиры. Конечно, можно ограничиться проживанием в гостинице, но если речь идёт о длительном пребывании в этой стране, или, тем более, о переезде, то такой вариант наверняка не подойдёт. При этом не стоит забывать, что недвижимость в Японии очень дорогая как для покупки, так и для аренды. Это касается не только столицы, традиционно популярной среди иностранцев, но и других крупных городов.

Преимущества приобретения недвижимости в Японии

Почему российские граждане переезжают в Токио? Чаще всего это происходит по личным обстоятельствам или по работе. Местное законодательство не благоприятствует иммиграции, поэтому большая часть иностранцев, которых в Японии не так уж мало, находится там по туристическим, учебным или рабочим визам. Это значительно ограничивает их в аренде квартир, поскольку сдача внаём жилых помещений в Японии возможна только тем гражданам, которые как минимум получили ВНЖ.

С другой стороны, никто не запрещает иностранцам приобретать недвижимость в Токио или где-либо ещё. При наличии квартиры или дома в частной собственности гражданин может проживать в ней, невзирая на отсутствие ВНЖ. Нужно только следить за тем, чтобы въездная виза не была просрочена.

Относительно того, как живут в Японии обычные люди, то чаще всего граждане селятся в многоэтажных домах. Площадь и стоимость квартиры зависит от материального положения её владельца или арендатора. В пригороде большинство граждан живут в частных домах.

В целом качество японской недвижимости оставляет желать лучшего. Это касается, как правило, недостаточной (по европейским меркам) площади квартир и домов. С другой стороны, технология строительства в Японии находится на высоком уровне. Практически все современные многоквартирные дома возводятся с учетом повышенной сейсмической опасности.

Поиск подходящего жилья

Если иностранец приезжает в Японию надолго, то в его интересах будет как можно быстрее арендовать квартиру. Так он сможет сэкономить на оплате гостиницы и питании. Если человек свободно владеет японским языком, то поиски подходящего жилья можно начинать самостоятельно. Но если общение с местными гражданами ограничивается фразами на английском, то без помощи посредников не обойтись.

Самостоятельно

Как и в России, искать квартиру без привлечения риелтора или агентства в Японии теоретически более выгодно. Но самостоятельный поиск жилья в этой стране ограничивается лишь комнатами, оплата за которые производится неформально, посредством передачи наличных денег. Аренда квартир практически всегда требует заключения официального договора. Поэтому для юридического сопровождения сделки люди обращаются в агентство недвижимости.

Попытаться найти квартиру можно, просматривая специализированные сайты и газеты. В Токио и других крупных городах объявления о сдаче жилья также размещаются на специальных досках возле выходов из метро и вблизи платформ пригородных электричек. Однако такие объявления почти всегда расклеиваются самими агентствами.

С помощью сайтов

Использование интернет-ресурсов для поиска квартиры или дома намного удобнее, чем просмотр объявлений возле железнодорожной станции. Ведь здесь можно использовать фильтры по различным параметрам: цене, количеству комнат, району, этажу и т.д. Кроме того, база жилья на сайтах по аренде и продаже недвижимости во много раз больше, чем на любой доске бумажных объявлений.

Интернет-ресурсы по продаже квартир и домов делятся на два типа. Одни из них являются агрегаторами объявлений, на которых размещается информация и фотографии, предоставленные агентствами или владельцами жилья. Второй тип – это сайты риелторов, работающих исключительно по собственной базе данных.

Через агентство недвижимости

Иностранцы, впервые приехавшие в Японию, смутно разбираются в местном законодательстве. Поэтому для аренды или покупки квартиры им лучше воспользоваться помощью посредника – риелтора или агентства.

В Японии работает множество фирм, предоставляющих услуги юридического сопровождения сделок по аренде или покупке жилья. В одном лишь Токио их несколько сотен. Некоторые из агентств работают со своей базой данных недвижимости, другие ищут арендаторов или покупателей по общему каталогу помещений, получая проценты с каждого заключенного договора.

Поиск квартиры в Японии имеет характерные особенности, которые не встретишь в России или некоторых других государствах. Например, при обращении в агентство у иностранца всегда спросят, имеет ли он гаранта – японского гражданина, готового за него поручиться. Размер арендной платы и срок найма не столь важны – владельцу необходимо быть уверенным, что в случае нанесения ущерба их кто-то компенсирует. Ведь если иностранец уедет из Японии, при отсутствии поручителя взыскать убытки будет практически невозможно.

Для решения этой проблемы в крупных городах существуют специальные поручительские компании. Они предоставляют иностранным гражданам, желающим снять жильё, услуги гаранта за определенную сумму. Обычно она составляет от 10 до 30 тысяч иен (90-270 долларов США). Помимо стоимости аренды за первый месяц и оплаты гаранта, будущему жильцу придётся предоставить владельцу квартиры денежный залог.

При покупке объекта недвижимости подобных проблем не существует. Здесь необходимо лишь позаботиться о юридической чистоте сделки. Учитывая, что квартиры и дома в Японии стоят очень дорого, во избежание недоразумений многие покупатели и продавцы недвижимости предпочитают иметь дело с крупными сетевыми агентствами, имеющими свои филиалы практически в любой префектуре.

Рынок недвижимости в Японии

Если вы хотите узнать, в каких квартирах живут японцы, то ответ на этот вопрос, как и в любой другой стране, определяется финансовым благосостоянием. Чем дороже объект недвижимости, тем он просторнее и качественнее.

Характерной особенностью японского жилья является практичность и эргономика. В отличие от США, где малогабаритные квартиры встречаются только в домах старой постройки, в Японии их можно найти и в новых жилых комплексах. Однако площадь таких помещений может ограничиваться 12-18 кв.м.

Первичный рынок

Если иностранец желает купить квартиру по наиболее выгодной цене, ему лучше обратить внимание на новостройки. Как и в России, жильё в доме, который ещё не введен в эксплуатацию, может продаваться со скидкой в 10-20%. После завершения строительства цена на такую квартиру значительно возрастает. Подобрать подходящие варианты жилья на первичном рынке можно на специализированных сайтах, а также обратившись в агентство недвижимости или.

Вторичное жилье

Несмотря на то, что в крупных японских городах регулярно вводят в эксплуатацию новые жилые комплексы, большая часть квартир в этой стране находится в относительно старых домах, построенных в 60-80-е гг. прошлого века. Такие квартиры, как правило, малогабаритные, площадью от 40 до 80 кв.м.

Иностранцам не стоит рассчитывать на то, что если квартиры в Японии маленькие, то это гарантирует их доступную стоимость. Многое зависит от месторасположения дома. Чем ближе он к центру города, к станции метро или к платформе электрички, тем дороже будет стоить квартира. Чаще всего малогабаритное жильё, планировка которого немного напоминает наши «хрущёвки», можно встретить в мегаполисах. Это объясняется тем, что в крупных городах намного больше студентов, молодых семейных пар и одиноких работающих граждан, чем в провинции. В маленьких городах, где цены на недвижимость ниже, многие семьи могут позволить себе более просторное жильё.

Частные дома

Покупка загородного коттеджа с обширным участком земли для большинства японских семей остаётся несбыточной мечтой. Основная масса населения здесь живёт в городах, причем значительная часть – в крупных агломерациях, где земля стоит очень дорого. Соответственно, дома в Японии, как и квартиры, ограничены в размерах.

Можно ли в России представить трёхэтажный жилой дом площадью 90 кв.м.? В Японии подобные таунхаусы не редкость. Если это окраина Токио, то аренда такого дома обойдётся примерно в 5 тысяч долларов США. Конечно же, подобное жильё не имеет сада или заднего двора. Частные дома с небольшим участком земли (1-2 сотки), расположенные в пределах столичной агломерации, стоят примерно 1,5-2 миллиона долларов. Причем это не какое-то элитное жильё, а совершенно обычный дом с пятью небольшими комнатами и гаражом на две машины.

Можно ли в Японии купить дом с общей площадью более 200 кв.м? Конечно же, в этой стране существует спрос и на такое жильё. Но его цена здесь будет куда выше, чем в других развитых странах.

Торговая недвижимость

Один из наиболее простых способов получить вид на жительство в Японии – это открытие бизнеса. Причем совершенно необязательно строить фабрику или какое-либо другое производство. Вполне подойдёт покупка торгового или офисного помещения. Это не только будет считаться основанием для выдачи ВНЖ, но и обеспечит стабильным доходом от аренды. Единственным минусом такой сделки является минимальная рентабельность. Для Японии, где ставки кредитования чрезвычайно низкие, прибыль в размере 4-6% годовых для многих предпринимателей считается вполне приемлемой.

Стоимость жилых помещений в разных мегаполисах в 2021 году

Покупка недвижимости в Японии – чрезвычайно затратное дело. Иностранцам вдвойне сложнее, поскольку они плохо ориентируются в местной конъюнктуре и попросту не знают, например, сколько стоит квартира в Токио. В результате можно ошибиться и выбрать объект по завышенной цене.

Если покупателя интересует район с хорошей транспортной доступностью и, как уверяет реклама, «отличным видом из окна», то такая трёхкомнатная квартира общей площадью 76 кв.м. (зал 19,9 кв.м, и две спальни: 15,4 кв.м и 16,9 кв.м.) обойдётся примерно в $700 тыс.

Студия общей площадью 16 кв.м. будет стоить около 100 тыс. долларов. В столице такое жильё пользуется спросом у студентов и одиноких граждан. Таунхаус с гаражом, но без сада или дворика, площадью 123 кв.м. обойдётся в 1,5 млн долларов. Обычный «бюджетный» домик 100-130 кв.м. в ближнем пригороде недалеко от станции электрички стоит примерно 600 тыс. долларов.

Несмотря на многообразие вариантов покупки, никто не сможет точно сказать, сколько стоит жилье в Японии. Немалое влияние оказывает местонахождение недвижимости и другие факторы. Если же судить по средней цене квадратного метра квартиры в Токио, то по состоянию на 2021 год она достигает 7000 долларов.

Во втором по величине городе Японии – Осаке цены на жилую недвижимость не сильно ниже. Средняя стоимость квадратного метра там составляет 5000-6000 долларов. Примерно такая же ситуация в Иокогаме и Кобе.

Аренда

Снять квартиру в Японии можно по различной цене, начиная от $300 за студию площадью 12 кв.м. и заканчивая многокомнатными апартаментами стоимостью 5-7 тыс. долларов в месяц и выше. Как правило, арендатор самостоятельно выискивает подходящее жильё на специализированных сайтах или через агентство.

Если иностранец приезжает в Токио на работу или учебу, то он должен ориентироваться на стоимость аренды, начиная от 1500 долларов в месяц. За эту цену можно найти небольшую двухкомнатную квартиру площадью 50-60 кв.м.

Оформление покупки

Примерный алгоритм действий при поиске недвижимости выглядит следующим образом. Для начала, чтобы купить жилье в Японии, иностранцу нужно обратиться за помощью в агентство недвижимости или воспользоваться услугами юриста, который специализируется на проведении подобных сделок. Все документы оформляются на японском языке, поэтому без посторонней помощи не обойтись. Сама же процедура выглядит следующим образом.

• Выбор объекта жилой недвижимости.
• Обращение в агентство. Подавляющее большинство объявлений о продаже квартир на сайтах или на специальных досках вблизи станций метро размещены посредниками. Поэтому возле информации о самом объекте всегда можно найти контактный телефон риелтора.
• Оплата аванса. Чтобы квартира была снята с продажи, покупателю нужно обратить часть её стоимости в авансовый платеж. Обычно он составляет 5 или 10% от цены интересующей жилплощади. Оплата производится исключительно через банк, наличные не принимаются.
• Подписание купчей в присутствии нотариуса и представителей агентства недвижимости.
• Перечисление через банк оставшейся суммы.

Если все сделано безошибочно и в срок, квартира переоформляется на нового собственника.

Необходимый пакет документов

В случае, когда недвижимость приобретается без привлечения заёмных средств, иностранцу потребуется предоставить лишь паспорт. Купить квартиру можно даже при отсутствии вида на жительство. Иметь ВНЖ нужно лишь в ситуации, при которой приобретение происходит через ипотечное кредитование.

Процедура покупки недвижимости потребует от продавца дополнительных расходов за услуги агентства и нотариуса. Также нужно будет заплатить налог на имущество и государственную пошлину.

Какие факторы влияют на стоимость жилья

Иностранцы, впервые приехавшие в Японию, смутно ориентируются в том, какие здесь цены на недвижимость. Чтобы не переплатить за покупку квартиры, необходимо выяснить не только её площадь и количество комнат, но и ряд других сведений: год постройки (более современные дома ценятся выше); транспортная доступность; наличие парковки или подземного гаража; стоимость коммунальных расходов, оплата работы консьержа или охраны.

Система налогообложения в стране

На приобретении квартиры или дома расходы не заканчиваются. Новому владельцу придётся также уплатить налог на имущество. Он составляет 1,4% от стоимости объекта. Дополнительно оплачивается местный сбор в размере 0,3%. Фискальные платежи при покупке перечислять не нужно. Это делается по итогам года.

Условия получения кредита

Несмотря на то, что стоимость недвижимости в Японии чрезвычайно высока, покупатель здесь имеет доступ к очень дешевому кредитованию. В результате это делает ипотеку более выгодной, чем в России или других странах СНГ.

Для покупки квартиры или дома необходим первый взнос в размере от 10 до 20%. Средняя фиксированная ставка по ипотеке в Японии составляет 1,68%. Кредит можно взять на срок до 50 лет. В случае смерти заёмщика оставшуюся сумму будут погашать его наследники.

Ипотека для иностранцев доступна с некоторыми ограничениями. Наиболее важным среди них является требование о наличии ВНЖ. Кроме того, банк проверит, где работает потенциальный заёмщик и размер его постоянного дохода. Если иностранец является нерезидентом, то кредитование также доступно, но на менее выгодных условиях. Сама же квартира будет находиться под обременением до окончания выплат по кредиту.

Какому банку отдать предпочтение

Покупатель недвижимости имеет право самостоятельно выбирать, куда обратиться за ипотечным кредитом. Некоторые ограничения могут быть связаны только с первичным рынком, поскольку часть застройщиков работает лишь с тем банком, который финансирует строительство.

Если же речь идёт о вторичном рынке, то покупатель должен ориентироваться только на условия кредитования. Крупнейшими ипотечными банками Японии являются Sumitomo, Mimuho, Resona Holdings, Bank of Yokohama, Bank of Tokyo-Mitsubishi UFJ, Fukuoka Financial Group.

Подготовка документов

Оформление ипотечного кредита заметно усложняет процедуру приобретения недвижимости. Покупателю необходимо предоставить значительный пакет документов. В него входят:

• загранпаспорт;
• вид на жительство (при наличии);
• сведения о доходах, полученных в Японии;
• справка с места работы.

Информацию о кредитной истории заёмщика сотрудники банка выясняют самостоятельно.

Можно ли получить ВНЖ в Японии при покупке квартиры

Даёт ли приобретение недвижимости право жить в этой стране? Среди вариантов, как уехать в Японию на ПМЖ, покупка квартиры считается одним из наиболее подходящих. Единственный недостаток состоит лишь в том, что для этого необходимы значительные средства – не менее 500 тысяч долларов.

При наличии достаточной суммы и желания получить вид на жительство в Японии, российскому гражданину нужно обратиться в ближайшее консульство этой страны. Сотрудник дипломатического представительства расскажет о процедуре оформления документов, предоставит другую необходимую информацию.

К падению готова. Москве предрекли снижение цен на квартиры. Когда в столице начнется распродажа жилья?

Цены на квартиры в Москве пока держатся на уровне 2020-2021 годов, но могут начать снижаться уже через пару месяцев. Продавцы вторичного жилья все чаще соглашаются на торг, о котором еще полгода назад не могло быть и речи — за ликвидными вариантами выстраивались целые очереди из покупателей. Давление на стоимость квадратных метров оказывают возросшие ипотечные ставки и сокращающийся спрос. Многие москвичи спешат избавиться от квартир, в том числе полученных в наследство, до падения цен. Число предложений на рынке растет, а число покупателей падает. Тень большой квартирной распродажи и призрак стагнации — в материале «Ленты.ру».

Вот это поворот

В самом начале 2022 года ситуация на вторичном рынке жилья в Москве развернулась в пользу покупателей — выяснилось, что число предложений на рынке резко увеличилось, а спрос, напротив, начал сокращаться. «Рост предложения объясняется тем, что продавцы пытаются успеть реализовать квартиру по нынешним ценам, предполагая снижение спроса на фоне ужесточения условий ипотечного кредитования и, как следствие, уменьшения стоимости жилья на вторичном рынке», — поясняется в материалах «ИНКОМ-Недвижимость» (есть в распоряжении «Ленты.ру»). Избавиться от квартир сейчас, пока они не подешевели, стремятся не только обычные горожане, но и инвесторы — люди, вложившиеся в недвижимость в период квартирного бума 2020-го и 2021-го.

По данным «ИНКОМ», число выставленных на продажу вторичных квартир на территории старой Москвы за год (с января 2021-го) выросло почти на треть, в настоящее время покупатели могут выбирать из более чем 61 тысячи лотов. Больше всего предложение увеличилось в Восточном округе — на 46 процентов (до 5,8 тысячи лотов), меньше всего в центре города — на 12 процентов (до 10,6 тысячи объектов). Центр традиционно привлекателен и пользуется популярностью, в то время как на востоке квартиры задерживаются в экспозиции, отмечают риелторы. В Метрогородке, например, предложение квартир за год увеличилось на 93 процента (до 140 лотов). Заметно меньше свободного жилья стало только в одном районе — Братееве (минус 10 процентов за год, до 200 лотов).

Подолгу «висят» на рынке, как правило, низколиквидные объекты, подчеркивают специалисты. Речь идет о квартирах в старом жилом фонде, в непопулярных локациях (рядом с промышленными предприятиями, ТЭЦ, в местах с плохой транспортной доступностью). Кроме того, никому не нужными оказываются неадекватно оцененные и юридически «грязные» лоты. Но и качественное предложение стало продаваться медленнее: в марте 2021-го был зафиксирован самый короткий за историю столичного рынка средний срок экспозиции «вторички» — 40 дней, но уже в ноябре и декабре он вырос до 76 дней.

Давайте торговаться

Одной из причин падения интереса к московским квартирам стал аномальный рост цен на них в два пандемийных года — по подсчетам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), вторичное жилье в городе подорожало в среднем на 30-40 процентов благодаря дешевой ипотеке, низким ставкам по банковским вкладам и «увеличению потребности в квадратных метрах из-за изменения образа жизни» — речь идет, видимо, о переводе части москвичей на дистанционную работу. К началу 2022-го средняя стоимость «квадрата» в городе почти достигла 246 тысяч рублей (плюс 18,5 процента за год).

стоит самая дорогая вторичная квартира в Москве, в такую сумму оценили 1000-метровый пентхаус в Пресненском районе, выставленный на продажу в конце 2021 года

Александр Москатов, управляющий директор сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ», рассказал «Ленте.ру», что в среднем по административным округам прирост цены за 2021 год был больши́м — на уровне 20 процентов. «А если сравнивать с началом 2020 года, цена квадратного метра увеличилась более чем на 35 процентов», — отметил он. В Центральном округе к январю 2022-го стоимость «квадрата» почти достигла 557 тысяч рублей (в некоторых городах, например, в Воркуте, этой суммы хватит на покупку целой квартиры). Второй по среднему уровню цен на готовое жилье — Западный округ, где метр стоит 330 тысяч рублей. На третьем месте север города (298 тысяч за «квадрат»).

Фото: Дмитрий Коротаев / Коммерсантъ

В сложившихся условиях слухи о начавшемся торге на вторичном рынке малоутешительны. По данным «ИНКОМ», в 2021-м от 53 до 63 процентов сделок с «вторичкой» в Москве заключались с предоставлением скидок. «Высокий процент сделок с дисконтом отмечался в первой половине 2020 года, когда на вторичном рынке был спад в связи с короновирусным локдауном, — вспоминает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ» Сергей Шлома. — Затем на фоне высокого спроса сокращалось как число сделок со скидками, так и размер дисконта. В настоящее время средний размер дисконта — 4,4 процента».

По оценке «МИЭЛЬ», каждая вторая сделка в декабре 2021-го проходила с торгом. Размер скидки в среднем составил 3 процента. Чем дольше квартира «висела» на рынке, тем охотнее продавец соглашался на дисконт, рассказали в компании. Обратная схема, когда в процессе продажи ценник повышается, теряет популярность — квартирный ажиотаж, очевидно, закончился.

2022 год станет периодом охлаждения рынка недвижимости — как в сегменте готового жилья, так и новостроек. Причем вторичный рынок остается без льготной ипотеки, и на фоне уже двузначных ставок кредитования ожидается падение активности

«Потенциал для дальнейшего роста цен практически исчерпан, — утверждает Сергей Шлома. — В лучшем для продавцов случае средняя стоимость останется на уровне, достигнутом в 2021 году, — порядка 278 тысяч рублей за квадратный метр. Тем не менее поведение цен будет зависеть, в частности, от изменения объема предложения и инфляции».

Наследное дело

Оказать давление на стоимость московского жилья в 2022-м может и появление на рынке большого числа наследственных квартир: с 1990-х и до начала пандемии их доля в экспозиции удерживалась на отметке 10 процентов, но в течение 2021-го она удвоилась и достигла 20 процентов из-за «экстремальных эпидемиологических условий», сообщили в «ИНКОМ». По статистике риелторов, полученная в наследство недвижимость обычно продается с дисконтом в диапазоне от 5 до 10 процентов. Причем большинство наследников изначально готовы к торгу, то есть уговаривать их не приходится.

Фото: Константин Кокошкин / Globallookpress.com

«Свежее наследство» (квартира, находящаяся в собственности менее трех лет после оформления прав наследников) традиционно считается высокорисковым, и каждый третий потенциальный покупатель отказывается от подобных лотов. Хотя риелторы утверждают, что количество сделок, расторгнутых после отчуждения наследственных квартир, стремится к нулю.

За последние три года число залоговых квартир в продаже в Москве выросло примерно на 15 процентов, и их доля продолжает увеличиваться

Рост числа залоговых квартир в продаже (он наблюдается благодаря активности ипотечных покупателей) также способен повлиять на средний уровень цен. «Спрос на такие объекты есть, они дешевле примерно на 1-2 процента из-за определенных сложностей сделок с ними», — поясняет Сергей Шлома. По данным «МИЭЛЬ» (есть у «Ленты.ру»), в целом за последние три года число залоговых квартир в продаже выросло примерно на 15 процентов, и их доля продолжает увеличиваться. Более половины сделок на рынке недвижимости проходит с привлечением банковских средств, указывают эксперты. Сроки кредитования могут составлять от одного года до 30 лет — за это время у людей меняются жизненные и финансовые обстоятельства, поэтому зачастую они вынужденно выводят квартиры на рынок.

«Большой распродажи не будет»

Большинство опрошенных «Лентой.ру» экспертов не ждут обвала цен на жилье в Москве — несмотря на то что финансовое благополучие россиян явно под вопросом, а ипотека только дорожает. «Если мы говорим именно о вторичной недвижимости в Москве (включая Новую Москву), то в 2022 году мы ожидаем стагнацию цен, — заявил Андрей Добрый, руководитель федеральной базы риелторов Restate.ru. — С одной стороны, на рынке множество неадекватно оцененных собственниками квартир, которые пытаются “гнаться” за еще сильнее подорожавшими новостройками. Часть из них будут корректироваться, однако рынок недвижимости, в отличие от фондового рынка, инертен, и коррекция обычно занимает от нескольких месяцев до нескольких лет».

Нам чужого надо. Россияне все чаще выбирают съемные квартиры. Почему в 2022 году им придется платить за них еще больше?

«Мне некуда уходить» История россиянки, которая годами жила с убийцей матери. Он оставил ее и детей без крыши над головой

По словам эксперта, сейчас «вторичкой» становятся сданные новостройки, которые обживаются и постепенно будут дорожать, «если соотношение цена-качество позволяет». Кроме того, в городе активно продается дорогая элитная недвижимость. «Все эти процессы примерно уравновесят ситуацию, и где-то будет падение, где-то рост. Большой распродажи не будет, но в точечных ситуациях, когда продавцу нужно именно продать, а не попродавать, можно говорить о хороших скидках. Такие квартиры будут улетать быстро», — пообещал Добрый.

В ИРН тоже прогнозируют стагнацию вторичного рынка недвижимости — прежде всего из-за дорогой ипотеки и сильно завышенных цен на квартиры. Сергей Шлома предполагает, что будет значительное (на 20 процентов и более) сокращение количества заключаемых сделок. «В очередной раз произойдет трансформация из “рынка продавца” в “рынок покупателя”», — считает эксперт. Он также ждет переориентации инвесторов, которые раньше предпочитали недвижимость, на банковские вклады, и ухода части потенциальных продавцов жилья на рынок аренды.

Александр Москатов тоже не исключает, что «рынок приобретет черты “рынка покупателя” — покупателя, который торгуется, диктует условия и долго выбирает». Почувствовать соответствующие изменения в полной мере продавцы смогут уже к середине года или во второй его половине — если не изменятся внешние условия. А пока цены в объявлениях о продаже квартир остаются на прежнем ажиотажном уровне — москвичи либо не замечают снизившегося покупательского интереса, либо умело «держат лицо», торгуясь втихую.

Если вы стали свидетелем интересного события или у вас есть история для отдела «Среда обитания», напишите на этот адрес: [email protected]