Проблемы, которые возникают при поиске и аренде жилья в Праге

Что важно знать об аренде квартир в Чехии

По данным Чешского Статистического Бюро (Český Statistický Úřad), около трети всех квартир в жилых домах сдаются в аренду. Аренда квартиры является одной из наиболее распространенных форм жилья после собственности. Поскольку право на аренду возникает на основании соглашения двух сторон, следует ознакомиться с пунктами, на которые нужно обратить внимание при заключении договора.

По данным Чешского статистического бюро, около трети квартир в чешских жилых домах сдаются. Аренда в Чехии является одной из наиболее распространенных форм жилья после собственности. Так как договор аренды заключается на основании соглашения двух сторон, следует заранее ознакомиться с пунктами, на которые нужно обратить внимание.

С 01.01.2014 в Чехии вступил в силу новый Гражданский кодекс 89/2012 (НГК), который несет в себе некоторые изменения, касающиеся договора аренды. Если иное не предусмотрено законом, то уже существующие обязательства регулируются по старым договоренностям. Однако стороны могут договориться и о регулировании «старых обязательств» новым кодексом.

В § 3030 НГК говорится, что и на права и обязанности, которые рассматривались по старым нормам, будут распространяться положения первой главы НГК. Таким образом, и для старых договоров теперь применяются принципы НГК.

До вступления в силу нового Гражданского кодекса (НГК) 01.01.2014 в каждом договоре аренды должно было присутствовать подробное описание квартиры, включая метраж, количество комнат и наличие сопутствующих помещений (кладовая, подвал, общие коридоры и др.).

Согласно новому Гражданскому кодексу (параграфы 2201-2331), договор аренды уже не должен будет содержать вышеизложенных подробностей. Достаточно будет лишь соглашения сторон об аренде и уплате арендной плате арендодателю. Дело в том, что вместе с Гражданским кодексом принимается и новый закон о Кадастре недвижимости. Информация об аренде и квартире становится прозрачной. Теперь любой человек будет иметь доступ к информации на сайте Кадастровой палаты (Katastrální úřad).

Важное изменение заключается в том, что если арендованное имущество вписано в открытую базу данных (например, в кадастр недвижимости), то по заявлению собственника либо по его согласию с заявлением арендатора можно внести в эту базу и информацию об аренде.

Кроме того, НГК не препятствует аренде квартиры, которая не считалась жилым помещением по решению Строительной палаты (stavební úřad), но фактически является пригодной для нормальной жизни.

В соответствии с НГК, предметом договора аренды может быть недвижимость, часть недвижимого объекта, а также имущество, которое возникнет в будущем, если его сложно определить на время подписания договора.

Договор аренды можно заключить на определенный и неопределенный срок. Таким образом, если в договоре отсутствуют положения о сроке заключения, речь идет о неопределенном сроке (либо договор на более, чем 50 лет).

Договор аренды с неопределенным сроком действия можно расторгнуть без причины, но предварительное письменное уведомление об этом нужно предъявить за 3 месяца.

• временными рамками;
• конкретным периодом деятельности (на время обучения, работы над определенным проектом/для определенного работодателя);
• каким либо фактом (достижение совершеннолетия).

Действие договора заканчивается с истечением срока аренды. Если арендатор использует квартиру после истечения обговоренного срока, а арендодатель не подал на него в суд для освобождения имущества в течение 30 дней (с даты срока, на который был заключен договор), то договор аренды можно вновь заключить на тех же условиях. Таким образом, договор, заключенный на срок более одного года, продляется на год, менее года – на соответствующий срок.

На практике очень часто встречаются ситуации, когда меняется владелец жилья, которое сдается в аренду. Чаще всего это происходит при продаже. Однако это никак не затрагивает действительность договора об аренде, который был заключен изначально между арендатором и предыдущим арендодателем.

Новый владелец при покупке квартиры принимает все права и обязанности предыдущего владельца. Это означает, что договор аренды, заключенный с предыдущим владельцем, и далее действителен. Поэтому нет нужды заключать новый договор.

С 01.01.2013 размер арендной платы в Чехии можно увеличить только путем заключения соглашения обеих сторон. Одностороннее увеличение платы в ЧР уже невозможно. Важно знать, что арендодатель имеет право предложить увеличить оплату. Если квартиросъемщик в течение 2 месяцев со дня получения этого предложения не сообщит о своем согласии в письменной форме арендодателю, он имеет право в течение 3 месяцев подать заявление в суд для определения суммы арендной платы.

Договор аренды должен быть заключен в письменной форме. С принятием НГК исчезли те положения, которые налагали на арендаторов санкции, а также несоразмерные обязанности. Если стороны не заключили договор, по новому Гражданскому кодексу, арендатор будет находиться под защитой положения НГК, которое позволяет ему отстоять свое право на аренду квартиры. Если квартиросъемщик использует квартиру добросовестно более 3 лет, полагая, что арендует ее по закону, то договор аренды будет считаться действительным.

Новый Гражданский кодекс позволяет составлять договор в свободной форме, но все же желательно, чтобы в нем содержались следующие данные:

• ФИО, адреса и даты рождения договаривающихся сторон,
• площадь квартиры,
• цель, для которой арендуется квартира,
• размеры арендной платы и других платежей,
• срок, на который заключается договор аренды,
• выписка из кадастра недвижимости,
• информация о людях, которые будут проживать в квартире,
• состояние квартиры и оборудования в ней.

Кроме того, частью договора должен быть протокол о передаче, который, кроме идентификации договаривающихся сторон, содержит информацию о потребляемой энергии, список трат и состояние жилья на данный момент.

Эксперты рекомендуют, чтобы владельцы переводили платежи по энергии непосредственно на арендатора во избежание возможных долгов.

Известно, что владельцы все чаще используют возможность включить в договор обязанность арендатора застраховать квартиру, свое имущество и ответственность за причиненный ущерб.

НГК также определяет, какой должна быть квартира для проживания. Она должна соответствовать описанию в договоре, находиться в хорошем состоянии, быть чистой. Также жилье должно быть оснащено необходимыми коммуникациями (вода, электричество, отопление, мусоропровод и т.д.).

Если квартира не отвечает выше изложенным требованиям/описанию арендодателя, то арендатор имеет право отказаться от переезда в эту квартиру до тех пор, пока не будут исправлены все дефекты. Но если он все же согласен вселиться сразу, то у него возникает право на соразмерное уменьшение арендной платы до тех пор, пока арендодатель не устранит имеющиеся проблемы.

Арендная плата и залог за коммунальные услуги оплачиваются заранее каждый месяц, но не позже 5-го дня соответствующего платежного периода, если иное не предусмотрено договаривающимися сторонами (к примеру, плату за май арендатор должен внести 5-го мая, если не было решено иначе).

Арендодатель имеет право требовать, чтобы в квартире проживало такое количество лиц, которое соответствует размеру квартиры и не препятствует тому, чтобы все жильцы могли жить в удовлетворительных гигиеничных условиях.

Если арендатор заранее узнал о том, что в ближайшие 2 месяца он не будет жить в квартире, то он должен сообщить об этом арендодателю. Также квартиросъемщик должен информировать владельца о том, кто вместо него сможет обеспечить доступ к квартире в случае необходимости.

• предмет аренды уничтожен либо стал непригодным для использования,
• по договору между арендодателем и арендатором,
• путем написания письменного уведомления,
• окончание срока аренды.

Особым случаем прекращения договора аренды является расторжение по причине нарушения условий договора арендатором. В этом случае, арендодатель имеет право расторгнуть договор без предварительного (3-месячного) уведомления. Однако арендодатель обязан перед подачей уведомления о расторжении в письменной форме призвать арендатора к устранению созданных им нежелательных условий/неприличного поведения/незаконных действия.

• арендатор как минимум 3 месяца не платит за аренду и коммунальные услуги,
• наносит вред квартире/дому серьезным или необратимым способом,
• наносит серьезный ущерб или неудобства арендодателю или лицам, живущим в доме,
• использует квартиру в не соответствующих договору целях.

Хороший договор аренды должен предусматривать возможные проблемы и пути их решения, чтобы защитить добросовестных арендодателей и квартиросъемщиков. В нем должны присутствовать все защитные элементы, за которые юристы берут высокую плату (и, следовательно, в стандартных типовых договорах их не найти).

Поэтому не рекомендуется использовать найденные в интернете договоры или ксерокопировать чужие документы. Лучше обратиться за составлением договора к опытному юристу или хотя бы попросить его проверить ваш документ.

Как снять квартиру в Праге

PragaTrips рассказывает, как снять квартиру в Праге на длительный срок. Из этой статьи вы узнаете особенности аренды с посредниками и без, где искать квартиры, как и за что платить, какие проблемы могут возникнуть.

Аренда через риэлтора

Таких предложений будет много, потому что работа через риэлтора удобна и выгодна владельцу. Посредник сам размещает объявления, отвечает на вопросы потенциальных жильцов, организует осмотр – и за все это хозяин ничего не платит. Деньги за работу риэлтора возьмут с вас – обычно это стоимость месяца проживания, но могут и скинуть, если хотят поскорее сдать квартиру. В Праге есть много агентств, которые специализируются именно на работе с россиянами и русскоязычными арендаторами.

Аренда без посредников

Таких объявлений меньше, поэтому и выбор вариантов будет не таким богатым. Вам придется потратить больше сил и времени, но меньше денег. Скорее всего, понадобится знание чешского языка или как минимум английского, но встречаются и объявления от русскоязычных владельцев.

Сайты с объявлениями

Bezrealitky.cz. Здесь сдают и снимают жилье без посредников. Владельцы сами подают объявления, общаться вы будете только с собственником и сэкономите месячную стоимость проживания.

Sreality.cz. Самый большой и популярный сервис для покупки и аренды жилья в Чехии. Работает со всеми крупнейшими агентствами, а вот найти аренду без посредников там тяжело. У сайта есть русскоязычная версия – ссылка на нее и ведет.

Spolubydlici.cz. Тут вы найдете наиболее бюджетные варианты, потому что сайт специализируется на комнатах и совместной аренде. Если самостоятельно снять квартиру в Праге вам не по карману, то на этом ресурсе вы найдете соседей, с которыми сможете скинуться на жилье.

Expats.cz. Сайт для англоязычных иностранцев, живущих в Чехии. Один из его разделов посвящен поиску жилья. Преимущество – не нужно знать чешский.

Airbnb. Известный международный сайт для поиска и размещения объявлений об аренде. Система следит, чтобы все отзывы об арендодателе и жилье были реальными, фотографии – настоящими и актуальными. Гарантом честности аренды тоже выступает Airbnb, поэтому вам не придется платить залог.

Что входит в стоимость аренды

Часто в Чехии плату за съемное жилье делят на три условные составляющие.

Nájemné. Это сама оплата аренды – те деньги, которые зарабатывает владелец.

Poplatky. Плата за общие коммунальные услуги. В нее входят деньги за уборку дома, освещение подъезда, вывоз мусора, работу и обслуживание лифта, отопление, канализацию, воду, теле- и радиоантенны. Вы передаете эти деньги владельцу, а он – управляющей компании.

Плата за персональные коммунальные услуги. Счетчики за газ и электричество в Чехии привязаны не к жилью, а к человеку, поэтому платить за эти услуги вы будете самостоятельно. Вам придется посетить офис компании-поставщика и переоформить счетчики на себя. Это выгодно и вам, и собственнику: вы всегда будете знать, сколько сожгли света и газа, а хозяину не придется отвечать за возможную неуплату.

Но иногда эти платежи включают в счет общих услуг, потому что энергетические компании могут отказаться подписывать договор с человеком, у которого нет чешского ПМЖ. Если это ваш случай, договоритесь с хозяином, что деньги за газ и электричество вы будете передавать ему, как и остальные платежи.

Заключение договора

Обязательно заключайте договор и не соглашайтесь на “устную” аренду. Чешский Гражданский кодекс защищает арендатора, потому что именно он, а не арендодатель, считается слабой стороной сделки. Договор – ваша выгода и защита.

Внимательно изучите все пункты соглашения, обсуждайте любой сомнительный вопрос и при необходимости просите внести коррективы. Часто владельцы включают в контракт незаконные пункты, которые вы не обязаны исполнять, даже если подписали бумагу. Например, вам не могут запретить держать домашних животных в арендованной квартире – это ваше законное право. Конечно, если владелец против, то вы испортите с ним отношения, но если уж без котика никак, то закон на вашей стороне и разорвать договор по этой причине хозяин не сможет.

Возможные проблемы

Нередко арендодатели не хотят сдавать квартиры иностранцам, людям не из ЕС и гражданам России. Иностранцу могут не продлить визу или рабочий контракт – это риск для хозяина. В таком случае докажите владельцу, что вы здесь надолго (виза, ПМЖ, ВНЖ), и расскажите о своей учебе или работе.

Ну а если арендодатель просто не любит русских, то тут никакие аргументы не помогут. Забудьте и ищите новые варианты – их навалом.

Как найти квартиру в Чехии, и не поседеть

До переезда в Чехию у меня не было опыта со съёмом квартиры или комнаты. Все мои знания были почерпнуты из голливудских фильмов. И если вы, как и я, используете кино как единственный источник информации, то знайте: нам с вами всё это время жестоко врали.

На то, чтобы стать дипломированным специалистом в области съема пражских квартир у меня ушли месяцы. А у вас уйдёт от силы минут пятнадцать, если вы прочтете мой мануал по тому, как найти себе жильё в Чехии, и не опростоволоситься.

Урок 1: Осенью найти жильё сложно

Разбудите меня, когда сентябрь закончится! Потому что в сентябре из пражского аэропорта буквально толпами валят новоиспеченные студенты университетов и подготовительных курсов. И все они не хотят жить в отелях или хостелах, им всем нужно жильё на долгий срок и по разумным ценам.

Студенты подготовительных курсов вам не очень страшны — они скорее всего будут жить в общежитии, а квартиру если и начнут искать, то только через парочку месяцев. А вот студентам, вернувшимся с летних каникул назад на учёбу, жилье как раз-таки очень нужно. Им буквально до октября нужно отдать чешской миграционный полиции недостающие документы для визы, а именно, подтверждение о проживании не на Главном Вокзале.

Как их победить? А у вас уже есть преимущество: вы о них знаете, а они о вас — нет. Лучшие варианты жилья забирает тот, кто быстро реагирует на объявления.

Проблемы популярности жилья осенью относится, в основном, к аренде комнат.

Урок 2: Избегайте проходных комнат

Ситуация распространенная: компания друзей въезжает в многокомнатную квартиру и живёт там некоторое время. Один друг решает съехать — переезжает к девушке, в другой город или на собственное жилье. Его друзьям больше не по карману съем большой квартиры без его доли, но терять удобное место жительства тоже не охота. И они решают, что нужно найти незнакомца, который находится в поисках жилья, а в отдельной квартире жить не может или не хочет. Такая вот образуется коммуналка, но более душевная и с приличным ремонтом.

Этот вариант жилья я бы, наверное, не стала рассматривать в своём родном городе, но в Чехии решиться на него было просто. Во-первых, русскоязычные ищут русскоязычных. А на чужбине как-то автоматически тянешься к «своим». Во-вторых, соседа себе обычно ищут такие же как я (или вы) не особо богатые студенты, а значит бояться нечего.

Но коммуналка остается коммуналкой. Достаточно сложно пускать незнакомцев в своё личное пространство. Вам будет жизненно необходим укромный уголок, где вы сможете спрятаться от всего мира.

Аренда проходных комнат стоит обычно гораздо ниже, чем аренда непроходных. Но постоянно снующие туда-сюда по ночам новые соседи того не стоят.

Урок 3: Используйте социальные сети

ВКонтакте есть несколько групп по поиску жилья, где выкладывают предложения по субаренде, самая внушающая доверие — это «Соседи в Праге». Про другие достаточно крупные чешские города тоже есть группы, но поскольку русскоязычных там живёт меньше, то и группы маленькие и обновляются редко.

Вы можете попробовать найти жильё и в Facebook, но там будут скорее интернациональные предложения. Иностранцев разных национальностей в Праге много, поэтому в таких группах предложений больше, чем в «русских». Отказываться от опыта общения с людьми из других стран также не стоит — это может быть интересно и очень полезно.

В данной серии видео-уроков вы узнаете интересную информацию об аренде жилья в Чехии и освоите слова, которые понадобятся вам, если вы захотите снять жилье:

Я начинала искать комнату как раз осенью. Осознавала, что это будет сложно, но выхода у меня особо не было. Ехать летом в Прагу я не хотела, а искать квартиру и заключать договор заочно не особо удобно.

Квартиру я нашла очень быстро, благодаря чистому везению. В ночь перед моим отлётом мне написала в личные сообщения девушка, друг которой искал себе соседку и еще не успел выложить объявление в группу. Квартира была хорошая, с новым ремонтом и рядом с вузом, так что я согласилась. И уже через пару дней после приезда в город переехала в свою первую съемную квартиру.

Это был очень интересный опыт. Мы с моим новым соседом порой часами болтали на кухне. Я познакомилась с новой культурой, в которой он жил. Но спустя несколько месяцев я поняла, что квартира не во всём мне подходит, и решила переехать.

Тут начинается новое приключение. Поиск квартиры.

Урок 4: Квартиру найти сложнее

Честно говоря, степень сложности поиска жилья зависит от ваших финансовых возможностей. Чем дороже квартира, тем меньше на нее спрос, а потому ее легче снять. Если средства позволяют, идеальным решением было бы нанять риелтора, который поможет вам в поиске жилья и в переговорах с арендодателем. Очень часто риелтор — единственный способ успеть первыми посмотреть идеальную квартиру.

Риелторы бывают двух типов — с вашей стороны и со стороны арендодателя. Первого вы нанимаете сами, обратившись в агентство, а потому и сами платите ему. Второй помогает собственнику найти квартиросъёмщика, и платит ему уже хозяин квартиры.

Найти квартиру самостоятельно тоже возможно. Используйте для этого сайты bezrealitky.cz и sreality.cz.

Если вы решились нырнуть в море поиска жилья самостоятельно, заранее составьте шаблон письма, которое вы будете отсылать всем арендодателям в ответ на их объявления. Не будьте чересчур требовательны и придирчивы в выборе жилья, не отсылайте письма единицам — вам всё равно ответит лишь один собственник из десяти. Так что, чем больше писем вы отошлете, тем больше вариантов сможете посмотреть.

Урок 5: Бесплатный сыр бывает только в мышеловке

Иногда вы будете видеть на сайтах фотографии потрясающих квартир, сдающихся по очень низкой цене. Не думайте, что собственник жилья просто не знаком с ценами на рынке или решил заняться благотворительностью. Это просто объявления от мошенников, ловящих в свои сети простачков.

В лучшем случае вам скажут, что квартира снята, но предложат другие варианты (поскромнее и подороже). В худшем — вас ограбят.

В ответе на ваш e-mail хозяин квартиры предложит вам дату и время, когда вы можете прийти на осмотр квартиры. Чаще всего, арендодатели предпочитают сначала дать посмотреть квартиру всем желающим, а потом выбрать из всех претендентов самого лучшего. Поэтому постарайтесь произвести максимально хорошее впечатление на собственника жилья.

Во время обучения на курсах Пражского Образовательного Центра студенты могут жить в резиденциях. Посмотреть на их список можно здесь: Прага, Брно, Либерец.

Урок 6: Жить в центре — не значит жить хорошо

Не знаю, как в других городах стран СНГ, но в моём городе самым престижным жильём считается то, что находится в центре города. Но в Праге всё работает строго наоборот — там лучше жить на окраине.
В основном из-за туристов. Они находятся в отпуске, поэтому гулять они могут хоть всю ночь напролёт, причём гулять громко.

Я жила в одном из центральных районов Праги. И некоторые плюсы в этом были — близко университет и исторический центр. Но спать по ночам было очень сложно из-за постоянных громких вечеринок, которые устраивали, судя по уровню шума, прямо у меня под окном.

Чехи — тихие и спокойные люди. Чаще всего уже в девять вечера вы почти никого не встретите на улицах спальных районов. Поскольку большинство магазинов, банков, кафетериев и прочих мест, ориентированных на работу с клиентами, открываются уже в семь утра, вечером все идут спать рано.

Старайтесь найти жильё рядом со станцией метро, потому что это автоматически равно жизни в двадцати минут от самого центра города. Трамвайная остановка поблизости тоже является большим плюсом.

Подробнее об аренде жилья в Праге и районах чешской столицы вы узнаете из этого видео:

Урок 7: Старайтесь не снимать квартиру в старом доме

Тут я, словно Алиса с Стране Чудес, могу дать вам очень хороший совет, но сама следовать ему не смогу.

Уставшие от серых «панелек», которыми полнятся наши родные страны, в Европе мы ищем жильё в классическом старом доме с барельефом льва на фасаде под окном и огромными дубовыми дверями. По крайней мере для меня это всё, что нужно для жизни. Я без ума от эркеров, милых балкончиков, узких старых улочек под окнами и древнего паркета.

Но когда мы смотрим на красивые старые дома, мы порой забываем, насколько комфортней стала наша жизнь по сравнению с той, которая была, когда этот дом только строился. Старый дом практически всегда означает отсутствие лифта. В старых домах может быть весьма холодно зимой. А еще там может быть высокая влажность.

В Праге много новых и уютных домов, лучше отдайте предпочтение им. Причём под новыми домами я подразумеваю все, кто моложе Елизаветы Второй.

В этом видео выпускники Пражского Образовательного Центра рассказывают о своем опыте проживания в студенческих общежитиях и квартирах в Чехии:

Напоследок хотела бы сказать, что проще всего снять квартиру через знакомых. Например, ваши знакомые выезжают из квартиры и их жилплощадь освобождается. Попросите их замолвить за вас словечко перед хозяином. Арендодателю будет морально проще пустить к себе жить того, за кого поручились люди, которым он доверяет. К тому же, ему не придётся мучиться с написанием объявления.

Как снять недвижимость в Чехии

Один из первых вопросов, которые предстоит решать всем, кто приезжает за границу, это жилье. При краткосрочном визите многие отдают предпочтение гостиницам и хостелам. Длительный визит окажется более финансово рациональным, если снять квартиру или дом. Большой поток мигрантов сегодня наблюдается в страны Восточной и Центральной Европы. Каким правилам подчиняется аренда недвижимости в Чехии, будет интересно узнать всем, кто решил пожить в этом государстве.

Аренда на длительный и на короткий срок

В 2019 году Чехия является полноправным членом ЕС. Эта небольшая промышленная страна вызывает интерес не только у туристов, но и у бизнесменов, трудовых мигрантов, студентов. Вопрос аренды недвижимости актуален для всех этих категорий иностранцев.

По словам чешских риелторов, порядка 20-30 % объектов недвижимости в стране покупается с целью передачи их в аренду. Найти жилье сегодня здесь можно как на одни сутки, так и на год с возможностью продления.

Краткосрочная аренда пользуется спросом у тех, кто приезжает в Чехию погостить и насладиться ее колоритом, а также у тех, кто прибывает с деловым визитом на несколько дней.

Такой вариант договора имеет ряд преимуществ и недостатков для обоих участников договорных отношений. Владельцы получают большую прибыль, поскольку сдача жилья на короткий срок стоит дороже, но в тоже время накладывает на них определенные обязательства в плане уборки помещения и мелкого ремонта (если он понадобится) после каждого жильца.

Для квартиросъемщиков выгоднее снять жилье на год, чем на неделю, да и особых хлопот по уходу за помещением у них не предвидится. Оплата проживания осуществляется сразу за весть срок найма.

Долгосрочная аренда отличается следующими особенностями:

• оплата будет значительно ниже, чем при посуточном найме или при проживании в гостинице (примерно в 3-5 раз);
• обязательным является заключение договора на весь срок аренды. Это дает гарантию жильцам, что все это время квартира будет в их распоряжении;
• участники договора сразу оговаривают, кто будет компенсировать затраты на ремонт;
• постояльцы берут на себя вопрос уборки и ухода за квартирой;
• при подписании договора вносится залоговая сумма (обычно за первый и последний месяц);
• владелец квартиры имеет право не возвращать залог, если помещению был нанесен значительный урон;
• квартиры для аренды на длительный срок чаще всего расположены в спальных районах, в то время как посуточное жилье и гостиницы в основном находятся в центре или неподалеку от основных достопримечательностей.

Говорить о долгосрочной аренде можно в том случае, если пребывание в стране продлится свыше 6 месяцев.

Разновидности объектов

Выбирать тип недвижимости следует исходя из нескольких факторов:

• длительность поездки;
• цель визита;
• бюджет;
• личные предпочтения.

Самыми востребованными в Чехии являются квартиры, апартаменты, комнаты. Некоторые отдают предпочтение коттеджам и домам. Бизнесмены и предприниматели интересуются коммерческой недвижимостью – офисами, помещениями под магазин, складами.

Небольшие комнаты популярны среди студентов. Они предпочитают совместное проживание по несколько человек в одной квартире. Это позволяет сэкономить деньги и выбрать неплохой вариант жилья.

Отдельные квартиры выбирают семьи, приезжающие в Чехию на длительный срок. У них есть возможность поселиться в разных категориях домов:

• в новостройках;
• в домах вторичного рынка;
• в апартаментах.

Последний тип жилья удобен тем, что в нем можно получить такой же спектр услуг, как и в гостинице, но за меньшие деньги, и проживая при этом в отдельном помещении с собственной кухней и ванной комнатой.

Дом в Чехии выгодно снимать семьям с детьми. Это гарантирует наличие отдельных комнат для всех членов, небольшого дворика, где можно проводить семейный досуг, часто – автономного отопления.

Недвижимость в разных городах Чехии

Стоимость квартир и домов в той или иной части страны зависит в основном от населенного пункта, в котором расположено помещение, района города, размеров и оснащенности объекта. В чешской столице, к примеру, снять жилье в центральной части гораздо сложнее, чем в отдаленном спальном районе. Вакантная жилплощадь в центре пользуется большим спросом среди туристов.

Первое, на что нужно обратить внимание, это обозначения в газетных объявлениях. Сначала указывается количество комнат, далее – наличие кухни. Кухня может быть отдельной, а может являться частью одной из комнат. Например:

• 2+1 – это двухкомнатная квартира + кухня (отдельная);
• 2+КК – это квартира с двумя комнатами, но кухонный уголок будет расположен в одной из них.

Огромное влияние на величину арендной платы оказывает близость жилого помещения к историческому центру, к метро, к развлекательной и торговой инфраструктуре, а также метраж и состояние в целом, этаж. Отразится на итоговой сумме и число проживающих в квартире, что обусловлено высокими ценами на коммунальные услуги.

Историческим центром чешской столицы считаются: Прага 1, Прага 2 (Вышеград, Винограды, Градчаны, Новее-Место). Не меньшим спросом пользуются также районы:

• Прага 3 – находится на границе с Виноградами;
• Прага 4 – Мала страна;
• Прага 5 – неподалеку от метро Андел;
• Прага 6 – Бубенеч;
• Прага 10 – Вршовице.

А вот не слишком престижной частью города считается Прага 9 – Черный мост. Связано это с плохо развитой транспортной сеткой и наличием промышленных предприятий. Для туристов оптимальным вариантом можно считать Прагу 5.

Однокомнатные квартиры в Чехии чаще всего не предусматривают отдельную кухню. На окраине такой вариант обойдется в 8-9 тысяч крон (300-350 евро). Иногда оплату берут в USD, тогда эквивалент составит 370-410. Отдельная кухня потребует доплаты к сумме в размере порядка 2 тысяч крон (78 евро). Квартира в новостройке обойдется еще на 2 тысячи крон дороже.

Двухкомнатные квартиры не в центральной части можно арендовать за 10-12 тысяч крон (390-470 евро). Если проживать будут два человека, квартплата выйдет на 3 тысячи крон больше (117 евро).

Просторная квартира на Староместа Прага (Старый город) будет стоить порядка 15 тысяч крон (584 евро), в самом центре стоимость может достигать 20 тысяч крон (780 евро).

Трехкомнатные апартаменты, не слишком большие по площади и с кухонным уголком в одной из комнат, в Прага 11 (спальный район) будут стоить около 14 тысяч крон (545 евро). В Бранике такой же вариант обойдется в 18,5 тысяч крон (720 евро), а в центре – 25-30 тысяч крон (975-1170 евро).

На севере страны, в частности, в Устецком крае (северо-западный регион Богемии), снять жилье можно гораздо дешевле.

В 80 км от Праги и в 55 км от Карловых Вар расположен город Хомутов, который риелторы презентуют как населенный пункт с качественным жилым фондом и живописной природой. Цены здесь примерно следующие:

• 1-комнатная квартира с отдельной кухней и полностью готовой меблировкой будет стоить 350 евро (9 тысяч крон);
• жилье на длительный срок в городе Хомутове, включающее 2 комнаты с кухней в одной из них может обойтись примерно в 10-12 тысяч крон (390-470 евро).

Этот регион для проживания выбирают трудовые мигранты, поскольку он отличается высоким уровнем индустриализации.

Радует своими ценами и еще один крупный промышленный центр страны, расположившийся на востоке, – Млада Болеслава. От Праги его отделяет всего 50 км (40 минут в пути), преодолеть которые быстро и с комфортом позволяет хорошо развитая сеть движения транспорта. В XIX веке здесь был открыт автомобильный завод Šcoda.

Большим спросом пользуются квартиры в Млада Болеславе на неделю, что обусловлено интересом туристов и потоком иностранцев, приезжающих на завод с деловыми визитами. Средняя аренда однокомнатной квартиры на месяц обойдется здесь в 8-9 тысяч крон (300-350 евро).

Четвертый по размерам чешский город – Пльзень – находится на второй позиции вместе с городом Брно по востребованности жилой недвижимости. Немалый интерес он вызывает и у туристов, которые едут сюда насладиться красивой архитектурой, интересными экскурсиями на пивоваренный завод. Все это поднимает спрос на жилье, а вместе с ним растут и цены. Квартира с одной комнатой в Пльзени на месяц будет стоить 500-700 евро (12800-18000 крон).

Теплице является одним из популярных курортных городов страны. Этот старинный населенный пункт выбирают для жизни те, кто устал от городской суеты, и кто приезжает восстановить здоровье. Внешний облик города больше напоминает ботанический сад. Цены в Теплице диктуют знаменитые бальнеологические здравницы. Краткосрочная аренда варьируется от 18 до 30 евро за ночь.

Еще один старинный город Чехии – Чески-Крумлов, расположенный в 175 км от Праги, является частью туристического маршрута многих иностранцев. Многие предпочитают остановиться здесь хотя бы на пару дней, чтобы успеть насладиться средневековой архитектурой. На длительный срок лучше всего снять жилье в спальном микрорайоне. Цены на жилье в отдаленной части города колеблются от 150 до 300 евро за 1 месяц (3800-7700 крон).

В южных регионах страны, где сосредоточились многочисленные промышленные предприятия, спрос на жилье наблюдается в основном у трудовых мигрантов, которые ищут постоянное место работы.

Аренда квартиры с одной спальней в центре города Йиглава (главный населенный пункт края Височина) будет стоить 10 тысяч крон (380 евро), а трехкомнатные апартаменты обойдутся в 17 тысяч крон (660 евро).

Обратите внимание, что стоимость жилья включает:

• Najemne – собственно оплату за квартиру. Это сумма, которую получает владелец на руки за предоставление в наем своей недвижимости.
• Poplatky – неспециализированные платежи за коммунальные услуги. Чаще всего это освещение в подъезде, уборка общих территорий, возможность пользоваться лифтом, вывоз мусора, канализация, водоснабжение и т. д. Обычно деньги на эти расходы передаются хозяину вместе с платой за аренду.
• Коммунальные платежи – электроэнергия, газ. Обычно они привязаны не к квартире, а к жильцам.

Как снять квартиру

После того как вы выяснили, сколько стоят апартаменты, квартиры, дома и комнаты, можно переходить к практической части вопроса.

Процесс найма выглядит так:

1. Поиск жилья.
2. Просмотр вариантов.
3. Обсуждение деталей аренды.
4. Внесение залога.
5. Составление и подписание договора.

Отдельного внимания заслуживает документальное оформление отношений между арендатором и арендодателем.

Составление договора

Согласно поправкам в Гражданский кодекс Чехии, принятым в 2014 году, объектом аренды может являться недвижимость, ее часть, а также имущество, которое может появиться в будущем, если на момент подписания договора его сложно определить.

Документ может быть подписан на определенный или неопределенный срок. Во втором случае его можно расторгнуть в любое время, не имея на то определенного основания. Единственное, что нужно сделать, – направить второй стороне письменное уведомление за 3 месяца до предполагаемой даты разрыва отношений.

Нововведения в законах освободили участников процесса от внесения в договор информации относительно арендуемого объекта. Сам документ теперь можно составить в свободной форме. Тем не менее в нем должна содержаться информация следующего порядка:

1. Сведения об арендаторе и арендодателе (ФИО, данные паспорта, адреса, личные номера, даты рождения).
2. Площадь передающегося в наем помещения.
3. Цель аренды жилья.
4. Величина арендной платы и некоторых других платежей.
5. Срок договорных отношений.
6. Выписка из реестра недвижимости.
7. Сведения о лицах, которые будут жить в квартире.
8. Состояние помещения и описание имеющегося в нем оборудования и меблировки.

К договору должен прилагаться протокол, в котором следует указать данные об электроэнергии и список затрат на коммунальные услуги на момент передачи объекта в аренду. Все чаще арендодатели стали просить включить в соглашение пункт о том, что арендатор обязуется застраховать помещение и имущество на случай причинения ущерба.

Что собой представляет субаренда

Независимо от того, что в договоре на аренду четко прописывается, кто именно будет жить на данной жилплощади, пользоваться ею могут и другие лица. Если к арендатору приехали в гости родственники, никакого разрешения от собственника получать не нужно. А вот при длительном проживании у владельца недвижимости есть полное право требовать, чтобы в его квартире находилось такое количество людей, которое соответствовало бы габаритам помещения и позволяло поддерживать нормальные условия.

Человек, который постоянно проживает в арендованном жилье, имеет право как принимать гостей, так и сдавать им в наем часть жилой площади.

Субаренда в Чешской республике официально разрешена. Но при условии, что арендатору удалось договориться об этом с собственником помещения. Сделать это нужно до того, как будут задокументированы отношения с субарендатором.

Информация о третьем лице может быть как вписана в договор, так и нет. Второй вариант предусмотрен на случай, если кандидат на часть жилья изменится.

Если на арендуемой жилплощади появился жилец, который проживает на ней свыше двух месяцев, владелец квартиры может потребовать расторжения договора, если его не поставили об этом в известность.

Как найти жилье

Найти подходящее жилье можно самостоятельно, а можно через риелторов. Но в этом случае нужно быть готовым оплатить услуги агентства (владельцу помещения никакие затраты не грозят). С другой стороны, посредники берут на себя все организационные заботы:

• подбор вариантов;
• организацию показов;
• составление договора.

Сумма гонорара обычно равна месячной стоимости проживания. Но если риелтор заинтересован в том, чтобы квартиру сняли как можно быстрее, он может пойти на уступки и уменьшить сумму комиссионных.

Снять квартиру недорого можно и от собственника, но для этого нужно хорошо владеть чешским языком. Языковой барьер может стать серьезным препятствием в обсуждении деталей аренды.

Много информации можно найти в социальных сетях в группах по интересам. Там не только предложат варианты аренды, но и посоветуют, как избежать трудностей в выстраивании отношений с владельцем. Большой популярностью пользуются и специализированные сайты про найм:

– один из самых крупных сайтов недвижимости в стране. Здесь можно найти жилье в любом городе Чехии. Большая часть объявлений – от риелторов. Найти предложения от владельцев квартир на данном ресурсе очень сложно; – заглянуть сюда нужно тем, кто говорит по-английски и ищет жилье в Праге; – на данном портале размещают объявления непосредственно собственники помещений. Подобрать подходящий вариант здесь можно без посредников, а значит, и без комиссии.

Несколько советов

Нужно быть готовым к тому, что не все чехи охотно соглашаются сдать квартиру следующим категориям лиц:

• иностранцам;
• квартирантам с животными;
• семьям с детьми.

Эти моменты необходимо оговаривать еще до подписания договора. Но список того, на что нужно обратить внимание, на этом не заканчивается:

• уточните, проведен ли интернет в квартиру и от какого провайдера. Дело в том, что договор о предоставлении услуг может быть подписан как с собственником, так и с предыдущим жильцом. Если договор заключен с владельцем, то непременно нужно договориться, о том, как будет оплачиваться эта статья расходов, в каком объеме и на каких условиях.
• при переезде разместите ваши ФИО на почтовом ящике;
• не забудьте сменить место регистрации в МВД. На это у вас есть ровно 30 дней;
• чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит лицу, с которым вы подписываете договор аренды, загляните в Реестр недвижимости Чехии;
• внимательно прочтите договор перед подписанием. Если возникнут предложения или вопросы, обязательно обсудите их с собственником помещения. Только после этого передавайте ему залог.

Итоги

Аренда жилых и коммерческих помещений в Чехии может быть краткосрочной и долгосрочной. Первый вариант подходит тем, кто приезжает с целью туризма или непродолжительных деловых визитов. В этом случае отношения между двумя сторонами не скрепляются договором, а оплата производится сразу за весь период аренды.

Для постоянного проживания подойдет наем помещения по договору. Стоимость квартир варьируется в зависимости от региона страны, населенного пункта и района города.

Проблемы, которые возникают при поиске и аренде жилья в Праге

Наверное, через это испытание – найти и снять жильё в Чехии проходят почти все иммигранты: студенты, работающие, семейные и одинокие.

Итак, вы приехали в Чехию и Вам надоело жить в отеле или общежитии и Вы поняли, что настало время съехать на съемное жильё. Куда бежать, как искать, на что обратить внимание, каких ошибок нужно избегать. Сейчас всё вам расскажу.

1. Сначала техническая информация.

Размер квартиры – квадратные метры, это понятно, но в Чехии очень интересно считают комнаты.

· Garsonka (гарсонка) – одна комната с кухонным гарнитуром и санузел (отдельно).

· 1+kk (kk читается “кАкА” и значит kuchyňský kout) – почти то же самое, что и гарсонка, но с хотя бы частично отделенным кухонным гарнитуром.

· 1+1 – одна комната и одна отдельная кухня.

· 2+kk – одна комната (спальня) и вторая комната – гостиная, совмещенная с кухней (как правило, это большая комната, больше, чем кухня). Я живу именно в такой.

· 2+1 – две комнаты (спальни) и отдельная кухня.

· 3+kk – две комнаты (спальни) и третья комната – гостиная, совмещенная с кухней.

Что ещё может быть в квартире или доме и влиять на цену?

• Balkón – балкон, точно!
• Terasa – угадали, терраса
• Lodžie – лоджия (опа, так я знаю чешский язык!)
• Sklep – чтооо? это погреб!
• Parkování – праковка (снаружи)
• Garáž – гараж
• Výtah – лифт
• Bezbariérový – безбарьерный (доступ для колясок)
• Nábytek – мебель
• Vybavení – оборудование (техника)

Конечно, на цену также влияет район, тип застройки, возраст, качество ремонта, окон, стен, полов, экономичность и экологичность дома, тип отопления и так далее.

2. На как долго снять квартиру?

На длительный срок – как правило, год. На меньший срок чехи сдают ОЧЕНЬ неохотно и за бОльшие деньги. Логика понятна – “я лучше сдам кому-то на 2 года и буду спокойно жить, чем менять квартиросъёмщиков каждые полгода. Тем более, желающих хоть отбавляй.”

Важно! Если Вы хотите получить визу на 2 года (например, трудовую карту), то и подтверждение о наличии жилья в Чехии для визы должно быть на 2 года. Если Вы принесёте договор о проживании всего на полгода, то и визу Вам дадут на полгода.

А если сказать, что снимаю на год, а потом через два месяца cъехать?

Не советую! Во-первых, читайте договор. Там скорее всего написано, что Вы обязаны платить аренду до конца срока найма, указанного в договоре и арендодатель ВПРАВЕ потребовать от вас арендную плату, в том числе и через суд, даже если Вы больше не живете в квартире.

А что если мне нужно будет съехать с квартиры по каким-то причинам?

Вам придется официально расторгнуть договор. В договоре об этом будет специальный параграф. Как правило, Вам нужно письменно уведомить арендодателя, и с первого числа следующего месяца начинается výpovědní lhůta (срок расторжения). Его длительность также прописывается в договоре о проживании. Как правило, это 3 месяца.

Например, я решила съехать из квартиры 12 июля. Я пишу письменное уведомление (письмо) и посылаю хозяину квартиры заказным письмом (чтоб у меня была квитанция и подтверждение того, что я отправила и он получил). Также для перестраховки я отправляю емайл с таким же текстом. Письмо ему было доставлено 15 июля, тогда с начала следующего месяца (с первого августа) начинается срок расторжения договора, который длится три месяца: август-сентябрь-октябрь. Получается, 30 октября я смогу съехать/перестать платить за квартиру.

Внимательно читайте договор, для хозяина квартиры условия расторжения могут быть совсем другие (например, срок расторжения две недели!).

3. Сколько стоит снять квартиру в Чехии.

Конечно, все зависит от региона, размера, района, состояния, техники и мебели.

Вот пример стоимости квартир в разных регионах за июнь 2019 (источник realitymix.cz):

4.Рассчитайте деньги.

Например, однокомнатная квартира с отдельной кухней 1+1 32 m2 в районе Карлин в Праге (Karlín) стоит 12 000 крон (470 евро) в месяц, плюс 2 500 крон (100 евро) за коммунальные.

1. Аренду за первый месяц: 12 000 крон.
2. Коммунальные за первый месяц 2 500 крон. (Как правило, коммунальные услуги не входят в арендную плату, указанную на сайтах.)
3. Kauce (залог)– это сумма, которые Вы передаёте арендодателю в качестве залога и которую Вы получаете назад, когда съезжаете из квартиры. Эту сумму владелец может использовать, если Вы исчезнете, что-то разобьете или испортите. Случаи, когда кауце не возвращают или возвращают частично – не редкость! Подготовьтесь к этому морально и финансово. Согласно закону, кауце может составлять от 1 до 6 (!) месячных арендных плат, но, как правило, это 2-3 арендные платы. Скажем, в нашем случае это две месячные арендные платы – 24 000 крон.
4. Если Вы искали квартиру через агенство недвижимости – комиссионные агенству, обычно – одна месячная аренда 12 000 крон.

ИТОГО: 50 500 крон (1 979 евро). Но в следующий месяц Вы заплатите только 12 000 плюс 2 500 крон – аренду плюс коммунальные.

Желательно также оформить страхование недвижимости – если Вы затопите соседей, случится пожар или кража. Это приблизительно 1500-5000 на год.

1. Агенства недвижимости (realitní kancelář). Я знаю, что этого пункта выходцы из стран бывшего Советского Союза боятся как огня, потому что большинству кажется, что агенты – это такие бездельники и деляги, которые ничего не делают и за это “гребут” деньги лопатой, при этом обманывая клиентов. Не знаю, откуда этот страх и неприязнь к агенствам недвижимости. “Нам не надо, мы сами найдём квартиру и сэкономим!”

Найти жильё без посредников иностранцу бывает очень трудно. Дело не в том, что Чехи какие-то расисты или националисты. Я полтора года работала в агенстве, которое помогало иностранцам в Чехии и скажу самые частные возражения хозяев квартиры:

– Вдруг иностранец плохо говорит или понимает по-чешски и возникнет непонимание?

– Вдруг иностранец лишится визы или решит вернуться в свою страну через полгода? Мне снова придется искать квартиросъёмщиков!

– Вдруг иностранец сломает мебель, затопит соседей или ещё чего “учудит”? Мало ли как там у них за границей делают?

– Вдруг к нему переедет его семья и они все будут жить незаконно в моей квартире?

– Иностранец не знает чешских реалий/языка и мне придётся вместо него решать бытовые вопросы.

– Мне придётся заниматься дополнительной бумажной волокитой из-за его визы, мне проще сдать квартиру чехам.

То есть, в принципе, этот такие нормальные “зашоренные” человеческие страхи и их логика понятна. И работа агента – “снять” эти страхи и убедить хозяина, что Вам можно и нужно верить.

Помните, что жильё без посредников ищут практически все, в том числе в первую очередь местные и выбор у владельца просто огромный! Агент может убедить хозяина, что именно Вы – достойный кандидат на его жильё и что все “бумажные” дела возьмет на себя агенство. Кроме того, профессиональный агент поможет Вам правильно оформить договор об аренде и заполнит Акт передачи квартиры (předávací protokol). Агенств огромное количество, не хочу рекламировать какие-то специально, советую контактировать сразу несколько и сразу сообщить, что Вы – иностранец и что Вам нужна будет прописка в квартире и, соответственно, у вас есть некоторые требования к документам.

Комиссия агенству, как правило, составляет сумму одной месячной аренды. В некоторых агенствах есть русскоязычные агенты, некоторые агенства узко специализируются на работе с иностранцами, но у них выше ценник.

1. Sreality. cz — самый большой сайт с предложениями продажи-аренды недвижимости, в котором модно найти предложения от разных агенств недвижимости.
2. RealityMix. cz — почти то же самое, что и первый.
3. Обьявления на сайте bazos.cz — отдел “сдача квартир” Reality > Pronájem > Byty.
4. Знаменитый сайт bezrealitky.cz, на котором можно найти недвижимость на продажу и аренду без провизии и посредников. Из-за большого спроса особенно в Праге иностранцам бывает сложно снять квартиру через этот портал, но кто ищет, тот найдёт!
5. Снять квартиру на короткий срок (от нескольких дней до нескольких месяцев) можно на airbnb.com, но это практически так же дорого, как и в отеле.
6. Тематические группы в Контакте и Фейсбуке

В этом посте мы разобрали, как рассчитывается стоимость квартиры, узнали, какие бывают квартиры, примерные цены квартир в Чехии, сосчитали, сколько будет стоить снять квартиру в Праге, рассказали от особенностях и сроках аренды квартиры в Чехии и узнали, где искать жильё.

В следующих постах Вы найдёте:

Тонкости аренды для иностранцев.

Как узнать, кто на самом деле владелец квартиры?

Как платить коммунальные услуги?

Могут ли поднять квартплату?

Могут у меня жить родственники или друзья?

Я могу завести домашних животных?

Я уезжаю на лето, всё равно надо платить за квартиру?

Пишите комментарии, задавайте вопросы, о чём Вам бы хотелось прочитать в следующих статьях и оставайтесь на связи.

Как самостоятельно снять квартиру в Праге

Как снять квартиру в Чехии на длительный срок? Где искать подходящую недвижимость? На какие моменты при подписании договора следует обратить особое внимание? Какие подводные камни существуют и как не оказаться обманутым? Давайте рассмотрим процесс аренды чешской недвижимости на примере квартиры в Праге.

Языковой барьер

Без знания чешского языка самостоятельно арендовать недвижимость в Чехии весьма проблематично. Выходов из этой ситуации два: обратиться к русскоговорящему риелтору (но за его работу придется платить) или целенаправленно искать русскоязычного арендодателя (в этом случае резко сокращается выбор сдаваемого жилья). Поэтому важно владеть чешским языком хотя бы на базовом уровне, чтобы уметь самостоятельно просматривать объявления, задавать владельцу интересующие вопросы и договариваться о просмотре понравившейся квартиры.

Национальный вопрос

В поисках жилья вы почти наверняка столкнетесь с ситуацией, когда владелец квартиры откажется иметь с вами дело лишь потому, что вы – иностранец. Некоторые арендодатели честно пишут об этом прямо в тексте объявления: «Кроме иностранцев» или «Иностранцы и домашние животные – НЕТ». Встречаются и более дискриминационные варианты: «Иностранцы из стран, не входящих в Евросоюз – НЕТ» либо «Граждане России и Украины – НЕТ».

Некоторые чехи попросту не любят «русских», другие считают, что сдавать жилье иностранцу довольно рискованно, поскольку завтра ему не продлят визу и он вернется на родину. Число таких объявлений не превышает 10%, поэтому не нужно расстраиваться. В любой стране арендодатели – довольно капризный народ. Нужно это понимать.

Если вам действительно очень понравилась сдаваемая квартира, и владелец не относится к числу русофобов, то постарайтесь убедить его, что вы в Чехии всерьез и надолго. Расскажите о месте своей учебы или работы, покажите карточку ВНЖ или ПМЖ. Зачастую это срабатывает, ну а если нет, то на чешском рынке аренды недвижимости всегда достаточно предложений, и подвернется другой хороший вариант.

Владелец сдает квартиру через риелтора. Кто оплачивает его услуги?

В целях экономии времени и сил многие чешские арендодатели прибегают к услугам риелторских агентств или частных риелторов. Они берут на себя всю работу по поиску потенциальных жильцов: дают объявления, отвечают на вопросы, устраивают показы квартиры и т.д. Для владельца недвижимости работа риелтора абсолютно бесплатна – его услуги оплачивает будущий жилец при подписании договора аренды. Размер вознаграждения риелтора (provize или odměna) составляет обычно сумму, равную стоимости одного месяца аренды данной недвижимости. Впрочем, если риелтор заинтересован быстрее сдать квартиру, он может пойти на уступки и уменьшить величину своего вознаграждения.

Можно ли снять квартиру без риелтора-посредника? Сдают ли собственники недвижимость напрямую?

Да, такая возможность есть. В Чехии существует специальный интернет-сервис объявлений, которые дают непосредственно владельцы недвижимости. Таким образом, вы можете сэкономить немалую сумму. Однако подобных предложений на рынке аренды значительно меньше, чем предложений от риелторов. Соответственно сокращается выбор предлагаемого жилья.

Где искать объявления об аренде недвижимости?

Sreality.cz – крупнейший веб-сервис поиска объявлений о продаже и аренде недвижимости Чехии. Сервис работает почти со всеми существующими на чешском рынке риелторскими агентствами, поэтому найти объявления напрямую от собственника здесь довольно трудно. Сайт имеет удобную систему поиска, пользоваться ей очень просто.

Bezrealitky.cz – популярный веб-сервис поиска прямых объявлений от владельцев недвижимости. В эту электронную базу данных объявления подают сами собственники, связавшись с которыми можно сэкономить на услугах риелтора.

expats.cz – один из разделов популярного портала для живущих в Праге англоязычных иностранцев также посвящен поиску недвижимости. Порой здесь попадаются интересные предложения.

Spolubydlici.cz – сервис поиска соседей для совместной аренды квартиры. На сайте размещено множество объявлений о сдаваемых комнатах – отличный способ найти бюджетный вариант проживания.

Кроме того частные объявления также проскакивают на многочисленных русскоязычных форумах, досках объявлений и сообществах в социальных сетях. Однако приведенных выше ссылок более чем достаточно для подбора вариантов.

Что такое «кауце» (kauce)?

Kauce – это денежный залог, который арендатор оставляет владельцу недвижимости в качестве гарантии сохранности ее внешнего вида и функциональности. Другими словами, это денежный депозит на случай, если жилец разобьет окно в квартире, сломает диван или причинит какой-либо другой материальный ущерб. Размер залога обычно составляет сумму одномесячной аренды конкретного жилья, однако если в нем сделан хороший ремонт и установлена дорогая мебель, то депозит может быть увеличен в несколько раз.

Из каких частей формируется ежемесячная плата за аренду квартиры?

Стандартной практикой в Чехии является, когда жилец и арендодатель условно разделяют расходы, связанные с арендой жилья, на три части. Жилец ежемесячно платит:

1) Nájemné – арендная плата. Это та сумма, которую собственник зарабатывает, сдавая в аренду жилые квадратные метры.

2) Poplatky – общие коммунальные платежи. Обычно под ними понимают платежи за электричество в подъезде, уборку общих помещений, отопление, горячую и холодную воду, канализацию, пользование лифтом, вывоз мусора, телевизионную антенну и радио. Эти деньги жилец также отправляет собственнику, который в свою очередь передает их управляющей многоквартирным домом компании.

3) Расходы за газ и электроэнергию арендатор оплачивает самостоятельно. В Чехии газовый и электрический счетчики «привязаны» не к квартире, а к конкретному потребителю. Как только жилец въезжает в арендованную квартиру, он должен явиться в энергетическую компанию и переоформить договор поставки газа и электричества на свое имя. Такая схема выгодна всем. С одной стороны владелец снимает с себя ответственность по оплате этих коммунальных услуг и избегает возможных долгов, с другой – жилец всегда точно знает, сколько он сжег электричества и газа.

Важно: многие энергетические компании отказываются подписывать договор с иностранцем, не имеющим ПМЖ в Чехии. В таких случаях нужно договориться с владельцем квартиры о том, чтобы включить расходы за газ и электричество в общие коммунальные платежи.

Особенности чешских объявлений аренды

– почти во всех объявлениях не указывается номер дома, в котором расположена сдаваемая квартира. Обычно информация о месторасположении объекта ограничивается названием района и улицы. Узнать точный адрес можно только, позвонив риелтору или владельцу недвижимости.

– зачастую авторы объявлений не указывают стоимость коммунальных платежей или намеренно занижают ее. Это может запутать неопытного соискателя. Если хорошо оснащенная квартира площадью 65 м2 в центре Праги предлагается по цене 12 000 в месяц + 1000 крон за коммунальные платежи, нужно понимать – это уловка. На деле коммунальные платежи (включая газ и свет) обойдутся примерно в 4-5 тысяч крон.

– помните, что чехи очень ценят и любят свое свободное время. В Чехии звонить по деловым вопросам в пятницу вечером или в выходные – признак дурного тона. Если в объявлении не сказано обратное, то лучше всего обзванивать арендодателей с понедельника по пятницу в рабочее время.

Практические советы

Для эффективного поиска заранее составьте список требований к искомому жилью и отдельно выпишите вопросы, которые вы хотите задать ее владельцу. Особое внимание стоит уделить следующим моментам:

1) Наличие в квартире интернета или возможности его подключения. Лучшим и самым стабильным в Праге считается кабельный интернет от компании UPC. Однако он есть далеко не во всех районах города. Наличие качественного интернета в квартире зачастую является одним из главных приоритетов;

2) Тип отопления квартиры (собственный нагревательный котел или центральное отопление). От этого напрямую будут зависеть ваши ежемесячные платежи за потребляемое тепло, газ и электроэнергию. Подробнее о коммунальных услугах в Праге читайте в нашей отдельной статье;

3) Сможет ли владелец предоставить иностранцу «прописку». Технически, прописаться по новому месту жительства вы можете и без согласия владельца. Для этого достаточно известить МВД о новом месте пребывания и показать договор аренды (как правило, он заключается на 1 год с возможностью продления). Однако если близится подача на продление или получение ВНЖ, то вам потребуется либо бессрочный договор аренды, либо специальный бланк-подтверждение об обеспечении жильем на срок минимум 2 года. Этот бланк заполняет владелец недвижимости, после чего заверяет свою подпись под ним у нотариуса;

Формально владелец может в любой момент явиться в полицию и заявить, что такие-то иностранцы больше у него не живут. Тем самым «прописка» последних будет моментально аннулирована. Однако не все собственники знают эти тонкости и предпочитают не создавать себе лишних «проблем». Поэтому крайне важно выяснить этот момент заранее, еще до подписания договора аренды.

На что обратить внимание при подписании договора аренды?

1) Никогда не подписывайте договор аренды сразу после первого осмотра квартиры. Не принимайте всерьез уговоры риелтора или владельца, игнорируйте доводы «на квартиру много претендентов и ее вот-вот снимут другие, поэтому давайте сразу подпишем договор аренды или внесите аванс». Когда так говорят, скорее всего хотят либо обмануть, либо поскорее сдать «застоявшуюся» квартиру. Обычная практика выглядит примерно так:

– потенциальный жилец просматривает квартиру, задает все интересующие вопросы и просит прислать ему на e-mail образец договора аренды;

– арендатор изучает договор, вносит в него свои правки, и отправляет обратно владельцу недвижимости;

– если обе стороны сошлись на содержание договора, они встречаются и подписывают его. На этом этапе жилец передает владельцу «кауце» (kauce) и арендную плату + коммунальные платежи за первый месяц проживания. Если в сделке участвовал риелтор, арендатор оплачивает и его услуги.

2) Важно убедиться, что квартира действительно принадлежит лицу, с которым заключается договор аренды. Это легко можно проверить при помощи интернет-портала Кадастра недвижимости Чехии.

3) Отношения между арендатором и арендодателем жилья регулируются Гражданским кодексом ЧР, который гласит, что договор аренды составляется в письменной произвольной форме. Однако рекомендуется, чтобы он содержал следующую информацию:

• ФИО, паспортные данные, адреса постоянного проживания, личные номера (rodné číslo) или даты рождения договаривающихся сторон;
• Подробное описание предмета договора аренды – квартиры. А именно следует указать точный адрес дома, этаж, общую площадь и планировку (ванная, туалет, балкон, кухня, две спальни и т.д.);
• Цель, для которой арендуется квартира;
• Подробная информация о лицах, которым наравне с арендатором предоставляется право пользования данной квартирой;
• Cрок, на который заключается договор аренды (даты «от» и «до»);
• Стоимость аренды и способ оплаты (наличными или переводом на банковский счет)
• Подробное описание правил расторжения договора

Типовой образец договора можно найти в нашем хранилище документов.

4) Обязательно проследите, чтобы коммунальные платежи (Poplatky), указываемые в договоре, были максимально подробно расписаны. Кроме того попросите владельца прислать вам расчет суммы платежей, примерно вот такого вида:

osvětlení. 18,00 KČ

pevný domovní odpad. 38,00 KČ

správa. 230,00 KČ

pojistka. 41,00 KČ

provozní fond. 96,00 KČ

PRE výtah. 7,00 KČ

studená voda. 150,00 KČ

voda pro TUV. 420,00 KČ

Вы должны четко понимать, сколько и за что вы платите.

Важно: некоторые владельцы умышленно занижают размер коммунальных платежей, делая итоговую стоимость аренды более привлекательной. Однако важно понимать, что вода и отопление оплачиваются авансовым методом. В конце года к вам придут сотрудники управдома и снимут показатели счетчиков воды.

По этим данным будет произведен перерасчет, и если стоимость фактического потребления превысит сумму авансовых платежей – придется доплачивать. Поэтому не следует раньше времени радоваться низким коммунальным платежам, возможно владелец целенаправленно занизил их стоимость, и через 12 месяцев вас ждет крайне неприятный сюрприз – необходимость погашения довольно крупного долга. Бороться с этим довольно трудно, главное знать реальную рыночную стоимость коммунальных услуг и следить за тем, сколько воды, электричества, газа и тепла вы потребляете. Также раз в год требуйте от арендодателя перерасчета, чтобы вероятный долг еще больше не накапливался.

5) Обговорите и пропишите в договор возможность замены личинки замка входной двери.

6) К договору аренды обязательно прилагается акт передачи квартиры. В нем подробно описывается состояние жилья, перечень его оснащения (какая в квартире установлена бытовая техника, мебель и т.д.), а также показания счетчиков газа, воды и электричества на момент подписания акта. Внимательно проверьте правильность вносимых данных.

Примечание

Переехав в новую квартиру, первым делом подпишите свой почтовый ящик, входную дверь и звонок на двери подъезда. Если вы ожидаете продления ВНЖ или получения ПМЖ, полицейские обязательно проверят, действительно ли вы живете по адресу «прописки».

Напомним, после смены адреса проживания у вас будет 30 календарных дней для того, чтобы проинформировать об этом отдел МВД Чехии по вопросам убежища и миграционной политики.

Личный опыт.
Долгосрочная аренда квартиры в Праге

Родилась я в Санкт-Петербурге, в Европу переехала после того, как вышла замуж за получеха-полусловака в 2018 г. У моего мужа гражданство Словакии, есть жилье в Братиславе. Но так как сейчас он работает в Праге, то нашей молодой семье потребовалось решить вопрос с проживанием в столице Чехии. Нас интересовала долгосрочная аренда, покупать в Праге недвижимость мы на тот момент не собирались.

В общем, вопрос стали решать и через знакомых, и через проверенные сайты. А уж сайтов, предлагающих и аренду, и покупку недвижимости, здесь полно. Смотрели по двум ресурсам, которыми пользуются и друзья-чехи: www.sreality.cz и www.reality.idnes.cz.

На обоих ресурсах есть как агентские предложения, так и объекты напрямую от владельцев. Нам нужно было только четко определиться: что именно мы ищем и на каких условиях. На каком из них нашли, писать не буду, по качеству предложений оба где‑то рядом.

Критерии поиска арендуемой квартиры

Вот это очень серьезный момент, правильно определиться с критериями выбора. Поскольку я по профессии гид, знающий Прагу со всех сторон, то представляла, что нам надо, а что нет. Раз недвижимость была нужна нам для себя, а не с целью сдавать ее в аренду, то шаговая доступность к центру и прочим историческим достопримечательностям была ни к чему. Тем более что в исторических зданиях постоянно жить не очень комфортно, даже после капитального ремонта. А вот отсутствие толп туристов очень даже в плюс. Таким образом, наши требования сводились к следующему:

• развитая инфраструктура,
• транспортная доступность,
• комфортная городская среда,
• хорошее состояние жилья,
• вменяемая плата.

И по всем этим критериям нашлась подходящая квартира в районе Панкрац, административный район Прага 4.

Панкрац — то, что нужно

Поясню, район Панкрац удален от исторического центра Праги, туристов тут не найдешь. Место совсем не туристическое, а для пражан очень даже удобное. Это южная часть Праги, краем касается Влтавы. Из исторических достопримечательностей поблизости, пожалуй, только костел Св. Панкратия Римского. Здание в стиле барокко, а святой и дал название району. В остальном это современная часть мегаполиса, но очень неплохо обустроенная для проживания. Наверное, здесь самая большая концентрация многоэтажек в Праге (это мое впечатление, чисто зрительное).

Транспортных проблем нет, мы живем в 15 минутах ходьбы от станции метро Pankrác (красная ветка). На своем авто мы можем добраться до центра где‑то за полчаса. Но пользоваться общественным транспортом в Праге удобнее и экономичнее. Не болит голова о паркинге в центре. Собственной машиной пользуемся чаще всего для поездок за город или по каким‑то уж очень нужным и важным делам. О пражском общественном транспорте могу рассказывать долго и только в превосходных степенях.

Панкрац достаточно озеленен, парков и зон отдыха здесь хватает, есть и пляжи летом на Влтаве. Для меня еще одним плюсом было наличие множества кафешек, где ценник гуманнее, чем в центре. Ну и с покупками проблем нет, выходишь из метро, попадаешь в огромный торговый центр «Аркада Панкрац», где есть все, что душе угодно. Естественно, что и популярные торговые сети в нашем районе присутствуют. Резюмирую: район для проживания очень неплохо приспособлен.

Цена вопроса

Двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м на третьем этаже многоэтажки, газовый котел, место в подземном паркинге. Арендная плата (без коммунальных платежей) составляет 13 тыс. крон в месяц, это примерно 480 евро.

А вот про коммунальные платежи в Праге отдельная песня. Счетчики счетчиками, а поплатки (что‑то вроде квитанций на коммунальные услуги) рассчитываются усреднено. Счетчики (газ, вода, электричество) проверяются раз в год, и то, что было израсходовано в предыдущем году, раскидывается на следующий. То есть ты платишь авансом, потом тебе делают перерасчет. Если ты сжег или вылил больше — плату увеличат, если меньше — вернут, чаще зачтут в будущий период. Уф… Проще привести цифры по нашим поплаткам. За газ мы платим 650 крон, за электричество — 500, вода и вывоз мусора тоже примерно 500 крон.

Очень важно при аренде новой квартиры проверить поплатки за прошлый год, и не снимал ли это жилье любитель лить воду и включать всю энергопотребляющую технику много и часто. Ведь платить придется именно вам…

В нашем случае арендодатель не старался нас надуть, тем более, пошел уже второй год аренды, платим сами за свои расходы. Вообще эту систему надо понять и разобраться, покупаешь ли недвижимость, арендуешь ли. И если ты сэкономил, а квартиру освобождаешь, компенсацию получит владелец недвижимости. Так что внимательно вникаем в договоры аренды.

В общем, вся эта музыка на месяц стоит 2000‑2500 крон (в районе 90 евро). Достаточно много, но это Прага. В Устецком крае, например, в подобной квартире за газ заплатят где‑то 250 крон, а за электричество — 400 крон. Да и вообще до 24 % дохода чехи тратят именно на коммунальные услуги.

Планируем ли покупать недвижимость в Чехии?

Пока не определились, так как не видим смысла. Если бы задумались об этом всерьез, не факт, что выбрали бы Прагу. Покупать квартиру в Праге имеет смысл, если пускать ее в коммерческий оборот. Но пока сегодняшние реалии к этому не располагают.

Я знаю многих бизнесменов, которые живут во всех концах Чехии и не киснут. Если твой бизнес позволяет — интереснее купить жилье не в столице и не в Карловых Варах (тоже дорого и бессмысленно, если не сдавать в аренду, а просто содержать). Очень часто люди предпочитают покупать недвижимость в приграничных районах с Австрией или Германией. Это интереснее и в финансовом плане, и в смысле мобильности передвижения. Конечно, я очень люблю Чехию, но жизнь покажет, будем ли менять Словакию на Чехию, когда и в каком формате.