09.02.2022

Как гражданам РФ купить квартиру и апартаменты в Испании

На этой странице мы детально рассматривали все вопросы, связанные с покупкой недвижимости в Испании, которые наиболее часто поступают от наших клиентов. Этой статье мы бы хотели придать прагматический характер и наиболее детально описать шаги, характерные для процедуры покупки недвижимости в Испании. Если вы планируете приобрести жилье в нашем солнечном регионе то, надеемся, что информация ниже будет вам полезной.

Процедура покупки недвижимости в Испании: первый приезд

Обычно для выбора и покупки недвижимости в Испании нашим клиентам необходимо посетить страну два раза.

Первичное ознакомление с городом и регионом. Если потенциальный покупатель уже определился с местоположением будущего жилья, то приступаем к выбору дома или квартиры. Выбор – это, как показывает практика, самый сложный этап. Здесь все очень индивидуально, многое зависит от того, насколько твердо человек определился с тем, что ему требуется, и от его способности принимать решения. Обычно для этого этапа требуются не более 2-3 дней, в отдельных случаях – до 5 дней.
Подписание с нашей компанией договора резервирования выбранного объекта недвижимости и оплата 3-5 тыс. евро в качестве аванса. Это занимает от одного до двух часов. Для русскоговорящих покупателей текст договора представляется на испанском и русском языках. на имя покупателя (если нужно, то и на имя жены и т.д. с одинаковыми правами для всех). Для этого требуется:
- действующий загранпаспорт;
- для граждан России справка о доходах форма 2 НДФЛ за последние 12 месяцев, но лучше за текущий и предыдущий года; для граждан других стран – аналогичная справка, если имеется, или декларация о доходах из налоговых органов за такой же период;
- справка с места работы на фирменном бланке с указанием занимаемой должности, размера зарплаты в рублях и продолжительности работы на данной фирме или в учреждении.
Визит в полицию для заказа номера иностранца NIE. В разных провинциях и муниципальных округах правила в органах Национальной полиции в отношении очередности подписания «эскритуры» (купчей) и заказа номера NIE могут отличаться. Если сроки вашего пребывания в Испании позволяют немного оформить все сразу, то после готовности NIE (5-6 дней) следует постановка на учёт в местном налоговом органе, что требуется для уплаты в будущем ежегодных налогов на недвижимость. Но регистрацию в налоговом органе можно пройти и в следующий приезд.

Для первого приезда желательно выделить как минимум три полных рабочих дня.
После возвращения домой:

вы вносите резерв в размере 3-5 тыс. евро после чего объект окончательно снимается с продажи и закрепляется за покупателем;
в срок до 3 месяцев готовите оставшиеся 90% от цены покупки и переводите их на свой счет в банке в Торревьехе или любом другом испанском банке, который открыли здесь во время первого приезда;
если покупка осуществляется с ипотекой, то в Испанию переводятся не 90%, а соответствующая меньшая сумма; подробнее об оформлении ипотеки смотрите в статье «Ипотека в Испании для нерезидентов».

Ознакомьтесь с процессом покупки недвижимости в Испании посмотрев наше видео, подготовленное сотрудниками компании Алегрия специально для вас.

Процедура покупки недвижимости в Испании: второй приезд

Подписание с продавцом «эскритуры» купли-продажи в нотариальной конторе. При этом в присутствии нотариуса производится оплата продавцу оставшейся суммы 90% банковским чеком, который оформляется в банке непосредственно перед сделкой или накануне. Оформление чека занимает 15-30 минут. Какую-то часть можно оплатить продавцу наличными. По закону нотариус обязан проверить соответствие цены покупки, которая указана в купчей, и суммы всех платежей, включая 3-5 тыс. евро по договору резервирования объекта и авансовый платёж 10% (за вычетом этих 3-5 тыс.). Копии всех подтверждающих платёжных документов нотариус приобщает к делу.
После подписания в нотариальной конторе «эскритуры» купли-продажи покупатель становится собственником объекта недвижимости и получает ключи от дома.
Если покупка осуществляется с ипотекой, то в нотариальной конторе одновременно с подписанием «эскритуры» купли-продажи с продавцом вы подписываете также ипотечную «эскритуру» с банком, который оплачивает продавцу сумму, равную сумме ипотеки.
Переоформление договоров на воду и электричество на ваше имя. Если после подписания «эскритуры» вы уезжаете, то все эти формальности мы выполняем сами без вашего участия. Для выполнения всех формальностей во время второго приезда желательно иметь не менее трех рабочих дней.

В течение всей процедуры покупки недвижимости в Испании мы работаем вместе с вами и оказываем необходимую помощь. Эти услуги, кроме переоформления воды, электричества, бесплатны. Мы не берем с вас также никаких комиссионных за организацию и проведение самой сделки купли-продажи. В Испании комиссионные агентству недвижимости платит продавец, обычно от 3 до 5% в зависимости от суммы сделки.

Все вышеперечисленное можно сделать и во время одного приезда, если у покупателя имеются необходимые финансовые средства для осуществления процедуры покупки недвижимости в Испании и достаточно времени для их перевода на свой счет в испанском банке.

Порядок приобретения недвижимости в Испании в 2021 году

Покупая недвижимость в Испании, необходимо знать информацию о процедуре и условиях приобретения жилья. В данной статье мы расскажем, как купить жильё в Испании. Многие иностранцы хотят купить недвижимость в Испании, чтобы жить в стране с отличным климатом и гастрономией, впечатляющими пляжными и горными ландшафтами. Однако в каждой стране процесс покупки жилья имеет свои особенности.

Содержание

СТОИМОСТЬ ЖИЛЬЯ В ИСПАНИИ

Стоимость может сильно варьироваться в зависимости от области Испании. Средняя цена испанского жилья – около 1886 евро за квадратный метр.

В крупных городах, таких как Мадрид и Барселона, и туристических районах цена на жилье намного выше. Так, в среднем квадратный метр в Мадриде стоит 3.122 €/м², в Барселоне – 3.077 €/м², в Севилье – 1.588 €/м², в Валенсии – 1.435 €/м², в Толедо – 963 €/м². Самые дешевые города Испании для покупки жилья обычно расположены во внутренних районах. Три города с самыми низкими ценами за квадратный метр (около 550 €/м2) – Альбокс, Коллапсара и Бенавенте.

АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

Сейчас можно самостоятельно искать и покупать недвижимость в Испании в любом городе с помощью интернета и выбирать подходящие варианты, которые предлагает рынок недвижимости. Однако хорошим способом начать поиск жилья в Испании остается обращение в проверенные агентства по недвижимости в Испании.

ТРЕБОВАНИЯ К ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ В ИСПАНИИ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ И ГРАЖДАН РОССИИ

При покупке жилья в Испании иностранцами, не существует никаких ограничений для граждан ЕС или живущих за его пределами.

Единственное требование для процедуры приобретения недвижимости в Испании, которое необходимо выполнить, – запросить NIE (идентификационный номер иностранца). Особенности при покупке недвижимости в Испании иностранцами сводятся к наличию NIE, который будет служить для подтверждения личности покупателя при заключении договора купли-продажи и уплате соответствующих налогов. С помощью этого документа можно выполнять такие простые и основные процедуры, как открытие счета в банке, покупка дома, автомобиля или какого-либо товара. Можно подать заявку по форме EX-15 на получение NIE в местном полицейском участке или в посольстве Испании любой страны.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ В ИСПАНИИ

Процедура покупки недвижимости в Испании подразумевает обязательное наличие следующих документов:

сертификат энергоэффективности;
нотариальный акт;
договор купли-продажи;
сведения из государственного кадастра недвижимости;
налог на недвижимость (IBI);
налог на добавленную стоимость;
нота симпле (официальная выписка из Регистра Собственности Испании), подтверждающая право собственности на недвижимое имущество;
договор аренды.

ОПЛАТА ПОКУПКИ

Как купить недвижимость в Испании и какой выбрать способ оплаты – наиболее интересующие инвесторов вопросы.

Испанские банки предлагают кредит иностранцам, не проживающим в стране, кроме того, специально для них зарезервированы ипотечные кредиты. Платежи, как за имущество, которое вы покупаете, так и за административные расходы, как правило, должны быть в евро. Многие покупатели, мелкие или средние инвесторы, поводят платежи непосредственно с продавцом и оперативно оформляют покупку недвижимости за наличные. В таких случаях закон 7/2012 от 29 октября ограничивает суммы при совершении транзакций в Испании. Для тех, кто не является налоговым резидентом, эта сумма составляет 15.000 €. Таким образом, если деньги поступают из-за границы, придется делать международный банковский перевод. За совершение перевода из иностранного банка будет взиматься очень высокая комиссия. Важно выбрать надежный и удобный банк, который больше всего подходит для совершения покупки.

Покупатель должен оплатить все расходы при сделке купли-продажи недвижимости в Испании:

обращением в Бюро услуг в случае запроса ипотеки;
уплатой налогов;
составлением нотариального акта;
оплатой налога на добавленную стоимость

ПРОЦЕДУРА ОФОРМЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

Необходимо знать, как выгодно и правильно купить жильё в Испании, чтобы сделка принесла наибольшую выгоду. При этом этапы покупки недвижимости в Испании включают оформление и подготовку необходимых документов, и выполнение следующих шагов:

Выбрать недвижимость, в некоторых случаях можно подписать договор задатка и заплатить процент от окончательной цены. Это соглашение, по которому обе стороны обязуются завершить покупку-продажу в ближайшее время. Обычная сумма задатка или депозита составляет 10% от стоимости жилья.
С помощью Земельного кадастра убедиться, что имущество принадлежит продавцу и что оно свободно от административного бремени или ипотеки.
Открыть счет в испанском банке. Для оплаты жилья и расходов, связанных с покупкой, очень хорошо иметь банковский счет в местной валюте Испании.
Выбрать местного адвоката для консультаций.
Получить NIE.
Подписать договор купли-продажи и оплатить оставшуюся сумму.
Зарегистрировать имущество на свое имя и оплатить соответствующие административные расходы.
Оформить акт в Земельном реестре, внести изменения в данные о праве собственности и найма.
Оплатить налоги и расходы, связанные с покупкой. Как правило, расходы будут варьироваться в зависимости от цены транзакции. Они обычно достигают от 10% до 13% от покупной цены. Если сделка проводится через риелтора, плату за нее будет нести покупатель.
Оплатить ежегодные налоги для владельцев испанской недвижимости.

Данные этапы процедуры покупки недвижимости помогут вам структурировать процесс приобретения жилья.

СПИСОК РАСХОДОВ, С КОТОРЫМИ ПРИДЕТСЯ СТОЛКНУТЬСЯ

Покупатель неизбежно сталкивается со следующими расходами:

Налог на передачу имущественных прав (ITP): от 6 до 10%, зависит от каждого автономного сообщества. Оплачивается только при приобретении вторичного жилья.
Налог на добавленную стоимость (НДС): 10% от стоимости имущества. Применяется только при покупке нового жилья.
Налог на удостоверенные юридические акты (IAJD): от 0,5 до 1,5%.
Нотариальные расходы: от 0,03 до 0,45%.
Регистрационные сборы: от 0,02 до 0,18%.

НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ

Налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов становятся больше, чем для резидентов. Так, нерезиденты, которые становятся владельцами жилья в Испании, должны оплачивать 2% его кадастровой стоимости, к которой применяется налоговая ставка в размере 19% для жителей ЕС, Исландии и Норвегии и 24% для остальных налогоплательщиков. Покупка недвижимости в Испании нерезидентом страны при условии, что жилье является инвестицией и сдается, то доход от его аренды будет полностью облагаться ставками налогообложения (19% для жителей ЕС, Исландии и Норвегии; 24% для остальных). Подача подоходного налога для нерезидентов (IRNR) производится ежегодно.

МОЖНО ЛИ ПРОВЕСТИ СДЕЛКУ С ИСПАНСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ УДАЛЕННО?

Столкнувшись с ограничениями, связанными с пандемией Covid-19, многие прибегают к дистанционным технологиям, позволяющим совершать, например, сделки с квартирами в Испании. Хотя этот вариант и эффективен, но подходить к нему следует с осторожностью, так как существует риск стать жертвой мошенничества.

КАК КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ ГРАЖДАНИНУ РОССИИ

Покупателями испанской недвижимости часто становятся граждане России, так как Испания является притягательной страной для инвестирования. Остановимся на вопросе как купить недвижимость в Испании россиянину.

Особенности приобретения испанской недвижимости россиянами:

необходимо соблюдать законодательные нормы двух стран – России и Испании,
в случае ипотеки, испанские банки одобрят финансирование лишь 50-60% сделки под 2,-3,5% годовых,
во время подписания договора необходимо участие аккредитованного переводчика.

Основные этапы при покупке недвижимости в Испании гражданином России:

выбор объекта недвижимости,
подготовка документов,
составление договора купли-продажи,
оплата, смена владельца в Регистре собственности.

Итак, мы ответили на вопрос как приобрести недвижимость в Испании.

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ

Можно выделить ряд недостатков владения недвижимостью.

Затраты на содержание жилья (оплата коммунальных платежей, ремонт и т. д).
Оплата ежегодных налогов собственников жилья в Испании.
Бюрократия испанских банков.

Достоинства покупки недвижимости в Испании:

Получение ВНЖ или Золотой визы в Испании.
Выгодное инвестирование в случае с туристической недвижимостью (до 6-7% годовых).
Прозрачность заключения сделки купли-продажи.
Наличие в собственности жилья в курортной стране.

ПОМОЖЕМ ВАМ СТАТЬ ВЛАДЕЛЬЦЕМ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ!

Вы можете обратиться в нашу компанию для подбора недвижимости и организации переезда на ПМЖ в Испанию. Начните путь к мечте прямо сейчас!

Как купить недвижимость в Испании гражданину России: правила оформления покупки квартиры или дома

Поговорим о том, как купить недвижимость в Испании гражданину России : где в таком случае лучше всего начинать искать актуальные предложения, как подготовиться к сделке в этой стране и какие дополнительные расходы и налоги, помимо основной стоимости, нужно учитывать, находясь в статусе иностранца.

За консультацией мы обратились к опытным риелторам Barcelona Realty Group, одного из ведущих русскоязычных агентств на территории солнечного Королевства, которое уже многие годы помогает соотечественникам с подбором жилых и коммерческих объектов.

Покупка недвижимости в Испании для россиян: особенности

Приобрести дом, апартаменты или участок земли в Королевстве может подданный любого государства. Права и обязанности одинаковы для всех: расчет с продавцом происходит в присутствии нотариуса исключительно в безналичной форме, новый владелец должен регулярно платить взносы за коммунальные услуги и налоги, любое мошенничество влечет за собой не только административное, но и уголовное наказание.

Тем не менее бюрократической волокиты при подготовке к сделке у иностранцев будет больше. Как гражданин России, купить недвижимость в Испании Вы сможете только после получения NIE (идентификационного номера иностранца) и открытия счета в местном банке.

В Королевстве ужесточилась борьба против отмывания капитала, и с 2017 года запрещена оплата наличными за услуги и операции стоимостью более 1000 евро. Также банки обязаны проверять источник дохода всех клиентов, подавших им заявление на регистрацию.

Вас попросят предоставить следующий пакет апостилированных и переведенных на испанский язык бумаг:

Загранпаспорт.
Справку с места работы и информацию о зарплате.
Декларацию об уплате налогов.
Договор о резерве заинтересовавшей Вас недвижимости.

В интернете есть немало комментариев соотечественников об актуальной ситуации с покупкой квартир в Испании и отзывов, где подчеркивают, что банки вправе отказать в открытии счета любому подозрительному клиенту. Это неудивительно, ведь наказание за содействие нечистым на руку инвесторам предусмотрено очень серьезное. По той же причине в случае международных переводов на сумму свыше 3000 € от Вас каждый раз будут требовать обоснование происхождения денег.

Несмотря на бюрократию, покупка жилья в этом солнечном государстве – цель перспективная. Она открывает возможность жить в благодатном климате в Европе, получать дополнительный доход за счет аренды (в крупные испанские города туристы едут со всего мира круглый год), а также оформить ВНЖ («золотую визу»), если стоимость объекта – более 500 000 €.

Как приобрести недвижимость в Испании: советы россиянам по поиску

Важно определиться с регионом страны и районом (море, центр города, окраина), желаемыми параметрами (площадь, количество спален и санузлов, жилье под ремонт или новостройка) и с бюджетом.

Есть русскоязычные биржи, посвященные домам за границей: Homesoverseas, Prian. Через опубликованные там объявления можно выйти на контакты отечественных агентств, занимающихся направлением юго-западной Европы. Если Вы владеете иностранным языком, то полезно будет просмотреть и местные порталы. Самыми популярными в Королевстве считаются Idealista, Fotocasa, Habitaclia.

Полезно также сходить на специализированные выставки, почитать журналы и поговорить с опытными риелторами, чтобы получить правильное представление о том, как купить в Испании землю, дом или апартаменты, и понять актуальные цены на каждый тип объектов.

Еще один удобный вариант – обратиться в фирму, которая занимается не только подбором недвижимости, но и юридическими консультациями и услугами по иммиграции в интересующем Вас регионе. Например, специалисты компании barcelona.ru имеют головной офис в каталонской столице и работают по запросу. Они ищут варианты с учетом именно Ваших интересов, организуют просмотр на индивидуальном трансфере, а также во всех подробностях готовы рассказать о том, как правильно купить квартиру в Испании, что изменилось в законодательстве, каковы основные тенденции на рынке сейчас.

В Королевстве за последние десять лет жилье значительно подорожало. Законы относительно строительства, аренды и получения лицензий также постоянно эволюционируют и могут существенно отличаться по муниципалитетам (например, в Барселоне перестали выдавать разрешения на открытие гостиниц и туристических апартаментов, в то время как в ее ближайших пригородах Хоспиталете и Бадалоне таких ограничений пока нет). В подобных вопросах совет хорошего риелтора придется очень кстати и поможет сэкономить Ваши время и силы.

Оформление недвижимости в Испании: пошаговая инструкция

Итак, Вы изучили актуальные предложения в привлекательном регионе и нашли дом мечты. Затем прошли этап переговоров с владельцем, условились о финальной цене (имейте в виду, что торг уместен и всегда можно рассчитывать на небольшую скидку) и согласны подписать купчую. Что делать дальше и какие документы собирать?

Подготовка к сделке

Если вариант Вам понравился, его нужно без промедления зарезервировать. Как правило, просят оплатить 1% от общей суммы в доказательство того, что Ваши намерения, как покупателя, серьезны. После получения депозита хозяин снимает с публикации объявление и прекращают показывать данную собственность другим клиентам.

Вы договариваетесь с ним о дате подписания предварительного договора с выплатой задатка (contrato de arras). Как правило, это происходит через неделю-полторы после бронирования.

Как гражданин России, купить квартиру в Испании без испанского NIE (Numero de Identidad de Extranjero) и счета в местном банке Вы не сможете, поэтому важно оперативно собрать все необходимые бумаги и решить этот вопрос.

В данный промежуток времени нужно также тщательно проверить жилье на предмет задолженностей и риска дополнительных расходов (например, в связи с аварийным состоянием здания).

Если выяснится, что в силу каких-либо веских обстоятельств сделка невозможна, сумма резерва (1%) будет возвращена. Если подписание у нотариуса состоится, эти деньги будут зачтены в общую стоимость объекта.

Проверка недвижимости

Как россиянину купить квартиру в Испании и не быть обманутым? Какие документы стоит запросить и в чем удостовериться?

Прежде всего, следует изучить выписку из государственного реестра, которая называется Nota Simple. Запросить ее можно лично или онлайн. Услуга платная, и стоит около десяти евро. Ждать придется один-два дня. Сертификат содержит 3-4 страницы со следующими данными:

Точный метраж.
Адрес и описание количества комнат, санузлов, балконов и прочее.
Уникальный номер объекта.
Упоминание всех предыдущих владельцев и нотариусов, заверявших сделки.
Сведения о долгах и ограничениях.

Не стоит путать Nota Simple c публичной кадастровой справкой, которую можно бесплатно посмотреть на сайте https://www1.sedecatastro.gob.es/. Последняя содержит лишь информацию о точном адресе, метраже квартир и участка, но ни слова не говорит об обременениях и собственниках.

Перед тем как купить недвижимость в Испании, не помешает также посмотреть с юристами и официальную копию предыдущей купчей (Escritura). Этот многостраничный документ описывает во всех подробностях, когда, на каких условиях, кем был приобретен объект. Оригинал хранится в реестре, и именно на основании него готовят Nota Simple, которая, по сути, является его выжимкой.

И Nota Simple, и Escritura позволяют проверить, нет ли долгов и ипотеки, и в случае необходимости, запросить у продавца подтверждение об их аннуляции.

Также стоит посмотреть копии оплаченных счетов за свет, газ, воду, взносы на содержание здания. Иначе после вступления в собственность задолженности перейдут на Вас.

Предварительный договор

Согласно правилам покупки недвижимости, задаток, вносимый при подписании Contrato de Arras, не возвращается, в отличие от денег за изначальное бронирование (1%). В Королевстве, по традиции, просят десять процентов от общей стоимости.

В документе фиксируют имена сторон, цену и срок, в течение которого будет заключена финальная сделка у нотариуса. Если Вам потребуется оформление ипотеки, возьмите запас в несколько месяцев – ведь за один день такой вопрос уладить не получится.

Заявление на ипотеку (в случае необходимости)

Если вы подумываете о том, чтобы купить квартиру в Испании в кредит, как иностранец, рассчитывайте на ссуду от банка не более 50-60% от общей суммы. Для граждан Королевства она обычно составляет 70-80%. Размер ипотеки на коммерческий объект всегда меньше, чем на жилой. Есть варианты квот как с фиксированной, так и с плавающей годовой ставкой, на срок от 10 до 30 лет. Важно, чтобы Ваш заработок был примерно в три раза больше ежемесячных выплат по кредиту.

Решение выносится в течение месяца на основе собеседования с Вами и анализа предоставленного пакета документов. Значение имеет множество факторов: возраст, уровень дохода, отсутствие налоговых задолженностей, наличие другой земли, семейное положение, возможные поручители.

Подписание финального контракта (Escritura)

Окончательная сделка проводится у нотариуса. За несколько дней до того как купить в Испании землю, жилье или коммерческое помещение, ему отправляют все официальные бумаги, которые он еще раз проверяет.

На подписании присутствуют продавец, покупатель, или их уполномоченные лица, а также представитель агентства по недвижимости (в случае посредничества) и банка (когда есть ипотека). Если Вы не владеете испанским, на сделку обязательно должен быть приглашен профессиональный переводчик. Его имя будет зафиксировано в купчей.

Нотариус зачитывает документ и разъясняет сторонам их права и обязанности. Далее они скрепляют контракт своими подписями.

Оплата сделки

Заключая финальный договор, покупатель передает продавцу чек на оставшуюся сумму, а взамен получает ключи и копию купчей. Ее подлинник он сможет забрать спустя пару месяцев, после того как объект недвижимости будет зарегистрирован в реестре.

В течение 30 дней после подписания необходимо оплатить все полагающиеся по закону налоги.

Регистрация собственности

Только когда Реестр проверит всю информацию и внесет имя нового владельца, можно будет получить на руки выписку Nota Simple и подлинник договора Escritura.

Дополнительные расходы

Перед тем как купить дом в Испании, россиянину важно верно рассчитать свой бюджет. Учитывать следует не только саму стоимость объекта, но и обязательные государственные сборы и взносы, услуги нотариуса, а также в случае необходимости, помощь юриста, переводчика, риелтора. Подобные траты составляют около 12% от общей суммы. Рассмотрим основные из них.

Налоги на приобретение недвижимости

Размер зависит от автономной области, а также от того, покупаете ли Вы новый или вторичный объект:

Если покупка c первичного рынка, следует уплатить НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Anadido). На жилье по всей стране он составляет 10%, на коммерческое помещение или участок земли – 21%.
Когда приобретен вторичный объект, платят не НДС, а налог на передачу права собственности (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). В некоторых регионах ставка – 6,6% (Канарские острова), а где-то – все 10% (Каталония).

Еще один обязательный расход – это гербовый сбор (по-испански AJD, или Actos Juridicos Documentados). Он составляет от 0,5 до 1.5%.в зависимости от области.

Услуги риелтора и юриста

Агентство по недвижимости, как правило, берет вознаграждение от трех до пяти процентов от общей суммы. Советуем внимательно читать опубликованные на сайтах объявления: зачастую комиссия уже включена в стоимость, но бывает и так, что клиенту предлагается добавить процент сверх указанной цены (так нередко делают при продаже дорогих коммерческих помещений и зданий).

Гонорар риелтор получает лишь после подписания финального контракта у нотариуса. В его обязанность входит не только показ объектов и переговоры с владельцем, но и курирование и проверка документов перед сделкой.

В некоторых агентствах есть свой юридический отдел. В него имеет смысл обращаться, когда операция сложная. Например, найдены обременения или вы сомневаетесь в чистоте сделки. Расценки всегда зависят от конкретного случая.

Нотариальные расходы и регистрация собственности

Они составляют около 1-2% от общей суммы. Их также оплачивает покупатель.

Услуги переводчика

Это актуально для тех, кто не говорит по-испански. Как правило, письменный перевод справок у каждого бюро фиксированный и не зависит от количества знаков. Час работы устного переводчика обычно стоит от 100 евро.

Ипотечные сборы

Если Вы планируете брать кредит, учитывайте следующие траты:

Оценка объекта банковским экспертом (Tasacion): 300-500.
Обязательное страхование недвижимости (зависит от метража. Типа помещения, состояния).
Комиссия брокеру (0,5-1%).

Как купить квартиру в Испании русскому гражданину в ипотеку

Местные банки нередко отказывают подданным других государств, особенно если они не из Европейского Союза. Чтобы этого не произошло, важно доказать стабильность и легальность своего заработка. Будут тщательно проверять происхождение Ваших средств, и попросят предоставить следующие документы и их официальный перевод на испанский:

Загранпаспорт и уже оформленный номер иностранца NIE.
Справку о зарплате и с места работы.
Трудовой стаж.
Свидетельство о регулярной уплате налогов.
Информацию об актуальной прописке и имеющемся недвижимом имуществе.
Данные о других задолженностях, ссудах и истории их выплат.
Сведения о покупаемом объекте и внесенный за него залог.

Учитывается Ваш возраст, берете ли вы кредит вместе с супругом (тогда следует предоставить подробнейшие сведения и о нем), будут ли у Вас поручители. Если Вы не являетесь постоянным резидентом страны, планируйте, что, скорее всего, половину стоимости Вам придется внести самому.

Надеемся, что данная статья была полезной и прояснила алгоритм действий при подготовке к сделке по недвижимости в Королевстве. Если Вам нужна индивидуальная консультация и более детальный ответ на вопрос о том, как россиянину купить в Испании жилье или коммерческий объект, пишите нам, пожалуйста, запросы на [email protected].

Как купить недвижимость в Испании

При покупке зарубежной недвижимости всегда возникает множество вопросов и сомнений. Как купить недвижимость в Испании россиянину? Почему не стоит покупать жилье дистанционно? Доступна ли ипотека от испанских банков? Все это, рассказываем в статье.

Главные условия покупки недвижимости в Испании в 2022 году — ваше желание и наличие необходимых средств. Иностранцы никак не ущемлены в вопросах покупки жилья в стране, но им приходится оформлять больше документов: получать NIE (идентификационный номер иностранца), открывать счет в испанском банке и т. д. Процедура покупки квартиры в Испании не отличается от процедуры покупки дома. Весь процесс происходит в 4 этапа, каждый из которых имеет несколько подпунктов:

поиск подходящих вариантов
поездка в Испанию на просмотры
резервирование объекта

получение идентификационного номера иностранца (NIE)
открытие счета в испанском банке
проверка юридического статуса недвижимости
подписание предварительного договора
получение ипотеки (при необходимости)

подписание договора купли-продажи
оплата налогов и регистрационных сборов
получение свидетельства о праве собственности

получение годовой мультивизы или ВНЖ
оформление или переоформление договоров на обслуживание жилья
регулярная оплата коммунальных услуг
сдача жилья в аренду (при необходимости)

1. Выбор недвижимости

Поиск подходящих вариантов

Полезные ссылки для поисков жилья:

Поездка в Испанию на просмотры

Условно их можно поделить на две группы. Во-первых, собственно недостатки недвижимости: строительные дефекты квартиры или целого здания, нахождение дома в составе недостроенного жилого комплекса и т. п. Во-вторых, недостатки окружающей территории: отсутствие инфраструктуры, «вымирание» урбанизации в зимний период (люди уезжают, магазины закрываются), большое расстояние до ближайших городов, несоответствие реальной дороги до моря расстоянию по прямой и так далее.

Дистанционные просмотры и оформление сделки

Покупка может быть полностью оформлена дистанционно, начиная с выбора объекта недвижимости, онлайн-показа и последующего оформления без вашего личного присутствия, так и сочетать в себе в различных вариантах этапы покупки с присутствием и онлайн.

Например, вся работа по подбору идеального дома или квартиры под ваши потребности будет проходить дистанционно. После того, как вы выберите один или несколько наиболее подходящих объектов, мы поможем оформить документы для посещения Испании для личного их просмотра перед покупкой, а дальше вся сделка будет опять проведена без вашего участия.

Резервирование объекта

2. Подготовка к сделке

ОформлениеNIE

NIE можно получить непосредственно в Испании либо в консульстве Испании в России. Необходимы: заполненное заявление, загранпаспорт и его копия, две фотографии 3 на 4 см, квитанция об оплате пошлины. Если запрос происходит в Испании, заявитель должен иметь действующую Шенгенскую визу и обратный билет. В соответствии с законодательством, номер присваивается в течение 5 рабочих дней, но на практике случаются задержки.

Открытие счета в испанском банке

Полную инструкцию по открытию банковского счета в Испании можно найти по этой ссылке.

Проверка юридического статуса недвижимости

Предварительный договор

Получение ипотеки (при необходимости)

Процесс оформления кредита занимает до одного месяца. Издержки заемщика выражаются в комиссии банка в размере 1%–2% и гербовом сборе в размере 0,1%-2% от суммы кредита. Отдельно оплачиваются оценка недвижимости (€200-€500) и ее страхование (€200-€300 в год для объекта средней ценовой категории).

3. Заключение сделки

Подписание договора купли-продажи

Оплата налогов и регистрационных сборов

1) НДС и гербовый сбор при покупке жилья на первичном рынке (10% + 0,5-1,5%) либо налог на передачу права собственности при покупке жилья на вторичном рынке (6-10%).

2) Регистрационные расходы (0,02-0,175%).

Получение свидетельства о праве собственности

Оформлении испанской недвижимости в собственность осуществляется в государственном реестре, куда необходимо обратиться с оригиналом договора и документами об уплате налогов. Через 2-3 месяца покупатель получает договор обратно, а с ним и выписку из реестра, свидетельствующую о его праве на собственность.

4. Владение недвижимостью

Формально процесс покупки недвижимости в Испании заканчивается в момент подписания договора, но на практике это не так. Например, обращаться за годовой мультивизой следует только после регистрации права собственности. Дело в том, что в наборе документов (помимо всех стандартных требований для туристических виз) присутствуют: копия договора купли-продажи и выписка из реестра недвижимости. В последней, разумеется, должно стоять ваше имя, что возможно только после регистрации права собственности. Обладая недвижимостью в Испании, вы можете не только отдыхать в ней сами, но и выписывать приглашения друзьям и родственникам.

В момент подписания договора собственник получает не только ключи, но и документы, касающиеся обслуживания недвижимости. На первичном рынке это документы для заключения контрактов с обслуживающими компаниями, которые предоставляет застройщик. На вторичном рынке это существующие договоры обслуживания, которые вам необходимо переоформить на свое имя.

В дальнейшем средства с вашего испанского счета будут регулярно списываться в счет оплаты эксплуатационных услуг. Они включают в себя ежегодные налоги, плату за содержание общего имущества дома и коммунальные платежи (за воду, электричество, газ). Для небольшой квартиры затраты по этой строке расходов начинаются от €1000 в год.

Владелец недвижимости может сдать ее в аренду — как на долгосрочной, так и на краткосрочной основе. Для этого необходимо встать на учет в Министерстве туризма и уплачивать ежегодный налог в размере 24% от арендной платы.

Приобретение недвижимости в Испании для сдачи в долгосрочную аренду — не самая популярная, но также доступная опция. На год или несколько лет принято сдавать жилье семьям с детьми или студентам. Но всё же большинство россиян хотя бы несколько недель в году предпочитают отдыхать в своих испанских домах и квартирах самостоятельно. Кроме того, долгосрочная аренда заключается сразу на год, а затем арендатор имеет право ежегодной пролонгации, и без уважительных причин отказать ему в этом нельзя.

Подробнее о том, как подключиться к коммунальным службам и интернету, познакомиться с соседями и попасть на собрание жильцов, читайте в следующей статье: Недвижимость купили. А дальше что?

Как купить квартиру в Испании гражданину России

Если вы мечтаете о жизни в тёплой и солнечной стране или хотите выгодно вложить деньги, то вы наверняка задумывались о том, как купить квартиру в Испании русскому. С нашим агентством недвижимости Rusol Prime сделать это совсем несложно. Вам достаточно обратиться к нам и рассказать, что именно вы хотели бы приобрести. Наши специалисты отлично знают, как купить квартиру в Испании русскому гражданину, и готовы взять на себя решение всех сопутствующих задач. С нами процесс покупки испанской недвижимости будет для вас простым, безопасным и эффективным.

Покупка квартиры в Испании для россиян

Недвижимость испанского побережья пользуется высоким спросом среди россиян. Это одно из наиболее популярных направлений частых инвестиций. Причиной этому служат прекрасный климат, сервис европейского уровня, высокий уровень жизни, развитые курорты, самобытная культура. Продажа недвижимости в Испании гражданам РФ не запрещена и даже поощряется местными властями. Поэтому при наличии желания и финансовой возможности стать владельцем дома, виллы или квартиры на испанском побережье никаких проблем с осуществлением этой задачи не будет. Особенно если вы заручитесь профессиональной поддержкой нашего агентства Rusol Prime.

Если говорить о том, где купить квартиру в Испании гражданину России, то можно назвать наиболее популярные регионы: Коста-Бланка, Коста Брава, Балеарские и Канарские острова, Коста-дель-Соль. При самостоятельной покупке необходимо подробно изучить каждый регион, так как все они предлагают свой климат, свои условия проживания и цены на недвижимость. Надёжнее всего будет обратиться к специалистам нашего агентства для индивидуального подбора объекта в соответствии с вашими предпочтениями.

Как покупать квартиру в Испании иностранцу: пошаговая инструкция

Давайте рассмотрим, как самостоятельно купить квартиру в Испании. Процедура приобретения жилья в Испании включает следующие этапы:

Подбор объекта, его резервирование с помощью заключения с продавцом предварительного договора и внесения задатка.
Получение NIE – идентификационного номера иностранца. Его оформляют в отделении полиции.
Открытие счёта в испанском банке для осуществления безналичного расчёта с продавцом и государством.
Нотариальное оформление сделки в присутствии продавца, покупателя и представителя банка, если покупка оформляется с привлечением заёмных средств.
Регистрация объекта в государственном реестре недвижимого имущества Registro de Propiedad. Только после регистрации право собственности перейдёт к новому владельцу. Регистрация выполняется в течение трёх месяцев. Новый владелец получает соответствующий сертификат Nota Simple.
Постановка нового владельца на учёт в налоговой инспекции по месту жительства, перезаключение договоров по коммунальным услугам.

Испанский рынок недвижимости имеет свои нюансы, поэтому для гарантии грамотного и успешного проведения сделки рекомендуем вам обратиться за профессиональным сопровождением к специалистам нашего агентства. Мы поможем вам пройти путь от подбора объекта до регистрации вашей новой собственности в Испании максимально быстро и надёжно.

Особенности сделок купли-продажи недвижимости на первичном рынке

Купить квартиру в Испании россиянам можно не только в готовом доме, но и в строящемся, т.е. на первичном рынке. В этом случае сделка купли-продажи будет иметь свои нюансы:

Заключение резервационного договора с продавцом требует оплаты примерно 30% от стоимости объект, а не внесения залога.
Схема оплаты оговаривается с продавцом заранее и соблюдается по мере строительства объекта;
Купчая подписывается после окончательного завершения строительства и внесения всей стоимости.

При выборе строящегося объекта важно ознакомиться с документами, подтверждающими законность возведения здания, его соответствие установленным нормам, а также убедиться в отсутствии обременений.

Как купить квартиру в Испании гражданину России быстро и просто

Если вы задаётесь вопросом, как купить квартиру в Испании россиянину, вам стоит обратиться к нам. Более 25 лет мы помогаем жителям России и стран СНГ выгодно приобретать испанскую недвижимость. Сотрудничество с нами – это гарантия лёгкой, надёжной и оперативной сделки. Наши специалисты решают все необходимые задачи:

Осуществляют поиск перспективных объектов по вашим пожеланиям;
Готовят документы;
Проводят юридические проверки;
Предоставляют профессиональные консультации по всем интересующим вопросам;
Обеспечивают полное сопровождение сделки и защиту интересов клиента;
Добиваются лучших условий для вас и максимальной выгоды от покупки.

Мы проведём вашу сделку от заявки до получения ключей.

Поможем вам купить квартиру в Испании!

Наше агентство Rusol Prime – это ваш надёжный помощник в вопросах поиска, подбора, покупки и оформления недвижимости на испанском побережье. Мы готовы ответить на все ваши вопросы. Просто свяжитесь с нами: (+34) 609117117.

Недвижимость как пропуск в Европу. Как работает программа ВНЖ в Испании

Купить квартиру в Испании можно не только для собственного счастья и летнего отдыха. Недвижимость на Иберийском полуострове способна стать настоящим пропуском в безвизовую Европу. С 2013 года Испания выдает инвесторский вид на жительство (ВНЖ) тем, кто приобретет в этой стране недвижимость на сумму от €500 тыс. В Андорре порог ниже: здесь достаточно инвестировать €400 тыс.

Правда, чтобы получить «золотую визу», необходимо учитывать нюансы инвестиционной программы: у каждой из стран существуют собственные правила и ограничения для претендентов на ВНЖ. По просьбе «РБК-Недвижимости» специалисты риелторского и иммиграционного агентства Husky’s Immigration Bureau рассказали, как получить испанский вид на жительство для свободного передвижения по странам Шенгена. И отдельно разобрали ситуацию в Андорре.

Квартира с гражданством: это реально?

Да, через приобретение недвижимости действительно можно получить гражданство — но это будет длительный и многоступенчатый процесс. В общей сложности он займет от десяти лет. Важно понимать, что для получения гражданства Испании придется сдать экзамен по страноведению и на знание испанского языка, а также отказаться от российского гражданства: законы Испании не разрешают двойное гражданство с РФ.

Впрочем, состоятельным людям совершенно необязательно стремиться именно к гражданству. Оно может быть долгосрочной целью (например, для детей инвестора), но и без этого вид на жительство открывает широкие возможности. С ВНЖ можно свободно перемещаться по странам Шенгенского соглашения, открывать бизнес или работать по найму, получать медицинские услуги, отдавать детей в школу и получать высшее образование. Не получится разве что работать на госслужбе, голосовать или претендовать на выборные должности.

Первый этап: выбор способа получения ВНЖ. У Испании много различных программ, рассчитанных на людей с разным уровнем дохода и сбережений. Рассмотрим самую простую в плане правил и организации: «золотую визу». Она открывает наибольшее количество возможностей для тех, кто решил связать свою жизнь с Испанией. «Золотой визой» называют получение ВНЖ в обмен на инвестиции — покупку недвижимости, приобретение испанских гособлигаций или вложение в местный инвестфонд €1 млн.

Недвижимость здесь — самый доступный вариант. Если рассматривать инвестиционные фонды, то забирать оттуда внесенный миллион евро будет нельзя на протяжении пяти лет; государственные облигации тоже придется держать, не продавая. Зато под гарантию инвестфондов можно получить кредит на 80% от суммы для финансирования других целей.

Вариант с недвижимостью проще и дешевле. Правительство разрешает претендентам на «золотую визу» покупать абсолютно любой объект, будь то вилла, квартира в высотном доме, отдельно стоящий магазин, офис, помещение в торговом центре или даже земельный участок без единого строения. Главное условие: минимальная стоимость в €500 тыс., оплаченная собственными деньгами инвестора без привлечения ипотеки.

Впрочем, даже это условие трактуется максимально широко. К примеру, инвестор может купить несколько объектов, совокупная стоимость которых составит искомые полмиллиона евро — такой способ тоже соответствует закону. А значит, можно скомбинировать покупку для души — к примеру, апартаменты у моря — с сугубо функциональной инвестицией в барселонский магазин.

«Также это может быть инвестиция в строительство нового объекта, даже если участок был приобретен до вступления в силу закона», — уточняет директор Husky’s Юлия Сацук. Компания Husky’s накопила большой опыт в оформлении видов на жительство в Испании через инвестиции благодаря 14-летней работе с иммиграционными службами Испании и Андорры и официальной регистрации как лицензированного агентства недвижимости.

Этот жилой дом расположен в самом респектабельном районе Барселоны — L’Eixample. Точечная застройка, проект выполнен с сохранением старинного фасада здания. Объект находится в фазе заливки фундамента и подвода коммуникаций. Сдача объекта планируется через несколько лет (Фото: Husky’s Immigration Bureau)

В какую недвижимость вложиться

«Россияне предпочитают инвестировать в жилую недвижимость как в столице, так и на побережье, — рассказала Юлия Сацук. — Меньшим спросом пользуется коммерческая недвижимость. Хотя ее рентабельность зачастую оказывается выше — особенно если речь идет о крупных городах.

Это связано с тем, что первым делом жилье покупают после решения жить в Испании или проводить здесь семейный отдых. Приобретение коммерческой недвижимости предполагает необходимость последующего управления, и россияне зачастую ассоциируют это с дополнительными заботами».

Действительно, купить виллу, дом или квартиру кажется проще — тем более, если у покупателя есть план остаться в стране надолго. Кстати, именно так будет легче дойти до гражданства. Если типовые условия «золотой визы» позволяют инвесторам не приезжать в Испанию, а жить где-то в другом месте, то в случае с претендентами на гражданство ситуация меняется: здесь возникает обязательство жить на территории страны определенное (и довольно большое) количество дней в году.

Коммерческие объекты подходят для тех, кто стремится извлечь прибыль из своих вложений. «Обычно желание приобрести коммерческую недвижимость возникает, когда клиент начинает больше разбираться в рынке и находит доверенное лицо или организацию, которая может помочь заняться управлением объектом, — признается директор Husky’s. — Если говорить о жилье, то 70% россиян планируют оставить его у себя в пользовании, 30% — сдавать в аренду.

В настоящий момент наиболее рентабельным из индивидуальных инвестиций являются торговые помещения в центре городов, вблизи основных торговых улиц. На примере Барселоны это центральный район Эйшампле (Eixample) вблизи Paseo de Gracia и avenida Diagonal». Эксперты советуют присмотреться к гостиницам, которые привлекают туристов, а потому способны генерировать стабильный денежный поток, а также к складам, офисам и торговым объектам.

Жилой 19-этажный дом находится в 25 минутах от центра Барселоны, в L´Hospitalet de Llobregat (это район развивается бурными темпами). На каждом этаже дома — по пять квартир. Цена — на 7–12% ниже, чем в центре Барселоны, при приблизительно равных площади и времени доступа в различные точки города. Объект уже сдан (Фото: Husky’s Immigration Bureau)

Сколько времени это займет

Если человек определился по желаемому местонахождению и бюджету, то подготовительный этап выбора самого объекта занимает от трех до шести месяцев. «Мы рекомендуем одновременно начать процедуру по открытию банковского счета и согласованию документов о происхождении денег», — советует Юлия Сацук.

Действительно, для оформления «золотой визы» претендентам на ВНЖ предстоит предоставить в испанские иммиграционные органы справку о несудимости, а также полный комплект документов об источнике имеющихся денег в испанский банк. Это стандартные условия для большинства стран, предлагающих вид на жительство в обмен на инвестиции, подобные правила действуют и в Андорре.

«После оформления у нотариуса сделка должна пройти процесс регистрации в реестре собственности. Это может занять от одного до двух месяцев, — рассказала директор Husky’s. — Одновременно можно начать подготовку всех документов. Оформление «золотой визы» занимает от двух до четырех недель.

На получение карточки ВНЖ после приезда в Испанию понадобится один-два месяца. В течение этого времени можно передвигаться по Европе по «золотой визе», то есть нет необходимости ожидать получения карты. При этом лучше готовиться заранее, чтобы согласовать все сроки подачи с администрацией. Сейчас запись на подачу на «золотую визу» в генеральном консульстве Испании открыта на июнь 2021 года».

Программа ВНЖ в обмен на инвестиции существует с конца 2013 года. За это время страна получила от инвесторов €4,5 млрд, говорится в официальном отчете испанского Министерства труда. Наиболее актуальные данные охватывают первую половину 2020 года: за это время «золотые визы» выдали 683 заявителям. Это на 19% больше, чем в предшествовавшем полугодии.

Россияне стабильно занимают второе место среди тех, кто получает испанский вид на жительство по «золотой визе», пишет Investment Migration Insider. В первом полугодии 2020-го такие визы оформил 131 человек из России, за весь 2019-й — 286 россиян. Большее представительство только у китайцев: каждый полгода испанскими резидентами становится более 200 граждан КНР.

«Производство карточки занимает один-два месяца, для этого придется прилетать два раза: первый раз на сдачу отпечатков в полиции и второй раз, чтобы лично забрать документ. Эта процедура носит личный характер и ее нельзя осуществить по доверенности, — предупредила Юлия Сацук. — Оба визита могут быть достаточно краткосрочными: три — пять рабочих дней».

Первый ВНЖ будет действовать два года; когда срок завершится, заявитель сможет продлить «золотую визу» на пять лет. В случае если сам инвестор или члены его семьи будут находиться четыре года и два месяца в Испании, они смогут претендовать на постоянный вид на жительство, который часто называют ПМЖ. Только тогда у инвестора появится право выйти из инвестиции.

На протяжении первых пяти лет у обладателя ВНЖ сохраняется обязательство владеть недвижимостью — а если и продавать ее, то взамен предстоит купить другой объект в Испании стоимостью не меньше тех же €500 тыс. В противном случае ВНЖ аннулируется.

По сведениям Husky’s Immigration Bureau, до начала пандемии и карантина в Испании случился бум на запросы по «золотой визе»: профильное ведомство получало свыше 200 запросов в день. Отдел по инвесторам в Мадриде не справлялся с таким объемом.

«Месяцы карантина пошли на пользу отделу: они работали не прекращая и в настоящий момент обрабатывают по 60 заявок в день, — заключила Сацук. — Как только станут возможными передвижения Россия — Испания, количество сделок с недвижимостью с целью получения ВНЖ Испании или Андорры резко возрастет».

Один из немногих участков на первой линии моря на Коста Брава. Возможность построить на свой вкус восемь новых домов. Отлично подходит для совместной инвестиции для друзей или родственников: мини-поселок для своих (Фото: Husky’s Immigration Bureau)

Кто и почему выбирает Андорру

Преимущества Испании хорошо знакомы россиянам: теплый климат, море и пляжи, культура Барселоны и деловая жизнь Мадрида. Княжество Андорра — отдельная история. Продвинутые туристы знают эту страну как Мекку для горнолыжников: здешние горы идеально приспособлены для качественного катания.

Помимо спорта, у Андорры есть ценовое преимущество: для получения ВНЖ здесь нужно инвестировать €400 тыс. Но главное — статус «налогового рая», ради которого богатые люди со всего мира стремятся в Андорру.

«Княжество Андорра находится в Пиренейских горах, граничит с Испанией и Францией, но не является частью Евросоюза. Это позволяет иметь самостоятельное более мягкое налогообложение, — объяснили в Husky’s Immigration Bureau. — Если сравнивать ВНЖ Андорры со странами с более мягким налогообложением, находящиеся в Европе, можно упомянуть Монако или Гибралтар.

Андорра в плюсе по сравнению с этими странами понятностью своей программы пассивного вида на жительство и более низкой планкой вложений. Помимо преимуществ для ВНЖ, такое инвестирование носит стратегический характер».

Андорру особенно оценят собственники бизнеса, которые не собираются бросать оперативное управление компанией, а также получатели дивидендов. В обоих случаях Андорра предлагает выгодные условия для ультрахайнетов.

Покупка недвижимости в Испании

Покупка недвижимости в Испании – не такая сложная процедура, как многие себе представляют. Тем не менее, мы регулярно получаем от наших клиентов просьбы разъяснить весь процесс от А до Я.

Покупка недвижимости в Испании для россиян какими-либо особенностями не отличается. Россияне наравне с другими иностранцами обязаны подтверждать источник происхождения средств. Такая проверка ведется в рамках профилактики борьбы с отмыванием капиталов. Проверка проводится банком как в случае открытия банковского счета в Испании и перевода на него денег, так и в случае оформления ипотечного кредита.

Виза при покупке недвижимости в Испании

В отличие от некоторых других государств Испания не требует оформления специальной визы для покупки недвижимости. Туристическая виза, мультивиза – подойдет любая, обеспечивающая легальное нахождение покупателя в Испании на момент сделки. Также нет никаких ограничений в статусе покупателя: им может быть юридической или физическое лицо, резидент или нерезидент Испании. Единственное, что отличает нерезидентов – это налоговые обязательства: в отношении них действует особый налог на доходы нерезидентов. И еще один важный момент: недвижимость в Испании можно купить по доверенности. Т.е. приезжать и вовсе необязательно, доверенное лицо проведет сделку за вас.

Особенности покупки недвижимости в Испании

Первая особенность покупки недвижимости в Испании – обязательное получение сертификата NIE. Número de Identidad de Extranjero – это идентификационный номер иностранца, который по совместительству является налоговым номером. Любой иностранный гражданин, вступающий в экономические отношения с испанским государством, обязан иметь такой номер. Владение недвижимостью подразумевает уплату налогов, соответственно, NIE должен быть получен еще до совершения сделки.

Вторая особенность – возможность купить недвижимость в Испании в ипотеку. Испанские банки относят операции с нерезидентами к высокорисковым, но, тем не менее, идут навстречу и оформляют ипотечные кредиты. Если граждане Испании и резиденты могут получить ипотеку до 80% от стоимости жилья (а в отдельных случаях – и до 100%), то нерезидентов обычно кредитуют на 30-50%. Требования к документам при этом вполне выполнимые: требуется представить справку с работы, выписку из банка, где видно движение по счету, декларацию 2-НДФЛ (для предпринимателей – 3-НДФЛ), выписку из кредитной истории.

Третья особенность – право на получение «Золотой визы» инвестора при покупке недвижимости от 500 000 €. На сегодняшний день виза или резиденция инвестора – это самый «бонусный» вид на жительство в Испании.

Четвертая особенность – право на получение многократной шенгенской визы при покупке любой недвижимости, независимо от ее цены. Кроме того, если в дальнейшем вы заходите оформить испанский вид на жительство, собственное жилье на территории Испании станет преимуществом.

Процедура покупки недвижимости в Испании

Покупка недвижимости в Испании начинается с оформления номера иностранца – NIE. Номер можно оформить как в самой Испании (в отделении полиции по работе с иностранцами), так и в консульстве Испании в стране проживания покупателя.

Процедура оформления может длиться от нескольких дней до нескольких недель, поэтому стоит быть готовым к непредвиденным задержкам. Основным требованием при оформлении NIE является отсутствие нарушения визового режима, а также возможность документально подтвердить саму причину оформления. Если имеется договор резерва, можно приложить его. В противном случае, в нотариальном порядке оформляется акт о намерении купить недвижимость в Испании.

С номером NIE на руках можно открывать счет в банке. С иностранцами работают все коммерческие банки Испании, поэтому в выборе покупатель не ограничен. Сама процедура открытия счета бесплатна, но банк может навязывать дополнительные услуги: размещение депозита, покупку страховки и т.п. Если в одном банке условия не устраивают, есть смысл обратиться в другой.

во-первых, на него потребуется перевести денежные средства для оплаты покупки;
во-вторых, к этому счету в дальнейшем будет привязаны многие налоги и расходы, связанные с содержанием недвижимости.

Если договор резерва не был подписан раньше, то можно переходить к этому шагу после получения NIE. В момент подписания договора резерва принято вносить от 2 до 5 тыс. евро. В дальнейшем эта сумма будет учтена в общей цене сделки купли-продажи.

Важным этапом в процессе покупки недвижимости в Испании является проверка выбранного объекта на предмет обременений, которые могут помешать сделке. Для этого запрашивается выписка из Реестра собственности – Nota Simple Informativa, в которой указываются все собственники недвижимого имущества, а также все существующие обременения и ограничения.

Срок получения выписки через Интернет обычно составляет один день. Если обнаруживаются обстоятельства, мешающие сделке, резерв должен быть возвращен покупателю. Как правило, проверку объекта на наличие обременений осуществляет риелторское агентство, с которыми сотрудничает покупатель.

Дальнейшим шагом в покупке недвижимости в Испании будет подписание договора задатка. В момент подписания покупатель вносит установленную продавцом сумму (10-30%), а в самом тексте договора указываются сроки для подписания купчей в присутствии нотариуса, а также права и обязанности сторон (например, в случае расторжения договора).

Обычно подписание договора задатка и подписание купчей разделяют один-два месяца. За это время покупатель должен перевести недостающую сумму на свой счет в Испании, либо, в случае необходимости, подготовить все документы для оформления ипотечного кредита. Процедура одобрения кредита в Испании занимает несколько недель.

С кредитом или без, сделка купли-продажи всегда оформляется в присутствии нотариуса. Если берется ипотечный кредит, на сделке будет присутствовать представитель банка. Если одна из сторон сделки (или обе стороны) не владеют испанским, обязательно участие переводчика.

Накануне сделки нотариусу передаются все документы для проверки объекта на наличие обременений и задолженностей. С черновиком купчей стороны могут ознакомиться до подписания. Если достигнуто согласие по всем пунктам, происходит подписание с одновременной передачей ключей и банковских чеков.

Подписанный и заверенный нотариальный акт отправляется на регистрацию в Реестр собственности. В это же время происходит уплата всех положенных налогов и пошлин. Если оформляется ипотечный кредит, то еще до подписания купчей и ипотечного договора управляющая компания создает небольшой резервный фонд из средств клиента, из которого затем оплачиваются все расходы. Неизрасходованный остаток в итоге будет зачислен на расчетный счет покупателя.

На окончательное оформление всех документов уходит один-два месяца. Сразу после визита к нотариусу необходимо посетить офисы коммунальных служб (либо связаться с ними по телефону) и переоформить все контракты на нового владельца.

Если недвижимость покупается через агентство, с большой долей вероятности вам предложат постпродажное обслуживание. Оно может включать проверку квартиры или дома в отсутствие хозяев, получение корреспонденции, подачу декларации по налогу на доходы нерезидентов, контроль фактур от коммунальных служб и т.д. Такие услуги являются весомым преимуществом для тех, кто не планирует постоянное нахождение в Испании, а соответственно не может осуществлять контроль за приобретенным объектом.

Условия покупки недвижимости в Испании

Как мы уже отметили выше, условия покупки недвижимости в Испании довольно мягкие. Пожалуй, наиболее пристальное внимание уделяется проверке источника происхождения средств.

Эпоха чемоданов с деньгами давно ушла в прошлое. Сейчас покупатель приходит на сделку с банковским чеком. А банки, в свою очередь, все больше отходят от операций с наличными, требуя пополнять счет посредством банковский переводов.

При этом от нерезидентов требуют переводить деньги непосредственно с личного счета, открытого в стране фискальной резиденции. И все это – с предъявлением по первому требованию подтверждающих документов: налоговых деклараций, справок с работы, договоров продажи имущества и т.п. Несоблюдение требований банка чревато блокированием счета или отказом принять на него переведенную сумму.

Как гражданам РФ купить квартиру и апартаменты в Испании