09.02.2022

Стоимость и особенности приобретения недвижимости в Испании в 2022 году

«Заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально?»

Именно такой вопрос на днях мне задал один российский предприниматель, всерьез планирующий инвестировать в зарубежную недвижимость.

А и правда, реально ли сейчас заработать на недвижимости Испании? Казалось бы, все очевидно. Налицо кризис. Границы закрыты. Туристов нет. Сделок нет. Никто ничего не покупает, не сдает. Рынок замер. И торопливые заверения некоторых местных риелторов и экспертов рынка, как мантру повторяющих «Все будет хорошо!», только подливают масло в огонь!

Никто сейчас не возьмется со 100%-ной уверенностью предсказать, куда повернет рынок. Но чтобы обоснованно ответить на поставленный инвестором вопрос, давайте все-таки попробуем проанализировать основные известные сейчас факты и уже на их основе попытаемся спрогнозировать наиболее вероятный сценарий развития ситуации на рынке недвижимости Испании в обозримом будущем.

Итак, факт номер 1: Испания — одно из самых привлекательных туристических мест. В 2019 году Испания заняла второе место в мире по количеству посетивших ее туристов — 83,7 млн человек, а по уровню туристической инфраструктуры находится на первом месте (согласно рейтингу, опубликованному Всемирным экономическом форумом). За последние 20 лет страна, взявшая курс на развитие этого сектора экономики, вложила сотни миллиардов евро в развитие инфраструктуры. И никакой вирус не уничтожит прекрасно построенные аэропорты, дороги, отели, парки, пляжи, а также отреставрированные памятники архитектуры и истории.

Факт номер 2: сезон 2020 года для туристического сектора Испании уже потерян. По существующей на текущий момент информации, границы страны будут закрыты до конца лета. На долю въездного туризма приходится 12,3% экономики Испании, или почти €148 млрд. И даже если страну откроют для иностранцев раньше, туристическому сектору уже нанесен серьезный урон. По некоторым прогнозам, на восстановление прежнего уровня рынку потребуется около трех лет, а многие операторы заявляют, что не в состоянии пережить даже краткосрочное отсутствие туристов.

Факт номер 3: рынок недвижимости Испании неразрывно связан с туристическим потоком. Кто из нас, приехав хотя бы раз в эту теплую гостеприимную страну, не мечтал прикупить здесь квартиру или домик у моря? И многие так и поступили. На долю иностранцев приходится порядка 45% покупок недвижимости в курортных зонах страны. В основном это граждане Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции. Многие местные застройщики ориентируют свои проекты исключительно на них. Соответственно, закрытые границы, карантинные меры, да и смена планов и приоритетов самих иностранных туристов и покупателей вследствие ухудшения их благосостояния неминуемо отразятся на рынке курортной недвижимости. И не в лучшую сторону.

Факт номер 4: в Испании люди живут и отдыхают не только на Средиземноморском побережье. Многие, наверное, удивятся, но в Испании существует жизнь не только в прибрежных районах Валенсии, Каталонии и Андалусии. Говоря о существенном влиянии иностранного покупателя на рынок недвижимости, я имел в виду в большей степени курортное Средиземноморское побережье. Все-таки 87% всех сделок в стране приходится на самих испанцев. И несмотря на незначительное снижение цен в 2019 году, спрос как на покупку, так и на аренду недвижимости до марта 2020 года продолжал поступательно расти.

Еще один менее известный факт: Испания — страна с одним из наиболее высоких в Европе уровней внутреннего туризма. Развитая транспортная инфраструктура, природное и климатическое разнообразие, а также наличие огромного количества культурных и исторических памятников подвигли испанцев совершить 178 млн туристических поездок внутри страны в прошлом году. И все они где-то останавливались, ели и отдыхали.

И факт номер 5: 2020-й — это вам не 2008-й. Многие помнят, насколько сильно кризис 2008–2012 годов ударил по рынку недвижимости Испании. Можно пытаться проводить аналогии и строить прогнозы, исходя из вероятного повторения ситуации. Однако такое сравнение абсолютно некорректно: оба этих кризиса имеют разные причины, текущую экономическую ситуацию в стране и, соответственно, разные пути выхода и последствия. До марта 2020 года экономика Испании показывала устойчивые тенденции к дальнейшему росту. Случившийся кризис имеет ситуативный характер, и в нем нет экономической подоплеки, как в 2008-м. Правительство Испании выделило огромные средства на ликвидацию последствий пандемии. Финансово поддержало малый и средний бизнес. Гарантировало отсрочки по коммерческой аренде, налогам и социальным платежам. Банки максимально снизили кредитные ставки. Принят и начал реализовываться, хотя и несколько хаотично, план по «распечатыванию» страны из карантина. И несмотря на то что по экономике нанесен серьезный удар, уверен, страна достаточно быстро от него оправится.

Итак, проанализировав перечисленные факты, какие можно сделать выводы и прогнозы применительно к рынку недвижимости?

Рост спроса и цен на городскую недвижимость. Ожидается рост спроса на недвижимость, расположенную в больших городах страны, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия. Несмотря на их привлекательность для иностранного туриста, все это — крупные деловые, промышленные и логистические центры с большим количеством проживающего местного населения. Снижение ипотечных ставок и финансовые вливания в экономику должны положительно отразиться на покупательной способности испанцев, что приведет к росту спроса на жилую недвижимость в больших городах. Причем как для проживания, так и для инвестирования. После выхода страны из карантина значительная часть испанцев, потерявших работу, будут искать ее в крупных деловых центрах. Еще до марта 2020 года существовал высокий неудовлетворенный спрос на арендную городскую недвижимость в целом в Испании. Существующая ситуация грозит его только увеличить, что повлечет за собой и рост цен на аренду квартир.
Существенное падение спроса на курортную недвижимость. Сильнее всего ситуация затронет рынок курортной недвижимости Средиземноморского побережья Испании. В первую очередь это коснется спроса, напрямую зависящего от восстановления иностранного турпотока. Существующий отложенный спрос, скорее всего, не будет реализован в полном объеме по причине изменения финансового положения многих потенциальных покупателей. Как долго продлится это ситуация и насколько сильно упадет спрос, зависит в основном от действий разных стран по открытию границ, а также от уровня падения благосостояния граждан Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции.
Недолгое падение цен на курортную недвижимость. Вслед за спросом упадут и цены на курортную недвижимость. Первыми «дрогнут» существующие владельцы арендных квартир и апартаментов, срочно пытающиеся поправить финансовое положение за счет продажи своей недвижимости у моря, переставшей приносить доход. Первичный рынок окажется более стойким. В целях недопущения неконтролируемого падения цен застройщики займут в этом вопросе консолидированную позицию. И сейчас это им сделать гораздо проще: многие не имеют такой кредитной нагрузки, как во время кризиса 2008–2012 годов, и в состоянии обеспечивать или реструктуризовать свои кредиты, а отсутствие заложенной баснословной маржи не позволит им опустить цены более чем на 10%. Падение, безусловно, произойдет, но, скорее всего, окажется локальным и краткосрочным. Объем дисконтированных ликвидных квартир будет достаточно быстро выкуплен инвесторами, верящими в потенциал рынка и способными за счет собственных ресурсов и более низкой цены покупки переждать временное отсутствие спроса. И отсюда можно сделать еще один вывод:
Появление на рынке бóльшего количества квалифицированных инвесторов. Ожидание падения цен на недвижимость при условии относительно скорого возврата, а по некоторым прогнозам и увеличения спроса, не может не вызвать интерес к рынку со стороны крупных инвесторов. Уже сейчас многими брокерами, представителями банков и консультантами по инвестициям фиксируется рост запросов на подбор крупных лотов дисконтированной доходной недвижимости в курортных местах и крупных городах Испании. При этом зачастую инвесторы говорят о планах по использованию рыночного затишья для проведения реконструкций и ремонтов в купленных квартирах, что должно повысить их стоимость и арендный потенциал. Некоторые планируют создание собственной системы управления недвижимостью, чтобы сократить операционные затраты и увеличить маржинальность арендного бизнеса.
Дисконт на объекты HoReCa на Средиземноморском побережье. По похожему с рынком курортной жилой недвижимости сценарию, скорее всего, будет развиваться и ситуация на рынке недвижимости туристической инфраструктуры и общепита. Очевидно, что далеко не все владельцы отелей и ресторанов на Средиземноморском побережье будут в состоянии пережить длительное отсутствие массового иностранного туриста. Это подтверждают и начавшиеся появляться на рынке предложения по продаже отелей с дисконтом до 15% от докризисной цены. Крупные гостиничные сети и инвестиционные фонды также активизировались в поисках таких объектов. Однако количество отелей в любом случае ограничено, и существующее «инвестиционное окно» достаточно быстро закроется.
Рост спроса на объекты HoReCa в районах внутреннего туризма. В то время, когда владельцы отелей на Средиземноморском побережье считают убытки от потерянного летнего сезона, их коллеги внутри страны смотрят в будущее достаточно оптимистично. Уже сейчас в разных провинциях начинают открываться отели, бары и рестораны, хотя и со многими ограничениями. В конце июня, к началу сезона отпусков и школьных каникул, жизнь внутри Испании должна полностью вернуться в нормальное русло. И нет сомнений, что первое, что сделают любящие путешествовать испанцы, — поедут с семьей в отпуск в одно из популярных мест внутри страны. Осознавая угрозу потери всей туристической отрасли, правительство Испании заявляет о всесторонней поддержке предприятиям, направленным на развитие внутреннего туризма. Соответственно, любые инвестиции в данное направление становятся крайне привлекательными в ближайшей перспективе.

А теперь отвечу на вопрос, заданный в самом начале: заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально? Это более чем реально.

Но, как и всегда при принятии важных решений, нужно знать ответы на три ключевых вопроса: что, где и когда.

Что покупать? Где покупать? Когда покупать?

Если мотивацией к покупке квартиры или дома в Испании является мечта о летнем отдыхе с детьми на теплом Средиземном море, то не стоит никого слушать, а нужно смело покупать то, что нравится! Зачастую хорошее самочувствие, настроение и время, проведенное с семьей, стоят всех денег мира. Тем более что, немного подождав и помониторив рынок, можно будет найти хорошую квартиру на вторичном рынке по очень привлекательной цене.

Если же целью покупки является доход, причем достаточно быстрый, то такому инвестору можно рекомендовать обратить внимание на отдельные квартиры в крупных городах Испании. Вероятно, цены там будут выше, чем на море. Но в случае приобретения жилья, расположенного в хорошей локации и нуждающегося в ремонте, после проведения соответствующих работ доходность от аренды такой недвижимости при стабильном потоке может составлять порядка 8–10% годовых, а в случае срочной перепродажи — от 15% до 20% на вложенные средства.

Квалифицированным же инвесторам можно рекомендовать инвестирование в следующие проекты:

выкуп крупных лотов готового жилья в курортных зонах с перспективой получения арендного дохода в течение двух-трех лет;
выкуп отелей и иных объектов туристической инфраструктуры на Средиземноморском побережье Испании;
новые девелоперские проекты в крупных городах Испании, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия, и направленные на удовлетворение локального спроса;
выкуп действующих и строительство новых объектов туристической инфраструктуры, направленных на удовлетворение внутреннего спроса;
объекты коммерческой недвижимости (супермаркеты, офисы, склады, рестораны), имеющие долгосрочные фиксированные арендные контракты.

И при любом выборе стоит помнить, что «инвестиционное окно» в Испании в этот раз будет широким, но недолгим.

Евгений Редькин управляющий партнер BASIS Property Group

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Жилая недвижимость в Испании: тенденции 2022 года

Воздействие пандемии Covid-19 на рынок испанской недвижимости оказалось не таким существенным и продолжительным, как предполагалось изначально, и на протяжении почти всего 2021 года он демонстрировал признаки восстановления. Если в ход не вмешаются какие-либо форс-мажорные обстоятельства, то наметившиеся положительные тенденции сохранятся и в наступающем году.

Объемы продаж жилья в Испании в 2021 году

По официальным данным Национального института статистики (INE), относящимся к началу ноября 2021 года, к тому времени в масштабах всей Испании было продано 516 842 объекта жилой недвижимости. Это стало самым большим показателем со второго квартала 2008 года, когда в стране уже начался предыдущий финансово-экономический кризис, растянувшийся почти на целое десятилетие. Максимальный же объем продаж в “кризисный период” был зафиксирован в 2018 году (586 397), и судя по наметившейся динамике, по итогам текущего года он достигнет максимума за последние 14 лет.

К минувшему ноябрю рост продаж жилья в Испании наблюдался восемь месяцев подряд. По-прежнему подавляющее большинство покупателей (86,3%) отдавали предпочтение апартаментам и домам, расположенным в городской черте, но их требования заметно изменились. Так, они должны были обладать просторными помещениями/террасой/земельным участком и находиться в районах с развитой инфраструктурой, но на удалении от центра и массовых скоплений людей (от 76% до 97% запросов подобного рода в зависимости от местоположения).

Наибольшей популярностью в 2021 году пользовались объекты жилой недвижимости, расположенные в Андалусии, Валенсийском сообществе, Каталонии и автономном сообществе Мадрид. Если первые две автономии привлекали в основном покупателей, решивших обзавестись “вторым домом” или “отпускным жильем”, то в двух других случаях определяющее значение имели широкие возможности для обучения детей, проведения досуга, трудоустройства или открытия собственного бизнеса. Не случайно лучшим городом Испании для стартапов и инвестиций в целом считается Барселона, за которой наряду с Мадридом, Валенсией и Сарагосой закрепилась репутация ещё и одного из лидеров по так называемому “индексу здоровья”.

Резкий рост числа сделок купли-продажи жилья в 2021 году объясняется целым рядом факторов. К основным из них можно отнести увеличение накоплений у населения, доступность ипотечного кредитования, переход многих компаний на удаленный режим работы и желание обзавестись жильем, более подходящим для постоянного пребывания на случай очередного “карантина”.

Динамика цен на жилую недвижимость в Испании в 2021 году

По данным портала Idealista, средняя стоимость 1 кв.м. жилой недвижимости в Испании в ноябре 2021 года достигла 1831 евро, что на 0,3% больше, чем в предыдущем месяце, и на 3,5% – по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом непрерывный рост стоимости жилья наблюдается с марта 2021 года, когда данный показатель был равен 1784 евро.

За год сильнее всего апартаменты и дома подорожали в Андалусии (8%), Валенсийском сообществе (5,6%), на Балеарских и Канарских островах (6,9% и 5,4% соответственно), и только в Сеуте, испанском анклаве на территории Марокко, было зафиксировано их резкое падение – сразу на 15,3%. Это было вызвано не столько географическим местоположением, сколько массовым прорывом на территорию этого города нелегальных иммигрантов из стран Северной Африки.

Цены росли на все виды жилой недвижимости, включая элитную – в основном в Мадриде и Барселоне. В некоторых районах цены на дома и апартаменты класса “люкс” достигли 12 тысяч евро за один квадратный метр. В Мадриде интерес со стороны крупных инвесторов, чье состояние превышает 25 млн евро, вызывает Саламанка и Хустисия-Альмагро, а в каталонской столице большинство элитных объектов сосредоточено в Педральбес и Эшампле.

Стоимость 1 кв.м. жилья в испанских автономиях и провинциях, пользующихся повышенной популярностью у инвесторов, по состоянию на конец 2021 года и ее исторический максимум (в евро)

Мадрид (автономия) 2926 2954 (июль 2021)

Мадрид (город) 3673 3822 (июль 2019)

Каталония 2310 2573 (июнь 2007)

Барселона (провинция) 2688 2796 (июнь 2007)

Барселона (город) 3918 4279 (сентябрь 2018)

Жирона (провинция) 2102 2358 (июнь 2007)

Таррагона (провинция) 1393 1944 (сентябрь 2007)

Валенсийское сообщество 1483 1839 (январь 2006)

Валенсия (провинция) 1235 1886 (октябрь 2006)

Валенсия (город) 1828 2387 (февраль 2008)

Аликанте (провинция) 1684 1975 (февраль 2006)

Андалусия 1774 1924 (июль 2006)

Малага (провинция) 2453 2453 (ноябрь 2021)

Балеарские о-ва 3319 3319 (ноябрь 2021)

Канарские о-ва 1947 1947 (ноябрь 2021)

Иностранные инвесторы на рынке испанской жилой недвижимости в 2021 году

Доля иностранных инвесторов среди покупателей жилья в Испании всегда была традиционно высокой, однако в связи с закрытием границ и введением других ограничений, вызванных пандемией Covid-19, она снизилась до отметки 11,3%. Тем не менее, с улучшением санитарно-эпидемиологической обстановки граждане других государств вновь стали активно интересоваться испанской жилой недвижимостью.

Преимущественно это были представители наиболее обеспеченных слоев населения и среднего класса. Средняя стоимость приобретенного ими жилья составила 1863 евро, однако следует принимать во внимание, что в роли основных покупателей в период пандемии выступали не подданные Великобритании, как это было до 2020 года, а марокканцы и румыны, обладающие статусом резидента Испании. Самые же дорогие объекты (от 2676 до 2768 евро/1 кв.м.), в основном расположенные на Балеарских островах, в автономном сообществе Мадрид и Андалусии, приобретали граждане Швеции, Дании и Германии.

Среди тех иностранных граждан, что не являются резидентами Испании, больше всего домов и апартаментов в Испании в 2021 году покупали французы, немцы и британцы. Как правило, первые останавливали свой выбор на Каталонии, Арагоне, Стране Басков и Наварре, вторые выбирали Канарские и Балеарские острова, а третьи – Андалусию и Мурсию.

Ожидается, что в 2022 году спрос иностранных инвесторов на жилую недвижимость в Испании вернется на прежний уровень, о чем свидетельствует резкий рост соответствующих поисковых запросов на профильных интернет-платформах (Idealista, Fotocasa и т.д.). Этому также должен поспособствовать ожидаемый ввод в действие поправки в действующем законодательстве относительно предоставления ВНЖ в Испании. Теперь рассчитывать на него смогут так называемые “цифровые кочевники” – сотрудники иностранных компаний, работающие в удалённом режиме, немалая часть из которых скорее всего сделает свой выбор в пользу курортных городов на средиземноморских побережьях страны: Коста-Брава, Коста-дель-Маресме, Коста-Дорада, Коста-Бланка и Коста-дель-Соль.

Перспективы испанского рынка жилой недвижимости в 2022 году

Эксперты большинства крупных риелторских агентств, работающих на испанском рынке жилой недвижимости, смотрят в 2022 год с оптимизмом и рассчитывают на возвращение на “допандемийный” уровень (по данным опроса компании Advancing таковых насчитывается 77%). И, исходя из текущей ситуации, для оптимистичных прогнозов есть немало достаточно веских оснований.

В первую очередь это касается роста числа сделок купли-продажи, которое должно превысить 550 тысяч. Не в последнюю очередь на это может повлиять умеренный рост цен на жилье в Испании (в среднем – не более 5% в годовом исчислении), благодаря чему они останутся одними из самых доступных во всем Евросоюзе.

Улучшение санитарно-эпидемиологической обстановки и открытие границ (ожидается, что с признанием в ЕС вакцины “Спутник-V” они откроются и для потенциальных покупателей из России) также должны положительно сказаться на восстановлении рынка. С другой стороны, во время пандемии достаточно широкое распространение получила дистанционная покупка жилья в Испании, и развитие современных цифровых технологий поможет усовершенствовать этот опыт. По опыту компании Estate Barcelona можем смело утверждать, что такие сделки проходят легко, безопасно и максимально комфортно для обеих сторон, благодаря работе высококвалифицированных специалистов нашей компании.

Для компании Estate Barcelona уходящий 2021 год также стал успешным, ведь мы научились эффективно реагировать на все изменения и принимать верные решения в самых неожиданных ситуациях, а также наладили эффективную работу по дистанционным сделкам и оформлению ВНЖ. Надеемся, что 2022 год принесет нам только хорошие новости, откроет границы между всеми странами, и мы сможем работать не только в режиме «онлайн», но и лично, встречаясь с клиентами из разных уголков нашей планеты!

Тенденции рынка недвижимости и цены в Испании в 2022 году

До конца года остается все меньше и меньше. 2021 год был отмечен процессом общего восстановления, большей мобильностью между странами, увеличением купли-продажи жилья, привлечением международных инвесторов и устойчивым снижением цен на аренду. Что будет в 2022 году?

Очевидно, что жилищный сектор по-прежнему зависит от общей экономики и распространения коронавирусной инфекции в стране и мире.

По данным аналитической компании «Обсерваторио Секториал ДиБиКей де-Информа» (Observatorio Sectorial DBK de Informa), в краткосрочной и среднесрочной перспективе рынок недвижимости имеет благоприятные прогнозы в вопросе улучшения экономической конъюнктуры, низких процентных ставок и роста сбережений, что позволяет ожидать оживления спроса и стабилизации цены на квартиры в Испании 2022.

Содержание:

Рынок недвижимости Испании

Купля-продажа жилья в Испании достигла в сентябре 2021 года уровня, который не наблюдался за последний 161 месяц. Согласно данным Национального института статистики (INE), рынок недвижимости регистрирует лучший месяц с апреля 2008 (53 410 сделок). Намерения о покупке, парализованные пандемий, реализуются сейчас и создают новый спрос. Перечисляя особенности рынка недвижимости Испании, необходимо упомянуть о восстановлении экономики и изменении цен на недвижимость в Испании после кризиса: за последние четыре года продажи жилья превысили показатели 2019 года.

Более 53 000 сделок было заключено в сентябре текущего года, что на 40,6 % больше, чем годом ранее.

Вторичное жилье

С точки зрения типологии недвижимости последние данные Национального института статистики (INE) показывают, что восстановление операций наблюдается в основном на сделках со вторичным жильем, которое составляет основную часть рынка. На вторичное жилье приходится 42 477 сделок купли-продажи.

Неравномерный рост по автономным сообществам

Сентябрьские цифры показывают неравномерный рост по автономным сообществам. Эстремадура ‒ единственная провинция, где сделок было меньше, чем годом ранее (-2,4 %), а Астурия показала довольно низкий рост в годовом исчислении (1,4 %). На всех остальных территориях количество сделок купли-продажи растет с различной силой: в Мурсии, Кастилья-Ла-Манче и Мадриде зафиксирован рост на 20 %; в Стране Басков, Каталонии и Андалусии ‒ около 55 %. Наварра особенно выделяется: там было продано почти на 70 % больше объектов, чем в сентябре 2020 года.

Четыре крупных региона страны доминируют по количеству продаж в сентябре 2021 года (более 6 из 10 сделок произошли в этих общинах): на 1-м месте Андалусия (11 843 операции), на 2-м ‒ Каталония (8396), на 3-м ‒ Валенсия (7617), на 4-м ‒ Мадрид (7071).

Недвижимость в Испании в 2022 году и перспективы рынка

Ожидается, что 2022 год будет развиваться на фоне восстановления экономики, при этом проблемы с поставками и высокими ценами на энергоносители в первой половине года сохранятся. Необходимо также внимательно следить за развитием инфляции и ее потенциальным воздействием на доверие потребителей. В секторе недвижимости спрос будет оставаться активным в условиях низких процентных ставок, в то время как предложение может расти более низкими темпами. Это вызвано нехваткой рабочей силы в секторе и длительными сроками лицензирования, с которыми застройщики уже сталкивались в годы, предшествовавшие пандемии. Все это может приводить к росту цен на жилье, особенно в сегменте нового строительства. Европейские фонды будут придавать импульс государственно-частному сотрудничеству наряду с проектами восстановления и возрождения городов. С их помощью будет повышаться энергоэффективность рынка недвижимости в Испании. Ожидается, что в течение 2022 года также будет разработан текст будущего закона о жилье, который установит рамки развития сектора в ближайшие годы.

Как восстановление сектора недвижимости влияет на остальную часть экономической деятельности?

Сектор недвижимости является движущей силой экономической деятельности, поскольку строительство жилья оказывает многократное влияние на прямую и косвенную занятость. Мы говорим не только о рабочих на стройке, но и о поставщиках материалов, архитекторах, инженерах, перевозчиках, нотариусах. Каждое строительство дома в Испании создает рабочие места. Не говоря уже о потоке доходов в государственную казну, связанных с налогами. Эти две сферы развиваются одновременно: если экономика страны преуспевает, сектор недвижимости развивается. В 2008 году недвижимость находилась в «эпицентре» и была частью проблемы. В настоящее время сектор недвижимости является сильным, здоровым и сбалансированным, он демонстрирует прочность и устойчивость, таким образом играет ключевую роль. Недвижимость должна быть важной частью экономики, как один из крупных локомотивов, которые помогают ее экономике.

Цены на новое жилье

Мы находимся в ситуации, когда спрос на жилье восстанавливается быстрее, чем предложение, которое испытывает ценовую напряженность в сегменте нового строительства. На более динамичных рынках этот дефицит предложения и связанные с ним изменения в ценах на недвижимость в Испании в сторону повышения могут усилиться в ближайшие месяцы, поскольку пандемия замедлила начало строительство новых проектов. В любом случае, мы понимаем, что подъемы, которые могут произойти, будут умеренными. Еще одним аспектом, за которым необходимо внимательно следить, является увеличение стоимости некоторых сырьевых материалов, которые влияют на стоимость строительства в последние месяцы. К счастью, мы уже видим признаки снижения цены на некоторые товары.

Вторые резиденции

Вторая резиденция, особенно та, которая находится в районах с присутствием международных покупателей, наиболее сильно пострадала от рыночного тормоза во время пандемии. Хотя национальный спрос частично компенсировал положение, ограничения мобильности задержали восстановление в этих районах. С оживлением международного спроса ожидается постепенная стабилизация цен.

Как повлияла пандемия на цены на недвижимость

Безусловно, пандемия изменила наш образ жизни, что проявилось в частичной трансформации приоритета спроса, подняв на первый план такие аспекты, как гибкость в использовании пространства, большая площадь, обилие света, наличие террас и зон общего пользования. Эти функции наиболее востребованы на рынке. Мы также замечаем повышенный интерес к энергоэффективности жилья, связанный не только с сокращением будущих энергозатрат, но и с повышением комфорта для жильцов.

Генеральный директор Союза кредитов на недвижимость «ЮСиАй» (UCI) Хосе Мануэль Фернандес, проанализировав результаты IX волны «Барометра недвижимости», заявил: «Мы видим перспективу абсолютной стабильности цен в последние месяцы, и риелторы, которые, действительно, знают пульс рынка, считают, что к концу этого года и началу 2022 стабильность или небольшой рост (не превышающий 10 %) будут тенденцией цен на недвижимость».

Цены на аренду

Согласно различным ценовым показателям, цены на аренду в последние месяцы снижались. Будут ли они продолжать снижение? Тони Экспосито, генеральный директор агентства недвижимости «Компрарказа» (Comprarcasa), считает, что снижение Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR), а также процентных ставок делают 2021 год одним из наиболее подходящих периодов для подачи заявки на ипотеку.

Тони Экспосито заявляет: «Таким образом, мы можем сказать, что тенденция роста наблюдается, в основном, в сделках купли-продажи, что влияет на снижение цен на аренду. Однако, следует заметить, что снижение является незначительным, а интерес к аренде по-прежнему имеет очень важное значение на рынке недвижимости».

Кроме того, закон о жилье может стабилизировать цену на аренду в районах, где она традиционно высока.

Районы, где цена купли-продажи будет падать или расти больше всего

Хосе Мануэль Фернандес считает, что существует большая зависимость цен на жилье от способа работы (дистанционной или стационарной), что влияет на спрос и предложение. Например, если в прошлом году и в начале этого года произошел рост цен в приграничных районах крупных городов Испании, таких как Сьерра-де-Мадрид, из-за большого спроса, то теперь он может снизиться, если занятость перейдет в офисы. Это может привести к возможному росту цен в основных городских центрах страны.

Хорошее время для покупки

Испанская ассоциация покупателей недвижимости «Аепси» (Aepsi) прогнозирует, что рост спроса в период 2022‒2025 годов может быть значительным и приведет к увеличению объема продаж недвижимости (может составить более 550 000 объектов).

Спрос развивался с прошлого года. Изоляция привела к тому, что жилье стало центром жизни семьи.

В целом, тенденция развития цен будет умеренно повышаться. Именно в такие моменты неопределенности распространяются скидки и выгодные условия. По мере улучшения экономической ситуации и стабилизации рынка труда корректировки цен уходят на второй план. С другой стороны, финансирование сейчас дешевле, чем будет через несколько месяцев, повышение ставок ожидается в 2022 и 2023 годах.

Эксперты Союза кредитов на недвижимость «ЮСиАй» (UCI) с оптимизмом смотрят в будущее и заявляют: «Несколько дней назад у нас была встреча примерно с тридцатью руководителями и менеджерами крупных сетей недвижимости в Испании, и почти все ожидали увеличения своего оборота в следующем году. К тому же очень мощный импульс для покупки жилья дают низкие показатели EURIBOR до середины 2022 года».

Большая задача, по мнению экспертов, заключается в предоставлении молодежи и другим уязвимым группам населения возможностей для покупки, для чего потребуется сотрудничество всех государственных и частных субъектов.

Сколько стоит недвижимость в Испании

В таблице, представленной ниже, собрана информация о стоимости жилья в Испании на ноябрь 2021 год.

Стоимость жилья в Испании на ноябрь 2021 год

Стоимость одного м 2 недвижимости в Испании, в евро	Стоимость одного м 2 недвижимости в Испании, в рублях	Ежемесячное колебание	Ежеквартальное колебание	Годовое колебание	Исторический максимум	Максимальное колебание
Испания	1816	153 343	+ 0,2 %	– 0,6 %	+ 3,7 %	2053 €/м 2 июнь 2007	– 11,6 %
Андалусия	1773	149 712	+ 0,4 %	+ 2,2 %	+ 8,0 %	1924 €/м 2 июль 2006	– 7,8 %
Арагон	1295	109 349	+ 0,2 %	– 2,6 %	– 3,2 %	1924 €/м 2 ноябрь 2007	– 32,7 %
Астурия	1344	113 487	+ 0,2 %	– 1,0 %	– 1,7 %	1847 €/м 2 июнь 2011	– 27,2 %
Балеарские острова	3260	275 274	+ 1,7 %	+ 1,6 %	+ 6,6 %	3260 €/м 2 октябрь 2021	0,0 %
Канарские острова	1933	163 222	+ 0,6 %	+ 1,7 %	+ 5,3 %	1937 €/м 2 май 2007	– 0,2 %
Кантабрия	1482	125 140	+ 0,2 %	+ 2,2 %	+ 1,7 %	1988 €/м 2 январь 2011	– 25,4 %
Кастилия и Леон	1140	96 261	+ 0,7 %	– 0,3 %	+ 1,6 %	1468 €/м 2 июнь 2011	– 22,3 %
Кастилия-Ла-Манча	872	73 631	+ 0,3 %	– 0,3 %	+ 2,1 %	1362 €/м 2 апрель 2008	– 35,9 %
Каталония	2286	193 029	– 0,4 %	– 1,6 %	+ 1,1 %	2573 €/м 2 июнь 2007	– 11,1 %
Сеута	1942	163 982	+ 0,3 %	– 7,8 %	– 3,1 %	2256 €/м 2 январь 2021	– 13,9 %
Валенсийское сообщество	1483	125 224	0,0 %	– 0,6 %	+ 5,5 %	1839 €/м 2 январь 2006	– 19,4 %
Страна Басков	2682	226 468	– 0,1 %	– 0,2 %	+ 0,7 %	3244 €/м 2 апрель 2011	– 17,3 %
Эстремадура	949	80 133	+ 0,5 %	+ 2,6 %	+ 4,4 %	1203 €/м 2 апрель 2011	– 21,1 %
Галисия	1340	113 149	+ 0,1 %	0,0 %	0,0 %	1762 €/м 2 ноябрь 2011	– 24,0 %
Ла-Риоха	1250	105 550	+ 0,1 %	+ 0,7 %	+ 4,0 %	1600 €/м 2 март 2011	– 21,9 %
Мадрид (автономное сообщество)	2917	246 311	– 0,3 %	– 1,3 %	+ 4,3 %	2954 €/м 2 июль 2021	– 1,3 %
Мелилья	1823	153 934	+ 0,4 %	– 0,1 %	+ 2,6 %	1855 €/м 2 июль 2012	– 1,7 %
Мурсия (автономное сообщество)	1068	90 181	+ 0,3 %	+ 1,1 %	+ 1,9 %	1684 €/м 2 сентябрь 2006	– 36,6 %
Наварра	1455	122 860	+ 1,2 %	– 0,1 %	+ 0,3 %	1787 €/м 2 декабрь 2007	– 18,6 %

Поможем купить недвижимость в Испании

На Spain-Real.Estate собраны самые горячие предложения жилья по актуальным ценам в Испании Наши специалисты помогут выбрать испанскую недвижимость согласно вашим предпочтениям и оформить безопасную сделку.

Ипотека в Испании для иностранцев в 2022 году

Ипотечные кредиты для иностранцев , проживающих в другой стране, имеют некоторые отличия от обычных ипотечных кредитов гражданам Испании. Например, они позволяют финансировать до 70% от стоимости недвижимости по сравнению с 80% для обычных кредитов. Также имеют более высокие проценты и требуют предоставления множества документов. К тому же произошло некоторое ужесточение кредитной политики. Однако это не означает, что сложно получить кредит для покупки дома. Более подробно расскажем обо всем в этой статье.

Влияние наличия налоговой резиденции

Когда дело доходит до покупки дома и получении ипотеки в Испании, главным является налоговое место жительства. То есть место, где мы платим большую часть наших налогов .

Если у нас есть налоговое место жительства в Испании, довольно легко получить доступ к обычной ипотеке. В противном случае, если вы являетесь налоговым резидентом в другой стране, то будете иметь более сложный доступ к кредитам. Ипотечные кредиты нерезидентам предлагаются большинством испанских банков.

Почему ипотеку для иностранцам и нерезидентам сложнее получить?

В основном потому, что в случае дефолта банкам сложнее активировать конкретные меры по взысканию денег по кредиту . Если налоговое место жительства заемщика находится в другой стране, банк имеет в своем распоряжении меньше средств (или более медленных и более бюрократических средств), чтобы действовать против заемщика в случае дефолта. Поэтому такие ипотечные кредиты считаются более рискованным продуктом, чем обычные ипотечные кредиты, и, следовательно, имеют ряд различий, которые следует знать.

Важное отличие заключается в том, что в случае ипотечных кредитов для иностранцев обычно кредит не превышает 60-70% стоимости жилья (в случае обычных ипотечных кредитов эта сумма обычно увеличивается примерно до 80%).

И проценты, которые обычно выплачиваются по этим ипотечным кредитам выше , чем в случае обычных ипотечных кредитов. Однако даже с учетом более высоких ставок, банки Испании дают одни из самых выгодных ипотек.

Документация по оформлению ипотеки для иностранцев

Для оформления ипотеки для иностранцев или нерезидентов банк попросит у нас следующие документы:

Ксерокопия NIE или паспорта.
Сертификат, подтверждающий, что вы не являетесь резидентом.
Копия трудового договора.
Копия последней заработной платы в вашей стране проживания.
Банковская выписка за последний год со счета, на который вводится заработная плата.
Свидетельство о налоговой резиденции.
Налоговая декларация.
Договор купли-продажи жилья

Это примерный перечень, который может изменяться в зависимости от конкретной ситуации. Для уточнения обратитесь к специалисту нашей компании. Консультации по получению ипотеки бесплатны.

Изменение тренда: EURIBOR растет и подорожает ли ипотека?

EURIBOR начинает год с небольших вариаций, также наблюдаемых в течение 2021 года, но теперь мы можем говорить о изменении, хотя и очень незначительном, тренда. В январе 2022 года базовый индекс переменных ипотечных кредитов составил -0,48% после незначительных ежедневных повышений, которые предвещают, что повышение ставок только началось.

Месяц назад, в декабре 2021 года, EURIBOR зафиксировал второй самый низкий показатель в своей истории—0,502%, чуть более чем на две сотых (-0,022%) ниже отметки в этом месяце. Однако, если мы сравним текущий показатель этого показателя с показателем, зафиксированным всего год назад, мы увидим, что разница еще больше: в январе 2021 года EURIBOR отметил свой исторический минимум—0,505%, что предполагает рост, наблюдаемый за двенадцать месяцев, до 0,025%. Эксперты предполагают, что значительных изменений в выдаче ипотеки в этом году мы не увидим. Однако изменение тренда заставляет поторопиться с получением ипотеки.

Вы хотите купить дом в Испании, но живете за границей?

Вы живете за границей, но думаете о покупке дома в Испании? В этом случае хорошим вариантом является связаться со специалистами нашей фирмы. Вас проконсультируют обо всем, что вам нужно сделать, чтобы получить ипотеку и купить дом в Испании. Мы анализируем вашу ситуацию индивидуально и предлагаем решение, которое наилучшим образом соответствует вашим потребностям и предпочтениям.

Стоимость и особенности приобретения недвижимости в Испании в 2022 году

Расходы при покупке жилья в Испании включают в себя не только стоимость самой недвижимости, но и определенное число дополнительных затрат, которые для некоторых становятся «сюрпризом». Речь идет о разного рода налогах и сборах, которые необходимо уплатить при покупке жилья в Испании.

Эксперты рекомендуют заложить 10 – 12% от стоимости приобретаемого жилья на нотариальные расходы, расходы на оценку и регистрацию собственности, а также налоги (НДС, налог на передачу прав собственности и пр.). Общая сумма дополнительных затрат зависит от стоимости приобретаемой собственности и от того, идет ли речь о новом или вторичном жилье.

Мы подготовили для вас материал опираясь на официальные источники, где расписываются дополнительные расходы при покупке жилья в Испании с оформлением ипотеки и без.

Покупка жилья в Испании без привлечения ипотеки

Нотариус

Эту статью расходов нужно учитывать как при покупке вторичного жилья в Испании, так и новостройки. Размер гонораров нотариуса регулируется государством, то есть все нотариусы в Испании должны взимать одинаковую плату за аналогичные услуги.

Так, оформление контракта купли-продажи недвижимости (escritura pública de compraventa) стоит от €600 в зависимости от цены объекта. К примеру, в случае с жильем стоимостью €100 000 эта сумма составит €850, а если объект стоит €250 000 – около €1000.

Пошлина Registro de la Propiedad

За регистрацию договора купли-продажи в Реестре частной собственности (Registro de la Propiedad) нужно заплатить пошлину в среднем €400 – €650 в зависимости от стоимости недвижимости.

Налоги при покупке нового жилья в Испании

Если речь идет о покупке нового жилья, необходимо заплатить НДС (IVA), размер которого равен 10% от стоимости объекта недвижимости во всех автономных сообществах Испании. Исключение составляют Канарские острова, где вместо IVA платится IGIC по ставке 6,5%.

То есть, если вы приобретаете новостройку по цене €100 000, к стоимости придется добавить еще €10 000, а если выбранное жилье стоит €250 000 – €25 000. Если приобретаемый объект относится к фонду социального жилья, НДС может быть снижен до 4%.

При покупке нового жилья к НДС следует добавить также налог на юридические задокументированные акты (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – IAJD. В Валенсийском сообществе, Мурсии и Андалусии этот налог равен 1,5% от стоимости жилья.

Налоги при покупке вторичного жилья в Испании

Если вы приобретаете вторичное жилье, НДС платить не нужно, но необходимо выплатить налог на передачу права собственности (Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales – ITP). В Валенсийском сообществе базовая ставка этого налога равна 10% от суммы, указанной в купчей, в Мурсии и Андалусии – 8%. Есть скидки для молодых людей, многодетных семей, лиц с инвалидностью, при покупке социального жилья и пр.

Расходы при покупке жилья в Испании в ипотеку

Оценка жилья

Согласно новому ипотечному закону, вступившему в силу в июне 2019-го, клиент несет расходы на оценку жилья, которое он хочет приобрести в ипотеку. Банк, получив сведения об оценке, решает, какую часть суммы он может профинансировать. В настоящее время, как правило, это не более 80% от стоимости объекта. Стоимость оценки жилья в 2022 году составляет в среднем €250 – €600, в зависимости от объекта недвижимости и выбранной компании-оценщика.

Внимание! Заключение оценщика действительно в течение 6 месяцев.

Комиссия за открытие ипотеки

Этот сбор может достигать 2% от суммы ипотечного займа, однако многие банки не взимают эту комиссию.

Налог на передачу права собственности и на задокументированные юридические акты (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados – ITP-AJD)

С ноября 2018 года в Испании вступил в силу закон, согласно которому при оформлении ипотечного займа данный налог должны платить банки, а не покупатель жилья.

Нотариус

В соответствии с вышеупомянутым законом об ипотеке, гонорар нотариуса за оформление договора купли-продажи с ипотекой (escritura pública del préstamo hipotecario) выплачивает банк.

Пошлина Registro de la Propiedad

В соответствии с вышеупомянутым законом об ипотеке, пошлину за регистрацию ипотечного договора в Registro de la Propiedad платит банк.

Узнать больше информации о покупке жилья в Испании вы можете из наших статей:

У вас остались вопросы по поводу дополнительных расходов на покупку жилья в Испании? Обратитесь за помощью к нашим специалистам, заполнив форму на сайте или заказав обратный звонок. Также мы всегда рады видеть вас в наших офисах.

Покупка недвижимости в Испании

Покупка недвижимости в Испании сегодня привлекает россиян больше, чем в собственной стране. Подробнее о плюсах и минусах приобретения жилья в этой стране читайте далее.

Выбор недвижимости в Испании

Выбирать недвижимость для покупки в другой стране сначала лучше в интернете. И не с самих объектов, а с просмотра улиц и районов. Карты Гугл в этом помогут.

Выбрав район, можно переходить к выбору недвижимости. Но если какая-то квартира или дом очень понравились, а риэлтор пишет, что это очень хороший вариант и желающие его посмотреть приходят каждый день, не спешите вносить предоплату онлайн.

Реальный вид объекта может немного, а то и существенно, отличаться от фотографий. А внесённая предоплата в случае отказа от сделки не возвращается. И не стоит волноваться, что объект «уйдёт». Риэлтор всегда сможет найти альтернативный вариант. Тем более, что агентств недвижимости в Испании много.

Приехав в Испанию, прогуляйтесь по выбранным районам. Обратите внимание на ближайшие школы, дети каких национальностей там учатся. Это даст хорошее представление о контингенте района. Из-за большого наплыва иностранцев в последние годы это очень актуально.

Не стоит сотрудничать только с одним агентством недвижимости. В каждой второй фирме работают русскоговорящие сотрудники. Помните, клиент всегда прав.

Типы жилья в Испании

В Испании есть типы жилья, которые непопулярны для России. Широкое распространение имеют бунгало – одноэтажные домики с плоской крышей. Преимущество – отсутствие соседей.

Чуть больше и дороже – таунхаус. Это дом в два этажа на несколько хозяев, с отдельными входами для каждого. Перед входом небольшая частная территория. Но кроме небольшой клумбы и зоны барбекю туда редко что умещается.

Шале – отдельно стоящий дом с участком. Отличается от виллы меньшим размером и расположением. Виллы обычно строят на берегу моря, а шале – в небольших районах частных застроек.

Масия – загородный дом в историческом месте или имеющий архитектурную ценность.

Есть в Испании и небольшие домики для занятия сельским хозяйством – финки.

Бунгало в Испании

Юридический статус недвижимости

Проверка юридического статуса недвижимости необходима, чтобы избежать неприятных сюрпризов при оформлении сделки. Лучше заранее определить количество собственников, легальность постройки, наличие обременений.

Новостройки

При покупке недвижимости на стадии строительства лучше нанять юриста. Он должен подтвердить репутацию застройщика и оценить риски банкротства компании.

У компании-застройщика нужно проверить документы:

лицензию на строительство;
сертификат об окончании строительных работ;
сертификат о статусе недвижимости;
лицензию на первичное заселение;
10-летнюю гарантию качества постройки.

Вторичный рынок

Покупая недвижимость на вторичном рынке, следует запросить:

Nota Simple – выписку из реестра собственности;
кадастровый сертификат с указанием параметров недвижимости (площадь, план и т.п.);
энергетический сертификат;
данные из налоговой об отсутствии долгов.

Земельный участок

При покупке земельного участка проверяют, разрешено ли на нём строительство и есть ли все необходимые коммуникации. Особое внимание стоит обратить на наличие обременения под названием «сервитут». Это право соседей проходить по территории.

Банковская недвижимость

Банковская недвижимость – это залоговые объекты, арестованные и конфискованные дома и квартиры. Испанский строительный сегмент существенно пострадал от прошедшего кризиса. Во время экономического роста сфера строительства развивалась весьма активно, и недвижимость Испании была очень популярна. Конечно, это касалось не только граждан страны, но и нерезидентов.

Физическим лицам охотно давали ипотечные кредиты. Никто даже не сомневался в потенциальной платёжеспособности. Поэтому строительные компании активно строили в расчёте на то, что люди будут покупать объекты.

Кризис изменил ситуацию. Уровень безработицы начал влиять на рост просрочек по платежам. Отсутствие выплат позволило банкам провести массу сделок по закрытию и выкупу недвижимости, конфисковать львиную долю залоговых объектов.

Банковская недвижимость в Испании имеет большое преимущество перед новой и вторичной недвижимостью. Это цена. Чтобы ускорить реализацию, банки готовы потерять значительную часть рыночной стоимости объекта — до 80%.

Банки выставляют недвижимость на продажу по начальной стоимости. Затем потенциальные покупатели предлагают свою цену, выше начальной. Торги выигрывает тот, кто назначит лучшую цену.

Главный минус банковской недвижимости – необходимость в её капитальном ремонте.

Покупка недвижимости

Здесь будет дана пошаговая инструкция по выбору объектов недвижимости, подготовке документов и оформлении сделки в Испании в 2022 году.

Подготовка к сделке

Внесение предоплаты. Обычно первый взнос составляет 3 000 евро. Предоплата нужна, чтобы недвижимость сняли с продажи до оформления сделки. Если покупатель откажется покупать недвижимость, залог не возвращают. Если передумает продавец, он должен будет выплатить покупателю компенсацию в двойном размере.

Заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи заключают в момент передачи оставшейся части суммы в присутствии нотариуса. Договор может быть подписан третьим лицом по нотариальной доверенности.

В течение 30 дней после подписания договора необходимо заплатить налоги, связанные с покупкой. Следующий шаг – регистрация права собственности в реестре недвижимости. Обычно это входит в перечень услуг агентства недвижимости.

Переоформление договоров обслуживания

Вместе с ключами от новой квартиры покупатель получает контракты на коммунальные услуги (вода, электричество, газ), которые он должен переоформить на своё имя. Это можно сделать в офисах обслуживающих компаний при предъявлении договора купли-продажи.

Налоги

После оформления договора покупатель платит в казну 10% от стоимости за новую недвижимость и от 6% до 10% за вторичную (в зависимости от региона). Ежегодный налог на недвижимость – от 0.4% до 1.1%.

Покупка недвижимости в ипотеку

При оформлении ипотеки в испанском банке поручительство не требуется. Достаточно подтвердить свой доход справкой 2НДФЛ.

Банки готовы дать до 70% от оценочной стоимости недвижимости. Оценочную стоимость устанавливает сотрудник банка, который перед рассмотрением документов лично посещает объект. Услугу оплачивает покупатель. В случае отказа по ипотеке сумма не возвращается.

Для оформления ипотеки покупателю необходимо иметь примерно 50% от стоимости объекта. 30% – первый взнос, около 20% потребуется на оплату налогов, услуг нотариуса, банковского оценщика и т.п.

Расходы на содержание недвижимости

Расходы на содержание недвижимости будут независимо от того, пользоваться ей или нет. Оплата за воду, электричество, а иногда и газ начисляют по счётчикам. Ещё нужно платить за обслуживание оборудования.

Это фиксированная абонентская плата. Её взимают каждый месяц независимо от использования коммуникаций.

Оплачивать коммунальные услуги можно со своего банковского счёта или наличными. Для безналичной оплаты необходимо сообщить коммунальной компании номер банковского счёта, и оплата будет происходить автоматически. Наличными платят через банковские терминалы.

Счёт за электричество от компании Iberdrola

Сдача в аренду

Аренда квартиры бывает долгосрочная и туристическая.

Долгосрочная аренда

Долгосрочная аренда регулируется законом 4/2013.

Обычно при сдаче недвижимости в аренду, хозяева просят предоставить справку о зарплате – номину. Её проверяет страховая компания. Если компания «даёт добро», квартиру сдают.

Это гарантия на случай, если квартирант перестанет платить за аренду. Тогда хозяин будет получать ежемесячные выплаты в размере арендной платы от страховой до тех пор, пока квартирант не съедет. Решение вопросов по выселению страховая берёт на себя. При таком оформлении аренды хозяин недвижимости должен платить налоги от получаемого дохода.

Желающие сэкономить на налогах не проверяют номину, но рискуют нарваться на нечестных арендаторов, выселять которых придётся в судебном порядке.

Если у арендатора нет номины, с него могут попросить внести предоплату за 6 месяцев вперёд.

Туристическая аренда

Для сдачи недвижимости в краткосрочную аренду нужна лицензия. Исключение составляют автономные области Мурсия, Кастилия-Леон, Кастилия-Ла-Манча и Ла-Риоха. В каждом регионе свои особенности, регулирующие порядок выдачи лицензий для краткосрочной аренды.

«Золотая виза»

В сентябре 2013 года в Испании был принят закон о так называемой «Золотой визе».

Её выдают владельцу недвижимости, которая стоит более 500 000 евро. Можно купить один объект за полмиллиона или несколько меньшей стоимостью. Главное, чтобы общая цена всех объектов недвижимости была не менее 500 000 евро.

Преимущества «Золотой визы»:

распространяется на всех членов семьи;
не имеет сроков ограничения по пребыванию в Испании.

Советы эксперта из Испании

Покупка недвижимости в Испании – выгодное вложение средств. Это хорошая экономия на отеле во время отдыха или возможность заработать на сдаче жилья в аренду туристам.

Но если недвижимостью не пользоваться, то со временем она может доставить много головной боли и принести хорошие убытки. И дело не только в оплате счетов за обслуживание коммуникаций. Дело в «окупас».

Окупасами называют людей, которые незаконно заселяются в чужие квартиры. Чаще всего это цыгане, реже – выходцы из арабских стран. Они входят в квартиры, меняют замки и выселить их возможно только через суд.

Русским это кажется абсурдом, но это так. По испанским законам никто не может войти в квартиру, если того не хотят находящиеся там люди. И не важно, на законных основаниях они находятся в квартире или нет.

А окупас, естественно, не предложат войти ни хозяину, ни полицейским. И не факт, что решение суда будет в пользу владельца. Поэтому, оставляя недвижимость надолго, рекомендуется установить охранную систему или, в крайнем случае, оставить ключи соседям и попросить их присматривать за квартирой.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить квартиру в Испании по доверенности, оформленной в России?

Да, можно. Доверенность должна быть оформлена у нотариуса, апостилирована и переведена на испанский язык.

Обязательно ли прописываться в квартире?

Если планируется использовать квартиру только для отдыха, то не обязательно. Если для постоянного проживания, то надо прописаться, так как документ о прописке требуется практически во всех учреждениях.

Можно ли купить квартиру стоимостью 500 000 евро в ипотеку? Возможно ли оформление Золотой визы в этом случае?

Нет. При покупке в ипотеку первый взнос должен быть не менее 500 000 евро.

Чем отличается виза владельца недвижимости от туристической визы?

При оформлении визы владельца недвижимости вместо брони отеля на рассмотрение подают договор купли-продажи квартиры и Nota Simple. По разрешённому времени пребывания в стране эти визы не различаются.

Сколько человек могут быть прописаны в одной квартире?

Зависит от площади.

Влияет ли количество прописанных людей на сумму оплаты за квартиру?

На заметку. Где туристу можно найти удобное недорогое жильё эконом-класса в Барселоне.

Цены на недвижимость в Испании в 2022 году

Россияне чаще всего интересуются новостройками в Испании в среднем стоимостью до 200 тыс. евро. В предпочтениях россиян на первом месте — апартаменты в престижных жилых комплексах, на втором — виллы с бассейнами.

Наших соотечественников особенно привлекает недвижимость на побережьях Средиземного моря: в Барселоне, на Коста-Бланке, Коста-Браве и Коста-дель-Соль, а также в Мадриде.

Общая площадь 240 м² 4 спальни

Общая площадь 95 м² 2 спальни

Общая площадь 73 м² 2 спальни

Обзор регионов

Коста-Бланка — самый доступный регион Испании по ценам на жильё. Студию или однокомнатную квартиру недалеко от пляжа можно приобрести от 70 тыс. евро.

Небольшой отдельный дом на Коста-Бланке с тремя спальнями в 10-15 км от моря продаётся от 150 тыс. евро. Новые виллы в 2-4 км от моря стоят от 250-300 тыс. евро.

На севере Коста-Бланки расположены города Кальпе, Дениа, Морайра, Хавеа и Альтея. Недвижимость в этих городах пользуется спросом среди обеспеченных иностранцев и пенсионеров, которые предпочитают спокойный отдых.

Юг Коста-Бланки — это курортная зона. Наиболее популярные города в этом районе — Аликанте, Торревьеха и Ориуэла-Коста. Благодаря активному строительству, цены на жильё здесь ниже. Регион выбирают покупатели с небольшим бюджетом.

Аликанте на юге Коста-Бланки — самый популярный регион у зарубежных покупателей недвижимости. В провинции Аликанте иностранные покупатели жилья составили 41,81% от общего числа во втором квартале 2019 года.

Недвижимость в Аликанте стоит в среднем в два раза дешевле, чем в Мадриде и Барселоне. Купить квартиру в городе Аликанте можно за 1 500 евро/м², по данным на февраль 2020 года.

Каталония традиционно привлекает многих покупателей недвижимости из России. Жильё здесь дороже, чем на Коста-Бланке. За 150 тыс. евро здесь можно приобрести только маленькую квартиру.

Цены на жильё в Каталонии выросли на 40,5% за последние пять лет. Это самый высокий показатель среди испанских регионов после Мадрида.

Барселона — один из самых дорогих и высокодоходных рынков в стране. Купить недвижимость в городе можно в среднем за 4 100 евро/м², по данным на февраль 2020 года.

Квартира в центре Барселоны обойдётся больше 500 тыс. евро. При этом доходность от сдачи в аренду достигает 4-5% в год.

Коста-Брава — прибрежный регион, который расположен к северу от Барселоны и простирается до границы с Францией. Здесь покупают жильё, чтобы жить с семьёй и детьми. Приобрести недвижимость на этом побережье можно в среднем за 2 500 евро/м².

В Жироне, городе на Коста-Браве, средняя цена на недвижимость выросла на 10% за год к февралю 2020 и составила 2 250 евро/м².

Мадрид предлагает самую дорогую жилую недвижимость в Испании. Её средняя цена достигает 235 тысяч евро, что на 56% дороже, чем в среднем по стране.

Цены на недвижимость в Мадриде выросли на 50% за пять лет. Это самый сильный рост среди всех регионов Испании.

Квартира в Мадриде стоит в среднем 4 400 евро/м². Купить типичную квартиру в центре города площадью 120 м². можно за 550 тысяч евро.

Марбелья — фешенебельный средиземноморский курорт на Коста-дель-Соль. В декабре 2019 года средняя стоимость жилья в Марбелье достигла почти 3 000 евро/м², превысив докризисные показатели. Это на 8,7% выше, чем в предыдущем году.

На Канарских островах купить жильё можно в среднем за 1 900 евро/м², по данным на февраль 2020 года. После кризиса местный рынок недвижимости стал быстро восстанавливаться. Тем не менее, средняя стоимость домов остаётся на 30% ниже пиковых показателей 2008 года.

На юге Тенерифе стремительно дорожает элитное жильё. Купить здесь виллу премиум-класса можно от 1,5 до 8 миллионов евро.

На Балеарских островах средняя стоимость недвижимости достигает 3 000 евро/м² на февраль 2020 года. За год здесь цены выросли на 4%.

Динамика цен

С 1996 по 2007 годы рынок недвижимости Испании испытывал бум. В эти годы жильё в стране подорожало в среднем на 197%. С учётом инфляции рост составил 117%. В Каталонии, Андалусии и Валенсии цены взлетели на 250% или на 155% с учётом инфляции. Испания была одной из европейских стран с самым высоким темпом роста цен.

C 2006 года до конца 2012 недвижимость в Испании подешевела более чем на треть — на 34,6%. В 2006 году квадратный метр стоил в среднем 2 892 евро (это был апогей), а в 2012 — 1 891 евро.

Строительный бум и последующий кризис привели к тому, что спрос на недвижимость в Испании оказался недостаточным. Это привело к избыточному предложению на рынке и резкому падению цен, особенно на Коста-Бланке.

Цены на испанские дома обрушились в общей сложности на 41,9% с четвёртого квартала 2007 года по третий квартал 2015 года. С поправкой на инфляцию падение составило 46,8%.

Экономический рост, низкие процентные ставки, доступные цены на жильё и увеличение числа иностранных инвесторов помогли восстановить рынок.

С января 2015 по январь 2020 недвижимость подорожала на 13,2% в среднем по Испании, больше всего подорожали объекты в Мадриде — на 25,7%, Каталонии — 18,5% и Андалусии — 12,5%. Небольшой спад цен был зафиксирован в областях Астурия — на 6%, Эстремадура — на 5,5% и Кантабрия — на 4,8%.

Испанская недвижимость подорожала за год на 3,4% и стоит в среднем 1 752 евро/м², по данным на февраль 2020 года. Рынок недвижимости ещё не вернулся к докризисному уровню и у него есть потенциал для роста.