Панама демонстрирует рост цен на недвижимость

Панама демонстрирует рост цен на недвижимость

На фоне существенного роста цен на жилье в 2021 году у тех, кто планирует купить недвижимость, возникает много вопросов о дальнейшем развитии рынка. Упадут ли. РИА Новости, 12.01.2022

МОСКВА, 12 янв — РИА Новости. На фоне существенного роста цен на жилье в 2021 году у тех, кто планирует купить недвижимость, возникает много вопросов о дальнейшем развитии рынка. Упадут ли цены на дома и квартиры в 2022 году, когда будет выгодно инвестировать в квадратные метры и какие прогнозы дают эксперты – в материале РИА Новости.Прогноз цен на недвижимостьВ 2021 году произошел стремительный рост цен на недвижимость. На выступлении в Совете Федерации глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина отметила, что за последние полтора года стоимость жилья выросла на 39 %. Это больше, чем за период с 2013 по 2022 г., когда общий рост цен составил 33 %. Эксперты поделились своими прогнозами, касающимися стоимости квартир и домов в 2022 году и рассказали, что может на нее повлиять.НовостройкиАналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов отметил следующие тенденции : “Ожидать того, что цены на квартиры в новостройках упадут, не стоит. К примеру, объем предложений в новых домах Москвы пока еще не восстановился до показателей 2019 года, для этого понадобится какое-то время. При благоприятном стечении обстоятельств это может произойти уже во втором квартале следующего года”.В годовом выражении темпы роста цен на рынке новостроек снизятся до уровня инфляции или чуть выше, считает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК “Гранель”. Покупательская активность сохранится. Этому будет способствовать улучшение ситуации в национальной экономике. По итогам третьего квартала темпы роста ВВП составили более 4 %. Рост доходов населения будет подталкивать спрос на первичное жилье, полагает эксперт.Вторичная недвижимостьПо оценке Игоря Талалова, вторичный рынок в последние годы демонстрирует ту же динамику, что и первичный, периодически допуская взаимное перетекание спроса.“Рынок недвижимости по природе своей инертен и даже существенное снижение спроса не всегда приводит к мгновенной корректировке цен”, – отметил Талалов.ЗагороднаяЮрист цифровой платформы законодательных инициатив “Инициатор” Андрей Завертяев подчеркнул: “Что касается загородной недвижимости, рост цен на этом рынке незначительный. Только в случае распространения программы льготной ипотеки на индивидуальное жилье цены на загородные дома начнут расти сильнее”.Игорь Карцев, генеральный директор ГК “Максимум Лайф Девелопмент”, поделился прогнозом стоимости загородной недвижимости на примере анализа рынка Санкт-Петербурга: “По нашим оценкам, стоимость земельных участков в коттеджных поселках под Санкт-Петербургом в 2022 году вырастет до 20 %. Но этот показатель ниже, чем динамика роста в 2021 году, когда цена на участки увеличилась на 35 %”.Эксперт отметил, что сейчас объемы продаж у девелоперов стабилизировались, нет бурного роста, но и серьезного падения числа клиентов также не наблюдается. На стоимость загородного жилья в 2022 году будут влиять высокие ожидания от рынка со стороны собственников земель и девелоперов, которые готовы выводить новые проекты и предлагать поселки с высокой степенью готовности элементов благоустройства и инфраструктуры.Увеличение цены по-прежнему будет обусловлено действующими ограничениями на путешествия – спрос на отдых и качественные условия проживания за городом останется высоким. Сейчас у покупателей появился выбор: приобрести за одну и ту же сумму однокомнатную квартиру или загородный дом значительно большей площади.КоммерческаяВ коммерческую недвижимость резиденты готовы вкладывать деньги, основываясь на ее удорожании в будущем. Однако на данный момент спрос превышает предложение. Рынок коммерческой недвижимости вынужден переходить на “открытые контракты”, но не всем заказчикам и застройщикам удобны такие условия работы, отмечает Евгений Пастухов, руководитель девелоперской компании “Реалитек”.ЗарубежнаяАндрей Завертяев озвучил свой прогноз: “Цены на зарубежную недвижимость растут не так быстро, как в России, но поднимаются в цене все равно. Например, прогнозируемый рост в 2022 году составит около 3 % в Лондоне, около 4,5 % в Греции и по Евросоюзу в целом. И хотя курс рубля более-менее стабилен, что будет дальше, неизвестно”.Причины возможного подорожанияНа стоимость жилья в 2022 году может повлиять большое количество факторов, о них рассказали эксперты.Рост ипотечных ставок”Ипотечные ставки растут вместе с учетной ставкой ЦБ, а потому текущий показатель – это не предел, – считает советник управляющего Краснодарским филиалом ПАО “Росдорбанк” Марианна Максимова. – В 2022 году ожидается еще минимум одно поднятие учетной ставки, а значит, еще минимум одно поднятие ставок по ипотеке. Ипотечные кредиты становятся все менее выгодными, поэтому при смене жилья людям хочется продать имеющееся подороже, чтобы минимизировать сумму ипотечных процентов”.Льготная ипотекаРешающий фактор гипертрофированного роста цена на жилую недвижимость – это существенное повышение доступности ипотечных программ, произошедшее после введения льготной ипотеки, отмечает Григорий Грачев, заместитель генерального директора ООО “Северо-Западная управляющая компания”: “Именно этот фактор “потянул” за собой все остальные, что вылилось в рост спроса в отдельные месяцы 2021 года. Это позволило застройщикам (а вслед за ними и вторичному рынку) плавно повышать цены в течение всего года. В то же время эти программы носят временный характер”.Рост спросаКризис на рынке недвижимости из-за пандемии уже запустил отложенный спрос за все годы стагнации и повысил психологическую ценность жилья. Люди стали больше ценить комфорт и собственные квадратные метры.Рост цен на стройматериалы и удорожание строительстваВ 2020 году многие строительные и производственные проекты были приостановлены по всему миру, в результате резко упал и спрос на стройматериалы, и объемы их производства, подчеркнул Андрей Орловский, генеральный директор платформы для оценки стоимости строительства GLOBECOST. Снижение оказалось критичным. Кроме того некоторые государства, например, Китай, избрали политику резервирования ресурсов, тем самым еще более снизив объем выпускаемой на рынок продукции различных отраслей.Это привело к тому, что при появлении признаков стабилизации экономики и восстановлении спроса на стройматериалы сформировался их острый дефицит, а цены соответственно начали резко расти.Также на рост цен повлияли и другие инфляционные процессы, увеличение стоимости бензина и, как следствие, расходов на логистику в составе цен на стройматериалы, а последней каплей, по мнению экспертов, стал фактор сезонности: весной-летом строительная индустрия традиционно активизировалась, цены достигли рекордных значений.Когда лучше покупать жильеМногие эксперты сходятся во мнении, что покупать недвижимость необходимо сейчас – в ближайшее время снижение цен не предвидится, скорее наоборот.Подорожает ли аренда недвижимостиГригорий Грачев поделился собственным прогнозом стоимости аренды жилой и коммерческой недвижимости в нынешнем году: “В отношении цен на аренду квартир в 2022 сохраняются ключевые тренды рынка купли-продажи недвижимости с поправкой на основной фактор успешной аренды: локацию объекта. В сфере жилой недвижимости вероятна дальнейшая расфокусировка рынка: объекты среднего и высокого сегмента продолжат дорожать, в то время как субпремиальные лоты (квартиры в домах постройки советских лет по все стране, современные дома-муравейники со студиями на окраинах крупных городов) продолжат стагнировать. Основной тренд на рынке жилой недвижимости – желание снимать квартиру “уровнем выше”, чем люди могли бы себе позволить ее купить.В то же время на рынке коммерческой недвижимости продолжается стагнация. Набивший всем оскомину тренд 2021 года на “переход на гибридный формат работы” сохраняется, уверенно себя чувствует разве что стрит-ритейл, удовлетворяющий ежедневные потребности: супермаркеты, аптеки, фастфуд. Ставки на рынке коммерческой недвижимости продолжат оставаться на уровне 2021 года”.Советы экспертовСпециалисты по недвижимости выразили свое мнение относительно того, стоит ли продавать и покупать ее в 2022 году, когда выгоднее совершать сделки, а главное, на что обратить внимание.

Когда упадут цены на жилье и случится ли это вообще: что важно знать

В 2021 году цены на новостройки и вторичное жилье растут стремительно. Повышение ключевой ставки и ожидание еще более высокой инфляции и коррекции на рынках подвигает покупателей инвестировать в недвижимость как в защитный от обесценивания денег актив.

В ЦБ РФ подсчитали, что за последние полтора года жилье в России подорожало сильнее, чем за предыдущие семь лет, вместе взятые: с начала 2013 года по 2020 год стоимость квадратного метра жилья выросла на 33%, а с начала пандемии — на 39%. Глава Банка России Эльвира Набиуллина связала это с началом действия в апреле 2020 года программы льготной ипотеки, позволявшей взять кредит на покупку жилья в новостройке по ставке не выше 6,5% годовых.

Среди причин роста спроса и цен на жилье помимо льготной ипотеки называют удорожание стройматериалов (плюс 27,7% за год, по данным Росстата по итогам сентября) и общую инфляцию (7,97% в годовом выражении на 27 октября).

Пандемийный кризис также запустил отложенный спрос за предыдущие годы, когда рынок недвижимости находился в стагнации , и резко повысил психологическую ценность жилья, отметил председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладелец компании «Миэль-Недвижимость» Дмитрий Лебедев.

«Люди стали больше ценить комфорт. Цены на жилье выросли во всем мире. И этот фактор психологической ценности будет только нарастать и станет устойчивым», — добавил он.

На фоне сигналов на фондовом рынке о приближающейся коррекции недвижимость рассматривается инвесторами как надежный актив, пусть с невысокой, но регулярной доходностью. Разбираемся, стоит ли вкладываться в жилье в 2021 и 2022 годах, и если да — то когда именно.

Насколько выросли цены на жилье за год и почему?

По данным ЦИАН на 27 октября, в среднем 1 кв. м вторичного жилья в Москве стоил ₽265,8 тыс. (+16,8% к цене в октябре 2020 года — ₽227,6 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало на 13,7%, с ₽233,5 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽265,5 тыс. на 27 октября. В регионах цены растут вдвое быстрее — с ₽60,9 тыс. до 77,6 тыс. за 1 кв. м за год на вторичном рынке (+27,4%) и с ₽66,4 тыс. до ₽90,0 тыс. на первичном (+35,5%).

Расхождение темпов роста цен между Москвой и регионами произошло из-за смены условий льготной ипотеки с 1 июля: если в Москве объектов, подходящих под новые условия (максимальная сумма ипотеки ₽3 млн), фактически нет, то за пределами столицы льготная ипотека продолжила давление на цены.

При этом «Дом.РФ» предложил увеличить лимит по программе льготной ипотеки с ₽3 млн до ₽4 млн. На заседании комитета Госдумы по финансовому рынку гендиректор компании «Дом. РФ» Виталий Мутко объяснил инициативу тем, что ограничение суммы до ₽3 млн сдерживает потенциал спроса на льготную ипотечную программу и только в нескольких регионах остались качественные квартиры за эти деньги.

Что будет с ценами на жилье до конца 2021 года и в 2022 году?

Рассчитывать на снижение цен можно лишь при стечении множества негативных факторов в ходе глобального кризиса — но предпосылок к нему в том масштабе, чтобы это затронуло рынок жилья, эксперты пока не видят.

За счет роста предложения и сжатого спроса цены замедлили рост, а новостройки даже подешевели: «В октябре 2021 средняя цена 1 кв. м в строящихся корпусах в городах-миллионниках выросла на 1,2%. Но на рынке становится все больше лотов со скидками, как явно обозначенными в прайс-листах, так и фактически предоставляемыми после личного общения в офисах продаж, поэтому можно зафиксировать, что впервые за 1,5 года новостройки даже немного подешевели», — приводит данные руководитель «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов.

Основными причинами падения спроса стали инфляция и повышение ключевой ставки, но в перспективе на 2022 год цены все равно будут расти, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка: «Фиксируемый в 2021 году существенный рост стоимости строительных материалов ближе к осени сбавил темпы. Однако с начала 2022 года, после отмены заградительных мер на экспорт металла, цены на него могут пойти вверх. Это приведет к дальнейшему росту цен на квартиры».

Совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин обращает внимание, что спрос, а значит, и цены, сейчас стимулирует расширенная программа «Семейная ипотека», которая с 1 июля стала доступна семьям с одним ребенком под 6% годовых, тогда как рыночные ставки уже к концу года могут достигнуть 9%.

Как рост ипотечных ставок отразится на рынке жилья?

Банк России 22 октября поднял ключевую ставку на 0,75 п.п., до 7,5%. Регулятор не исключил новых резких шагов по ужесточению денежной политики. Банки повысят ставки по вкладам и кредитам, в том числе по ипотечным.

Повышение Банком России ключевой ставки на 75 б. п., до 7,5% годовых, — это сигнал, что цикл повышения ставки не закончен, а прогноз по инфляции на конец года до 7,9% сделают ипотеку менее доступной, говорит главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.

«Спрос может охладиться, но в то же время недвижимость очень часто выбирают как актив с целью сохранения стоимости денег. Сейчас мы наблюдаем очень высокие цены выставления — любой собственник хочет продать свою квартиру подороже. Он выставляет свой объект на сайт объявлений по максимуму и ждет два-три месяца, не снижая цену, даже если эксперты рынка недвижимости говорят, что она завышена. Поэтому до конца года ждать снижения цены квадратного метра не стоит, так как продавцы еще будут пребывать в ожидании своего покупателя», — добавила Бережнова.

Повышение ставок по ипотеке приведет к увеличению бюджета покупки. В этой ситуации клиенты с большой долей вероятности будут рассматривать более доступные варианты как по локации, так и по метражу, делится мнением Надежда Коркка: «Девелоперы, скорее всего, будут расширять линейку дисконтов и специальных условий покупки, в том числе в партнерстве с банками. Однако повышение ставки вызвано растущей инфляцией, которая может подтолкнуть консервативных инвесторов вкладывать деньги в «бетон» в надежде спасти свои накопления от обесценивания, а это в свою очередь способно простимулировать спрос».

В сегменте элитной недвижимости ипотечные сделки совершаются реже, чем в массовом, однако повышение ключевой ставки в некоторой степени отразится на снижении спроса и здесь из-за того, что часть покупателей будут вновь рассматривать вклады и депозиты как основной способ сохранения капитала. Это приведет к оттоку инвесторов, приобретающих жилье для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, говорит управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков.

В перспективе двух-трех лет цены на новостройки будут расти быстрее, чем на вторичку, считает Алексей Попов.

«В эпоху эскроу-счетов застройщики утратили возможность предлагать демпинговые цены на стадии котлована — при наличии банковского финансирования это почти бессмысленно. Или неожиданно снижать цены — это существенно ограничено отношениями с банком-кредитором. Во-вторых, качество продукта на первичке стало существенно выше, чем на вторичке. Дома советского периода постройки почти все устарели и физически, и морально, а отсутствие громких банкротств за последние три года повысило веру в надежность застройщиков. В-третьих, ценам не даст упасть растущая строительная себестоимость — арматура, дерево, пластик по-прежнему дорожают, а проблемы с дефицитом рабочей силы до конца не решены. На вторичке части этих факторов просто нет, часть проявляется не так ярко. Кроме того, вторичка балансируется отсутствием роста реальных доходов населения на протяжении последних семи лет», — резюмировал Попов.

«Для тех, кто покупает жилье для себя, ожидать уменьшения цены бессмысленно. По закону рынка, цена станет только расти, поэтому самая низкая цена в этом случае будет именно сейчас для конкретного покупателя», — заявил Дмитрий Лебедев «РБК Инвестициям».

Когда наступит лучшее время для покупки жилья?

«В самом начале 2022 года возможно если не снижение цен, то значительные скидки, дисконты, пакетные предложения. Скорее всего, мы вступаем в фазу «временной передышки», после которой активный рост цен на жилье в Москве возобновится», — считает Владимир Щекин.

О возможном замедлении цен к Новому году заявил и Алексей Новиков. «На рынке Москвы по результатам третьего квартала мы видим замедление роста цен, в первую очередь в массовом сегменте и сегменте бизнес-класса. Предложение, наконец, начало увеличиваться, а спрос, наоборот, снизился. Достижение баланса спроса и предложения может привести и к стабилизации цен. В ближайшее время мы ожидаем стимулирующих акций к Новому году, которые в прошлом году отмечены не были», — отметил эксперт.

«Семьям, которые планируют покупку жилья для себя, стоит отталкиваться от своих конкретных условий: финансовых возможностей, стабильности зарплаты на текущем месте работы. Можно ждать дисконтов и особых условий покупки, что позволит снизить прайс примерно на 3–5%. Однако в этом случае существует риск сокращения объема предложения ликвидных лотов, что вряд ли оправдает экономию», — сказала Надежда Коркка.

Насколько сейчас выгодно инвестировать в жилье?

По оценке «ЦИАН.Аналитика», доходность от сдачи в аренду на данный момент в среднем по России составляет около 6%. Новостройки от котлована до готового дома, то есть примерно за 3–3,5 года, дорожают в среднем на 30%.

Инвестору, который планирует зарабатывать на недвижимости, стоит оценить все риски. По словам Дмитрия Лебедева, среди инвестиционных инструментов есть более высокодоходные, но зато недвижимость дает постоянный ежемесячный доход на уровне 4–6% годовых. Если добавить к этому рост стоимости самого актива на уровне 10% (по самой консервативной оценке на горизонте десяти и более лет), то годовая доходность будет 14–16%, заключил эксперт.

По мнению Владимира Щекина, вполне реально получить прибыль на перепродаже квартиры в новостройке на уровне 25% за два-три года, а если произойдет новая волна ценовой экспансии — то 30–35%. Сдача в аренду студии или однокомнатной квартиры может принести 5–7% годовых, по оценке Щекина, при условии их покупки на ранней стадии строительства и с отделкой от застройщика. Он считает, что в долгосрочной перспективе жилье будет оставаться инвестиционным товаром в России на фоне экономической рецессии и ограниченности выбора объектов вложения средств.

Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»

Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее Макроэкономический термин, обозначающий значительное снижение экономической активности. Главный показатель рецессии – снижение ВВП два квартала подряд. Период с очень низким или отсутствующим ростом в экономике. Основной признак стагнации – замедление темпов роста ВВП в пределах 0-3%. Изменение курса акций или валют в сторону, обратную основной тенденции рыночных цен. Например, рост котировок после недельного снижения цены на акцию. Коррекция вызывается исполнением стоп-ордеров, после чего возобновляется движение котировок согласно основному рыночному тренду.

Панама демонстрирует рост цен на недвижимость

В Панаме отмечен рост цен на недвижимость, и это после падения цен примерно на четверть во время глобального кризиса Показатель роста в престижных районах исчисляется двузначными цифрами, в менее востребованных районах составляет 4-5% в год.

Покупкой недвижимости в этой стране наиболее заинтересованы покупатели из США, Канады, Венесуэлы и Колумбии. Рынок недвижимости, по словам экспертов, в среднесрочной перспективе будет расти и укрепляться как на фоне открытия Панамского канала, так и непрекращающегося притока иностранных инвесторов в страну. Об этом сообщает Global Property Guide.

Также в Панаме число туристов за последние пять лет увеличилось на 83%. В 2014 году общее число туристов выросло на 4,7%, составив 2,3 миллиона человек по сравнению с предыдущим годом. Причем почти половина из них, около 48% – жители Южной Америки, 24.3% — граждане Северной Америки, 12.7% — жители Центральной Америки. Остальные 2.5% туристов прибыли с Антильских островов. Кроме того, доходы от туризма выросла на 5,5%, составив 3,23 миллиарда долларов в 2014 году.

Несмотря на сильный экономический рост в Панаме, страна по-прежнему сталкивается с обострением нищеты и социального неравенства. Богатые семьи европейского происхождения контролируют большую часть богатства страны, находятся у власти, в то время как примерно одна треть от общей численности населения живет за чертой бедности. Помимо этого, Панама является одним из главных транзитным пунктов для направляющихся в США наркотиков и нелегальных иммигрантов, и имеет международную репутацию в качестве прикрытия для отмывания денег.

Цены на жильё в Панаме существенно различаются в зависимости от местоположения, площади и качества недвижимости.

Санта-Мария, столица, предлагает эксклюзивные варианты жилья по средней стоимости в 3 250 долларов за кв. м. В престижном районе Коста дель Эсте, недавно построенные роскошные апартаменты продаются примерно за 2 800 долларов за кв. м. В городских центрах Калле 50, цена новостройки может доходить до 3 000 долларов за кв. м.

В Лос-Альтос-де-Серро-Азул, закрытом поселке на горе Панам, трехкомнатный дом с большим садом можно купить всего за 100 000 долларов США.

На Всемирном экономическом форуме Панама была признана вторым наиболее конкурентным рынком в Латинской Америке.

Панама привлекает транснациональные компании и иностранных инвесторов своими существенными налоговыми льготами, зонами свободной торговли, улучшенной инфраструктурой и низкой стоимостью жизни. После того как Панамский канал будет расширен, и откроется открыться в 2016 году, ожидается удвоение годового дохода страны. Соединенные Штаты и Китай являются основными пользователями Панамского канала. В 2007 году Панама и Соединенные Штаты подписали соглашение о продвижении торговли. Соглашение вступило в силу в октябре 2012 года.

На сегодняшний день строительство Панамского канала реализовано на 70%. Открытие канала поспособствует дальнейшему росту цен на недвижимость.

Цены в Панаме на продукты, жилье, товары, услуги и отдых

Актуальные цены в Панаме в рублях и валюте на еду, товары и услуги, аренду и покупку недвижимости представлены на этой странице в нескольких таблицах.

Еда и алкоголь в кафе и ресторанах

В туристическом секторе стоимость завтрака, обеда или ужина невысока относительно многих других стран.

Продукты питания, сигареты и алкоголь в магазинах

Не смотря на то, что в стране выращиваются многие продукты, такие как кофе, сахар, рис, кукуруза; вылавливаются рыба и креветки, цены на продукты нельзя назвать совсем уж дешевыми. Бюджетно можно насладиться лишь местным недорогим пивом.

Такси и общественный транспорт, бензин и автомобили

Общественный транспорт стоит дешево, такси — существенно дороже. Что любопытно, цена бензина ненамного дороже, чем в России. Как и новые автомобили, которые можно купить в местных салонах.

Бытовые и коммунальные услуги

Интернет и мобильная связь стоят дорого по меркам любой страны мира и доступны не всем жителям. Коммунальные платежи невысокие. За квартиру достаточно большой площади вы будете отдавать в месяц чуть больше 5 тысяч. За простую однокомнатную в 2-3 раза меньше.

Отдых, спорт и развлечения

Хороших кинотеатров и фитнес-клубов не очень много. Скорее здесь распространены заведения бюджетного и среднего класса. Билеты в кино будут стоить примерно как в России.

Детские садики и школы для детей иностранцев

Тарифы на обучение детей в дошкольных и школьных учреждениях не высоки и относятся к семьям, не имеющих гражданства или статуса постоянного резидента.

Одежда и обувь известных брендов

Брендовая одежда не пользуется большим спросом из-за невысокого уровня жизни в стране в целом. Но если посмотреть на приведенные в таблице данные, можно отметить, что ценники не высоки.

Аренда квартиры в Панаме

Аренду жилья может позволить себе далеко не каждый человек, живущий и работающий в Панаме. Для иностранцев же, рентные платежи вполне по карману, особенно при наличии удаленного дохода или работы на фрилансе.

Покупка недвижимости в Панаме

Относительно местных зарплат, стоимость недвижимости воспринимается как достаточно высокая. Большинство местных семей не имеет возможности купить квартиру в городе и, в лучшем случае, ограничивается приобретением жилья в пригороде или в сельской местности. Средняя ставка по ипотеке составляет 5%.

Уровень жизни и средние зарплаты

Уровень жизни в этой стране нельзя назвать высоким. Те, кто работает в финансовом секторе, либо в сфере туризма, зарабатывают довольно неплохо. Но если вы поедете за пределы центральных и хороших спальных районов крупных городов, вы окажетесь в довольно бедной местности, практически в гетто. Если здесь жить, то только в хорошем районе в крупном городе.

Стоит ли в 2022 году покупать квартиру? Эксперты по недвижимости о вложениях в жилье

Генеральный директор госкомпании «Дом.рф» Виталий Мутко предсказал, что в 2022 году рост цен на недвижимость не превысит рост инфляции. Это может означать, что сейчас удачное время для инвестиций в жилье, можно покупать квартиру и сдавать, получая пассивный доход. Но все не так просто, и, для того чтобы рост цен на жилье действительно не превышал инфляцию, должно активно вмешаться государство.

Сергей: «Это возможно, только если меры правительства и Центрального банка остановят рост инфляции. Центробанку, в свою очередь, возможно, и удастся вернуть инфляцию на стандартный уровень, но, по моему мнению, эта задача может занять некоторое время, даже больше года. Дело в том, что при быстром возврате инфляции, скажем, до уровня 4% можно привести экономическую систему к коллапсу, поэтому как высокие, так и нулевые показатели очень опасны для экономического роста.

Цены на жилье могут снизиться, только если предложение на рынке жилья превысит спрос, что вряд ли произойдет в 2022 году. Прогноз на сегодняшний день: не стоит ожидать резкого снижения цен на жилье. Скорее всего, в новом году произойдет ценовая стабилизация, рост цен замедлится, а динамика изменения стоимости вернется на уровень, который был до пандемии».

Стоит ли инвестировать в недвижимость в новом году?

Недвижимость всегда кажется надежной инвестицией, самым лучшим способом сохранить и приумножить сбережения. Но не всегда вложение даже в такой стабильный актив может принести выгоду.

Сергей: «Нельзя сказать, что новый год — отличное время для покупки недвижимости, в том числе с инвестиционными целями, особенно в сравнении с 2021-м, когда недвижимость значительно подорожала. В Москве самый популярный вариант для сдачи в аренду — однокомнатная квартира в спальном районе в пределах МКАД. Допустим, вы покупаете такую квартиру за 9 млн рублей и сдаете за 35 тысяч в месяц. Если учитывать коммунальные расходы, то месячный доход составит 30 тысяч, а общая годовая доходность с этой инвестиции — 4%. В то же время банки продолжают повышать проценты по вкладам, и на сегодняшний день доходность по сберегательным вкладам превысила 9%.

Однако покупка недвижимости — удачная инвестиция в том случае, когда человек хочет защитить свои накопления от инфляции. Основная ценность недвижимости — это ее независимость (или, по крайней мере, низкая корреляция) от других активов. Цены на нее не привязаны строго ни к доллару, ни к акциям, ни к облигациям».

Надежда: «Для людей, которые не являются профессиональными инвесторами, недвижимость представляет собой самый простой и понятный объект вложения средств. Сейчас выбор надежных способов инвестирования не так велик: доходность банковских продуктов съедается инфляцией, рубль отличается высокой нестабильностью, криптовалюта — все еще довольно экзотический и высокорисковый актив, рынок ценных бумаг относительно сложен в прогнозировании и требует предварительных знаний.

Главное преимущество вложения средств в столичную недвижимость — стабильное повышение ее стоимости, а также высокий спрос как на покупку, так и на аренду квартир. Это позволяет как получать стабильный доход от сдачи внаем, так и хорошую прибыль в момент пика покупательского интереса при ее продаже.

Однако доходность от аренды может быть ниже, чем по банковским продуктам. Отмечу, что в мире в общем изменилась концепция инвестирования. Если раньше основной целью было получить максимальную прибыль, то сейчас — сохранить вложения.

Вообще самый оптимальный момент для приобретения недвижимости — когда у человека есть финансовая возможность для этого, он уверен в собственной платежеспособности и перспективах. В этом случае не стоит откладывать приобретение жилья, так как деньги имеют свойство обесцениваться, а наиболее привлекательные варианты могут быть уже проданы».

Что влияет на цены на недвижимость?

Надежда: «В основном динамика цен зависит от привычных рыночных показателей: спрос, предложение и издержки девелоперов. Цены могут резко вырасти как раз при значительном росте этих издержек, из‑за подорожания строительных материалов, например, из‑за дефицита на внутреннем рынке, ускоряющейся инфляции в том числе. При этом резко подешеветь квартиры могут из‑за длительного экономического спада с нарушением денежно-кредитной системы, общественно-политической ситуации .

За счет чего можно снизить стоимость квартиры? Около 45% от стоимости квадратного метра — это расходы на стройматериалы и строительные работы. 15% стоимости занимает приобретение земельного участка под строительство и оформление необходимых документов, примерно 10% — это строительство социальной инфраструктуры и создание общественных пространств. Например, проект застройки могут не согласовать, если не хватает мест в школах: придется вносить в план поправки, и строить школу. Примерно 5–7% от стоимости квадратного метра составляют расходы на инженерные коммуникации».

Сергей: «Помимо этих затрат на стоимость недвижимости влияет транспортная доступность жилья, инфраструктура района и, более глобально, общая экономическая обстановка региона и страны в целом, ожидания людей и уверенность в завтрашнем дне. Факторов на самом деле очень много, можно еще назвать возраст дома, этаж квартиры, планировку, высоту потолков, наличие балкона, а также мест для парковки около дома или подземного гаража».

Как лучше покупать?

Вряд ли в 2022 году произойдет резкое повышение спроса на недвижимость, и все срочно захотят приобрести квартиру. Если вы понимаете, что хотите сохранить сбережения таким образом и все-таки готовы к покупке, вот некоторые советы, которые помогут сделать этот процесс комфортнее и обойтись без лишних нервов.

Для первичного и вторичного рынка жилья это будут разные факторы.

Сергей: «Основной риск покупки недвижимости в новом доме, особенно если он еще строится, — несостоятельность застройщика и, как следствие, его банкротство. Чем активнее развивается рынок новостроек (особенно если он на подъеме), тем меньше риск потери средств из‑за покупки квартиры в новом доме.

Проверьте репутацию девелопера и оцените масштаб его деятельности. Если это крупная компания федерального уровня, то риск покупки недвижимости в строящемся доме будет меньше, чем у какого‑нибудь локального девелопера с небольшими оборотами продаж.

Также стоит проверить, на какой стадии находится строительство. Ближе к окончанию строительных работ покупатели недвижимости меньше рискуют. Для вторичного рынка наиболее распространены риски, связанные с документами: незаконная перепланировка, недееспособность собственника квартиры, банкротство владельца недвижимости, покупка квартиры по фальшивой доверенности, незаконная приватизация жилплощади и другие».

Не стоит гнаться за самым дешевым предложением на рынке или выбирать наобум ради скорой покупки и моментального вложения денег.

Надежда: «Выгодная покупка недвижимости — необязательно синоним экономии. Скорее следует говорить об оптимальном соотношении характеристик проекта, локации и цены. Более того, поиск самого дешевого предложения не должен становиться сверхзадачей: зачастую такие ЖК расположены в не самых удачных районах с точки зрения транспортной доступности, обеспеченности инфраструктуры и социального окружения».

Сергей: «Все зависит от конкретного случая. Например, если вы покупаете квартиру для сдачи внаем, самым правильным вариантом считается студия или однокомнатная квартира в хорошей локации. Минимальные цены на квартиры-студии в Москве начинаются, по нашим подсчетам, примерно с 5 млн рублей. Ориентировочно это минимальная сумма, с которой можно начать инвестировать в недвижимость».

Эксперты советуют обращаться к проверенному специалисту, он однозначно поможет сохранить время, деньги и нервы. Помимо прочего риелторы соблюдают все правовые нюансы и знают особенности. Конечно, здесь тоже есть свои риски, и стоит проверить отзывы о работе и репутацию специалиста, к которому вы обращаетесь, ведь нет никаких универсальных стандартов для их деятельности, и их работа никак не лицензируется. Обращайте внимание на детали и просите контакты у знакомых.

Что будет с ценами на жилье в 2022 году и стоит ли сейчас покупать или продавать квартиру

Ну когда, когда они уже перестанут дорожать? Этот вопрос беспокоил россиян весь прошлый год. Цены на квартиры в 2021-м взлетели примерно на 20 – 25 процентов. Может, в этом году ситуация, наконец, успокоится?

Эксперты верят: шансы на «успокоение» есть. По крайней мере на какое-то время.

– В Москве мои коллеги ожидают три-четыре месяца затишья – после бурной «распродажи», которая была в конце года. Может быть даже отскок (снижение стоимости. – Ред.) на 5 – 7% за счет того, что исчезнут из продажи варианты с задранными выше рынка ценами, – поделился с «КП» член совета Гильдии риелторов Москвы, директор по риелторской деятельности агентства недвижимости «Простор» Роман Вихлянцев. – Дальше прогнозы расходятся. Некоторые считают, что цены будут топтаться на месте и даже откатятся назад. Но таких мало. А большинство считает, что после вот этих трех-четырех месяцев затишья опять пойдет рост цен – 5 – 10% до конца 2022 года.

Но это в Москве и других крупнейших мегаполисах.

– В регионах цены с большой вероятностью просядут, так как рост стоимости жилья там был искусственным, ажиотажным, – считает эксперт агентства недвижимости «Адвекс-Лидер» Анастасия Волина.

ПОКУПАТЬ ИЛИ ПОДОЖДАТЬ

Понятно, что ситуация на рынке сейчас неопределенная. Советы тем, кому надо купить квартиру, расходятся так же, как и прогнозы.

! Часть экспертов считает: лучшее время для покупки – первые несколько месяцев года (когда на рынке будет обещанное затишье).

! Но некоторые полагают, что во второй половине года экономическая ситуация в стране выправится.

И ставки по ипотеке вновь пойдут вниз (а следом цены). Либо правительство пойдет на расширение программ льготной ипотеки – по крайней мере многие застройщики считают именно так.

Напомним, сейчас правила льготной ипотеки такие: ставка – 7%, максимальная сумма кредита – 3 млн рублей. Действует до 1 июля только на покупку новостроек. Если потом ставку увеличат или программу отменят – это сыграет на понижение цены. Если программу продлят или ставку снизят, жилье может подорожать.

! Желающим сейчас приобрести квартиру в новостройке надо обращать внимание не только на ценник, но и на скрытые скидки от застройщиков. Это такая маркетинговая игра: мы цены не снизим, но готовы дать вам особые условия. Скрытые скидки могут достигать 10 – 12% от стоимости квартиры.

– В отличие от прошлых лет застройщики сейчас дают скрытые скидки в основном через дотирование ипотеки. На первые полгода, год или два вам предлагается очень низкая ставка по кредиту – 0,5 – 1%. Разницу с реальной ставкой банка субсидирует сам застройщик. По сути это скидка, причем немаленькая. Крупные компании могут себе это позволить, – объясняет Роман Вихлянцев.

! Тем, кому надо продать квартиру, специалисты советуют это делать прямо сейчас. Иначе, возможно, это мероприятие придется отложить на непонятный срок или давать скидки. При почти любом развитии событий на плаву окажется прежде всего рынок новостроек, поскольку меры господдержки рассчитаны на него.

АРЕНДА ДОРОЖАЕТ

Конец прошлого года внес некоторую панику в ряды арендаторов. Хозяева словно решили отыграться на них за предыдущий ковидный период, когда цены на квартиры росли, а поднимать стоимость аренды не было никакой возможности – и так часть квартирантов сбежала из крупных городов на удаленку.

По наблюдениям аналитиков портала «Мир квартир», съемные квартиры стали резко дорожать с осени 2021 года. В итоге получилось, что в среднем по стране арендная плата за год прибавила 15%. В Москве на однушки-двушки – на 18 – 20%.

– В столице аренда трехкомнатных квартир подорожала до уровня 2019 года, а на одно- и двухкомнатные даже превысила его, – отмечает генеральный директор «Мира квартир» Павел Луценко.

То есть все плохо?

– Вероятно, объем сдаваемого жилья в 2022 году увеличится – за счет купленных на пике спроса квартир, – утешает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. А если предложение увеличится, то и цены не должны сильно вырасти.

Но есть еще момент: власти планируют создать единую информационную систему арендного жилья. Там должны будут регистрироваться все, кто сдает квартиры.

– По задумке властей, это позволит сделать рынок прозрачнее. Но усложнение процедуры и необходимость уплаты налогов (которую арендодатели нередко игнорируют) может привести к повышению цен, – говорит Коркка.

Поэтому советы экспертов в плане аренды стандартны.

Во-первых, учитывать «сезонный фактор». И по возможности искать подходящие варианты ближе к весне или в начале лета, когда, в отличие от осени, спрос на съемное жилье падает.

Во-вторых, учитывать «фактор местности». В тех районах, где в 2020 – 2021 годах сдавалось несколько жилых комплексов, арендная плата может оказаться ниже, чем в среднем на такие же варианты. Многие покупали квартиры в новостройках как раз для сдачи в аренду. И теперь большая часть владельцев однушек и студий в новом ЖК одновременно пытаются их сдать, создавая конкуренцию в отдельно взятом квартале.

КСТАТИ

Что нам стоит.

Что делать тем, кто планирует строить или покупать собственный дом? Тут эксперты сходятся лишь в одном – цены на стройматериалы, рекордно взлетевшие в 2021 году, в 2022-м особо не снизятся.

– При такой стоимости строительства спрос на загородную недвижимость однозначно будет падать, – утверждает руководитель отдела аналитических исследований «Высшей школы управления финансами» Михаил Коган. -Так что, возможно, стоит подождать конца года – и цены станут более приятными.

Аналитики напоминают, что льготная ипотека под 7% до 1 июля 2022 года распространяется и на частные дома. И некоторые крупные застройщики, до сих пор известные лишь по многоэтажкам, уже объявили о планах заняться загородным строительством. Часть экспертов считают, что на старте таких проектов будет возможность приобрести будущий дом по более разумной цене, чем нынче в коттеджных поселках, а заодно и по приемлемой ипотечной ставке.

Но тем, кому надо просто достроить дачу в садовом товариществе – без всяких там ипотек и подрядов от застройщика, эти новшества ничем не помогут.

– Самый благоприятный момент для покупки загородного дома или начала строительства – тот, когда на это есть деньги. И когда можно выбирать среди разных вариантов. На сочетание этих двух факторов и надо обращать внимание в первую очередь, – дает, пожалуй, самый мудрый совет Надежда Коркка.

Читайте также

Возрастная категория сайта 18 +

Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2021 г. Главный редактор — Сунгоркин Владимир Николаевич. Шеф-редактор сайта — Носова Олеся Вячеславовна.

Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой массовой информации или нарушением иных требований закона.

АО “ИД “Комсомольская правда”. ИНН: 7714037217 ОГРН: 1027739295781 127015, Москва, Новодмитровская д. 2Б, Тел. +7 (495) 777-02-82.

Рынок без перегрева: почему недвижимость Дубая демонстрирует наименьший риск ценового пузыря

Дубай входит в число развитых государств со стабильно растущим рынком недвижимости. Согласно оценке швейцарского финансового холдинга UBS Global Real Estate Index, эмират характеризуется самой низкой в мире вероятностью возникновения пузыря, то есть чрезмерного роста стоимости активов по сравнению с доходами населения и процентными ставками по ипотечным кредитам.

UBS отслеживает вероятность развития пузырей в наиболее популярных мегаполисах, позволяя оценить, насколько рынок недвижимости конкретного города оторвался от тенденций ценообразования в государстве. Оценка адекватности ценовой политики региона базируется на пяти показателях: соотношение цены на недвижимость к ее доходности, стоимость недвижимости к цене аренды, изменение в соотношении стоимости ипотеки и ВВП, объемы гражданского строительства к ВВП и соотношение стоимости недвижимости в конкретном регионе к ее средней цене по стране.

Все города, получившие выше 1,5 балла, входят в зону риска возникновения пузыря. Показатели в диапазоне 0,5–1,5 оцениваются как переоцененные, -0,5 — 0,5 — справедливо оцененные, -1,5 — -0,5 — недооцененные и ниже -0,5 — депрессивные. По итогам 2020 года рынок недвижимости Дубая показал результат -0,4. Согласно UBS рынок недвижимости эмирата находится в относительной стабильности с тенденцией падения стоимости жилых объектов, которая отслеживается в Дубае в течение последних шести лет. По состоянию на конец первого квартала 2021 года цена жилья здесь стала на 40% меньше по сравнению с показателями 2014 года (с учетом инфляции).

Исследование UBS показало, что в последние несколько кварталов практически повсеместно наблюдается рост непогашенной ипотечной задолженности. Во многих европейских странах темпы роста заемного капитала далеки от своих рекордных значений. Но если такая тенденция продолжится, то местные домохозяйства могут столкнуться с чрезмерным валовым объемом кредитов, которые они не в состоянии оплачивать. В большинстве европейских городов падает уровень арендной платы, а с учетом непрерывного роста цен на жилье снижается его окупаемость. В случае с Дубаем падение арендной платы происходит меньшими темпами по сравнению с ценами на недвижимость, что обеспечивает доходность инвестиций на уровне 4–7%.

Немаловажно, что Дубай — единственный Альфа+ город (по классификации глобальных мировых городов Патрика Геддеса) в рейтинге UBS с позитивным прогнозом развития рынка жилья. Такой статус присваивается населенным пунктам, которые имеют высокую значимость в мировом сообществе и выступают в качестве движущей силы развития и роста не только своей страны, но и всего региона. Недвижимость в таких Альфа++ и Альфа+ городах, как Лондон, Нью-Йорк, Гонконг, Париж, Токио и Москва, также принимавших участие в оценке UBS, оказалась переоцененной. В особенности это касается Москвы, где цены на недвижимость выросли на 20% с середины 2020 до середины 2021 года.

В Metropolitan Premium Properties уверены, что, помимо ценообразования, на популярность Дубая как международной инвестиционной юрисдикции влияют несколько факторов. Один из них — лояльная налоговая политика. В стране нет налога на доходы физических лиц, на прирост капитала, на дарение, на наследование. Кроме того, экспаты, не являющиеся гражданами стран GCC, не должны оплачивать социальные сборы. Также ОАЭ заключили договоры об избежании двойного налогообложения с представителями 135 стран мира, в том числе и с Россией.

Свою роль играет и международная миграция населения. По итогам 2020 года 2% от общего количества переезжающих в ОАЭ мигрантов составили HNWI (high-net-worth individuals) — лица, владеющие собственным капиталом в размере от $1 млн. При этом Дубай вошел в пятерку наиболее востребованных городов мира по притоку HNWI по версии AfrAsia Bank. Среди фундаментальных преимуществ Дубая стоит отметить наличие двух международных аэропортов и удобного авиасообщения со всем миром, безопасность, мультикультурность и толерантность, а также простоту получения визы: в рамках Golden Visa инвесторы, предприниматели и другие востребованные в своей отрасли профессионалы имеют право на проживание в Арабских Эмиратах от 5 до 10 лет без необходимости спонсорства. Получение визы на аналогичный срок возможно для иностранных инвесторов при условии покупки местной недвижимости на сумму от 5 млн до 10 млн дирхамов ОАЭ (AED) соответственно.

Дубай относится к немногим юрисдикциям, которые предлагают недвижимость премиум-класса по довольно лояльной стоимости. Одна из ключевых причин текущей недооцененности местного рынка жилья заключается в пережитом страной в 2011–2014 годах непланомерном скачке стоимости после разрыва первого ценового пузыря. С 2008 года в рамках общего экономического подъема Дубая росла и стоимость местной недвижимости. Пик ценообразования пришелся на 2014 год, но уже в четвертом квартале 2016 года начался спад, который все еще оказывает свое влияние. По данным Bloomberg, самая высокая цена за квадратный метр собственности в 2014 году составила AED 16 000. К началу 2020 года эта сумма уменьшилась до AED 11 000 за квадратный метр. При этом даже в таких условиях местные застройщики не сократили объем новых построек соразмерно уровню спроса.

С целью продолжения политики повышения прозрачности экономики в целом и рынка недвижимости в частности главный визионер Дубая Шейх Мохаммед бин Рашид Аль Мактум принял решение о введении в эмирате НДС. Кроме того, развитие местной инфраструктуры (наличие свободных экономических зон, активное гражданское строительство, сильная туристическая отрасль, увеличение благоустроенных городских территорий), а также беспрецедентные меры по борьбе с коронавирусной инфекцией, благодаря которым Дубай стал первым мегаполисом в мире, полностью вернувшимся к нормальной жизни, в эмирате сформировалась уникальная в международной практике ситуация, когда цены на недвижимость мирового класса не намного выше себестоимости ее строительства.

В бесконечной гонке за клиентами девелоперы создавали все более совершенную формулу цены/качества. Это спровоцировало спрос со стороны резидентов и резкий рост их благосостояния, а в сочетании с развитой торгово-развлекательной инфраструктурой и высоким туристическим потенциалом такая ситуация открывает большие возможности для международного инвестирования. Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Council