09.02.2022

Этапы перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме в 2022 году

Согласование перепланировки нежилых помещений

Далеко не всегда планировочные решения, принятые при строительстве или реконструкции нежилого здания/помещения, устраивают владельца или подходят для функционального назначения объекта. Самым простым и очевидным решением проблемы становится проведение перепланировки. Но любые подобные мероприятия требуется в обязательном порядке узаконить, что объясняется двумя важными причинами.

Первая – обеспечение безопасных условий для дальнейшей эксплуатации объекта, так как изменение планировочных решений необходимо проводить в рамках действующих строительных норм и правил. Вторая – регистрация прав собственности на объект недвижимого имущества с измененными характеристиками. Учитывая важность и серьезность причин, становится понятным, почему согласование переустройства и перепланировки нежилого помещения выступает обязательным требованием для проведения подобных работ. Рассмотрим основные юридические особенности этой процедуры.

Как проходит согласование перепланировки нежилого помещения?

Актуальная на сегодня редакция отечественного законодательства допускает два варианта перепланировки нежилых помещений. Они достаточно сильно отличаются между собой и носят разный подведомственный характер.

В первом случае речь идет об отдельно стоящих зданиях нежилого типа. В подобной ситуации требуется согласование выполняемых работ с БТИ с последующим отражением их результата в техническом паспорте на постройку. Это позволит внести необходимые изменения в ЕГРН, что гарантирует юридически правильное оформление прав собственности на объект недвижимого имущества.

Вторая ситуация касается нежилых помещений, которые размещаются на первых этажах МКД (аббревиатура расшифровывается как «многоквартирный жилой дом»). Она встречается на практике наиболее часто, особенно – в крупных и средних российских городах. В этом случае требуется согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме со стороны жилищной инспекции, работающей при местном органе власти. Важным дополнительным условием становится получение письменного согласия жильцов МКД, без которого рассчитывать на получение одобрения со стороны контролирующего органа попросту не имеет смысла.

Согласование перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме производится либо предоставлением проекта, либо без разработки проектной документации. Второй вариант необходим при выполнении следующих видов работ:

снос и монтаж ненесущих перегородок;

монтаж систем кондиционирования и антенного оборудования на внешней части объекта;

замена заполнения оконных проемов с одновременным изменением конфигурации и используемых цветовых решений.

Разработка проекта требуется в том случае, если выполняются такие строительные и ремонтные работы:

монтаж новых перегородок в зданиях с перекрытиями из древесины или создающих дополнительную нагрузку на несущие конструкции постройки;

снос несущих перегородок, включая частичный демонтаж или устройство проемов;

объединение санузла и ванной комнаты;

устройство балконов и лоджий;

расширение площади кухни или санузла;

перенос места расположения отопительных приборов с заменой или установкой новых;

создание нового входа в здания с монтажом крыльца;

монтаж новых лестничных пролетов и площадок.

Важно. Далеко не все виды строительных и ремонтных работ подпадают под определение перепланировки и требуют обязательного согласования.

Некоторые из них вообще запрещены для выполнения в многоквартирных домах (их перечень приводится в специальном разделе статьи). Другие производятся без необходимости уведомления контролирующих органов. К числу последних, в частности, относятся такие:

выполнение косметического ремонта;

установка новой сантехники;

монтаж новой кухонной плиты – электрической или газовой;

замена или укладка нового напольного покрытия, в том числе – с выполнение дополнительных теплоизоляционных работы;

монтаж шкафов и любой встроенной мебели.

Документы для согласования

Перечень документов, предоставление которых требуется для согласования перепланировки нежилых помещений, зависит от двух факторов. Первый – это специфика конкретного объекта, которая заключается в том, является ли он многоквартирным жилым домом, или изначально нежилым зданием. Второй – перечень выполняемых в рамках перепланировки работ, от которого зависит, например, необходимость разработки проектной документации.

Наиболее часто требуется согласовать перепланировку нежилых помещений, расположенных на первом этаже МКД. В подобной ситуации в жилищную инспекцию требуется предоставить следующий комплект документов:

Заявление на получение согласования изменения планировочных решений.

Набор правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества. Речь идет о выписке из ЕГРН или свидетельстве о собственности. Для новых и строящихся домов допускается предоставление договора долевого участия. В этом случае также необходимо включить в пакет документов акт приема-передачи помещения от застройщика.

Техническая и кадастровая документация. Перечень определяется региональными нормативными актами. Например, для Москвы таковым является Постановление № 508-ПП, изданное столичным Правительством 25.10.2011 года.

Согласие остальных собственников объекта недвижимости, под которым понимается реконструируемое нежилое помещение.

При необходимости – проектная документация на реконструкцию или планировку помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме.

Документация, которая подтверждает право на использование или владением помещением.

Согласие других собственников помещений (жилых и нежилых), расположенных в МКД. Оно оформляется в виде протокола общего собрания.

Оперативная подготовка комплекта документов для согласования перепланировки нежилого помещения. Доступная цена, сжатые сроки, гарантия отсутствия проблем в контролирующих органах.

Порядок согласования

Пакет документов, сформированный в соответствии с приведенным выше перечнем, предоставляется в жилищную инспекцию. Для этого используется несколько способов:

личное посещение контролирующего органа;

подача документации через МФЦ;

дистанционное предоставление документов посредством функциональных возможностей портала Госуслуги.

Срок рассмотрения поданных документов составляет 30 рабочих дней. При необходимости допускается приостановка рассмотрения заявления на 15 рабочих дней. Основанием для подобного решения становится некомплектность предоставленной документации или необходимость запроса дополнительных сведений.

После получения согласования можно приступать непосредственно к работам. Результат перепланировки оформляется в виде акта выполнения и новых планировочных решений. Документы подписываются заинтересованными сторонами – управляющей компанией, проектной организацией, госпожнадзором, после чего предоставляются в БТИ для корректировки имеющихся об объекте сведений. Затем аналогичная информация должна быть внесена в ЕГРН.

Что делать, если сделана незаконная перепланировка?

Нередко работы перепланировке помещений проводятся без предварительного согласования. В Этом случае требуется узаконить результат их выполнения. Для этого требуется пройти процедуру с самого начала: собрать исходный комплект документов, согласовать запланированные работы, предоставить акт их выполнения. Последний документ подписывается заинтересованными сторонами и предоставляется в Росреестр и БТИ для внесения соответствующих изменений.

Цена за услугу для нежилых фондов в 2021 году

Стоимость услуги согласования перепланировки нежилых помещений определяется индивидуально. Итоговая цена работы специалиста зависит от нескольких факторов, включая:

площадь объекта недвижимого имущества;

месторасположение и другие характеристики помещения;

комплектность исходной документации;

перечень выполняемых работ;

необходимость разработки проектной документации;

срочность получения согласования и т.д.

Запрещенные изменения в помещении

Актуальный вариант строительных нормативов и правил определяет несколько работ, выполнение которых в помещениях многоквартирного дома (как жилых, так и нежилых) категорически запрещено. К ним относятся:

устройство ванной или санузла в жилой комнате;

объединение помещения с расположенным в нем газовым оборудованием (бойлером, котлом или плитой) с жилой комнатой без разделения дверным проемом с установленным заполнением;

демонтажные работы на системах вентиляции, даже в случае частичной разборки любого вытяжного канала;

установка приборов отопления, которые подключены к центральной системе обогрева, в тамбурах, лоджиях и других неотапливаемых помещениях.

Предоставим профессиональные консультации по вопросам проведения строительных и ремонтных работ в нежилых помещениях многоквартирного дома. Выгодные цены, оперативность оказания услуг, получение необходимых согласований.

Особенности согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме в 2021 году

Общий порядок получения согласования изменений планировки нежилых помещений в МКД в 2021 году не изменился. Но это вовсе не означает, что реализация мероприятия не требует досконального знания особенностей законодательства и опыта успешного выполнения подобных работ. Напротив, применяемая на практике процедура имеет множество юридических нюансов, а потому предусматривает привлечение к делу квалифицированного специалиста.

Штрафы за незаконную перепланировку

Самовольное выполнение работ по перепланировке нежилых помещений, расположенных в МКД, предусматривает административную ответственность. Она регламентируется положениями статьи 7.22 КоАП РФ. Физические лица наказываются штрафом на 4-5 тыс. руб., юридические – на 40-50 тыс. руб. Дополнительные санкции касаются обязанности восстановить исходное состояние помещения.

Резюме

Необходимость перепланировки нежилого помещения обычно возникает в ходе осуществления хозяйственной деятельности. Выполнение работ требует предварительного согласования, а в ряде случаев – еще и разработки проектной документации. Порядок получения разрешения и регистрации внесенных изменений жестко регламентируется действующим законодательством.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ)

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ)

6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Как согласовать перепланировку и переустройство в многоквартирном доме в Москве в 2022 году

Характеристики каждого помещения в МКД определены исходным проектом дома, зафиксированы в технической документации и ЕГРН. Их изменение допускается только в случаях, предусмотренных законом. Для этого могут проводиться перепланировка, переустройство ил реконструкция. Каждый их этих видов работ требует согласования в муниципальных ведомствах.

Подробная инструкция по согласованию перепланировки в многоквартирном доме, необходимые документы, сроки и стоимости — подробнее в статье.

До и после перепланировки

Что такое перепланировка и переустройство

Согласование перепланировки и переустройства проходит на основании проекта, иных документов. Понятие таких видов работ закреплено в нормах ЖК РФ. Под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещения или здания, которое нужно отразить в технической документации. Под переустройство подпадает изменение в инженерных, электрических и иных сетях, изменение мест расположения сантехнического оборудования.

Проект перепланировки и переустройства будет содержать перечень предстоящих работ, меры безопасности к их проведению. Для согласования таких изменений в характеристиках помещений или здания будут применяться:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Статья написана в общих словах, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер:
8 (499) 490-45-04 — Москва (наш адрес)
Все консультации бесплатны.

нормы ЖК РФ (ст. 25-29);
нормативные акты федерального уровня (например, в градостроительном кодексе РФ описан процесс согласования реконструкции);
Административные регламенты субъектов РФ (на территории столицы такой регламент утвержден Постановлением Правительства Москвы от 26.12.2012 № 508-ПП);
региональные нормативные акты (содержат перечни разрешенных и запрещенных работ, условия их согласования).

Получить согласования на перепланировку и переустройство обязан собственник. При этом решение о проведении работ должны принять все правообладатели помещения.

Комментарий специалиста. Путем перепланировки можно провести и перевод квартиры в нежилое помещение. С июня 2019 года эта процедура была существенно усложнена. Еще до прохождения стандартных этапов согласования нужно получить разрешение от владельцев примыкающих квартир (соседи, жильцы помещений выше и ниже переводимого объекта). Согласно ст. 23 ЖК РФ, такое разрешение составляется в произвольной письменной форме. Пока согласие владелец примыкающих помещений не получено, дальнейшие этапы согласований невозможны. Обязать собственников примыкающих квартир дать согласие на перевод в нежилое или обжаловать их отказ невозможно, поэтому придется договариваться. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте [email protected]технический-план.москва.

Чем отличается перепланировка от реконструкции

Перепланировка и реконструкция проводятся путем строительных работ, однако их перечень существенно отличается. По перепланировку подпадают только работы, не связанные с заменой несущих конструкций или воздействие на них. Понятие реконструкции определено в Градостроительном кодексе РФ, заключается в изменении основных параметров здания – этажности, высоты, объема.

Вот какие виды работ подпадают под понятия перепланировки и реконструкции:

перепланировка – монтаж, замена, заделывание или перенос стен, перегородок, дверных и оконных проемов, перераспределение площади между комнатами, обустройство доп.входа;
реконструкция – возведение дополнительного этажа, пристройка к зданию и т.д.

Ввиду существенных отличий в содержании работ при перепланировке и реконструкции, их согласование также проходит по разным правилам. На перепланировку выдается согласование проекта, тогда как реконструкция проводится на основании разрешения на строительство. Перечень требований в безопасности работ также будет разным, так как реконструкция изначально влечет опасность разрушения здания или ухудшения его прочности.

Комментарий специалиста. От правильного определения перечня работ зависит соблюдение требований к оформлению проекта, к получению согласований и разрешений. Заказать любую проектную и техническую документацию на перепланировку в многоквартирном доме вы можете в компании «Кадастровая Москва». Мы обеспечим сопровождение на всех этапах согласований, устраним проблемы и сложности для проведения строительных работ. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте [email protected]технический-план.москва.

Регламенты по проведению согласований перепланировки

Общие требования к согласованию перепланировки в МКД определены Жилищным кодексом. Эти правила конкретизируются нормативными актами субъектов РФ и городов федерального значения. Например, для согласования работ на территории Москвы нужно учитывать Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП. Этим документом утвержден Административный регламент оказания услуг по организации переустройства и перепланировки на территории Москвы.

Чем отличается согласование в квартире и нежилом помещении

Для квартир и нежилых помещений в МКД процесс согласования перепланировки в 2019 году проходит практически одинаково:

нужно заказать проект перепланировки и техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
если нежилое помещение меняет функциональные характеристики или будет задействовано для открытия бизнеса, нужно получать санитарно-эпидемиологическое заключение;
если работы связаны с изменением общедомового имущества или затрагивают придомовую территорию, нужно получить согласие собственников МКД (для этого проводится собрание);
проект, техзаключение и иные документы нужно подать в уполномоченный муниципальный орган (в Москве таким ведомством является Мосжилинспекция);
на основании полученного согласования можно проводить работы в строгом соответствии с проектом;
после завершения работ нужно получить акт приемочной комиссии, заказать технический план у кадастрового инженера;
финальным этапом согласования будет кадастровый учет в Росреестре, после чего собственник получит выписку ЕГРН.

Для помещений в нежилых зданиях большинство согласований не требуется. Работы можно проводить на основании проекта, утвержденного проектировщиком и заказчиком, техзаключения. Итоговый этап согласований всегда совпадает, так как нужно внести обновленные данные в ЕГРН.

Комментарий специалиста. Еще одним направлением согласования могут быть фасадные работы. В Москве их нужно согласовать с МосКомАрхитектуры. Если вам нужно получить проект на фасадные работы, обращайтесь в компанию «Кадастровая Москва». Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте [email protected]технический-план.москва.

Необходимые документы для согласования

Все согласования осуществляются на основании представленных документов. Так как проводить строительные работы может только собственник, ему нужно иметь правоустанавливающие документы, согласие остальных владельцев помещения в МКД. Ниже разберем требования к наиболее важным необходимым документам, по которым будет выдаваться разрешение на перепланировку.

Выписка ЕГРН, документы БТИ не старше 5 лет

Основным правоустанавливающим документов в 2019 году является выписка ЕГРН. Она выдается при первичной регистрации права собственности, при совершении последующих сделок. Если вы проживаете в квартире по соцнайму, получить выписку ЕГРН и принять решение о перепланировке можно только после приватизации. Если у вас собственная квартира, ранее не проходившая кадастровый учет, выписку ЕГРН вы получите на основании технического плана.

При согласованиях в Москве нужно обращаться в учреждения МосГорБТИ, хотя эти органы утратили большинство полномочий еще с 2013 года. Однако Постановление Правительства Москвы № 106-ПП обязывает представлять технический паспорт, проводить техническую инвентаризацию после изменения характеристик объекта.

Кроме технического паспорта Постановление № 106-ПП предусматривает выдачу и иных документов для перепланировки – справки о характеристиках, поэтажные планы и экспликации, ведомости. Срок выдачи указанных документов не должен превышать пяти лет.

Комментарий специалиста. Технический план, который понадобиться при обращении в Росреестр, нужно получить не в БТИ, а у кадастрового инженера. Только эти специалисты обладают полномочиями по обследования объектов и определения их кадастровых сведений. В компании «Кадастровая Москва» работают опытные и квалифицированные инженеры, что устранит любые проблемы при согласованиях. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте [email protected]технический-план.москва.

Выписка из ЕГРН с обременением в виде аренды

Проект перепланировки, техническое заключение

Основным документом при согласовании перепланировки в МКД является проект. Этот документ можно получить только у проектной организации, состоящей в СРО. В содержании проекта отражаются следующие данные:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Статья написана в общих словах, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер:
8 (499) 490-45-04 — Москва (наш адрес)
Все консультации бесплатны.

общие исходные сведения о квартире или нежилом помещении;
техническое задание;
пояснительная записка, в которой проектировщик подтвердит возможность перепланировки;
архитектурно-строительные, инженерные, фасадные решения, т.е. перечень изменений и видов работ;
графические материалы – чертежи, схемы, фототаблицы и фотомонтаж фасада, помещений;
перечень требований к обеспечению безопасности работ, характеристикам стройматериалов.

В проекте должны быть указаны характеристик помещения, которые будут получены по итогам выполнения работ. Если подрядчик соблюдет все требования проекта, проблем с принятием работ не возникнет.

На территории Москвы оформляется и еще один документ, связанный с проектированием – техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Если предстоящие работы не связаны с изменением таких конструкций, техзаключение сможет выдать проектная организация. Для этого будет проведено обследование помещения и несущих конструкций, сделаны расчеты предельно допустимых нагрузок.

Если затронуты несущие – заключения от автора дома

Если проект предусматривает воздействие на несущие конструкции МКД, техническое заключение вправе выдавать только автор исходного проекта здания. Если это невозможно, провести обследование и выдать документ может организация, уполномоченная Мосжилинспекцией — ГБУ «Экспертный центр». После заключения договора и оплаты услуг, будет проведено обследование несущих конструкций здания. Получив проект и положительное техзаключение, можно приступать к дальнейшим согласованиям.

Алгоритм согласования

В ходе согласований будет проверяться, соответствует ли проект и предстоящие работы нормативным актам, правилам санитарной и пожарной безопасности. Разберем основные этапы согласований перепланировки в МКД на 2019 год.

Получение заключения санитарной экспертизы и акта от Роспотребнадзора

Через ФГУЗ Центр санитарии и гигиены (СЭС) необходимо получить санитарно-эпидемиологическое заключение (СЭЗ). Этот документ подтвердит, что все работы по проекту отвечают санитарным эпидемиологическим и гигиеническим нормативам. Если перепланировка проводится с изменением целевого назначения и функциональных характеристик, нужно получить акт Роспотребнадзора. Например, это требуется при переводе квартиры в нежилое помещение.

Образец плана БТИ с красными линиями

Согласования в МосЖилИнспекции

Чтобы получить официальное разрешение на перепланировку, документация подается в Мосжилинспекцию. Это ведомство проверяет проект, техзаключение, правоустанавливающие документы, технический паспорт. Если все требования закона соблюдены, согласование пройдет не позднее 45 дней. Муниципальная услуга по согласованию перепланировки является бесплатной. После получения согласия можно заключить договор с подрядчиком, приступать к строительным работам.

Регистрация перепланировки в МосГорБТИ и Росреестре

После завершения работ нужно подать уведомление в Мосжилинспекцию, получить акт приемочной комиссии. С этим документом нужно пройти заключительные согласования:

обратиться в учреждение БТИ для технической инвентаризации и внесения изменений в паспорт здания (это требование содержится в Постановлении Правительства Москвы № 106-ПП);
подать заявку кадастровому инженеру, заключить подрядный договор для обследования объекта и оформления технического плана;
с актом и техпланом нужно обратиться в Росреестр, пройти кадастровый учет.

Образец технического плана:

Выписка ЕГРН, выданная в Росреестре или ИФЦ, подтвердит успешное завершение согласований для перепланировки в МКД.

Комментарий специалиста. Если проводились работы на фасаде здания, в перечень необходимой документации для Москвы будет ходить колористический паспорт. Этот документ оформляется при изменении цветовых решений фасада, однако в Росреестр его представлять не нужно. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте [email protected]технический-план.москва.

Образец плана БТИ с красными линиями

Штрафы при незаконной перепланировке в 2020 году

При проведении работ без согласований, либо при отступлении от проекта, владельцу помещения грозят меры ответственности:

за самовольную перепланировку в МКД наступает ответственность по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ — штраф составит от 2 до 2.5 тыс. руб.;
с виновных лиц будут взысканы затраты на устранение нарушений, восстановление несущих конструкций и элементов здания;
владельца могут обязать восстановить исходное состояние помещения (этого можно избежать, если узаконить перепланировку).

При незаконной перепланировке в столице ответственность будет наступать по Закону г. Москвы от 21.11.2007 № 45. По ст. 9.12 этого акта за отсутствие согласия на перепланировку в нежилом помещении МКД грозит штраф 2-2.5 тыс. руб. (на граждан), от 5 до 50 тыс. руб. (должностные лица), от 300 до 350 тыс. руб. (юридические лица).

Комментарий специалиста. Обратившись в компанию «Кадастровая Москва» и заказа необходимые документы, вы устраните основания для административной ответственности. Также мы поможем узаконить уже выполненные работы, если вы не обращались для согласования по стандартной процедуре. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте [email protected]технический-план.москва.

Сложности при согласовании перепланировки

Так как проектную документацию будут проверять сразу несколько ведомств, могут возникать основания для отказа в согласовании. Выделим наиболее распространенные проблемы:

проведение перепланировки без проекта, либо с отступлением от его условий, либо при отсутствии согласования;
отсутствие согласия других собственников на перепланировку;
выполнение работ, подпадающих под реконструкцию, либо под перечень запретов и ограничений;
нарушение требований пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности, предусмотренных законом и проектом.

Получив отказ в согласовании, можно устранить замечания и вновь подать документы, либо обжаловать решение в суде. Специалисты компании «Кадастровая Москва» помогут вам устранить любые сложности при согласовании, обжаловать незаконный и необоснованный отказ.

Стоимость и цены согласования перепланировки

Чтобы узнать стоимость и сроки за оформление документов и помощь в их согласовании, вам нужно обратиться на консультацию к нашим специалистам. Цены за согласование и оформление будут зависеть от следующих факторов:

характеристик помещения и здания;
условий согласования (до или после проведения перепланировки);
сроков изготовления документов.

Стоимость изготовления проектов, техзаключений и технических планов будет определяться по договору. Цена будет зависеть и от перечня предстоящих работ. Например, при проведении дополнительных работ на фасадах цена проекта будет выше. Подавайте заявку в компанию «Кадастровая Москва», чтобы заказать документы по максимально выгодным ценам!

Выводы

Перепланировка заключается с изменением характеристик помещения изи здания. Переустройство затрагивает инженерные коммуникации и оборудование. Для выполнения указанных видов работ нужно подать заявку и заказать проект, получить техническое заключение, представить документы в Мосжилинспекцию. После проведения работ нужно обратиться в БТИ и Росреестр, зафиксировать измененные характеристик в ЕГРН.

Полный комплекс услуг по изготовлению документации и сопровождению перепланировки вы можете получить в компании «Кадастровая Москва». мы предлагаем максимально выгодные условия сотрудничества. обеспечим поддержку на всех стадиях согласований.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2022? Разбор.

Прежде всего дадим определение. Узаконивание перепланировки нежилого помещения- это или получение разрешительных документов из Жилинспекции для помещений, встроенно-пристроенных к жилому дому, или сразу получение планов БТИ для помещений, расположенных в нежилом здании.

Акт о завершенной перепланировке. (говорит о том, что перепланировка узаконена).

Цена узаконивания перепланировки нежилого помещения.

Такое помещение может быть встроено-пристроенным к жилому зданию, а может располагаться и в нежилом доме. Это сильно влияет на стоимость узаконивания перепланировки нежилого помещения и саму процедуру. Также цена формируется от вида произведенных мероприятий, метража объекта и других факторов. Для уточнения стоимости Вашего случая и получения коммерческого предложения позвоните нам по номеру 8-495-507-74-67 или вышлете на наш электронный адрес [email protected] любой план рассматриваемого помещения до и после переустройства. Мы обязательно Вам ответим!

Содержание статьи

1. Как узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве? Многоквартирный дом.

Узаконенная планировка из технического заключения.

Здесь мы разберём процесс узаконивания перепланировки нежилого помещения, встроенного в жилое здание или пристроенного к нему, если переустройство уже выполнено. Если ремонт только планируется, то процесс его согласования мы рассматривали в данной статье.

Ранее, если ремонт уже был произведен, но не был зафиксирован красными линиями в документах БТИ, то можно было попробовать согласовать его, как планируемый. Так выполненное изменение планировки не отслеживалось ни по каким документам. При этом не должны были быть затронуты фасады, изменение которых необходимо согласовать с Москомархитектурой, а оттуда выходит специалист и сразу фиксирует текущее положение: изменены они были или ещё нет, и выполненная перепланировка сразу «засвечивалась». Теперь стало также- даже если перепланировка не отмечена в БТИ и фасады не затрагивались, на объект выборочно может выйти инспектор из Жилищной инспекции, куда подаются документы на согласование, и проверить выполнена ли перепланировка или нет. Поэтому такая «лазейка», которая позволяла избежать штрафа и ряда других неприятностей, о которых мы не будем здесь писать, становится всё призрачнее.

1.1. Рассмотрим пошагово порядок узаконивания перепланировки нежилого помещения.

Шаг 1.

План БТИ нежилого помещения в красных линиях.

Итак, если переустройство уже произведено, то первым делом необходимо получить планы БТИ и экспликацию в красных линиях. Эти линии показывают, какие элементы изменены были в помещении. Однако демонтированные конструкции в них не показываются, а потому, чтобы понять, какая планировка была в помещении до ремонта, надо заказать ещё план и экспликацию БТИ до перепланировки.

Заказать их можно в любом отделении Бюро технической инвентаризации (БТИ). Подробнее о планах БТИ мы писали здесь. На объект выйдет техник и заново обмерит помещение.
Перед вызовом техника настоятельно рекомендуем проконсультироваться у специалистов (можно у нас) по выполненным работам, чтобы узнать не нарушили ли они какие-либо нормы, коих бывает не мало. Иначе техник БТИ отметит их красными линиями на поэтажном плане и нарушения нельзя будет потом узаконить. Чтобы избежать этого, надо подготовить помещение к приходу техника,

Шаг 2.

Пункт 18 Прилож. №1 Постановления Прав-ва Москвы № 508 допускает уже проведенный ремонт нежилого помещения узаконивать по техническому заключению (ТЗК), разработанному фирмой, владеющей необходимым допуском Саморегулируемой организации на данный тип работ.
Поэтому необходимо заказать такое техзаключение в специализированной компании (можно у нас). Отметим, что если при ремонте были затронуты несущие элементы здания, то заказывать такое техзаключение необходимо в фирме, являющейся разработчиком проекта данного дома. Если разработчик неизвестен, то заключение следует заказывать в ГБУ «Экспертный центр».
Самые простые работы, не перечисленные в пунктах 2 и 3 Прил.1 ППМ №508, по перепланировке без затрагивания фасадов, несущих стен, мокрых зон, входных групп и т. д., допускается согласовывать по эскизу в соответствии с п. 21 Прилож. №1 ППМ № 508, но такие перепланировки встречаются крайне редко.

Шаг 3.

Пункты 1.3 и 2.5.1.1.2 Прилож. №2 ППМ № 508 говорят, что в МосЖилинспекцию, чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве, на Портале городских услуг сдаются в электронной форме необходимые документы:

запрос. Он оформляется прямо на Портале Госуслуг.;
техзаключение (или эскиз). Необходимо, чтобы оно было заверено электронной подписью выполнявшей его организации
в соответствии с п. 1.6 Прил. 3 ППМ № 508 заключение «Центра гигиены и эпидемиологии» на ТЗК;
выписка из ЕГРН;
ОГРН;
документ, подтверждающий право действовать от имени юридического лица;
устав юридического лица;
приказ об утверждении руководителя юридического лица;
банковские реквизиты;
план БТИ до и после переустройства, а также экспликации;
формы 1а и 5 из БТИ;
акты освидетельствования скрытых работ;
журнал работ, если затрагивались несущие элементы;

Заключение Центра гигиены и эпидемиологии.

Иногда надо подавать и дополнительные документы:
– к примеру, протокол общего собрания жильцов дома, если при ремонте было затронуто общедомовое имущество;
– оформление заключение Отдела подземных сооружений, если затрагивается придомовая площадь с углублением в землю более чем на 30 см.;
– и т.д.
Все возможные случаи рассмотреть в одной статье невозможно.
Если документы подаются от физического лица, а не юридического, то необходимо предоставлять те же документы за исключением тех, что относятся к юридическим лицам.
Если при ремонте были затронуты фасады, то техническое заключение дополняется их фотомонтажами и чертежами до и после перепланировки, которые МосЖилинспекция отправляет на согласование в Москомархитектуру. До недавнего времени п. 19 (1) Прилож. №1 к ППМ № 508 не разрешал согласовывать уже выполненную перепланировку фасадов. Сейчас с выходом 19 августа 2020 года пункта 20 того же Приложения это делать разрешили до 1 января 2021 г., но сейчас снова запретили.

Шаг 4.

На объект по озвученному запросу выходит инспектор Жилищной инспекции и сверяет реальную планировку с указанной в техзаключении. Далее в соответствии с п. 18 Прил. № 1 ППМ № 508 он составляет протокол об административном правонарушении, так как переустройство выполнено без полученного разрешения, и устанавливает штраф. Согласно пункту 2 статьи 7.21 КоАП РФ физическим лицам необходимо заплатить 2000-2500 руб., а юридическим- 40-50 000 руб. Чтобы избежать такого штрафа во втором случае, можно заключить договор аренды с физическим лицом и подавать документы от него. После уплаты штрафа, если переустройство не нарушило никаких норм и совпадает с техзаключением, то инспектор выдает акт о завершенной перепланировке. Один экземпляр он отправляет в БТИ.

Шаг 5.

Теперь с актом на руках необходимо обратиться повторно в БТИ, чтобы вызвать техника на обмеры помещения. Он обмеряет помещение и подготавливает план БТИ и экспликацию без красных линий.

Шаг 6.

На основании полученных документов заказывается у кадастрового инженера техплан и сдается в МФЦ для Росреестра, чтобы их сотрудники исправили данные по помещению в ЕГРН.

2. Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения? Нежилое здание.

Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.

Поэтому в проектной фирме с допуском СРО подготавливаются техзаключение и проект перепланировки. Их сдают в БТИ для заказа плана и экспликации с обмерами. Из БТИ выезжает техник и обмеряет объект. Если планировка совпадает с той, что указана в проекте, то выдаются планы БТИ с новой планировкой без красных линий.
Однако есть одна загвоздка. Раньше в Москве изменение фасадов отдельно стоящих нежилых зданий, как и для многоквартирных домов, согласовывалось в Москомархитектуре. Затем с них эти полномочия сняли, а новую организацию не назначили. Теперь получается, что изменение фасада такого здания узаконить невозможно. Росреестр в такой ситуации дает отказ на внесение новых данных в ЕГРН. Да и БТИ сейчас стало рисовать затрагивание фасадов красными линиями. Скоро должно выйти Постановление Прав-ва Москвы, которое назначит организацию и определит процедуру для узаконивания фасадов отдельных нежилых зданий, но пока получить черные линии БТИ можно только на внутреннюю перепланировку. Здесь также важно, чтобы выполнялись мероприятия только по перепланировке, а не реконструкции. Иначе придется получать разрешение на строительство согласно Градостроительному кодексу РФ. Список работ, не относящихся к реконструкции, приведен в ППМ № 432.
Если в нежилом помещении произведена только внутренняя перепланировка без реконструкции, то после получения БТИ в черных линиях кадастровый инженер составляет техплан, который подается на фиксацию изменений в ЕГРН.

3. Примеры узаконенных перепланировок в нежилых помещениях.

3.1. Узаконенная перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме.

План БТИ нежилого помещения в красных линиях.

Согласованная планировка из технического заключения.

В данном примере продоволльственного магазина были узаконенны устройство входной группы, тамбура; демонтаж и монтаж ненесущих перегородок, в том числе с устройством мокрых зон.

3.2. Узаконенная перепланировка нежилого помещения в нежилом здании.

Планы БТИ подвала и 1 этажа в красных линиях.

Планы БТИ подвала и 1 этажа в черных линиях.

В данном случае была узаконена внутренняя перепланировка помещения, в том числе с устройством мокрых зон и кухни с газовой плитой.

Как согласовать перепланировку

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации переустройством и (или) перепланировкой считается любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения.

Процедура согласования перепланировки зависит от того, как именно вы собираетесь менять помещение. Существует перечень конкретных работ, согласовать которые нужно до того, как вы их проведете.

2. Какие работы нужно предварительно согласовать?

Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома.

Работы по переустройству

Установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования (инженерного, технологического, санитарно-технического) или перенос существующего с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
Работы по переустройству помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.

Работы по перепланировке

Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.
Устройство несущих стен.
Устройство проемов в перекрытиях
Устройство проемов в несущих стенах.
Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.
Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.
Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв. м).
Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается.
Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.

Работы, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома:

Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) – без ослабления несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома.
Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных.
Создание входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов – общей площадью не более 10 кв. м (без учета площади пандуса для маломобильных групп населения), без устройства фундамента.
Создание навесов в пределах габаритов существующих элементов здания многоквартирного дома (дебаркадеры, стилобаты).
Устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организации отопления.
Устройство каминов и (или) дымоходов.
Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов.
Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, связанные с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, затрагивающие архитектурный облик многоквартирного дома.

3. С чего начинать перепланировку?

Итак, если планируемые вами работы есть в одном из списков, приведенных выше, стандартная процедура перепланировки будет состоять из четырех этапов.

Шаг 1. Определиться с проектом перепланировки.

Шаг 2. Получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.

Шаг 3. Провести сами работы, соблюдая все необходимые условия (требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.)

Шаг 4. Оформить акт о завершенных работах.

Если того, что вы планируете делать в рамках перепланировки, нет в списках выше, получать согласование не нужно — достаточно оформить акт о завершенных работах, когда вы их закончите.

4. Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?

Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Он может быть составлен для вас проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО).

При подаче заявления необходимо иметь проектную документацию в электронном виде, подписанную электронной подписью проектной организации.

Кроме того, существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.

Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в текстовом и графическом выражении должен содержать:

планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;
решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;
решения по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;
решения по организации производства работ, обеспечению доступности маломобильным группам населения (для нежилых помещений).

Конкретные требования, выдвигаемые к проектной документации, закреплены в приложении №3 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.

При планировании работ ознакомьтесь также с перечнем того, что не допускается при перепланировке.

5. Какие документы нужны, чтобы получить решение о согласовании?

Запрос на согласование перепланировки может подать собственник помещения или лицо, занимающее его по договору социального найма. Интересы заявителя может представлять его законный представитель или представитель по доверенности от нотариуса.

Для подачи запроса понадобятся:

запрос о согласовании переустройства и (или) перепланировки;
документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель (нотариально удостоверенная доверенность);
правоустанавливающие документы на помещение, в котором будет проводиться перепланировка, если право на него не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
учетно-техническая документация на помещение: жилое или нежилое — нужна, если сведений нет в базовом регистре, если эти сведения есть в базовом регистре, вы можете представить документы по собственной инициативе;
письменное согласие всех членов семьи нанимателя (если помещение в соцнайме) или собственника (если помещение в собственности); исключение — нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки помещения; если перепланировка проводится по типовому проекту — в заявлении указывается номер проекта;
дополнительные документы , если производство работ связано с передачей в пользование части общего имущества.

6. Куда подать документы на получение решения о согласовании?

Запрос на получение решения о согласовании вместе с подготовленным пакетом документов вы можете подать онлайн на mos.ru.

При подаче заявки в электронной форме все документы прикрепляются в виде скан-копий.

Обратите внимание: если вы использовали не типовой проект перепланировки, а подготовленный проектной организацией, — сам проект, техническое заключение (и иные документы в их составе), оформленные проектной организацией, должны быть подписаны электронной подписью лица, имеющего право действовать от имени юридического лица.

После того как ваш запрос будет зарегистрирован в Мосжилинспекции, начнется процесс проверки информации и межведомственного взаимодействия .

Кроме того, если в заявлении вы указали, что перепланировка будет проводиться по типовому проекту, до принятия решения о согласовании понадобится обследование помещения на предмет возможности (или невозможности) производства планируемых работ.

Для проведения этого обследования проектная организация согласует с вами дату и время. По результатам обследования будет оформлено заключение, которое передается в Мосжилинспекцию для рассмотрения и принятия решения.

Решение о согласовании будет готово через 20 рабочих дней, кроме некоторых случаев .

Если решение о согласовании положительное, вместе с ним вы получите журнал производства работ — производственный документ, отражающий технологическую последовательность, сроки, качество выполнения и условия производства работ по переустройству и перепланировке.

Срок действия решения о согласовании — 1 год со дня подписания. Срок действия такого решения может быть продлен на 6 месяцев, но только один раз.

7. Что нужно учитывать при проведении работ?

Приступая к перепланировке, учтите, что работы, включенные в списки выше, должны проводиться организацией, являющейся членом саморегулируемой организации; работы, затрагивающие газовое оборудование, должны выполняться специализированной организацией, ведущей деятельность по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования.

Чтобы выполненная перепланировка была принята, нужно соблюсти ряд требований:

Отразить в журнале ход производства работ.
Провести работы в соответствии с правилами и нормами производства и приемки работ.
Оформить акты на скрытые работы в той последовательности и в те сроки, которые установлены в журнале.
Закончить работы по перепланировке до окончания срока действия решения о согласовании и своевременно обратиться за оформлением акта о завершенном переустройстве или перепланировке.

8. Как продлить срок действия разрешения на перепланировку?

Срок действия решения о согласовании перепланировки — 1 год с даты его подписания. За это время нужно успеть не только провести все работы, но и подать заявление на оформление акта о завершенных работах.

Если необходимо, вы можете продлить срок действия решения. Сделать это можно один раз и не более чем на 6 месяцев.

Дополнительные документы предоставлять не нужно. Достаточно подать заявление в период срока действия решения о согласовании онлайн.

9. Как получить акт о завершенных работах?

После завершения работ нужно обратиться за оформлением приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения. Заявление об оформлении акта должно быть подано до того, как истечет срок действия решения о согласовании перепланировки.

Запрос на оформление акта о завершенном переустройстве и перепланировке может подать собственник помещения или лицо, занимающее его по договору социального найма. Интересы заявителя может представлять его законный представитель или представитель по доверенности (для физических лиц необходима нотариальная доверенность).

Для подачи запроса понадобятся:

запрос об оформлении приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения (заполняется онлайн);
документ, удостоверяющий личность заявителя;
документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель;
документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель (нотариально удостоверенная доверенность);
если в рамках перепланировки проводились работы, требующие предварительного согласования:
журнал производства работ, оформленный в соответствии со всеми требованиями к ведению журнала производства работ, оформлению актов на скрытые работы и осуществлению авторского надзора (если выполненные работы затрагивают несущие конструкции дома);
акты освидетельствования скрытых работ, подписанные проектной организацией, подготовившей проект перепланировки;
если во время перепланировки не было работ, требующих предварительного согласования, понадобятся:
правоустанавливающие документы на помещение, в котором будет проводиться перепланировка, если право на него не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
учетно-техническая документация на помещение: жилое или нежилое — нужна, если сведений нет в базовом регистре; если эти сведения есть в базовом регистре, вы можете представить документы по собственной инициативе;
поэтажный план и экспликация к поэтажному плану после произведенного переустройства и (или) перепланировки;
письменное согласие всех членов семьи нанимателя (если помещение в соцнайме) или собственника (если помещение в собственности); исключение — нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы.

С подготовленным пакетом документов заявку на оформление акта вы можете подать онлайн на mos.ru. Все документы прикрепляются в виде скан-копий.

После того как ваш запрос будет зарегистрирован в Мосжилинспекции, начнется процесс проверки информации и межведомственного взаимодействия. Если окажется, что какие-то сведения не могут быть получены с помощью межведомственного взаимодействия, вас попросят представить их самостоятельно.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

К перепланировке нежилых помещений предъявляют те же требования, что и к жилым. Необходимо согласовать свои действия с компетентными органами. Иначе будет наложено наказание. Поэтому возникает вопрос, куда обращаться за разрешением, какие документы необходимо подготовить, как узаконить самовольную перепланировку.

Что понимают под перепланировкой нежилого помещения?

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Под перепланировкой нежилого помещения подразумевают работы, в результате которых изменяется конфигурация объекта недвижимости. К ним относят:

разборку и перенос окон и дверей;
разбор и перенос перегородок;
изменение площади;
прочие работы по реконструкции.

Важно! Часто под перепланировку попадают несущие конструкции. Поэтому следует рассчитывать допустимую нагрузку, чтобы избежать трещин, деформации, обрушения, прочих негативных последствий.

Пример 1. А. Б. Степанов приобрел нежилое помещение в многоквартирном доме с целью открытия магазина обуви. Для расширения площади торгового зала необходимо убрать одну перегородку. Такие работы относятся к перепланировке. Поэтому потребуется их узаконить.

Разница между перепланировкой и переустройством

Следует отличать перепланировку от работ по переустройству. В соответствии со статьей 25 ЖК РФ к переустройству относят работы, связанные с заменой, установкой и переносом:

инженерных коммуникаций;
сантехники;
электрооборудования;
других видов коммуникаций.

Все изменения, связанные с переустройством, отражают в технической документации на объект.

Законодательство

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Законодатель не установил требования к перепланировке нежилого помещения. Согласно судебной практике к таким ситуациям применяют нормы жилищного права.

В каждом субъекте РФ действует свой регламент и правила согласования перепланировки. Например, правительством г. Москва приняты постановления от 27.08.2012 года № 432-ПП, от 25.10.2011 года № 508-ПП.

Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений

Узаконивание перепланировки нежилого помещения проходит в несколько этапов. Рассмотрим пошаговый план действий.

Изготовление проекта (шаг 1)

Собственник выбирает организацию, которая готовит проект изменений. В проект вносят следующие сведения:

характеристики объекта;
перечень работ;
требования к безопасности;
планируемые результаты работ.

Документ готовит специалист, который входит в СРО проектировщиков.

Согласование с надзорными органами (шаг 2)

Планируемые изменения согласовывают с контролирующими органами. Заявитель обращается в Роспотребнадзор, государственный пожарный надзор, комитет по градостроительству и архитектуре, комитет по охране памятников архитектуры, жилищную инспекцию. По результатам проверки выдают заключения.

Важно знать! Для проведения перепланировки помещения, находящегося в МКД, потребуется учесть права и интересы живущих по соседству граждан. Нужно будет провести общее собрание жильцов и получить их согласие.

Пример 2. И. А. Гаврилов подготовил план перепланировки нежилого помещения, находящегося в МКД. Для согласования планируемых работ он обратился к председателю дома с просьбой провести общее собрание жильцов. Собственники квартир проголосовали за перепланировку. Результаты голосования зафиксировали в протоколе. Один экземпляр передали И. А. Гаврилову.

Выдача разрешения на перепланировку (шаг 3)

Документы передают отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта для получения разрешения на перепланировку.

Потребуется предоставить следующие документы:

заявление;
проектную документацию;
свидетельство о праве собственности;
паспорт (для граждан);
учредительные документы (для юридических лиц);
технический паспорт;
заключения контролирующих органов.

Если перепланировку затеял арендатор, нужно будет получить согласие собственника помещения.

Проведение работ по перепланировке (шаг 4)

После получения разрешения собственник проводит запланированные работы в соответствии с проектом и техническим заключением. Отступать от требований нельзя, иначе на этапе приемки возникнут проблемы.

Получение акта завершенной перепланировки (шаг 5)

Завершается ремонт составлением акта. Для фиксации результатов приглашают инспектора БТИ. Если отступлений от требований проекта не обнаружено, составляется акт по скрытым работам и акт о завершенной перепланировке.

Постановка на кадастровый учет (шаг 6)

Кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий проведут обмеры и зафиксируют параметры объекта. Могут быть выявлены отступления от проектной документации. Такие факты отражаются в заключении. При существенных нарушениях в кадастровом учете отказывают.

Итоги обследования отражают в техническом плане. На основании него объект ставят на кадастровый учет.

Регистрация в Росреестре (шаг 7)

После постановки на кадастровый учет сведения о недвижимости вносят в государственный реестр. С этого момента перепланировка считается узаконенной. Владельцу нежилого помещения выдают выписку из ЕГРН.

Ответственность за самовольную перепланировку

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Если работы проведены без необходимых согласовательных процедур или с нарушением проектной документации, на собственника может быть наложено наказание.

КоАП РФ предусматривает следующие виды ответственности:

Нарушение	Наказание
ч. 2 ст. 7.24 – распоряжение федеральной собственностью	граждане – штраф от 1 000 до 1 500 руб.
	должностные лица – от 2 000 до 3 000 руб.
	юридические лица – от 20 000 до 30 000 руб.

Помимо ответственности в виде штрафа на лицо возлагается обязательство вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольную перепланировку.

Узаконивание самовольной перепланировки

Часто собственники помещений сначала делают самовольную перепланировку помещения, а затем сталкиваются с необходимостью ее узаконить (см. как узаконить уже сделанную перепланировку).

Лицо обращается за оформлением проекта документации, в котором фиксируются уже проведенные работы. Эксперт проводит проверку несущих элементов здания на предмет наличия угрозы безопасности.

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то составляют техническое заключение и согласовывают изменения с муниципалитетом.

Затем объект обследуется кадастровым инженером с оформлением технического плана. Недвижимость ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре.

Узаконивание перепланировки через суд

На практике бывает, что муниципалитет отказывает в узаконивании перепланировки. В этом случае следует обращаться в суд с исковым заявлением.

Вместе с иском предоставляют следующие документы:

свидетельство о праве собственности на недвижимость;
проектную документацию;
технический паспорт;
заключения контролирующих органов;
технический план, составленный кадастровым инженером.

Если суд удовлетворит заявление, Росреестр внесет сведения о нежилом помещении в ЕГРН на основании судебного решения.

В случае, когда выявлены факты нарушения законодательства, судья отказывает в иске. На собственника возлагают обязанность восстановить исходное состояние объекта. Кроме того, может быть наложен штраф в соответствии с КоАП РФ.

Подведем итоги

Таким образом, позаботиться об узаконивании перепланировки следует до выполнения ремонтных работ. Собственнику необходимо подготовить проектную документацию, получить необходимые согласования. К работам желательно приступать после оформления разрешения на перепланировку. Если установленная законом процедура будет соблюдена, при регистрации изменений в Росреестре проблем не возникнет.

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Росреестра от 28.07.2021 N 13/1-5758-АБ/21

В связи с обращениями территориальных органов Росреестра, кадастровых инженеров, саморегулируемых организаций кадастровых инженеров по вопросам, возникающим при применении положений Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Федеральный закон N 218-ФЗ), действующих с 12.07.2021 в редакции отдельных положений Федерального закона от 01.07.2021 N 275-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”, Росреестр сообщает.

1. Согласно изменениям, внесенным в части 8 – 10 статьи 24 Федерального закона N 218-ФЗ:

представление в качестве приложения к техническому плану здания, сооружения, объекта незавершенного строительства помещения, машино-места проектной документации и (или) иной указанной в части 8 статьи 24 Федерального закона N 218-ФЗ документации (копий такой документации) или проекта перепланировки помещений в многоквартирном доме (копии такого проекта) (далее – проект перепланировки) не осуществляется;

сведения из такой документации включаются в текстовую и графическую части технического плана в объеме, предусмотренном формой технического плана, требованиями к его подготовке, составом содержащихся в нем сведений;

в техническом плане указываются сведения о такой документации.

Кроме этого, в соответствии с пунктами 61 и 61.1 части 1 статьи 26, частями 13 и 14 статьи 40 Федерального закона N 218-ФЗ:

государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на объекты капитального строительства или помещения приостанавливаются в случае, если в результате строительства или реконструкции площадь здания, сооружения, не являющегося линейным объектом (при условии, что основной характеристикой такого сооружения является площадь), указанная в разрешении на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, техническом плане, отличается более чем на пять процентов от площади, указанной в разрешении на строительство, или в результате строительства или реконструкции протяженность линейного объекта (при условии, что основной характеристикой такого объекта является протяженность), указанная в разрешении на ввод в эксплуатацию, техническом плане, отличается от протяженности, указанной в разрешении на строительство, более чем на пять процентов от протяженности, указанной в разрешении на строительство;

в рамках проведения правовой экспертизы на предмет наличия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ, представленные документы в части их содержания проверяются государственным регистратором прав исключительно на соответствие сведений, указанных в техническом плане:

1) разрешению на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (в случае осуществления государственного кадастрового учета объекта, введенного в эксплуатацию);

2) акту приемочной комиссии, подтверждающему завершение перепланировки помещений в многоквартирном доме (в случае, если осуществляются государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на помещения, образованные (измененные) в результате перепланировки);

сведения, указанные в техническом плане, проверяются на соответствие документам, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 13 статьи 40 Федерального закона N 218-ФЗ, исключительно в отношении площади объекта недвижимости (с учетом положений пункта 61 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона), количества этажей, жилых и (или) нежилых помещений (при наличии) и машино-мест (при наличии).

Таким образом, с учетом внесенных изменений Федеральным законом N 218-ФЗ не предусмотрена проверка органом регистрации прав сведений, содержащихся в техническом плане, на предмет их соответствия аналогичным сведениям в проектной или исполнительной документации, а также проекте перепланировки.

В настоящее время Росреестром осуществляется разработка проекта приказа Росреестра “Об утверждении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений”, в котором будут учтены в том числе указанные выше изменения, и до вступления в силу этого приказа положения приказа Минэкономразвития России от 18.12.2021 N 953 применяются в части, не противоречащей действующим нормам Федерального закона N 218-ФЗ.

Вместе с тем необходимо отметить, что форма технического плана, требования к его подготовке и состав содержащихся в нем сведений, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 18.12.2021 N 953 (далее соответственно – Форма техплана, Требования N 953), не препятствуют реализации указанных положений Федерального закона N 218-ФЗ.

Исходя из положений пунктов 19 и 20 Требований N 953, в приложение к техническому плану включаются копии документов, на основании которых сведения внесены в технический план.

С учетом внесенных в Федеральный закон N 218-ФЗ изменений при подготовке технического плана используются проектная документация, исполнительная документация или проект перепланировки, однако копии указанных документов в приложение к техническому плану не включаются, реквизиты указанных документации или проекта перепланировки приводятся в разделе “Исходные данные” технического плана, объем вносимых в технический план на основании указанных проектной и исполнительной документации или проекта перепланировки сведений определяется Формой техплана и Требованиями N 953.

Также в разделе “Исходные данные” технического плана указываются реквизиты разрешения на строительство (если возведение объекта капитального строительства осуществляется на основании такого разрешения), копия разрешения на строительство включается в приложение к техническому плану.

Вместе с тем если до вступления в силу приказа Росреестра “Об утверждении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений” технический план подготовлен для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию и является приложением к этому разрешению, но в техническом плане не приведены указанные сведения о разрешении на строительство и в приложении отсутствует копия разрешения на строительство, данные обстоятельства не являются причиной приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В этом случае орган регистрации прав в соответствии с частью 10 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ для осуществления проверок, предусмотренных пунктами 61 и 61.1 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ, направляет межведомственный запрос в орган, выдавший разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (согласно форме разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, утвержденной приказом Минстроя России от 19.02.2015 N 117/пр, в этом разрешении в соответствии со сведениями, содержащимися в информационных системах обеспечения градостроительной деятельности, подлежат указанию сведения о реквизитах (дата, номер) разрешения на строительство и наименование органа, выдавшего разрешение на строительство). В зависимости от наличия или отсутствия ответа органа, выдавшего разрешения, а также содержания такого ответа на межведомственный запрос органа регистрации прав учетно-регистрационные действия при наличии соответствующих оснований могут быть приостановлены в соответствии с пунктами 9, 10 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ.

2. Согласно части 6 статьи 71 Федерального закона N 218-ФЗ при подготовке технического плана в отношении линейного объекта, введенного в эксплуатацию до дня вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 N 252-ФЗ “О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” (13.07.2015), сведения о таком объекте указываются в данном техническом плане на основании проектной документации и (или) исполнительной документации, ведение которой предусмотрено частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Обращаем внимание на то, что указанные положения статьи 71 Федерального закона N 218-ФЗ могут применяться только в отношении определенной группы линейных объектов, а именно, введенных в эксплуатацию до 13.07.2015.

С учетом положений части 5 статьи 71 Федерального закона N 218-ФЗ, согласно которой в случае если на момент принятия решения о вводе объекта в эксплуатацию для принятия указанного решения законодательством о градостроительной деятельности не предусматривалось представление технического плана объекта недвижимости, сведения о линейном сооружении (за исключением сведений о местоположении сооружения на земельном участке) указываются в техническом плане также на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при выполнении кадастровых работ и подготовке технического плана линейных объектов, введенных в эксплуатацию до 13.07.2015, используются сведения как разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так и сведения проектной и (или) исполнительной документации. В приложение к техническому плану включаются копии только разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

В рассматриваемом случае в отличие от общих правил, установленных статьей 24 Федерального закона N 218-ФЗ, исполнительная документация может применяться кадастровым инженером не только для осуществления измерений, необходимых для определения местоположения соответствующего объекта недвижимости на земельном участке (земельных участках), но и для указания в техническом плане иных характеристик такого сооружения, в частности протяженности линейного сооружения.

Также обращаем внимание на то, что в отношении таких линейных сооружений допускается применение исполнительной документации не только совместно с проектной документацией, но и в отсутствие проектной документации, технический план такого линейного сооружения может быть подготовлен на основании только исполнительной документации, разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Параметры (характеристики) линейного объекта, включая его протяженность, указываются в реквизите “6. Краткие проектные характеристики линейного объекта” формы разрешения на строительство, утвержденной приказом Минстроя России от 19.02.2015 N 117/пр, с учетом показателей, содержащихся в утвержденной проектной документации на основании положительного заключения экспертизы проектной документации. Таким образом, протяженность линейного объекта, указанная в проектной документации, указывается в разрешении на строительство.

Согласно части 6 статьи 71 Федерального закона N 218-ФЗ несоответствие параметров введенного в эксплуатацию до 13.07.2015 линейного объекта, указанных в проектной документации и (или) исполнительной документации и в разрешении на ввод в эксплуатацию этого линейного объекта, не является препятствием для подготовки технического плана и государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Учитывая изложенное, полагаем, что в рамках реализации положений части 6 статьи 71 Федерального закона N 218-ФЗ несоответствие параметров линейного объекта, указанных в проектной документации, исполнительной документации, разрешении на строительство, разрешении на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, не является препятствием для подготовки технического плана, а также причиной приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на такой объект недвижимости. В рассматриваемом случае в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в техническом плане.

Прошу территориальные органы Росреестра, Госкомрегистр, Севреестр довести изложенную выше позицию до государственных регистраторов прав.