Как купить недвижимость в Австрии?

Покупка недвижимости

Австрия это страна, где на покупку недвижимости для иностранцев действуют ограничения. Государство поделено на федеральные земли и в каждой из них действует свой закон о сделках с недвижимостью. Все они имеют не только основную общую законодательную базу, но и массу отличий.

Ограничение для иностранных граждан

Австрия входит в список государств, в которых для иностранцев существуют ограничения на приобретение недвижимости. Ограничения по приобретению собственности касаются граждан тех стран, которые не входят в состав Евросоюза. Это относится естественно и к россиянам. Ограничения распространяются как на физических иностранных лиц, так и юридических, с иностранным капиталом.

В Австрии, так же как и в Швейцарии решения о возможности продажи недвижимости не гражданину ЕС принимаются в административно-территориальных округах. Власти федерального округа по закону о сделках с недвижимостью, могут выдать разрешение на приобретение жилья, исходя из собственных социальных и экономических интересов.

Австрию отличает от Швейцарии отсутствие в ней установленных квот на продажу объектов недвижимости нерезидентам. По закону страны, местные власти по своему усмотрению вполне могут не выдавать таких разрешений.

Однако в стране есть так называемые зоны «второго дома», в которых иностранцу можно приобрести и оформить недвижимость. Но таких зон не так много и они невелики. Получение разрешения для этой покупки от властей все же понадобится.

Иностранцы, проживающие на территории страны долгое время и работающие в ней, могут получить разрешение для постоянного проживания. Самостоятельно грамотно составить прошение и подать его, иностранцам бывает сложно, так как необходимо разбираться в отличиях законов разных земель Австрии. В этом прекрасно поможет справиться опытный австрийский адвокат, который хорошо знает все нюансы закона. Он поможет провести и саму сделку.

Как россиянам проще всего купить австрийскую недвижимость?

В западных землях – Тироле и Форарльберге нерезидентам ЕС получить разрешение на покупку сложнее всего. Лояльнее относятся к иностранцам в Зальцбурге. Русским купить недвижимость в этой области проще.

И все же есть юридические нормы, по которым вполне легально можно оформить жилье российским гражданам без получения разрешения от властей. Для этого нужно подобрать опытного юриста, который использует нормы международного права и проведет такую сделку легально. Но покупать недвижимость нужно через риэлтерскую компанию, у которой есть практический опыт продаж гражданам, не являющихся резидентами. Обычные брокеры такого опыта не имеют.

Почему россияне боятся покупать австрийскую недвижимость:

• Многие сталкиваются с непрофессиональными консультантами, юристами и риэлторами;
• Отпугивает общее мнение о невозможности приобретения объекта недвижимости в стране без разрешения властей;
• Недостаточная информация об альтернативных легальных путях покупки.

Процедура покупки

Процесс покупки жилья в Австрии стандартный и не сложный. Если исключить запрос властей на ее разрешение.

В сделке участвует нотариус или адвокат. Сделка, проходящая с участием агента, подразумевает заключение с ним договора. Комиссия агента составит 3% от стоимости и 20% НДС.

Выбрав нужный объект, покупатель может в письменном виде сделать встречное предложение, если его не устраивает стоимость. После завершения переговоров о цене составляется контракт.

Содержание контракта:

• Детальное описание недвижимости;
• Реквизиты и данные обеих сторон;
• Несение материальной ответственности в случае нарушения сделки.

Договор подлежит нотариальному заверению, после чего регистрируется в налоговом управлении. Покупатель должен перевести 100% стоимости на трастовый счет адвоката. После этого дается запрос властям федеральной земли.

Если власти не дают положительного ответа, оплаченная стоимость жилья с трастового счета будет возвращена покупателю.

В случае положительного решения адвокат регистрирует передачу прав собственности в земельном кадастре. Необходимо оплатить налог 3,5% от стоимости и регистрационный сбор в размере 1,1%. Продавец получает деньги со счета.

Услуги нотариуса обойдутся в 120 евро за подпись и 20% НДС. Услуги адвоката обойдутся в 1-2% от стоимости и НДС.

ВНЖ и покупка недвижимости в Австрии

6” alt=”Австрийский дом” />

6” alt=”Австрийский дом” />

ВНЖ и покупка недвижимости в Австрии

В Австрии действуют строгие правила для иностранцев, которые хотят приобрести недвижимость на территории страны. Просто так приехать и купить понравившийся дом или квартиру не получится. Так же, стоит сразу отметить, что как такового понятия «ВНЖ Австрии при покупке недвижимости» не существует. Недвижимость в Австрии можно приобрести уже имея вид на жительство или же на компанию.

А теперь подробнее…

Иностранным гражданам, имеющим ВНЖ Австрии и желающим приобрести собственность или право на строительство в Австрии, необходимо для оформления юридической сделки (купли‑продажи, договора дарения ) получить разрешение соответствующих органов.

Законодательные акты и нормы законов действуют во всех федеральных землях Австрии. Правила и порядок подачи и рассмотрения заявлений устанавливает каждая федеральная земля самостоятельно, поэтому в некоторых из них возможны незначительные отличия в процедуре оформления разрешения. Это могут быть сроки рассмотрения, список необходимых документов , например, в городе Грац федеральной земли Штирии для граждан третьих стран это разрешение не требуется. В Вене, если один из супругов имеет гражданство Австрии, процедуры получения разрешения также можно избежать.

Впрочем, иностранцы без ВНЖ могут стать владельцами австрийской недвижимости, если объект приобретает компания. В этом случае коммерческая организация согласно уставным документам должна иметь в Австрии основное место регистрации, главный офис, а также основное место деятельности компании и являться налогоплательщиком этой страны.

Юридических лица, зарегистрированные и имеющие основное место деятельности компании в других странах ЕЭЗ, тоже имеют право на приобретение недвижимости, но должны получить специальное разрешении властей.

Как получить разрешение на покупку недвижимости в Австрии

ВНЖ Австрии – первый шаг на пути покупки недвижимости и дальнейшей интеграции в стране Обладатель ВНЖ Австрии кроме права на проживание в стране и свободы перемещения по странам Шенгенской зоны может начать процедуру по приобретению недвижимости.

Важно! Как упоминалось ранее, для покупки конкретного дома или квартиры необходимо подать заявление на получение разрешения в местный муниципалитет. Одним из основных требуемых документов является договор купли‑продажи выбранного объекта недвижимости.
При предоставлении всех необходимых документов и выполнении основных условий вероятность получения разрешения составляет 99%. Средний срок рассмотрения заявления – 2 месяца.

Теоретически иностранцы, не имеющие ВНЖ Австрии, тоже имеют право на получение разрешения для приобретения недвижимости. Сложность в том, что из‑за более длительной проверки, оформление разрешения может растянуться на год. Застройщики и собственники отказываются ждать так долго, и соответственно заключить договор купли‑продажи практически нереально.

Важно! Покупка и владение недвижимостью не влияет на получение гражданства. Для местных властей не имеет значения, где и чем вы владеете. Главное условие для получения статуса гражданина Австрии – максимальная интеграция в австрийское общество: знание немецкого языка, истории страны, законов, традиций и правил.

Для получения разрешения на покупку недвижимости не имеет значения ее тип и метраж. Но если компания может одновременно приобрести несколько домов или квартир, то частное лицо – только один объект. Семейный статус покупателя здесь не важен. Муж и жена могут приобрести только один объект недвижимости для собственного использования.

Основные условия для покупки недвижимости в Австрии

Покупка недвижимости в Австрии – несложная процедура, но только если кандидат на приобретение соответствует определенным требованиям Получение ВНЖ – первый шаг для иностранца на пути к приобретению недвижимого имущества. Далее необходимо выполнить 5 условий.

1. Иметь расчетный счет в Австрии.
2. Подтвердить свою финансовую состоятельность. Предоставить документ о том, что средства на счету проверены налоговыми и финансовыми органами.
3. Заключить договор купли‑продажи с застройщиком или маклером.
4. Подтвердить оплату услуг нотариуса или юриста, сопровождающего сделку, – около 4% от стоимости объекта.
5. Не иметь уголовного прошлого.

ВНЖ Австрии и покупка готового бизнеса

Австрийское законодательство допускает вариант получения ВНЖ через покупку готового бизнеса, связанного с владением недвижимости, например гостиницы или мини‑отеля. Тогда процедуру легализации иностранного гражданина проводят на основании его предпринимательской деятельности на территории республики. Но иметь деньги для покупки коммерческого объекта – не единственное условие в этом случае.

Наличие опыта в индустрии

Есть опыт управления отелями или соответствующее образование? Вам не откажут в возможности приобрести соответствующий бизнес в Австрии Чтобы получить разрешение на ведение бизнеса в Австрии, нужно доказать свою компетентность. В случае с покупкой гостиницы иностранцу придется подтвердить, что он обладает опытом и навыками в этой сфере. Как минимум, имеет профильное образование, а еще лучше, если уже владеет отелем в другой стране.

Логика здесь простая. Если человек в России работал бухгалтером, а потом в Австрии заявляет на ВНЖ, чтобы купить гостиницу, ему откажут. Ведь у претендента нет опыта, значит, существует риск, что отель быстро разорится и не сможет приносить пользу стране. Наличие опыта нужно доказать, даже если покупатель приобретает готовый бизнес и становится лишь управляющим.

Минимальная инвестиция при покупке бизнес‑недвижимости – 100 000 евро. Рассчитывать на меньшую сумму смысла нет – дешевле в Австрии отели, в принципе, не стоят. Кроме того, некоторые муниципалитеты, выдавая разрешение на покупку гостиницы, могут потребовать от владельца объекта трудоустроить местных жителей. Ведь создание рабочих мест – весомый вклад в местную экономику.

Владение австрийским отелем без ВНЖ не дает иностранцу право жить в Австрии. Максимум, что он может – приезжать в страну по шенгенской визе и при желании заселяться на срок, определенный в визе, в своей гостинице.

Как приобрести бизнес‑недвижимость

Для оформления вида на жительство нужно предоставить четкий бизнес‑план. В нем подробно прописать, на что будут потрачены ваши инвестиции в 100 000 евро. Также в бизнес‑плане должны быть отображены предварительно планируемые шаги развития компании и планируемые доходы компании.

Через 2 года надзорная комиссия из муниципалитета проверит, насколько покупатель смог реализовать бизнес‑план. И результат проверки станет основанием для дальнейшего продления ВНЖ. Конечно же невозможно воплотить реально 100% бизнес‑плана, но развитие компании должно быть очевидным и значимым.

Заключение

Местные власти вполне оправданно защищают интересы населения страны, поэтому иностранцу без заветной Aufenthaltskarte не получится купить даже клочок земли метр на метр.

Тем, кто желает получить ВНЖ через инвестиции в готовый бизнес, стоит помнить об огромных расходах. Содержание офиса, зарплата сотрудников – это значимая расходная часть. К этому добавляются высокие налоги и социальные выплаты.

Поэтому перед приобретением готового бизнеса в Австрии стоит тщательно продумать и организовать все пути его дальнейшего прибыльного существования.

Процедура покупки и оформления недвижимости в Австрии

В Австрии не существует единой схемы покупки недвижимости. В каждой федеральной земле и отдельном муниципалитете действуют свои правила и законы. Разница проявляется во всем: начиная от подхода к иностранному покупателю и суммой пошлины в Поземельную комиссию.

Формы владения недвижимостью

В Австрии есть несколько основных форм владения жилой недвижимостью:

• недвижимость для постоянного места жительства (Hauptwohnsitz)
• недвижимость для временного проживания — дача (Zweitwohnsitz)
• недвижимость, сдаваемая в аренду туристам (touristische Nutzung)

К какой категории относится каждый конкретный объект недвижимости, решают местные власти.

Каждая категория подразумевает определенные правила и ограничения для покупателей и собственников недвижимости. Поэтому очень важно выбрать жилье именно той формы владения, которая вам подходит.

Если недвижимости присвоена категория «только для основного места проживания» (Hauptwohnsitz), то это значит, что в ней обязательно должен более 180 дней в году проживать тот, кто имеет в этой недвижимости «постоянную прописку» и является резидентом Австрии. «Постоянная прописка» предполагает наличие разрешения на постоянное проживание в Австрии (ПМЖ, ВНЖ) и регистрацию в качестве налогоплательщика в местных органах. Недвижимость можно использовать для себя, либо сдавать ее в долгосрочную аренду тому, кто зарегистрирован в месте нахождения недвижимости. В популярных туристических регионах до 95 % всей недвижимости категоризирована в качестве «только для основного места проживания» (Hauptwohnsitz).

Недвижимость категории «второе проживание» (Zweitwohnsitz) можно использовать для собственного временного проживания, или сдавать ее в краткосрочную аренду для туристов, или сдавать в долгосрочную аренду местным жителям.

Недвижимость, сдаваемая в аренду туристам (touristische Nutzung) — это форма владения, при которой собственники жилья проживают в нем в течение определенного (заранее оговоренного) количества недель в году, а в остальное время – сдают недвижимость через специально созданную управляющую компанию. Чаще всего эта же управляющая компания выступает и в роли домоуправления (Hausverwaltung). Это все чаще и чаще встречающаяся категория на популярных австрийских курортах, которую еще называют английским

Недвижимость можно приобрести в полную или долевую собственность. Например, два человека могут вместе приобрести помещение, при этом возникает так называемое «партнерство по собственности». При этом люди необязательно должны быть супругами или родственниками.

Покупка квартиры или таунхаусас юридической точки зрения также является приобретением доли здания. Какая доля здания приходится на каждую квартиру, можно уточнить в Земельном кадастре.

Территориальные ограничения при покупке недвижимости

Почти любую недвижимость в Австрии можно приобрести, если оформлять покупку на юридическое лицо, зарегистрированное в этой стране, причём не менее 51 % этого юр. лица должно принадлежать гражданам или другим юр. лицам ЕС.

Что касается покупки на физическое лицо не гражданами Европейского Союза, то здесь все вопросы продажи недвижимости иностранцам решают местные власти, поэтому в каждой федеральной земле и даже в каждом муниципалитете могут действовать свои правила. Знать эти правила для каждого населенного пункта в Австрии невозможно. Мы приведем здесь лишь общие закономерности, которые мы выяснили в результате практической работы.

Если Вы имеете или планируете получить ВНЖ в Австрии, то это дает возможность приобрести жилье на частное лицо во многих регионах, кроме Тироля и Форарльберга. Обладатели студенческого ВНЖ (студенческой визы), как правило, могут приобрести жилье для собственного проживания в той местности, где они учатся.

Для покупки недвижимости в Вене на физлицо негражданам ЕС нужно иметь австрийский ВНЖ. Другой вариант — покупка на юридическое лицо.

В Нижней Австрии, Верхней Австрии, Штирии, Бургенланде и Зальцбурге можно найти объекты недвижимости, которые иностранец имеет право купить как частное лицо даже без ВНЖ в Австрии, но для этого нужно будет получить разрешение от местных властей. В Австрии нет четких правил, регламенирующих выдачу таких разрешений. Поэтому здесь очень важна помощь маклера или юриста, специализирующегося на клиентах — нерезидентах Евросоюза.

В некоторых муниципалитетах иностранец без ВНЖ в Австрии может купить квартиру в Австрии на физлицо, даже не запрашивая разрешения Поземельной комиссии. Таких муниципалитетов в Австрии всего четыре, и три из них — очень маленькие населенные пункты.

Оформление покупки негражданами ЕС в Каринтии в подавляющем большинстве случаев возможно только через оформление юридического лица. Причем для разного типа недвижимости и в разных муниципалитетах может потребоваться разный тип юридического лица.

В Тироле и Форальберге граждане стран, не входящих в ЕС, не имеют право приобретать недвижимость на физическое лицо, даже если у них есть австрийский ВНЖ. Единственный способ — покупка на фирму.

Этапы покупки недвижимости

После выбора объекта недвижимости покупатель с помощью риелтора и юриста приступает к оформлению сделки. Для юридического оформления сделки требуется максимум 1,5 месяца. Процесс внесения собственника в кадастр занимает от недели до трех месяцев в зависимости от федеральной земли. Существуют несколько этапов покупки:

1. Письменное или устное соглашение о покупке (Kaufanbot).
2. Внесение задатка (иногда не требуется). Деньги перечисляются на счет эскроу.
3. Регистрация юридического лица (если необходимо). Во многих регионах Австрии приобрести недвижимость можно только на компанию. Срок регистрации фирмы — от 7 до 14 рабочих дней.
4. Получение разрешения на покупку недвижимости. Если покупатель не является гражданином страны ЕС, при приобретении недвижимости почти в любом регионе Австрии ему потребуется разрешение территориальной комиссии (Grundverkehrsbehörde) местного муниципалитета. При этом неважно, является он физическим или юридическим лицом. Чтобы получить это разрешение, понадобятся
5. Оформление и подписание окончательного договора перевод оставшейся суммы. Договор подписывается продавцом и покупателем в присутствии нотариуса и регистрируется в налоговом управлении (Fiskalverwaltung).
6. Регистрация права собственности в земельном кадастре (Grundbuch).

Если речь идет о сделке с застройщиком, а недвижимость еще в процессе строительства, то деньги могут перечисляться только через трастовый счет (счет эскроу). Трастовый управляющий пересылает деньги продавцу частично, за каждый выполненный этап строительных работ. Эти этапы и сумма (% от всей стоимости объекта), которая положена за тот или иной этап – обозначены законодательно. Каждый этап строительства принимается специально назначенными независимыми экспертами. Без протокола принятия экспертом этапа работ, трастовый управляющий не будет переводить деньги. Этот график платежей подробно указывается в договоре.

Дополнительные расходы

Сопутствующие расходы при покупке недвижимости в Австрии обычно составляют от стоимости объекта. В соответствии с законом их оплачивает покупатель. К сделке стоит привлечь юриста, имеющего опыт работы с иностранными гражданами.

Недвижимость в Австрии в 2020 году: покупка домов, аренда квартир, права иностранцев

Австрия

Австрия славится, прежде всего, своими горнолыжными курортами. Конечно, кроме курортов есть много других природных и исторических достопримечательностей. Наверняка, многим туристам, приходила в голову мысль о том, что было бы неплохо купить недвижимость в Австрии.

И если туристам посещение и осмотр этих прелестей обходится в существенную сумму, то местные жители могут пользоваться всем этим почти даром.

Единственное, о чем надо знать – это о правовых ограничениях. Какие ограничения, расскажем в нашей статье.

А также рассмотрим вопрос о кредите для иностранца и изучим всю процедуру покупки недвижимости.

Иностранец без ВНЖ (вида на жительство) в Австрии не может покупать недвижимость в этой стране на физическое лицо.

Но и после получения ВНЖ, необходимо получить разрешение местных властей.

Права иностранца на покупку недвижимости в Австрии

В законодательстве страны прописано, что квадратными метрами здесь могут владеть только ее жители. Это либо сами австрийцы, либо граждане стран Евросоюза, живущие в Австрии, либо нерезиденты, имеющие ВНЖ.

Особенно строго это условие соблюдается в землях Вены, Тироля и Зальцбурга. Это самые часто посещаемые туристами города.

Зато в регионах Нижней Австрии, Верхней Австрии, Штирии, Каринтии, Бургенланда и в некоторых не престижных пригородах Вены, власти заинтересованы в привлечении иностранных инвестиций.

И в этих городах возможно получение вида на жительство за вложения в местный бизнес. Речь идет исключительно о коммерческой недвижимости.

ВНЖ за покупку жилья не выдают даже здесь.

Зарубежные покупатели без ВНЖ могут купить только австрийскую недвижимость на компанию. Но, по мнению риэлторов, этот способ оправдывает себя только при покупке дорогих объектов. Так как расходы на содержание и управление бизнесом в Австрии затратные.

В таком случае фирма должна быть зарегистрирована в Австрии или любой другой стране Евросоюза и платить там налоги.

Но здесь нужно иметь в виду. При учреждении австрийской компании в этом процессе должен будет принимать участие местный юрист или нотариус, и по закону 51% акций предприятия будут принадлежать ему.

Этого можно избежать, зарегистрировав бизнес в любой другой стране Евросоюза.

Процедура оформления недвижимость в Австрии

Покупка недвижимости в Австрии для иностранцев хоть и выглядит сложно, однако особых трудностей не представляет.

Во-первых, чтобы купить недвижимость в Австрии, покупателю необходимо как минимум один раз приехать в страну.

Во-вторых, выбор объекта недвижимости требует определенной подготовительной работы. Главное – цели и задачи такой покупки.

Покупая инвестиционную недвижимость, например, квартиру или пакет квартир под аренду, торговый центр или отель в Австрии, то обратите внимание на доходность таких объектов, потенциал роста, их цену, а также последующую ликвидность.

При покупке квартиры или дома в Австрии, чтобы там жить самому, главное-расположение квартиры, ее планировка и отделка, удобное транспортное сообщение и, конечно, наличие по соседству магазинов, ресторанов, школы или детского сада.

В-третьих, найти и отобрать подходящие предложения. Эту подготовительную работу покупатель может выполнить самостоятельно или поручить ее риэлтерской компании.

И последний этап, когда недвижимость найдена, остается правильно оформить покупку.

На этом этапе в процессе оформления помогает адвокат. Вместе с маклером он проверит правоустанавливающие документы продавца, подготовит договор купли-продажи, а после его подписания и нотариального заверения зарегистрирует право собственности нового владельца в «Земельной книге».

При определенной подготовке процесс вашего личного участия в покупке недвижимости можно максимально сократить.

Забегая немного вперед, если покупатель хочет приобрести недвижимость с привлечением ипотечного кредита, то перед подписанием договора купли-продажи нужно посетить банк.

Менеджер банка проведет с покупателем предварительное собеседование, затем возьмет тайм-аут на 2-3 недели для принятия решения и – в случае положительного ответа – подготовит кредитный договор.

Про ипотечный кредит ниже.

Оформлять на юридическое или физическое лицо. В чем разница?

В каждой австрийской федеральной земле действует свое законодательство в области купли-продажи недвижимости.

Австрия – федеративная республика и состоит из 9 земель – Вена, Тироль, Верхняя Австрия, Нижняя Австрия, Зальцбург, Бургерланд, Каринтия, Штирия, Форарльберг.

В некоторых землях оно строже (например, в Тироле и Форарльберге), в других – либеральнее (в Штирии, Каринтии и Вене).

Но каким бы оно ни было, важно знать одно. Если иностранец собирается купить недвижимость в Австрии (например, дом, квартиру, апартамент или коммерческий объект), ему нужно получить разрешение на такую покупку в специальном административном органе, который называется Grundverkehrskomission.

Рассмотрение заявления и принятие решения может занимать от 1,5 до 3 месяцев. Причем, решение не всегда бывает положительным.

При покупке недвижимости в Австрии и ведения там бизнеса, имеет смысл выбрать юридическое лицо в форме GmbH (российский аналог Общества с ограниченной ответственностью) или AG (Акционерное общество).

Однако нужно помнить, что даже при отсутствии хозяйственной деятельности содержание таких компаний потребует ежегодных расходов, к которым относятся минимальные налоги и бухгалтерская отчетность.

После подписания договора на создание юридического лица, далее всем занимается адвокат. Он регистрирует договор в реестре юридических лиц соответствующей федеральной земли.

Особых технических трудностей эта процедура не представляет. Процесс регистрации компании в Австрии, как правило, занимает от 7 до 12 рабочих дней.

При покупке квартиры или дома в Вене иностранец тоже может оформить такую недвижимость на себя как на физическое лицо.

Правда, для такого оформления есть ряд условий.

Во-первых, у иностранного покупателя должно быть право на постоянное проживание в Австрии (ВНЖ, ПМЖ или долгосрочная студенческая виза).

Во-вторых, таким образом можно купить только один объект недвижимости (например, квартиру для собственного проживания), а вот пакет инвестиционных квартир для такого оформления уже не годится.

В-третьих, речь идет именно о покупке жилой недвижимости (торговые центры, отели и доходные дома не подойдут).

Как бы ни приобреталась недвижимость, разрешение на покупку все равно выдает специальный административный орган – Grundverkehrskomission.

Договор купли-продажи недвижимость в Австрии

Договор называется Kaufvertrag и составляет его адвокат или нотариус.

В таком договоре прописываются все параметры и статус объекта недвижимости, условия и цена приобретения, а также все необходимые к уплате налоги.

В задачу адвоката также входит проверка всех правоустанавливающих документов продавца (включая записи в Земельной книге об отсутствии задолженностей и обременений, право собственности и право продажи).

После подписания договора купли-продажи адвокат готовит соответствующие документы для получения разрешения на покупку недвижимости иностранцем и последующей регистрации права собственности в Земельной книге.

Как оплатить свою недвижимость в Австрии?

После подписания и нотариального заверения договора купли-продажи,
покупатель должен в течение 14-20 дней (в зависимости от условий, прописанных в договоре) перевести всю сумму за недвижимость и необходимые дополнительные расходы (налоги, маклерская комиссия, гонорар адвоката и нотариуса) на трастовый счет адвоката.

Надо иметь в виду, что все финансовые расчеты по покупке недвижимости в Австрии ведутся именно через такие счета.

Ведь адвокат по закону отвечает за сохранность денег и несет ответственность перед покупателем за чистоту сделки. Срок оплаты по договору может быть увеличен при согласии продавца и покупателя.

Возможен ли ипотечный кредит иностранцу?

Граждане России и других стран, не входящих в Евросоюз, могут получить ипотечный кредит в Австрии на покупку недвижимости.

Первоначальный взнос покупателя должен составлять не менее 40-50%.

На оставшуюся сумму австрийский банк выдает кредит на 10-20 лет под 2-3% годовых с возможностью его досрочного погашения без штрафных санкций (но не ранее, чем через один год после подписания кредитного договора).

В этом случае недвижимость вносится как залог, собственность оформляется сразу, но с обременением, до полного возврата ипотечного кредита. Запись о наличии кредита вносится в Земельную книгу.

Земельный участок в Австрии

Земельные участки контролируются местными властями. У них всегда можно запросить кадастровый план, описание участка, все необходимые предписания по строительству зданий на нем.

Законы в Австрии строгие, они предписывают высоту возможного строительства, внешний вид и даже стиль объекта.

Вот несколько серьезных примеров (про нарушение закона), которые повлекли за собой печальные последствия:

• Пара сталкивается с потерей дома после обнаженного плавания: https://www.thelocal.at/20151023/nude-swimmer-threatens-neighbours-with-demolition
• Государство обязывает владельца перекрасить свой дом: https://www.theguardian.com/uk-news/2015/apr/28/kensington-chelsea-council-house-stripes-west-london

Аренда квартиры в Австрии

Арендаторы и арендодатели подписывают договор, при котором требуется подтверждение личностей. Арендодатели же имеют право запросить документы о занятости, вашу визу или справку (на немецком языке).

Большая часть объектов обрабатываются агентами по недвижимости.

Хотя это может повлечь за собой некоторые сборы при поиске квартиры, это означает, что у вас будет эксперт, который проведет вас по лучшим кварталам и найдет выгодную сделку в рамках вашего бюджета.

Есть нюанс, что почти все квартиры в Австрии пустые, то есть сдаются без мебели. Поэтому об этом нужно узнавать у риэлтора заранее.

Арендовать квартиру не имея работы, очень сложно. Почти любой арендодатель просит предоставить подтверждение дохода, субарендаторы сделают то же самое.

Вы можете работать где угодно, однако арендаторы, трудящиеся в Австрии с австрийской рабочей визой, имеют большее предпочтение.

Чтобы не попасть на мошенников в чужом государстве, лучше осмотреть квартиру, встретиться с арендодателем, прочитать предложенный договор аренды и поговорить с соседями.

Средняя стоимость меблированных апартаментов в одном из крупных городов Австрии, например, в Вене, Инсбруке или Зальцбурге, составляет €1 382 евро (98 000 рублей) в месяц.

А вот покупка нового дома (построенного по специальному плану) выйдет 200 – 350 тысяч евро (17,7 – 24,8 млн. рублей).

Плюс земельный участок 750 тысяч евро (53 млн. рублей) (если вы его не арендуете). Итого около одного миллиона евро.

Видео

Ознакомьтесь со строительными объектами в Австрии, от которых захватывает дух.

Самые современные сборные дома с инновационной техникой тут: https://www.blauelagune.at/fertighaus

Сайты недвижимости в Австрии

Представляем список австрийских сайтов для поиска жилья без посредников. Все сайты естественно на английском или немецком языках.

Недвижимость в Австрии: стоимость, оформление, налоги

Приобрести дом или квартиру в развитой и безопасной европейской стране, защищенной от экономической нестабильности – такую идею при встрече высказывают многие наши клиенты. Одна из стран, которую мы часто рекомендуем для данных целей – Австрия. Здесь можно оформить вид на жительство и купить недвижимость, которая не упадет в цене в ближайшие 10 лет. Сегодня рассказываем о нюансах покупки и содержания.

• Можно ли купить недвижимость в Австрии и получить ВНЖ?
• Стоимость недвижимости в Австрии: Вена
• Недвижимости в Австрии: регионы
• Стоимость недвижимости в Австрии: шале
• Процедура покупки
• Налог на недвижимость в Австрии
• Налоги при сдаче недвижимости в аренду
• Кому подходит покупка недвижимости в Австрии?
• Преимущества покупки недвижимости и оформления ВНЖ в Австрии

Можно ли купить недвижимость в Австрии и получить ВНЖ?

ВНЖ Австрии при покупке недвижимости получить невозможно – это не предусмотрено законодательством. Такие предложения действуют в Испании, Португалии, Греции.

В Австрии же процедура как раз обратная: если вы не являетесь гражданином Евросоюза, то вы сначала оформляете здесь вид на жительство, а затем приобретаете недвижимость. Причем купить можно только одно единственное жилье для собственного проживания, купить коммерческую недвижимость или вторую квартиру/дом нельзя.

Возникает два вопроса: как получить ВНЖ Австрии и налоговое резидентство?

Как получить вид на жительство Австрии?
Читайте в статье или на странице программы.

Австрийские власти решили оба эти вопроса с помощью одной программы, позволяющей оформить вид на жительство финансово независимым лицам, которые обязуются проживать на территории страны более 183 дней в году. То есть автоматически становятся здесь налоговыми резидентами и, следовательно, получают право на покупку недвижимости.

А вот нерезидентам для того, чтобы купить квартиру в Австрии, необходимо получить специальное разрешение властей. Для этого необходимо соблюсти ряд условий, которые регулируются местными законами. Например, постоянное проживать на этой земле до покупки недвижимости не менее 3 лет.

Важно!

До оформления вида на жительства вы можете купить недвижимость в Австрии, но только с разрешения властей. Без него приобрести дом или квартиру можно только после получения статуса. Однако для его оформления на начальном этапе вы обязаны иметь регистрацию в стране. Для этого необходимо арендовать здесь недвижимость и зарегистрироваться по новому адресу.

Стоимость недвижимости в Австрии: Вена

По данным экспертов, недвижимость в столице Австрии за последние 10 лет выросла в цене на 80%! Рост продолжается ежегодно: в 2018, например, стоимость жилья в некоторых районах выросла на 23%. Замедление не предвидится, поэтому Вена пользуется максимальным спросом у желающих вложить свои средства в покупку квартиры или дома — можно не только пожить в самом комфортном городе на Земле, но и выгодно продать местную недвижимость в будущем.

Самая высокая цена в исторической центре — Внутреннем городе. Средняя стоимость квадратного метра здесь 13 тысяч евро, а стоимость полноценного жилья доходит до десятков млн евро. Чаще всего сделки заключают с недвижимостью на 1-2 млн евро. Эта цена примерно на 25-40% выше, чем в других районах Вены.

Ближе всего к рекордсмену по стоимости оказались Нойбау, Йозефштадт и Альзергрунд — средняя цена квадратного метра здесь выше 7 тысяч евро. Ближайший территориально к центру район Виден расположился в ценовом сегменте от 6 до 7 тысяч евро за квадратный метр. Компанию ему составляет третий район — Ландстрассе.

Выше 5 тысяч евро стоит квадратный метр в районах Маргаретен, Леопольдштадт, Мариахильф, Хитцинг. В оставшихся районах цена варьируется в промежутке 3-5 тысяч евро.

Недвижимости в Австрии: регионы

Поселиться в столице удается не всем, так как официальный статус в Австрии выдается по квотам. Квоты распределяются по регионам и купить жилье можно только там, где они и были получены.

Кроме того мы рекомендуем не переезжать в первый год после получения ВНЖ и продлить его в том регионе, где и был выдан статус. В случае переезда в продлении могут отказать.

Сколько же стоит недвижимость в регионах Австрии?

Форарльберг — самый отдаленный от Вены район. При этом средняя цена за квадратный метр в нем самая близкая к столичной — 3980 евро. Влияет на нее популярный горнолыжный курорт Блуденц и высокая покупательская способность местных жителей.

Недалеко по средней стоимости квадратного метра ушли Зальцбург и Тироль — 3900 евро и 3890 евро соответственно. Хотя разброс цен здесь довольно большой. В Тироле от 2,5 до 13 тысяч евро за кв.м, а в Зальцбурге от 2,8 до 7,5 тысяч евро.

Объяснить это можно тем, что Зальцбург, как и Форарльберг, считается экономически благоприятным районом. В Тироле же располагается несколько горнолыжных курортов с очень востребованной элитной недвижимостью.

Нижняя Австрия, Верхняя Австрия, Штирия и Каринтия гораздо бюджетнее — средняя стоимость квадратного метра здесь варьируется от 1,5 до 4 тысяч евро. Больше всего предложений по цене 2-3 тысячи евро. И это несмотря на то, что например в Нижней Австрии находится прославленный курорт Баден, а каждый из регионов отличается не менее красивыми пейзажами и прекрасной экологией. Самый доступный из регионов Австрии — Бургенланд.

Покупку старинных особняков и замков тщательно контролируют на уровне местных властей. Цены на них стартуют от 2 млн евро. Верхний порог колеблется в районе 15-30 млн евро. Если говорить о «средних» вариантах, что в Зальцбурге можно купить особняк XII века за 3,2 млн евро. В стоимость входит тысяча кв. метров площади самого дома и 20 тысяч кв. метров земли.

Важно!

Если вы непрерывно проживаете в Австрии более 5 лет, имея здесь ВНЖ, то получаете право подать заявку на оформление ПМЖ – постоянного места на жительство. Этот статус практически уравнивает вас в правах с австрийцами, кроме избирательного права.

Стоимость недвижимости в Австрии: шале

Частные апартаменты – шале – имеют совершенно разную цену. Многие предложения весьма демократичны. В Каринтии можно приобрести дом площадью 150 кв. м за 370 тысяч евро. В Форарльберге предлагают апартаменты 150 кв. м за 700 тысяч евро. В Миттерзилле продают шале 160 кв. м за 800 тысяч евро.

В то же время в Кицбюэле на выбор представлены шале в 200-380 кв. м за 2,5-4 млн евро. Шале площадью 400 кв. м в Зальцбурге обойдется в 2,5 млн евро. В Тироле есть предложение покупки особняка площадью 750 кв. м и 800 кв. м земли по цене 4 млн евро.

Важно!

Непрерывно проживая в этой стране минимум 6 лет, вы получаете право подать заявку на гражданство Австрии. Но чтобы получить здесь второй паспорт, нужно постоянно сдавать усложняющиеся экзамены на знание языка и предоставить доказательства вашей плотной интеграции в жизнь австрийского социума.

Процедура покупки

• Этап 1. Осмотр объектов недвижимости сопровождает подписание отдельных договоров, где указан адрес объекта, его полная характеристика и цена, дата просмотра, ваша контактная информация.
• Этап 2. Резервирование объекта за вами и торг проводят только в письменной форме. Вы можете отправить владельцу официальное предложение своей цены. Вам должны ответить также в письменном виде согласием или отказом. Всю переписку сохраняют.
• Этап 3. После достижения соглашения с продавцом вы переводите всю сумму стоимости объекта на счет-эскроу адвоката или нотариуса, оформляющего сделку. Их переведут продавцу только после одобрения сделки местными властями и внесения изменений в записях земельного кадастра.
• Этап 4. Затем вы уплачиваете налог на передачу права собственности, после чего вам выдадут свидетельство, разрешающее регистрацию сделки в местном Земельном суде.
• Этап 5. В присутствии нотариуса вы подписываете договор купли-продажи. Затем его регистрируют в Налоговом управлении, а суд выдает заверенную копию страницы, на которой указана ваша регистрация в Кадастре в качестве нового владельца.

Обычно весь процесс длится 3-6 месяцев (как и в любой европейской стране). Если вы сотрудничаете с компанией Иммигрант Инвест, каждое действие при купле-продаже контролирует наш юрист, который выступает гарантом чистоты сделки. Записи о собственности хранятся в районных судах. Копии всех сделок с недвижимостью содержатся в книгах регистрации земельной собственности. Юристы имеют доступ ко всем документам.

Важно!

Возможно осуществление сделки и от лица коммерческой компании. Обязательное условие: регистрация компании в Австрии или любой стране Евросоюза. Вы можете открыть собственную фирму как инвестор и приобрести недвижимость за рубежом на это юридическое лицо.

Налог на недвижимость в Австрии

Регулярного налога на здания и сооружения в этой стране нет. Владельцы недвижимости платят налог на землю (Grundsteuer). Его рассчитывают исходя из кадастровой стоимости (Einheitswert), которая, как и в большинстве стран, гораздо ниже рыночной.

• Если вы владеете квартирой, небольшой налог будет включат в квартплату за каждый месяц.
• Если вы владеете частным домом, налогообложение определяется кадастровой принадлежностью участка, фактическим использованием земли.

В расчете налога для частных домовладений в Австрии существует множество нюансов. «Например, стоимость части участка, где стоит ваш жилой дом, рассчитывается по одному тарифу, а другая часть этого участка – пустая, но при этом кадастром она предусмотрена для застройки – оценивается , – сообщает «Новый венский журнал». – Может быть и третья часть участка, которая в кадастре значится как «зеленые насаждения», и тогда налог взимается по тому же тарифу, как за лесные или сельскохозяйственные угодья».

Налоги при сдаче недвижимости в аренду

Если вы сдаете жилье в аренду, то получаемый доход облагается налогом на прибыль по прогрессивной ставке, которая составляет:

• при прибыли 11-18 тыс. евро в год – 25%;
• от 18 до 31 тыс. евро в год – 35%;
• от 31 до 60 тыс. евро в год – 42%;
• от 60 до 90 тыс. евро в год – 48%;
• более 90 тыс. евро в год – 50%.

Прибыль до 11 тыс. евро в год для резидентов Австрии налогом не облагается.

Кому подходит покупка недвижимости в Австрии?

Покупка жилья в этой стране подходит, в основном, состоятельным лицам, которые планируют жить здесь, вести бизнес и получать гражданство. Продажа домов в Австрии не гражданам Евросоюза строго ограничена, поэтому не рекомендуем заниматься этим вопросом, если ваши цели и задачи не связаны тесно с австрийской жизнью.

Также обзавестись здесь жильем могут граждане других стран ЕС. Получить второй паспорт вы можете, воспользовавшись программой оформления гражданства Кипра (инвестиции от 2 млн евро) или гражданства Мальты (от 1 млн евро). В этом случае вы беспрепятственно сможете въезжать в Австрию и проживать здесь в течение любого времени. Для этого вам понадобится пройти процедуру упрощенной регистрации. Получать ВНЖ в Австрии не понадобится – достаточно будет вашего паспорта Мальты или Кипра.

Преимущества покупки недвижимости и оформления ВНЖ в Австрии

• Возможность в кратчайшие сроки получить второй паспорт в одном из наиболее развитых государств Евросоюза (выполнив множество условий);
• Недвижимость в Австрии не падает в цене даже в кризисные годы, поэтому является прекрасным объектом для вложения средств на долгосрочный период;
• У вас всегда готов «запасной аэродром» в европейской стране с исключительно стабильной экономикой и высоким уровнем безопасности;
• Вы можете перевести свой бизнес и капитал в экономическую зону, минимально подверженную риску кризиса;
• Получив гражданство Австрии, вы сможете путешествовать без визы в 170 стран мира, включая США;
• Обучайте детей в престижных вузах Европы, открывая им блестящее будущее;
• Отдыхайте на лучших курортах Европы, наслаждайтесь прекрасной природой и чистейшей экологией Альп.

Если вы хотите приобрести недвижимость в Австрии, узнайте как получить вид на жительство финансово независимым лицам на странице программы.

Если вам интересны условия покупки недвижимости в других странах ЕС, скачайте обзор.

Особенности покупки недвижимости в Австрии для иностранцев

Правительство Австрии заботится о своих гражданах, делая рынок недвижимости стабильным. Ограничений на покупку жилья много, однако ознакомившись с ними, любой желающий сможет приобрести себе дом мечты.

Требования к иностранцам

Каждый иностранец, планируя купить жилье в Австрии, обязан дать внятную причину собственному желанию. Страна состоит из девяти федеральных земель, имеющие различные законы. Изучать их все нет смысла, так как заявка на разрешение рассматривается индивидуально.

Власти могут даже проехаться по соседским домам, опросив их жителей, не против ли они подселения иностранца.

Недавно было введено новое правило, которое запрещает массовое заселение иностранцев в одном районе. Его ввели с целью исключения образования «гетто».

Указывать стоить реальную причину покупки, так как это тщательно проверяется. Например, ферму в Альпбахе может приобрести только фермер, который будет продолжать дело предыдущего владельца.

Такие законы применяются не только для иностранцев, с целью сократить их количество в стране. Правила распространяются и на австрийцев.

Как получить разрешение на покупку недвижимости

Первым делом нужно получить ВНЖ страны. Далее определиться с выбором недвижимости и подать заявление на разрешение покупки определенного дома или квартиры в муниципалитет соответствующего города.

Договор купли-продажи жилья является обязательным. Если иностранец имеет пакет всех необходимых документов, его шансы на одобрение покупки практически 100%. Заявка рассматривается в течение 2 месяцев.

Без ВНЖ также есть возможность приобрести недвижимость. Однако в таком случае документы будут проходить более тщательную проверку, а также причины для покупки. Процесс может растянуться на год. Застройщики или владельцы не намерены ждать столь длительный срок, поэтому заключить договор купли-продажи будет практически нереально.

Семейный статус не берется во внимание. Жилье могут приобрести и одинокие люди. Однако для семейной пары для покупки доступна лишь одна недвижимость.

Частное лицо имеет возможность приобрести один объект, тогда как юридическое – сразу несколько.

Как проходит сделка

Покупка недвижимости в Австрии иностранцами проходит в несколько шагов:

1. Изучение объекта

Закон позволяет владельцам не указывать дефекты недвижимости. Поэтому о них вы можете узнать уже после покупки. Поэтому лучше нанять специалистов, которые полностью обследуют строение, фундамент и ландшафт.

2. Бронь

После выбора жилья обе стороны договариваются о цене. Обычно продавцы просят на 10% больше, нежели готовы получить. Поэтому можно попросить скидку. Если обе стороны согласны на условия, подписывается договор.

Интересный факт – в Австрии даже устный договор имеет юридическую силу.

Так как процесс одобрения заявление на покупку занимает несколько месяцев, владелец может для гарантии попросить задаток в размере 10% от стоимости. Деньги хранятся на депозите у нотариуса до завершения сделки.

3. Подписание договора

Договор купли-продажи подписывается у нотариуса. Если покупатель не знаком с немецким языком, он нанимает переводчика. Так как договор составляется лишь на этом языке.

4. Оплата

До подтверждения заявки покупатель переводит стоимость недвижимости и все сопутствующие расходы на счет нотариуса. Далее договор отправляется в комиссию, где его рассматривают власти. Последний голос всегда за ними. Если власти Австрии отказывают иностранцу в покупке, деньги в полном объеме, с удержанием оплаты нотариусу, возвращаются на его счет.

5. Получение права собственности

Если власти одобрили сделку, нотариус оформляет право на собственность. Эти данные вносят в кадастр недвижимости. За него также приходится уплатить налог.

Средняя стоимость жилья в Вене

Продажа домов в Вене и других городах Австрии пользуется наибольшим спросом среди иностранцев. Она считается самым комфортным городом на Земле.

Цены в разных районах существенно отличаются:

• Внутренний город – 13 тысяч евро за м2. Средняя цена на недвижимость – 2 миллиона евро.
• Альзергрунд и Йозефштадт – 7 тысяч евро за м2.
• Виден и Ландстрассе находятся достаточно близко к центру, средняя цена за м2 – 6 тысяч евро.
• Леопольдштадт и Хитцинг – 5 тысяч евро.

А вот в остальных районах можно рассчитывать на стоимость до 5 тысяч евро за м2.

Покупка недвижимости в Австрии: особенности и ограничения

Для граждан стран постсоветского пространства, отдающих предпочтение умеренному климату, политической стабильности, высокому уровню жизни и «классическому» европейскому уровню обслуживания во всех сферах жизни, покупка недвижимости в Австрии может стать оптимальным вариантом при выборе «второго дома» или постоянного места проживания.

В то же время потенциальным инвесторам следует иметь в виду целый ряд особенностей, с которыми им придется столкнуться по ходу весьма непростого процесса покупки жилья – особенно в том случае, если желающие обзавестись домом или квартирой в Австрии не являются гражданами или резидентами этой страны и не обладают аналогичным статусом в других государствах-членах ЕС.

Покупка недвижимости в Австрии иностранными гражданами

Основная сложность приобретения недвижимости в Австрии гражданами государств, не входящих в состав Евросоюза, заключается в необходимости аргументированного обоснования своего намерения, включая подтверждение законности происхождения денежных средств покупателя.

Территориально Австрия разделена на девять федеральных земель, и каждая из них имеет свои требования к покупателям жилья, а также законы и правила. В частности, наиболее строгими они являются в «туристических регионах», где покупка недвижимости в Австрии разрешена только тем иностранцам, которые собираются проживать там постоянно либо сдавать свои дома и апартаменты австрийцам, но никак не «случайным туристам», и уж тем более не через интернет-платформы посуточной сдачи в аренду.

Ситуация осложняется еще и тем, что свои правила при осуществлении сделок купли-продажи действуют не только в федеральных землях в целом, но и в отдельно взятых населенных пунктах, и выяснить эти особенности можно только непосредственно на месте.

В большинстве случаев помочь в решении данного вопроса могут риэлторские фирмы, специализирующиеся на работе с гражданами других государств, однако следует иметь в виду, что в таких землях, как Форальбег, Тироль и Каринтия приобретение австрийской недвижимости иностранцами возможно не на физическое, а исключительно на юридическое лицо (например, фирму), и далеко не все формы организации таких фирм будут отвечать установленным условиям.

Беспроигрышным вариантом является участие в сделке гражданина Австрии, которому будет принадлежать контрольный пакет акций (от 51%).

Одной из важнейших особенностей покупки недвижимости в Австрии является практически полное отсутствие возможности взять жилье в ипотеку: для получения ипотечного кредита необходимо подтвердить свою финансовую состоятельность либо средствами на счету в европейском банке, либо наличием недвижимости в странах ЕС.

Как происходит покупка недвижимости в Австрии

Если бюрократические вопросы успешно решены, можно приступить непосредственно к выбору объекта. Лучше всего это сделать с помощью риэлтора, юриста и нотариуса, которые знакомы со всеми тонкостями местного законодательства и имеют многолетний опыт работы на местном рынке недвижимости.

Следует помнить, что при осуществлении операций купли-продажи банки практически всех стран ЕС запрашивают подтверждение законности происхождения средств на сумму от 10 000 евро, хотя имели место случаи, когда подозрение вызывали и переводы в размере 6000–7000 евро. Так что не стоит перевозить всю сумму в несколько приемов «на руках» (особенно в купюрах по 500 или даже 200 евро), поскольку при покупке недвижимости в Австрии придется в любом случае подтверждать источник доходов.

Оформление сделки купли-продажи, начиная с момента внесения аванса (что требуется не во всех случаях), может занять от полутора до трех месяцев. В этот срок может входить не только непосредственное оформление контракта купли-продажи, но и разрешение спорных моментов, осуществление банковских переводов и регистрация права собственности.

Подписание окончательного договора купли-продажи у нотариуса в присутствии всех заинтересованных сторон (и при необходимости – присяжного переводчика) также занимает определенное время. После подписания договор будет отправлен на верификацию в специальную комиссию, где срок его рассмотрения займет от 3 недель до 2 месяцев, и в случае положительного решения будет произведена регистрация сделки в так называемой «Земельной книге».

Дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости в Австрии

В число дополнительных затрат при покупке недвижимости в Австрии входят оплата налогов и регистрация в земельном кадастре – 1,1% и 3,5% соответственно, комиссионные выплаты риэлтору (примерно 3–4% от стоимости объекта недвижимости) и оплата оформления всех документов для договора купли-продажи (до 2% от цены объекта).

Покупатель также уплачивает налог на земельный участок – даже в том случае, если квартира находятся в многоэтажном доме.

Узнать подробно о расходах при покупке недвижимости в Австрии вы можете в нашей статье.