Недвижимость в США: процедура приобретения жилья

Как купить недвижимость в США – особенности, нюансы, процесс

Необязательно быть резидентом США для покупки недвижимости в этой стране, так как американский закон не ограничивает покупку иностранцами жилых и коммерческих объектов. Иностранцам не требуется никакого специального разрешения для приобретения жилых и коммерческих объектов в Соединенных Штатах Америки.

Начало пути

В первую очередь следует определиться со штатом. Всего их 50, и отличаются они не только климатом, но и социально экономическими условиями, что существенно влияет на стоимость недвижимого объекта. Дальше требуется определиться с самой недвижимостью (квартира, загородный дом, таунхаус и др.) и риелтором (в США его называют брокером).

Интернет-порталы в помощь:

В США нельзя совершать сделки с недвижимостью без риелтора. Обязательно работать нужно через хорошего специалиста, который имеет лицензию и является членом НАР (Национальная ассоциация риелторов). Предпочтение следует отдавать тому специалисту, который имеет опыт продажи недвижимости иностранцам. Кстати, все комиссии за работу брокера платит продавец, а не покупатель.

Можно сказать, что это самый ответственный шаг, ведь от квалификации и опыта брокера зависит многое, хотя и бояться особо не нужно. Как правило, все брокеры априори являются квалифицированными, так как лицензию на этот вид деятельности в США получить довольно сложно.

Многих жителей СНГ отпугивают цены на недвижимость в США. Если кто-то хочет просто инвестировать деньги в недвижимые объекты, то у них проблем с деньгами обычно не бывает. Но есть категория граждан, которые хотят иммигрировать в США. Вот они как раз очень озабочены ценами. Хотя мнение об огромной стоимости квадратного метра жилой площади в США слегка ошибочно.

Здесь, опять же, важно проконсультироваться со своим брокером: он подберет хороший вариант именно под ту сумму, которую покупатель может позволить себе потратить. Есть штаты, где квартиры стоят даже меньше, чем в странах СНГ. Например, в штатах Коннектикут и Юта. В любом случае можно оформить ипотеку, которая в Америке обходится значительно дешевле. Это неплохой вариант для тех, кто собирается переезжать в США и устраиваться на работу по своей специальности. Известно, что уровень заработной платы за океаном гораздо выше, чем в странах СНГ. Поэтому можно будет с успехом жить, работать и гасить ипотеку.

Удаленная покупка недвижимости в США

Необязательно лететь в Америку для приобретения недвижимости. Сегодня возможно купить ее удаленно. Если в выбранном штате сделка с недвижимостью оформляется адвокатом, то можно просто оформить на него доверенность, и специалист сам проведет сделку от начала до конца. Подобную доверенность можно сделать в консульстве США в вашей стране. Там же покупателю объяснят все тонкости сделки. Будет заведен специальный трастовый счет на имя адвоката, куда покупатель сможет перевести деньги на приобретение недвижимости. После чего средства уже переводятся непосредственно продавцу.

Стоит сказать, что риски при удаленной покупке почти сведены к нулю в том случае, если покупатель нашел лицензированного специалиста.

Это все касалось штатов, где покупка проводится через адвоката. В других штатах она совершается через «эскро» – специальную компанию. Разницы нет практически никакой. Так же в консульстве оформляются необходимые документы, которые отправляются в Штаты. Деньги переводятся на специальный счет.

Если же покупатель хочет сам отправиться за океан, то лучше не брать с собой больше 9 999$. Если сумма наличными превысит этот лимит, то деньги придется декларировать. Лучше в данной ситуации перевести большую часть денег на трастовый счет.

Если покупатель собирается приобретать недвижимость в кредит, то придется открывать счет в одном из американских банков.

Важно: некоторые отечественные банки отказываются совершать перевод денег, если на руках у покупателя нет контракта на покупку жилого объекта. Есть и еще одна палка, которая может попасть в колесо покупателя. Желательно иметь документ, подтверждающий информацию о возникновении денег, чтобы у таможенной службы США не было никаких подозрений. Таким документом может быть кредитный договор, либо, к примеру, договор продажи недвижимости в вашей стране.

Факт: иностранцы не являются налогоплательщицами США, поэтому и налогом ввозимая сумма не облагается.

Заключение договора на покупку недвижимости в США

Сделка от начала до конца займет не больше месяца, если речь идет не о покупке квартиры в кредит. Если объект выбран, цена устраивает, а брокер уже готов приступить к работе, то он подготавливает предложение – типовой договор, который составляет риелторская ассоциация конкретного штата. Документ подписывает покупатель, и брокер отправляет эти бумаги уже продавцу.

После этого идет этап заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом. Не стоит бояться. Данный контракт подписывается в сопровождении риелтора. А юридический контроль осуществляется со стороны титульной компании (Title Company) и эскро (Escrow Company). Если сделка совершается удаленно, то вместо эскро в игру вступает доверенное лицо – адвокат покупателя (Closing Attorney).

На этом этапе покупатель вносит задаток: около 5% от стоимости объекта. Теперь проверяется состояние недвижимости. Нужно сказать, что в этом плане американцы молодцы. Специалист выявит дефекты объекта, неисправность сантехники, электропроводки и других коммуникаций. Эти услуги обойдутся в 300-500$. За дополнительную плату специалист будет искать термитов, радон, плесень и т. д. Другими словами, непригодную для жилья недвижимость продать не позволят. Уже после этого производится полная оплата квартиры и получение документа на право собственности – «deed».

Важно: недвижимость в США обязательно нужно застраховать. Это требование закона. Оформлением страхования занимается титульная компания, после чего полис вручается покупателю.

Дополнительные расходы на покупку недвижимости в США

Итак, как уже говорилось, 5% от суммы покупки получает брокер, и платит ее обычно продавец. Он же несет расходы на налог при передаче прав собственности на недвижимость. Услуги титульной компании (либо адвоката), страхование и различные пошлины оплачивает, как правило, покупатель. Это примерно 1-2%. Хотя, по сути, дополнительные расходы распределяются между сторонами при заключении контракта.

Иммиграция в США через покупку недвижимости

США всегда были и остаются привлекательной страной для иммиграции. Для желающих стать гражданами этой страны ежегодно проводится розыгрыш Green Card, однако шанс выиграть так ничтожно мал, что приходится рассматривать другие варианты. Одним из них является покупка недвижимости в Соединенных Штатах.

Процесс иммиграции в США через покупку недвижимости

Множество рекламных приманок недобросовестных агентств гласят, что получить ВНЖ в этой стране может любой россиянин, купивший там дом или квартиру. К сожалению, Америка не ослабляла миграционный режим, и получить заветный документ не так просто. Став владельцем недвижимости, вы сможете рассчитывать лишь на кратковременное пребывание в течение 30 дней в году.

Можно с уверенностью сказать, что иммиграция в США через покупку любой жилой недвижимости невозможна. Однако есть шанс инвестировать в коммерческую, соблюсти некоторые правила, установленные правительством, и получить право на проживание.
Есть два варианта инвестирования в коммерческую недвижимость. Упрощенный вариант по программе Региональных Центров, действующих под контролем Министерства Иммиграции в сфере координации инвестиций иностранных граждан.
По данной программе требуется инвестировать минимум 500 000 $ в коммерческое предприятие, но не любое, а лишь в то, на которое укажет Министерство. Плюсы данной программы очевидны:

• Минимальная сумма вложения;
• Отсутствие необходимости самостоятельно управлять предприятием.

Всего из 10 000 грин-карт в год предусмотрено 3000 мест именно по этой льготной программе. Оставшиеся 7000 грин-карт отдаются в руки обычных инвесторов. Вторая программа предусматривает инвестиции в 1 000 000 $ в любую коммерческую недвижимость (предприятие), выбранную самим инвестором. При этом вам придется самостоятельно заботится о создании не менее 10 рабочих мест для американцев, о росте прибыльности предприятия и о поддержании его работоспособности.

Критерии выбора коммерческой недвижимости

Разумеется, каждая программа имеет существенный минус – никто не застрахован от банкротства, тем более в текущее нелегкое экономически-нестабильное время.

Именно поэтому к выбору коммерческой недвижимости следует подходить максимально ответственно. Успешные эмигранты в США советуют обращать внимание на следующие критерии выбора:

• Экономическое положение штата, в котором собираетесь приобретать недвижимость;
• Налоги в выбранном штате и в США в целом;
• Возможные налоговые льготы или их отсутствие;
• Прогнозируемая чистая прибыль предприятия.

С последним пунктом определиться очень сложно, не зная специфики рынка, но здесь на помощь придут агентства, специализирующиеся на недвижимости.

После покупки вам выдается виза инвестора на 2 года, а по прошествии этого времени при соблюдений всех необходимых условий (в частности, инвестиция должна продолжать работать) вы можете претендовать на постоянную грин-карту для себя и семьи. Через 5 лет у каждого есть возможность подать документы на гражданство.

Среди коммерческой недвижимости особый интерес вызывают следующие объекты:

• Отели (инвестирование в гостиничный бизнес);
• Кафе и рестораны;
• Офисы;
• Магазины;
• Промышленные помещения.

Обзор цен на недвижимость в США

На недвижимость в США цены существенно варьируются в зависимости от штата, вида самой недвижимости, близости крупных городов и экономического развития самого региона.
Примерная стоимость коммерческой недвижимости для инвестиций:

• Мини-магазин с АЗС – от 700 000 до 1 100 000 $ (инвестиции) или порядка 2 000 000 $ (полная стоимость).
• Крупный магазин (супермаркет, универсальный магазин) – от 1 100 000 до 1 600 000 $ (инвестиции) или около 2 500 000 – 3 000 000 $ (полная стоимость).
• Крупный спортивный клуб или торговый комплекс примет инвестиции от 5 000 000 $.
• Отель 2* обойдется от 800 000 до 1 200 000 $ в штате Орегон или Вашингтон, а в Калифорнии такой же отель стоит порядка 8-10 000 000$, и половину от этой суммы может принять в качесвте инвестиций.
• В офисное здание можно инвестировать от 1 000 000 до 3 000 000 $, в зависимости от его размера, при этом арендатором может быть как коммерческое предприятие (банк), так и государственное учреждение.

Как купить недвижимость в США

Собственность за рубежом приобрести достаточно сложно, причем сложности связаны, в основном, с грамотным оформлением бумаг. Именно поэтому самостоятельная покупка нежелательна, да и довольно велик риск попасть в руки мошенников.
Всем желающим купить недвижимость в США рекомендуется действовать через посредников – брокеров по недвижимости. Имейте в виду, что самые интересные предложения всегда находятся не в рекламных объявлениях, Интернете или газетах, а в «кармане» продавца/брокера. Это так называемый Pocket Listing, заглянуть в который можно опять же через посредническую российскую компанию или самостоятельно, обладая знанием английского языка и хорошенько порывшись на англоязычных ресурсах.
Итак, вы определились с посредником. Дальнейшие действия таковы:

1. Обязательное подписание агентского договора на оказание услуг. Без этого документа ни одна сделка совершена быть не может.
2. Подбор агентом недвижимости, соответствующей требованиям клиента. Возможет ознакомительный тур.
3. Составление обязательного контракта о покупке недвижимости (Real Estate Purchase contract), перевод депозита в 10 000$ посредством банковского трансфера. Этот документ гарантирует, что выбранный вами объект будет снят с продажи и закреплен за вами.
4. В течение 60 дней после подписания контракта производится оценка недвижимости банком, подача документов на финансирование, проверяется ваша кредитная история, открывается текущий счет в американском банке.
5. Обязательный этап перед окончательной покупкой – так называемая Physical Inspection (независимая проверка), для которой нанимается профессионал. Стоимость услуг такого человека обойдется в 350 $.
6. После всех проверок банк выдает письмо-обязательство с указанием согласия на финансирование (получение ипотечного кредита).
7. Обязательным условием является договор страхования недвижимости.
8. Официальное закрытие сделки производится в присутствии сторон (законного представителя) и нотариуса. В тот же день сделка регистрируется в отделе регистрации сделок с недвижимостью.

После этого вы получаете все документы. Процесс оформления недвижимости в собственность одинаков для всех видов – жилой и коммерческой. После покупки, если нет ограничений, наложенных Региональным центром, недвижимость может сдаваться в аренду, продаваться и т.д.
Разумеется, если вы обладаете необходимой суммой денег, то ипотечный кредит не требуется, и пункты 4-6 упускаются.

Оформление жилой недвижимости (Видео «Цены на недвижимость»)

Несмотря на одинаковую процедуру оформления жилой и коммерческой недвижимости, стоимость жилья все же намного ниже, правда эта покупка никак не отразится на получении вами визы и не поможет эмигрировать.

В престижных для проживания городах стоимость жилья на порядок выше, чем в глубинке. Так, самым дорогим городом является Нью-Йорк, а в таких штатах, как Орегон, Джорджия, Кентукки и др. купить дом будет намного дешевле.

Наиболее выгодным вариантом будет штат Флорида, например, Майами. Во-первых, это престижно, во-вторых, там отличные климатические условия, в-третьих, цены существенно ниже, чем в Нью-Йорке.

Покупка недвижимости в США сегодня является одним из самых перспективных вариантов инвестиционной деятельности. Несмотря на все колебания на мировом рынке, экономика этой страны остается самой сильной в мире, а молодость самого государства и продуманная политика минимизируют возможные риски.

Еще одним преимуществом, которое дает грин-карта, является упрощение визового режима во многие страны.

Процедура приобретения недвижимости в США

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в США?

Законодательство США не ограничивает иностранцев. Граждане России, Украины, Казахстана и других стран бывшего СССР могут свободно покупать любые объекты. Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо. Профессионалы рынка

рекомендуют второй способ

, благодаря которому можно защитить недвижимость от налогов на наследство и дарение, а также ограничить ответственность собственника при несчастном случае. Лучше всего проконсультируйтесь с налоговым юристом, прежде чем принять решение.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?

Зарубежные покупатели могут становиться собственниками как жилой, так и коммерческой недвижимости в Штатах. Никакого особого разрешения на покупку не требуется.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в США?

Приобретение недвижимости не является достаточным основанием для получения вида на жительство в США (

). Тем не менее, оно при определенных условиях дает право на получение бизнес-визы. При вложениях в недвижимость для сдачи в аренду можно получить визу EB5 или L1. Если вы претендуете на EB5, вам необходимо приобрести недвижимость на сумму $1 млн или более, к примеру многоквартирный дом или гостиницу, а также обеспечить работой 10 человек: агентов по сдаче в аренду, уборщиков, людей, которые занимаются ремонтом… Если же вы хотите получить визу L1, вам нужно обеспечить работой пять человек и самому быть управляющим компанией. Также можно покупать недвижимость с целью ремонта и перепродажи и при правильной организации получить визу EB5 или L1. Во Флориде, например, инвесторы часто переоборудуют старые многоквартирные дома в кондоминиум-ассоциацию. Правда, вложения должны быть значительными, так как нужно не только приобрести недвижимость, но и обеспечить работой 10 человек. Виза L1 не требует вложений в $1 млн, для получения этой визы нужно нанять пять человек для управления объектом. Читайте подробнее о

ВНЖ и визовом режиме в США

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в США?

Любой собственник в США, независимо от его гражданства и наличия вида на жительство, обязан оплачивать ежегодные налоги на недвижимость и коммунальные услуги. Задолженность по налогам может привести к штрафам и отказу в выдаче визы или продлении ВНЖ.

Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, т.е. люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о

правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России

Поиск недвижимости в США

Как искать недвижимость в США?

Начинать покупку следует с предварительного выбора объекта. Начните с

поиска недвижимости в США на Prian.ru

. Вы можете сортировать предложения по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также вы можете

на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами пришлют вам подборки подходящих вариантов. Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут

статьи и новости о США

. Обратите внимание на

секреты покупки недвижимости во Флориде

– самом популярном штате страны у зарубежных покупателей недвижимости.

Как искать риэлтора в США?

В США участие риэлтора в сделке необязательно, но рекомендуется. Риэлтор будет представлять ваши интересы на всем пути от начала поиска до получения ключей от нового жилья:

Помогает в поиске подходящего варианта и определении реальной рыночной стоимости,

Торгуется с продавцом для получения более выгодной цены

Помогает в оформлении всех документов, выборе адвоката, технического инспектора и других специалистов, необходимых в процессе покупки

Россияне в некоторых штатах США, таких как

Нью-Йорк, Флорида и Калифорния

– одни из ключевых зарубежных покупателей недвижимости. Поэтому у многих местных агентств есть сотрудники, свободно говорящие по-русски. У некоторых застройщиков и риэлторских компаний есть представители в Москве и Санкт-Петербурге. Недвижимость в США можно подобрать также с помощью российских агентств, работающих на международном рынке.

риэлторов и застройщиков США

Обратите внимание! Риэлторская деятельность в США лицензируется государством. А следит за нею Национальная Ассоциация риэлторов (NAR) — самая крупная профессиональная организация в Соединенных Штатах. В компетенцию NAR входят вопросы стандартов работы, этики риэлторов и их обучения. Несмотря на то, что участие в организации необязательно, в ней состоят более миллиона специалистов. Благодаря постоянному надзору риэлторский бизнес в США предельно прозрачен: риски мошенничества сведены к минимуму.

Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью

Этап 1. Открытие банковского счета в США

Счет в американском банке требуется только в случае, если недвижимость приобретается в кредит. Если же оплата будет производиться собственными средствами, открывать его нет необходимости.

Этап 2. Подготовка предложения о покупке

Как только вы подберете понравившийся вам объект недвижимости, риэлтор подготовит предложение на покупку (офер) от вашего имени. Он представляет собой типовой договор, составленный риэлторскими ассоциациями штата. В нем будут указаны все условия, на которых вы предлагаете продавцу заключить сделку. В случае привлечения кредита, к этому предложению прикладывается банковское подтверждение об одобрении займа. В случае, если покупатель планирует расплачиваться собственными средствами, от него требуется предоставить подтверждение о наличии средств на банковском счете.

Этап 3. Подписание договора купли-продажи и внесение депозита

Если продавец принимает ваше предложение, то подписывается контракт (Contract to Purchase Real Estate) в сопровождении риэлтора, с указанием всех условий сделки – суммой продажи, депозитом, условиями продажи, сроками проведения инспекции и оценки объекта, а также указанием конкретного срока оформления сделки. Обязательный участник транзакции – специализированное агентство, так называемая титульная компания (Title Company), и эскро (Escrow Company) или адвокат покупателя, регистрирующий сделку (Closing Attorney). Именно они осуществляет юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документов.

На некоторые пункты контракта стоит обратить особое внимание:

Инспекция недвижимости (Home inspection clause)

Контракт должен содержать обязательный пункт об инспекции, где указан определенный период времени (обычно в течение 10 дней) для ее проведения третьей стороной. Цель инспекции – убедиться в отсутствии скрытых проблем с недвижимостью. Продавец обязан предоставить покупателю и инспектору свободный доступ к объекту для этих целей. Покупатель обязуется оплатить инспекцию. В большинстве случаев срок проведения процедуры составляет 10 дней.

Форс-мажорные обстоятельства по ипотеке (Loan Contingency Clause)

В этом пункте обычно указано, что если покупатель подал заявку на предоставление ему ипотечного кредита, но получил отказ, он имеет право отказаться от сделки. Зачастую при этом ему разрешено вернуть себе депозит без дальнейших обязательств по приобретению объекта.

Дополнительные расходы (Closing costs)

Здесь прописывается, кто именно платит за составление контракта, страхование и хранение средств на счету независимой компании (эскро). Эти условия могут существенно варьироваться в зависимости от объекта. Чаще всего все дополнительные расходы возлагаются на покупателя. Но бывает и так, что часть из них берет на себя продавец. В контракте должны быть четко указаны все виды трат, и кто их будет оплачивать. В качестве гарантий выполнения принятых обязательств покупатель вносит депозит на счет независимой компании (эскро). Хранение депозита осуществляет титульная компания или агентство, имеющее эксклюзивное право на продажу объекта. Впоследствии он учитывается при окончательном расчете. Обычно минимальный депозит составляет 3,5% от стоимости объекта, но эксперты рекомендуют предлагать бОльшую сумму. Чем больше депозит, тем больше вероятность, что ваше предложение будет выбрано продавцом среди прочих. Депозит – это подтверждение серьезности ваших намерений о покупке. В случае, если продавец или покупатель не выполняют свои обязательства, контракт может быть расторгнут. Это может произойти в следующих ситуациях:

Покупатель не внес депозит в установленный срок

Покупатель или продавец отменяют сделку в отсутствии форс-мажорных обстоятельств

Продавец не выполняет прописанную в контракте работу над объектом

Продавец препятствует доступу к объекту для проведения инспекции или финального осмотра

Продавец не освобождает помещение в установленный срок

При расторжении договора депозит возвращается покупателю.

Документы для заключения договора купли-продажи:

Копия внутреннего паспорта

Копия заграничного паспорта

Действующая виза США

Этап 4. Проведение инспекции недвижимости и ее дополнительной оценки

Оформление сделки занимает в среднем от 30 до 60 дней. В это время осуществляется инспекция недвижимости лицензированным специалистом (Physical Inspection). Его задача – выявить все недостатки и предоставить покупателю письменный отчет за вознаграждение. По результатам инспекции покупатель может отказаться от сделки, если выявленные недостатки критичны, либо договориться с продавцом о скидке. Инспекция не обязательна, но рекомендуется. Стоимость зависит от сложности объекта. Так, за небольшую квартиру или дом площадью около 140 кв.м придется заплатить $300-500. Специалист определит конструктивные дефекты здания, проверит состояние сантехники, коммуникаций, электропроводки. Эксперты советуют провести инспекцию на наличие термитов и других древоточащих насекомых, а также на наличие газа (радона), свинцово-содержавшей краски и присутствия различных видов плесени. Также на этом этапе проводится оценка рыночной стоимости недвижимости независимым экспертом за вознаграждение от покупателя. Это необходимо, если вы берете ипотеку в США. Банк откажет в кредите, если оценочная стоимость объекта ниже цены продажи. Одновременно проходит оформление ипотечного кредита, если вы привлекаете банковское финансирование.

Этап 5. Проведение юридической проверки

После подписания контракта купли-продажи происходит проверка юридической регистрации владения недвижимости (Title Search). Суть процедуры заключается в том, чтобы выявить, возможна ли продажа данной недвижимости, например, нет ли у нынешних владельцев невыполненных обязательств по ипотеке, есть ли какие другие залоги и т. д. Этим занимается адвокат покупателя или эскро. Стоимость проверки входит в общие расходы по закрытию сделки. Одновременно оформляется договор обязательного страхования недвижимости. Эту процедуру берет на себя титульная компания, она же вручает потом покупателю страховой полис на титул на недвижимость (Title insurance).

Обратите внимание! При покупке земельного участка не требуются никакие инспекции и страховки. По словам самих риэлторов, земля – это самое простое, что можно приобрести.

Этап 6. Регистрация нового собственника

В момент поступления полной оплаты в титульную компанию или на счет адвоката, ответственного за закрытие сделки, покупатель получает документ на право собственности на объект недвижимости – так называемый дид (deed). Однако во многих штатах право собственности переходит покупателю только после регистрации дида в окружном суде или специальной регистрационной палате. В этом случае титульная компания представляет данный документ клерку окружного суда, после чего возвращает зарегистрированный дид покупателю. Регистрация права собственности занимает от шести до 10 недель.

Этап 7. Оплата сделки

Основную сумму покупатель перечисляет при закрытии сделки, то есть тогда, когда ему предоставляется право собственности на недвижимость. Тогда же оплачиваются и все дополнительные расходы, включая налоги. Средства можно перевести банковским переводом на счет адвоката, ведущего сделку, или на специальный счет независимой компании (эскро). В некоторых российских банках для осуществления данной операции потребуется предъявить контракт на покупку дома.

Обратите внимание! При ввозе наличных в США не стоит брать с собой больше $9999, поскольку с суммы, превышающей данное число, взимается пошлина при вывозе из России. Ввозимая сумма не облагается налогом в Штатах, поскольку покупатель недвижимости не является налогоплательщиком США. Рекомендуется иметь с собой документы о происхождении денег, например, договор продажи квартиры в России.

Можно ли провести сделку с недвижимостью удаленно?

Да, можно. Для этого можно оформить доверенность на адвоката в посольстве (консульстве) США в своей стране. Специальную форму доверенности адвокат пересылает покупателю почтой. Деньги покупатель будет переводить на так называемый трастовый счет своего американского адвоката, с которого по окончании сделки они будут переведены продавцу. Риски в данной ситуации практически сведены к нулю – при условии, что покупатель пользуется услугами лицензированного специалиста. Нечистоплотность проведения сделки может привести адвоката к потере лицензии, а ей очень дорожат, так как другую лицензию на аналогичную деятельность ему уже не выдадут. Поэтому покупателю можно быть уверенным в законности операции. В тех штатах, где оформление сделки совершается через специальную компанию эскро – документы подписываются в посольстве США и высылаются в эскро, и также деньги перечисляются на специальный счет эскро, с которого потом переводятся продавцу после вычета всех расходов. Такая сделка также практически не имеет рисков.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в США

При заключении договора купли-продажи стороны договариваются, кто и какие расходы несет. Расходы покупателя при покупке (Closing Costs), обычно включают: расходы на адвоката или услуги титульной компании, общее страхование недвижимости, реестровые и судебные пошлины и составляют порядка 1-2% от стоимости. Оплата услуг брокера составляет (4-6%) обычно оплачивается продавцом. Оплата налога на передачу прав собственности (0,01-2% от суммы сделки), как правило, возлагается на продавца. Дополнительно можно оформить страховку от стихийных бедствий. Ее стоимость составляет от 1% до 5% в год от стоимости объекта и зависит от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления).

Налог на недвижимость в США собственники обязаны платить два раза в год. Обычно срок оплаты соответствующих счетов – до 1 марта и до 1 сентября. При закрытии сделки покупатель оплачивает налог первый раз, и в следующий раз ему нужно будет это сделать в начале нового налогового года. Собственники в Нью-Джерси платят самый высокий налог в США – в среднем 2,19% от стоимости объекта в год. В среднем по США этот показатель равняется 1,19%.

Обязательная статья расходов. Ставки варьируются от $1000 до $1500.

Участие нотариуса в США необязательно, поскольку у каждого юриста есть право заверять документы.

Если покупатель не знает английского языка, то все документы (предложение о покупке и контракт) должен переводить сертифицированный специалист. Стоимость перевода – около $20 за страницу.

В США нет государственных пошлин. Для заключения сделки требуются только юрист и титульная компания.

Пример расчета дополнительных расходов на покупку недвижимости в США

Новая квартира в Майами, площадью 100 кв. м. Цена объекта – $300 000

Плата за ведение вашего счета для оплаты ипотеки – $40

Плата за проверку вашей платежеспособности ипотечному брокеру – $800

Плата за процедуру оформления ипотеки – до $1000

Гонорар юриста – до $1500

Плата титульной компании за проверку чистоты сделки – $200

Итого: стоимость объекта с учетом дополнительных расходов: €303 540

Как получить ипотеку в США

В США существует специальный банковский продукт – ипотечный кредит для иностранцев. Условия кредитования у каждой организации разные. Обычно минимальная сумма кредита составляет $100 000, минимальный первоначальный взнос – от 30% (зависит от объекта недвижимости), процентная ставка – от 5% годовых (зависит от срока кредитования и первоначального взноса). Срок кредитования достигает 30 лет.

Перечень обязательных документов:

Копия внутреннего паспорта

Копия заграничного паспорта

Действующая виза США

В зависимости от условий банка могут потребоваться дополнительно:

подтверждение о доходах

письмо от бухгалтера (если заемщик владеет долей в уставном капитале юридического лица), либо от работодателя (если заемщик работает по найму)

выписки с расчетного счета банка по месту постоянного проживания заемщика и с расчетного счета в банке США*

* Существуют программы кредитования без необходимости подтверждения дохода. В этом случае процентная ставка по кредиту будет выше (7,5-8% годовых).

Обратитесь к кредитному специалисту. Как правило он работает с различными кредиторами и может подобрать кредитный продукт, отвечающий вашим требованиям. Кроме того, он рассчитает максимальную сумму займа, подберет оптимальный процент и срок кредита с учетом ваших доходов, кредитной истории и первоначального взноса. Вы получите официальное письменное подтверждение условий кредита (pre-approval letter). Очень важно сначала получить такое подтверждение и лишь потом начинать поиски дома или квартиры. Банковское подтверждение об одобрении займа в дальнейшем прикладыватся к предложению о покупке.

Резюме: это надо запомнить

Ограничений на покупку недвижимости в США для россиян и граждан стран СНГ нет. Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо.

Покупка недвижимости не дает право на получение американского ВНЖ (Гринкарты). Но на определенных условиях вам могут предоставить визовые льготы.

Деятельность риэлторов в США лицензируется, поэтому риски сведены к минимуму.

Стандартная процедура покупки занимает 30-60 дней. В случае получения ипотечного кредита, сроки увеличиваются.

Дополнительные расходы покупателя при сделке с недвижимостью в США намного ниже, чем в среднем по Европе. Сверху придется заплатить 1-3% от цены объекта.

За помощь в подготовке материала благодарим Ирму Дэниэлс из компании Friedberg Properties и Валерию Митчелл из компании The Keyes Company.

Сколько стоит жилье в США и что необходимо знать перед его приобретением

Америка — одно из самых востребованных направлений у зарубежных инвесторов и покупателей недвижимости.

Каждый год иностранцы покупают недвижимость в США на сумму порядка 100 миллиардов долларов.

Основная часть приобретений приходится на такие штаты как Флорида, Аризона, Калифорния, Нью-Йорк и Техас.

Наиболее востребованными американскими городами для вложения инвестиций считаются: Майами, Нью-Йорк, Вашингтон, Чикаго, Лос-Анджелес и Сан-Франциско.

Сколько стоит жилье в США и что необходимо знать перед его приобретением

Все помнят американский ипотечный кризис 2008 года, который отразился на экономике всего мира, в том числе и России. Кризис недвижимости по годам (2009-11) прочувствовали на себе особенно те, кто лишились работы. С того времени наблюдался как рост цен, так и падение, но на сегодняшний день ситуация стабилизировалась.

Рынок недвижимости

Американский рынок недвижимости делится на первичный рынок и вторичное жилье. Возможны инвестиции на этапе строительства. Каждый из вариантов имеет свои преимущества и недостатки. Приобретая первичное жилье, можно рассчитывать на современные коммуникации, отделку и т.д. Вторичный рынок дает максимальную информацию о том, насколько развиты системы жизнеобеспечения, реальные цены на оплату содержания жилья и т.д.

Нюансы классификации недвижимости США

В США существует множество видов жилья, еще и «движимая недвижимость». Прежде чем решиться на покупку жилья в Америке следует тщательно разобраться в многообразии предложений.

— Condominium (Condo) — дешевая недвижимость. К ней относится жилая постройка, рассчитанная на нескольких владельцев. Квартиры объединены между собой и представляют одно большое строение, дополненное земельным участком, постройками для хозяйственных нужд, гаражами.

— single family home — дом, рассчитанный на одну семью;

— multi dwelling — дом либо комплекс недвижимости, имеющий общую территорию, разделенную на отдельные участки;

— townhouse — коттедж, рассчитанный на несколько семей, в котором предусмотрены отдельные выходы, участки земли, гаражи и стоянки;

— Mobile — дом, не имеющий фундамента, подвергается перевозке при условии установки его на колеса;

— penthouse — элитная недвижимость в условиях города, размещенная на крышах либо верхних этажах построек;

— studio — квартира, не имеющая спален;

— motorhome — дом-фургон, имеющий возможность передвижения по территории всей страны.

Цены на недвижимость

Перед покупкой недвижимости стоит ознакомиться с некоторыми тонкостями:

— цена квадратного метра в центральной части города составляет примерно 1 934,12 долларов;

— цена квадратного метра на городской окраине составляет примерно 1 247,56 долларов.

Но надо иметь ввиду, что средняя стоимость на недвижимость может отличаться от реальной. К примеру, цены в центре Лас-Вегаса составляют 1 651 доллар за кв. метр в центре города и 854 доллара за кв. метр на окраине.

Процедура приобретения жилья в Америке

1. Выбор риэлтора и жилья. Изначально, покупатель получает от риэлтора форму заявления, в которой указывается какая именно недвижимость интересует претендента на приобретение. Важно грамотно изложить свои пожелания — это поможет быстрее найти жилье для вас. Параллельно с этим стоит начинать оформление визы по приглашению риэлтора (либо представителя агентства недвижимости). Регулярно на вашу почту будут приходить варианты недвижимости в интересующем вас городе. Рассылка производится автоматически.
2. Просмотр объектов в присутствии риэлтора. Риэлтор (либо иной сотрудник агентства недвижимости) встречает покупателя в аэропорту, сопровождает его по всем интересующим объектам (на это уходит примерно рабочая неделя). Когда объект выбран, риэлтор должен подготовить предложения о стоимости. Надо сказать, что для американского рынка недвижимости приемлем торг. Сначала под документом ставит подпись приобретатель жилья, а затем продавец.
3. Оформление договора. Если продавца удовлетворяет цена, начинается оформление контракта (в России это называется договором купли-продажи). Всего предусмотрено 8 форм договора, из которых приобретатель выбирает самый приемлемый для себя. На данном этапе титульная компания сопровождает все юридические нюансы относительно проверки документов и их заверения. На данном этапе покупатель вносит залог, который составляет 5 % от цены на недвижимость.
4. Регистрация права на собственность. Когда договор заключен, выплачивается оставшаяся сумма. В случае, если ипотека не оформляется, то открывать счет в банке США вовсе не требуется. Всю процедуру оплаты можно осуществить с российского счета. Когда титульная компания получает информацию о совершенной оплате, приобретатель получает право на владение недвижимостью.

Ипотека

Приобретение недвижимости, как правило, связано с большими финансовыми затратами, поэтому, многие граждане прибегают к услугам ипотечного кредитования. Важно знать, что ипотеку могут оформить не только граждане страны, но и иностранцы, у которых есть подходящая виза США либо грин-карта, позволяющая проживание в стране.

Кроме того, возможна удаленная покупка недвижимости в Америке. Для этого нужно составить доверенность на адвоката в американском посольстве либо консульстве в своей стране. Деньги приобретатель может перевести на трастовый счет адвоката в США, с которого впоследствии они будут перечислены на счет продавца.

Сборы и налоги

5 % от стоимости недвижимости выплачивается брокеру (как правило, платит продавец). К тому же, на него ложатся затраты на налог при передаче прав собственности на жилое помещение.

Покупатель оплачивает услуги, предоставленные титульной компанией (или адвокатом), а также страховку и иные пошлины. Это составляет порядка 2 % от общей цены. Все расходы оговариваются при заключении контракта.

Обязанности владельца собственности

Надо быть готовым к тому, что собственник недвижимости приобретает и обязанности. Владелец собственности может находиться на территории страны 30 дней в году, причем, всякий раз оформлять визу. Наличие собственности в США не считается основанием для получения вида на жительство — можно только рассчитывать на более длительный срок пребывания в стране.

Ежегодно нужно будет оплачивать налог на недвижимость. По штатам применяются разные коэффициенты для расчетов. В каких-то штатах предусматривается единовременная выплата, в других допускается выплата в два приема.

Советы при выборе района и дома

1. Если в семье есть дети, стоит акцентировать внимание на наличие и качество образовательных учреждений в районе.
2. Изучите динамику развития района, чтобы избежать соседства в будущем с промышленными объектами и другими неприятными факторами.
3. При покупке кондоминиума либо таунхауса, изучите правила проживания в этих комплексах. Нередко, в них запрещено содержать животных либо сдавать жилье в аренду.
4. Обратите внимание на транспортное обеспечение, а также расовую составляющую территории.
5. Большое значение имеет возраст постройки и материал, который применялся при строительстве.
6. Если был произведен капитальный ремонт, проверьте наличие документации.

Заключение

Если вы не располагаете большими финансовыми возможностями, то при наличии денег на первоначальный взнос, можно взять в кредит жилье. Главное, чтобы была хорошая кредитная история. Планируя покупку недвижимости в США, следует ознакомиться с предложениями на специализированных сайтах, тщательно проанализировать состояние рынка недвижимости — это поможет сэкономить и найти более приемлемый для вас вариант.

Семь шагов (+лайфхак) – покупка жилья в США за наличные

Это важный и интересный материал про недвижимость в Америке. Его не хватало в нашей коллекции. Особенно он пригодится тем, кто планирует покупку недвижимости при иммиграции в США, особенно за наличные деньги.

Рассказываем про покупку жилья за наличные деньги – какие документы потребуются, какие процедуры нужно пройти, сколько это занимает времени. А еще делимся одним полезным лайфхаком – как купить жилье почти вдвое дешевле.

В начале февраля 2021 году американские СМИ узнали, что российский олигарх купил самый дорогой дом в штате Флорида – 123 миллиона долларов. Участок земли, на котором в 2020 году и был построен этот дом, ранее принадлежал Дональду Трампу.

Понятие «Покупка за наличные» или «cash» в США несколько отличается от России. За наличные – не значит принести на сделку мешок денег. Купить за наличные в США значит не брать ипотеку, а расплатиться собственными деньгами. Кстати, для иммигрантов, которые не так давно в стране, но имеют сбережения, этот формат покупки – идеален.

Семь шагов покупки жилья в США за наличные

Шаг первый. «Proof of funds» или подтверждение финансовой состоятельности

Ни один продавец недвижимости не станет показывать свой дом потенциальному покупателю до тех пор, пока не увидит подтверждение того, что у того есть деньги на покупку. При покупке недвижимости за наличные в США фактически деньги должны быть размещены на банковском счету, после чего банк предоставит документы, подтверждающие вашу финансовую состоятельность.

Шаг второй. Найти риелтора

В силу русского менталитета, всегда есть желание сэкономить и не тратиться на агента. Самой большой ошибкой в Америке станет, как раз, отсутствие этого самого агента, риелтора или брокера. Риелтор в США гарантированно нужен! И вот почему:

• Во-первых, такие специалисты, заключая с вами договор, приобретают фидуциарные обязанности перед вами, согласно которым обязаны раскрыть вам все известные данные по приобретаемой недвижимости. К примеру, вам понравился дом на одном из сайтов по продаже недвижимости, но в его описании не говорится о том, что он находится в районе, где жители не имеют права перекрашивать дома в другой цвет, согласно правилам комьюнити. Или вы решили купить участок земли, чтобы построить на нем дом. Вот только продавец не рассказал о том, что на этом участке запрещено строить что-либо, поскольку он находится под федеральным надзором. Агент же знает, какие документы нужно изучить, чтобы обезопасить клиента и себя.
• Во-вторых, только агентам доступны профессиональные сайты с недвижимостью, где выбора намного больше.
• В-третьих, большинство документов при покупке дома готовятся агентом.

Шаг третий. Сформулировать свои требования и ожидания

Агент должен знать, что именно хочет клиент, чтобы предложить максимум вариантов на выбор. Это и район города, тип дома, количество комнат, гараж, бассейн и прочие характеристики. Далее агент договаривается о просмотре домов, разрабатывает график их посещения, согласовывая с клиентом.

Шаг четвертый. Offer или предложение

Если выбор дома сделан, то далее наступает период торгов. Да, в США тоже торгуются, и даже больше, чем в России. На понравившийся дом агент заполняет документ под названием «Offer to purchase», где указывает, за сколько покупатель готов купить этот дом. Собственник может отклонить это предложение, может сделать контрпредложение. После того, как достигнута договоренность о цене, наступает следующий шаг.

Шаг пятый. Согласование и инспектирование

На этом этапе процесс покупки дома за наличные сильно отличается от ипотеки. Минуя ипотеку, покупатель экономит не только деньги, но и время. По времени согласование условий с банками может занимать порядка трех месяцев (в случае ипотеки). С наличными – никто не тратит это время. Экономия денег идет за счет отсутствия процентов по ипотеке и страховок в течении 30 лет. Почему 30 лет? В США чаще всего дают ипотеку на 30 лет. Кроме того, нельзя выплатить ее заранее. Если же хочется поскорее рассчитаться с таким большим долгом, то нужно заплатить штраф. Поэтому покупка недвижимости в США за наличные особенно выгодна.

В это же время к процессу подключаются адвокаты со стороны продавца и покупателя. Они согласовывают условия контракта, и совместно с риелтором организуется инспектирование дома. Это необходимо, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем и для прозрачности сделки.

При оформлении ипотеки обязательна оценка дома (appraisal), в ходе которой сертифицированный специалист исследует дом и готовит обоснование его стоимости. При покупке за наличные эта процедура не обязательна. Однако не стоит ею пренебрегать – результаты такой оценки могут сильно повлиять на финальную стоимость дома. Например, можно получить скидку за выявленную протечку крыши или за плохое состояние инженерных систем (скрытых).

На этом же этапе также присоединяются Title компании, аналога которым нет в России. Это специализированные организации, проверяющие фактическую и юридическую чистоту недвижимости: цепочку собственников, обременения, запреты, аресты, споры и пр. Это все, что поможет избежать «подводные камни» и проблемы с приобретенной недвижимостью в будущем. Title компания проводит свое расследование и дает заключение о том, что касательно приобретаемой недвижимости нет никаких запретов и ограничений. Например, не появится забытый наследник, неоплаченный долг по ипотеке, не найдется запрет бывшего владельца из XIX века о том, что нельзя строить беседку во дворе (да, и такое бывает) и т.п.

Шаг шестой. Сделка или «Closing»

На этом этапе осуществляется финальный расчет стоимости сделки и подписываются документы. Агент и адвокат проинформируют о дополнительных необходимых затратах покупателя. Например, если дом покупается в середине года, а предыдущий владелец заплатил налог на недвижимость за весь год вперед, ему нужно будет вернуть часть денег. Если у бывшего владельца есть долги за дом, то он должен выплатить все на момент сделки. И только когда все долги считаются погашенными и заключается контракт.

Шаг седьмой. «Public record»

Государственная регистрации сделки купли-продажи недвижимости и перехода прав на нее. И это самый важный этап, на котором покупатель получает «Deed» – официальную запись о праве собственности. Этот документ защищает права нового собственника, а также фиксирует все данные об ограничениях этого права собственности. Но их при покупке за наличные, как правило, не бывает.

Таким образом, к достоинствам покупки дома за собственные деньги относятся:

• сокращение времени (до нескольких дней) на оформление сделки за счет отсутствия банковских проверок, необходимых при ипотеке;
• привлекательность для продавцов, поскольку им не нужно волноваться сорвется ли сделка из-за отказа банка;
• экономия средств на момент совершения сделки (не нужно оплачивать услуги ипотечных брокеров, пошлину банку и пр.);
• отсутствие процентов по ипотеке. Дом за $388 тыс. с первоначальным взносом 20% и ставкой 4% за 30 лет предполагает переплату в $223 тыс. в виде процентов. Это почти удваивает первоначальную стоимость дома.

Секрет покупки жилья в США вдвое дешевле

Если вы покупаете дом за наличные, то предлагаем вам лайфхак – покупка недвижимости на аукционе. Что это такое? На аукционы обычно банками выставляется жилье, за которое должники не смогли выплатить долг по ипотеке. Банки не ставят перед собой задачу заработать, им главное покрыть свои затраты. Поэтому дома выставляются намного ниже рыночной стоимости, порой в разы. Вот примеры сайтов, на которых можно найти такие предложения:

Чтобы купить дом в США за наличные достаточно положить их в банк, получить подтверждение финансовой состоятельности и подобрать сам объект. Больше никаких документов не нужно. По времени такие сделки могут совершаться как за несколько дней, так и в течение нескольких месяцев в зависимости от проводимых инспекций.

Процедура покупки и оформления недвижимости в США

Покупка недвижимости в США занимает 30–45 дней. Сам процесс состоит из нескольких этапов.

1. Предоставление документа о подтверждении средств. Покупатель предоставляет агенту документ о подтверждении средств (Proof of Funds). Сумма в этом документе должна покрывать стоимость недвижимости. Если «Proof of Funds» не предоставлен, доверие к такому покупателю резко упадет.

2. Поиск недвижимости. Покупатель обсуждает все детали со своим агентом, и тот начинает искать недвижимость под запрос клиента: определяет район, вникает в общие тенденции развития рынка и его перспективы, а также выясняет вопросы налогообложения, транспортного сообщения, наличия инфраструктуры, парков, зон отдыха и прочего. Покупатель и агент выбирают объект и договариваются о цене.

3. Предложение о покупке. Когда объект уже выбран, покупатель делает продавцу предложение о покупке (offer) либо устно, либо письменно — в виде типового документа.

4. Внесение гарантийного депозита. Когда предложение принято, агент продавца открывает счет «эскроу» (счет третьего лица для хранения средств одной из сторон). В Калифорнии покупатель переводит на этот счет депозит в размере 3 % от цены объекта в течение трех дней после принятия предложения о покупке, в — в размере 10–20 % в течение 5–10 дней. Внесение депозита гарантирует обоюдную ответственность сторон в сделке. Нужно заранее оговаривать условия, на которых покупатель может отказаться от сделки и вернуть депозит.

5. Получение займа в банке (если требуется). Банк заказывает оценку объекта у специализирующихся на этом компаний. Заемщик предоставляет все необходимые документы и получает согласие банка. Если покупается квартира, то банк требует информацию о финансовой состоятельности многоквартирного дома, величине страхового покрытия и возможных судебных процессах, направленных против собственников. Кредитор может потребовать заново замерить участок, что справедливо, как для частных, так и для многоквартирных домов.

6. Проверка юридической чистоты. Подобная процедура (Title Search) проводится специальными компаниями (Title Company) по заказу адвоката покупателя. Если поиск выявил аресты, запреты или иные проблемы, то продавцу отводится определенное время на их исправление. Если это невозможно, покупатель может отказаться от сделки и вернуть внесенный депозит. Покупателю рекомендуется купить одноразовую страховку (Title Insurance), чтобы защититься от возможных проблем в будущем.

Во многих районах штата инспекцию объекта необходимо провести до окончательного подписания контракта, а в , например, инспекция проводится сразу после подписания такового. По результатам инспекции можно потребовать устранить недостатки, понизить цену или предоставить компенсацию в виде кредита на момент закрытия сделки. Если договоренность не будут достигнута, у покупателя в есть право отказаться от совершения сделки без штрафа, а в штате Нью-Йорк даже не будет заключен контракт. В Калифорнии, если во время инспекции были обнаружены не устраивающие покупателя недостатки, контракт может быть аннулирован, а депозит возвращен. Покупатель также может попросить продавца устранить некоторые неполадки или сделать скидку.

У покупателя есть 10 дней для того, проведения всех проверок и инспекций. Если все в порядке, то стороны переходят к следующим этапам.

7. Получение разрешения кондоминиума или кооператива (если требуется). В процессе покупки в многоквартирных домах в покупатель обязательно должен получить одобрение совета (Board Approval) кондоминиума или кооператива. В кондоминиумах подобное одобрение не требуется, но в кооперативах проходить эту процедуру придется. Покупателю нужно предоставить личную и финансовую информацию, рекомендательные письма и т. д. К подобной процедуре покупателям придется подготовиться заранее, иначе она может значительно затянуть заключение сделки. Одобрение совета кооператива — это строгая процедура, которая включает в себя и личное собеседование. Более того, многие кооперативы попросту не принимают в члены нерезидентов США. Получить одобрение совета кондоминиума значительно проще.

8. Совершение сделки. За день до заключения сделки (Closing) либо в день ее проведения рекомендуется еще раз провести осмотр недвижимости на предмет ее состояния и освобождения. Далее заключается договор (Real Estate Purchase Contract). На момент подписания сделки полная сумма покупки должна быть перечислена на депозитный счет юриста покупателя. В случае покупки с ипотекой, кредитор так же перечисляет сумму займа на адвокатский счет. При подписании пакета документов по сделке, адвокат покупателя распределяет связанные с объектом и заключением сделки платежи.

9. Передача собственности. С подписанием передачи права собственности (Deed), как правило, происходит и передача ключей. Таким образом, чаще всего в момент продажи недвижимость уже полностью освобождена. После того, как в титульную компанию поступает оплата (или документы о предоставлении кредита), покупатель получает документ на право собственности (Title Deed). Однако во многих штатах право собственности переходит к покупателю только после регистрации этого документа в окружном суде.

10. Въезд в новое жилье. В случае с частным домом процесс этот довольно прост, однако при покупке квартир нужно учитывать следующее:

• Как правило, от покупателя потребуется приобрести специальную страховку владельца квартиры (homeowner’s insurance).
• Может потребоваться совершить определенный платеж (move-in fee), состоящей часто из двух частей: security deposit — возвращаемый депозит, оплачиваемый на случай нанесения повреждений в момент переезда, и application fee — данная сумма не возвращается и взимается в счет регистрации нового владельца.
• Многоквартирные дома часто взимают членские взносы с каждого нового владельца квартиры. Эти средства чаще всего отправляются в резервный либо ремонтный фонды (capital reserve / capital contribution). Суммы могут быть фиксированными или могут начисляться из расчета величины квартирной платы (maintenance fee). Этот платеж часто приходится вносить в момент закрытия сделки.
• Нужно внимательно ознакомиться с распорядком дома в отношении въезда и выезда. Во многих домах перевозить вещи можно только в определенные часы и дни.
• Не стоит забывать и о заключении договоров о коммунальных услугах.

Налоги и сборы

За регистрацию недвижимости покупатель платит 0,2–0,5 % от стоимости объекта.

Услуги агентов недвижимости оплачивает продавец — 5–6 % от суммы сделки. Агент покупателя не берет комиссию за свои услуги.

Каждая из сторон платит за услуги юриста, представляющего ее интересы. Размер оплаты зависит от штата и суммы сделки; как правило, он составляет 0,5–1 % от стоимости недвижимости. В некоторых случаях применяется почасовая оплата.

Счет «эскроу» платный. Стоимость открытия — чуть менее 1 % от стоимости покупки или около 1 000 долл. Расходы на него делятся пополам с продавцом.

За инспекцию платит покупатель. Инспектор берет около 500–800 долл. за осмотр (сумма зависит от размеров инспектируемого объекта). Если покупатель может нанять несколько разных инспекторов: по электричеству, по крыше и т. д.

Недвижимость в США

Недвижимость в США в последнее время пользуется спросом среди россиян и украинцев.

Где россияне покупают недвижимость

Большая часть наших соотечественников желают купить недвижимость в США, этот интерес постоянно растет. Основное внимание сосредоточено на Флориде, Нью-Йорке и Калифорнии. Почему именно эти штаты привлекают наших соотечественников:

• развитая русская диаспора;
• высокий уровень жизни (по сравнению с другими штатами);
• соотношение цен и зарплат.

Нью-Йорк интересует в большей степени инвесторов, владельцев бизнеса и иммигрантов. Манхэттен приветливо распахивает двери офисов наиболее известных корпораций, здесь собраны все сливки бизнеса. Недвижимость в Нью-Йорке станет хорошим инвестиционным инструментом.

Для тех, кто предпочитает спокойный образ жизни, больше подходит Статен-Айленд – один из наиболее спокойных и малочисленных районов Нью-Йорка, который заселен русской диаспорой – по разным данным ее численность от 10 000 до 50 000 человек.

Флорида по праву признана лидером среди мест, где нерезиденты покупают недвижимость.

Подробная карта штата Флорида с указанием городов

Тут есть практически все, что только угодно – песочные пляжи, заповедные зоны, парки развлечений. В Майями все побережье застроено высококлассными отелями и современными жилыми комплексами.

Калифорнийская недвижимость существенно подешевела после мирового экономического кризиса, но стоимость ее все равно весьма высока. Элитная недвижимость Сан-Франциско и Лос-Анджелеса также привлекает множество россиян.

Формы собственности

Американские отношения с недвижимостью складываются несколько иначе, нежели в России. Так, например, тут существует несколько форм собственности, и перед выбором недвижимости следует разобраться в них.

1. Полное владение. Хозяин обладает и землей, и домом. Соответственно, все расходы ложатся на плечи владельца.
2. Кондо. Хозяин обладает собственностью на квартиру или апартаменты, но здание и земля принадлежат другому владельцу.

Стильная квартира в Америке

Стоимость недвижимости

Сколько стоит квартира в США? А дом? Как меняются цены от центра к окраинам? Прежде, чем выбирать жилье, необходимо разобраться в нюансах.

1. Стоимость квадратного метра в центре города в среднем составляет 1934,12$.
2. Стоимость квадратного метра на окраине города в среднем составляет 1247,56$.

Домики в спальном районе

Однако, средняя стоимость по стране мало что говорит относительно реальных цен на дома и квартиры, поэтому лучше ознакомиться с ценами на жилье в крупных городах Америки в 2022 году.

Лас-Вегас

• Центральная часть 1651$ за кв. м;
• Окраина 854$ за кв. м.

Майами

• Центральная часть 3642$ за кв. м.;
• Окраина 1778$ за кв. м.

Сиэтл

• Центральная часть 3730$ за кв. м.;
• Окраина 2425$ за кв. м.

Лос-Анжелес

• Центральная часть 5315$ за кв. м.;
• Окраина 2432$ за кВ. м.

Панорамный вид на Лос-Анжелес

Вашингтон

• Центральная часть 5640$ за кв. м.;
• Окраина 4415$ за кв. м.

Нью-Йорк

• Центральная часть 9812$ за кв. м.;
• Окраина 5109$ за кв. м.

Сан-Франциско

• Центральная часть 9150$ за кв. м.;
• Окраина 6715$ за кв. м.

В среднем площадь жилого дома в Америке составляет примерно 150 квадратных метров, а квартира в многоэтажке имеет площадь около ста квадратных метров. В свете этого сосчитать стоимость жилья в выбранном регионе не составит ни малейшего труда.

Рекомендуем прочесть: налог на недвижимость в США.

Приобретение и оформление недвижимости

Процесс покупки жилья займет примерно месяц – полтора. Рассмотрим этот процесс поэтапно.

• Подтверждение платежеспособности. Покупатель должен представить риелтору справку о подтверждении платежеспособности – proof of funds, причем сумма в документе должна быть больше цены недвижимости. Если не предоставить такую бумагу, покупатель будет иметь крайне низкий уровень доверия;
• Выбор недвижимости. Покупатель и агент обсуждают все нюансы предпочитаемой недвижимости, и агент начинает подбор – район, анализ перспективности того или иного направления, транспортную и жилую инфраструктуру. Покупатель осматривает предложенные объекты и выбирает;
• Запрос на покупку. После того, как выбор сделан, покупатель или агент отправляют продавцу offer – запрос на покупку;

Пример документа OFFER отправляемого продавцу

Так выглядит документ Title Search

Сборы и налоги

В процессе приобретения недвижимости существует множество побочных трат, о которых также лучше знать заранее.

1. Регистрация недвижимости покупателю обойдется примерно в 0,2-0,5% от цены недвижимости.
2. Агентские оплачивают продавцы – обычно около 5% от общей суммы.
3. Каждая сторона оплачивает услуги юриста. стоимость услуг юриста варьируется в зависимости от штата и стоимости недвижимости.
4. Эскроу-счет обойдется примерно в 1% от размера сделки.
5. Инспекция оплачивается покупателем. Инспектирующие органы берут около 700$.

Ипотечное кредитование

Покупка недвижимости может быть серьезной финансовой брешью в бюджете, поэтому многие пользуются услугами ипотечного кредитования. Ипотека доступна не только гражданам, но также и гостям страны – тем, кто имеет подходящую американскую визу или грин-карту, разрешающую проживание в США.

Так выглядит американская грин-карта

Условия ипотечного кредитования

Индивидуальные условия ипотечного кредита формируются на основе финансовой состоятельности заемщика, а также от типа выбранной недвижимости.

Документы для ипотеки

Для того, чтоб получить ипотечный кредит, требуется иметь счет в местном банке. Банк проводит оценку недвижимости, а затем начинается процесс оформления. Банку нужно будет предоставить:

• Документы, подтверждающие, что человек посетил страну легально. Требуется паспорт, виза или грин-карта;
• Выписка из кредитной истории за последние пару-тройку лет;

Пример выписки из банка по кредитной истории

Рассматривать документы банковская организация может 2-4 недели.
Недвижимость в США весьма востребована – можно найти жилье в аренду, можно приобрести квартиру или дом в собственность – для этого есть практически все условия.

Типовые американские таунхаусы расположенные в черте города

Стоит отметить и тот факт, что даже имея небольшую заработную плату, и накопив на первоначальный ипотечный взнос, можно взять дом или квартиру в кредит – при условии, что кредитная история будет неплохой, а все показатели кредитного лица будут на должном уровне.

Выбирая недвижимость в Америке, необходимо изучить состояние и тенденции рынка – тогда будет возможность сэкономить и подобрать наиболее подходящий вариант.

Журналист, редактор, благодаря которому на сайт выкладывается наибольшая часть материалов. Окончил ММУ (Московский Международный Университет) по специальности журналистика в 2009 году.

Ваш комментарий отправлен и будет опубликован на сайте после модерации

Поделитесь своим мнением Прямо Сейчас.

Visasam.ru – это портал о самостоятельных путешествиях, эмиграции и жизни в России и заграничных странах. Авторами сайта являются опытные путешественники и миграционные юристы. На нашем портале вы узнаете о поездках, оформлении визы, получении ВНЖ, ПМЖ и гражданства из первых рук.

Способы получить Грин-карту США

Сроки подачи заявки на розыгрыш Green Card США 2022-2023

Заработная плата в США в 2022 году

Как уехать жить в США – законные способы иммиграции в Америку

Легальное устройство на работу в США

Как иммигрировать и уехать в Канаду на ПМЖ

© Visasam.ru, 2013-2022. Все материалы, опубликованные на сайте, принадлежат Visasam.ru и защищены авторским правом.
Любое полное или частичное копирование материалов разрешено только при размещении активной и не закрытой от индексации ссылки на сайт.

Номер государственной регистрации товарного знака на сайте Федеральной Службы по интеллектуальной собственности РФ 734897

Cвидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 – 80064 выдано федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 31.12.2020

Главный редактор: Соколов Б.А., электронная почта: [email protected] Фактический адрес редакции: 123022, г. Москва, ул. Красная Пресня, 24. Телефон: +74951284185

Редакция не несет ответственности за размещенную рекламу, мнения, предложения об услугах и работе, оставленные в комментариях читателями. Информация на сайте предоставлена для ознакомления.

Пользователь сайта visasam.ru гарантирует, что размещение представленных им материалов не нарушает права третьих лиц (включая, но не ограничиваясь авторскими правами), не наносит ущерба их чести и достоинству.

Используя и читая сайт, Вы соглашаетесь с тем, что сохраняются и используются cookies на Вашем устройстве.