В Чехии оживился рынок недвижимости – пользуемся моментом!

Личный опыт: своя квартира в Праге. Радости и заботы собственника. Экспертам чешская жилая недвижимость нравится, но инвестировать в нее советуют не все

Чехия – популярная страна у россиян. Желающих приобрести в этом чудесном уголке Европы недвижимость много, и мы сегодня решили поговорить с людьми, которые обзавелись жильем в Праге еще задолго до кризиса в международных отношениях. Мы выясним, как дорого обходится содержание недвижимости и комфортно ли нашим соотечественникам живется в Праге.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Сегодня «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» расскажет истории двух покупателей недвижимости в Праге (имена и фамилии героев изменены). Покупая квартиру, наши собеседники преследовали разные цели, выбирали непохожие варианты и поселились в разных районах.

Квартира в районе Прага-1
Супруги Елена и Вадим Ивановы приобрели трехкомнатную квартиру в старом доме в центре Праги, общей площадью около 90 кв. м еще 7 лет назад за 230 тыс. евро. Как рассказал Вадим, выбор в пользу Праги во многом был продиктован тем, что ему приходилось часто по служебным делам бывать в чешской столице и надолго останавливаться в гостинице, что обходилось совсем недешево. К тому же в те годы пражская недвижимость показывала заметный рост цен, и покупка квартиры также рассматривалась в качестве выгодной инвестиции.

Супруги обратились в чешскую компанию, которая подобрала пять вариантов квартир, в какой-то степени соответствующих требованиям и к жилищу, и к бюджету. Это были и квартиры в новостройках, в районах, граничащих с центром Праги, и в старых домах – в историческом городе. На семейном совете было решено остановить выбор на квартире в красивом старом доме в районе Прага-1 – это сердце города, где сосредоточены основные достопримечательности: театры, музеи, где бурлит деловая жизнь, есть рестораны, магазины, то есть все, что необходимо для комфортной жизни. И конечно, нельзя не сказать о великолепной архитектуре «Златой Праги» с преобладанием готического стиля с ее замками, мостами, замощенными улицами.

Центр города был выбран не только из-за красот – требовалось, чтобы инфраструктура центра и разные учреждения, куда Вадиму необходимо наведываться по работе, были рядом, так как семья не планировала покупать автомобиль. Еще одно пожелание – по соседству должны располагаться детская площадка и развивающие центры: в семье растут два маленьких мальчика. В пражских дворах нет «своих» детских площадок, зато в каждом районе имеются одна-две общие – с обширной территорией, с песочницами, горками, качелями и прочими аттракционами. Детские площадки ограждены, освещаются, есть удобный стационарный туалет. До такой площадки от дома Ивановых – около 20 минут пешком тихим шагом.

В своей пражской квартире Ивановы постоянно не живут. Вадим уточнил, что чаще всего это кратковременные визиты по 5-7 дней до 10 раз в год плюс 1,5 месяца постоянно – это когда в Праге находится вся семья. В остальное время квартира пустует, или в ней останавливаются друзья, когда бывают в Праге.

Ежемесячные платежи за коммунальные услуги составляют около 7200 крон + 630 крон за электричество (всего это около 300 евро). Плюс страховка квартиры – 95 евро в год.

В пражском в доме Ивановых также приобрели квартиры две русскоговорящие семьи, остальные жильцы – чехи. Елена отметила, что между соседями сложились хорошие отношения и никакого негатива со стороны чехов она не замечает.

Квартира в новостройке в районе Прага-5
Сергеевы – молодая семья без детей. Александр получал высшее образование в чешской столице, устроился на работу в пражскую компанию и решил свое будущее связать с Чехией. Два года назад молодой человек начал поиски подходящей квартиры, ориентируясь на бюджет 100-150 тыс. евро. Поиск был сосредоточен на предложениях на первичном рынке, так как на этапе строительства жилье можно приобрести по более выгодной цене. К тому же современные жилые комплексы в Праге, точно так же как и в Москве, кроме жилья включают объекты инфраструктуры на первых этажах, подземные паркинги, они охраняются и имеют закрытый доступ. Александр выбрал двухкомнатную квартиру (около 60 кв.м) в ЖК, состоящем из четырех домов на 6 квартир каждый в перспективном, развитом и зеленом районе Прага-5. Район располагается на левом берегу Влтавы, напротив исторического центра города.

Квартиры в пражских новостройках сдаются готовыми к проживанию. По завершении строительства застройщик предлагает покупателям выбрать отделку, которая и будет полностью выполнена его силами. Александру предложили базовый вариант отделки, улучшенный и «хай-класс». Александр выбрал улучшенную отделку, плюс машино-место в подземном паркинге. Бюджет покупки составил 125 тыс. евро. Любопытно, что этот жилой комплекс облюбовали россияне, которые приобрели в нем около 80% квартир.

Семья Сергеевых живет в квартире постоянно, но коммунальные платежи для жилья подобного уровня невысокие, считает Александр. Отопление, электричество, вода, уборка территории обходится в месяц около 200 евро. Налог на недвижимость составляет где-то 150 евро. В целом Александр доволен своей квартирой. Более того, цена квартиры с момента приобретения заметно выросла, и сейчас похожий вариант продается уже не за 125, а за 150 тыс. евро.

Точка зрения эксперта: как россияне легализуются в Чехии
Как объяснил Владимир Панютин, менеджер пражской компании VISACZ s.r.o, большинство россиян при выборе чешской недвижимости останавливают свой выбор на районах Прага-1, 2, 5, 6. Это самые благоприятные для жизни районы в центре города. Бюджет покупки у россиян – от 100 000 евро до 1 млн евро, их интересуют двухкомнатные квартиры с балконом и трехкомнатные с балконом либо террасой, причем на второй вариант спрос больше.

В конце года компания предлагала требовательным российским клиентам несколько интересных вариантов в востребованном диапазоне. Одна из квартир – двухкомнатная общей площадью 61 кв. м располагается в районе Прага-1 в центре Праги – за Народным Театром (Narodni Divadlo) в 7 минутах ходьбы Vaclavske Namesti – центральная улица Праги. Квартира в отличном состоянии, находится на втором этаже кирпичного дома. Цена предложения около 300 тыс. евро.

Однако чаще всего в запросах фигурируют новостройки, которые, как мы уже упоминали, на этапе строительства продаются дешевле, да жителям и не требуется вносить средства в фонд капремонта дома. К тому же в старом доме коммунальные платежи заметно выше, чем в новостройке, предупреждает Владимир Панютин.

Из актуальных предложений эксперт обратил внимание на квартиру в новом элитном охраняемом доме (60 кв. м) в 3 минутах пешком от Вацлавской площади. Квартира располагается на втором этаже, есть подвал, гараж, кухня со встроенной бытовой техникой. Цена – 550,55 тыс. евро.

Более дешевое предложение – трехкомнатная квартира (90 кв.м) в новостройке в районе Прага-5 в пяти минутах ходьбы от метро Andel. В квартире есть терраса – 11 кв.м, гараж, подвал, вблизи лес, парки, спортивный центр, бассейн, магазины, рестораны. Бюджет – 196 тыс. евро.

Эксперт напомнил, что покупка недвижимости в Чехии не является основанием для получения ВНЖ. Однако, если собственник ведет бизнес на территории государства, у него появляется основание для вида на жительство. На практике регистрация фирмы в Чехии – первый этап на пути к приобретению недвижимости и получению годовой визы в Чехию. Есть фирмы, включая VISACZ, которые помогают открыть бизнес в Чехии. В частности, в VISACZ весь процесс займет от двух рабочих дней после получения всех необходимых для регистрации фирмы документов. После регистрации человек, на которого зарегистрирован бизнес, сразу становится директором либо соучредителем и выступает в Чехии как юридическое лицо. Стоимость регистрации фирмы в Чехии в компании VISACZ – 29 000 крон, то есть около 1,1 тыс. евро. Важно, что человек получивший лицензию на ведение какого-то бизнеса, должен только им и заниматься. Чешские власти это строго контролируют и нещадно штрафуют нарушителей.

Также VISACZ содействует в покупке готового бизнеса, включая гостиничный, ресторанный, арендный (коммерческая и жилая недвижимость). Если остановить свой выбор на доходном доме, то, по данным VISACZ, стоимость здания зависит от наличия и количества уже подписанных с арендаторами договоров, от проведенного или планируемого ремонта, от составленного бизнес-плана. Ориентировочная стоимость – от 3 млн евро. При этом доходность может варьироваться от 8% до 12% годовых. Последний показатель более вероятен в тех случаях, когда в доме первые этажи сдаются под офисы/магазины/рестораны/кафетерии и т.п.

Основанием для получения ВНЖ, а в будущем и ПМЖ, является и учеба в чешском вузе. Европейское высшее образование открывает широкие возможности для выпускников. В 1998 году в Чехии приняли закон «О высшем образовании», который определил уровни учебных программ при получении высшего образования: бакалавриат (продолжительность 3-4 года), магистратура (продолжительность 2-3 года после получения степени бакалавра) и аспирантура 2-3 года после получения степени магистра). В конце обучения студенты защищают научную работу и им присуждается степень доктора наук PhD (доктор философии).

Согласно закону № 111/98 КЗ от 1 января 1999 года «О высших учебных заведениях» студенты, обучающиеся по программам на получение звания бакалавра, магистра и доктора, не платят за учебу в Чехии. Многие иностранцы оценили, что в стране всегда есть возможность учиться на бюджетной основе. Однако если студент-иностранец обучается по соответствующей программе на любом другом иностранном языке (не на чешском), то обучение для него платное.

По данным VISACZ, в частных вузах Праги стоимость обучения составляет от 1500 до 4000-5000 евро в год. Например, средняя стоимость обучения в Праге на факультете управления составляет 3600 евро в год. В цену включены не только основные занятия, но и множество различных дополнительных курсов. Если после первого года обучения студент покажет хорошие результаты, ему могут предложить дистанционную форму с платежом всего 1400 евро в год. Эти цены — приблизительные, уточнить все можно на официальных сайтах чешских вузов.

В настоящее время, когда в России со странами ЕС сложились непростые отношения, поток покупателей зарубежной недвижимости должен бы сократиться. Хотя Владимир Панютин считает, что по опыту работы VISACZ этого не скажешь. Интерес и число сделок находится практически на прошлогоднем уровне. Что изменилось – так это возрос поток клиентов из России, старающихся через компанию открыть свой бизнес в Чехии и в дальнейшем легализоваться в стране надолго. С другой стороны, Владимир признался, что с недавних пор по разным поводам выросло число отказов в выдаче нашим соотечественникам долгосрочных виз…

Взгляд из Москвы
Портал www.metrinfo.ru также обратился к своим постоянным экспертам по зарубежной недвижимости и спросил их вот о чем. Стоит ли сейчас покупать жилье в Праге или подождать до лучших времен? Ведь русских сейчас в Европе не очень любят, ВНЖ получить сложно, фирмы, открытые ранее россиянами, тщательно проверяют…

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru:
Отношение к россиянам в Чехии по сравнению с многими другими странами довольно толерантное. На территории страны проживает свыше 35 тысяч россиян. ВНЖ получить довольно сложно, однако существует вариант получения шенгенской визы категории D, которая позволяет находиться на территории страны до 180 дней в течение одного года (не более 90 дней за полугодие).

Приобретать местную жилую недвижимость для собственного проживания можно, учитывая, что россияне являются одними из основных покупателей на местном рынке. Но инвестировать в чешские объекты я бы не рекомендовал. Во-первых, фактическая цена чешского жилья превышает его инвестиционную стоимость. Во-вторых, на фоне общего экономического спада происходит снижение не только числа сделок с недвижимостью, но и доходности от сдачи в аренду, а значит, вложение средств в чешские дома и квартиры не принесет ощутимой прибыли.

Ирина Кузнецова, менеджер по продажам интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru:
К русским, которые живут в Чехии, относятся хорошо, ВНЖ получить сложно, но сложно не только россиянам. Кстати, сейчас появилась возможность получить трудовую карту (за последние полгода уже 2 наших клиента получили, документы при этом подавали в Москве и в Праге).

Относительно информации о проверке фирм. У нас отличные партнеры в Чехии, которые ведут бухгалтерию не у одной сотни фирм и не замечали, чтобы русские фирмы проверялись тщательней. У фирмы должно быть все четко и все сделано вовремя, тогда и любая проверка не страшна. Проверке подвергаются компании, зарегистрированные и русскими, и чехами, и европейцами.

Покупать недвижимость в Чехии сейчас стоит. Это актуально как для себя, так и для инвестирования, сдачи в аренду. Например, если говорить об однокомнатной квартире для сдачи в аренду студентам, то это ближе к центру, а если о двухкомнатной квартире для сдачи в аренду семье, то нужно место, где есть парк, школа, магазин и хорошая транспортная доступность, и это уже не центр. Для инвестиций без проигрыша это однозначно Прага-1, 2. Сдача в краткосрочную аренду приносит 7-10% годовых, а может принести и больше. Остальные районы Праги – долгосрочная аренда, доход 4-5%. Прага активно строится, и большинство новостроек в данный момент проданы на 100% до окончания строительства.

Если сбережения у российского покупателя в рублях, то, конечно, при покупке потери будут большие. Если есть сбережения в валюте, то сейчас имеет смысл вкладывать эти средства в недвижимость в Праге. Это ликвидный продукт.

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:
Жилая недвижимость в Праге, как и во всей Чехии, никогда не являлась у инвесторов популярным активом. Незначительная популярность жилой недвижимости в большей степени обуславливается невысокой арендной доходностью, составляющей 3 – 4,5% от стоимости жилья в год.

А вот коммерческая недвижимость в Чехии и Праге стабильно привлекает внимание как внутренних, так и международных инвесторов. Рынок коммерческой недвижимости Чехии стал альтернативой лидирующим площадкам Европы.

С другой стороны, сравнительно невысокая стоимость жилья в Праге позволяет рассматривать ее как одну из наиболее доступных европейских столиц. Даже в центре города средняя стоимость единицы жилья не дотягивает до 250 тыс. евро, в то время как в целом по Чехии составляет лишь 68 тыс. евро. В данном контексте приобретают жилье в Чехии люди, иммигрирующие в Чехию или ведущие на ее территории бизнес. Возможно также приобретение квартир для обучения детей или же для переезда на пенсию.

Заключать сделки с недвижимостью на территории Чехии стоит без оглядки на текущую ситуацию, то есть говорить о том, что «русских в Чехии не любят», не стоит. Одно дело – мнение широких слоев населения, другое – акции ограниченных групп проплаченных «активистов», освещаемые такими же проплаченными представителями СМИ, собственно и создающими лишь впечатление о негативном отношении чехов к России. К тому же цены на жилье в Праге достигли своего дна. И при отсутствии существенных социально-экономических потрясений плавно начнут увеличиваться.

Выбирать недвижимость лучше исходя из предпочтений самих чехов. В случае необходимости продать среднестатистическую квартиру местному платежеспособному населению куда проще, чем дорогое жилье, предназначенное для немногих иностранцев или местных богачей. Исходя из этого, стоит приобретать квартиры за пределами районов, славящихся наибольшей концентрацией дорогого жилья и наименьшей интенсивностью массового спроса.

При этом стоит помнить, что в Чехии трехкомнатные квартиры традиционно являются лидерами по темпам прироста и спада цен, что свидетельствует о неустойчивом объеме спроса. Одно- и двухкомнатные квартиры являются куда более ликвидным предложением.

Как изменился рынок недвижимости Чехии с начала пандемии covid-19

Команда ZipRealty.cz подготовила отчет о последствиях воздействия короновируса на чешский рынок недвижимости в 2020 году. Ниже — обзор самых важных событий за прошедший год.

ZipRealty — это независимый каталог проектов жилой недвижимости, которым управляет опытная команда профессионалов. Мы составляем карты рынка жилой недвижимости с 2013 года, наша база данных уже включает более 800 проектов и регулярно обновляется. В этом году компания ZipRealty вошла в концерн Home Real Estate, который занимается продажей, арендой и управлением недвижимости в Праге. Портфолио включает в себя лучшие резиденции столицы, девелоперские проекты и более чем 90 квартир в управлении.

Весенний локдаун 2020 года поставил все процессы на рынке недвижимости Чехии на паузу, и только летом рынок стал оживать. Важно отметить, что спрос на жилую недвижимость не упал, наоборот, он продолжает расти.

«Конечно, мы наблюдали кратковременное снижение спроса на квартиры, и это было связано с неопределенностью в начале пандемии. Сейчас же паника на рынке недвижимости спала», — говорит Артем Мельников, руководитель Home Real Estate.

После снятия ограничений на подготовку и строительство девелоперские компании продолжают разрабатывать новые интересные проекты. Они предлагают качественную жилую недвижимость, а также инвестиционные возможности. «Мы начали продавать проект Smíchov City в марте, и спустя полгода ожиданий у нас высокий процент продаж. Мы предполагаем, что люди в настоящее время рассматривают покупку квартиры в хорошем месте как определенную инвестицию», — сообщил Леош Андерле, генеральный директор Sekyra Group.

Стоимость недвижимости

Средняя цена продажи квадратного метра квартиры в Праге растет в течение всего 2020 года. Например, в августе средняя цена за квадратный метр для всех квартир, проданных в столице, составила 88 568 чешских крон, что на 0,8% больше, чем в предыдущем месяце, и на 7,7% больше, чем в августе прошлого года. Все говорит о том, что недвижимость остается стабильной инвестицией.

Несмотря на то, что covid-19 неоспоримо влияет на рынок, стоимость вашей недвижимости в настоящее время растет и ее продажа сейчас очень выгодна. Чтобы узнать актуальную стоимость вашей собственности, пожалуйста, нажмите здесь.

Средняя цена за м 2 для всех квартир, проданных в Праге в отдельные месяцы (квартиры в новостройках, старых кирпичных и панельных домах). Источник: reas.cz

Карантинные мероприятия и удаленная работа вызвали интерес к загородным домам и жилью с приусадебными участками. «Загородные дома, таунхаусы и аналогичные постройки, расположенные недалеко от центра города, немного подорожают. Новые квартиры по-прежнему продаются очень хорошо. Там, где инфраструктура более приличная, цены могут вырасти еще больше», — подтверждает доктор юридических наук Мирослав Дуда, президент Ассоциации агентов по недвижимости ЧР.

Спрос на такую недвижимость в долгосрочной перспективе высок: опыт работы из дома и ограничения на поездки повысили интерес к покупке домов, чтобы проводить больше времени на открытом воздухе. Всего за первое полугодие на чешском рынке недвижимости было продано более 11 700 единиц жилья общей стоимостью около 49 миллиардов чешских крон.

В ближайшие годы Прага столкнется с реализацией нескольких крупных транспортных проектов. Самым значительным из них является строительство линии метро D, которое должно быть завершено к концу 2027 года, что однозначно повлияет на рост стоимости недвижимости в отдельных районах Праги.

Возрождение браунфилдов

На территории чешской столицы на данный момент оказалось около 250 гектаров заброшенных площадей, которые раньше были задействованы в промышленном производстве. Сейчас эти территории не используются и представляют собой большой потенциал для развития девелоперских проектов. «Строительство на территории браунфилдов — хорошая альтернатива заброшенной площадке в черте города. Такая застройка положительно влияет на экономику столицы и страны в целом», — добавляет руководитель Home Real Estate Артем Мельников. Строительство на территории браунфилдов дополнит структуру города, оживит местность, обеспечит ее населением, создаст новые рабочие места. Это в свою очередь привлекает инвестиции в общественное благоустройство и торговлю.

Ипотечный рынок

Экономический спад, связанный с пандемией, вызвал волну удешевления ипотечных кредитов и снижения процентных ставок. Чешский национальный банк смягчил правила получения ипотеки и сделал этот процесс более доступным для соискателей.

«Конечно, можно еще подождать хороших скидок, но, на мой взгляд, это будет бесполезно. Очень жесткие условия ипотеки начинают ослабевать, и ясно, что процентные ставки вряд ли когда-либо будут ниже», — сообщил Петр Фанта, генеральный директор девелоперской компании CODECO. У семи чешских банков процентные ставки в настоящее время поддерживаются на уровне ниже 2%, это соответствует значениям, которые в последний раз были зафиксированы в начале 2018 года. В любом случае, для всех, кто заинтересован в покупке собственного жилья, такая процентная ставка является благоприятной.

Динамика процентных ставок с 2003 года до середины 2020 года. Источник: Fincentrum Hypoindex

Узнать актуальную ситуацию на чешском рынке недвижимости, увидеть наиболее интересные новые девелоперские проекты в Праге, а также планируемые столичные транспортные проекты вы можете в полном отчете за 2020 год.

Комментарии экспертов

«Учитывая полугодовой период, можно сказать, что первоначальная паника на рынке аренды уже прошла. После краткосрочного снижения мы ожидаем, что арендная плата снова начнет расти, хотя в силу обстоятельств, вероятно, более медленными темпами», — Петр Вишновский, директор компании по недвижимости LEXXUS.

«Цены на квартиры пока держатся, однако стоимость нестандартной недвижимости очень сильно падает. Для квартир меньшего размера, наоборот, можно ожидать стабильности цен», — доктор юридических наук Мирослав Дуда, президент Ассоциации агентов по недвижимости ЧР.

«Если цены сейчас где-то падают, то очень незначительно и на менее успешные проекты, которые нельзя назвать качественными. На рынке нет ни одного застройщика, который планировал бы какое-то значительное снижение цен», — Петр Фанта, генеральный директор девелоперской компании CODECO.

«Времена недорогой ипотеки еще не закончились», — Лукаш Кованда, Национальный экономический совет Правительства.

Ознакомиться с комментариями всех экспертов вы можете в полном отчете за 2020 год.

Почему стоит продавать свою недвижимость в Чехии именно сейчас

За последние полтора года Чехия пережила уже несколько рекордных повышений цен на недвижимость. В общей сложности, цены на метр квадратный поднялись на 40%, что стало самым высоким их повышением в обозримой истории. Данная ситуация оставила пространство для появления рынка продавца в Чехии. Именно сейчас продавать свою чешскую недвижимость стало невероятно выгодно.

Почему

• впервые в истории появился реальный рынок продавца;
• с продавца на уровне закона снята обязанность платить налог с продажи недвижимости (который составлял 4% от ее стоимости);
• спрос на чешскую недвижимость превышает предложение;
• из-за увеличивающего населения крупных городов Чехии в стране наступила нехватка жилых метров;
• власти Праги блокируют постройку новостроек, что вызывает еще большую нехватку жилья в столице;
• недвижимость подорожала на 20% за год, в разрезе полутора лет – на 40%;
• средний срок продажи миниатюрных квартир составляет около недели;
• стороны, участвующие в сделке с недвижимостью, защищены продуманной чешской системой. Передача средств осуществляет через адвоката-хранителя, который ручается за них своей лицензией и имеет государственную страховку. Адвокат принимает деньги от покупателя на хранение и передает продавцу лишь после передачи прав собственности.

Кому продавать выгоднее

Однозначно, самое большое подорожание переживает чешская столица Прага, где ввиду катастрофической нехватки жилья, цены выросли почти на половину. Пражский рынок недвижимости сейчас дорогой, как никогда, стабильный с точки зрения продавцов недвижимости и очень перспективный, однако, вероятнее всего, на не очень продолжительный промежуток времени.

Ввиду того, что за последние годы Прага для многих местных людей попала в категорию недостижимых цен, в регион вокруг Праги – Среднечешский край, по статистике ежегодно переезжает 7% пражан и около 15% жителей других регионов. Таким образом, “запражье” развивается и растет стремительнее целой Чехии. Что приводит к тому, что рынок продавца процветает и тут. В ход пошли даже заброшенные некогда из-за кризиса начатые строительства коттеджей. Около 10 лет назад во время мирового кризиса многие люди бросали начатое строительство семейных домов на этапе возведения стен здания. За такой срок эти здания уже покрылись плесенью и поросли растениями, но сейчас их строительство восстанавливается ввиду нехватки строительных участков (многие люди готовы покупать участки с начатой стройкой). Квартиры за Прагой стоят на 30% дешевле пражских, а дома опередили и их: семейный коттедж за Прагой стоит на 50% дешевле аналогичного в столице. Спрос на пражские предместья постоянно растет и позволяет продавцам в этом регионе продавать совершенно любую недвижимость в короткие сроки. Особенный интерес потенциальных покупателей наблюдается к районам Прага-Запад и Прага-Восток и городам Кладно, Бенешов, Брандис-над-Лабем-Стара-Болеслав, Мнелник, Кутна-гора и т.д.

Растут цены и спрос и на другие крупные или курортные города Чехии: Франтишкови-Лазне, Карловы Вары, Брно, Оломоуц, Пльзень, Пардубице, Острава и т.д. Эти города в настоящее время стремительно развиваются. Недвижимость там стоит дешевле, а возможности зачастую лишь немногим уступают столице. Например, второй по величине город Чехии Брно находится рядом с Австрией, ввиду чего его жители используют венский аэропорт и австрийский сервис во многих вопросам. При этом, в городе развивается местная Силиконовая долина, куда стягиваются все АйТи фирмы страны, обеспечивая тысячи прекрасных рабочих мест.

Все обладатели квартир в выше перечисленных регионах и городах в данный момент находятся в очень выгодной позиции, т.к. именно на эти места наблюдается наиболее высокий спрос.

Пузырь

Аналитики рынка недвижимости сейчас очень осторожничают с любыми прогнозами, потому как за последние 5 лет ни один из них не предугадал такой поворот событий. Однако большинство профессионалов сходятся во мнении, что на чешском рынке недвижимости растет пузырь, который, лопнув, повлечет за собой падение цен, причем, возможно, значительное, т.к., по сути, в данный момент цены взвинчены фактически искусственным путем. Повышающийся интерес связан с цветущей экономикой Чехии и отсутствием последствий иммигрантского кризиса, затронувшего почти все развитые страны Евросоюза. Чехия за последние годы поднялась в позициях во всех возможных экономических и социальных рейтингах, а оттого и интерес к ее недвижимости вырос. Подорожание в 40% не является здоровым, а оттого, вероятнее всего, оно временно. Именно потому сейчас наступило лучшее время для продавца. Если экономическая ситуация в Чехии изменится, а спокойствие на почве иммигрантов восстановится в странах, откуда сейчас бегут западные европейцы, то Чехия может вернуться к своим классическим ценам на недвижимость.

Ripid

Продавать недвижимость самому, наблюдая за чистотой сделки и разбираясь в тонкостях законодательства, по плечу лишь очень опытному риэлтору или агентству недвижимости. Зачастую попытки продавцов осуществлять сделки на крупные суммы самостоятельно, приводят к потере финансовых средств, особенно когда речь идет о продавцах, которые не очень хорошо владеют чешским языком/либо не владеют вовсе. Какой-нибудь из недобропорядочных чехов может легко этим воспользоваться, более того, зачастую мошенники и охотятся на иностранцев, потому что их легче обмануть, ввиду незнаниями ими языка, законов и особенностей местного рынка недвижимости.

Агентство недвижимости “Ripid” успешно работает на рынке с 2006 года, специализируясь все годы, как на продаже недвижимости, так и на помощи в вопросах продажи.

Почему стоит обратиться к нам:

• у нас есть собственная партнерская сеть, через которую мы имеет выход сразу на несколько рынков потенциальных покупателей;
• у нас есть собственная база их 3000 клиентов, которые потенциально заинтересованы в покупке недвижимости;
• объекты, которые передаются нам на продажу, обрабатываются на более высоком уровне, чем принято в Чехии: мы делаем прекрасные фотографии и отличную презентами, что помогает нам притягивать внимание потенциальных покупателей;
• у нас существует огромная шкала условий, на которых мы можем сотрудничать с продавцами недвижимости;
• мы работаем на все самые крупные рынки в Чехии и целиком охватываем их: мы хорошо говорит по-чешски, по-английски, по-немецки и по-русски;
• мы обладаем популярным, хорошо индексированным собственным интернет-сайтом, который ежемесячно посещает 13 000 человек;
• мы размещаем объекты для продажи на самых популярных площадках в Чехии на разных языках;
• спектр наших услуг не ограничен продажей. Мы занимаемся переводами, ремонтами, бухгалтерским обслуживанием и способны сопровождать наших клиентов практически во всех вопросах, связанных с недвижимостью, иммиграцией, инвестициями и бизнесом в Чехии. У нас, как у одних из немногих, даже есть свой собственный специалист по инвестициям, а также дизайнер или, например, архитектор;
• наша комиссия включает все услуги, связанные с продажей вашей недвижимости “под ключ”. Больше никаких дополнительных расходов;
• у нас за плечами сотни сделок с недвижимостью. Важно отметить, что не только ни одна из них не прошла с некими проблемами, но мы ни раз выручали наших клиентов в очень сложных ситуациях, когда их пытались обмануть партнеры либо покупатели их недвижимости;
• все сделки мы проводим при участии адвоката и наших опытных специалистов по недвижимости.

Сроки

Ситуация на рынке чешской недвижимости постоянно меняется, что вызывает изменения и в стандартных сроках продажи. На сегодняшний день они таковы:

• Квартира-студия в Праге, пригородах и крупных городах продается за 3-4 дня, кроме квартир в районах Прага 1 и Прага 2(в них срок значительно увеличивается, так они они являются самыми дорогими во всей республике);
• двушка по рыночной цене продается за 7 дней, если цена чуть завышена – за месяц;
• трешка продается за месяц: в небольших городах и пригородах этот срок будет еще выше.
• семейный дом продается за неделю, только в том случае, если он находится в востребованном районе и продается по рыночной цене или ниже. Если в доме нет ничего особенного, а конкуренция в данном районе высока, то такой коттедж можно продавать и полгода. В таких случаях мы советуем клиентам давать скидки.

На дома спрос всегда значительно ниже, если только речь не идет о самых востребованных районах Праги в широком центре. Содержание дома обходится дороже, чем квартиры, оттого большинство покупателей в недорогом сегменте склоняются к квартирам. Однако, покупатели более дорогой недвижимости с радостью рассматривают и дома.

Продавать недвижимость нелегко. Обычно продавцов преследуют волнения по поводу правильности выбранного момента, актуальности его недвижимости в условиях текущей ситуации в Чехии, способности быстро найти заинтересованного покупателя и чистота проведения самой сделки по продаже недвижимости. Каждый из этих аспектов и опасений мы готовы взять на себя, что обеспечит для вас, для как для нашего клиента, беспроблемную продажу вовремя, легко и за сумму, которая вас полностью устроит!

Недвижимость Чехии: какие самые дорогие и самые дешевые регионы, правила подбора объекта и обзор ситуации на рынке

– Меня зовут Альбина Кашкарова. Родом я из Крыма. В Чехию мы с мужем переехали более 10 лет назад и нисколько об этом не жалеем. По образованию я бухгалтер-экономист, и несколько первых лет в Чехии я работала по специальности в строительной компании. Потом у владельца компании поменялись планы и мне пришлось искать новую работу. Решила попробовать себя в сфере недвижимости. Тщательно выбирала агентство, в котором буду работать, и не прогадала. Работаю здесь уже более 7 лет и свою работу люблю.

– Давайте начнем наш разговор с самой Чешской республики. Почему Чехия? Что бы вы ответили на этот вопрос потенциальному инвестору?
– На мой взгляд, в Чехии есть все, что нужно для спокойной и счастливой жизни: хорошее образование и здравоохранение, довольно стабильная экономика и низкий уровень безработицы, спокойная обстановка, милые люди, славянский менталитет. Лично мы себя здесь чувствуем как дома.

Если говорить о спросе иностранцев на недвижимость в Чехии, то покупатели из каких стран, исходя из вашего опыта, проявляют наибольший интерес к чешской недвижимости?

– Иностранцы покупают в Чехии 20-30% недвижимости. Прежде всего их интересует недвижимость в Праге и Брне. Речь идет преимущественно о покупателях из стран бывшего Советского союза, Словакии и Вьетнама. Интерес проявляют также граждане Италии, Германии, Франции и арабских стран.

– Миграция в Чехию достаточно популярная тема уже много лет. Кто чаще переезжает в Чехию? Жители каких стран?

–В Чехии встретите как соотечественников из бывшего Советского союза, так и жителей европейских стран – Словакии, Польши, Италии, Франции, Великобритании и т.д.

– Есть ли так называемая “золотая виза” для инвесторов? Дает ли покупка недвижимости или другие виды инвестиций в Чехии какие-то льготы на получение ВНЖ?

– Насколько мне известно, покупка недвижимости в Чехии льготы на получение ВНЖ не дает, но при подаче документов будет необходимо предложить подтверждение о месте жительства. Если нет своей недвижимости в Чехии, нужно предоставить договор аренды жилья.

– Как иностранец может получить гражданство Чехии? Что для этого нужно?

– Получить гражданство Чехии не так просто. Необходимо прожить в Чехии минимально 10 лет, потом сдать экзамены по чешскому языку и чешским реалиям (история, география и т.д.). Собрать все необходимые справки и документы и долго ждать. Дают гражданство не всем.

– Есть ли какие-то ограничения на покупку недвижимости для иностранцев?

– Никаких ограничений на покупку недвижимости в Чехии сейчас нет. Зарубежный гражданин может стать в Чехии собственником не только квартиры или дома, но и земли.

– Расскажите о процедуре оформления сделки при покупке недвижимости в Чехии?

– Прежде всего нужно подготовиться к тому, что по-настоящему хороших предложений на рынке не много. Если они появляются, то как правило, в течение недели – двух продаются. Приехать в Чехию на три дня, выбрать и купить хороший вариант – подобно выигрышу в лотерее. Три дня в Чехии нужно потратить на то, чтобы определиться с тем, что вы хотите купить, с какой целью, выбрать агента, который вам с приобретением недвижимости поможет и заключить с ним договор, если вам конечно не все равно, во что вы вложите свои деньги. Далее агент начнет подбирать вам варианты, ходить вместо вас на просмотры и в режиме реального времени вам недвижимость показывать, либо делать для вас видеопрезентации недвижимости.

На основании этих просмотров и информации, полученной от агента, вы выберете недвижимость. Далее следует подпись договора резервации (и это за вас может сделать ваш агент на основании доверенности), оплата резервации и подготовка договора купли-продажи. Одновременно решается вопрос о хранении денег на время перевода недвижимости в кадастре на покупателя. Покупатель может выбрать хранение денег у адвоката, нотариуса или в банке, причем в любом из этих способов речь идет о безналичных переводах.

Договор купли-продажи и договор хранения денег обычно подписываются в один день. После того, как покупатель переводит деньги на счет хранения, договор купли-продажи подается в кадастр. Перевод недвижимости на нового владельца длится в кадастре около месяца. После этого продавец получает деньги и передает недвижимость покупателю. В течение трех месяцев со дня перевода недвижимости на покупателя ему необходимо подать налоговую декларацию по налогу на приобретение недвижимости и заплатить налог, который в настоящее время составляет 4% от цены недвижимости. Все эти действия могут быть выполнены вашим агентом без вашего присутствия на основании заверенной доверенности.

– Как государство регулирует услуги риэлторов?

– Никак, возможно поэтому Чехия занимает лидирующее место в Европе по количеству агентов в пересчете на количество жителей: на одного агента приходится около 700 человек. В соседней Германии этот показатель – около 7 000 человек.

– Какая сейчас ситуация на рынке недвижимости Чехии? Что превалирует – спрос или предложение? Какая динамика цен?

– После бурного 2017 года, когда спрос на недвижимость значительно превышал предложение, что естественно отражалось и на ценах на недвижимость, ситуацию на рынке с начала 2018 можно охарактеризовать в большей мере как стагнирующую. Спрос немного опал, цены уже так не растут. Подобная тенденция по прогнозам аналитиков должна сохраниться на протяжении всего 2018 года.

– Какие регионы наиболее дорогие, а в каких недвижимость – дешевая?

– Прага относится к регионам с самой дорогой недвижимостью: в центре Праги цена недвижимости может достигать 10 000 евро за метр квадратный, на окраине около 2 000 евро за метр квадратный. Самую дешевую недвижимость в Чехии найдете в Устецком крае, где цена за метр квадратный начинается от 40 евро.

– Как рынок недвижимости Праги отличается от рынков других регионов страны?

– Как я уже сказала, цены на недвижимость в Праге относятся к самым высоким в стране, поскольку и спрос на недвижимость здесь самый большой как на покупку, так на аренду жилья.

– Расскажите с какими видами мошенничества и недобросовестности может столкнуться иностранный инвестор на рынке недвижимости Чехии случаях? Как ему защитить свои интересы?

– По моему мнению, мошенничество с жильем в Чехии не очень распространено, гораздо чаще инвестор может столкнуться со случаями недобросовестности как со стороны продавца, так со стороны агента по недвижимости. Случается, что продавцы умалчивают информацию о реальном состоянии недвижимости, о проблемных соседях и т.д. Все это покупатель узнает, как правило, постфактум. Как и во всем, главное правило при покупке недвижимости: доверяй, но проверяй. Именно поэтому лучше иметь на своей стороне собственного агента по недвижимости, который все проверит, проконтролирует, поможет, посоветует, а не надеяться на порядочность и профессионализм агента продавца.

– Как определить благополучие объекта с точки зрения юридической чистоты? Что следует проверять?

Как правило, иностранцы приобретают недвижимость, которая находится в частной собственности. Все основные сведения о такой недвижимости собраны в кадастре недвижимости. Информация в кадастре доступна каждому желающему. Для проверки юридической чистоты достаточно посмотреть на лист собственности, иными словами на выписку из кадастра недвижимости. В случае приобретении квартиры также рекомендую проверить описание недвижимости и графическую часть в т.н. декларации собственника. У земельных участков и частных домов необходимо сверить кадастровую карту с фактическим размещением обьекта, границами обьекта и т.д.

– Какие риски могут подстерегать покупателя? Расскажите подробнее
– Недвижимость может быть в залоге. У квартиры с парковочным местом в подземном паркинге может быть преимущественное право на приобретение этого парковочного места другими владельцами квартир в доме, и в случае если продавцом или его агентом не будут проведены все необходимые по закону процедуры, в будущем покупатель этого парковочного места может лишиться. При приобретении дома или земельного участка рисков еще больше, поэтому недвижимость лучше покупать с профессионалом по боку.

– Насколько мы знаем из открытых источников, рынок недвижимости Чехии сейчас на подъеме – цены растут? С чем это связано? Как влияют ипотечные ставки? Не пузырь ли это? Не будет ли в ближайшем будущем серьезной коррекции цен по Вашим прогнозам?

– Как я уже сказала, цены на недвижимость в 2018 году уже не растут так, как в предыдущем году. И немаловажное влияние на это оказало ужесточение условий по предоставлению ипотек. Еще в 2017 году граждане Чехии имели возможность 100% финансирования покупки недвижимости за счет кредита, да еще и с ипотечными ставками до 2% годовых. Естественно это вызвало повышенный спрос на недвижимость и как следствие рост цен. Сейчас нужно иметь как минимум 20% собственных средств и процентные ставки понемногу растут.

Сложно однозначно классифицировать сложившуюся на рынке ситуацию как пузырь. Экономика Чехии последние несколько лет стабильно растет, спрос на недвижимость есть. В некоторых городах, например в Праге, наблюдается недостаток нового жилья. В то же время рынок недвижимости имеет тенденцию чередовать периоды роста и спада, и некоторые аналитики падение цен на недвижимость предполагают, вопрос: когда это произойдет, за год, за два, за пять лет? Если экономическая ситуация в стране ухудшится, по всей вероятности, определенная доля владельцев недвижимости, финансировавших ее приобретение 100% ипотекой, не будет иметь возможность ее платить, например из-за потери работы, и будет вынуждено недвижимость продать. Большее количество предложений на рынке может повлечь за собой снижение цен.

– Как бы Вы оценили соотношение спроса и предложения на чешском рынке?

– Ажиотажа нет. Спрос есть. По-настоящему хороших предложений не так много.

– Насколько известно из открытых источников, доходность от сдачи недвижимости в аренду в долгосрочную аренду довольно низкая – около 3-4% годовых в “грязном выражении”, насколько это так? Будут ли расти цены на аренду? Какие факторы будут влиять на ситуацию?

– Что касается Праги, это действительно так. И хотя арендная плата за последний год существенно выросла, доходность осталась практически на прежнем уровне из-за роста цен на недвижимость. Повышение цен на аренду связано с большим спросом прежде всего со стороны иностранцев из Европы, которые здесь работают в международных компаниях. Местным жителям приходится туговато, рост их зарплат не всегда успевает за ростом цен на аренду. Все чаще квартиры снимают несколько человек, не связанные родственными узами, например коллеги по работе и т.д.

– Расскажите, что кроме жилья, может представлять интерес для инвестора на рынке недвижимости? (коммерческая недвижимость, парковочные места, студенческое жилье, офисы и другое?) Где лучше покупать такую недвижимость? Какие критерии выбора? Какую доходность такая недвижимость может обеспечить?

– Я верю в инвестиции в жилую недвижимость 🙂 Людям всегда нужно будет где-то жить, кризис-не кризис. Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость, офисы и т.д., они напрямую зависят от состояния экономики. Я видела, сколько помещений под магазины и офисы даже в центре Праги в кризис стояли пусты. Рынок студенческого жилья в Чехии еще недостаточно развит, только появляются первые проекты домов для студентов. Пока все решается обычной арендой квартиры сообща. Доходность при покупке жилья в других регионах может быть выше, но как правило несет с собой увеличение рисков, связанных с арендой недвижимости.

– Насколько инвестиции в недвижимость Чехии выгодны с точки зрения будущей капитализации?

– Отвечу вам на примере собственной квартиры. Мы приобрели ее в эпоху бума в 2007 году за 74 800 евро, в кризис в 2013 ее цена составляла не более 55 600 евро. Сейчас ее можно продать за 99 600 евро. Может случиться, что инвестору будет необходимо продать квартиру в период кризиса и тогда он не вернет даже вложенные деньги, или же продаст в период роста цен и тогда инвестиции будут более чем выгодные.

– Какие объекты стоит покупать с целью инвестиций? На какую годовую ставку прибыли можно рассчитывать при капитализации?

– Своим клиентам советую вкладывать деньги в жилую недвижимость, и хотя доходность от этого составляет около 4%, но этот доход надежный и стабильный. Если вы планируете свою недвижимость сдавать в долгосрочную аренду, отдайте предпочтение квартирам в спальных районах Праги и не бойтесь „старых“ панельных домов. Большинство из них после капитального ремонта. Снос домов в Праге, тем более панельных, не практикуется. Самыми ликвидными являются двухкомнатные квартиры, идеально с балконом или лоджией в доме с лифтом.

– Какие налоги придется заплатить при покупке недвижимости?

– При покупке недвижимости платится налог с приобретения недвижимого имущества в размере 4% от стоимости квартиры.

–А какие при продаже?

– При продаже недвижимости возможно придется заплатить налог с дохода в случае, если вы продаете недвижимость до 2 лет от приобретения и вы в ней жили, и до 5 лет – если не жили.

– Какой налог нужно платить при сдаче недвижимости в аренду? Отличаются ли ставки налогообложения при сдаче коммерческой и жилой недвижимости?

– При сдаче жилой недвижимости в аренду платится налог с дохода. Физические лица платят налог в размере 15% от дохода, юридические – 19%. Владелец недвижимости – физическое лицо может расчитать налог на основании фактических расходов, связанных с арендуемой недвижимостью, или вычесть из полученных доходов 30%. При сдаче коммерческой недвижимости платится не только налог с дохода, но и платежи в фонды социального и медицинского страхования.

– В какую сумму обойдется содержание недвижимости в Чехии? Речь идет о коммунальных тарифах, сборах за обслуживание, налогах и других? Какую сумму нужно платить ежегодно?

– На этот вопрос однозначно ответить невозможно. И именно эти вопросы необходимо задать при покупке недвижимости продавцу или его агенту по недвижимости, поскольку платежи у каждой недвижимости индивидуальны. Если вы будете сдавать свою недвижимость в аренду, то единственными вашими расходами будут ремонтный фонд дома, расходы на домоуправление и страховку дома, если речь идет о квартире или помещении,. Конкретные суммы утверждаются на собрании дома. Все остальные расходы (отопление, вода и т.д.) заплатит арендатор. Каждый год также необходимо заплатить налог на недвижимость, который расчитывается на основании утвержденных местными властями коэффициентов. Как правило, речь идет о небольших суммах. Например, налог на недвижимость за трехкомнатную квартиру в Праге составляет около 50-60 евро за год.

– Насколько распространены на рынке недвижимости Чехии частные дома? Насколько они выгодны с точки зрения инвестиций?

– Частные дома в Чехии пользуются популярностью. Многие хотят иметь собственный домик, идеально в тихом, зеленом месте. Есть дома, которые строятся для последующей сдачи в аренду, но с точки зрения инвестиций советую сосредоточиться на квартирах.

– На что обращать внимание при покупке дома? Какие подводные камни могут подстерегать покупателя?

– Покупка дома, как и покупка земельного участка требует большой осторожности. Подводных камней очень много. Бывают случаи несоответствия границ на кадастровой карте с фактическими границами участка, незаписанные в кадастре пристройки, гаражи, скрытые недостатки технического состояния дома. Следует обратить внимание и на планируемую застройку в окресностях (например, новая автомагистраль, аэропорт) и т.д.

– Где наиболее популярны частные дома? В пригороде Праги? В сельской местности? На курортах? Расскажите, пожалуйста, что и примерно за какие деньги можно купить в этом сегменте?

– Все зависит от финансовых возможностей покупателя и его предпочтений. Цены домов в Праге начинаются от 250 000 евро, но это на окраине и как правило в состоянии требующем капитального ремонта. До 50 км от Праги можно приорести дом и за 60 000 евро, но вопрос – захотите ли вы там жить.

– Что Ваша компания может предложить инвестору, который хочет вложить в недвижимость до 100 тысяч евро?

– В Праге до 100 000 евро можно купить однокомнатную квартиру в спальном районе и сдавать ее потом за 400 евро плюс коммунальные.

– А если сумма от 100 до 200 тысяч евро?

– На эту сумму можно купить одно-, двухкомнатную квартиру ближе к центру Праги, и трехкомнатную в спальном районе близко метро.

– Что Вы пожелаете нашим читателям?

Если решите купить недвижимость в Чехии, обращайтесь к профессионалам. И время сэкономите, и деньги, а главное нервы.

Обзор рынка недвижимости в Праге на начало 2021 года

Один из наших клиентов, владелец элитной недвижимости в центральной части Праги, попросил нашу компанию сделать для него обзор текущей ситуации на рынке недвижимости.

Работая над этой задачей, изучив большое количество всевозможных анализов и отчетов на просторах интернета, мы нашли, что подготовленный нами отчет может быть небезынтересным и для более широкого круга читателей. И решили его опубликовать.

Эта статья будет интересна владельцам недвижимости в Праге или тем, кто оценивает резонность инвестиций в этот город.

На странице найдете:

Текущая ситуация на рынке недвижимости в Праге

Кризис, связанный с эпидемией COVID-19, пока не принес ожидаемого снижения цен недвижимости. В течении 2020 года, не смотря на эпидемиологические ограничения, цены на квартиры в Праге росли, исключая, может, только Прагу 1, что связано с большим выбросом на рынок квартир в этом районе после остановки туризма и правительственных ограничений по предоставлению гостиничных услуг. Таким образом, предположения, что рынок поведет себя так же, как при кризисе 2008 года не оправдались.

Изменение стоимости 1 кв. м. жилья в Праге (источник Reality Mix)

Причины феномена

Чешская республика находится совершенно в иной кондиции, чем в 2008 году. Также кардинально отличается реакция на кризис правительства и Чешского Народного Банка (ЧНБ).

В Праге уже в течении долгого времени существует серьезный дефицит жилой площади. Спрос значительно опережает предложение, даже во время этого кризиса. Свою роль в этом сыграл и кризис 2008 года, после которого строительный бизнес очень долго приходил в себя. Большинство девелоперских проектов было остановлено, рынок перестал пополняться новым жильем. Этот недостаток жилой площади до сих пор очень сильно ощущается на рынке, особенно в крупных городах. В Праге недостаток жилого фонда оценивается в 50 тыс. квартир. Согласно прогнозам, ожидается, что до 2030 года в Прагу переселятся еще 200.000 человек.

Так же пополнение бытового фонда значительно тормозят очень долгие, по сравнению со среднеевропейскими, разрешительные процедуры по изменению планов застройки и выдаче строительных разрешений.

В течении этого кризиса сильно выросла инфляция (более 3%), что привело к удорожанию как строительных материалов, так и рабочей силы. Так же, отрасль столкнулось со значительным дефицитом рабочей силы, основной составляющей которой являлись гастарбайтеры из Восточной Европы, въезд в ЕС которых был, практически, остановлен антикризисными ограничениями.

Правительство Чешской республики для поддержания рынка отменило налог на перевод недвижимости (ранее был 4%, платил покупатель недвижимости)

В качестве антикризисных мер ЧНБ значительно снизил ключевую ставку (с 2,25% до 0,25%), а также отменил ограничения по выдаче ипотек, действовавшие до кризиса (теперь можно получить ипотеку в размере 90% от цены недвижимости по ставке до 2%, вместо 5,5% в 2009 году). В результате, в 2020 году был выдан рекордный объем ипотек.

Экономика Чешской республики в последние несколько лет была на взлете, население накопило значительные денежные средства.

Отсутствие налога на перевод недвижимости, низкая ипотечная ставка в купе с простотой получения ипотеки (доступной, к сожалению, только гражданам Чехии и лицам с ПМЖ), высокая инфляция, значительные сбережения у населения, вызванная кризисом неуверенность в будущем, способствовали массовым инвестициям в недвижимость – наиболее безопасное место перед лицом неопределенности и ожиданий роста инфляции.

Как развивается ситуация с ценами квартир в Праге

Как следует из анализа ЧНБ, опубликованного в ноябре 2020 г., недвижимость в Праге переоценена на 17%, а в выбранных районах, с высоким количеством инвестиционных квартир (как, например, Прага 1) – на 25% (источник penize.cz). Впрочем, данный анализ подчеркивает, что такая ситуация характерна для, почти, всех европейских стран.

Эксперты ЧНБ считают, что высокая цена недвижимости является источником системных рисков для экономики страны и призывают коммерческие банки быть ответственнее и осторожнее при выдаче новых ипотечных кредитов.

После этого предупреждения банки выделили ряд профессий (из таких областей, как отели, гастросервис, туризм, аэролинии, культура, спорт, автомобильное производство и т.д.) в группу с повышенным риском, ограничив им доступ к выгодным ипотекам. Так же изменилась система оценки недвижимости – основы для расчета размера выдаваемой ипотеки. Ее стали значительно занижать – на 30% относительно текущей рыночной стоимости оцениваемого жилья, одновременно увеличив размер акконтации – первичного платежа за недвижимость, который покупатель должен заплатить из собственных средств.

Стоит ли ожидать снижения цен пражского жилья в будущем?

Согласно заявления пресс-секретаря ЧНБ, в этой уважаемой организации считают, что постепенно на рынке начнут проявляться последствия коронавирусного кризиса, ослабнет динамика выдачи ипотечных кредитов, что обязательно негативно повлияет на рост цен недвижимости. Эдакое констатирование очевидного следствия без ненужной детализации)))).

Если обобщить оценки многочисленных экспертов, то основная мысль сводится к тому, что не стоит ожидать серьезного падения цен у пражской недвижимости, которая интересна высшему среднему классу и инвесторам. Это, прежде всего качественные новостройки в хороших районах, квартиры в историческом центре, дома и земельные участки. Хронический недостаток такого жилья на рынке, ожидание усиления инфляционных процессов и наличие свободных денежных средств у этих групп не дадут этому классу недвижимости остаться без спроса.

С другой стороны, наибольшее падение аналитики ожидают у квартир из панельных домов, старого жилого фонда, квартир на окраинах и в непривлекательных районах Праги. Считается, что наиболее всего экономический кризис ударит именно по пользователям такой недвижимости. От нее советуют избавляться без лишнего промедления, пока еще государственные программы помощи тормозят приход основных последствий остановки экономики в стране.

Наше мнение

Надо отдавать себе отчет, что описанные выше прогнозы, в основном, рождены специалистами чешских риэлторских агенств. Принимая к сведенью их, иногда очень скрупулезно аргументированные предположения, нельзя упускать из виду то, что основным экономическим интересом компаний, которые они представляют, является посредничество в продаже недвижимости.

Для того, что бы продавать сегодня недвижимость по все еще высоким ценам, нужно, что бы не было ожиданий снижения цены в недалеком будущем, иначе, сегодня рынок будет стоять. Думаю, что, так или иначе, эти интересы проецируются в предлагаемых читателям сценариях.

Для получения собственной картины рынка, наша компания следила за отдельными объявлениями о продаже квартир в центре Праги 1. Мы не заметили активности в покупках квартир по рыночным ценам, актуальным на сегодняшний день. Хотя объектов на продажу выставлено заметно больше, чем год назад (357 квартир на продажу в Праге 1 на момент написания публикации, против, в среднем, 250 квартир в течении 2019 года) .

Наоборот, сложилось впечатление, что рынок стоит. За последний месяц количество квартир на продажу увеличилось на, порядка, 50 объектов (цифра меняется день ото дня). Более того, у проданного жилья разница между фактической ценой продажи (ее можно узнать в кадастре недвижимости, где регистрируется сделка) и ценой, за которую квартира была выставлена на продажу, достигала 25% (в сторону уменьшения, естественно).

А вот дома и участки пользуются невиданным спросом. Он очевиден: то что выставлено на продажу – стоит заоблачно дорого. Объекты за, более-менее, вразумительные деньги сметаются (другое слово подобрать трудно) очень быстро.

Во времена бума краткосрочной аренды вкладывать деньги в подходящую для этого недвижимость было выгодно. Выше среднего пассивный доход на вложенный капитал и рост цены недвижимости привели в этот сегмент много инвесторов. Часто и много такая недвижимость приобреталась на кредитные деньги, т.к. доход с лихвой покрывал ставки по кредитам. Сейчас обслуживать кредиты стало не на что, а кризис затянулся. Тем, у кого запас собственных средств иссяк, а таких с каждым днем все больше (и это не теоретические измышления), зачастую приходится продавать свои активы, что неизбежно увеличивает предложение на рынке.

Рано или поздно, по нашему мнению, это потянет цены недвижимости вниз.

Эти наши наблюдения не во всем согласуются с основной массой прогнозов. Не претендуем на какую-то особую объективность, но были рады дать нашим партнерам дополнительную информацию к размышлению.

Обзор рынка недвижимости Чехии: предложения, стоимость и преимущества

Покупка недвижимости за границей — серьезный шаг. Но тем не менее многие россияне задумываются о приобретении дома или квартиры в другой стране. Все чаще наши соотечественники обращают внимание на Чехию. Почему стоит покупать недвижимость в этой стране и о чем необходимо знать потенциальным собственникам?

Что дает покупка недвижимости в Чехии

До 2009 года покупка недвижимости в Чехии иностранцами была возможна только на основании юридического лица, затем это ограничение было снято и права иностранцев (физических лиц) на владение недвижимостью было узаконено. Желающих оказалось немало. Чехия — относительно недорогая страна с прекрасным климатом. При этом Чехия — очень красивая и безопасная страна со школами и университетами, известными во всем мире, здесь прекрасно развито здравоохранение, а о чешской кухне можно написать настоящий роман!

Однако люди, подумывающие о покупке недвижимости в Чехии, в первую очередь интересуются — насколько выгодно такое приобретение?

Покупка недвижимости в Чехии дает гарантированное право на получение шенгенской 90-дневной краткосрочной мультивизы сроком действия до 2-х лет с правом пребывания в странах Шенгенского соглашения до 90 дней каждые 6 месяцев. Для ее оформления достаточно загранпаспорта, заполненной анкеты, документа о наличии недвижимости в Чехии, финансовых гарантий и страхового полиса. По истечении срока действия визы владелец квартиры в Чехии может запросить следующую. Такой режим очень удобен для любителей путешествовать.
Но главное, владелец квартиры в Чехии может выгодно сдавать ее в краткосрочную или долгосрочную аренду, для удобства воспользовавшись услугами русскоязычных риелторских агентств и получая, при правильном выборе недвижимости и грамотном управлении, до 5% годового дохода.

Рынок недвижимости в Чехии: текущее состояние и перспективы

По данным Чешского статистического управления на 2015 год, в стране проживает почти 35 тысяч россиян. Доля наших соотечественников среди иностранных покупателей недвижимости достигает 10–15%.

Статистика
За 2015 год в недвижимость Чехии было вложено свыше 2-х миллиардов евро. Это рекорд страны в данном сегменте рынка. Самой дорогой признана сделка по покупке торгового центра «Палладиум», расположенного в центре Праги на площади Республики — речь идет о 565 миллионах евро.

Россияне достаточно активно покупают недвижимость в Чехии, причем предпочитают определенные города. Лидером, несомненно, является столица страны — Прага. Однако недвижимость и в курортных регионах, таких как Карловы Вары, вызывает стабильный интерес.

Коммерческая недвижимость Чехии

Экономику Чехии отличает стабильность, и коммерческая недвижимость здесь пользуется постоянным спросом. У покупки коммерческой недвижимости в этой стране есть свои особенности. Например, обычной практикой является продажа коммерческой недвижимости посредством реализации 100% доли в компании, владеющей объектом, — это часто связано с заметно меньшим налоговым обременением при продаже, зато высокими расходами на бухгалтерский аудит компании. Для покупателя, однако, это сопряжено с более высокими рисками и трансакционными издержками (due dilligence, будущие налоги при продаже). Специалисты советуют рассматривать покупку недвижимости через приобретение 100-процентной доли целевого юридического лица только в особых случаях: например, когда продается большой коммерческий объект с многочисленными арендаторами. В остальных случаях резонно настаивать на продаже именно объекта недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости Чехии обширен — здесь можно приобрести помещения под небольшие бары, рестораны и магазины, маленькие отели и крупные гостиницы, складские и офисные помещения. Традиционно наибольшим спросом пользуются небольшие помещения в туристических местах — поток путешественников, желающих увидеть Чехию, не иссякает, и потому бизнес в сфере розничной торговли остается весьма популярным и прибыльным. Так, Чешскую Республику в 2015 году посетили 8,7 миллионов туристов, что превысило показатели 2014 года на 7,3%. Тем не менее для владельца недвижимости более прибыльными могут оказаться не столь очевидные варианты коммерческих объектов, расположенные дальше от центра туристических городов и ориентированные на местное население. Ведь инвестируя в недвижимость, клиент ориентируется в первую очередь на норму доходности от сдачи в аренду, а этот показатель в туристических центрах зачастую оказывается неожиданно низким в связи с высокой ценой приобретения. Например, объекты в Праге обычно характеризуются доходностью не выше 3,5% годовых, а вот на окраине она вполне может составить 5% и более. Средняя норма доходности от аренды коммерческих объектов для чешского рынка, на которую нужно ориентироваться, составляет примерно 4–7 % годовых. Инвестиции же в девелоперские проекты могут принести до 20% годовых.

Жилая недвижимость Чехии

Чаще всего иностранцы покупают квартиры в старинных домах после капитального ремонта, расположенных в историческом центре города, а также в новостройках престижных центральных районов. Самый частый запрос — 2-комнатная квартира в доме комфорт-класса или отреставрированном старом здании. На долю апартаментов в многоквартирных домах приходится 80% спроса, отдельные дома покупают лишь 20% иностранцев — и, как правило, это люди, которые твердо намерены переехать в Чехию на ПМЖ. Квартиры же покупают не только с этой целью. По статистике 30% всех покупок недвижимости в Чехии совершается с инвестиционными целями, а еще 50% квартировладельцев приезжают сюда время от времени — например, на лето. Хотя в последнее время это соотношение начинает меняться — все чаще квартиры покупаются именно для последующей сдачи в аренду или перепродажи.

Интересная аналитика
По данным агентства «Блумберг», Чехия является одной из наиболее привлекательных стран для инвесторов. Это обусловлено стабильным ростом экономики, низким уровнем безработицы и укреплением курса кроны относительно евро. К такому же мнению пришли и эксперты «Нью-Йорк Таймс», добавив к числу факторов, повышающих инвестиционную привлекательность чешской недвижимости, низкие процентные ставки по ипотечным кредитам (от 1,59% годовых).

Покупку квартиры в Чехии следует рассматривать как долгосрочное вложение на 5–10 лет. Цены на жилье в Чехии активно растут — с 2014 года стоимость в среднем ежегодно повышается на 6–10%. Стоит сказать, что за последний год (с июля 2015 года по июль 2016 года) был установлен рекордный показатель в 10,9%.

В каком регионе Чехии лучше купить недвижимость

Выбор места для покупки недвижимости в Чехии зависит как от личных предпочтений и от целей покупателя, так и от типа недвижимости.

Где купить коммерческую недвижимость?

Обычно иностранные покупатели торговых площадей или гостиниц ориентируются на туристические районы страны. Что, как утверждают эксперты, не всегда является оптимальным решением. Значительно более выгодной часто бывает покупка коммерческого объекта «в широком центре» крупных городов. Решающим является бюджет, который заинтересованное в покупке лицо готово вложить и подбор объекта, который на вложенную стоимость предоставит наибольшую доходность.

Складские помещения наиболее интересны на окраинах крупных и промышленных городов и вдоль крупных магистралей, связывающих Чехию с остальными европейскими странами.

Где купить жилую недвижимость?

Приобретая квартиру для себя, следует ориентироваться на свой вкус. Большинство иностранцев покупает жилье в центральных и спальных районах Праги и других крупных городов, в курортных городах и поселках. Эти же места весьма привлекательны с точки зрения сдачи в аренду. Если же вложение и приумножение капитала — ваша основная цель, ориентироваться нужно на жилье с высокой доходностью, рентабельностью (срок окупаемости) и ликвидностью (потенциал роста в цене). Иначе говоря, на то жилье, которое не потеряет спрос.

Кстати
Эксперты считают, что в 2016 году цены на новостройки в Чехии вырастут на 6,6%, в 2017 — на 4,9%.

Цены на недвижимость в Чехии

Недвижимость в Чехии относительно доступна — ее покупают не только люди с высоким достатком, но и представители среднего класса. Стоимость недвижимости в Чехии, как и во всем мире, варьируется от района к району. Самым дорогим считается исторический центр Праги. Цены здесь в среднем составляют 4 тысячи евро за квадратный метр. Просторную квартиру площадью 120 м 2 в отреставрированном историческом доме с высокими потолками и лепниной в наиболее фешенебельном районе чешской столицы Винограды можно купить от 360 000 евро. Маленькую квартиру-студию площадью 23 м 2 в нескольких станциях метро от центра можно купить за 90 000 евро. Однако за пределами исторического центра ценник заметно снижается и составляет 2,3–2,7 тысяч евро за метр. Так, двухкомнатная квартира с одной спальней площадью 42 кв. м в Праге 9 на 3-м этаже 3-этажной кирпичной новостройки 2010 года обойдется в 99 500 евро. В Праге 4 можно приобрести двухкомнатную квартиру студию в 66 м 2 с отличным ремонтом и большой лоджией за 125 000 евро.

В районе Карловых Вар стоимость квадратного метра квартиры составляет примерно 1,8-2 тысячи евро, а в частном доме — от 1,1 тысяч евро. Двухкомнатные апартаменты площадью 28 м 2 рядом с минеральными источниками можно купить за 60 000 евро, а симпатичный коттедж с участком на окраине — за 125 000 евро.

Небольшая 40-метровая квартира в курортном городе Марианские Лазни на окраине обойдется примерно в 36 000 евро, а 95-метровые апартаменты в старом доме в центре города — в 140 000 евро.

К этим цифрам следует прибавить услуги агентства. Как правило, агентство предоставляет полное юридическое сопровождение сделки и покрывает расходы на юриста, а также делает переводы и оплачивает банковское хранение денег, регистрационный сбор (1000 крон) и услуги нотариуса. Помимо этого, существует налог на перевод права собственности у вторичной недвижимости, который составляет 4% от цены продажи или НДС, который касается только новостроек от девелопера. Чаще всего, эти расходы уже включены продавцом в стоимость недвижимости, но всегда имеет смысл уточнять.

Нюансы владения

В Чехии необходимо платить ежегодный налог на недвижимость. Его сумма зависит от площади и расположения объекта. Например, в Праге за 50-метровую квартиру в многоквартирном доме нужно будет платить около 22 евро в год.

В расходы по содержанию входят и коммунальные платежи — как правило, примерно 80–200 евро за квартиру и 120–300 евро за дом ежемесячно. В случае сдачи квартиры в аренду, нельзя забывать о подаче налоговой декларации и уплате налога на прибыль по окончании календарного года. Благодаря государственным программам налоговых скидок, владелец упоминаемой выше «двушки», сдаваемой за обычную цену, налог не заплатит вообще или же он будет очень низким.

Покупка недвижимости в Чехии — выгодное приобретение как с точки зрения инвестиций, так и с точки зрения комфорта. Чехия — очень приятная страна, которая отличается стабильной экономикой, хорошей экологией и интересной историей.

Интересный факт
Высшее образование в государственных университетах Чехии на чешском языке является абсолютно бесплатным для всех студентов – как чехов, так и иностранцев. Многие россияне покупают недвижимость в том числе для детей, получающих образование в Чехии или планирующих поступать в чешский вуз после окончания средней школы.

Чешский рынок недвижимости не просядет по итогам года

В I квартале 2020 г. инвестиции в европейскую недвижимость достигли рекордного объема с 2015-го – 85,5 млрд евро, по данным CBRE. Это на 52% больше, чем за тот же период 2019-го. Многообещающее начало года свела на нет пандемия. II квартал, всегда самый активный в году, окажется в этот раз провальным. Чехия выглядит довольно скромно в квартальном отчете CBRE: инвестиции в недвижимость Ирландии выросли в 2,1 раза, Германии – на 97%, Испании – на 54%, Франции – на 38%, Великобритании – на 33%. Чехия показала рост в пределах 3%.

Но как только в Европе начали снимать карантин, инвесторы оживились. Например, в Великобритании в мае спрос на жилье вырос на 88% по сравнению с апрелем, примерно на столько же – в Чехии и Франции. Число сделок постепенно приближается к «доковидному» уровню. Во-вторых, некоторые страны использовали период карантина для повышения инвестиционной привлекательности недвижимости, как ни странно это звучит.

Скажем, чешский парламент в конце мая принял долгожданное решение – в первом чтении отменил 4%-ный налог на покупку вторичной недвижимости. Налог не только отменяется для новых покупок, но и будет возвращен тем, кто уже уплатил его, приобретя недвижимость после декабря 2019 г. Этот налог был одним из факторов, тормозивших рост инвестиций в чешскую недвижимость. Другой фактор – стремительный рост цен в последние годы. В 2019 г., по данным Чешского статистического управления, средняя цена 1 кв. м жилья в стране выросла на 8,1%, в Праге – на 15–20% в зависимости от места расположения. Всего с 2014 г. жилые новостройки в Праге подорожали на 80%, подсчитали в KPMG. Сопоставимая динамика и по офисам.

С одной стороны, это привлекает инвесторов, предпочитающих зарабатывать на перепродаже недвижимости: никакой европейский банк не даст такой доходности. С другой – перепродавать объекты при таком активном росте цен становится все сложнее. Кроме того, существенно снижается рентабельность арендного бизнеса. По данным аналитиков KPMG, арендные ставки на жилье в Праге с того же 2014 г. выросли лишь на 42%.

Все это не может не тревожить чешское правительство, и оно энергично взялось за повышение привлекательности жилья для инвесторов. Прежде всего, принимаются меры для увеличения объемов жилого строительства. Ведь именно дефицит новых объектов является одной из главных причин роста цен. В год в Чехии вводят в эксплуатацию лишь около 29 000 квартир. Для сравнения: в России в одном только Петербурге в 2019 г. было сдано около 72 700 квартир. Численность населения Чехии – примерно 10,6 млн человек, т. е. как два Петербурга.

В 2019 г. чешские власти упростили бюрократические процедуры, связанные со строительством жилья, и результат не заставил себя ждать: первичный рынок Праги вырос на 8,2% – было введено в строй 106 700 квартир против 105 830 в 2018-м.

Еще одна мера, стимулирующая чешский первичный рынок, – снижение ключевой ставки: за весну 2020 г. Чешский национальный банк поэтапно снизил ее с 2 до 0,25%. Вслед за этим поползли вниз и ипотечные ставки в чешских банках, достигнув в среднем 2,39% годовых против 2,5% в начале марта. Рекорд 2016-го, когда средняя ставка составляла 1,77%, еще не побит, но некоторые банки предлагают ипотеку на сходных условиях. Например, у Česká Fio banka есть ипотечные кредитные продукты под 1,78% годовых, у UniCredit Bank – под 1,79%. Крупнейшие банки пока не торопятся столь радикально снижать ставки, но в целом условия кредитования весьма привлекательны.

Кредит в чешском банке могут получить не только местные граждане, но и иностранцы, даже если у них нет вида на жительство. Ставки для них будут выше, чем для резидентов, но ниже, чем в России.

Дешевеющая ипотека стимулирует спрос на новостройки, который смещается на окраину и в пригороды столицы. Во-первых, строительство в центре Праги, находящемся под охраной ЮНЕСКО, практически невозможно. Новые объекты появляются почти исключительно в результате реконструкции старых зданий. Во-вторых, в пригородах квартиры на 10–20% дешевле, чем в столице. А качество жизни здесь выше. Оказавшись в карантине, люди оценили преимущества загородного жилья: здесь не было таких ограничений, как в столице, можно было гулять, площадь квартир в пригородных домах больше, чем в Праге. Переживать изоляцию здесь куда комфортнее. Могу сказать по опыту нашей компании, что даже в карантинном марте мы выполнили планы продаж и в проектах на периферии. Апрель, май, июнь тоже прошли неплохо, где-то даже с опережением темпа продаж. И в целом в стране рынок, просевший во время карантина, восстанавливается.