Покупка недвижимости в Швеции
Если интересно про переезд и жизнь в Швеции – смотрите мои предыдущие посты.
Итак, первое с чего мы начали покупку жилья – поиск вариантов и попытки понять, какие цены на рынке.
Для этого есть много сайтов, но самый лучший наверно ресурс это сайт hemnet.se
На нем просто огромная база продаваемой недвижимости. Кроме того, можно посмотреть финальные цены – узнать почем в итоге жилье продается.
Рекомендую – сидеть на этом сайте и любоваться крутыми дизайнами интерьеров – это в Швеции национальная забава.
Что такое финальная цена? Все жилье в Швеции продается на аукционе. Вы делаете ставки через маклера, тот кто поставил больше всех, тот и получает лот.
Собственно, прикинув что творится на рынке и соотнеся это со своими возможностями и приходит понимание, можешь ты купить свое квартиру или нет. Дело в том, что на ипотеку нужно иметь на руках первый взнос – минимум 15% от финальной цены. Немалые деньги.
Вам наверно будет интересно, почем недвижимость в Швеции. Расскажу про Мальмо, где живу сам.
Квартира в самом центре или в шикарном районе Västra hamnen выйдет в 3500-5000 евро за квадрат. Есть и особо крутые варианты по 10 000 евро за квадрат. Трешка на 100 метров? Готовим от 350 000 евро. Ну или от 52 500 первого взноса.
Чуть дальше от центра цены падают до 2,5-3,5к евро за метр.
В совсем стремном районе квартиры стоят по 1-1,5к, совсем дешман. 100 метровая квартира за 100 000 евро? Изи. Но район реально будет плохой.
У нас в итоге вышло примерно 2.6к евро за метр, квартира – четырешка на 86 метров. В хорошем районе, но на окраине города. Район нам очень нравится, мы в нем жили с момента приезда.
Определившись с бюджетом идем в банк. От банка нам нужна бумажка под названием lånelöfte – дословно переводится как обещание кредита.
Получить ее можно в любом банке – она не обязывает вас брать кредит именно в этом банке. Можно получить обещание в одном банке, а в итоге кредит цинично взять в другом, на условиях поинтереснее.
Бумажка имеет срок действия 6 месяцев, но ее можно продлевать, если не успели найти ничего.
С этой бумажкой маклеры будут радостно разговаривать с вами по телефону и даже пускать в жилье для его осмотра. А без бумажки будут невежливо посылать. в банк.
В бумажке написано примерно следующее – Василий Пупкин может купить жилье с максимальной стоимостью Х крон, при условии что коммуналка в жилье не превышает Y крон. А еще Василий обещал занести Z своих денег. Все эти цифры довольно условные, например вы можете в итоге купить квартиру дороже чем обещанная сумма, договорившись с банковским менеджером. Но конечно не на порядок дороже, будем разумны 🙂
Поиск конкретного жилья
Теперь на том же hemnet.se можно уже искать конкретную квартиру (дом, участок, дачу, шо душа пожелает).
Это блин сложно. Во-первых вкусные варианты быстро разбирают.
Помните я писал про аукционы? Вот блин забудьте. Особо смышленные мудаки покупатели, увидев квартиру мечты, не парятся с торгами, а идут к маклеру и сразу предлагают рюкзак денег.
Очень часто продавец не хочет возиться с торгами – дело в том, что всем желающим нужно показать жилье.
Что значит показать жилье? Надо убраться, прям так, чтобы нигде грязных носков не валялось. Нужно сделать красивую обстановку – поставить красивую мебель, расставить свечи, раскидать роз, налить ванную ну вы поняли. Иногда даже дизайнеров нанимают, чтобы навести красоту и продать бабушатник по цене элитного евроремонта. Обычно этим маклеры занимаются. А потом нужно свалить из собственного жилья на весь день, пока там покупатели шарятся. И таких дней показов обычно нужно сделать несколько. В общем продавцу очень на руку просто сразу продать подороже.
Вы уже поняли к чему я веду? Вы видите квартиру мечты, видите, что торги состоятся через неделю. А на следующий день ваша квартира мечты, за которую вы уже приготовились отдать банковские кровные денежки – просто исчезает! И появляется пометка о продаже. 10 горящих пердаков из 10.
Хочу добавить, что квартиры мечты – большая редкость. Чтобы абсолютно все критерии сошлись в одной точке, в нужном районе, по нужной цене и далее по списку.
Нам повезло – однажды мы увидели эту самую квартиру мечты (ну, или нечто максимально близкое к ней). Уже наученные опытом, мы просто предложили маклеру последние трусы много денег. Мы даже согласились не смотреть квартиру.
Дальше идут переговоры между банком и маклером. Банк подтверждает маклеру, что нам дадут денег. Маклер договаривается с продавцами. Если все звезды сходятся, то переходим к следующему этапу.
Маклер забивает стрелку и вызывает продавцов и покупателей к себе в офис. Там мы подписываем договор и скрепляем кровью. После подписания договора отказаться уже нельзя – в Швеции договор штука священная. Ты должен деньги, продавцы должны тебе бесценные квадратные метры с ключами. Ритуал подписания договора интересный. Обычно квартирой владеют в соотношении 50/50. Если там живет муж и жена – они владеют пополам. А ты соответственно также покупаешь – половиной владеешь ты, половиной жена. Поэтому на подписание договора являются 2 продавца и 2 покупателя.
Затем, каждый из них обязан расписаться на каждой странице 3 копий договора. На некоторых страницах даже дважды. Это примерно два-три десятка подписей с каждого. У меня жена занята была, я по доверенности за нее расписывался. Я реально за$бался друзья.
Интересный нюанс – в Швеции при покупке квартиры, ты покупаешь не саму квартиру, а как бы долю акций в компании, которая владеет твоим домом. И на основе владения этим пакетом акций ты получаешь право жить в квартире. На основе этого, например, чисто теоретически, товарищество жильцов может не согласиться с продажей конкретно тебе акций и запороть сделку. Насколько я знаю это редкость и не случается, но всеж. В общем перед покупкой ты еще встречаешься с главой товарищества собственников и он-она дают финальное добро на сделку. Ну и рассказывают тебе что и как устроено в твоем новом доме.
После подписания договора ты заносишь депозит – это невозвращаемая сумма, если вдруг по какой-то причине сделка сорвется. Сумма кстати довольно приличная, что-то около 10% цены квартиры, если мне не изменяет память.
Кроме того, вы договариваетесь с продавцами о дате передачи ключей. Это может быть довольно длительный срок – у нас например это было около 2 месяцев. Бывает и дольше. На эту дату будет договоренность с банком о переводе денег. Вы не увидите денег за квартиру – банк переводит их прямиком продавцам.
Получение ипотечного кредита
Итак, договор есть, теперь вам нужно договориться с банком об ипотеке. Вы же помните, что lånelöfte это только обещание, а обещать – не значит жениться.
В обещании например нет ничего про проценты, не оговорены конкретные суммы, точная сумма первого взноса и далее по списку.
Теперь вы можете или получить кредит у того банка, где брали lånelöfte. Или найти другой банк и договориться с ним. Мы выбрали первый вариант потому что я ленивая жопа.
Дальше все довольно забавно – процент по кредиту зависит от многих факторов. По умолчанию банк дает довольно высокий процент, но его можно снижать.
Например сказать, что будешь хранить все свои деньги в их банке (все свои ОСТАВШИЕСЯ блин деньги, если таковые есть).
А еще пообещать каждый месяц в их банке откладывать деньги на будущее.
Неплохо помогает если в этом банке вы зарплату получаете – типа уже клиент, ништяк.
Еще можно торгануться с банковским менеджером. Мол а вот в банке за углом мне пообещали процент получше, а давай ты мне яйца в тиски не закручивай так больно.
Далее вы решаете, на какой срок хотите зафиксировать ставку – от этого тоже зависит процент. Это значит, что ставка вашего кредита не будет меняться на протяжении выбранного срока и вы не сможете это время менять банк, где держите ипотеку. Можно выбрать вообще не фиксировать – тогда ставка может меняться хоть каждый месяц. Можно зафиксировать хоть на 10 лет. Оптимальный срок, на который дают самую лучшую ставку – в районе 2-3 лет.
По истечении этого срока вы договариваетесь с банком о новой ставке и можете даже поменять банк на более выгодный. Интересная штука.
В общем, в идеальных условиях в Швеции сейчас можно взять ипотеку под 1,3% примерно. У меня условия не идеальные – мне достался кредит под 1,5%. Что в принципе тоже не очень плохо, особенно сравнивая с Беларусью.
Кроме процентов по кредиту, нужно гасить тело кредита – так называемая аммортизация. Пока за жилье должен больше 50% – аммортизация 2% в год. Когда меньше – 1% в год.
Те из читателей, кто умеет считать, сейчас возможно немного охренели удивились, ведь общий срок погашения кредита (если первый взнос 15%) – 67 с лишним лет. Все так и есть.
Дело в том, что никто в Швеции не планирует гасить ипотечный кредит полностью. Кредит погашается в момент продажи квартиры. Ну и да, последние хрен знает сколько лет цены на недвижимость в Швеции только растут, так что кредит всегда покроется, а у вас еще и навар на руках выйдет.
Более того, правило об аммортизации (погашении основного тела долга) ввели относительно недавно. До этого гасить кредит ВООБЩЕ НЕ НУЖНО БЫЛО.
Более того, говоря о погашении кредита – это очень глупо, гасить кредит досрочно. Поясню почему, очень быстро. Годовая доходность индекса типа SP500 усредненная по годам за последние лет 100 – что-то в районе 7%. А за последние лет 10 – еще больше. Ставка по ипотеке много ниже этого значения. Поэтому, если у вас есть деньги, чтобы гасить кредит – лучше вложить их в ценные бумаги и получать 7%, чем гасить ипотеку под 1.5% (или 1.3%). Поэтому даже люди, у которых есть деньги на жилье целиком, никогда не купят его за кэш в Швеции – это потеря огромных денег. Купят в ипотеку. Как-то так. Кстати оно также работает с кредитами на почти что угодно. Купить машину, сделать ремонт, купить айфон и тд – все выгоднее в кредит, т.к. ставка по кредитам ниже, чем доходность фондового рынка.
Итак, договорившись о всех деталях, мы устанавливаем с маклером день передачи ключей.
В этот день все продавцы и все покупатели снова веселой толпой собираются в офисе маклера. Подписывают еще один ворох бумаг. Обсуждают формальности.
Например за время ожидания в квартире могло что-нибудь сломаться – это оговаривается.
Дело в том, что в описании квартиры указаны детально все дефекты и проблемы. Продавцы и маклер дают яйца на отсек честное слово, что других проблем нет. Если проблемы обнаруживаются – продавцы исправляют их за свой счет. Так что ничего утаить нельзя и впарить лохам квартиру, где бегают по ночам крысы будет довольно сложно.
Когда все формальности утрясены, маклер ждет перевода денег из банка, а вы с продавцами тупо смотрите друг на друга битый час. Когда деньги получены – вам отдают ключи и поздравляю, вы владелец собственного жилья.
Дальше начинается отдельный геморрой с получением места на стоянке, возвратом арендной квартиры, переездом, искренним недоумением, откуда взялось столько ненужного хлама который нужно таскать в новую квартиру и прочее прочее.
На прощанье хочу сказать, что по приезду в Швецию, если такая возможность есть, лучше сразу купить недвижимость, а не мучаться с арендной. Это значительно облегчает жизнь и в перспективе экономит море денег.
Я наверняка упустил кучу деталей, спрашивайте в комментах, постараюсь ответить.
Покупка недвижимости в Швеции в 2022 году: сколько стоит и необходимы документы для приобретения
С того момента, как шведский рынок недвижимости стал открыт для иностранных инвесторов, процедура покупки с каждым годом становится проще и доступнее. Государство постоянно отслеживает цены на недвижимость в Швеции, поэтому на рынке практически нет спекулянтов и о чистоте сделки покупатель может не волноваться.
Вторичный рынок недвижимости в Швеции
Цены на жилье в Швеции в значительной степени зависят от самого здания. Например, если дом является историческим объектом или там недавно был сделан капитальный ремонт, его цена значительно возрастает. Кроме того, всегда оценивается комфортность проживания, поэтому квартира в центре Стокгольма на вторичном рынке может стоить в разы дешевле, чем в недавно построенном современном доме на окраине.
В среднем один квадратный метр на вторичном рынке стоит порядка пяти тысяч евро, то есть двухкомнатная квартира в Стокгольме обойдется примерно в 300 000 евро, однокомнатная в 150 000 евро. Тем не менее покупка недвижимости в Швеции даже на вторичном рынке – исключительно выгодное вложение средств. В прошлом году рост цен на недвижимость по Швеции составил 26%, а в Стокгольме – 27%.
Недвижимость в новостройках
Государство строго контролирует количество строящихся объектов с тем, чтобы максимально сохранить природу и ее первозданную красоту. Отчасти поэтому спрос на рынке значительно превышает предложение и стоимость недвижимости в Швеции неуклонно растет.
Двухкомнатная квартира в стокгольмской новостройке будет стоить около 315 тысяч евро, а маленькая однокомнатная площадью всего 33 квадратных метра – 145 тысяч. Девять из десяти таких квартир покупаются в ипотеку. Ипотека в Швеции довольно гуманная: средняя ставка ипотечного кредитования всего 2-4%, если есть залог, без залога – 5-18%.
Покупка дома или виллы
Ответить на вопрос, из чего строят частные дома в Швеции, не так просто, как кажется. Наверное, самым правильным вариантом будет «из чего захотите». Дерево, камень, мрамор, стекло – на что вашей фантазии хватит. Так, самая известная строительная компания в Швеции Folkhem специализируется на строительстве деревянных домов. Раньше они возводили дома из железобетона, но впоследствии отказались от этого материала, сделав выбор в пользу экологичности. Сейчас в их арсенале 18 проектов жилых и нежилых зданий со сроками строительства до 2027 года.
Наиболее популярным способом является возведение домов по одноименной – шведской – технологии, когда сначала закладывается монолитный фундамент, потом устанавливается стальной каркас из термопрофиля, а затем укладываются перекрытия.
Глядишь – и новый дом в Швеции собран просто и быстро, как в конструкторе Lego. Благодаря особой технологии такой дом будет энергоэффективным – он сможет сохранять тепло, значительно снижая при этом ваши расходы на электроэнергию.
Еще сотню лет назад по такому же принципу строили рыбацкие деревеньки (из поперечного бруса, называемого шпангоутом), а сейчас так возводят почти все коттеджи в Швеции. Проекты современных домов архитекторы просчитывают на компьютерах со шведской точностью, поэтому такой дом может прослужить долгие годы (ориентировочный срок службы – 100 лет), и ремонт ему не потребуется в течение следующих 10-15 лет с момента возведения.
Такие дома зачастую строятся по типовым проектам, что снижает их цену. Так что если вы не обладаете сумасшедшим бюджетом, покупка каркасного коттеджа станет для вас одним из наиболее доступных вариантов.
Кстати, вы можете купить дом в Швеции на берегу озера. В этом случае у вас будет собственный выход к воде, где можно оборудовать пирс или установить уютную беседку на берегу, в которой так славно будет проводить вечера.
Обязательно подойдите к покупке дома ответственно, даже если будете делать это через агента: посоветуйтесь со знакомыми, почитайте отзывы и обзоры. После того как внимательно изучите информацию и сопоставите представленные цены с текущим обменным курсом, вы сможете точно определить, сколько стоит дом в Швеции в рублях, и выбрать наиболее выгодный вариант.
Коммерческая недвижимость
Покупка любой недвижимости в Швеции – это выгодное вложение капитала, а коммерческой – особенно. В стране с таким высоким уровнем жизни спрос на ресторанчики и торговые центры постоянно растет. Даже если вы не планируете открывать здесь свой бизнес, всегда есть возможность неплохо заработать, сдавая площадь внаем. В среднем один квадратный метр нежилого помещения обойдется вам в 4 000 евро. Но здесь, как и в случае с жилой недвижимостью, все зависит от месторасположения объекта, истории и состояния дома, близости объектов культурного наследия и наличия транспортных коммуникаций.
Какую недвижимость и за сколько можно приобрести в Стокгольме и регионах
Апартаменты в Стокгольме – это, конечно, мечта. Уникальность столицы Швеции, которая раскинулась между озером Меларен и Балтийским морем, заключается в том, что городские районы расположены на островах и соединены между собой множеством мостов. Такой замысловатый сюжет городских линий делает Стокгольм исключительно живописным.
Местные власти заботятся о гармоничности застройки, поэтому новые высотные здания строятся преимущественно на окраинах. Хотя высотными их можно назвать с натяжкой – максимум 12 этажей. В основном же преобладают семи- и восьмиэтажные дома.
Цены на недвижимость в Стокгольме могут варьироваться начиная от 3 000 евро, если ориентироваться на новые комфортабельные дома в центре города и приемлемые варианты, исходя из соотношения цена-качество. В самом центре цена за квадратный метр в историческом здании после капитального ремонта может достигать 7 000 евро за квадратный метр. В среднем же стоимость квадратного метра жилой площади составляет 5 000 евро.
Цены на недвижимость в Швеции в городе Гетеборг, который является промышленным центром и одновременно главным морским портом, чуть ниже, чем в столице. Приобретение домов в таких городах, как Гетеборг, Мальме, а также на горнолыжных курортах стало популярным не так давно, особенно среди россиян. Однако шведские горнолыжные курорты по-прежнему остаются недооценёнными гражданами СНГ, причем зачастую несправедливо.
Недвижимость в Швеции на островах считается элитной, так как дома расположены в рекреационных зонах у большой воды. Наибольшей популярностью пользуется Марстранд – городок, притягивающий к себе яхтсменов со всего мира регатой, которая проводится здесь. Не менее популярны также Готланд и Эланд. Именно на острове Эланд располагается летняя резиденция шведской королевской семьи.
Швеция всегда славилась стабильностью и благополучием, поэтому покупка недвижимости здесь – дело легкое и приятное (конечно, если вы обладаете достаточной суммой). А поскольку государство контролирует рынок недвижимости, вы можете быть уверены в том, что выбранный вами объект действительно стоит столько, сколько за него просят, а высокие цены обусловлены исключительно спросом, в разы превышающим предложение. Кстати, цены на недвижимость не упали даже в период недавнего кризиса, поэтому инвестирование в недвижимость в Швеции считается крайне перспективным.
Поиск недвижимости через агентство
Помощь в выборе объекта недвижимости вам могут оказать специалисты, которые работают в агентствах. Преимущество данного варианта поиска состоит в том, что с вами будет работать профессиональный оценщик, который поможет сориентироваться во всем многообразии шведской недвижимости. Причем агентство недвижимости вы всегда можете выбрать как в своей стране, так и в Швеции.
Самостоятельный поиск жилья в Швеции
Квартира в Швеции или любой другой объект недвижимости может быть выбран вами и самостоятельно – большой премудрости в этом нет. Для этого вам нужно будет внимательно изучить все предложения, имеющиеся на рынке, в интересующей вас категории. Обязательно определитесь заранее, какие города вас интересуют, какой минимальный метраж устроит, важно ли вам, чтобы дом был после капитального ремонта, подумайте о том, нужен ли вам лифт, парковка и прочие блага цивилизации, а также о том, каким бюджетом вы располагаете.
Множество полезной информации вы можете найти не только в интернете, но и в специализированных печатных изданиях или посетив профильную выставку.
Если вы не уверены в своих силах, следует обратиться за помощью в агентство недвижимости. Это могут быть как шведские компании, так и представленные в вашей стране. Главное – обратите внимание на репутацию агентства, отзывы о нем и, конечно, размер комиссионных.
Документы, необходимые для покупки недвижимости
На самом деле покупать недвижимость в Швеции очень просто: вам понадобятся только документ, удостоверяющий личность, и определенная сумма денег. Документ, разумеется, должен быть международным – например, заграничный паспорт.
Никто не будет проверять происхождение ваших денежных средств, поэтому открывать счет в шведском банке вам не придется. Никаких ограничений на ввоз денежных средств в страну нет, однако имейте в виду, что во многих странах есть ограничение на вывоз. Например, из России вы единовременно можете вывезти не более 10 тысяч долларов.
Договор о приобретении недвижимости
Как только вы определитесь с объектом недвижимости, вам нужно подписать с продавцом договор, в котором будут указаны стороны договора, описание самого объекта недвижимости, его цена и условия передачи объекта новому владельцу. Документы оформляются письменно в двух экземплярах. Обязательным является присутствие при этом двух свидетелей, которые при необходимости могут подтвердить добропорядочность участников сделки.
Сразу после подписания вам нужно будет передать владельцу 10% стоимости объекта недвижимости. Это своего рода залог. Поэтому, если вы откажетесь от сделки по какой-то неубедительной причине, эту сумму вам не вернут. К уважительным причинам в данном случае относятся повреждения квартиры/объекта недвижимости, которые не были выявлены при первичном осмотре. Эти повреждения также могут служить основанием для снижения цены.
После того как вы выплатите продавцу оставшуюся часть суммы, в течение трех месяцев с момента подписания договора вам нужно будет получить lagfart – свидетельство о переходе прав собственности. Это можно сделать, обратившись в регистрационный орган Национального земельного кадастра. Для этого вам нужно будет взять с собой оригинал и копию договора купли-продажи, а также оплатить на месте пошлину в сумме 80 евро и пошлину в размере 1,5% от налоговой стоимости объекта.
Налоговые сборы и другие расходы
Годовая ставка налога на недвижимость в Швеции составляет 0,75% налоговой стоимости жилья. Налоговая стоимость жилья составляет примерно две-три рыночных цены объекта. Размер налога может достигать шести тысяч крон, что эквивалентно примерно 650 евро. В среднем же он составляет 2,5 тысячи крон или 250 евро в год.
Обратите внимание, что после приобретения недвижимости в Швеции важную статью ваших расходов на содержание дома составят коммунальные платежи. Большая их часть приходится на электричество, так как именно с его помощью отапливаются дома. Однако в последнее время набирает популярность отопительная система, основанная на аккумуляции естественного тепла грунтовых вод и позволяющая значительно экономить средства.
Также вам нужно будет позаботиться о страховании недвижимости – это в среднем еще 250 евро в год. Вывоз мусора обойдется примерно в 30 евро в год. В итоге содержание среднестатистического дома в Швеции обойдется порядка 1 500 евро в год, и к этому нужно быть готовым.
Аренда недвижимости в Швеции
Покупка недвижимости с целью последующей сдачи в аренду может быть крайне выгодным вложением средств. Квадратный метр арендного жилья в новом доме в не самом фешенебельном районе стоит примерно 100 евро. Умножайте на метраж и считайте окупаемость.
Обзор агентств недвижимости
Многие шведские компании предлагают специальные туры с целью осмотра потенциальными покупателями подходящих объектов недвижимости. Если сделка состоится, оплату поездки компания, скорее всего, возьмет на себя: мелочь, но приятно. В программу таких туров входят не только услуги риэлтора, но и размещение и даже осмотр достопримечательностей.
Многие российские агентства предлагают купить дом в Швеции недорого с фотографиями объекта и подробным описанием. Мы подобрали для вас пятерку самых благонадежных:
Недвижимость в Швеции
Если Вы хотите купить недвижимость в Швеции (квартира, дом, вилла или апартаменты), наш сервис поможет Вам. Жилье Швеции представлено на рынке очень разнообразно, продажи разных объектов происходят постоянно. Запутаться в предложениях легко.
Поэтому наша помощь по подбору недвижимости будет крайне необходимой. Мы поможем подобрать дома, виллы, квартиры по интересующим Вас критериям (стоимость квадратного метра, общая цена) и купить на устраивающих условиях.
Отзывы
Прежде, чем решитесь покупать недвижимость Швеции, очень советую хоть поверхностно изучить рынок, цены, каталоги объектов, фото. Можно даже посмотреть сайты недвижимости в Швеции. Тогда хоть какое-то сложится понимание аналитики рынка. Я начал с этого. Хотя не первый год жил в Швеции. С этой страной меня, как и многих связывала работа и дальнейшие мои профессиональные интересы. Можно продолжать брать жильё в аренду, но планы у меня долгосрочные. Именно поэтому хотел обзавестись своей хорошей квартирой. Поскольку я закоренелый холостяк, то планировал найти двухкомнатные или однокомнатные апартаменты. Город интересовал только Стокгольм, так как повторюсь — там у меня работа.
Купить недвижимость в Швеции иностранцу можно без проблем. Есть ограничения для определенных объектов, но выбор большой. Можно купить квартиру, виллу или земельный участок под застройку. Всё зависит и от запросов, возможностей, конечно же. В любом случае все подробнее расскажут в агентстве, с которым будете сотрудничать. Я от начала и до конца, весь путь сделки прошел с агентством Europe-House. Оно русскоязычное, для меня это огромное преимущество, есть представительство в Швеции. Сложилось о них следующее впечатление — грамотные специалисты с приличным опытом. Подобрали и помогли оформить в собственность мои двухкомнатные апартаменты (35кв) в Стокгольме.
Купить дом в Швеции у меня получилось всего три года назад, хотя живу в этой стране уже более пятнадцати лет. Для начала меня полностью устраивало проживание в тех коттеджах и апартаментах, которые я мог арендовать. Мои друзья россияне часто спрашивают цены на жилье. Проанализировать иностранный рынок недвижимости можно, открыв любой зарубежный сайт с объявлениями о продаже. Недорого можно купить жильё, но этот показатель будет сравнительно со средними ценами на недвижимость в стране. Уровень жизни в Швеции высокий, здесь стабильная экономика, граждане получают приличные заработные платы и исправно платят налоги. Стоимость жилья в Швеции тоже высокая! Думая перебраться в эту страну, необходимо быть готовым к этому. Если есть бизнес в Швеции, то это становится одним из дополнительных преимуществ.
Помогали с приобретением дома в Мальмё риэлторы и представители агентства Europe-House. Сумма на жильё была ограничена, впрочем как и требования к частному дому. Со своей задачей агентство справилось на отлично! Теперь я собственник дома в пригороде Мальмё. Пусть в доме всего сто двадцать квадратов, но не требуется ремонт, есть четыре отдельные комнаты и инфраструктура развита, в районе есть всё необходимое.
Удобно, что даже на территории других государств есть русскоязычное агентство Europe-House, куда можно обратиться и где уровень работы оч высокий!
Швеция именно та страна, которая в списке моих фаворитов. Причем, не только в Европе, но и по всему миру. Во-первых, как звучит красиво — королевство Швеция, во-вторых отличное географическое расположение на Скандинавском полуострове, где государство граничит с Финляндией, Норвегией. Уровень жизни высокий. Климат для меня очень комфортный, так как жару категорически не переношу. Еще хочу отметить важный факт, что Швеция является членом Европейского союза.
Самое первое моё знакомство началось, когда отправилась из России на обучение в Швецию. Так получила право находиться в стране, проживать там. Купить жилье в Швеции не так уж и легко. Спрос на недвижимость в Швеции растет каждый год, а вот предложения не так много.
Можете сами зайти на любой зарубежный сайт или портал для сравнения необходимой информации.
Когда выбирала квартиры в Швеции, первое что сделала — это обратилась в компанию “Европа-Хаус”, заключила с ними договор. У них есть представительство в стране. Так как спрос превышает предложение, поэтому торги в Швеции являются обязательным условием. Но здесь уже я не принимала участия, за меня включая оформление документов все сделали представители “Европа-Хаус”. За что им благодарна. Их помощь была крайне необходима мне в приобретении и всей процедуры оформления квартиры в Гётеборге.
Было когда-то время, что я мечтала поселиться в Индии, на ГОА. Во время очередного отпуска первый раз открыла для себя эту локацию. Но все произошло лет семь назад и с тех пор много воды утекло)))
И жизнь так повернулась, что спустя два года я отправилась в Швецию по семейной визе. Я не знаю насколько сейчас это актуально, так как введен карантин и есть определенные ограничения.
С этим вопросом можно обратиться в любое международное агентство для получения грамотной консультации. Я могу порекомендовать “Europe House». Я обращалась к ним и в полной мере воспользовалась услугами агентства, когда искала квартиру для покупки в Стокгольме. Представители отлично говорят по-русски, поэтому у меня не было вообще никаких барьеров и дискомфорта.
Сначала мы с молодым человеком снимали жильё и это продолжалось несколько лет. Но потом решили все-таки обзавестись собственным, так как это становится намного выгоднее по стоимости. Предложение в Стокгольме не такое большое, так как очень много людей хотят перебраться в столицу. Первый этап не только выбор агентства и квартиры, заключение договоров, но и аукцион. Таковы правила, чтобы купить квартиру в Швеции. Хорошо, что я обратилась именно в “Europe House”! Самостоятельно справиться с покупкой недвижимости в Швеции практически невозможно. Юридическое оформление сделки также проходило под контролем “Europe House”.
ТОП-10 европейских городов, где выгодно покупать жилье в 2022 году
Главное правило инвестиций в недвижимость — покупай, когда рынок падает, продавай, когда растет. Снижение процентов по депозитам делает невыгодным размещение денег на счетах в банках, инвестиции в недвижимость даже в период пандемии смотрятся выгоднее.
Чтобы вложиться максимально прибыльно сейчас и выжать из ситуации как можно больше выгоды, нужно действовать быстро. Конечно обращая внимание на тренды, происходящие в мире и в стране, которую вы выбрали для приобретения недвижимости.
Если очень коротко рассматривать ситуацию, то можно отметить, что победа над пандемией блицкригом не удалась, сейчас война перешла в позиционную. Вирус бросает в бой новые штаммы, правительства европейских стран сидят в окопах. Сообщение между странами обросло кучей правил и условностей. Так что восстановление рынка до доковидных параметров, которое еще летом 2021 года пророчили практически все экономисты, видимо, вновь будет отложено.
Впрочем, есть и хорошие новости. Даже если победить пандемию в ближайший год полностью не удастся, мир постепенно научится жить в новых реалиях. Многие бизнес-процессы уже перешли в цифровую плоскость. Так, на сегодняшний день, не так уж сложно приобрести недвижимость почти в любой точке мира пользуясь лишь смартфоном. Все этапы, от подбора объекта до заключения сделки можно провести удаленно.
Еще один фактор, который неожиданно повлиял на цены на рынке недвижимости, — рост стоимости металлов и стройматериалов. Вместе с ними поползла вверх стоимость квадратного метра, однако бешеного роста на рынке недвижимости не произошло — расти ценам не дает по-прежнему низкий спрос. Девелоперы вынуждены демпинговать, чтобы привлечь клиента, во многих странах пока еще действует существенный дисконт на покупку недвижимости. Поэтому первый-второй квартал 2022 года — неплохой момент, чтобы осуществить давнюю мечту и купить недвижимость в Европе.
Обзор рынка недвижимости Европы на начало 2022 года
Ситуация, когда все плохо у всех хороша уже тем, что рано или поздно дела пойдут вверх. Если есть средства, то это самое лучшее время для вложения. Однако, даже в сравнительно небольшой и густонаселенной старушке Европе не везде ситуация одинакова. Если некоторые страны, благодаря старым запасам или особенностям экономики, пострадали от коронакризиса в меньшей степени, ряду государств Евросоюза пришлось и вовсе несладко. Закрытие границ и сокращение туристического потока привело практически к катастрофе. Кипр и ряд небольших государств, чья экономика зависит от заполненности пляжей, в их числе.
Отметим еще один момент — для чего приобретается недвижимость. Если конечная цель переезд в страну, то здесь важно лишь купить жилье с максимальной выгодой, когда рынок еще «лежит», если вы рассматриваете дальнейшую перепродажу или получение дивидендов от использования, то лучше выбирать страну с быстрорастущей экономикой, где есть перспективы быстрого восстановления туристического потока (Хорватия, Кипр, Италия) или деловые либо образовательные центры Европы (Лондон, Берлин, Париж).
10 городов, где выгодно приобретать недвижимость именно сейчас
Лондон
В Лондоне за 2020 год цены на жилье выросли на 5,3% с учетом инфляции, даже несмотря на то, что этот год был, пожалуй, самым драматичным для британской экономики — внезапно свалившийся коронавирус и запланированный, но затянувшийся Brexit.
Несмотря на COVID-19 и Brexit цены на жилые объекты в Великобритании в 2020 году выросли на 5,56% с учетом инфляции. Средняя цена за 1 м2 жилья в столице Великобритании составила 18057 евро. Рынок показывает лучшие показатели роста с 2013 года, что значит — инвестиции в рынок недвижимости Соединенного Королевства намного выгоднее размещения средств на депозите в банке.
Цены на жилую недвижимость в Британии толкает вверх снижение активности строительного сектора. Только за 2020 количество сданных в эксплуатацию жилых квадратных метров сократилось на 25%. Такое сокращение спровоцировало рост цен, даже несмотря на значительное (11%) снижение спроса.
Доходность жилья в Лондоне от сдачи в аренду в связи с закрытием границ находится на очень низком уровне — 2,6%, а стоимость квартир самая высокая в Европе — в среднем 18057 евро за 1 м2.
Дублин
Несмотря на коронавирус, экономика Ирландии показывает устойчивый рост — практически 3,4 % в 2021 году и, согласно прогнозу роста экономики Европейской комиссии, 3,5 % — в 2022 году. Этому способствует рост потребления и экспорта, увеличение инвестиций в экономику страны. Учитывая это приобретение недвижимости в Дублине выглядит неплохим вложением.
Рост цен на недвижимость в прошлом году составил 3,4 %. При этом в Дублине на 21% уменьшилось число желающих приобрести жилье, а ввод жилья сократился почти на 2 %.
Приобретать жилье в Дублине следует в первую очередь тем, кто планирует получать прибыль с аренды. Доходность за сдачу в аренду здесь одна из самых высоких в ЕС — 7,18 %, а стоимость квадратного метра в разы ниже чем в Лондоне — в среднем всего 2354 евро.
Берлин
Стабильность — это суть Германии. Поэтому, несмотря на то, что несколько коронавирусных волн и периодические локдауны, не прошли бесследно для экономики ФРГ, спрос на недвижимость в здесь не упал даже в самом кризисном 2020, что обусловлено хорошими показателями экономики, которая постепенно восстанавливается. За 2020 год цены на жилье в Германии выросли на 11,42%. По данным Федеральной статистической службы Германии, количество выданных разрешений на строительство новых объектов выросло на 4,8%.
Всему этому в немалой степени способствует государственная политика: дотации на приобретение жилья и улучшение жилищных условий, низкие процентные ставки по ипотечным кредитам, урбанизация, хорошее финансовое положение компаний и граждан.
Недвижимость в любом городе Германии — надежное вложение финансов. Средняя стоимость квартир в Берлине в среднем составляет около 4991 евро за 1 м2, а доходность от аренды жилья в Германии составляет от 2,9% до 3,7%.
Лиссабон
Лиссабон — самый западный и самый древний город Европы. Древние кельты воздвигали в этом месте дольмены, а ещё раньше здесь существовал крупный финикийский порт. Туристы едут себя, чтобы увидеть Квартал Байша или Парк Наций. Попробовать португальскую кухню, посетить национальные праздники и фестивали. Это достаточно уютная и сравнительно небольшая среди европейских столиц. В ней проживает чуть более миллиона человек.
Страна считается достаточно дешевой. Экономический рост был несколько приторможен пандемией, Евростат прогнозирует в 2022 году экономический рост на уровне 5,4%, а это один из самых высоких показателей в ЕС.
Строительная активность, как и почти по всей Европе, здесь замедлилась в 2020 году. Рынок до конца еще не восстановился, не достиг показателей 2019 года, когда в стране наблюдался строительный бум и цены на объекты подорожали в среднем на 11,2%, а количество выданных разрешений на строительство выросло на 18,4%. В прошлом году рост цен на недвижимость составил «всего» 6,2 %, что тоже в нынешних реалиях неплохо.
Кроме прочего в стране действует достаточно популярная среди иностранных инвесторов паспортная программа, которая способствует сохранению интереса к покупке жилья.
Доходность от аренды жилья в Португалии — 5,45%, а средняя стоимость в Лиссабоне — 3830 евро за 1 м2.
Барселона
В 2021 году Испания вошла в число самых популярных направлений у российских инвесторов. Она привлекает иностранных покупателей благоприятным климатом на протяжении всего года, широкими возможностями для пляжного отдыха, множеством культурно-исторических достопримечательностей и комфортными условиями для жизни. Наиболее привлекательна Барселона — прекрасная, чарующая, эффектная и очень необычная столица Каталонии, главной автономной области Испанского королевства, культурный центр, место где творили великие Гауди и Дали.
В 2020 году, в связи с пандемией COVID-19, цены на недвижимость здесь ощутимо снизились: скидки, особенно на вторичном рынке, достигали 40%. Сейчас цены стабильно растут. Если на конец 2020 года стоимость 1 м2 здесь в среднем составляла около 1391 евро, снизившись по сравнению с июнем того же года на 340 евро, то сейчас они находятся на уровне 1963 евро и достигают 2950 евро в центральной части городов.
По прогнозам британской консалтинговой компании Knight Frank, цены на жилую недвижимость в городе вырастут в 2022 году как минимум на 6%. Стоимость жизни в Испании ниже, чем в ряде других европейских стран (Великобритания, Германия, Франция). Но при этом и доходность вложенных инвестиций тоже меньше.
Цену испанской недвижимости поддержали снижение скорости и удорожание строительства, дефицит нового жилья; рост внутреннего спроса (испанцы стали больше покупать дома для своих детей, чтобы те могли работать или учиться удаленно, также вырос спрос на жилье в сельской местности и небольших городах); стабильный спрос среди иностранных инвесторов за счет действующей паспортной программы.
Доходность аренды испанской недвижимости составила 8,2%, средняя стоимость в Барселоне — 3682 евро за 1 м2.
Рим
Вопреки логике, что самая дорогая недвижимость в столице, Рим давно уступает эту позицию Венеции, где приобретение недвижимости связанно с определенными трудностями. Здесь средняя стоимость квадратного метра составила 4467 евро, а в среднем жилье на Апеннинском полуострове подорожало с учетом инфляции на 2% (1719 евро за 1 м2).
Положительно на рынок местной недвижимости влияют низкие ипотечные ставки, рост внутреннего спроса. И уникальная программа, по которой в ряде муниципалитетов можно приобрести недвижимость всего за 1 евро. Она действует, в частности, в Оллолаи (Сардиния), Самбука (Сицилия), Кантиано (Ле-Марке), Муссомели (Сицилия), Зунголи (Кампания), Ганги (Сицилия), Бивона (Сицилия), Каммарата (Сицилия), Боргомеццавалле (Пьемонт), Нулви (Сардиния), Фабрики Вергемоли (Тоскана), Ойяс (Валле-д’Аоста), Троина (Сицилия), Делия (Сицилия), Таранто (Апулия) и Чинквефронди (Калабрия).
Средняя стоимость жилья в Риме — 2848 евро за 1 м2, а доходность от сдачи в аренду достигает 4,5%.
Париж
Трудно представить события, в результате которых владение недвижимостью в Париже станет невыгодным. В пандемию интерес инвесторов к покупке французской недвижимости не ослабевал, несмотря на локдаун и закрытые границы. При этом, незначительное снижение спроса, при существенном падении предложения в пандемию, сказалось на росте цен. За прошлый год жилье во Франции подорожало на 4%, до 2807 евро за 1 м2.
В Париже в прошлом году цена жилой недвижимости выросла на 3,4%, при росте количества сданных объектов на 9%. На начало года стоимость жилья в Париже составляет в среднем 10535 евро за 1 м2, а доходность от сдачи в аренду достигает 6%.
В начале прошлого года спрос на жилье во Франции вновь стал расти и прибавил к середине 2021 года 14%. В связи с этим можно прогнозировать рост цен на недвижимость в наступившем году.
Сохранить спрос на рынке жилой недвижимости Франции помогли низкие ипотечные ставки и смягчение правил оформления кредитов.
Амстердам
Нидерланды, благодаря стабильно высокому спросу, который опережает предложение, остается одной из самых перспективных стран для инвестиций в недвижимость даже в пандемию. Здесь зафиксирован один из самых высоких в Европе рост цен на недвижимость — 7,33%.
По данным CBS (Нидерландского агентства статистики) рынок страны отреагировал на коронакризис парадоксально. Количество сделок в прошлом году выросло на 7,7%, в то время как в 2019 году рост по данной позиции находился практически на нулевом уровне.
Стоимость квартир в Амстердаме — 6900 евро за 1 м2, доходность от сдачи в аренду достигает 6,4%.
Бухарест
Румынский рынок недвижимости почти 10 лет восстанавливался после резкого падения в 2009 году, причем самый сильный рост в 4,2% был зафиксирован в допандемийном 2019 году, в 2020-21 годах рост цен на недвижимость вновь сильно замедлился и не превышал 1%.
При этом, спрос в последние два года был довольно высоким. Только в 2020 он вырос почти на 11 %, а количество выданных разрешений на возведение новых объектов сократилось на 2,9%.
Выгода от покупки жилья в Бухаресте заключается в относительно низкой цене недвижимости по сравнению со странами-лидерами ЕС. Всего 1500 евро за 1 м2, а вот доходность от сдачи в аренду одна из самых высоких в ЕС — 6,07%.
Братислава
В Братиславе средняя стоимость квадратного метра составляет 2900 евро, а доходность от сдачи жилой недвижимости в аренду достигает 4,53%. При этом в словацкой столице зафиксирован рекордный для ЕС рост цен на жилую недвижимость в пандемию — 14,28%. Для самой Словакии это лучший показатель с 2007 года.
Этому способствует, как внутренний спрос, так и интерес со стороны инвесторов — в основном из России и стран постсоветского пространства.
Невзирая на пандемию и закрытие границ, спрос на жилье в Словакии стабильно растет. Основными драйверами роста является как внутренние покупатели, так и внешние инвесторы, в частности из Украины и России.
Доходность от сдачи аренду недвижимости в Словакии оценивается в 4,53%, а средняя стоимость жилья в Братиславе — 2 911 евро за 1 м2. Снижение цен на недвижимость в ближайшее время в этом городе крайне маловероятно. Уровень доступности жилья умеренно ухудшается. Основной причиной будет замедление роста заработной платы, при этом цены на недвижимость продолжают расти стабильными темпами. Спрос на жилую недвижимость поддерживался и будет поддерживаться очень низкими процентными ставками по ипотечным кредитам и переполненностью существующего жилого фонда.
Ситуация с ценами во многом будет зависеть от вторичного рынка жилой недвижимости, то есть от степени готовности нынешних владельцев продавать свою недвижимость.
А что на Кипре?
Несмотря на пандемию, рынок жилой недвижимости Кипра показывал в 2021 году самые высокие за последние 10 лет показатели. По сравнению с 2008 годом, стоимость квадратного метра квартир и домов на Кипре выросла более чем на 85%.
2021 год показал, что кипрская недвижимость пользуется стабильным спросом. Самым неблагоприятным из последних лет является 2020, когда по спросу ударили одновременно пандемия, сокращение турпотока и объемов строительства. Кроме того, одним из самых болезненных ударов по сектору стала отмена паспортной программы.
Однако, за прошлый год показатели приблизились к тем, что были до пандемии. Цены на новостройки только в процессе возведения повышаются более чем на 20%. По мнению аналитиков, на ситуацию благоприятно повлияли низкие ипотечные ставки, государственные субсидии определенным категориям киприотов, перезапуск туризма, и адаптация существующих иммиграционных программ к современным требованиям. Улучшение ситуации в сфере недвижимости прогнозируется и в 2022 году, если конечно не возникнет нового форс-мажора.
Интересует жильё на Кипре? Заходите в DOM. На портале представлена самая большая база недвижимости в стране – от жилой до коммерческой. Выбирайте и обращайтесь к профессионалам, которые помогут вам сделать правильный выбор!
Недвижимость в Швеции — сколько стоит, как купить и какие условия по ипотеке
Весь Мир знает о том, что Швеция — это страна с суровым климатом и высокими зарплатами. Неудивительно, что цены на недвижимость в этой скандинавской стране достаточно высокие. Нехватка жилья и особенности рынка привели страну к ситуации, когда иностранцы практически не покупают местную недвижимость, но местного спроса достаточно для стабильного роста цен. Домовик разбирается, сколько стоят квартиры в Швеции, что необычного можно встретить при покупке жилья и почему фрилансеры бегут из Скандинавии.
Что нужно знать о Швеции
Территория Швеции является 58-й в мире, по населению Швеция занимает 90-е место (более 10 миллионов человек). Очевидно, что в стране достаточно низкая плотность населения, по этому показателю Швеция занимает 153-е место в Мире. Суровый климат определяет образ жизни этой страны, а также сильно влияет на рынок недвижимости.
Четверть населения живет в Стокгольме и его пригородах. Швеция является частью Евросоюза, однако на своих условиях. Например, в стране своя валюта — шведская крона. Многие забывают, что в Швеции есть король — в стране действует конституционная монархия. Кстати, свое начало правящая династия берет с времен Наполеона Бонапарта — французский император назначил своего военачальника Бернадота королем.
Швеция знаменита высоким уровнем жизни. Это один из мировых лидеров по средним зарплатам, многие отмечают гендерное равенство при распределении ресурсов. Знаменита и так называемая «Шведская модель» — экономически страну считают социал-демократической. Большинство предприятий принадлежит частным компаниям, однако высокие налоги позволяют государству давать малообеспеченному населению массу льгот и пособий. Рынок недвижимости от этого тоже зависит — налоговая система в Швеции очень суровая.
Особенности рынка недвижимости Швеции
В больших городах Швеции есть большая проблема — жилья очень мало. По этой причине оно стоит дорого, а новостройки воспринимаются как нечто хорошее, что также влияет на их стоимость. Обычно они стоят на 5-10 процентов дороже, чем аналоги на вторичном рынке. В отличии от России, к новому жилью в Швеции относятся с доверием.
Отдельно стоит упомянуть риэлторов. В Швеции они обязаны иметь высшее образование и пройденные тесты — без специального сертификата их не допускают к работе.
Помимо простых навыков, помогающих искать жилье и уговаривать клиентов, риэлторы занимаются юридическим оформлением документов, так что платить за юриста не нужно. Найм специалиста как правило оплачивается продавцом или арендодателем, но бывают и исключения.
Также бросается в глаза идентичная стоимость домов и квартир. Любители экзотики могут приобрести в Швеции целый замок — стоить он будет дорого, но выглядит он эффектно. Содержание такой недвижимости также обходится в круглую сумму.
Продажа квартир в Швеции через аукционы
Из-за высокого спроса на жилье, вызванного его малым количеством, в Швеции очень популярны аукционы по недвижимости. Обычно риэлтор становится представителем потенциального покупателя и получает инструкции по телефону.
Бывают аукционы как закрытые (когда каждый потенциальный покупатель заранее предлагает сумму, которую готов потратить) и открытые (когда покупатели «перебивают» чужие предложения). Выходит, что покупатель и продавец общаются лишь в момент подписания договора.
Как покупать жилье в Швеции
Иностранцы имеют право покупать дома и квартиры, однако сельскохозяйственные территории и природные зоны находятся под запретом. Но купить не очень хорошую землю можно, в том числе и для постройки собственного дома. Как и во многих других странах Северной Европы, в Швеции есть понятие корпоративной собственности. Когда вы покупаете квартиру в жилом комплексе, то официально вы приобретаете часть всего ЖК, стоимость которой и является стоимостью конкретно вашей квартиры.
Также вы получаете право пользоваться общим пространством и различными индивидуальными бонусами — в их число обычно включается место на парковке и кладовка в подвале. В каждом ЖК есть свой свод правил, к нему нужно относиться серьезно. Например, в некоторых случаях запрещено сдавать квартиры в аренду. Что касается домов, то они, как правило, являются частной собственностью — кроме случаев, когда здание разделено на несколько хозяев, по типу таунхауса.
Иностранцы имеют право на приобретение как частной, так и корпоративной собственности. При этом и с точки зрения налогов у них такие же права и обязанности, как у коренных жителей Швеции.
При покупке жилья оформляется два договора: с продавцом и риэлтором. Делается взнос в размере 10% от стоимости жилья и указываются причины, по которым деньги могут быть возвращены покупателю. После этого специальная инспекция изучает состояние недвижимости. Есть есть какие-то неполадки, то их устраняют за счет продавца, то есть необходимую сумму вычитают из общей стоимости. С одной стороны кажется, что покупка недвижимости в Швеции является очень бюрократизированным процессом — и это действительно так, однако все действия стандартизированы и отлажены, благодаря чему договор оформляется быстро. Также необходимо оплатить пошлины, в том числе административный сбор и налог на покупку недвижимости. После этого вас вносят в реестр собственников.
Налоги на покупку недвижимости в Швеции
Шведская налоговая система отличается своей тщательностью, рынок недвижимости в этом смысле никак не выделяется. Например, гербовый сбор для физического лица составляет 1,5% либо от рыночной, либо от оценочной стоимости. Причем выбирается та цена, которая выше.
За внесение изменений в реестр платится 75-85 евро — точная цена зависит от конкретной сделки. За риэлтора платит продавец, обычно это до 5% от суммы сделки. Естественно, многие вносят эти расходы в общую стоимость недвижимости, так что покупатель косвенно выплачивает риэлтору гонорар. Учитывая цены, даже несколько процентов от стоимости может выглядеть как солидная сумма.
Сколько стоит недвижимость в Швеции?
Местное жилье дорожает на 4-7 процентов в год, причем делается это стабильно. За последние 20 лет цены на квартиры в Швеции выросли примерно на 150 процентов. Квадратный метр в Стокгольме стоит 7-10 тысяч евро, в Мальме — 3-4 тысячи. В маленьких населенных пунктах цены ниже, но все равно высокие по европейским меркам.
Нужно понимать, что у шведов достаточно высокие зарплаты, а также выгодная ипотека, что влияет на цены. Иностранные инвестиции отчасти влияют на цены, но не так и сильно — слишком много денег нужно иметь для инвестиций в местный рынок недвижимости.
Официальные данные говорят о том, что чуть более 6 процентов жилья в стране принадлежит иностранцам. Часто это различные загородные дома, где можно отдохнуть и заняться охотой, рыбалкой. При этом почти 9 из 10 иностранцев, покупающих в Швеции недвижимость, являются гражданами Дании, Норвегии и Германии, то есть жителями Северной Европы. Дело не только в географической близости этих стран и наличии «Шенгена», но и стоимости недвижимости — немногие могут себе ее позволить. Например, двухкомнатная квартира с общей площадью 60 метров не в центре Стокгольма может обойтись в 350 тысяч евро — и такая цена местного жителя не удивит.
Студию, площадь которой составляет 20 квадратных метров, вряд ли получится купить дешевле 130 тысяч евро. Учитывая то, что недвижимость не дает права на получение вида на жительство, покупатель должен иметь жилье еще и на Родине. Неудивительно, что местный рынок не особенно и сильно зависит от иностранцев.
При покупке жилья нужно иметь лишь заграничный паспорт и деньги — больше ничего не требуется, если вы готовы оплатить покупку сразу. Также можно оформить доверенность на риэлтора — это особенно актуально, если у вас нет возможности приехать в страну.
Ипотека в Швеции
Ипотека в Швеции пользуется большим спросом. Экономика стабильная, поэтому процентные ставки довольно низкие, а стоимость недвижимости слишком высокая, чтобы у обычного человека была возможность приобрести жилье сразу. В таких условиях ипотека только улучшается. В среднем процентная ставка составляет около 2% в год. Стандартный первоначальный взнос составляет 10-15%, хотя бывают и исключения.
Стоит отметить, что шведские банки отличаются гибкостью и постоянно конкурируют между собой с помощью различных акций. В последние годы процентная ставка регулярно снижалась, пользуются популярностью и услуги по рефинансированию кредита. Обычно люди берут ипотеку на срок от 15 лет. Семьи имеют больше шансов на ипотеку, чем одиночки. Важный момент — с банком можно торговаться по процентной ставке.
Например, если вы берете ипотеку, то банк, кредитующий вас, попросит перевести свои сбережения именно в эту финансовую организацию. Если ваши активы уже находятся в банке, а ипотеку не одобряют, то можно угрожать тем, что вы выведете свои активы. Также можно поспорить и о процентной ставке — подобный способ ведения переговоров считается приемлемым. Если у вас уже есть жилье, которое можно сделать залогом, то процентная ставка сильно снизится.
Иностранцы имеют право на ипотеку в Швеции, однако к ним относятся еще серьезнее, чем к местным жителям. Проверят доходы, семью, прочие активы, а потом сделают предложение на уровне 5% годовых — иностранцы платят больше, чем местные жители, так принято. Наличие собственности и в этом случае повысит шансы на приобретение жилья в ипотеку.
ВНЖ и виза в Швецию
Приобретение недвижимости в Швеции и получение вида на жительство никак не связаны. Шведское правительство отказывается считать владение жильем как веский повод для разрешения проживания на территории страны, это нужно учитывать. Можно лишь увеличить время пребывания в стране по шенгенской визе — 90 суток раз в пол года, не более. ВНЖ выдается тем, кто приезжает работать, учиться или открывать бизнес, владельцы недвижимости особенными правами в Швеции не обладают.
Аренда недвижимости в Швеции
Иностранный владелец недвижимости имеет такие же права, как и местный. В том числе позволяется сдавать жилье в аренду. Однако нужно будет платить довольно большой налог — 30% от дохода. Этот рынок также отличается от многих европейских. Многие шведы всю жизнь проживают в арендованном жилье, однако из-за малого количества предложений существует понятие очереди. Например, вы можете встать в очередь на дом, который освободится только через пару лет — местные жители воспринимают подобный подход как нечто естественное.
Если вы хотите снять жилье, то придется смириться с тем, что арендодатель предпочтет вам своего соотечественника. Это особенно актуальный вопрос в последние годы, так как миграционные проблемы вызывают противоречие в обществе. Иностранец может получить отказ и при покупке жилья в многоквартирном доме — если остальные жители будут против иностранного покупателя. Несмотря на то, что в Швеции постоянно говорят о либеральных ценностях, социалистическом равенстве и экологических проблемах, сами жители зачастую действуют без оглядки на пропаганду и декларации. Не стоит думать, что вас ждут, и для вас все сделают.
Стоимость коммунальных услуг в Швеции
В Швеции очень популярна экологическая повестка, она затрагивает и рынок недвижимости. Отопление домов, которые находятся вне городов, все чаще происходит с помощью подземных энергоносителей, то есть стандартную русскую печь увидеть здесь почти невозможно. Этот способ оказался не только экологически верным, но и дешевым. Это важно, учитывая холодный шведский климат.
Многоквартирные дома отапливаются с помощью электричества. В год шведы платят несколько сотен евро за коммунальные услуги — на однокомнатную квартиру обычно уходит примерно 250 евро в год. Однако не стоит забывать и о взносах в пользу жилого комплекса, он всегда разный и зависит от расходов.
Например, жители могут провести собрание по поводу ремонта, и если большинство проголосует за проведение ремонта, то придется «скидываться». Отвертеться не получится. Многих людей смущает обязательность участия в общественной жизни своего комплекса, однако стоимость на жилье настолько высокое, что иногда проще смириться с постоянным дополнительными расходами.
Как шведская недвижимость переходит по наследству
Многие шведы проживают в фактическом браке — например, пара имеет общий бюджет и проживает вместе 30 лет, однако официального замужества нет. В таком случае нужно завещание, чтобы после смерти одного из членов семьи недвижимость перешла во владение фактического супруга. Отношение к подобным документам в итоге очень серьезное.
У шведов нет отношения к брачным контрактам как к чему-то неправильному и меркантильному — наоборот, эта некая страховка для близкого человека. В ином случае недвижимость просто перейдет во владение государству. Если есть дети, то оформлять документы необязательно — недвижимость перейдет к ним.
Сколько зарабатывают шведы
Пожалуй, нельзя понять особенности местного рынка недвижимости без понимания привычного уклада жизни среднего жителя Швеции. В 2017 году средняя заработная плата после удержания налогов составляла 2498 евро. Дальнейший рост был остановлен пандемией, теперь цифры стали более неоднородными. Другие источники говорят про 2000 долларов в 2019 году, хотя эти цифры кажутся заниженными. Так или иначе, средняя зарплата жителя Швеции входит в топ-20 мирового рейтинга вне зависимости от того, какие данные используются для формирования списка.
Конечно, заработная плата зависит от многих факторов. В последние годы все больше людей уходят в it-индустрию, которая в Швеции работает на самом высоком уровне. Что касается профессий с низкой квалификацией, то они оплачиваются плохо — как и в любой стране. При этом есть льготы и пенсии разного вида.
Шведские налоги очень высокие. Подоходный налог зависит от суммы дохода и может достигать 52 процентов. Налог на прибыль составляет 21,4%, НДС — 25%. Учитывая высокие заработки, а также большое количество налогов и их размеры, шведское правительство имеет в своем распоряжении один из самых больших бюджетов в Мире, если пересчитывать его на душу населения. Конечно, далеко не всех шведов радует распределение этих богатств — миграционный вопрос является одним из самых острых в обществе. Тем не менее, обычный шведский гражданин живет не бедно, но для этого он должен долго и упорно трудиться.
Почему Швеция не подходит для фрилансеров
Из плюсов, которые Швеция может предложить фрилансеру, можно отметить только качественный интернет. Все остальные факторы говорят в пользу того, что это далеко не лучшая страна для удаленной работы. Климат подойдет не всем — средняя годовая температура едва достигает 13 градусов. Стоимость жизни в Швеции чрезвычайно высокая, как и аренды квартир.
В условиях нехватки жилья процесс аренды усложняется, далеко не каждый вариант подходит для иностранца — арендодатель может сдавать жилье только соотечественникам. Получение шенгенской визы также является не самым простым процессом, а срок пребывания в стране ограниченный. Все эти условия точно не подойдут человеку, который хотел бы тратить как можно меньше, да еще и в хороших климатических условиях.
Социологи говорят о том, что среди цифровых кочевников, путешествующих по планете в поиске идеального места для удаленной работы, очень много шведов — их зарплаты позволяют им жить шикарной жизнью в странах Южной Европы либо в Азии. И если шведские фрилансеры активно уезжают из Швеции, то зачем ехать их замещать?
Перспективы рынка недвижимости в Швеции
Если вы не собираетесь жить в Швеции, но ищете страну для инвестиций в недвижимость, то Швеция подойдет, но при одном условии — у вас действительно много денег. Если вы готовы вложить 100-150 тысяч евро в однокомнатную квартиру, то это ваш вариант. Быстрый и стабильный рост цен позволяет не беспокоиться о будущем — у вас получится продать жилье дороже, чем вы его купите.
При этом мыльного пузыря в Швеции нет — и цены высокие из-за нехватки недвижимости, а не из-за иностранного капитала, так что рынок можно считать надежным. Темпы инфляции в Швеции низкие, одни из самых низких в Мире, так что жилье точно не будет обесцениваться.
Также можно зарабатывать деньги на сдаче жилья в аренду, особенно удобно это делать при помощи услуг риэлторов. Они могут заниматься всеми делами, связанными с жильем, а вы будете просто получать свои деньги.
Стоит ли покупать недвижимость в Швеции
Недвижимость в Швеции подойдет вам в случае, если вы хотите вложиться в перспективный рынок, либо если вы хотите иногда приезжать в эту страну и жить в своем доме. Если вы фрилансер, то эта страна далека от идеального варианта.
Получение вида на жительство в Швеции и покупка недвижимости никак не связаны между собой. Так что если вы хотите переехать в Швецию, то ищите другой способ получить ВНЖ, а в дальнейшем и гражданство.
Узнайте сколько стоит недвижимость в Эстонии, и как её там купить, перейдя по ссылке здесь
Покупка недвижимости в Швеции
Швеция – страна со стабильной и крепкой экономикой. Жить здесь мечтают многие. За последние годы процедура приобретения недвижимых объектов значительно упростилась. Поэтому инвестировать в шведскую недвижимость может любой иностранец, располагающий необходимыми средствами.
Преимущества покупки
Приобретение земельного участка или квартиры в Швеции – отличная инвестиция в будущее для многих иностранцев, включая россиян. Дома в этой стране довольно уютные, с высоким уровнем комплектации. Большая доля жилых объектов состоит из относительно новых построек, которые были возведены после 60-х годов прошлого века. Жилую площадь можно сдавать в аренду, получая за это неплохие деньги. За несколько лет можно полностью окупить свою покупку.
Политика Королевства направлена на то, чтобы не ставить ограничительных мер для иностранцев, желающих купить жилье. Однако нужно помнить, что покупка жилого объекта не дает возможностей для быстрого и беспрепятственного получения гражданства.
Ситуация на вторичном рынке
Итоговая стоимость шведского жилья зависит от местоположения объекта, уровня комфорта и исторической ценности. Покупка жилья в этом случае является выгодным вложением, поскольку цены на квартиры только растут.
На вторичном рынке цена за апартаменты в центре столицы меньше, чем на загородные новостройки. Один квадратный метр оценивается приблизительно в 5 тысяч евро. Другими словами, покупка двухкомнатной квартиры обойдется для вам около 300 тысяч евро, однокомнатной – в два раза дешевле. Если в доме была произведена капитальная отделка, то цены автоматически поднимаются.
Что касается новостроек, то шведское правительство строго ограничивает возведение новых объектов. За счет этого стоимость новых зданий значительно выше.
Приобретение жилого объекта для иностранцев
Дома и коттеджи
Шведские строительные компании могут спроектировать частные дома из самых различных материалов. Популярным и одновременно экологическим материалом среди застройщиков считается дерево.
На севере Швеции можно присмотреть недорогой вариант каркасного домика у озера. Эти коттеджи идеально вписываются в окружающий ландшафт, также они теплы и надежны. На берегу можно соорудить уютное пространство с беседкой и пристроить пирс.
Квартиры и студии
В последнее время очень популярны квартиры-студии. Но этот вариант лучше рассматривать несемейным людям и тем, кто планирует сдавать жилье в аренду. Цена на студию отличается от цены на квартиру с одинаковой площадью в меньшую сторону (примерно на 30% дешевле).
Коммерческая недвижимость
Выгодным решением станет приобретение коммерческой недвижимости. Вы можете открыть кафе, ресторан или любую другую торговую точку. Если нет желания тратить время на ведение бизнеса, можно просто вложиться в какое-нибудь помещение и сдавать его внаем.
При покупке коммерческого объекта следует помнить о следующих моментах:
- В Скандинавии высокие налоги. Стоит учесть, что за любое сдаваемое в аренду недвижимое помещение нужно будет платить налоги.
- В соглашении регистрируется в каком виде было продано здание. Возведение новых пристроек должно быть согласовано с местной властью.
- Владелец недвижимости имеет право только продать коммерческий объект, но не передать его по наследству. Видимо, этот нюанс и объясняет относительную дешевизну построек.
Цена за квадратный метр нежилого объекта колеблется в пределах 4 тысяч евро. Здесь все зависит от местоположения здания, его состояния и приближенности к историческим памятникам.
В каком месте лучше всего покупать жилье?
Если рассматривать страну с точки зрения выгодности приобретения собственности, то первым делом нужно обратить свой взор на столицу Стокгольм и ее окраины. Здесь сосредоточена самая лучшая недвижимость страны. Столица условно поделена на кварталы – опасные и безопасные.
Самыми неблагополучными местами считываются Тенста и Ринкебю. Здесь обосновалось много иммигрантов, зачастую с криминальным прошлым. По этой причине возникает множество этнических конфликтов. С другой стороны, цены на недвижимость там значительно ниже, чем в других местах.
В категорию благополучных мест относят престижный район Гамла Стан, расположенный в историческом центре. Именно здесь вы прочувствуете настоящую атмосферу Королевства. Днем можно гулять, осматривая величественные дворцы, а вечером пойти в ресторан или театр. Район, безусловно, располагает к себе. Естественно, за роскошные апартаменты придется выложить приличную сумму.
В Гетеборге, Мальме и районах с горнолыжными курортами цены чуть ниже, чем в столице. Также стоит обратить внимание на дома, расположенные около озер. Особенной популярностью пользуется остров Марстранд – сюда стекаются любители парусного спорта со всего мира.
Приобретение шведских домов не требует больших усилий. Государство контролирует рынок недвижимости, поэтому можно быть уверенным, что выбранный вами объект действительно стоит своих денег.
Как купить жилье в Швеции
Покупка недвижимого имущества часто проходит на специальных торгах. Но стоит учесть, что конечная цена будет отличаться от первоначальной стоимости.
Через посредников
В поисках дома или квартиры вам могут помочь агентства. Они подберут для вас удобный вариант и помогут сориентироваться в разнообразии шведской недвижимости. В подобные компании можно обратиться у себя на родине, но старайтесь выбрать проверенные фирмы, с хорошим послужным списком. Обратите внимание также на размер комиссионных.
Самостоятельный поиск
Если вы уверены в своих силах, можно и самим справиться с поисками подходящего жилья – огромных знаний это не потребует. Нужно просто внимательно изучить все предложения на рынке недвижимости, четко определиться с городом, местоположением, площадью и другими нюансами. Полезную информацию о продающихся объектах можно узнать в интернете, печатных изданиях или посетив специальную выставку.
Документы для покупки
Бюрократических проблем на стадии приобретения объекта недвижимости у вас не возникнет. Покупка осуществляется довольно просто. Вы должны иметь при себе:
- Загранпаспорт;
- Определенную сумму денег.
Никаких ограничений по ввозу денег в Швецию нет, также никто не будет проверять происхождение ваших средств. Только учтите, что в России есть ограничения по вывозу – вам нельзя будет вывести больше 10 тысяч долларов.
Как заключается договор покупки?
После оплаты вы должны заключить с продавцом контракт, который заключается в двух экземплярах. При подписании соблюдается следующие условия:
- Обязательное присутствие двух сторон и двух свидетелей (свидетели нужны для достоверности соглашения);
- Приобретатель передает владельцу 10% стоимости жилья (это залог, т.е. если вы откажитесь от приобретения собственности – вам не вернут деньги);
- После выплаты всей суммы нужно получить lagfart – особую бумагу о переходе прав собственности (это делается в Государственном земельном кадастре);
- Далее в этом же органе нужно оплатить пошлину.
Пройдя все эти юридические процессы, вы становитесь полноправным владельцем собственности.
Что будет с рынком недвижимости Швеции в 2021 году?
Цветы и цветочные композиции в наличии и на заказ
Правила дорожного движения Швеции на русском языке
Даже пандемии было недостаточно, чтобы остановить рост цен на недвижимость в Швеции в прошлом году, но может ли рост продолжаться? Вот что говорят некоторые эксперты.
Что удерживало высокие цены на недвижимость в Швеции в 2020 году?
Вы можете подумать, что кризис, который подтолкнул безработицу к 23-летнему максимуму, когда полмиллиона человек остались без работы, снизит цены на недвижимость.
Но в 2020 году рынок недвижимости Швеции пережил настоящий бум. По данным собственной службы отчетности цен в сфере недвижимости Svensk Mäklarstatistik, общая стоимость продажи всех квартир и домов в Швеции выросла на 14 процентов в 2020 году до 510 миллиардов шведских крон (примерно 60,8 миллиарда долларов).
«Мы увидели удивительно устойчивый рынок не только в Швеции, но и в большинстве стран. Мы наблюдали довольно значительный рост», — сказал The Local Андреас Вальстрем, руководитель отдела прогнозирования Swedbank.
Он объяснил рост потребительской уверенности в том, что ставки по ипотечным кредитам должны были упасть, что, по данным опросов, с каждым годом становилось все более распространенным явлением.
Что касается безработицы, то он утверждал, что рынок недвижимости был спасен, потому что люди, потерявшие работу, в основном не были теми, кто обычно покупает дома.
«Было много разговоров о том, что этот кризис как таковой и рост безработицы будут давить на цены. На мой взгляд, это на самом деле не слишком важно, потому что обычно безработными становятся люди, которые уже не очень прочно закрепились на рынке и имеют проблемы с получением кредитов.»
Йохан Норденфельт, начальник отдела информации агентства недвижимости Эрика Олссона, согласился.
«Большинство из тех, кто до сих пор потерял работу, были в сфере услуг, и многие из них уже борются за выход на рынок недвижимости», — сказал он газете Dagens Nyheter.
«В то же время другие были воодушевлены тем, что процентные ставки останутся низкими в будущем, что заставляет их чувствовать себя в безопасности и комфортно, платя много за недвижимость.»
Решение правительства от 14 апреля приостановить обязательные процентные платежи по ипотечным кредитам также способствовало росту цен.
В каких видах недвижимости наблюдался наибольший рост?
Агенты по недвижимости Швеции говорят о «пандемическом эффекте», который означает, что цены на большие отдельно стоящие дома и загородные коттеджи растут быстрее, чем цены на квартиры.
Увеличение числа удалённых домашних работ , утверждают они, означает, что люди начали ценить наличие дополнительной комнаты больше, чем более короткое время в пути до своего рабочего места, в то время как ограничения на поездки в результате пандемии привели к спешке покупать загородные дома.
Цены на отдельные дома выросли на 13 процентов в 2020 году, а или «загородные домики» — на 12 процентов, в то время как цены на квартиры (bostadsrätter) выросли на 7 процентов.
В 2020 году было продано около 57 000 отдельных домов, что на 1000 больше, чем в предыдущем году. За год было продано рекордных 120 000 квартир.
Будет ли рост цен продолжаться и в 2021 году?
Большинство агентов по недвижимости и аналитиков считают, что так и будет, хотя и ожидают замедления темпов роста.
«Тенденция будет продолжаться, и мы продолжим видеть стабильный рынок жилья. Я не ожидаю, что мы увидим двойные цифры, но я больше верю в рост цен, чем в падение цен в 2021 году», — сказал Йенс Магнуссон, экономист SEB bank, в интервью TT newswire.
Лиза Нюберг, исполнительный директор агентства недвижимости Svensk fastighetsförmedling, сказала TT, что она ожидает роста от 4 до 5 процентов в год в 2021 году, хотя «исключительный» рост в 2020 году не будет повторен.
Ханс Флинк из Svensk mäklarstatistik согласился.
«Я не верю, что мы увидим такие же взлеты, как в этом году», — сказал он TT. «: это неразумно, когда мы едва ли будем иметь какое-либо повышение заработной платы вообще. Мы не можем иметь все более и более дорогие расходы без более высокого потребления.»
Вальстрем сказал местным сми, что он ожидает, что мировые процентные ставки начнут расти в течение года.
«Мы могли бы увидеть, я думаю, повышение мировых процентных ставок в течение этого года, в связи с восстановлением экономики, а также, возможно, немного повысится инфляция. Но этот рост все равно будет очень приглушенным, поэтому, на мой взгляд, очень трудно увидеть значительное повышение ставок по ипотечным кредитам даже в более длительной перспективе.»
Отдельно стоящие дома, подобные этим в Экере за пределами Стокгольма, подорожали быстрее, чем квартиры в центре города.
Будет ли «пандемический эффект» продолжаться?
Мнения экспертов разделились.
Норденфельт сказал, что этот эффект будет продолжаться, что приведет к более быстрому росту цен в районах с несколько более длительными поездками на работу.
«Я думаю, что связь между стоимостью недвижимости и временем поездки к крупным работодателям станет слабее, теперь многие люди не ездят на свое рабочее место так часто. Цифровизация может сделать более привлекательными новые области, потому что менее важно, насколько близко вы живете к своей работе.»
Он считает, что это приведет к тому, что цены на более крупные объекты недвижимости будут расти быстрее, и все больше людей согласятся обменять более центральное расположение на дополнительную комнату где-нибудь подальше от города.
Флинк сказал, что ожидает того, что он назвал «мини – зеленой волной»-уменьшенного повторения феномена «зеленой волны» 1970-х годов, когда многие молодые семьи среднего класса переехали из города в сельскую местность, чтобы быть ближе к природе.
«Многие люди по-прежнему будут иметь возможность работать из дома, а это означает, что время в пути не будет такой большой проблемой», — рассуждал он.
Магнуссон из SEB сказал, что он скептически относится к этой идее: «хотя многие люди обнаружили преимущества работы из дома, многие люди также увидели недостатки.»
Нюберг заявила, что ожидает прекращения резкого роста цен на загородные коттеджи в 2020 году.
-Я не уверен, как будет развиваться рынок. Даже если flygskam, все еще существует, многие жаждут новых условий. Если мы сможем снова начать путешествовать, это будет иметь приоритет и приведет к последствиям. Именно отсутствие путешествий привело к развитию рынка загородных коттеджей.»
Вернутся ли обязательные процентные платежи?
Когда в апреле прошлого года Управление финансового надзора Швеции приостановило выплату обязательных процентных ставок, оно заявило, что приостановка продлится до августа 2021 года. Эрик Тедеен, директор управления, с тех пор неоднократно заявлял, что его намерение по-прежнему заключается в восстановлении обязательных платежей в августе.
Однако если экономика столкнется с кризисом, он заявил, что приостановка может быть продлена, пообещав принять окончательное решение до конца апреля.
«Я думаю, что рано или поздно он вернется, но не тогда, когда основные экономические проблемы и сама пандемия еще не прошли», — сказал Роберт Бойе, главный экономист банка SBAB.
Что будет поддерживать цены?
Вальстрем сказал, что фундаментальные показатели шведского рынка жилья все еще указывают на рост цен, пандемию или отсутствие пандемии.
«Шведский рынок жилья по-прежнему не функционирует», — сказал он. «У нас высокий спрос из-за сильного роста населения, дисфункционального рынка аренды, а это значит, что спрос на фактическую покупку домов или квартир продолжает оставаться высоким.
— А тем временем поставки не так уж сильно увеличиваются из-за регулирования. Ожидается, что строительство все еще будет довольно низким. Итак, у нас есть те фундаментальные факторы, которые поддерживают цены.»
Что может привести к падению цен?
Большинство экспертов полагали, что повышение процентных ставок более чем на четверть процентного пункта маловероятно, хотя в случае такого повышения цены могут упасть.
Еще одним риском для цен на недвижимость, по их мнению, станет возобновление роста безработицы, возможно, в результате того, что правительственные пакеты финансовой поддержки подходят к концу.
Если что-то пойдет не так с коронавирусной вакциной или если новая мутация вируса окажется невосприимчивой к ней, это может привести к более серьезному экономическому кризису, который может привести к падению цен.
