На рынке недвижимости наметились перемены: Что ждёт покупателей и продавцов в 2022 году
2022 год обещает стать довольно напряжённым для рынка недвижимости. На стоимость жилья сейчас влияет сразу несколько противоречивых факторов. Как изменятся цены на квартиры и загородные дома?
В 2022 году на рынке новостроек и вторичном сегменте ожидается стабилизация. Продавцам следует приготовиться к тому, что рынок уже перегрет и роста стоимости объектов на 30–40% точно не будет. Такое мнение высказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
По её словам, в столице жильё может подорожать как в пределах инфляции, так и чуть выше — плюс 2–3%. В регионах — только в рамках инфляции, так как там ниже активность покупателей. В некоторых районах недвижимость и вовсе может подешеветь на фоне переезда жителей в более крупные города.
— В 2022 году не стоит ожидать снижения цен. Причин для этого мы пока не видим. Новостроек, где квартиры продаются по старым правилам, становится всё меньше. Доля комплексов с проектным финансированием растёт, и сегодня их уже более 80%. Поэтому лёгких денег в виде поступления от дольщиков у девелопмента больше нет. Есть только проектное финансирование банков. Строительные материалы стали дороже. Всё чаще говорят о необходимости замены трудовых мигрантов на граждан РФ. Кроме того, мы видим ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ, который повысил ключевую ставку с рекордно низких 4,25% до 8,5%, — рассказал директор департамента новостроек компании “ИНКОМ-Недвижимость” Валерий Кочетков.
Он пояснил, что сверхвысокого спроса в этом сегменте также не стоит ожидать. Этот этап пройден на фоне дешёвой ипотеки и низких ставок по депозитам 2020–2021 годов. Таким образом, предложение и спрос будут находиться примерно на одном уровне, а цены будут расти в соответствии с инфляцией. Также на них будут влиять изменения объёмов предложения.
Средний рост цен на новостройки в Москве составит приблизительно 15%. Такой прогноз сделал коммерческий директор 3S Group Дмитрий Пичугин. Он считает, что летом 2022 года для рынка наступит самый сложный период. К этому моменту в полной мере проявятся последствия роста стоимости жилья. На них наложится сезонно низкий спрос. Застройщики будут вынуждены продумывать свои экономические модели, балансируя между выгодой и привлечением клиентов и собственными финансовыми интересами.
— В 2022 году мы ожидаем роста квартир в цене примерно в диапазоне 10–15%. Повышение стоимости недвижимости будет варьироваться в зависимости от региона присутствия. На данный момент предпосылок для остановки роста цен не наблюдается. Дело в том, что факторы роста цен — увеличение стоимости строительных материалов, повышение стоимости рабочей силы на фоне закрытия границ и оттока мигрантов, жёсткие сроки строительства, инфляция — продолжат провоцировать увеличение себестоимости строительства, — сказал он.
С его оценкой согласен коммерческий директор ГК “Страна Девелопмент” Александр Гуторов.
— Рост цен может слегка замедлиться. Скорее всего, он придёт к “сбалансированной норме” — 10–15%. Что касается спроса при постоянном повышении цен, он слегка снизится. Несмотря на запуск программ субсидированной ипотеки от застройщика, девелоперы не смогут субсидировать себе “во вред”. Какая-то часть неплатёжеспособных клиентов будет отсеяна. Тем не менее люди нуждаются в жилье, и спрос будет, — считает он.
Квартиры на вторичном рынке
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский полагает, что в 2022 году квартиры на вторичном рынке начнут дешеветь. Скажутся и ставки по ипотеке выше 10%, и рост цен, который за полтора года составил 30–60% в зависимости от региона. Всё это снижает спрос на вторичное жильё.
— Поэтому 2022 год будет однозначно годом покупателя на рынке вторичной недвижимости. При этом здесь не будет иметь значение стоимость рабочей силы, стройматериалов, земли и остальных факторов, которыми застройщики прикрывают рост маржинальности проектов. В зависимости от обстоятельств, цены могут как просто остаться на месте, так и опуститься на 6–10%. Наиболее вероятный вариант — постепенное снижение в первой половине года и остановка падения во второй, — пояснил Алексей Кричевский.
В 2022 году развитие тенденции роста ипотечных ставок способно вызвать значительное — не менее 20% — сокращение количества сделок на вторичном рынке. Такой прогноз сделал директор департамента вторичного рынка “ИНКОМ-Недвижимости” Сергей Шлома.
— В очередной раз мы станем свидетелями трансформации вторичного сегмента массмаркета. Из рынка продавца он превращается в рынок покупателя. Учитывая, что 70% сегмента занимают ипотечные покупатели, ухудшение условий кредитования может спровоцировать уход с рынка части из них и, как следствие, значительно ослабить общий спрос. Что касается цен, считаю, что потенциал для их дальнейшего роста практически исчерпан. В лучшем случае для продавцов средняя стоимость останется на уровне, достигнутом в 2021 году, — порядка 278 тысяч рублей за квадратный метр. Тем не менее поведение цен будет зависеть, в частности, от изменения объёма предложения и инфляции, — отметил он.
С 1 января вводятся новшества при купле-продаже квартир: Что нужно учесть собственникам
По мнению Алексея Кричевского, рынок загородной недвижимости становится более цивилизованным. Сказывается выход в этот сегмент массовых топовых российских девелоперов. От пиковых значений рынок должен просесть как минимум на 10%, но возможна просадка и на 20–25%. Здесь многое будет зависеть от цен на стройматериалы, в частности дерево. Если оно не будет сильно дорожать, то можно ожидать снижения цен.
— Я ожидаю, что на загородном сегменте, где я работаю, цены зафиксируются. Единственное, что может изменить ситуацию, — резкий рост заболеваемости коронавирусом и изменение вследствие этого ситуации в стране. Закрытие границ, отсутствие доходов и рабочей силы — надеюсь, этого не произойдёт. В целом я ожидаю перераспределения интереса аудитории в сторону ипотеки на строительство. Бюджет покупателей сейчас ограничен, поэтому с учётом льготных программ ипотека под залог участка станет популярным вариантом, — отметил владелец строительной компании “Дом Лазовского” Максим Лазовский.
Он считает, что конкуренцию частным домам сможет составить и направление таунхаусов. Закон о легализации их статуса уже в стадии финализации и принят в третьем чтении.
Весной и в начале лета цены на загородную недвижимость выросли на 25–30%. Увеличение вызвано высоким спросом 2020 года и ростом цен на строительные материалы (некоторые позиции подорожали более чем в два раза). В августе загородная недвижимость перестала дорожать. Из-за высоких цен и роста ставки рефинансирования ЦБ спрос снизился до 25% в зависимости от сегмента рынка. Такие данные привёл директор департамента загородной недвижимости компании “ИНКОМ-Недвижимость” Олег Новосад.
— Из-за снижения спроса в 2022 году на “загородке” возможно снижение цен. В первую очередь это коснётся УБП (участок без подряда) и объектов, расположенных в посёлках без коммуникаций и качественной инфраструктуры. Стоимость предложений снизится на 10–15%, а в некачественных посёлках — до 20%. При этом спрос сохранится на готовые дома с действующими коммуникациями в посёлках с развитой инфраструктурой, но цены будут диктовать покупатели, — добавил Олег Новосад.
Цены на квартиры в разных сегментах
Марина Лашкевич считает, что цены на апартаменты не изменятся. Если, конечно, не будет принят новый закон, который приравняет апартаменты к жилью.
— Отмечу, что освобождение семей с двумя и более детьми от НДФЛ при улучшении жилищных условий усилит спрос в сегменте двухкомнатных и трёхкомнатных квартир. Такая недвижимость может вымываться с рынка быстрее, чем в 2021 году, — отметила она.
В сегменте доступного жилья ведущую роль в формировании спроса и ценообразовании играет ипотека. Льготные ипотечные программы сейчас актуальны скорее в регионах из-за снижения лимита кредитования. Ипотечные ставки растут вслед за повышением ключевой ставки, а покупательская способность падает. Поэтому роста цен и здесь можно ожидать только умеренного. В свою очередь, покупатели жилья бизнес-класса и выше тоже несколько снизили активность, занимая выжидательную позицию. Спросом пользуются только продуманные проекты высокого качества, с интересным инфраструктурным наполнением. В этих сегментах рост цен не превысит 10%. Такую оценку рынка дала руководитель отдела продаж девелоперской компании “Мармакс” Анна Терехова.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова считает, что ситуация на рынке жилья не стабилизировалась. Участники рынка постоянно видят изменения в ответ на экономические и политические события. Очередной инфляционный скачок происходит традиционно после Нового года, поэтому очередного витка роста цен на стройматериалы и жильё она ждёт весной.
— Совокупный рост цены предложения, конечно, будет ниже, чем в 2020–2021 годах. Годовое удорожание по рынку в среднем может составить порядка 5–10%. По строящимся проектам рост будет выше за счёт планового повышения по мере стадии готовности объекта. В элитном сегменте потенциал роста цен выше, чем в сегментах массового жилья. В целом же мы имеем все предпосылки к тому, что объёмы продаж в 2022 году будут сокращаться. Причём если в “штуках” количество сделок сократится на 10% и даже больше, то в “метрах” сокращение может быть ещё более масштабным. На фоне снижения платёжеспособности клиентов спрос смещается в сторону минимальных по размерам и бюджетам квартир, — рассказала Яна Глазунова.
В 2022 году квартир под сдачу на рынке станет больше. В том числе за счёт квартир в новостройках, приобретённых на пике покупательской активности в 2020 и 2021 годах. В ближайшей перспективе цены будут регулироваться инфляцией и динамикой изменения объёма предложения. Рост предложения квартир под сдачу и ограниченность платёжеспособного спроса будут сдерживать рост арендных ставок. Об этом рассказала заместитель директора департамента аренды квартир компании “ИНКОМ-Недвижимость” Оксана Полякова.
Однако нижняя ценовая планка в ближайшее время вряд ли вернётся на прежний уровень. По данным Оксаны Поляковой, этой осенью в старой Москве (без ЗелАО) она поднялась на 50% (до 30 тысяч рублей в ноябре против 20 тысяч рублей в августе). Снижения цен не будет по нескольким причинам. Во-первых, пополнение ликвидного предложения идёт медленно. Во-вторых, срабатывает закон рынка, согласно которому подорожание объектов происходит быстро, а коррекция стоимости — постепенно и плавно.
Оксана Полякова обратила внимание, что такой прогноз делается на основе стабильной экономической ситуации, без потрясений, способных спровоцировать массовый отток арендаторов из города. В случае форс-мажора цены могут упасть.
Сквозь закрытые границы. Россияне массово скупают жильё за рубежом
Активность россиян на рынке европейской недвижимости многократно возросла: за три квартала 2021 года только в Турции объём покупок жилья увеличился в два раза в сравнении с тем же периодом 2020 года — до 3115 объектов. А по интересу к недвижимости в этой стране россиян превосходят только иранцы и иракцы. Но Турция — лишь один из многих примеров: другие страны Европы россиян интересуют не меньше. Причём, внимание растёт и к коммерческой, и к жилой недвижимости. «Секрет» вместе с экспертами разобрался, где и почему россияне чаще скупают квартиры и дома.
Список стран, которые россияне выбирают для покупки недвижимости, не меняется последние 10 лет: Испания, Болгария, Турция, а также Германия, Италия, Черногория, Чехия, Греция, Кипр, Финляндия, рассказал «Секрету» Дмитрий Щегельский, гендиректор петербургского агентства недвижимости «Бенуа».
На выбор страны влияют: цена, климат и возможность получения вида на жительства и гражданства, отметил он. Последнее — главная главный фактор, влияющий на покупку недвижимость за рубежом, считают опрошенные «Секретом» эксперты.
Привлекательность Турции строится на паспорте за инвестиции (золотом паспорте): с 2017 года здесь можно получить гражданство, купив недвижимость. За два года турецкий паспорт получили 15 000 человек. Такое гражданство в первую очередь позволяет путешествовать по миру проще — более 100 стран принимают без виз. Хотя это не касается ЕС.
В 2021 году мы наблюдаем бум «золотых виз» (можно учиться в стране, работать, получить ПМЖ через пять лет — Прим. «Секрета») в Испании, в первую очередь через покупку недвижимости на сумму от €500 000 (41,4 млн рублей). За первые полгода в стране было выдано 324 золотые визы, для сравнения за весь 2020 их было выдано 394, а информационный спрос на эту программу вырос с начала пандемии более чем в 4 раза.
Наибольший спрос наблюдается у тех направлений, которые дают возможность не только приобрести недвижимость, но и оформить иммиграционный статус. Это Латвия, Греция, Испания, Португалия, Черногория, Турция. В последнее время уменьшился спрос на lifestyle-недвижимость, а вот интерес на недвижимость для оформления ВНЖ или гражданства и инвестиций только повысился. Причина простая: инвесторы стали понимать, что их накопленные средства могут находиться в Европе в большей безопасности, поэтому всё чаще выбирают недвижимость как инструмент для сохранения активов и получения доходности наряду с оформлением иммиграционного статуса.
Справка. Стоимость квадрата в городах России, по данным Росриэлта:
- Москва — 320 288 рублей.
- Сочи — 262 876 рублей.
- Санкт-Петербург — 165 432 рублей.
- Геленджик — 155 140 рублей.
- Хабаровск — 118 313 рублей.
- Благовещенск — 114 282 рублей.
- Казань — 113 336 рублей.
- Новосибирск — 89 138 рублей.
- Екатеринбург — 86 949 рублей.
- Вологда — 41 211 рублей.
- Мурманск — 28 747 рублей.
Инвестиции на курорте
Многие россияне решаются приобрести квадратные метры в другом государстве ради получения пассивного дохода. И здесь выигрывают курортные страны и города: если покупать недвижимость с целью последующей сдачи в аренду, в туристический сезон можно получить неплохую годовую доходность (от первоначальных вложений) — 3-5% до вычета налогов. С этой прибыли ты еще и налог платишь.. Плюс хоть и не решающий, но приятный.
Однако не все курортные города доступны среднестатистическому россиянину — Турция и Болгария скорее исключение, чем правило. В остальных странах цены на недвижимость намного выше.
В 2020 году они успешно падали, особенно в Болгарии, Турции, Испании и Италии, Греции. Причины — последствия пандемии, особенно для туристической отрасли, и закрытие курортов. Предложение росло, цены снижались, но до поры до времени. После того, как спрос вырос, традиционно подтянулись и цены.
Самым доступным в Европе оказалось жильё в Болгарии: €578 за м2 (47 910 рублей). Хотя в столице страны цифра в среднем в два раза выше.
В Турции цены ещё ниже: €323 за м2 (26 773 рубля) в 2021 году, и это при том, что цифра выросла с 2020 года — было €230 за м2 (19 064 рубля). Популярностью у россиян пользуются и Стамбул, и курортные города.
В Греции в 2020 году недвижимость дешевела на 15-20%: в основном в Афинах и Салониках. Апартаменты на островах можно найти за € 50 000. Но в 2021 году аттракцион невиданной щедрости закончился: в третьем квартале цены в Греции подросли на 7,2% в годовом исчислении. Самый заметный скачок — на севере и западе Афин. В отдельных районах страны рост сумасшедший: на 32% по отношению к 2020 году. Цена квадратного метра превышает €2000 (165 780 рублей).
В Испании цифры ещё выше: в Барселоне квадратный метр стоит почти €6000 (497 340 рублей), в Мадриде — около €5000 (414 450 рублей), а вот в Аликанте всего €2100 (174 069 рублей), как следует из отчёта Deloitte. В 2020 году россияне совершили в этой стране меньше всего сделок по покупке недвижимости за последние 10 лет — только 1900. В основном из-за невозможности въехать в страну.
Новые сделки проводили преимущественно россияне, которые уже являются резидентами Испании. Тем не менее, наши граждане — покупатели одних из самых дорогих квартир в стране. Остальные иностранцы выбирали жильё подешевле. Если это понятие вообще применимо к Испании.
Элитная недвижимость для жизни
Стабильный спрос, стабильное предложение, стабильно высокая цена — всё это о более дорогой части Европы: Великобритании, Швейцарии, Австрии, Монако, Германии. Поскольку здесь недвижимость приобретают преимущественно ультрахайнеты, существенных изменений на этом рынке не произошло. Цены не упали, но интерес к жилью остался.
Весной 2021 года спрос на элитную лондонскую недвижимость для переезда у россиян взлетел на 50% в сравнении с весной 2020 года, как выяснили в Knight Frank. При этом бюджет таких приобретений — от 2 млн фунтов (196 млн рублей). И россияне поставили новые рекорды по максимальному уровню продаж с 1995 года: 42,8 млрд фунтов (4,2 трлн рублей). На фоне этого аналитики Knight Frank ожидают подъёма цен в Великобритании к концу года на 5%. А к 2025 году они могут взлететь на 24%.
К падению готова. Москве предрекли снижение цен на квартиры. Когда в столице начнется распродажа жилья?
Цены на квартиры в Москве пока держатся на уровне 2020-2021 годов, но могут начать снижаться уже через пару месяцев. Продавцы вторичного жилья все чаще соглашаются на торг, о котором еще полгода назад не могло быть и речи — за ликвидными вариантами выстраивались целые очереди из покупателей. Давление на стоимость квадратных метров оказывают возросшие ипотечные ставки и сокращающийся спрос. Многие москвичи спешат избавиться от квартир, в том числе полученных в наследство, до падения цен. Число предложений на рынке растет, а число покупателей падает. Тень большой квартирной распродажи и призрак стагнации — в материале «Ленты.ру».
Вот это поворот
В самом начале 2022 года ситуация на вторичном рынке жилья в Москве развернулась в пользу покупателей — выяснилось, что число предложений на рынке резко увеличилось, а спрос, напротив, начал сокращаться. «Рост предложения объясняется тем, что продавцы пытаются успеть реализовать квартиру по нынешним ценам, предполагая снижение спроса на фоне ужесточения условий ипотечного кредитования и, как следствие, уменьшения стоимости жилья на вторичном рынке», — поясняется в материалах «ИНКОМ-Недвижимость» (есть в распоряжении «Ленты.ру»). Избавиться от квартир сейчас, пока они не подешевели, стремятся не только обычные горожане, но и инвесторы — люди, вложившиеся в недвижимость в период квартирного бума 2020-го и 2021-го.
По данным «ИНКОМ», число выставленных на продажу вторичных квартир на территории старой Москвы за год (с января 2021-го) выросло почти на треть, в настоящее время покупатели могут выбирать из более чем 61 тысячи лотов. Больше всего предложение увеличилось в Восточном округе — на 46 процентов (до 5,8 тысячи лотов), меньше всего в центре города — на 12 процентов (до 10,6 тысячи объектов). Центр традиционно привлекателен и пользуется популярностью, в то время как на востоке квартиры задерживаются в экспозиции, отмечают риелторы. В Метрогородке, например, предложение квартир за год увеличилось на 93 процента (до 140 лотов). Заметно меньше свободного жилья стало только в одном районе — Братееве (минус 10 процентов за год, до 200 лотов).
Подолгу «висят» на рынке, как правило, низколиквидные объекты, подчеркивают специалисты. Речь идет о квартирах в старом жилом фонде, в непопулярных локациях (рядом с промышленными предприятиями, ТЭЦ, в местах с плохой транспортной доступностью). Кроме того, никому не нужными оказываются неадекватно оцененные и юридически «грязные» лоты. Но и качественное предложение стало продаваться медленнее: в марте 2021-го был зафиксирован самый короткий за историю столичного рынка средний срок экспозиции «вторички» — 40 дней, но уже в ноябре и декабре он вырос до 76 дней.
Давайте торговаться
Одной из причин падения интереса к московским квартирам стал аномальный рост цен на них в два пандемийных года — по подсчетам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), вторичное жилье в городе подорожало в среднем на 30-40 процентов благодаря дешевой ипотеке, низким ставкам по банковским вкладам и «увеличению потребности в квадратных метрах из-за изменения образа жизни» — речь идет, видимо, о переводе части москвичей на дистанционную работу. К началу 2022-го средняя стоимость «квадрата» в городе почти достигла 246 тысяч рублей (плюс 18,5 процента за год).
стоит самая дорогая вторичная квартира в Москве, в такую сумму оценили 1000-метровый пентхаус в Пресненском районе, выставленный на продажу в конце 2021 года
Александр Москатов, управляющий директор сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ», рассказал «Ленте.ру», что в среднем по административным округам прирост цены за 2021 год был больши́м — на уровне 20 процентов. «А если сравнивать с началом 2020 года, цена квадратного метра увеличилась более чем на 35 процентов», — отметил он. В Центральном округе к январю 2022-го стоимость «квадрата» почти достигла 557 тысяч рублей (в некоторых городах, например, в Воркуте, этой суммы хватит на покупку целой квартиры). Второй по среднему уровню цен на готовое жилье — Западный округ, где метр стоит 330 тысяч рублей. На третьем месте север города (298 тысяч за «квадрат»).
Фото: Дмитрий Коротаев / Коммерсантъ
В сложившихся условиях слухи о начавшемся торге на вторичном рынке малоутешительны. По данным «ИНКОМ», в 2021-м от 53 до 63 процентов сделок с «вторичкой» в Москве заключались с предоставлением скидок. «Высокий процент сделок с дисконтом отмечался в первой половине 2020 года, когда на вторичном рынке был спад в связи с короновирусным локдауном, — вспоминает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ» Сергей Шлома. — Затем на фоне высокого спроса сокращалось как число сделок со скидками, так и размер дисконта. В настоящее время средний размер дисконта — 4,4 процента».
По оценке «МИЭЛЬ», каждая вторая сделка в декабре 2021-го проходила с торгом. Размер скидки в среднем составил 3 процента. Чем дольше квартира «висела» на рынке, тем охотнее продавец соглашался на дисконт, рассказали в компании. Обратная схема, когда в процессе продажи ценник повышается, теряет популярность — квартирный ажиотаж, очевидно, закончился.
2022 год станет периодом охлаждения рынка недвижимости — как в сегменте готового жилья, так и новостроек. Причем вторичный рынок остается без льготной ипотеки, и на фоне уже двузначных ставок кредитования ожидается падение активности
«Потенциал для дальнейшего роста цен практически исчерпан, — утверждает Сергей Шлома. — В лучшем для продавцов случае средняя стоимость останется на уровне, достигнутом в 2021 году, — порядка 278 тысяч рублей за квадратный метр. Тем не менее поведение цен будет зависеть, в частности, от изменения объема предложения и инфляции».
Наследное дело
Оказать давление на стоимость московского жилья в 2022-м может и появление на рынке большого числа наследственных квартир: с 1990-х и до начала пандемии их доля в экспозиции удерживалась на отметке 10 процентов, но в течение 2021-го она удвоилась и достигла 20 процентов из-за «экстремальных эпидемиологических условий», сообщили в «ИНКОМ». По статистике риелторов, полученная в наследство недвижимость обычно продается с дисконтом в диапазоне от 5 до 10 процентов. Причем большинство наследников изначально готовы к торгу, то есть уговаривать их не приходится.
Фото: Константин Кокошкин / Globallookpress.com
«Свежее наследство» (квартира, находящаяся в собственности менее трех лет после оформления прав наследников) традиционно считается высокорисковым, и каждый третий потенциальный покупатель отказывается от подобных лотов. Хотя риелторы утверждают, что количество сделок, расторгнутых после отчуждения наследственных квартир, стремится к нулю.
За последние три года число залоговых квартир в продаже в Москве выросло примерно на 15 процентов, и их доля продолжает увеличиваться
Рост числа залоговых квартир в продаже (он наблюдается благодаря активности ипотечных покупателей) также способен повлиять на средний уровень цен. «Спрос на такие объекты есть, они дешевле примерно на 1-2 процента из-за определенных сложностей сделок с ними», — поясняет Сергей Шлома. По данным «МИЭЛЬ» (есть у «Ленты.ру»), в целом за последние три года число залоговых квартир в продаже выросло примерно на 15 процентов, и их доля продолжает увеличиваться. Более половины сделок на рынке недвижимости проходит с привлечением банковских средств, указывают эксперты. Сроки кредитования могут составлять от одного года до 30 лет — за это время у людей меняются жизненные и финансовые обстоятельства, поэтому зачастую они вынужденно выводят квартиры на рынок.
«Большой распродажи не будет»
Большинство опрошенных «Лентой.ру» экспертов не ждут обвала цен на жилье в Москве — несмотря на то что финансовое благополучие россиян явно под вопросом, а ипотека только дорожает. «Если мы говорим именно о вторичной недвижимости в Москве (включая Новую Москву), то в 2022 году мы ожидаем стагнацию цен, — заявил Андрей Добрый, руководитель федеральной базы риелторов Restate.ru. — С одной стороны, на рынке множество неадекватно оцененных собственниками квартир, которые пытаются “гнаться” за еще сильнее подорожавшими новостройками. Часть из них будут корректироваться, однако рынок недвижимости, в отличие от фондового рынка, инертен, и коррекция обычно занимает от нескольких месяцев до нескольких лет».
Нам чужого надо. Россияне все чаще выбирают съемные квартиры. Почему в 2022 году им придется платить за них еще больше?
«Мне некуда уходить» История россиянки, которая годами жила с убийцей матери. Он оставил ее и детей без крыши над головой
По словам эксперта, сейчас «вторичкой» становятся сданные новостройки, которые обживаются и постепенно будут дорожать, «если соотношение цена-качество позволяет». Кроме того, в городе активно продается дорогая элитная недвижимость. «Все эти процессы примерно уравновесят ситуацию, и где-то будет падение, где-то рост. Большой распродажи не будет, но в точечных ситуациях, когда продавцу нужно именно продать, а не попродавать, можно говорить о хороших скидках. Такие квартиры будут улетать быстро», — пообещал Добрый.
В ИРН тоже прогнозируют стагнацию вторичного рынка недвижимости — прежде всего из-за дорогой ипотеки и сильно завышенных цен на квартиры. Сергей Шлома предполагает, что будет значительное (на 20 процентов и более) сокращение количества заключаемых сделок. «В очередной раз произойдет трансформация из “рынка продавца” в “рынок покупателя”», — считает эксперт. Он также ждет переориентации инвесторов, которые раньше предпочитали недвижимость, на банковские вклады, и ухода части потенциальных продавцов жилья на рынок аренды.
Александр Москатов тоже не исключает, что «рынок приобретет черты “рынка покупателя” — покупателя, который торгуется, диктует условия и долго выбирает». Почувствовать соответствующие изменения в полной мере продавцы смогут уже к середине года или во второй его половине — если не изменятся внешние условия. А пока цены в объявлениях о продаже квартир остаются на прежнем ажиотажном уровне — москвичи либо не замечают снизившегося покупательского интереса, либо умело «держат лицо», торгуясь втихую.
Если вы стали свидетелем интересного события или у вас есть история для отдела «Среда обитания», напишите на этот адрес: [email protected]
Срочно продавать: В 2022-м цены на недвижимость рухнут
Инвесторы побегут, а покупателей в этой поганой ситуации не будет
Согласно прогнозу Центробанка, пик роста цен на недвижимость в России позади. Прямым текстом о будущем падении стоимости квартир и домов не говорится, но умный да поймёт. «Перегретый» рынок и падение покупательной способности населения вернёт цены где-то на уровень пятилетней давности, если не ниже.
«Спешить брать сейчас ипотечный кредит не стоит, нужно смотреть, какие условия у каждой семьи и потом надо понимать, что ставки по ипотеке могут немного вырасти. У нас произошел серьезный рост цен на недвижимость и мы где-то сейчас прошли этот пик цен на недвижимость. Я думаю, они не будут расти такими темпами. Не надо поддаваться ажиотажному эмоциональному поведению, надо смотреть внимательно на ситуацию», — заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина.
В последнее время это уже не первый прогноз Центробанка о возможной «стабилизации» цен на жильё, впрочем, другие участники рынка твердят о том же. Деньги у населения кончились, всё, что ещё покупают — это ипотека, причём последний всплеск активности на рынке кредитования. Ставки уже поднимаются, соответственно, доступность ссуд снижается.
«Я согласен с этой оценкой. Потому, что ключевым драйвером роста цен, безусловно, является низкая ставка по ипотеке, которая уже почти на 2% в среднем выросла. С ростом ставки по ипотеке снижается доступность кредитов. И, естественно, если учесть, что 85% всех сделок в России осуществляются именно с ипотекой, то снижение доступности ипотечных кредитов сокращает платежеспособный спрос. А снижение платежеспособного спроса сокращает количество сделок. Такая тенденция, однозначно, в следующем году скажется на замедлении роста цен, а в каких-то регионах на прекращении роста цен», — считает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
«Среднегодовая фактическая цена на жилье может снизиться на 3−5%. Программа льготной ипотеки на новостройки, скорее всего, завершится, что повлечет за собой падение спроса. В этих условиях для локального стимулирования и выполнения плана продаж застройщики будут вынуждены делать прямые и скрытые скидки, такие как субсидирование ипотеки или компенсация первоначального взноса», — говорит управляющий директор «Открытие Research» Константин Енин.
Непубличные персоны более резки в своих суждениях.
«Пик цен, действительно, пройден, на загородную недвижимость — ещё минувшим летом, на квартиры — в прошлом месяце. Ипотека дорожает. Вдобавок вместе с ростом цен на продукты та сумма, которую люди могут выделить на обслуживание долга, уменьшается. То есть кредит, на который может рассчитывать человек, уменьшается. И эта тенденция продолжится. Тем, кому нужно продать, придётся идти на уступки, причём чем дальше, нем больше. А „живых“ денег на руках у людей практически не осталось, они кончились ещё год назад. Цены упадут, тут даже без разговоров, вопрос в другом — до какого уровня? Могут и к значениям пятилетней давности вернуться, почему нет? Весь вопрос в том, что будет у людей с работой и зарплатами», — рассуждает риэлтер Татьяна Иванова.
«Возможности для покупки жилья по текущим ценам и с текущей ставкой, средняя величина которой уже перевалила за 9,3% годовых, просто исчерпываются», — то же самое, но на научном языке, в исполнении эксперта Академии управления финансами и инвестициями Алексея Кричевского.
Оптимисты, конечно, тоже есть. Но скорее потому, что им положено таковыми быть. Да и то, с оговорками…
«На мой взгляд, вероятность падения цен самая маленькая. Цены могут упасть только в ситуации, если в экономике страны будут большие проблемы. При этом не стоит исключать локального падения. Оно бывает, когда цены выросли, потом чуть-чуть упали, потом поднялись назад еще больше, чем упали», — уверен гендиректор «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков.
Проблемы в экономике России не просто большие, они гигантские. По сути, эта самая «экономика» находится в предсмертном состоянии, на плаву лишь торговля сырьём. С немедленным выводом денег за границу. Страну просто тупо грабят — чиновники и «олигархи»! А это — уже не экономика, а организованная преступность.
«В годовом выражении темпы роста цен на рынке новостроек в 2022 году снизятся до уровня инфляции или чуть выше. По нашим оценкам, квартиры на первичном рынке в столичном регионе подорожают на 5−7%. Покупательская активность сохранится. Этому будет способствовать и улучшение ситуации в национальной экономике. По итогам 3-го квартала темпы роста ВВП составили более 4%. Это будет подталкивать спрос на первичное жилье», — считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
Да, кто-то и «улучшение ситуации в национальной экономике» видит. Бывает, что уж там. Но таких людей почему-то остаётся всё меньше. Даже странно, согласитесь.
Никаких факторов, способных поддержать падающий спрос, нет. В частности, государство вряд ли будет продлевать программу субсидирование ставки по ссудам на покупку жилья. Центробанк против.
«Широкомасштабное продление льготной ипотеки может поддерживать высокий рост цен на жилье, который снижает его доступность для людей», — считает Эльвира Набиуллина. И не поспоришь.
Сами же ипотечные ставки вырастут, глава банка «Открытие» Михаил Задорнов считает, что до уровня 11−11,5% годовых. Но есть и более радикальные прогнозы — до 12−13% годовых.
По прогнозам Альфа-банка, в 2022 году объемы ипотечного кредитования сократятся примерно на 20−30%. Но могут и значительно больше, ведь маховик цен на товары повседневного спроса и продукты продолжает раскручиваться. Все заверения властей о том, что за ними будет какой-то контроль, остаются не более чем словами. Напротив, поднимая тарифы различных ГУПов, чиновники только способствуют обесцениванию денег.
«Дикое повышение цен — главный вопрос, который душит страну и крайне волнует население. Цены выросли на все. Например, на капусту — более чем на 124%. Удвоились цены на строительные материалы. И такое повышение цен наблюдается практически по всем товарам. Из-за роста цен люди еле-еле сводят концы с концами и все глубже залезают в кредитную кабалу», — отметил лидер КПРФ Геннадий Зюганов.
Те, кому уже не под силу содержать, например, дачу, будут выставлять свою недвижимость на продажу. Хотя с «садовой» недвижимостью всё не так однозначно, люди снова начали сажать огороды и выращивать картошку, рост цен на последнюю явно подстегнёт этот процесс и в 2022 году.
Однако на рынке недвижимости есть довольно большая прослойка «инвесторов» — тех, кто купил квартиры или дома в расчёте на рост цен. Пока они в плюсе, хотя и не все, опоздавшие, то есть те, кто приобрёл свои активы осенью 2021 года, пока, скорее, в нулях. Однако даже небольшое движение цен вниз может спровоцировать многих на продажу своих активов. А это, в свою очередь, способно привести к обвалу рынка.
По оценкам специалистов, в сделках 2020−2021 годов доля этих самых «инвесторов» составила около 15% в среднем, в столицах и крупных городах — больше.
«Когда цены на недвижимость начнут падать — а они начнут! — эти самые „инвесторы“ попытаются зафиксировать прибыль. Или, наоборот, убытки. „Инвестор“ — вообще любопытное животное, легко подверженное порывам, панике. И стадное — делай как все. А вот покупателей в нынешней поганой экономической ситуации на их добро не будет. Нет у людей денег, почему, думаю, объяснять не стоит. Придётся снова снижать цену, и так далее», — объясняет инвестиционный консультант Михаил.
В подобной ситуации нижние границы падения даже обсуждать нет смысла. Но примерно оценить можно. Если принять во внимание 30-процентное снижение числа ипотечных покупателей (85−90% сделок) и инфляцию на уровне 25−30% годовых, то 20−30% вниз — это самый минимум, на который можно рассчитывать. Но не исключено, что пойдёт неуправляемое обрушение рынка, и тогда хорошо, если удастся выручить половину прежней цены.
Взрывной рост или падение: прогноз цен на недвижимость в 2022 году
Пошатнувшиеся в очередной раз курсы рубля и акций российских компаний заставили некоторых инвесторов задуматься, правильно ли они хранят свои деньги. Может быть, лучше по старинке, вложиться в недвижимость? Купить квартиру-две-три. А что, если и цены на них рухнут? Финтолк объясняет, что ждет россиян после ипотечного бума 2020-2021 годов.
- Во всем виновата ипотека
- Почему цены на недвижимость пойдут вверх
- Почему цены на недвижимость пойдут вниз
Во всем виновата ипотека
В том, что недвижимость так резко подорожала, виновата в первую очередь льготная ипотека. Весной 2020 года на фоне все шире распространявшегося коронавируса правительство решило поддержать застройщиков и их клиентов. И предложило ипотеку с господдержкой на жилье в новостройках всего под 6,5 % годовых.
Дальше цены на квартиры просто не могли не рвануть вверх. Потому что на высокий спрос наложилось не поспевающее предложение. На застройщиков сильно повлиял локдаун — из-за карантина темпы работ снизились, из-за закрытия границ возникла нехватка рабочей гастарбайтерской силы. К тому же подорожали стройматериалы.
В итоге за 2020 год квадратный метр жилья в новостройках в среднем по России подорожал на 19 %. Такие цифры приводятся в исследовании сервиса объявлений «Авито».
Изначально льготная ипотека должна была действовать до 1 ноября 2020 года, затем ее продлили до 1 июля 2021 года. В воздухе висел вопрос: что же будет дальше? Ведь льготную ипотеку взяли даже те, кто изначально планировал покупать жилье попозже, исчерпав тем самым спрос. А тут еще ключевая ставка Центробанка начала расти, увеличивая стоимость обычной, нельготной ипотеки. В такой ситуации просто взять и отменить любую поддержку заемщиков и застройщиков было чревато.
Поэтому ее не отменили, но несколько урезали. Теперь ставка по льготной ипотеке = 7 % годовых, а сумма ограничена 3 млн рублей (было 12 млн для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей, 6 млн для других регионов). В таком виде программа действует до 1 июля 2022 года. Что будет дальше, в правительстве пока не решили.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
— За 2020 и 2021 годы покупатели максимально выбрали наиболее ликвидные предложения, на рынке сформировался дефицит, потому что значительный объем нового предложения не удалось вывести. За 2021 год в продажу вывели только около 3,7 млн кв. м жилья, то есть фактически только восполнили те квадратные метры, которые были сданы. В 2022 году к выводу планируется около 5 млн кв. м, что должно сбалансировать рынок.
Почему цены на недвижимость пойдут вверх
Большого снижения спроса на недвижимость эксперты пока не ожидают — даже несмотря на большую вероятность того, что программу господдержки в 2022 году могут свернуть окончательно.
Россияне в любом случае будут стараться улучшать свои жилищные условия, переезжать, поэтому обычная динамика рынка (какой она была до взрывного роста спроса от льготной ипотеки), скорее всего, восстановится.
Прогноз роста цен на недвижимость по итогам года от экспертов Финтолка — 10-12 %.
Татьяна Стародумова, директор по продажам ГК «Меридиан»:
— Ставка ипотеки будет выше, но не настолько, чтобы это привело к стагнации. Рост цен, который наблюдался в 2020 и 2021 годах, сохранится, но будет уже не таким большим и не таким методичным. Удлинился и временной цикл роста (не от месяца к месяцу, а от квартала к кварталу).
По мнению экспертов, способствовать повышению стоимости жилья будут, в частности, дальнейший рост цен на стройматериалы, увеличение затрат застройщиков в связи с новыми обязательствами по строительству социальной инфраструктуры и другие факторы.
Поэтому прогноз цен на недвижимость в России выходит для покупателей так себе.
Андрей Ковалев, стратегический и антикризисный управляющий:
— Доступнее жилье точно не станет. Если в прошлые годы цену на недвижимость сильно толкала вверх доступная ипотека, то в 2022 стоимость на недвижимость будут толкать вверх инфляция, проблемы с рабочей силой на большинстве строек, дорожающие финансовые ресурсы для девелоперов. Хорошая новость заключается лишь в том, что рост стоимости замедлится по сравнению с периодом 2019-2021.
Почему цены на недвижимость пойдут вниз
Но, как это всегда бывает, гарантировать рост цен тоже никто не может. Есть факторы, которые говорят о том, что жилье в 2022 году может внезапно заметно подешеветь. Это касается прогноза цен как на новостройки, так и на вторичку.
«За повышением ключевой процентной ставки Центробанка растут и ставки ипотечного кредитования. Соответственно, кредиты становятся намного дороже, и это будет влиять на снижение покупательского спроса. Также на цены повлияет открытие границ. Когда границы закрыты, люди не вывозят большой объем денежных средств за границу (в недвижимость, на отдых). Поэтому инвестируют в российскую недвижимость», — считает руководитель агентства недвижимости Oazis Estate Ольга Изосина.
Также есть точка зрения, что квартиры в России сейчас переоценены. Так, расчеты с использованием стоимости аренды однокомнатных квартир и доходности десятилетних ОФЗ для определения примерной стоимости денег в будущем показывают: справедливая стоимость средней российской однушки сейчас = 2,17 млн рублей. При том, что фактическая цена ее в феврале 2022-го составляет 2,8 млн рублей.
Эксперты Финтолка обращают внимание: если перевести цены на российские квартиры в доллары США, то можно увидеть, как динамика роста цен коррелирует с динамикой роста фондового индекса РТС.
Например, в 2021 году на пике РТС вырос на 30 % — и аналогичный рост наблюдался со стоимостью жилья. Поэтому если в ближайшее время индекс РТС скорректируется, то можно будет наблюдать и снижение на рынке недвижимости.
«Можно сказать, что российский рынок недвижимости в 2022 году, вероятно, ждет очень жесткая посадка. Скорее всего, это связано не столько с проблемами самого рынка, сколько с общими проблемами в российской экономике, которые будут сопровождаться девальвационными процессами. Из-за чего рублевая цена квадратного метра упадет на 5-7 %, а долларовая на 15-20 %», — предсказывает старший аналитик компании Esperio Антон Быков.
Здесь надо отметить, что и в прошлом году стоимость жилья не росла непрерывно. Например, в конце лета цены на новостройки в столице снижались на 1,5 % за счет активного ввода новых домов и скидок от застройщиков. Тогда уже звучал прогноз цен на недвижимость в Москве с большой вероятностью снижения на 10-15 %, но этот прогноз так и не сбылся.
Подведем итоги. Большинство опрошенных Финтолком экспертов утверждают, что, пока спрос на недвижимость не исчерпан, есть поводы для роста цен и без льготной ипотеки. В то же время свои коррективы может внести экономическая ситуация в стране, способная обрушить что угодно — и не только цены на жилье. Да и фактор отмены льготной ипотеки не стоит сбрасывать со счетов — он еще может преподнести неприятные сюрпризы для застройщиков.
Не хотим терять вас, давайте дружить! Подпишитесь на наш Telegram-канал, тут финансовые лайфхаки каждый день!
Как недвижимость может увлечь мир в новый глобальный кризис
Рынки недвижимости по всему миру демонстрируют «красные флаги» — признаки перегрева, схожие с теми, что были в 2008 году перед началом мирового финансового кризиса, предупреждает агентство Bloomberg. Аналитики международных консалтинговых компаний сомневаются, что грядет катаклизм, но фиксируют «пузыри» в экономике России.
Самые большие «пузыри» на рынках недвижимости образовались в Новой Зеландии, Канаде, Швеции, Норвегии, Британии и США — как в кризис 2008 года, пришли к выводу аналитики Bloomberg. Они ссылаются на один из индикаторов Bloomberg Economics, который учитывает соотношение цен на недвижимость к аренде и к доходам граждан, инфляцию на рынке жилья и рост закредитованности населения.
По некоторым показателям, например по росту цен на жилье, многие страны уже опережают предкризисные показатели 13-летней давности. Это особенность нынешнего финансового цикла, и она усиливает риски, отмечает Bloomberg.
Сдержки и противовесы
В 2008 году полное бездействие и игнорирование признаков перегрева рынка, отсутствие внешних регуляторов способствовало формированию некачественного кредитного портфеля, что не особо беспокоило банки за счет спекуляции на деривативах – или превращении финансовых обязательств в ценные бумаги, напомнила в беседе с «Газетой.Ru» главный аналитик «Циан.Ипотека» Виктория Кирюхина. Но вряд ли история повторится, полагает она.
Наученные горьким опытом регуляторы взяли под жесткий контроль рынок производных инструментов (ценных бумаг), завязанных на ипотеке, а также ужесточили требования к заемщикам, таким образом ликвидировав эту уязвимость, уверен руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров
«Сегодня конкретно на рынке недвижимости такой ситуации нет. Тем более в России, где уровень просрочки платежей по ипотечным кредитам минимален — порядка 2%»,
В США накануне кризиса 2008 года долговая нагрузка населения (долг домохозяйств к ВВП) составляла внушительные 80% ВВП. Сейчас этот показатель на 20-30% ниже, а инфляция на американском рынке недвижимости не превышает 10% (15% до кризиса 13-летней давности), указал аналитик «БКС Мир инвестиций» Егор Дахтлер. Поэтому риски появления «пузыря» на рынке недвижимости США сейчас ниже, чем в 2008 году.
В РФ доля ипотечной задолженности от ВВП находится на уровне около 10% — это ниже не только чем в США, но и в странах Западной Европы, то есть речь идет о потенциале для развития рынка, отметилаВиктория Кирюхина из Циан.Ипотека. Более того, согласно стратегии жилищной сферы, планируется увеличение доли задолженности по ипотеке до 15% ВВП в течение следующих пяти лет.
Инфляция на глобальном рынке недвижимости в этом цикле — результат «пандемической монетарной политики» мировых финансовых регуляторов, пояснил в беседе с «Газетой.Ru» ведущий аналитик инвестиционной компании QBF Олег Богданов. Во время пандемии все регуляторы — и в развитых, и в развивающихся странах — начали синхронно смягчать монетарную политику, что запустило приток средств в активы, в том числе в недвижимость.
Когда главным опасением инвесторов во всем мире становится растущая инфляция, недвижимость рассматривается как защитный актив.
«При этом текущая доходность зачастую уже не принимается во внимание, интересует только способность объекта сохранить свою стоимость», — подчеркнул Алексей Фёдоров.
Рынок недвижимости вряд ли спровоцирует новый мировой финансовый кризис, но если «придет очередная волна, то все начнет падать синхронно, и рынок недвижимости тоже», считает ведущий аналитик QBF Олег Богданов. Он убежден, что «пандемийная монетарная политика» сверхстимулирования привела к серьезным перекосам на денежном рынке, а потому скорее всего кризисные явления будут развиваться именно там, вызывая проблемы на глобальных финансовых площадках.
В России локальный перегрев
На российском рынке примерно 2/3 произошедшего роста цен на жилье вызвано влиянием льготной ипотеки, отметил руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. Из-за увеличения спроса, «не только в квадратных метрах, а скорее в рублях», и роста себестоимости строительства произошло 30-процентное подорожание стоимости жилья.
По мере восстановления баланса на рынке металла есть потенциал небольшой коррекции себестоимости строительства, но это, как и сокращение программы льготной ипотеки, не приведет к резкому снижению цен, прогнозируют опрошенные «Газетой.Ru» эксперты.
«Падения цен после сокращения льготной ипотеки ожидать не стоит. Возможно, столкнувшись со снижением спроса, застройщики будут активнее предлагать разнообразные акции и рассрочки, но номинальная цена квадратного метра не изменится», — предупредил Алексей Фёдоров из Maris в ассоциации с CBRE.
Не ожидают жесткой коррекции и снижения в Knight Frank Russia – скорее, произойдет уменьшение темпов роста цен.
Пересмотр условий льготной ипотеки поможет замедлить высокий спрос на покупку недвижимости. Это в дальнейшем приведет к восполнению объемов предложения на рынке новостроек, а динамика цен замедлится, но не перестанет расти, считает директор департамента исследований Colliers Вероника Лежнева.
«На данный момент на рынке нет предпосылок для нового кризиса, тем более любой всплеск рыночных показателей быстро находит решение со стороны правительства и ЦБ РФ, как это было и с поддержкой ипотеки, и с регулированием экономики и уровня ключевой ставки», — сообщила Лежнева «Газете.Ru».
Что касается рынка коммерческой недвижимости России, то в настоящее время он не перегрет, поскольку многие международные инвесторы, которые на протяжении длительного периода вкладывали свой капитал в Россию, либо перестали инвестировать, либо вовсе уходят из страны, заявил Алексей Новиков, управляющей партнер Knight Frank Russia.
«За последние несколько лет мы видели много примеров, когда они продавали свои активы в России с целью найти другие направления для вложений. С другой стороны, не увеличивается и количество российских институциональных инвесторов, которые бы активно выходили на рынок», — заключил он.
Эксперт: в случае войны стоимость недвижимости в России упадет на 20-25%
Анна Королева
корреспондент Expert.ru
31 января 2022, 13:10
Банк России сообщил о рекордных темпах роста выдачи ипотеки в конце 2021 года. Но аналитики уверены, что рисков перегрева в данном сегменте нет. Возможен переход растущего тренда к резко негативному.
Декабрьский темп роста ипотеки в России был максимальным в 2021 году — 3,2% с учетом секьюритизации. Годовой рост превысил 30%, превзойдя результат 2020 года (около 25%). Такие цифры Банк России приводит в информационно-аналитическом материале «О развитии банковского сектора Российской Федерации в декабре 2021 года».
Чистая прибыль банковского сектора в декабре составила 111 млрд рублей, что почти в 2 раза ниже среднемесячного уровня за год. Всего за 12 месяцев банки заработали 2,4 трлн рублей, что в 1,5 раза больше прибыли за 2020 год (1,6 трлн рублей). Это в основном связано с ростом бизнеса и низкими расходами на резервы.
Как сказано в документе ЦБ, значительно ускорился рост ипотеки. По предварительным данным, с учетом секьюритизации ипотека выросла за 2021 год на сумму 67 млрд рублей. А рекорд по месяцам был поставлен именно в декабре.
«Скорее всего, люди стремятся получить ипотеку до ее подорожания — несмотря на рост ключевой ставки, средняя ставка по ипотеке на первичном рынке даже немного снижалась (в ноябре — 5,8%, в октябре — 6%, в сентябре — 6,24%) из-за действия программ господдержки (в частности, сильно выросли выдачи в рамках семейной ипотеки), а также маркетинговых программ банков и застройщиков» — отметили в ЦБ РФ.
На вторичном рынке средняя ставка выросла, но не так существенно, как ключевая (с 8,5 в октябре до 8,6% в ноябре), так как банки оттягивали повышение ставок для стимулирования спроса. Из общего объема ипотечных выдач в размере 645 млрд рублей в декабре около 160 млрд рублей (25%) было предоставлено в рамках госпрограмм (510 млрд рублей и 111 млрд рублей или 22%, соответственно).
Основной объем пришелся на семейную ипотеку, выдачи по которой увеличились более чем на 60% (оценочно в декабре — 92 млрд рублей после 56 млрд рублей в ноябре). В это же время по льготной программе (под 7%) выдачи выросли в меньшей степени (на 24%, до 56 млрд рублей после 45 млрд рублей в ноябре). По итогам 2021 года рост ипотечного портфеля превысил 30%.
«Однако мы не видим высоких рисков перегрева, так как, по нашим ожиданиям, в среднесрочном прогнозе выдачи снизятся до более умеренных уровней ввиду роста ипотечных ставок», — заявил регулятор.
Рост спроса на ипотеку и увеличение выдачи ипотечных займов, действительно, не приведет к перегреву рынка недвижимости, ведь вместе со спросом выросли и цены на саму недвижимость, рассказал «Эксперту» CEO и основатель Talkbank Михаил Попов. Как следствие, возможности населения по дальнейшему наращиванию ипотечных кредитов снижаются.
Растет и первоначальный взнос, который в большинстве банков составляет от 15 до 20% от стоимости недвижимости. Это тоже подтверждает, что спрос будет постепенно снижаться. Рост ставки по ипотеке начинает сокращать темп прироста выдачи ипотечных займов, что в совокупности стабилизирует ситуацию.
При этом, уверен банкир, важно развивать меры поддержки для покупок на вторичном рынке. Возможно, уже не по таким льготным ставкам, но все еще обеспечивая возможность для семей, особенно — с детьми, улучшать свои жилищные условия. Сохранение частичных мер поддержки также позволит обеспечить плавный спад увеличенного спроса на рынке недвижимости. На фоне снижения спроса со стороны покупателей владельцы начнут сталкиваться с значительным снижением стоимости домов и квартир. Вероятно, они попытаются фиксировать положение путем экстренной продажи, тем самым, резко выбрасывая на рынок большое предложение по вторичке.
«Это стимулирует переход от растущего тренда к резко негативному, что потенциально может привести к плохим последствиям», — уверен Михаил Попов. Такую ситуацию, к примеру, мы видим на фондовых рынках, когда вслед за ростом, обеспеченным льготными условиями кредитования фонды инвесторов начали сбрасывать на рынок разогретые акции, чтобы зафиксировать свою прибыль или минимизировать убытки. Все это привело к обвалообразному падению цен на большую часть ценных бумаг.
Выдача ипотеки снизится не только из-за роста ставок, но и из-за того, что с двузначными ставками население уже не может позволить себе приобрести недвижимость по текущим ценам, согласился эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. По его словам, количество отказов от ипотеки постоянно растет. В причинах такого тренда фигурируют именно рост стоимости кредита и высокие цены на жилье. Но пока что двузначные ставки касаются только вторичного рынка.
Новостройки же благодаря программам банков и застройщиков какое-то время еще будут держать более-менее схожие с последними двумя годами темпы прироста ипотечного портфеля, но и это не сможет длиться долго. Доходы населения не растут, а средний объем кредита только за 2021 год вырос на четверть и подходит к 3,3 млн рублей. Спрос будет какое-то время поддерживаться ограниченным выходом продуктов на рынок и сдерживанием количества лотов на покупку, но глобально картина вряд ли изменится. Цены на недвижимость пока что на неподъемном уровне.
Учитывая, что с большой долей вероятности ЦБ повысит ставку на ближайшем заседании и вряд ли будет ее опускать как минимум в первой половине года, серьезных изменений на этом рынке ждать не стоит, уверен эксперт. Какие-то новые госпрограммы по стимулированию кредитования также вряд ли увидят свет — неплохо себя проявляет семейная ипотека, а на рынке новостроек по-прежнему работают совместные акции девелоперов и банков.
«Темпы роста ипотечного портфеля по итогам текущего года могут снизиться до 15-20%», — заявил «Эксперту» Алексей Кричевский. Но в реальности, по его мнению, на это будут оказывать серьезное влияние макроэкономические и геополитические факторы —— инфляция, рост реальных доходов населения, который остановился в последние пару лет, возможная девальвация, переход на галопирующую инфляцию из-за геополитики и санкций.
Также стоит помнить о том, добавляет аналитик, что после вооруженных конфликтов стоимость недвижимости всегда сильно проседала — на 20-25%. Это может стать фактором для увеличения спроса, но ажиотажа здесь ждать все равно не стоит, подытожил он.
